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選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因 | 美國

在選擇投資美國房產時，盡管地理位置，經濟狀況，學區等因素非常重要，但是在這些因素相同的情況下，對於房產類型來說，相比較單獨住宅（single family），公寓（condo）或者聯排別墅（townhouse），多單元住宅（multi-family）往往是有經驗的投資人的首選。

這類房型一般有2-4戶，是一種很典型的投資房，對一些正在讀大學或者剛剛工作的年輕人來說，越來越多的人開始選擇自己住一個單元，其它的單元出租，租金收入用來支付貸款和維護費用，這樣不僅降低了生活成本，還達到了固定資產投資的目的。這在美國現在叫做house hacking，越來越受到從08經濟蕭條時走出一代年輕人的推崇。對於中國的投資人來說，如果希望對投資的房產有100%的所有權，在美國一線城市的郊區，以及二三線城市的中心，多單元房產是最好的選擇。

以下就請我從房產投資的角度介紹一下投資多單元房產的優勢：

1、更豐厚的資金流動

多單元住宅的資金流動優勢可以從三個方面來體現。首先，同一個房產下，有多個租戶的租金回報，這往往比單獨別墅的租金回報率更高。例如，在康州布裡斯托（Bristol）一個三居兩衛生的單獨別墅的市場價在20到22萬美金左右，而2017年第一季度的租金在1300美金左右。在同樣一個地區，一個報價22萬美金的三戶房產，每戶有三臥一衛，每戶的租金在1000美金左右。

另外，對於房產的維護和維修來說，無論從屋頂的修葺，草坪的維護，還是除雪，維護的費用從多個租戶的租金中計算，費用的比例比起出租獨立別墅就要少的多。

從風險的管理角度來看，如果獨立別墅幾個月內沒有找到租戶，房屋空置（vacancy）的比例為100%，而多單元房產，風險有多個單元平攤，房屋空置的比例就會大大降低。

2、保值更穩定

投資房產和住宅地方的市場價值評估方式完全不同。無論是2-4戶的多單元房產，還是商業地產，以營利為目的的房產（income-producing property）的市場價值是由其資金回報率來決定的。也就是當一個市場的房地產出現波動時，供給和需求會調整，獨立別墅房產價格會因買家或者賣家對市場的反應而波動，而多單元住宅的主要購買者是投資人。只要一個市場的租金穩定，房產的市場價值是不會有很大影響的。最有代表性的例子是在2008年次貸危機以後，房地產市場受到很大衝擊，很多美國人支付不起銀行貸款，失去了房產，嚴格的貸款政策使得一些消費者無力購買房產，這些人會轉而選擇租房，促進了對多單元房產的需求量。

3、物業的經營管理更便捷

對於遠距離投資的中國投資人來說，面對的最大問題可能是由誰來管理我的房產？這裡的房產管理（property management）包括招租，審核租戶的信用歷史（credit history），收取租金，負責住戶的維修問題，為投資者提供詳細的資金流動報告等。在美國，有許多專業的物業管理公司，他們的費用在租金的10%-12%左右。這個比例對於獨立別墅租金來說，相當於僅有的利潤空間，這也是為什麼許多美國獨立別墅的投資人都是自己親歷來管理房產的。明智的投資人會選擇多單元房產，並聘用專業的管理人員。這樣可以高枕無憂得享受投資回報。

4、稅收政策更優惠

房地產投資本身有諸多降低稅收的優勢，最主要的是在報稅時可以以“稅收減值（depreciation）”的方式對資產折舊，從而達到稅務庇護作用，或者叫稅收庇護（tax shelter）。換句話說，就是長期資產每年的折舊費可以在所得稅前扣除，減少個人和企業繳納的稅款。因為美國各個州的稅法不同，中國的投資人可以咨詢注冊會計師來更多的了解如何報稅。

5、更好的市場需求

對於千禧年的一代年輕人來說，US News的調查數字顯示，2016年畢業生有70%有助學貸款，平均助學貸款金額為$37,172。隨著一線城市房產價格的上漲，越來越多剛剛步入工作崗位的年輕人會選擇租房。另外，隨著網絡時代對許多傳統職業的挑戰，千禧年一代更容易因為工作的變化而選擇搬離到另一個城市尋求機會，租房無疑給他們提供了靈活性。同時，嬰兒潮出生的一代人已經步入退休的年齡，空巢的家庭會選擇賣掉在郊區的獨立別墅而搬到便捷的市區公寓裡，從而降低房產開支。或者選擇租房從而為退休旅行提供靈活性。

對於中國投資人來說，盡管美國的各個地區的房地產市場有其特殊性，追對不同城市和區域會有不同的投資策略，然而更多得了解美國多單元房產的優勢，可以豐富投資的多樣性，達到最高效的投資回報。

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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布里斯班Ascot豪宅：入戶水泥隧道長50米，品質非凡景觀迷人 | 澳洲

布里斯班阿斯科特（Ascot）克羅斯比路（Crosby Road）128號豪宅非常特別。這棟坐落於山腰之上的豪宅設有50米長入戶水泥隧道，建築共6層高，居住面積超過1,400平米。此外，豪宅擁有布里斯班城區、摩頓灣（Moreton Bay）以及庫薩山（Mount Coot-tha）180度全景景觀。

快速發展區域，具有投資價值

目前是在Ascot投資購買房產的好時機，擁有很大升值潛力。這裡是布里斯班一個成熟並充滿了傳統氣息的社區，建在大片土地上的房子都具有悠久的歷史。作為布里斯班歷史最悠遠的區域之一，Ascot正搭乘著市政改造的快車以迅猛的速度發展。這個被注入新活力的區域，將成為一個兼具時尚與現代的新城區。

Ascot豪宅擁有布里斯班城區、摩頓灣（Moreton Bay）以及庫薩山（Mount Coot-tha）180度全景景觀

Ascot區域作為布里斯班最高端的一個區域，周邊擁有多樣化的咖啡廳、餐廳、娛樂場所、購物中心和市區綠地等，使其擁有最迷人的國際化生活形態。無庸質疑，這裡絕對是布里斯本最宜居的高尚住宅區。這裡距離國際和國內機場航站樓不到10公里，而抵達中央商務區則只需15分鐘的車程。

非常獨特！入戶水泥隧道長50米

這套豪宅完全可以當做好萊塢大片拍攝場地，正如蝙蝠俠穿過隧道及瀑布回到家中。從地下倉庫搭乘電梯升至6樓後，會發現整層玻璃幕牆都可以收起，窗外風景美得跟畫一樣。隱藏的入口帶您進入令人驚嘆的 Ascot 住宅。

探索這棟布里斯班的房產需要一個啟示，因為它從下方街道上唯一可見的元素就是一個類似蝙蝠俠的隧道。這個最神秘的 Ascot 地塊有兩個入口，50米長的混凝土封閉隧道是其中一個，讓人不禁想起了好萊塢的電影。令人驚嘆的隧道向上延伸到一個類似地堡的車庫，這裡可容納八至十輛汽車。打開您的車門，直接進入一個內部電梯，可以帶您到住宅的任何一層。隧道，電梯系統和房子是一個復雜的工程，要親自看過才會相信。

位置絕佳風景迷人，設計大方品質非凡

該住宅坐落在一個私密性極強的高處位置，占據絕佳地段，位於 Bartley 山的邊緣並且可以俯瞰昆士蘭的城市以及 Moreton 海灣到 Coot-tha 山的180度美景。這套住宅呈現了現代美學，並且從這個居住面積為1409平方米的住宅的每個房間都能看到漂亮的天際線風光。

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美朝互打嘴炮美國房產嚇了一大跳！| 美國

2007年8月9日，法國巴黎銀行禁止了專門從事美國抵押貸款的對衝基金的贖回交易，標志著一場席卷全球的信貸危機就此開始，這最終導致華爾街著名投資銀行雷曼兄弟在一年後倒閉，由此也拉開了半個多世紀來影響最深遠的一場“大衰退”的序幕。

十年過去了，美國的房地產業作為受金融危機影響最嚴重的行業之一，已經基本走出了危機的陰影，亞特蘭大、波士頓等地目前的房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平。此外，美國房屋和開工許可等數據繼續回升，也都基本回升至2008年的水平。

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出國留學租房買房平台的北京分公司總經理吳志龍表示，美國房價確實來到了高點，但是泡沫沒有那麼嚴重，只是很個別的，當前在美國投資房地產行業更應該重視的風險不是放假下跌，而是房產空置。他對遠見財訊表示，美國房產稅非常高，比如像在德克薩斯州，一套房子房產稅大概是2%，也就是說一百萬人民幣的房，你每年養房成本至少2萬人民幣，這還不算物業費不算維修費。因此如果房產空置的話，這些成本需要投資者自己承擔。

此外，除了房屋的空置成本需要重點考量以外，租售比同樣是投資者不可忽視的重要指標。“如果租售比在四以上，房產就可以繼續持有。”吳志龍在遠見財訊的直播節目中分析指出，如果房產的租售比非常低，同時又有一定數量的房貸，那租金的收益很有可能無法覆蓋月供的成本，這樣的話相當於持有一個負資產。因此，房屋本身能夠帶來多少現金流是投資者在投資美國房產時應該重點關注的。

在這個前提之下，吳志龍認為，如果說現在還想去買美國的房子，避免自己資產貶值，那這樣的話一定要投資那些不會產生空置的區域，比如學校周邊，大學周邊。要去選擇一些產業多元化的區域，不能選擇像奧蘭多這樣的只有一個旅游業。可以選擇像達拉斯、休斯頓、波士頓這些產業比較多元化的城市。

7月底，標普發表的觀點指出，預測新屋開工今明兩年將達到1200萬戶和1300萬戶，過去兩年均值為1100萬戶。壓制的需求和人口因素將在中長期支持房地產活動。新屋開工在未來10年將達到平均每年1500萬戶，與房地產泡沫膨脹前十年的水平一致。同期公布的美國6月房屋開工率為122萬套。地產經紀人稱，美國需達到歷史均值的150萬套才能解決目前房地產供應短缺的狀況。來自路透的報道也認為，新屋銷售較上年同期成長9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰時水平的一半。

但是，來自美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199,200美元，同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅圖的同比漲幅最大，房價漲幅接近13%，平均房價為440,100美元。此外，美國多個城市的case shiller房價指數，已超過2006年次貸泡沫時水平，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中，達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

（據遠見財訊）

真相：華人揭移民美國的真實生活 | 美國

多少來美國的人內心都懷揣著裝不下的期待，多少看過美國真實面貌的華裔，又更愛或者不那麼愛它了。這種了解滲透到了美國生活的方方面面：房價、物價、教育、生活等等方面，僑報網為大家推送的這篇文章來自這裡是美國，它從一名華裔在美國生活的這點點滴滴說起。

1、房價

美國的房價與人口分布相關。一般而言，東西兩岸（主要是紐約及周邊的城市，還有加州）貴一點，中間地區便宜。另外，美國幾乎人人有車，所以每個人的生活範圍擴大了很多，買房時候的選擇余地也很多。

美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的房價，都不到20萬美元。

（Zillow發布6月房地產市場報告顯示，全美房價總價的中位數達到20.04萬美元，同比上漲7.5%。這是美國房價中位數歷史上首次突破20萬美元。——僑報注）

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我今年到過美國的兩個中部城市，一個是底特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50位之間，算是二線城市。但是人口100萬都不到，中國大一點的縣城都比它大。房價也便宜，一個樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。

但是這些城市恐怖的一面，就是人口少，根本看不到中國熙熙攘攘的人群。晚上睡覺，外面路上一點響動都沒有，自然也沒有什麼豐富的夜生活。事實上，住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的，所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。

2、收入

美國是一個大企業主導的國家，每個城市大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy；買衣服，都去GAP；買鞋子，都去Nike……這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。

再加上電信、銀行，小城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，這就構成了美國所謂的中產階級。

一年收入3-4萬，除去稅和保險，也就2-3萬，再除去生活費用，算一半，一年存下1-2萬。買個15萬的房子也要10年。但是這些人都是本地人，很多在當地就有房子，因此買房的需求都沒那麼強烈。

什麼行業工資高？

多是有技術含量的行業，比如醫生、律師、金融、技術。在美國，你有一門別人不會的手藝，收入總是相對會高點。

微軟的工程師，最底層的，年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書，放在中國，肯定是高級公務員，但是前段時間新聞說，也就3萬多一年。

微軟公司總部所在的西雅圖，房價比一般的二線城市高很多。除了微軟的原因，還因為它靠海，房價有炒作的價值。數據顯示，西雅圖房價的中間數從 1989年的22.1萬飆到2006年的最高時候的44.7萬。但是現在金融危機，中間數又跌回了34萬。

如果你是微軟的工程師，一年有10萬收入，稅和保險大概占到1/3，到手6-7萬，一年可以存4-5萬，那麼大概需要將近10年的時間買一個房子。當然這只是中國人思維，美國人可能存不下這麼多。

當然不是人人都能夠在微軟得到一份年薪10萬的工作。如果你在星巴克做服務員，收入也就在3-5萬的範圍。那麼要買西雅圖的房子的話，壓力就大很多了。

下圖是僑報網曾報道的美國人收入分布情況：

3、大學

相比房價，教育對美國人來說，是一件更可怕的事情。大家都知道，美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青藤大學，此外，還有一些學校不是常青藤，但是完全是一個檔次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。

這些學校加起來總共20個，都是私立的。所以要評判美國學校檔次，排名前20的算一個檔次。美國人稍微有點錢的，都是想擠進這些學校。在那裡，四年下來基本上都要20萬美金，一般人都負擔不起。

這20個學校之後是州立學校，每個州1-2所。構成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯克利，在我們看來都是大牛校。但是在加州，只要稍微能讀書的，基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。

其實想想也不奇怪，前面已經有20 所大學了。州立學校對本州的學生便宜點，像加州學生進加州系統的這10所大學，一年學費大概7000-8000。要更便宜的，是社區大學，一年只要幾百塊錢。當然也是一分錢一分貨。

僑報網此前報道稱，目前美國學生貸款債務的總額已達到1.4萬億美元，超過美國信用卡債務，僅次於住房抵押貸款。僑報網此前報道稱，美國勞工統計局的數據顯示在2006-2016年間，美國大學學費上升了63%，宿舍費上升50%，教科書費用上升了88%！

受學貸影響最為嚴重的是18至34歲的年輕人，他們中一些人將收入的18%償還欠款。公民銀行2016年的一份報告指出，這些年輕人試圖40多歲時將學貸還清。

4、中小學

美國的中小學階段，都是以公立學校為主。當然也有私立中小學，質量也不錯，不過一年可能要好幾萬學費，除非特別有錢的，一般人不會考慮。

公立學校按學區招生，所以美國人為了小孩的教育，也買學區房。

美國雖然沒有人為設立的重點高中，但是只要知道學校是在哪個區的，好不好大家都是明白的。美國的中小學不要學費。但是其它雜費還是有一些，一年大概幾百塊錢。上下學都有校車接送，那種黃色的大巴，美國電影裡也很常見。

而且小學生讀書基本上沒什麼壓力。美國學生高中畢業考大學，都是自己申請的。每個人會申請好幾所學校，有時會被它們同時錄取，自己選擇一個。

申請的時候主要提交這麼幾個材料。一個是高中的成績單、排名，第二個是SAT考試，相當於我們的高考。

SAT在美國一年考7次，學生到了高二、高三都可以去考，只要在申請之前拿到分數就可以了。考砸了還可以把成績取消掉重考。這兩個是最主要的。美國的大學招生主要也是看分數，看排名的。

某個大學如果要說我們錄取新生的素質高，就拿出SAT成績來比，或者說我們百分之多少的學生的高中成績是排在前10%的。此外還有推薦信，你得過什麼獎之類全都一起附上，這些就有一些水分了。

5、物價

以下是一些常用商品的大概價格（美元）：

355毫升罐裝可樂，4元/12罐
橙汁，3-5元/2升
雞蛋，2元/12個
雞，3-5元/只
烤雞，5-8元/只
豬肉，2-3元/斤
牛肉，2-4元/斤
gala小蘋果，1元/斤
香蕉，8毛/斤
葡萄，1-2元/斤
卷心菜，3-5毛/斤（蔬菜水果價格隨季節小幅波動）
土豆，2-3元/10斤
黃瓜，0.5-1元/根
食用油，4-6元/升
西紅柿，1-2元/斤
曲奇餅干，2-3元/個
小蛋糕、面包，<1元/個
20釐米直徑的Cheese蛋糕，3-5元/塊
萬寶路香煙，3-5元/包
啤酒，1-2元/小瓶（酒吧價格5-6元）
星巴克咖啡，2-4元/杯
固定電話+無線網絡，40元/月
手機，40-50元/月（包月）
煤氣，10-20塊/月（冬季近20元）
電費（含垃圾清理、掃街費），90元/月
高露潔牙膏，2-3元/支
海飛絲洗發水，6-7元/瓶（750毫升）
毛巾，5-7元/條
保鮮膜、錫箔紙，2-3元/卷
筆記本電腦，500-1000元/台
打印紙，5-6元/500張
圓珠筆，1-2元/10支
一般辦公桌/電腦桌，100-300元/個
Levis牛仔褲 40-60元/條
GAP T恤，15-30元/件
GAP 外套，30-60元/件
Guess，CK的襯衫，褲子，60-120元/件
Nike，Adidas鞋子、運動服、40-80元/件
Converse帆布鞋，50元/雙
Polo羊毛衫，30-60元/件
Armani男士夾克,100-300元/件
西裝，400-2000元/套
Coach的背包，200-400元/個
UGG的棉鞋，120元/雙
肯德基/麥當勞套餐（漢堡+薯條+可樂），5-8元/套
一般的餐廳，10-20元/人
五花肉，2塊3毛9
大魷魚，7毛9分/磅

注：以上商品的價格，可能會因為地區和季節的不同而不同。

另外，美國有消費稅，大概為8%-11%，每個州不一樣。買100塊的東西要付108元。吃飯要給小費，一般是稅後10-20%。總體而言，美國人月入2000-3000的話，日子還是過得去。你拿100元錢去超市，能夠買上一推車的東西。過年過節去買衣服，你拿1000元錢也可以買不少。

美國的蔬菜水果相對要比雞肉豬肉貴，因為蔬菜水果有季節性，無法按需大規模生產；再一個原因，就是有保鮮期。所以美國的沃爾瑪很少賣蔬菜水果，因為無法實現全國物流調配。蔬菜水果一般都在一些地方性的超市賣。

而且美國還有一個特色就是有farmer’s market。就像中國的趕集，都是定期定點的，農民拉著新鮮的蔬菜水果到市中心來賣，很受美國人歡迎。新鮮而且品種多，當然價格也比超市裡面的高。這些農民就是看到了大型零售商做不到的市場。

6、稅

美國人認為稅很重，這也是他們罵政府的主要原因之一。那麼美國個人一般要交多少稅呢？這實在是一個不好回答的問題。

主要原因在於美國有一個返稅制度。老百姓每年都要報稅，向政府說明自己一年收入多少，該交多少稅，已經交了多少稅，然後政府根據每個人的不同情況，返回一部分稅款。

就個人所得稅這一塊而言，一般3-5萬年薪的人，1/3-1/4的收入都要用來交稅（具體包括聯邦稅、州稅等不同種類）。收入越高，個稅越高。在返稅的環節，總體而言就是家庭負擔越重（供房、有小孩），返稅越多，有的甚至能夠全部返回。而剛畢業的沒家產的單身小青年，負稅最重。

除了個人所得稅，美國還有一個消費稅。你買任何東西，都要交消費稅，每個州稅率都不相同。比如拉斯維加斯所在的沙漠地帶的內達華州的消費稅在7%左右，好像是美國最低，你買100塊的東西要付107塊錢。而隔壁的加州則為10左右%，得付110元。

金融危機以來，很多州都調高了消費稅，調高1個百分點政府消費稅的收入就能增加10%還多，這是一個十分可觀的數目。當然，每調高一次，美國老百姓就罵一次，畢竟是在你身上拔羊毛。

除了個人所得稅和消費稅，個人稅負還有一塊大頭，就是物業稅。物業稅也是根據地區和具體住房條件不同而不同。同樣有冗長的法律對住房的用途和檔次就行分類，不同州的稅率不一樣，豪宅物業稅最高，一般的住宅大概1-2%，2007年美國全國平均物業稅率為1.38%。

前面提到過的，你在曼哈頓有100 萬的一套100平米房子，每個月大概要交1000多元的稅。物業稅能夠抑制投資購房，但是還是有錢可賺的。一套曼哈頓100平米的房子如果有2-3個臥室，一個月能夠租2000-4000元，稅後還賺 1000-3000的樣子。美國的稅是重的。算上企業稅轉嫁到個人頭上的那部分，美國人收入的接近一半用來交了各種稅費。

6、交通運輸

美國幾乎每個人都有車，每年到DMV（相當於我們的車管所）去登記一下，幾十塊錢；每兩年做一次尾氣排放測試，也是幾十塊錢。此外沒有政府方面其它的費用。

考駕照，也是幾十塊錢，無需任何強制的培訓，只要覺得自己會開了就可以去考。另外就是保險，就看你自己了，一年500-1000的車險都在正常的範圍內。

油價也相對便宜，從洛杉磯到舊金山，大概600公裡的路程，按照現在的美國油價，開600公裡左右的油費大約在50美元，折算成人民幣350元。而且美國高速公裡幾乎沒有收費站。飛機票也相對便宜，從東北角的紐約到西南角的洛杉磯，橫跨整個美國，往返機票加上稅費大約在300美元，折算成人民幣2000元。

所以即便是一個月 1000-2000美元的低收入人群，出門旅游都不是什麼遙遠的事情。

（據僑報網綜合）

庫存告急、需求火爆美國房屋要賣光了？| 美國

美國房價飛速攀升、庫存觸及30年新低，樓市需求火爆的同時，房地產開發商卻在以“龜速”應對——目前美國新屋開工年化戶數僅為84.9萬，遠低於2007年金融危機爆發前103.6萬的水平。

而新屋開工的低迷水平，直接影響到了美國的就業市場：目前僅有76.7萬人受雇於美國住宅建築行業，比十年前的數字低了整整20%。開發商的反應冷淡，可說是美國房地產市場本輪復蘇的一大“未解之謎”。

根據美國房地產經紀人協會 (NAR) 公布的數據，6月季調後房地產銷售數據為552萬戶，比5月環比下降1.8%。NAR首席經濟學家Lawrence Yun稱，住房供應面的短缺為住宅價格的攀升“火上澆油”，導致更多美國人買不到屬於自己的房產。

美國房價自2011年觸底反彈以來已經上漲了50%，而且在可預見的未來看不到漲勢放緩的跡像。而美國的房屋庫存量已跌至30年新低，二季度未售出庫存占房屋總量比例僅為1.9%，為房地產銷售額的增長限死了“天花板”。在全國範圍內，民眾對房價的負擔能力正在迅速惡化，若新屋開工不見好轉，預計這種趨勢仍將持續。

“美國正經歷一場大規模的建築短缺”

復蘇中的美國經濟，往往依賴房地產市場注入“強心劑”；與歷史同期相比，美國每月新屋開工理應再高30%，並創造大量中產階級崗位，帶動就業市場。房地產數據公司Trulia的首席經濟學家Ralph McLaughlin指出：“新造建築一直以來都是中產階級崗位的穩固來源。”

但這一次事與願違，新屋開工明顯滯後於勞動市場。 “美國正經歷一場大規模的建築短缺。”

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合格勞動力的短缺？

開發商常常抱怨合格技術工人的不足——這也是他們沒能建設足量新屋來滿足市場需求的主要原因。在美國開發商協會 (NAH) 的調查中，78％的建築公司表示，勞動力短缺是他們的首要擔憂，遠高於2011年的13％。總部位於達拉斯的Altura Homes總裁Donnie Evans稱，“已經很難找到擁有合適技能的可靠勞動力了。”

然而，勞工權利的倡導者卻提出了質疑：在做過通脹調整之後，建築工人的平均時薪與2006年相比，沒有任何增加。如果開發商們真的想要雇佣更多的工人，為什麼不提高工資水平，以吸引次貸危機中離開建築行業的技工們回歸老本行？

開發商方面的回應則是，他們承受不了更高的薪資水平，因為這將進一步推高房價，使其超出一般買家可以承受的價格範圍。舉例而言，Evans稱Altura Homes已經將平均房價提高了50％，從四五年前的大約16萬美元，提高到今天的24萬美元。

但是，McLaughlin卻指出，若提高建築工人的薪資，承擔更多成本的並非終端的買房客，而是土地的賣家，開發商所謂提高薪資就會推高房價的說法純屬無稽之談。

監管的“有形之手”和市場的“無形之手”

政府對樓市的監管又如何呢？McLaughlin表示，政府各項費率和施工標准非常繁重，甚至在地價非常便宜的地方，也會令建築開發入不敷出。開發商還必須為新開發房屋的配套基礎設施成本買單，目前這些成本約占新屋總成本的25％，2011年至2016年期間這一數字增長了近30％。

開發商的資金周轉也成問題，他們中的大多數得通過借貸融資承擔建築成本。聯邦存款保險公司稱，住房建設貸款總量目前不到2007年水平的40％，同比增長還在持續放緩。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，《多德·弗蘭克法案》對社區銀行的監管加強阻礙了發展貸款的發放，而在次貸危機中遭到重創的其他銀行對於重新涉足房地產貸款業務，也疑慮重重。

總而言之，並非單一因素阻礙建築行業雇佣更多的工人，開工建設新屋滿足迫切的市場需求。銀行業不願提供融資，建築工人的短缺，許多城市缺乏建設用地和相關的區劃法規等等因素，都難辭其咎。開發商在享受了多年充足的勞力供應後形成了慣性，也在抵制薪資的上調，而且隨著住房市場供不應求，他們也感受不到任何能夠迫使他們加薪的壓力。

（據華爾街見聞，作者張一葦）

次貸危機十年後美國房價重返巔峰時期水平 | 美國

近日，美國房產信息網站Zillow發佈6月房地產市場報告，顯示全美房價總價的中位數達到20.04萬美元，同比上漲7.5%。這是美國房價中位數歷史上首次突破20萬美元。（美國房子有多便宜？）

此前，即使在2007年房地產泡沫高峰期，該數字最高只達到19.66萬美元。

所以，有分析認為，次貸危機十年之後美國房價重返巔峰時期水平。

據大陸媒體財新網8月13日報導，值得注意的是，20.04萬美元是美國全國的房價中位數。在硅谷中心的帕拉阿圖市（Palo Alto），其6月的房價中位數高達259.8萬美元，而整個紐約市的房價中位數為42.23萬美元。房價中位數是指，把所有房屋按價格排序，取中間位置的房價。

報告顯示，房屋供不應求是美國房價大幅上漲的主要原因。

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從供應來看，6月，全美掛牌出售的房屋數為56.17萬套，比去年同期的54.45萬套增加3.2%。但美國人的購房需求強勁，美國一套房屋從掛牌到出售的平均天數已經從2012年5月的111天降至2017年5月的73天。這使6月待售的房屋數量比去年大幅減少11%。其中，加州硅谷重鎮聖何塞的房源量降幅最大，待售房屋量同比減少39.4%。

2017年6月，美聯儲完成了年內第二次加息，提高聯邦基金利率0.25個百分點至1%至1.25%。市場預計，美聯儲將按照一年加息三次的頻率，逐步提高利率水平。

中國人是美國樓市的重要投資者。根據全美經紀人協會的報告，在2016年4月到2017年3月，中國人購買美國住宅總金額達到317億美元，連續第四年在各國買家中名列第一。

（據多維新聞網）

《USA地產大亨》連載（九）——邁阿密 | 美國

我們本周為您介紹的是邁阿密房地產市場，由邁阿密ONE蘇富比國際地產公司的總裁，丹尼爾·德拉維加（Daniel de la Vega）先生撰寫。德拉維加先生於2008年創立子公司後，就致力於創建品牌公司。如今，公司年銷售額超過20億美元。德拉維加先生十年多的專業經紀人生涯，使他擁有獨特的房地產管理遠見，並為他建立了許多國際關系網。

丹尼爾·德拉維加 Daniel de la Vega，總裁
邁阿密ONE蘇富比國際房地產公司
電子郵箱：ddelavega@onesothebysrealty.com

作為長期的熱點國際投資中心，南佛羅裡達多樣的社區為投資者提供了許多機遇。邁阿密-戴德郡（Miami-Dade）不僅擁有良好的氣候和沙灘，而且逐漸成為文化獨特的大都會，吸引了許多國際投資者的目光。今天，邁阿密是南佛羅裡達最搶手、人口最多、最活躍的地區。近期的公寓熱潮重新塑造了邁阿密的地產發展，吸引了世界各地的投資者和買家。著名建築師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）、皮埃爾·裡梭尼（Piero Lissoni）和赫爾佐格和德梅隆（Herzog & de Meuron）在這裡建造他們的最新項目後，邁阿密的國際影響力大大提升。其他國際名人也紛紛來邁阿密一展風采，其中有名廚、藝術家和世界文化界頗具影響力的鑒賞家。邁阿密是真正的全球化都市，投資的首選。邁阿密的熱點區域有：科勒爾蓋布爾斯（Coral Gables）、邁阿密海灘（Miami Beach）、布裡克爾（Brickell）和陽光島（Sunny Isles）。

中國投資者一直非常熱衷於邁阿密房地產市場。中國城市建設控股集團（China City Construction Company）和大唐集團（Da Tang Group）正在聯手打造混合用途的三塔項目。這兩個合作伙伴支付了$7,470萬美金購買布裡克爾南邁阿密大道1430號的發展地，項目總投資約$8.85億美金。項目包括：公寓住房、酒店、辦公室和零售房產。其他很多項目也針對EB-5投資者展開。大連萬達集團進軍佛羅裡達，以$6.5億美金的價格收購了鐵人三項公司（Tampa-based World Triathlon Corp）。

邁阿密海灘（Miami Beach）

“邁阿密海灘是擁有數個分區的大島嶼，於2015年迎來100周年紀念。它是世界知名的度假勝地，也是文化的大熔爐；擁有大片原始的海灘，從南岬公園（South Pointe Park）延伸到百萬富翁區（Millionaire’s Row）。中部海灘是別致濱水地產的聚集地，這些地方坐落在頗負盛名的街道上。”[羅伊·班米爾（Roy Benmeir），房產代理人，ONE蘇富比國際房地產公司。]

這個城市比較密集，步行所到之處都映襯著商業和文化氛圍，例如弗蘭克·格裡新世界交響樂中心（Frank Gehry’s New World Symphony）、林肯步行商業街（Lincoln Road pedestrian mall）、沃爾弗森尼爾博物館（the Wolfsonian Museum）和巴斯藝術館（Bass museum）。這裡有著名的美食城（Epicure market）和邁阿密海灘影視中心（Miami Beach Cinematheque），還有獲得美國年度最佳藝術展的邁阿密海灘巴塞爾藝術展（Art Basel Miami Beach）。

自然風景的亮點是由大師級風景建築師雷蒙德·江格斯（Raymond Jungles）設計的邁阿密海灘植物園（Miami Beach Botanical Garden），還有和南岬公園（South Pointe Park）——一個周日漫步觀賞游輪出海的地方。本地居民喜歡邁阿密高爾夫俱樂部（Miami Beach Golf Club）帶來的挑戰——它是由亞瑟·希爾斯設計的（Arthur Hills）18洞球場。這裡還有許多私人田園俱樂部和海灘俱樂部，及維護良好的公園系統：包括遛狗公園、游樂場和帶沙土網球場的火烈鳥公園（Flamingo Park）。

在游船和海灘游玩一天後，當地人喜歡在傍晚的島嶼上享用國際知名餐廳的美食，然後在熱鬧的夜總會或安靜的休息室結束一天的活動。這是南佛羅裡達的終極生活方式，也使邁阿密海灘頗負盛名的房地產成為令人追求的目標。

市中心和布裡克爾（Downtown & Brickell）

“大都會建立後，布裡克爾發生了戲劇性的變化，成為邁阿密的中心。作為美國最大的金融機構密集區之一，布裡克爾如今已成為邁阿密夢寐以求的工作／生活／娛樂多功能區。今年的建築熱潮有所減退，地區已基本成型。同時最令人期待的、投資10億美金的多功能布裡克爾城市中心（Brickell City Centre）將於2016年底開放。擁有高級烹飪區和酒店、夜生活和大批年輕專業人士的布裡克爾將成為城市中最繁榮的地帶。”[喬納森·加西亞（Jonathan Garcia），房產代理人，ONE蘇富比國際房地產公司]

作為城市的心髒地帶，邁阿密市中心和布裡克爾地區正在迅速發展，逐漸成為邁阿密年輕專業人士最向往的居住地。總人口約5萬、人口平均年齡34歲的市中心是個欣欣向榮的地帶，擁有眾多銀行和辦事處，餐飲／夜生活的選擇和高端的公寓住宅。

布裡克爾最南端區域因許多崛起的發展項目而備受關注，新建了許多商業和住宅性建築，以滿足增長的需求。這裡有許多公園，是騎自行車和散步的最佳地帶。自動運輸系統（Metromover）全面解決了公共交通的問題；連接邁阿密市中心的重軌系統，使上班時間的交通暢通無阻。

布裡克爾的北部是市中心的核心地帶，這裡有美航球館（American Airlines Arena）、艾均埃甚表演藝術中心（the Adrienne Arsht Center）和新建的占地30英畝的博物館公園（Museum Park），還有佩雷茲美術館（Perez Art Museum of Miami）和帕特裡夏與菲利普·弗羅斯特科學博物館（Patricia and Phillip Frost Museum of Science）。

科勒爾蓋布爾斯（Coral Gables）

“從椰林（Coconut Grove）到棕櫚灣（Palmetto Bay），邁阿密南端有很多家庭式社區和零售房產中心。科勒爾蓋布爾斯和椰林綠樹成蔭、生機勃勃，有很多餐飲和娛樂選擇。更南邊的區域較安靜、悠閑。這裡區域變化較多，擁有一些美國最好的學校。”[阿爾·阿羅斯特吉（Al Arostegui），房產代理人，ONE蘇富比國際房地產公司]

遠在邁阿密境外的科勒爾蓋布爾斯是美國最迷人的城市之一，這要感謝才華橫溢的遠見家喬治·梅裡克（George Merrick）在19世紀20年代將自己的夢想變成現實。

這裡離市中心和南邁阿密近10分鐘車程，有封閉式的住宅和公寓地帶，又稱為城市美化地帶（City Beautiful），一個令國際居民樂不思蜀的地方。完美的一天從當地主要的咖啡廳開始；然後在高爾夫田園俱樂部的公共球場大顯身手一番；在邁阿密頂級的獨立書店閱覽暢銷書籍；在奇跡一英裡（Miracle Mile）的熱門餐館享用晚餐；最後在比爾特莫爾酒店（Biltmore hotel）欣賞現場演奏的爵士樂——也是梅裡克的得意之作。

科勒爾蓋布爾斯的居民能體驗到最好的精品店、展覽廳和餐廳、及老佛羅裡達（Old Florida）的自然風光。擁有30個良好維護的公園，這個城市昂貴的濱水區域能縱覽比斯坎灣和布滿原生動植物的水路。甚至連建造房屋和傳奇性大門的珊瑚采石場也被改造成了威尼斯游泳池（Venetian Pool），一個游泳愛好者的天堂。

蓋布爾斯房區（Gables Estates）、椰林棕櫚區（Cocoplum）和鯛魚溪湖（Snapper Creek Lakes）的精美住宅是最搶手的房產；這裡還有珊瑚別墅和豪華公寓塔樓，均分布在商業步行區的厄齊沃特路（Edgewater Drive）上。這裡建築的主色調是西班牙地中海風格，也有增加建築多樣性的熱帶現代風格和當代設計風格，還有梅裡克主題風格住宅村：包括南方殖民地式（Southern Colonial）、中國式（Chinese）和荷蘭南非式（Dutch South African）等風格。

科勒爾蓋布爾斯有城市最好的學校、交通便利，還有良好的設施：如仙童熱帶植物園（Fairchild Tropical Botanic Garden）、科勒爾蓋布爾斯藝術影院（Coral Gables Art Cinema）、和馬西森漢默克公園（Matheson Hammock County Park）及沙灘，是理想的居住家園。

陽光島（Sunny Isles）

“邁阿密南端的陽光島沙灘（Sunny Isles Beach）、阿文圖拉（Aventura）和瑟夫賽德（Surfside）發生了房產市場的轉型，擁有越來越多的公寓、不斷升級的高檔住宅和多功能房產。新發展的社區有400號陽光島區（400 Sunny Isles）、夏都海灘區（Chateau Beach）、阿奎利納（Acqualina）別墅區、保時捷設計大廈（Porsche Design Tower）、阿文圖拉回聲公寓（Echo Aventura）、芬迪酒莊住宅（FENDI Chateau）和衝浪俱樂部四季酒店（Surf Club Four Seasons），這裡的房地產市場十分活躍。市場上的賣家很多，但是房產仍然可以售出很好的價格。高層豪華公寓的價格再創歷史新高，售價為1500萬 – 2100萬美金不等。”[阿什頓·科爾曼（Ashton Coleman），房產代理人，ONE蘇富比國際房地產公司]

陽光島最出名的是豪華的高樓大廈和度假村，及開闊的海洋視野。這裡主要的房產集中在大西洋、沿海運河（Intracoastal Waterway）、金沙灘住宅區（Golden

內地投資者跨境買房：紐約、倫敦吸逾百億美元 | 美國

房地產咨詢公司萊坊近日發布報告稱，2016年，中國內地資本的跨境房地產交易額達到266億美元，占亞洲所有資本投資近40%，而美國紐約、倫敦等超級城市，都成為了海外資本湧入的大熱。

萊坊發布的《活躍資本》報告顯示，在2016年，內地資金占全球跨境投資的11%，投資份額僅落後於美國的19%，中國內地跨境投資量在10年間上升了26倍，2016年，中國內地資本的跨境房地產交易額達到266億美元，占亞洲所有資本投資近40%，相當於國內本地投資額的一半以上。

2016年，亞洲投資者的海外投資金額達670億美元，但2007年只有190億美元，累計漲幅達到了253%。同時，在過去幾年，亞洲房地產投資者成為全球最重要的一群，而亞洲逐漸開始超越美國，成為擁有最多超高淨值人士的地區，萊坊預計，中國內地超高淨值人士的數目將繼續在亞洲領先。

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受城市穩定性和深度所吸引，倫敦、紐約等門戶城市和其他超級城市最受中國投資者的歡迎

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萊坊大中華區研究及咨詢主管紀言迅稱，幾年前，全球資本市場上都擠滿了大型內地保險公司，大型開發商和國有企業，自從2015年開始，私企或開發商開始在市場占據一定地位。與同類國企相比，這類企業更為靈活，也能迅速作出決定和承受較高的風險，預計投資者對地標線物業的熱情會減退，而較成熟的投資者的投資行為則較有系統性。

受城市穩定性和深度所吸引，倫敦、紐約等門戶城市和其他超級城市最受中國投資者的歡迎。其他重點城市，包括“一帶一路”涉及的城市，如新加坡和東南亞主要樞紐也將繼續吸引投資者的興趣。

2016年，最受投資者歡迎的市場是美國紐約，達到163億美元，但大部分投資來自美國本地的投資者，占總投資的60%；其次是倫敦，2016年共吸引了159億美元的海外投資，占總投資額的80%，成為最受海外投資者追捧的超級城市。上海吸引了60億美元的海外資金，占總投資額的18%，而中國香港則吸引了49億美元的海外投資額，占72%的總投資額。

另一方面，私人投資者在全球房地產的地位也越來越重要，根據萊坊發布的《財富報告》，2016年，私人投資者占全球商業物業交易宗數的27%，1/4的私人財富投資在房地產市場（自住物業和第二物業除外）。

而私人投資者投資全球房地產的主要動力來自於風險轉移、資產控制、彙率分散風險、全球化投資組合以及私人投資者的投資動力，而最受追捧的市場是那些有穩固根基、穩定租客需求、流動性和透明度高的市場，而超級城市會是這些投資者的首選。

今年上半年，中國香港買家投資在倫敦寫字樓物業的金額達到22億英鎊，但去年同期只有4.58億英鎊。萊坊大中華區執行董事和商業物業代理部主管夏博安稱，這一輪從中國香港輸出的投資，包括中國香港本地的資金和以中國香港為基地或上市的內地公司的資本，這些資金同時借助中國香港金融市場的優勢，包括資金自由進出，開放的國際市場，以及可以獲取融資的可能。

與此同時，中國香港受資本外流的影響比較小，中國香港的內地企業也可以從中國香港出發面向海外投資，另一方面，由於中國香港商業物業升值潛力良好，中國香港本地市場已經吸引了很多中國香港及內地投資者的青睞。

（據新浪財經）

銀行放寬房貸新一輪泡沫？| 美國

全美房價近年來一直持續增長，今年6月洛縣住房中價已達到了近57萬美元。同時，房貸利率雖仍處於歷史低點，但自從川普總統上台後也開始提高。為應對這種情況，房貸行業正在放寬房貸條件，向客戶提供更多購房選擇。

房貸行業數據公司Inside Mortgage Finance的出版人謝卡拉（Guy Cecala）說，房貸機構正在放寬貸款標准，因為他們擔心房價和貸款利率的增加會使他們失去生意。他說，如果生意減少20%，就要想辦法彌補這部分業務。

由政府控制的房貸巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）正在開發鼓勵買房的新項目。這兩家機構並非直接提供貸款，而是從放貸者手裡購買貸款，來保持市場流通，因此其房貸標准的任何變化都會對房市產生重大影響。

降低首付比例的潮流

在泡沫期，借貸者經常是零首付就可以獲得貸款。而泡沫破滅後，首付額度的標准開始從緊，聯邦規劃者要求首付比例不得低於房價的20%。以今年6月洛縣中價房為例，20%的首付款就是11.38萬美元。

過去，想申請低首付項目的借貸者，通常都會去聯邦住房管理局，該機構提供3.5%首付的選擇，但要求貸款者為貸款期購買昂貴的貸款保險。

如今，購房者的貸款選擇變多了，但借貸者必須有良好的信用分數。

這一趨勢始是從2014年開始的。當時房地美和房利美宣布提供3%首付的選擇，但許多大銀行當時仍持懷疑態度，美國銀行總裁Brian Moynihan那時說，他的公司不想參與這樣的項目。

大銀行也提供3%低首付

但他這話還不到兩年，美國銀行開始與房地美合作，提供3%的首付選項；而全美最大的貸款機構富國銀行去年也開始與房利美合作；摩根大通現在也提供3%的首付項目了。據《洛杉磯時報》報導，房地美可負擔貸款部門副總裁Danny Gardner說，每天，都有越來越多的人來貸款。

在全美大部分地區，3%首付最高可貸42.4萬美元，其中也包括加州。

美國銀行的一位發言人說，在與房地美合作6個月後，該行撥給可負擔貸款項目（Affordable Loan Solution Program，允許首付3%）資金的年總額從5億美元調增到了10億美元。

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路人走過蒙特利公園市一個待售房屋的牌子。美國房價在近三年來以最快的速度上漲，引發了對房地產過熱的擔憂

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有些房貸項目首付更低

今年，房利美開始試點一些非銀行機構的貸款，允許首付低於3%。這些項目要求借貸者有3%資產（Equity），由放貸者墊錢給貸款人以達到貸款門檻，但借貸者最終不能通過高費用或高利率（比如高於目前30年定期貸款利息3.9%）來還這筆錢。

而另外兩家貸款公司，聖地亞哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的試點項目則提供1%的首付選擇；另一家貸款公司Movement Mortgage的試點項目更是允許借貸者零首付。

房地美也允許1%的首付選擇，由放貸者墊付2%。但該機構上個月宣布，將從11月起停止該選擇。不過，如果借貸者是使用家庭貸款或政府項目的資金來達到3%門檻的，仍然可以1%首付。

Guild貸款公司的資本市場副總裁David Battany說，該公司推出1%的首付選擇，是迫於競爭壓力，因為很多貸款機構提供非常低的首付選擇，特別是在加州。他說，他們如果不這樣做，就會損失生意。

1%首付在熱門城鎮買房

Guild的低首付貸款項目受到了很多人歡迎。比如，酒商布蘭查德（Mark Blanchard）和他的護士妻子，就是通過該項目買下了索莫納縣（Sonoma）Healdsburg的住房，該地區是技術工人購買第二住房的熱點地區。

如果要支付20%的首付來買房，夫婦倆就基本要拿出他們所有的積蓄。而今年，他們使用Guild公司的貸款項目，就買下了該套距離市中心很近的40多萬美元的三臥排屋（Townhouse）。

38歲的布蘭查德說，他的很多同事都很驚訝他能在該市買下這樣一套住房。

另一個房市泡沫？

不過，房貸機構這些做法已經引發了擔憂，批評者擔心降低首付比、提高貸款額度等做法會導致房市再次出現泡沫。

在上個10年泡沫中，放貸者經常不要任何證明文件就貸出款項，借貸者還款初期還能繳很低的月供讓貸款本金余額增多（NegativeAmortization），都沒關系。

而現在，依據Dodd-Frank法案規定，放貸者必須確保借貸人有能力償還貸款。許多借貸機構的貸款標准甚至比房利美和房地美更嚴格。

城市學院（Urban Institute）的Laurie Goodman說，據該學院的指數，如今的貸款風險比2000-2002年貸款標准較合理時期還要低。

謝卡拉說，放貸者和房地美及房利美只是在放松一些邊緣條件，以幫助更多人獲得貸款，例如允許更高的債務收入比，但同時要求很高的信用分數。

他說，過去，是方方面面都在放寬標准，現在只是放松了一點點。

謝卡拉還強調，泡沫時代風險最高的貸款並非由房地美和房利美購買或擔保的，而是與無擔保能力的抵押支持證券捆綁在一起。他說，他預期除非投資者再次青睞這些金融產品，否則是不會出現寬松貸款標准的大潮的。

他說，房利美和房地美會采取負責任的方式來放寬信用和安全標准。

（互聯網資訊綜合整理）

Zillow報告顯示：美國平均房價首破20萬美元 | 美國

據美國最大的房地產數據平台Zillow發布的最新報告，6月份全美平均房價為20.04萬美元，同比上漲約7.5%，有史以來首次突破20萬美元大關。在十年前美國房地產泡沫巔峰期，美國平均房價峰值為19.6萬美元。

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報告指出，供不應求是導致全美房價上漲的主要原因。6月份美國普通住宅房源數量比去年減少了11%，創2013年7月以來最大單月降幅。過去五個月，全美房價同比上漲超過7%，許多城市房價在以兩位數的速度持續上漲。西雅圖、達拉斯和拉斯維加斯的房價上漲最快，6月份西雅圖房價同比上漲13%，平均房價高達44.71萬美元，達拉斯和拉斯維加斯的房價分別上漲10.5%和10%。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示，全美房產市場持續火熱，並無放緩跡像，只有像舊金山灣區這樣的地方市場有明顯的降溫現像。但即使是在房產市場放緩的地區，房價也仍然處於或接近峰值水平，並且房源選擇有限、購房需求旺盛，競爭異常激烈。

（據中國證券報）