賣房標明“不賣外國人” 密歇根州屋主違反歧視法 | 美國

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在美國密州梅森鎮退伍軍人普拉特(James Prater)的屋前,一個售房牌子寫著“屋主自售,伊拉克戰爭退伍軍人,條件是不售給外國人”
在美國密州梅森鎮退伍軍人普拉特(James Prater)的屋前,一個售房牌子寫著“屋主自售,伊拉克戰爭退伍軍人,條件是不售給外國人”

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美國密西根州一名屋主准備出售房屋,但掛出的標牌特別強調不賣給外國人,密州民權部門8日表示,屋主的售屋廣告違反密州和聯邦的反歧視法律

在密州梅森鎮退伍軍人普拉特(James Prater)的屋前,一個售房牌子寫著“屋主自售,伊拉克戰爭退伍軍人,條件是不售給外國人”。

密州民權部門發言人說,這個售房標志違反了美國聯邦公平房屋法,該法禁止任何房地產交易的說明、聲明和廣告歧視外國人,該售房標志也違反密州的民權法。

普拉特表示,他一個月前想出售房子,但沒有表示要價多少。他接到一些詢問電話,但質疑來電者的買房誠意,認為他們是騷擾他。

普拉特說,他的售房廣告直言不諱,如果有人想買,他願意見面,但購屋者需有銀行存款。他堅持自己沒有做錯事,有權把房子賣給他選擇的任何人。

普拉特的賣房廣告在網上傳播後,密州藍辛市的婦女南希·克努佛表示擔憂,會導致歧視泛濫。她說,普拉特曾是陸軍士官,感謝他保國衛民,但他無權歧視移民。

克努佛表示,大家都應遵守法律,知道美國是多元文化社會,對其他人持歡迎態度,無論他們是什麼種族背景,也不管他們來自哪個國家。

普拉特說,他的售房廣告並不像有人想像的那樣,那些強調美國是移民國家的人,更應重視美國公民。

梅森鎮市長表示,普拉特的售房廣告沒有在社區引起嚴重質疑,沒人提出不滿,廣告也不代表梅森鎮的意見。

(據世界日報)

新移民經商必讀(1)澳洲生意買賣盡職調查80問 | 澳洲

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澳洲創業或經商的您知道如何做盡職調查嗎?

澳州的經濟高度多元化,在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲安居樂業”,我們也應該同時關注有關澳洲經商環境的信息,務必盡職調查(Due Diligence),以免“水土不服”。

一般來講,“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前,潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查,損失數百萬澳幣的不計其數;許多通過合適且及時的盡職調查,查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此,法律專欄的《新移民經商必讀(1-4)》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點,包括購買生意的事項,闡述籌劃商業談判的重要性,介紹您可能購買和經營的不同生意類型,以及稅務、保險和雇用人員的要求。因此,本專題主要分為以下篇章

  1. 新移民經商必讀(1)澳洲生意買賣盡職調查80
  2. 新移民經商必讀(2)如何選擇澳洲企業結構與名稱、商標注冊
  3. 新移民經商必讀(3)澳洲租用商用物業盡職調查
  4. 新移民經商必讀(4)澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀(1)澳洲生意買賣盡職調查80

一、創業籌備階段

以下列出您在澳州創業調查和籌備階段需要考慮的主要事項:

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二、購買生意

成功購買生意涉及以下因素:

  1. 銷售數據
  2. 經營成本
  3. 盈利能力
  4. 企業資產
  5. 負債
  6. 賣家和買家
  7. 購買協議

下列問題可以幫助您考量相關因素,確定您是否已做好在澳州購買生意的准備:

1. 銷售數據

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2. 經營成本

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3. 生意盈利能力

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4. 資產

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5. 負債

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6. 賣家和買家

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7. 購買協議

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  • 參考與更多閱讀:http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • 聲明:《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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租購同權?海外置業當房東收租早已如火如荼 | 英國

上周一,廣州市政府官網發布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,方案明確提出,“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權”。

這是政府首次提出“讓租者幸福居住”的口號,同時也在一定程度上意味著管理政策的引導方向——租房將作為未來重要的居住方式被鼓勵和提倡,租房的配套權益也將向購房居住靠攏。

而在廣州發布上述政策之前,上海、深圳、北京等一線城市已先後出台了加快租賃住房發展的相關政策,且政策的強度、執行的力度均超越以往,顯示出各地推進“購租並舉”的決心。

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買房市場凍結,租房成為大趨勢

多年以來,中國房地產市場一直以購買及增量為主,老百姓的買房熱情和有錢人的炒房激情居高不下,可縱觀世界,越是房價高的城市,其房屋租賃需求也越是旺盛,租賃市場的發展也越是迫切,這一方面,在我國特別是一線城市表現得尤為明顯。

根據央視《中國經濟生活大調查》聯合鏈家研究院所做的全國居住調查結果顯示,我國租賃市場需求快速崛起,租賃正在成為一種城市居住方式。隨著新一代人生活方式及觀念的轉變,如結婚年齡推遲、購房年齡推遲,將會有更多人停留在租賃市場。根據家研究院的數據,2015年全國有接近1.6億的人選擇租房預計2020年將達到1.9億,2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。

為租而建,地產投資新風尚

在央視和鏈家的本次調查之中,我國目前有34.7%的人口住房狀態為租房,並且這一比例在大城市呈現出增長態勢。而此比例在中國香港為45%,國外如紐約、洛杉磯、波士頓等城市已超過60%。

針對地產市場全新的發展態勢和新一代人的特點喜好,一些海外國家已經開拓出一個全新的房地產市場品類—為租而建的投資性房產應運而生,而英國正是其中翹楚

英國——“為租而建”房產初見端倪

過去100年,英國成功使住房擁有率平等化。這意味著,與其他國家不同,英國從來無需懷疑租房的合理性。過去十年,英國租賃房屋的需求每個月增長17,500個單位。如今英國的私人住宅行業蓬勃發展,約60%的千禧一代選擇在2025年之前租賃房屋,他們將組成720萬家庭,不計劃購房,希望住在提供現代生活方式的住宅中。

由於租而不買日漸普遍,英國政府已認可這種新的長期、專業地產需求。租用房建造也成為英國的住宅投資首選。如今是在這個蓬勃發展的行業中投資品牌產品的絕佳時機,將改變價值1萬億英鎊的私人租房業。有數據認為四年之內,租用房建造的市場價值將達到500億英鎊,並融入英國房產投資的未來。

曼徹斯特——潛力租用房建造市場

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曼徹斯特是目前全英最為年輕化的城市。英國25-29歲的年輕人之中,超過60%生活在曼徹斯特,這些年輕人的比例占了整個城市人口的22%,幾乎是英國平均水平的四倍。這完全得益於曼城強大的畢業生保留率。該市58%的畢業生在畢業之後選擇留在這裡,吸引學生們的除了悠久的歷史文化和新潮便利的生活方式,還有蓬勃發展的就業市場。諸如西門子、亞馬遜、谷歌等全球大型企業落戶曼徹斯特,令各地的年輕人們趨之若鶩,而在下一個十年計劃中,曼徹斯特將繼續創造超過7萬個全新的工作崗位。

這就意味著,每年有約2萬名新的千禧一代工作者在這座城市尋找住處。曼城的人口增長比倫敦以外的任何地方都要快,到2025年,將有285萬人生活於此,其新增人口中,89%是千禧一代

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千禧一代,20-39歲,平均受教育水平較高,相比40年前,步入職場後獨居的可能性提高了6倍。初次生育年齡超過30歲,甚至延遲到40歲之後。

千禧一代不希望被長期房貸束縛,也不想永久在同一份工作中消磨。他們重視靈活和輕松的生活方式,相比起“買”,更喜歡“租”,比起買房,租房已成為他們更為適應的生活方式。

千禧一代的所在之處,就有租用房建造的巨大需求。曼城對租用房的需求人數比例大約是全國平均水平的四倍。即便在租用房建造市場的早期階段,彙豐銀行也認為曼徹斯特是英國房產收益最高的地方。在過去一年之中,曼徹斯特高居購房出租——投資回報率城市排名之首。

英國地產投資收益20強城市
英國地產投資收益20強城市

千禧一代雖不買房,對租住的房子要求卻很挑剔。他們希望能夠生活在城市中心,擁有更大的臥室和開放的居住空間,有功能齊全的配套設施,超大型的共享空間,智能化的居住方式,最好還能有24小時的專業維護團隊。而即使是在租用房市場領先世界的曼城,這樣的項目也並不多見,下面這個項目可圈可點:位於曼徹斯特地段極佳、豪華又平價的華庭悅城江景公寓

華庭悅城江景公寓

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總價225萬起,坐擁250年產權

2年包租,保證最低淨租金收益率6%+

地標之作 坐擁曼城

三十五層高樓聳立 城市天際線耀眼明珠

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臨水而居 風光獨好

艾爾韋爾河畔水景豪宅 鑽石級觀景視角

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城市中心 品質生活

黃金地段Spinningfields 一站式便捷體驗

高校林立 交通便利 商業聚力

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超大空間 設施完善

超11000平方米公共設施,功用俱全

屋頂露台 私人餐廳 共享工作空間 應有盡有

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智能互動 數字應用

社交互動到租金支付 互動平台到線上購物

最大程度拎包入住

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45萬首付 6%租金收益

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以上項目的開發商正是來自英國的Select Property Group尚選地產集團,作為曼徹斯特最大的房地產公司,尚選地產不僅擁有專業的開發團隊,更有優秀的租賃團隊和物業管理維護服務。創造性的一站式海外房產投資服務,讓投資者可以真正做到在家“躺著做房東”。

而在進入中國的短短一年間,尚選地產已經相繼進駐上海、北京成立駐地辦公室,並將項目1:1的樣板房建入其中,方便海外置業者近水樓台一睹風采,避免盲目投資的後顧之憂。

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歡迎關注尚選地產集團,掃描二維碼或直接撥打電話400-748-8840進行咨詢。

新政日日新,不如一起當房東。

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(本文內容資料由客戶提供)

 

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在倫敦買房不住也不租 房產中介:大部分買家來自中國 | 英國

在英國被國外買家所收購的房產中,約有10%會長期閑置,投資者不住也不出租,這種現像在首都倫敦更是常見。經過調查,這類閑置房產的國外買家,大部分來自中國大陸。

據中國台灣中時電子報8月9日報道,英國脫歐造成英鎊貶值,雖然倫敦房價持續上漲,但英鎊貶值抵消了漲幅,國外的投資者看准這一點,紛紛搶購倫敦的房地產。

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中國買家投資倫敦房產後閑置不住也不出租,等房價上漲再賣出
中國買家投資倫敦房產後閑置不住也不出租,等房價上漲再賣出

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報道援引英國《每日郵報》的話稱,在倫敦有一成的投資者在買房後不居住,也不把房屋租出,賺取租金收入,而是把房屋閑置,等房價漲到一定程度時,再賣出,狠賺一筆。

這樣閑置房屋的理財方法,也許在一般人看起來很怪異,但英國的房產中介業者卻表示,很多海外的投資者借著這種方式,讓資金不斷增值,甚至可以透過買屋賣屋來賺取大量利潤。英國房產中介業者還表示,“這一成閑置的國際投資房地產,絕大部分投資者是來自大陸”。

近年來,大陸民眾海外置產的熱度居高不下。專家表示,大陸民眾在海外置產,主要考慮兩個因素,第一是語言文化相近及投資考量;第二是以留學考量,像是英語系的國家如美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、英國等。在許多國家,甚至認為大陸人大肆購買房地產,是導致當地房價上漲主因。

英國地產專家表示,對於這些被國外買家買下且閑置的房產,雖然需要繳交房屋稅,但這些房子一旦出售後,盈利完全足以抵消這些稅負。

(據新華網)

美國人做了什麼?竟然讓房租價格不再上漲了 | 美國

金融危機已經過去了近十年,在此期間美國房屋租金緩慢而穩步走高。但根據Rent Cafe近日發布的報告,美國房屋的平均租金可能最終止步於7月份的每月1350美元,環比僅增長0.1%。

美國全國各地的房租仍在穩步攀升,但增長已然放緩,而且幅度頗大。根據Yardi Matrix的最新數據,今年7月,全國範圍內租金環比僅增長0.1%,同比僅增長了2.6%。

在很大程度上,這種全國性的租金增長放緩要歸功於過去一年裡大量湧入市場的新公寓,以及預計的到2017年底之前還會有數千套公寓投入市場。預計今年是過去20年來公寓建設漲幅最大的一年,將有近34.7萬套新公寓進入市場,比去年增長了21%。

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圖1:全國平均租金水平
圖1:全國平均租金水平

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對於讀者來說,這不足為奇,因為過去幾個季度裡,尤其是紐約和舊金山那些價格畸高且針對千禧一代的公寓租金漲勢疲軟,這已經成為我們經常談論的話題。下面是最近的一些例子:

  • 公寓銷售暴跌20%,紐約房地產泡沫破滅;
  • 掛牌時間延長且折扣力度加大,紐約的房地產價格第四季度暴跌;
  • 價格調整正在進行,舊金山的房屋銷售暴跌至2008年以來的最低水平;
  • 從業以來房屋租金首次下跌,房地產經理警告“經濟衰退即將來臨”。

正如我們幾個月前指出的,毫無疑問,跟幾乎所有泡沫一樣,租金上漲停滯是多種因素導致的大規模、持續多年的多戶型住宅供應泡沫的一種表現,這些因素中包括地產商的廉價借貸成本。

根據下圖,目前在建的多戶型住宅數量處於歷史最高水平,並已超過此前的泡沫峰值40%。

圖2:多戶型住宅建設處於歷史高點
圖2:多戶型住宅建設處於歷史高點

不過,盡管租金上漲確實在放緩——房屋建設確實在發揮作用,但其影響僅局限在少數市場。正如Rent Cafe指出的,64%的新房屋供應只出現在美國的前20個大城市。因此,今年迄今為止表現最差的租賃市場也是租金最貴的市場,以及吸引了最多資金用於新開發項目的市場。

即將進入市場的公寓不僅降低了全國的平均租金水平,而且使美國歷史上租金最貴的市場變得便宜。Yardi Matrix公司的高級分析師Doug Ressler說:“大量公寓進入市場對所有租房者都有好處,尤其是對那些租住在租金比較昂貴地區的人而言。”“更多的公寓意味著更多的選擇。最終,租房者更有討價還價的籌碼。”

比如,曼哈頓。長期以來,紐約市市區一直是全國租金最昂貴的地區,但由於最近租金同比下降3.1%,以及龐大的庫存住房,該地區日益增長的人口逐漸有能力在此生活。2017年,有7000多套公寓進入市場。目前該地區的租金為4054美元,較年初的4154美元大幅下降。

Ressler稱,由於大量新公寓進入市場,部分社區被迫提供大量設施以保持競爭力。他說:“這些新公寓所在社區通常配有高檔設施,包括全天候的健身中心、瑜伽館、屋頂農場和寵物水療中心。有些地方甚至會提供優惠,比如一個月免租金,或免費的健身會員卡。提供這些優惠的地方並不限於那些特別受歡迎的市場,比如紐約或舊金山。明尼阿波利斯的租賃市場也出現了大量新的頂級公寓,納什維爾和奧蘭多也是如此。”

圖3:房租同比下滑的美國城市
圖3:房租同比下滑的美國城市

與此同時,在就業市場更繁榮、整體支付能力更強的地區,租房需求仍在增長,再加上缺乏資本投資,這些因素都在推動租金大幅上漲。

德克薩斯州的米德蘭就是一個很好的例子。德州去年新增就業人數超過31.9萬人,失業率創歷史新低。米德蘭是該州失業率第二低的城市。6月份,只有3.5%的居民沒有工作。過去幾年裡,健康的經濟狀況導致人口大幅增長。自2010年以來,已經有超過25000人搬到了這個地區。公寓建設一直無法跟上人口增長(以及隨之而來的租房需求上升),這使得該城市的租金飛漲。如今,在米德蘭租房的租金每個月平均達1180美元,相比去年同期大漲18.1%。附近的奧得薩也遇到了類似的問題。該市的房租在過去一年裡上漲了13.4%,7月份達到1013美元。

最後,以下是美國2017年7月底,前10大最昂貴和最便宜的租房市場。毫不意外,紐約和加州仍然是最昂貴的租房市場,而南部和中西部的市場仍然是最便宜的租房市場。或許這就是為什麼所有關於美國國內移民的研究都顯示,大量的人口從房租高的城市遷往房租低的城市。

圖4:租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月)
圖4:租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月)

(據鳳凰國際)

特朗普賣房無人問津 價格已暴跌4成!| 美國

美國總統唐納德·特朗普名下一處房產3個月前標價上市銷售,但至今無人問津。在當地市場向好的情況下,它減價1,110萬美元,相當於砍掉原價的40%。

英國《每日郵報》2日報道,這處名為“棕櫚樹莊園”的房產位於加勒比海法屬聖馬丁島西端,占地約4.8英畝(約1.94公頃),最初以2,800萬美元的標價成為這一帶要價最高的房產。

價格降至1,690萬美元後,“棕櫚樹莊園”排名第二,價格逐漸與當地高端房產售價趨同。它掛在蘇富比國際地產公司網站上銷售。這家公司的經紀人萊斯莉·裡德告訴美國《華盛頓郵報》,調價發生在1個月前。

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美國總統特朗普房子“棕櫚樹莊園”多日賣不掉
美國總統特朗普房子“棕櫚樹莊園”多日賣不掉

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“陽光地產”經紀人喬納森·舍德說,目前標價“接近可談的局面”,但不會出現排隊搶購的情況。“這處房產有其特殊性,它的主人是美國總統,會有一些正面影響,也會帶來不必要的關注。”舍德說。 “島嶼房產團隊”主管阿倫·賈格蒂亞尼說,原先估價過高,“如此大幅降價通常暗示賣家很想成交”。不過,他說,要找到能買得起又受得了媒體關注的人,或許不容易。

特朗普於2013年從生意伙伴史蒂夫·希爾伯特夫婦手中購得“棕櫚樹莊園”。當時這對夫婦標價1,970萬美元,但最終成交價沒有公布。

特朗普企業資產目前由一家可撤銷信托負責管理。這家信托接受特朗普之子小唐納德·特朗普以及特朗普集團經理艾倫·魏塞爾貝格的監督。按照信托規定,特朗普對日常經營決策不知情,包括降價一事。

(據多維新聞)

加拿大與澳洲:對外國投資者加稅真能為房價降溫嗎?| 加拿大

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中國人對房子的執著由來已久,隨著近年來國內樓市風險加大,各地限購政策紛紛落地,越來越多的國人將目光投向了海外市場 。從海外資產配置,到子女教育、長輩養老,再到通過買房移民海外,海外房產已經成為越來越多的中國人現實的選擇。當今,坐擁海內房產似乎已經不是高淨值人群專屬了。與此同時,外國政府與當地監管機構對海外投資者可謂是愛恨交加。恨的是投機炒房的行為哄抬房價,使當地房屋可負擔性大大降低;但卻又渴望吸引更多外來投資,為當地市場經濟的發展不斷注入活力。

根據居外網最新數據,2017年最受中國投資者青睞的海外房產投資市場是美、英、澳、加、泰這五個國家。美國房市從次貸危機後尚未完全復蘇,海外投資對龐大的美國市場來說依然利大於弊。雖然特朗普的上台為美國對外開放蒙上了陰影,但房地產商人出身的特朗普一如既往地歡迎來自海外的投資,甚至他自己的女婿庫什納的家族也在中國做起了EB-5投資移民的生意。英國則內憂外患不斷,退歐細節仍然懸而未決,恐怖襲擊又進一步增加了不穩定因素。雖然英鎊處於歷史地位,但英國市場整體的不確定性使其對投資者吸引力有一定降低。澳大利亞和加拿大房市則在本地人口並不多的情況下,受海外投資者追捧,在過去幾年中經歷了房價瘋漲,熱門房市的可負擔性成為政府頭疼的問題。於是自2015年起,這兩個國家一些地方政府公布多項限制措施,針對外國投資者征收附加印花稅、土地稅、空置稅等額外稅費。目的是要給已經進入不理智區域的房地產市場降溫,防止泡沫充斥市場,保證當地剛需買家的可負擔性。

加拿大與澳大利亞的一些地方政府在近乎一致的時間段內不約而同地出台了加稅規定,引起市場對這些政策產生影響的強烈關注 。下面我們就來對比一下這些政策到底包含哪些規定,對目前市場產生了什麼樣的作用,對未來市場又會有怎樣的長期影響?

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由上表可以看出,由於這些稅收政策,外國投資者在這些區域的購房成本均顯著提升。 現在在澳大利亞的悉尼與墨爾本買房,外國投資者大約需要多付10%-12%的費用,在多倫多與溫哥華則需多付15%。相較之下,加拿大的加稅政策對投資者的影響似乎更加顯著。就短期來看,溫哥華的多倫多的樓市的確也反應明顯。

加拿大:加稅短期效果明顯,長期影響不大

多倫多成交量與新房源比與成交均價同比增幅對比圖
多倫多成交量與新房源比與成交均價同比增幅對比圖

注釋:藍色線條與左側數軸:每月成交量與新房源比;橙色線條與右側數軸:每月成交均價同比增幅

來源:多倫多房地產協會

來自多倫多房地產協會的統計顯示,多倫多的住宅均價同比增幅在2017年加稅公布之前一路攀升,最高超過三成。而在15%附加稅政策公布之後,未來房價的不確定性導致市場反應激烈,新房源大量湧入,成交量與新房源比則直接跌下0.5的臨界值,標志著市場進入賣方市場,迫使成交均價同比增幅大幅降低。詳細數據顯示,大多倫多地區5月的交易量比4月下降了25.3%,活躍房源環比上升19%,均價環比下跌6.2%。這種趨勢在6月份持續:6月份的銷量同比下降37.3%,房源較5月環比上升15.9%,各類房型的基准價格也都環比下跌。這樣的情形不禁讓人為多倫多房市擔憂,這次加稅的影響到底有多大,又會持續多久呢?其實要回答這個問題,有一個很好的參照對像:2016年8月首先開始實行同樣加稅政策的大溫哥華地區。

在去年8月的政策生效之前,不列顛哥倫比亞省來自海外的房產投資占了13%。短短四個月後,這一數字銳減至4%。 根據統計,溫哥華房產均價在去年11月單月就下跌了5.3%,是2012年後樓市最蕭條的一段時間。然而在近幾個月,溫哥華的房價已經漸漸回到正軌。2017年5月的銷量較4月環比上漲22.8%,均價環比上漲2.8%,有望在接下來繼續刷新高價記錄。

大溫哥華區房價走勢
大溫哥華區房價走勢

來源:大溫哥華房產協會,數據於2016年1月重新基准

其實針對外國買家加稅的政策對不同住宅類型的影響也是不同的。上圖明確顯示了最受外國投資者青睞的獨棟別墅的房價走勢在15%附加稅的影響下受到了較大的打擊,從2016年8月開始下行,在2017年1月跌至低估,不過之後開始一路反彈,又恢復了之前的上漲趨勢,目前還沒有回到之前的峰值水平。與此同時,剛需更為集中的聯排別墅與公寓的價格上漲僅僅像征性地停滯了不到半年,便又重新向上衝去,目前已經超過之前的最高值。北美知名媒體赫芬頓郵報6月底的一篇分析指出,溫哥華的樓市走向對多倫多的具有強烈的借鑒意義。不列顛哥倫比亞省新政的推出“只在當地市場按下了10個月的暫停鍵,而如今市場活躍度已經恢復到去年8月以前一樣。”所以預計多倫多的加稅政策對市場影響時間不會太久,而聯排別墅與公寓受其影響的時間會更短一些。

即使在加稅政策下依然長期看漲的兩地房市,要歸功於加拿大良好房產投資環境。加拿大本身房產稅較低,所得稅和銷售稅則較高,對純投資購買行為較為有利。目前加拿大經濟形勢良好,再加上沒有加息跡像,依然對剛需買家與投資者有著很大的吸引力。 對於投資者來說,只要加拿大房市利好的基礎並沒有被改變,他們便會慢慢地將15%附加稅當成投資成本的一部分。雖然更受海外投資者青睞的獨棟別墅有可能在加稅政策下出現短期調整, 但在所有購房者中,外國投資者占比畢竟是小部分(多倫多市場僅有4.9%的購房者來自海外)。在聯排別墅與公寓市場依然持續上行的背景下,海外投資者短期的觀望態度不會對整個市場產生太大的長期影響。因為針對外國買家征稅的行為,並沒有解決導致房價上升過快的根本原因-庫存不足。所以在政府給出系統性解決供給問題之前,從長期來看熱門市場的房價依然只能向上走。

澳大利亞:加稅效果較小,經濟與利率為房市主要隱憂

在加拿大兩地推出加稅政策的同時,中國買家在澳洲市場也受到了許多政策限制。這其中就包括澳洲各地政府多次通過加稅的方式嘗試為市場降溫,這些政策的效果怎樣呢?

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澳大利亞城市房價指數

來源:CoreLogic,數據於2016年7月1日重新基准

房產數據公司CoreLogic近期發表的數據顯示,墨爾本的房價指數在過去的一年中繼續上揚,增速高於澳洲其他城市。 維多利亞州去年7月對外國人加收7%的附加印花稅之後,墨爾本8月的房價指數較7月初環比增長1.25%,9月初環比增長2.11%。 隨後昆士蘭州的加稅與維多利亞與新南威爾士兩州的附加土地稅對房價也並沒有明顯的降溫作用,這也間接導致了維州與新洲政府在今年7月再次出台多項加稅政策,再次嘗試抑制房價。雖然這些最新的加稅政策對市場帶來的影響要等一兩個月之後才能揭曉,但從長期來看僅僅靠加稅控制房價的措施並不是最有效的。就墨爾本房市而言,過去一年中房價也不是沒有出現過波動。去年11月和今年5月份墨爾本的房價就曾出現明顯的下跌趨勢,導致這些波動的主要原因明顯並不是之前的加稅政策,而是澳洲貸款利率的攀升與更銀行嚴格的審查制度很大程度影響了投資者的購買能力,加上墨爾本公寓市場供給過剩都給墨爾本公寓價格帶來了下行壓力。那麼為什麼直接加稅的政策對於澳洲房價影響並不大呢?

同加拿大一樣,澳洲房價長期走勢還是建立在經濟與利率環境的基礎上。 澳洲近來經濟走勢一般,收入水平停滯不前,加之公寓市場供應量相對較高,消費者對樓市的信心處於較低的位置。需求方面,隨著貸款政策則從去年開始縮緊,澳洲各大銀行的貸款利率也一直在上升,這都同時影響著投資者與剛需購房者的購買能力。相對於政府加稅政策來說,這些房市基本面的隱憂或許才是對澳洲房價更具影響力的因素。另一方面,同加拿大兩地15%的加稅力度相比,由於澳洲整體房產均價本身比多倫多與溫哥華要便宜不少,附加稅率也沒有15%那麼高,需要繳納的總額度依然較小,或許還不能成為左右投資者的決定性因素。不過由於上述原因,市場供大於求的關系日益顯著,澳洲房價預計將進入一段時間的減速甚至下行,但這個趨勢與對海外投資者加稅恐怕並沒有直接的關系。相對而言,限制貸款與收緊外國人購買資格可能對限制投資行為更為有效。

 

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美國住宅出售獲利平均為5.1萬美元 回報率約26% | 美國

近來除了鴻海郭董在美國特朗普總統、威斯康辛州州長等陪同下,於白宮發布鴻海投資美國威斯康辛州100億美金之記者會外,日本豐田汽車與馬自達汽車亦於日前宣布,將合資16億美金在美國投資新廠。似乎在特朗普的大力招商下,全球企業馬不停歇地湧入美國,深怕在特朗普的“制造業回美”的利多補助下,失去先機。

因此今年以來,許多朋友頻頻徵詢我對美國房市的看法。其中,最多人問我的問題,不是美國房市能不能買?而是,美國房市能賺多少?大約需持有多久?報酬率好嗎?

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西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市
西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市

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根據美國ATTOM Data Solutions房產資訊服務公司今年第二季的“住宅銷售報告”,美國住宅持有人銷售房屋平均獲利約5.1萬美金,換算報酬率約26%,達到自美國2007年、發生金融海嘯以來,最高的水准。同時,根據統計報導,出售住宅的所有人,平均持有時間約8.05年。

若再以處分報酬率(capital gain %)最高的區域來看,則是以加州聖荷西的75%、舊金山的65%、與西雅圖的63%,分別位居前三名。

不過,值得注意的是,機構法人(定義為至少一年購買超過10間住宅者)的投資在美國住宅的交易比重略降。

另外,欲持有美國房產的投資人也須注意,根據Zillow and Thumbtack的資料,美國房產所有人平均每年的持有成本,包括“可預見”的成本,例如房屋稅、房屋保險費之類。而房屋維修費、後院樹木剪修費等,則歸屬於“未能預見”的成本,兩者合稱“隱藏成本”。一般而言,美國房產持有人,平均成本每年約為9,000元美金,從最貴的1.7萬美金,到最便宜的印第安那的7,000元,隱藏成本差異頗大。所以,有興趣投資美國住宅房市者,須將此筆“隱藏成本”也列入考慮。

(據經濟日報——鍾仁義

美國對華簽證慢慢收緊 聊天軟件內的對話也被查!| 美國

據新京報報道,自特朗普上台以來,美國的簽證政策正一步一步的收緊。先是年初的禁止向7個國家公民發簽證,提高工作簽證以及頻繁的變更簽證政策等等。似乎在2017年過去的每一個月份,我們都能看到與“美國簽證”有關的相關新聞。

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而這一切似乎並沒有消停的意思。就在本月初(8月3日),美國國務院在聯邦公報中公告一份簽證問卷表格草案,征求公眾意見。依問卷內容,某些申請美簽的外國人會被要求填表,提供社交媒體賬號及詳細的個人經歷與旅行記錄。

其實,在今年5月份,美國國務院就開始試點推行這份調查問卷,收緊對美國訪客的審查,要求美簽申請人填報所有的護照號碼、五年的社交媒體賬號、電子郵件賬號及電話號碼,以及15年的個人信息,包括居住地址、就業和旅行歷史。

美國國務院在8月3日的公告中表示,設計這份調查問卷,“是基於防堵恐怖主義、維護國家安全及避免其它非法簽證的目的,以更嚴格地審查美簽申請人”。這份簽證問卷表格並沒有明確針對任何國籍,依其公告,大眾有60天的時間提出評論意見。

據美國國務院官員透露,如果正式實施,估計每年約有6萬5000名美簽申請人“將呈交具威脅性檔案”,需要額外審查。

需要注意的是,未來三年內都將實施這份簽證問卷,全球各國的赴美簽證都將受影響。這個要求雖然沒有強制要求加入,但是如果你不填寫的話,簽證被批下來的希望基本為零。

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美對華簽證:收緊動作已經開始

雖然,8月3日公告中的問卷並沒有明確的針對任何國籍,但是在過去的一段時間裡,美國對待中國公民的態度,也一再的表明對華的簽證政策也正在慢慢收緊中。

首先,美國使館近期將免面試申請簽證的標准,突然由原先的簽證失效後的48個月縮短至12個月。其次,近期常有中國公民在入境美國時,因聊天軟件內的對話,而遭到的取消美國簽證的案例發生。甚至有中國公民以奔喪為目的的簽證也遭到拒絕,而這並不屬於正常現像。

兒子被殺,父母奔喪簽證被拒

1月29日,27歲的華裔青年陳進在位於馬裡蘭州鮑伊市(Bowie)的“藍色星期日酒吧與燒烤”(Blue Sunday Bar & Grill)餐館內,被40歲的非裔酒保莫伊(Karlief Moye)開槍射殺。當天被射殺的還有28歲的華裔青年鄒學(Xue Zou,音譯)、46歲的非裔經理摩根(Sherwood Morgan)。

得知獨子陳進身亡的消息後,其遠在福建的父母希望能申請赴美為兒奔喪。誰知當陳進父母17日前去面簽時,領事官只問了兩個問題:第一,你們干什麼去?第二,你們的兒子是否結婚?得到陳進已經結婚的答復後,就當場拒絕了其父母的簽證申請。而後,二老在當月24日再次美國簽證時,依然遭到了拒絕。領館方面認為陳進在美國已經結婚,其妻子足以為他料理後事,無需雙親赴美。

兒赴美簽證被拒,老父抱憾去世

65歲華裔老者林存熙,四年前由在紐約的大兒子從福建連江申請來美,享受團圓之樂。誰知,去年8月,林存熙突然開始消瘦,到醫院做檢查後被診斷罹患上了食道癌。之後他接受了醫生建議做了腫瘤切除手術後,但病情依然多次惡化,醫生甚至多次下達病危通知。

眼看著父親的生命已經倒計時,今年3月份,林存熙的大兒子向美國亞總會求助,希望能讓家鄉的弟弟來美與父親見上一面。但林存熙的小兒子林仁楷於3月14日前去廣州美領館申請簽證,卻被拒。3月22人日再次去美領館面簽,但依舊被拒。被拒的一部分原因是因為,當林仁楷被詢問他在紐約的哥哥當年是怎麼到美國的問題時,林仁楷回答說不知道後,領事官認為他沒有說實話,因此當場拒絕了他的申請。

據悉,早已在醫院重症監視室的病床上氣弱游絲的林存熙當天聽到小兒又被拒的消息後溘然長逝,留下悲痛欲絕的家人。

美國亞總會主席陳善莊表示,自川普上台後,遭遇巨大變故的當事人,如果在美國擁有直系親屬的話,則國內想要前來的親屬往往會遭到嚴查,如果一些硬性指標不滿足的話(如銀行對賬單),申請成功率也遠遠低於奧巴馬時期。(巴馬執政時,美國亞總會幫助鄉親申請來美簽證的成功率達到95%。但特朗普執政之後,到目前為止成功率只有50%。)

因Facebook上一句話,中國留學生遭遣返

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今年3月初,一名微博網名為“高宇仁”的中國留學生分享了她入境美國的離奇經歷,僅僅因為FACEBOOK(類似於人人網的社交工具)上的一句話,而遭到遣返,並被處以五年內不許入境美國的處罰。

據當事人敘述,自己在入境美國時,遭到警察盤問,並被要走手機。而後,自己遭到了警方的搜查,並被詢問是否在美國非法工作。當事人在否認後,遭到了警方的誘導和脅迫,最終,當事人因為感到恐懼而承認了在美非法務工的事實。而警方掌握的證據,是當事人Facebook上,一段和朋友溝通的留言。在這段留言中,當事人稱自己正在為一家公司提供免費的幫助。

雖然美國方面認為其對華簽證政策並沒有發生太大的變化,但是在許多人的親身經歷中,我們已經感受到了十年赴美簽證高潮期後的政策收緊。

因此,如果你有赴美簽證的需求,還請在誠實守信、認真准備資料的同時,也注意一下以下的內容。

美國簽證一些政策變化:

免面簽時限縮短

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原規定“美簽到期48個月內就可以享受免面談續簽服務”,現縮短至“到期12個月之內”才可享受免面談續簽服務。

免面談續簽僅適用於以下簽證類型,且當前該類型簽證必須有效,或過期時間不超過12個月。包括:B類(臨時商務/旅游)、C-1類(過境)、D類(乘務員/船員)、C1/D類(過境/船員和機組人員簽證)、F類(學生)、J類(交流訪問學者)、M類(非學術型學生)或O類(傑出人才)、H-1、H-4、L、P-1或P-2類、多次入境的L簽證(公司內部調職者)。

自2016年11月29日起,持有10年期B1/B2或者B1/B2簽證的中國公民,赴美前還需通過簽證更新電子系統(EVUS)更新個人信息和其他簽證相關信息,才可赴美。也就是說,如果你有美簽,但是沒登記EVUS,是無法入境的。這項新規定僅適用於B類簽證,且更新一次可以兩年有效,但對於其他類型簽證並無影響。建議您有了美簽登記好EVUS以後再安排您的行程。

隨機電話調查變嚴格

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從年初開始,美國開始加強對中國大陸申請人進行隨機簽證電話調查,並且是在面簽前1-3天。在此提醒所有簽證申請人,務必提供真實的背景信息,回答內容務必與網上填寫的申請表格一致。

85313000或者其它以8531開頭的電話,是美國大使館的總機電話。如果漏接了電話,回撥過去是無法找到調查人員的,所以請務必隨時保持暢通狀態。調查人員大多是使館的中方工作人員。

注意自己的社交媒體言行

在美國國務院開始試點推行調查問卷中,要求美簽申請人填報的信息中,需要交代其在過去五年裡所使用的社交媒體賬號ID ,如Twitter 、 Facebook ,微信、微博等。

如果你所持非移民簽證,也沒有遞交移民申請,卻在社交平台上發布有移民傾向的言論;或賬號中存有違反美國法律的言論(非法務工等);又或有與恐怖主義有關的言論,請一定在赴美之前,對自己的賬號進行重點篩查。

有美國律師建議,為了避免惹麻煩,中國用戶入境美國前先把微信給刪除。

其他一些注意事項:

銀行對賬單

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銀行對賬單的是申請美國簽證中極為重要的資料,建議您注意以下幾點:

1、余額大於5萬元人民幣,不必任何時刻都超過這個數字,但是最後一筆交易完成後,余額一定要超過這個數字。如果您的行程較長,那麼建議您提供余額更高的銀行對賬單。

2、杜絕大筆存入或者取出,大筆存入的概念是超過日常平均水平的三倍以上,即使余額不足,也不要大筆存入,提供多張銀行卡的對賬單更加穩妥。

3、銀行對賬單只要是擁有國家允許經營資質的銀行開具的均可,ATM機打印的對賬單是不可以的,需要在櫃台辦理的才可以。

了解在美親屬的情況

之前探望病危父親被拒的案例,就是因為不熟悉在美親屬的情況造成。

因此,在面簽前,要對自己在美親屬的情況有一定的了解,如果被問到的話,回答不知道或者回答錯誤,都是有很高概率遭到拒簽的。

注意自己在美國的信用

凡是在美國產生不誠信記錄的申請人,在申請過程中,有極高可能性遭到拒簽,因此,如果在美國遇到什麼情況,一定要尋求正當途徑解決,千萬不要想著一走了之,或存有過一段時間大家都忘了這類的想法。

(據星島環球網)

新加坡房價下跌放緩 再成海外購房主地標 | 新加坡

今年3月起新加坡突然宣布放寬房地產管制,壓抑了三年的新加坡樓市繼續爆發。4月,新加坡房屋銷售1555套,而上年同期為750套。而3月環比增長了將近2倍的房屋供應量也繼續上升,4月達到1616套。

在經過多年下滑後,新加坡房價近期似乎要迎來反彈,這讓其不可避免進入中國投資商的視線。

新加坡簡單透明的稅收政策和運營環境也是吸引中國開發商的主要原因。

新加坡房價下跌放緩,再度成中國海外購房主地標
新加坡房價下跌放緩,再度成中國海外購房主地標

點擊查看新加坡房源

地產為例,其20%的貸款是海外債務,因此將市場擴大到新加坡既有助於對衝風險,又有利於公司品牌的海外擴張。

根據新加坡城市重建局的數據,今年上半年新加坡核心地帶的超高端住宅有四分之一是被中國人購買的。2016和2015年全年,中國買家在高端住房購買比例中分別占比18%和20%。

據瑞士寶盛銀行報告顯示,新加坡黃金地段4,000平方英尺的住宅平均花費890萬美元,同比的中國香港為4120萬美元,上海為1,660萬美元。中國國內高漲的房價催生了大量中國人前往新加坡購房。

Cushman & Wakefield的新加坡研究主管Christine Li表示,中國嚴格的資本外流控制手段無法阻止中國買家們因擔心國內房地產泡沫而不斷來新加坡投資的腳步。

在該背景下,新加坡金融管理局局長孟文能(Ravi Menon)表示,現在還沒到放松市場冷卻措施的時候,其坦言:“房價重新飆升的風險不可忽略,新加坡需要提高警惕,對海外投資者進行更嚴格的監管。”

(據經濟觀察報)