ZoeChan – Page 232

向大馬法律界驕子陳佐彬輕松創意學置業 | 居外專欄

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之四：借

“借”是產業投資四分法的最後一節。所謂的“借”，指的就是向銀行或其他金融機構貸款，以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。所以，只要懂得貸款的技巧，就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面，學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外，你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎？【閱讀原文】

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之三：用

前兩期探討了“買”和“賣”的策略後，在產業投資四分法的第三期，我們來學習如何“用”你的房地產。對於你最終是否能取得想要的產業投資回酬，“用”的策略扮演著舉足輕重的角色。除了市面上的常見方式，這裡還有六種方法能讓你“善用”房產，來創造更多收入。【閱讀原文】

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之二：賣

上期，在產業投資四分法中（買、賣、用和借）中談到了“買”，這期我們一起來探討“賣”的策略。而除了本期的6個“賣”的策略，上期6個“買”的策略其實也可是您“賣”的額外策略。在產業投資中，“賣”指的是套利退場，但除了將房產賣出，其實，投資者可根據結算周期、支付方式、融資類別、銷售軌道、甚至整體銷售還是部分銷售或擴大產業的用途來也增加產業的價值和制作其他的退場選擇。【閱讀原文】

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之一：買

生活法則其實很簡單：“當你了解得更多，你就能做得更好”。這句話也適用在房產投資方面，一名經驗豐富的投資者必須致力為本身的物業投資，找出更多的應對計劃，才能在不同的情況取得成功。那麼如何才能找出更多的應對計劃呢？關鍵詞就在你如何多樣化房產的使用，才能確保自己可以在投資游戲中繼續生存。

仿效《富爸爸，窮爸爸》作者羅伯特清崎在書中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它應用在房產領域，從而發展出“房地產投資四分法”，包括了四種房產投資策略，分別是“買”、“賣”、“用”和“借”。首先，且來談談“買”，只要懂得應用有關“買”的策略，你就能找到一些創新的方法，在充滿挑戰的市況中無往不利。但值得注意的是，這些方法並不一定完全符合你的風險偏好和個人需求。【閱讀原文】

經濟持續復蘇希腊房價下跌放緩

希腊央行於星期二發布的數據顯示，希腊房地產市場的長期下行趨勢已於2018第一季度大幅放緩，這點燃了人們對價格回應經濟復蘇並逐步回升的希望。

根據歐洲抵押貸款協會（European Mortgage Federation）公開的數據，房地產在希腊家庭財富中占了很大的比重。希腊是歐洲地區住房擁有率最高的國家之一——其住房擁有率為80%，而歐洲平均水平為70%。

希腊銀行（Bank of Greece）發布的數據表明，2018年第一季度，公寓的價格下降了0.2%，相比去年同期1.9%的跌幅有所放緩。

這批數據表明，2017年全年，房價同比下降了1%。自2008年希腊經濟持續衰退以來，房價已累計下跌了42%。

希腊政府為填補預算赤字而收取的大額房產稅，資金緊張的信貸市場以及長期停留在20％以上的失業率（歐元區19國的最高失業率）都對房地產市場造成了一定的衝擊。

除了減少家庭財富外，房價下跌還會影響銀行未償還房地產貸款的抵押品的價值。

房地產價格的降幅已從2013年的10.8%下降到2016年的2.4%，去年更是減少到了1%，經濟學家預期房價會很快達到穩定狀態。

“這些數據證明了房地產市場將趨於穩定，”國家銀行經濟學家Nikos Magginas說道，“我們預計這一趨勢還持續下去，價格增速有望提升，並在未來幾個季度內把價格推高到較為理想的水平。”

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三年前，希腊政府簽署了價值高達860億歐元的第三輪救助協議。從那以後，希腊經濟開始出現好轉跡像。

希腊的經濟規模約為1,800億歐元。截至今年3月，希腊經濟在強勁的出口支持下已連續五個季度實現增長，且增速相比上一季度有所提升。

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原文：路透社
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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頁岩油城市領漲美國租金創歷史新高

在美國，不僅房價連連上漲，連房屋租金水平也在明顯抬升。

美國住宅研究網站RentCafe最新發布的報告顯示，全美6月平均房屋租金創下歷史新高，中小城市的租金漲幅繼續領跑大城市。

具體來看，根據地產數據分析公司Yardi Matrix數據，全美6月平均租金為1,405美元（約9,354元人民幣），同比增長2.9%，為紀錄最高水平。

值得注意的是，租金漲幅最高的前20個城市都是小城市，主要由於人口遷入和經濟走強推動了租金增長。其中，受益於油價上漲，頁岩油產業興盛的城市德州米德蘭市（Midland）和敖德薩（Odessa）領漲，同比漲幅分別達40%和36.6%。漲幅前五名的小城市還包括同比上漲10.2%的加州北部城市蘭卡斯特（Lancaster）、同比上漲9.9%的內華達州西部城市裡諾（Reno）、以及同比上漲9.6%的亞利桑那州的皮奧裡亞（Peoria）。

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大城市方面，曼哈頓和舊金山仍為全美最貴租金的城市，其中，曼哈頓打破了近一年的租金停滯甚至下跌期，6月同比上漲了1.5%，不過，曼哈頓仍位列租金漲幅第二慢的城市。此外，拉斯維加斯再次位列租金漲幅最快的城市，租金同比上漲7％。鳳凰城（Phoenix）和聖地亞哥（San Diego）的房屋租金漲幅分別位列第二和第三，分別同比上漲6.4%和5.4%。

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此外，報告還顯示，6月，在全美250個大城市中，88%的城市租金同比上漲，10%的城市持平，另有2%的城市下跌。

上周，美國租房網站Zumper公布的另一份美國6月租房報告也呈現了相似的結論：美國一線城市和低線城市房價出現分化，低線城市房租暴漲，一線市場反而停滯。

6月份，紐約市一居室公寓房租中位數同比下跌3.1%，報2,860美元，較2016年3月峰值水平下跌15.1%；二居室公寓房租中位數同比下跌3.9%至3,220美元，較2016年3月峰值水平下跌19.1%。而芝加哥一居室公寓房租同比跌10.2%，至1,500美元，較2016年10月的峰值水平跌去26.8%；二居室同比跌15.8%，較2015年9月峰值水平跌去逾三成——31.7%。

相比之下，美國前100房租最貴城市中，位列倒數35個城市的房租卻在穩步攀升。其中24個城市一居室公寓租金同比漲幅達到兩位數；二居室公寓租金也是類似，這35個城市中，有21個城市二居室公寓租金同比增幅達到兩位數，其中7個增幅超過15%。

下表顯示美國100個最昂貴房屋租賃市場中最具代表性的16強，陰影區域顯示了此前創下的峰值，以及錄得峰值後的走勢，綠漲、紅跌、黑色為持平。

華爾街見聞中提到過，多地房租增幅下滑的原因是供應的增加。為了應對不斷上漲的租金，開發商建造的新公寓數量達到30年之最，這令全美各地市中心區域出現大量高端公寓。RealPage首席經濟學家Greg Willett表示，預計明年開發商將為全美市場新增30萬套公寓。

與此同時，隨著千禧一代進入結婚、生子年齡，他們的買房需求也在增加。根據4月份公布的美國人口普查數據，去年一季度美國新增130萬戶家庭，租房者減少了28.6萬人。

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原文：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

美國學生簽證8月推新規律師提醒華人應謹慎

加州的國際學生的數量多年來一直居全美排名前列。然而今年5月，移民局發布了一項嚴格計算F、J 、M簽證持有者在美國非法滯留時間及懲罰後果的備忘錄，並於8月9日正式實施。為此，南加州律師及資深留學生代辦人提醒國際學生應重視，要做“分內之事” 。

今年5月，移民局發布了一項嚴格計算F、J 、M簽證持有者在美國非法滯留時間及懲罰後果的備忘錄，並將於8月9日正式實施。圖為美駐華大使館

按照該備忘錄的規定，F學生簽證和M職業學生簽證及其家屬（F-1、F-2、M-1、M-2）、訪問學者簽證及其配偶（J-1、J-2），一旦非移民合法身份失效，第二天就算非法滯留。

單次非法逗留時間超過180天的人，可能未來3到10年被禁止入境美國；累積超過一年的非法滯留期，將永久不再有機會入境美國。換言之，被懲罰之人在被禁期間通常無資格申請簽證、入境或調整永久居留身份，除非特殊豁免。

非法滯留一天都不被寬限

不過，南加州著名律師蔡玟慧表示，逾期滯留的懲罰不算是新法律，以往就存在。但此次備忘錄強調了“嚴格的執行力度”，差了一天都不行。她說：“只要你今天不在學校，或者某些原因你的身份被取消掉，從那當下開始你就是非法滯留了。”

即便身份被取消的原因不完全是學生的失誤，以往可以隨時遞交身份恢復（restatement）的申請，但如今有了這個備忘錄，會讓恢復申請過程更加困難。而有些學生請假不通知學校或不到學校上課，都會造成徹底失去身份。一旦移民局調查後認為是欺騙，就會永遠有個黑記錄。”

她建議所有學生或學者，要更了解法律，一旦拿到以上三類簽證，就要按照所申請的學分、課程等規矩，做 “分內之事” 。

轉學校期間勿出現身份“斷層”

根據以往經驗，蔡玟慧表示，每當移民局出台新政策時，學校的國際學生顧問未必都能在第一時間掌握，有時會提供不太正確的訊息，因此學生就要多方咨詢。

比如說，一名學生在持有簽證期間，想要從A學校轉到B學校。在處理B學校的轉換手續上，一定要在A學校的學期結束之前完成。否則在這之間出現的身份“空缺期” ，就開始計算為非法滯留的時間。

什麼情況會造成身份丟失？

近年來，國際學生中來自中國大陸的留學生頻傳作弊、造假等欺詐事件，引發移民局的關注。洛杉磯資深留學生代辦人陳先生表示，以往可能會存在一些灰色地帶，但現在移民局是明確警告了。

他說，如果國際學生是在求學期間，做了不適合所持身份的事情，例如，在外打工、選課學分不夠、違反學校規定、在考試時作弊等，因此而丟失了身份，對本人是非常大的打擊。他們基本上離開美國，也沒有太大機會能夠再返回美國繼續學業。

而在學生簽證失效之後，如果非法滯留，並以原本的身份領取移民福利的人，一旦被法院知道，就會被驅逐出境。

當然在丟失身份後，很多人會嘗試提交身份恢復申請。但陳先生說：“如果不是你的錯，而且你十分自信能獲得批准可以提交申請。只有在移民局恢復了你的身份，你就不算非法滯留。可一旦失敗，從你丟失身份的那一天，到等待申請批准過程的每一天，都算是非法滯留。”

根據移民局2016年的統計數字，持有F、J 、M簽證入境美國的人數高達140多萬人，但其中F類逾期滯留的有6.19%、 J類有3.8%、 M類高達11.6%。

陳先生認為，基於以往非法滯留的數據，移民局只能對國際學生提出更嚴格的要求。但對於18歲以下的未成年，移民局仍是網開一面，不計算非法滯留時間，但還是會有相應的懲罰。

他也提醒所有學生和學者，應該吸取教訓，否則還會牽連附屬申請人，致使身份全部丟失。

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責編：Zoe Chan

別讓暑假游學“游”於表面

據《工人日報》報道，近年來，隨著家庭收入的增加，以及“70後”、“80後”家長針對子女教育觀念的變化，游學市場增速明顯，形成假期游學熱潮。“讀萬卷書，行萬裡路”，游學熱本無可厚非，但同時，游學機構資質參差不齊，一些旅游平台與教育機構推出的游學產品有“游”無“學”，價格畸高，內容注水，加之家長之間盲目攀比，游學市場一片熱鬧的背後，質量令人擔憂。

“近年來，游學市場增長迅速。單就我們平台而言，從2017年暑期及2018年寒假的預定情況看，報名海外游學的人數增長達到50%，人均團費29,000元（人民幣，下同）。而價格更親民的國內游學的增長是出境的兩倍以上，增長達到120%，人均團費在4,200元。”攜程旅游網游學平台總監張潔透露，該平台的游學業務以每年超過100%的速度成長。

“我家大女兒，去年暑假和40多位同學去美國洛杉磯游學11天，報名費交了25,000元。今年五一又參加了一個國內的游學班去武漢，聽老師說全班同學基本都去了。”家住北京市豐台區的閆女士表示，在自己12歲孩子的“朋友圈”中，游學成了一種假期生活的“潮流”。

游學產品在假期旅游市場廣受熱捧。然而有家長反映，市面上游學產品五花八門，質量卻參差不齊，一些產品與前期宣傳相差甚遠，選產品時也會讓人真假難辨、無從入手。更有家長訴苦：花了幾萬元出國游學，孩子卻很不滿意，“學”只是到國外高校參觀了一圈。

海外高校游利潤逾三成

記者查詢內地某知名旅游網站時看到，網頁上專門設立了“游學”欄目，“東西海岸六大名校14天親子游學”、“寧夏騰格裡沙漠6日親子游學”等國內外各類游學產品讓人眼花繚亂。經初略統計發現，正在銷售的游學產品超過100種，來自38家不同的供應商。而另外一家知名旅游網站的宣傳材料則顯示，該平台暑期上線了500多家供應商、1,000多條游學產品。游學產品價格方面，從數千元至數萬元不等，一些熱門歐美國家游學線路，價格普遍在三四萬元上下。

“貼上‘游學’標簽的產品價格就能漲不少，給孩子花錢家長們普遍大方。”業內人士張亮表示，普通海外旅游產品毛利率一般在5%至10%左右，而海外游學產品則可以達到30%以上，高額利潤空間對從業者產生了巨大吸引力。目前，海外游學市場行業門檻低、缺乏標准，大量機構湧入使整個行業呈現出“野蠻生長”的態勢。

“高品質游學產品在專業人員配備、課程設計、開發當地教育資源等方面的投入成本會非常大的。”新東方國際游學推廣管理中心主任劉婷表示，在利潤驅動下，一些商家把普通旅游產品加上‘游學’的標簽，就改頭換面成了高價的游學產品，學習效果很難令人滿意。

如何避免“游而不學”的怪圈？

首先在選擇游學團體或者中介機構時應注意一下細節：

第一，避免選擇“游而不學，獲學不多”的團。游學的時間較短，團隊活動來去匆匆，有不少家長反映，孩子出國後就是坐在大巴上到處跑，去哪都只是和自己的同學打鬧，到了名校參觀也只是拍拍照，跟在國內旅游沒啥區別；

第二，避免選擇非專業老師帶隊的團。說是領隊，但沒有專業的知識，或者知識面不夠廣，都不能夠在行程當中給予學生廣而深的講解，學生去了盧浮宮也不會知道《漢謨拉比法典》的起源，更學不到應有的知識；

第三，避免選擇沒有明確游學主題和目標的團。有些學校和機構組織的“游學”活動，沒有具體的游學目標，實質上就是 “旅游”。

其次，孩子准備游學前，也要做一些准備：

1、行前語言准備

在孩子出發前家長要幫助孩子積累一些游學國家的日常用語，例如問路，請求等。如果入住寄宿家庭還要了解當地的風俗習慣，避免在寄宿家庭中發生一些不愉快的事情。

2、提早鍛煉自理能力，溝通協調能力

為了更好的了解當地文化，大部分家長願意讓孩子入住寄宿家庭。學生首先要意識到寄宿家庭的home媽home爸並不會像自己的父母那樣對自己無微不至的照顧，住在寄宿家庭學生要盡量做一些自己力所能及的事情，例如整理床鋪，收拾自己的房間等等。在寄宿家庭遇到不懂的事情要及時向home媽home爸發問，不要一意孤行，避免造成不必要的損失。

“游學”與“旅游”有著本質區別，只游不學，是對教育資源的極大浪費。特別是那些把游學當成留學預備營的學生，更要注意平衡“游”與“學”的關系。選擇游學的質量不在於琳琅滿目的景點，而在於對“學”的側重，內容與孩子的需求相吻合的才是好的。

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來源：新浪教育、文彙報
責編：Zoe Chan

希腊經濟復蘇前途更有可為

作者：Kerin Hope

希腊財務危機爆發後，民眾陷入了恐慌，並承受著巨大的經濟壓力，大多數人只能為汽車投保僅維持數月的汽車保險。面對這樣的情況，Alexis Pantazis（希腊保險公司Hellas Direct創始人兼執行董事）迎難而上，創立了一家在線汽車保險公司。

現在，這位Hellas Direct的創始人兼前高盛銀行管理人員觀察希腊司機們的行為後發現了一些跡像，這些跡像表明，經歷了八年的衰退之後，希腊飽受重創的經濟正在重新煥發生機。

“與一年前相比，人們現在的生活態度更為樂觀。人們駕車出行的頻率變得越來越高，消費也越來越多，”Pantazis先生說。“人們現在續保時會延長保險期限，這表明他們對未來更有信心了。”

希腊3臥2衛特別設計建築的房產。距愛琴海只有數米遠，環境隱蔽，但又頗具都市化氛圍。居外物業編號：26514499 *點擊查看房源信息*

上個月（6月），政府正式簽署了人們期待已久的債務減免協議，它標志著希腊即將步入一個新的重要階段：該國預計將於8月20日正式退出三輪國際救助計劃中的最後一輪計劃。這第三輪計劃曾迫使政府采取前所未有的緊縮性政策。這使得經濟學家和商界人士對希腊經濟適度復蘇的前景保持著一種謹慎的樂觀態度。

“到了這個時候，我們可以期待一些較為積極的變化了，”雅典經濟與商業大學教授George Pagoulatos說。“資產大幅貶值，勞動力成本下降，多項改革正在進行——這一切都發生在一個貨幣風險可控的國家裡。”

債務減免計劃提振了希腊人民對該國巨額債務可持續性的信心（希腊所欠債務相當於其國內生產總值的180%）。希腊政府成功將近1,000億歐元的貸款的還款期限延長到了2032年，在此之前，希腊必須支付利息或本金，最後還要支付150億歐元的救助資金，而救助資金中有一部分將被用於提高希腊的現金儲備。

“由於債務協議的存在，人們對較長的期限有了清晰的認識，”Pagoulatos先生說。“我們現在擁有超過十年的時間來休養生息……這應該有助於吸引投資。”

希腊在2015年差點退出歐元區，而且目前銀行和出口企業依然受到資本管制，不過國內還是出現了一些鼓舞人心的跡像。財政改革已經啟動，稅收大幅度增長，而人們對於結構性措施的反對態度已有所軟化。

由於激進左翼聯盟領導下的政府官員表現出了與歐盟和國際貨幣基金組織救助監督員合作的積極意向，許多工作也得以在最終期限來臨之前順利完成。政府的新態度，還有債權人對其實施的嚴格救助後監督，正在增強人們對扭轉改革倒退趨勢的希望。

根據歐盟的預測，在國內消費增加和期待已久的國內外投資金額回升的推動下，今年希腊經濟預計將增長1.9%至2%，而且到2022年之前會維持與此相近的增速。

值得一提的是，有越來越多的外國投資者把注意力轉向了雅典房地產市場，包括商用物業和住宅市場。自2010年以來，雅典房價平均跌幅超過了40%。

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“現在流入希腊的資金已不再是典型的不良資產基金。我們看到了包括幾個國際知名投資商在內的普通投資者，還有一些房地產資產的大規模競購，”雅典的金融家Christos Vlachos說。“銀行正面臨著壓力，它們必須盡快解決不良貸款來清理資產負債表。它們已經開始積極爭取取消抵押品贖回權，從而讓更多物業進入市場。”

希腊旅游業創下了新的夏季營收紀錄後，有越來越多的家庭四星級酒店吸引了當地和外國的買家。在農業方面，私人股本基金正在審查效率出色但資金拮據的利基型食品加工廠。幾家新成立的希腊風險投資基金正在尋找前途光明的科技初創企業。

然而，傳統農業生產商和許多缺乏可投入資金的小制造商前景黯淡。“希腊經濟不會呈現V型復蘇趨勢，也就是說，不是每一個行業的情況都會有所改善，”Pantazis先生說。

分析師表示，復蘇中期的增長率會更高，因為政府向債權人做出了承諾：未來5年內，初級預算盈余（不包括償還的債務本金和利息）將保持在國內生產總值的3.5％的水平。希腊政府最新發布的財政計劃設定了更宏偉的目標，即爭取在2022年之前達成5.2%的累計盈余。

另一個難點在於希腊的銀行。在不良貸款平均占比超過35%的情況下，銀行會拼命地榨取流動性。“（不良貸款）配置處於高位，而危機最嚴重時大量流失的存款正緩慢地回到銀行當中，但返回的速度令人失望。我們即使為成長型公司提供運營資金時都有一定的困難，更不用說發放新貸款了，”一位身在雅典的資深銀行家說道。

鑒於希腊已經同意在2019年開啟另一輪的養老金削減工作，消費者支出飆升的預期可能會顯得不合時宜。2020年，所得稅起征點將下調，100多萬戶家庭將受到相應的影響。

希腊家庭依然要艱難度日：根據希腊統計局本月公布的數據，去年有近35%的人口處於貧困邊緣，相比2016年36%的比例僅略微下降。失業率剛剛超過20%，這比歐盟平均水平高了近兩倍。

“退休金和稅收調控措施將對本已被攤薄的可支配收入造成負面影響，”國際治理創新中心（Centre for International Governance Innovation）高級研究員Miranda Xafa說。“失業率正在緩慢下降，但大部分新工作都來自兼職崗位，而這些崗位是不太可能幫助家庭脫貧的。”

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原文：金融時報
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責編：Zoe Chan

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蒙特利爾物業性價比高成中國客新投資目標

外國買家稅冷卻了溫哥華和多倫多房市後，蒙特利爾房市已經呈現加速上升趨勢。一份新報告佐證了這個趨勢，關注蒙特利爾房市的中國人越來越多。

居外juwai是為中國人提供海外房地產投資服務的大型網站，該網站的一份最新報告顯示，中國買家在2017年詢問了價值約14.5億美元（約95.9億元人民幣）的加拿大房產，這些買家對蒙特利爾的興趣當年增長了84.5%，遠高於2016年43.3%的增長率。

相比之下，多倫多在2015年至2016年之間，被中國買家查詢的增長率曾接近100%，但在2017年下降了25%。中國買家對溫哥華房產的詢問，2017年下降了18%。

2017年4月21日，安省政府開始對多倫多及周邊城市施加15%的外國買家稅，房市馬上開始冷卻，效果與溫哥華房市在2016年8月實施外國買家稅時很相似。尤其是這兩個城市的高端房市被壓制得一蹶不振，到現在還沒有回暖的跡像。

蒙特利爾不只是因為是移民聚居的大都會而吸引人，這裡沒有外國買家稅，平均房價及土地轉讓稅也相當低。圖為2017年11月4日，蒙特利爾格裡芬敦新住房開發項目

相比之下，據蒙特利爾公報（Montreal Gazette）之前的報導，蒙特利爾已經出現了房子搶購戰，原因之一是蒙特利爾島上獨立屋的中位價格不到50萬加元（約252萬元人民幣），在溫哥華卻是接近300萬（約1,511萬元人民幣）。然而，這兩個城市的家庭收入中位數卻差不多，溫哥華接近8萬加元（約40萬元人民幣），蒙特利爾是7.7萬加元（約38.8萬元人民幣）。

蘇富比（Sotheby’s International Realty Canada）2017年9月發表的報告體現了這趨勢，溫哥華和多倫多豪華房市下降之時，蒙特利爾當年7、8月份的100萬以上住宅物業銷售數量年同比上升了60%，遠高於上半年的17%上升率。

麥吉爾大學的Patrick Campeau在網上留言稱，一個中國家庭在他住的街上買了一棟房子，成交價比開價高出20萬加元，但在過去的3個月裡，其門外的郵件和傳單堆積如山。也就是說，房子沒人住，這一現像被加拿大媒體廣泛報導。

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外國買家稅作怪？

溫哥華和多倫多房市的冷卻，被政府認為是外國買家稅起了主要作用。不過，很多行家不認同，他們認為，買家的心理因素作用更大，大家擔心房價會繼續下跌；而且，政府的政策也使買家更難拿到貸款。

以大多倫多為例，多倫多市2017年5月份出售給外國買家的房產占總房產銷售數量的比例是7.2%，到今年2月底為止的3個月裡，這比例變成了2.5%。約克區則從9.1%下降到3.2%。

當時的安省自由黨政府認為，外國買家購買房產數量比例的下降，標志著政府施加外國買家稅的政策獲得成功。房市冷卻，對減輕當地居民的住房負擔有幫助。

實際上，溫哥華房市2016年實施外國買家稅後迅速冷卻，多倫多房市開始加速升溫，安省政府卻一直猶豫，等了9個多月後，才在多倫多實施外國買家稅。

減輕當地居民的住房負擔，才是政府的首要考量。溫哥華實施外國買家稅前，房價已經高到當地居民上街抗議的程度。

從房市統計數據看，這個兩個房市受打擊的主要是高端的獨立屋，價格較低的公寓變則得越來越搶手。行家的看法是，房價高，加上今年1月開始普遍實施的房貸申請“壓力測試”，使越來越多人買不起獨立屋，只好買公寓。

卑詩省今年2月份把15%的外國買家稅提升到20%，這是其新民主黨政府的執政理念。期間正值安省大選，安省各政黨主要強調的，是如何通過增加經濟房源，來改善省民的住房承擔力。

蒙特利爾趕上時運

多倫多、溫哥華和蒙特利爾是加拿大三大移民聚居大都市，前兩個城市的房市持續處於低迷，外國買家自然就想到了蒙特利爾，尤其是中國買家，他們對加拿大的興趣一直沒減退。

居外網的報告稱，加拿大是中國人的第二大移民目的地，超過一半的中國買家考慮加拿大是為了投資房產自用，以投資為目的的占近26％，以教育為目的的占17％。

比如中國父母經常為在海外讀書的孩子購買房產，加拿大是中國學生的頂級教育目的地，2017年中國留學生達到創紀錄的138,467人，占加拿大國際學生人數的28％。

安省仍然是中國買家最感興趣的省份，2017年查詢的房產價值達5億美元（約33億元人民幣），排第一的是多倫多，然後是渥太華、滑鐵盧和倫敦。

蒙特利爾不只是因為是移民聚居的大都會而吸引人，這城市不但沒有外國買家稅，平均房價及土地轉讓稅也相當低。

按房地產網站zoocasa.com在7月3日公布的統計數據，溫哥華的平均土地轉讓稅高達20,076加元（約10.1萬元人民幣），排第一。如果不是第一次買房子，多倫多則以25,162元排第一，因為這些人在多倫多買房需要交省級及市級2個土地轉讓稅。在蒙特利爾，這稅只有4,386元（約2.2萬元人民幣），排第8。

表：加拿大城市土地轉讓稅前10名（zoocasa.com）

延伸閱讀：【蒙特利爾——加油站房市未來之星現在搶購的四大原因】

居外推薦蒙特利爾房源

1. Westmount 5臥4衛豪華別墅

這座雄偉的維多利亞時代住宅非常精致，位於蒙特利爾國王喬治公園（King George Park）最優越的地段之一。豪宅位於著名的富人區Westmount，能夠為您提供舒適不凡的生活，同時又能給您帶來驚喜。

只需步行就可以抵達蒙特利爾最好的學校、茂盛的城市公園、精心維護的花園、教育機構和知名文化機構，同時還可以參觀蒙特利爾市的景點，享受娛樂服務和便利設施。
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2. Centra高級公寓

Centra高級公寓四期可謂是“一步走”滿足了您對奢華、完美住房的所有需求。屋內的舒適體驗和齊全的設備再加上蒙特利爾市中心絕佳的地理位置使得Centra四期成為無可挑剔的完美公寓。

康考迪亞大學和麥吉爾大學都距公寓在5個街區之內，步行50米便能到達Lucien-L’Allier火車站。Centra公寓的迷人之處不僅僅是其絕佳的地理位置，更多的還是它的內部設計所給您帶來的上乘的住房體驗。此次推出的樓盤戶型可謂是包羅萬像，滿足不同購房者的多樣需求。
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來源：蒙特利爾公報
責編：Zoe Chan

韓國擬升房產稅最高2.5%

南韓財政部周五（7月6日）表示計劃調高房產稅，希望藉此縮小日益擴大的所得差距，並有助於抑制房價上漲，促進租稅負擔合理化。

韓聯社報導，財政部提議，擁有高價值房屋和多棟房屋屋主的稅務負擔，是這次加稅的主要目標，政府同時也要提高房屋的應徵稅額。

價值6億韓元（約357萬元人民幣）以下的房屋，稅率維持現行的0.5%不變，但價值達6億或以上的房屋，稅率會分別調高0.1至0.5個百分點，最高會到2.5%，高於現行的2%。

財政部也說要調高房屋的應徵稅額，目前是評定現值的80%，但2020年前會逐步增加至90%。南韓課徵房地產持有稅通常依每年公告的評定現值計算，不依實際市值課稅。

此次調高房屋稅稅率，估計會影響到35萬人，可望為國庫增加7,400億韓元稅收。

居外精選韓國房源：濟州市涯月的3臥2衛新房

人氣頗豐的韓國電視劇《孝利家民宿》的取景地。從涯月到濟州機場要20分鐘，從涯月到新濟州市區要15分。涯月附近都有超市、圖書館、體育館、郵件、醫院等；涯月也是名品教育的中心地區。
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來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

宜居宜學宜度假這是一棟不輸“月亮宮”的私人別墅｜加拿大

說到美，有一萬種詮釋，但能將美演繹到極致，在繁華褪去，日暮滄桑中依然靜默盛放，出塵脫俗的，真的寥寥無幾。而即便如此，“孔雀舞女神“楊麗萍，也一定能算一個。

不論是她美輪美奐的舞姿，或是青春永駐的容顏，都成了人們津津樂道的話題。不僅如此，“美“，幾乎就是楊麗萍本人的化身，這一點從她的私宅便可見一斑。

臨江仙境——月亮宮

蒼山下，洱海旁，清風微沐，天遠煙雲長。去過雲南大理的人們都知道，僅僅用依山傍水已經不能形容這塊寶地的與眾不同，而楊麗萍的私宅，便建在這裡。

確實美艷，奪人眼球。能冠以月亮宮的稱謂，也是實至名歸。好的住宅是需要地利人和的，需要有天生的山水景致，需要有心人的精心布置，可以說是月亮宮不常有，而“楊麗萍”也不常有。可是如此令人印像深刻的私宅，多讓人眼饞啊！

別急，不用您自己操心設計，就可以擁有媲美“月亮宮“的豪宅，現在這個機會擺在眼前。

山河盡覽——島中墅

這是一棟位於加拿大不列顛哥倫比亞省溫哥華島Malahat的別墅，擁有舒適的5居室型住宅。除此之外，這裡還有103英畝未開發土地的份額比例，同時這裡還有很多其他房產不具備的優勢：購買這棟別墅，無需額外的外國投資者稅。

這棟別墅的獨特之處在於它的風水設計，喚起了一種寧靜的感覺，居住在這裡會有一種放松安謐的感受。

走進屋子，看看內部構造。剛進大門，映入眼簾的是1間開放式起居室，設有拱形天花板和大理石壁爐。坐下來，拿起吉他唱幾首歌，好好放松一下，窗外的一切都是那麼美好。

廚房的設計簡約，大面積的玻璃窗設計可以得到充足的采光，做飯的心情都更好了。

聽說叢林與音樂是絕配，那麼，請來到這間玻璃打造的音樂休閑室吧。在鋼琴聲裡，可以感受到屋外每一個角度的景致。

音樂太安靜，想要戶外運動？簡單！這裡擁有2,000英尺的海濱（帶碼頭），在那裡您可以享受水上運動，如皮劃艇和槳登機、帆船或動力船都可以作為選擇。

別墅雖然是在山林之中，但是交通便利，距蘭福德市僅10分鐘車程，大型商場、餐廳、娛樂場所這類生活配套一應俱全。除此之外，別墅距美麗的維多利亞市中心也只有40分鐘車程。

既然是在加拿大，教育肯定也是這個國家的一大優勢。在別墅周圍，也有很好的教育資源：

桑列根湖學院
聖邁克學院
布倫特伍德灣學院
維多利亞大學

既然是在溫哥華島的別墅，那度假也成了簡單的事情，畢竟溫哥華島有這麼多的好去處：

黃金溪國家公園
熊山高爾夫度假村
艾爾別墅度假村
溫哥華島賽車道
藍山滑雪休閑度假村
托菲諾長灘

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注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外簽約房產經紀David Bower提供

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

泰國旅游業危機時刻：國人買房熱門地被指旅游風險高

無盡傷痛與陰霾，普吉的沉船事故讓本應紅火的暑期泰國游變成黑白色。

當地時間7月5日下午，兩艘載有133名游客的游船分別在泰國普吉珊瑚島、梅通島傾覆，其中127人為中國游客。截至6日晚間， 127名中國游客中，16人死亡、33人失蹤，另有78人獲救，受傷游客已送當地醫院治療。

而兩游船公司負責人被指無視警告違規出海。

中國多年來是泰國旅游業重要客源地，中國游客數量持續增長。如果沒有普吉沉船重大事故，這一增長還將持續。

去年近1,000萬人次中國游客到泰國

泰國旅游和體育部統計顯示，2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3,500萬人次，其中中國游客量超過980萬人次，占比最高。

泰國旅游和體育部次長蓬帕努曾表示，這3,500多萬人次為泰國旅游業創收超過1.82萬億泰銖（約合3660億元人民幣）；在數量和創收金額上對泰國旅游業貢獻最大的依舊是中國游客。2017年赴泰中國游客數量較2016年同期增長11.97%，為泰國帶來超過5,200億泰銖（約合1047億元人民幣）的收入，同比增長15.78%。

泰國開泰銀行研究中心曾預測，2018年泰國游客數量及其所創收入都將持續增長，預計今年全年外國游客量突破3,700萬人次，將為泰國旅游業創收約2萬億泰銖（約合4.028億元人民幣）。

就是在這個暑期旅游高峰之前，攜程曾表示，以泰國游線路為例，預計單月報名將超過10萬人，可以坐滿四五百架飛機。

中國旅游研究院《2018年暑期旅游大數據預測報告》顯示，暑期人氣最高的出境游目的地國家排名前5位的分別是泰國、日本、新加坡、俄羅斯、西班牙。東亞、東南亞仍是最受歡迎目的地；外幣兌換排行榜上，日元、泰銖、美元、港幣、林吉特居前列，暑期最熱門國家泰國的貨幣泰銖的兌換金額排名第二，同比增長118%。

中國年輕的富裕家庭在泰國置業

不只是旅游，泰國置業也成為很多富裕中國家庭的投資選擇。

居外網2016年的數據顯示，泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地之一。中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資，出於投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

自住需求亦旺盛。陽光沙灘海岸，讓泰國成為了不少中國人的心頭好。從2016年9月到2017年1月連續五個月，泰國房產詢問量均同比增長100%以上，2016年9月同比增長甚至達到580%，增幅遠遠高於美國、英國、加拿大、澳大利亞等中國人海外購房傳統目的地。居外網的統計，中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。

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而2010年以前，幾乎沒有中國人到泰國購房。FT有統計顯示，近年在普吉島和清邁等旅游度假地區，中國購房者的比例已經達到20%；一些熱門房產項目中，中國購房者比例已經達到50%。

相關閱讀：【每兩個在曼谷購買公寓的外國人中，就有一個是中國人】

泰國正擴建機場但安全未跟上

旅游業是泰國經濟的一大支柱，他們正擴建機場接待來自中國等蜂擁而至的游客。

2018年4月，泰國機場集團公司董事會剛剛批准曼谷廊曼、泰北清邁、清萊3座國際機場的改擴建方案，將在未來幾年總共投資494億泰銖（約合99億元人民幣）升級改造這三大機場。

國際游客不斷增多，讓這3座機場原有的設施不堪重負。全部工程完工後，年接待旅客能力可達到4,000萬人次。

但可惜，安全問題依舊是泰國旅游軟肋。就在今年6月下旬，《英國快報》（Express）援引英國恩茲利保險公司（Endsleigh）的數據，指出全球10個旅游風險最高國家排行榜中泰國居首。這家保險公司2017年有將近四分之一（23%）的保險理賠是在泰國完成的。

Endsleigh市場部負責人Julia Alpan表示：“泰國是度假者和背包客的熱門目的地，因此將它視為世界上最危險的觀光地並不奇怪。”從該保險公司的數據來看，有近四分之一的英國游客在前往泰國旅游前會加保旅游平安險，因為他們對赴泰旅行可能發生的意外災害、行李遺失及班機延誤等心懷恐懼。

泰國之後，智利和美國並列第二，各占保險索賠總額約15%。需要補充說明的是，有些國家因過於危險，保險公司不願承保，它們也就不會出現在上述統計中。

無獨有偶，2017年12月，世界經濟論壇（WEF）公布的2017旅游與競爭力報告，分析全球136個國家旅游狀況，排名出2017年全球旅游最危險的20個國家，泰國被列為第19名。在參加排名的136個旅游目的地中，在安全和安保方面，泰國的排名位列第118位。

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來源：中國網財經綜合
責編：Zoe Chan

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