家長必讀:孩子在各階段留美的優劣勢是什麼?| 美國

什麼時候送孩子出國留學一直是家長們最關心、最糾結的問題,其實每個階段都有各自的優勢和不足,下面為大家介紹從小學到研究生階段留學美國的優劣勢,供大家參考。

送孩子出國留學,每個階段都有各自的優勢和不足
送孩子出國留學,每個階段都有各自的優勢和不足
小學階段
 
優勢:
 

年紀小,比較容易學到地道的英語,尤其是在口語的語音、語調方面;學生之間的聯系比較密切,為融入美國社會和深入了解美國文化提供了很好的基礎。這是在國內上學的學生無法體驗到的。美國學校裡,正面的傳統教育對孩子的人格和正義感的培養很有益處;讓孩子從小獨立地在美國接受教育,可以鍛煉其獨立生活的能力,對孩子的成長也有一定好處。而且很快地能夠適應美國的學習環境,非常有利於在美國的教育環境中成長,在以後的初中、高中及大學的學習中完全沒有如何適應、融入美國的問題。

劣勢:

這階段的孩子,世界觀還沒有完全建立,受到外界的不良影響時不容易把握自己,遇事情緒容易波動,有時還會走向極端。與父母分隔兩岸,有的學生會對中國文化、歷史和家庭的感情逐漸淡薄。如果家長希望孩子在美國接受完高等教育後,回到中國工作和生活,那麼中國的因素就需要強一些,小學留學就顯得早了一些。如果家長希望孩子在美國接受完高等教育後,在中美兩地工作和生活,小學留學也顯得早了一些,因為孩子畢竟在中國因素方面損失的多了些。

初中階段

優勢:

初中留學的好處是學生在學業及英語方面能打下一個好基礎,在高中階段能與其它美國孩子站在一個起跑線上。美國大學不要求初中成績,所以如果初中成績不理想,在高中階段尚有彌補的機會。

劣勢:

初中留學生是不可能進入公立學校的,除非是當地納稅人的子女。(一年期的交換學生除外)所以初中留學最好早做准備。最大的問題是孩子年齡小不夠開車年齡,再加上私校沒有校車,孩子上學的接送是個大問題,在初中階段由於各項活動非常多,接送不僅只是上學放學的問題,參加活動也要接送,所以如果學生初中留學,家長需要有能力解決這一問題。

對於6年級能進入初中的留學生來說,與小學留學的情況基本差不多,7年級插班情況會有些不同,7年級開始留學經過一年左右的適應期,還有能力參加以後的許多校內活動如科學競賽、歷史競賽、文藝演出、體育比賽等,這些活動是一個積累,為以後激烈的高中競爭打下基礎,如果8年級開始留學,整個初中余下的階段基本上只是一個適應期,因為剛來的學生由於英語水平的限制,許多以英語為主的活動很難擠進去,至於對英語要求不太高的活動如果數學、生物等則影響不大,但無論如何,晚來的學生一定會失去許多寶貴的校內活動的機會。

除此之外,安全也是特別重要的,一般來說,初中生初出茅廬,不知深淺特別是對留學生來說,人文環境、地理環境都發生了變化,發生意外和走向歧途的機會肯定會高一些。另外,這個階段的孩子正處在叛逆年齡非常難管,常常自以為是而且講不通道理,家長在這方面不要有僥幸心理,認為自己的孩子很懂事比別人的孩子強,其實不一定如想像的好。所以,初中生留學美國時,家長一定要深思熟慮,有確切把握才可放行。

高中階段

優勢:

美國的高中是從9至12年級,既然打算高中留學,那就越早越好。一般來說,高中階段的課程難度開始增加,各項活動要上水准,標准考試也需要有所安排,總之,高中階段的每一分鐘都是非常寶貴的。美國高中的安排大致是,9、10年級文科重,11、12年級理科重,課內外活動則貫徹始終,但必須要在11年級出成績,否則12年級報學校時就來不及了。

標准考試美國學生對時間選則各不相同,有的11年級考,有的12年級剛開始時考,標准考試有ACT,SAT,SATII,對留學生來說還有TOEFL考試,AP也是必須要考的,所以考試時間的安排非常重要,不僅要把握住各科的考試時間,而且不要錯過報名時間。

在美國讀高中,比中國的學生更能獲取高的GPA,在美國的高中裡的話,學生的成績分為A,B,C,只要學生的沒有一定比例的缺勤,成績還不錯,老師一般都會給A,很多美國的高中生畢業是以全A畢業,全A 的話,GPA就是4.0。相反,在中國的話,由於我們是以高考成績來作為讀大學的成績衡量,所以老師都不重 視平時成績的多少,越是重點中學,老師的評判標准越嚴格,所以就會導致很多學生的平時考試成績不是很 好的情況出現,這樣最後的GPA就在3.0以上,往往很難達到3.5以上。而一個很高的GPA的肯定會得到大學招生委員會的重視。

另外重要的就是,美國的高中還會開設一些大學的課程,一般為AP課程,一個要想在大學修讀商科的學生,如果在高中修過了一些大學的課程,額外取得一定數量的大學預修課程的成績和學分,而這些分數又使學生在大學申請的過程中擁有了學業上的競爭優勢。

美國的高中提供很多的課外活動和比賽,在這些比賽中,有的是培養學生的領導力的,有的是培養學生獨立能力的,如果學生在這些競賽中獲取了證書,大學的錄取委員會是很重視的。

大部分就讀美國高中的學生通過後續服務,都成功申請到美國一流的名牌大學。在美國如果升讀大學本科的話,需要高中教師提供推薦信,而美國教師的推薦信的公信力是比較強的,由於美國很多優秀私立高中的教師都是博士和碩士學歷,他們往往畢業於美國的著名大學,由他們做推薦人的話,效果會好很多。還有一些教師就是把學生推薦到自己的母校,這樣的話,錄取率肯定要大很多。

劣勢:

高中留學生基本上不可能成為學校以英語為主活動的主力成員,如辯論隊、模擬聯合國、虛擬法庭等。但學生如果在國內的理科比較好,來美後通常會在理科、科學方面有很大的競爭優勢。高中留學生,中國因素已經非常濃厚,中文水平已近完美,在美國的適應期至少需兩年左右,而且口音已經形成幾乎終生難改。英語是外語永遠不會取代中文而成為母語,至少在考大學時學校會要求大多留學的高中生考TOEFL。

有的家長認為,高中留學能在高中階段打下較好的英語基礎,在上大學時能與美國學生在一個起跑線上。希望是好的,但事實是不太可能的,童年學的好比石上刻的,僅經過後天三兩年的努力不可能彌補童年的損失,只能說與美國學生的差距會小一些,比如用外語寫作就是一道難以攻克的難關。

大學階段

優勢:

作為研究性大學,它對學術研究的重視程度不言而喻,先進的教學設備,優秀的師資力量,使得學校的教學質量得到了極高的保證。在這裡不但可以授受本科教育,還可以接觸到研究生院的教授,對學生們來說,無論是未來學習方面還是就業方向都會有很大的影響。

專業更加細化,University裡的本科雖然也是liberal arts education,但更傾向於專業的學習。學校提供的學術專業涉及的範圍非常廣,比如:人文科學,自然科學和社會科學等等。專業課,基礎課和選修課等也都多種多樣,選擇範圍很廣。這樣更有助於學生們學到更深層次,更廣領域的知識。

此類大學在國際上的知名度比較高,像哈佛,耶魯,哥倫比亞等等都是聞名於世的綜合類大學。有如此高的聲譽自然有其道理,所以社會上的接受度和接納度都是比較高的,這也帶給學生們更多的實習經歷和就業機會。

通常此類大學在校學生人數比較多,尤其是公立大學,人數基本保持在幾萬人。也正因此,在此就讀的學生更能感受到大學的氛圍和文化,大都市的氣息。豐富多彩的校園活動,眾多的社團組織,各種類型的研究和實習活動,讓在這裡就讀的學生的有一個多姿多彩的大學生活。

眾所周知,公立學校的學費比私立的便宜。這也正是吸引許多家庭條件不是很好,但是成績非常突出的學生前去就讀的原因。

劣勢:

學校把主要精力放在研究生課程。也正因為多數教師都忙於研究,沒有太多的時間去關注教學,這樣就導致本科課程很多都是由研究生助教進行指導的。即使是世界著名的大學,也有本科課程教學效果不佳的情形存在。

學生人數很多,導致不是每個學生都能得到特別的關懷和照顧,所以在美國很多優秀的人是不喜歡去這些大學校。自控能力不是很強的學生也不太建議去此類大學就讀。

除了排名靠前的學校給獎之外,其他學校的給獎情況都不容樂觀。尤其是像Berkeley,UCLA這樣的公立大學,幾乎都不給國際學生獎學金。

美國文理學院(Liberal Arts Colleges,LAC)

在申請美國學校之前,許多人對美國大學的了解僅僅停留在上面說到的綜合性大學上,從來沒有聽說過在美國還有一類叫做LAC的大學,俗稱文理學院。其實,中國有很多出名人都畢業於此類大學,比如宋慶齡就是畢業於衛斯理學院;當紅歌星王力宏,就是從全美最好的LAC——威廉姆斯學院的音樂學院畢業的。

優勢:

文理學院的知名度並不高,很大程度上是源於LAC只提供本科教育,但這有利於它將最大的精力花在本科上。LAC的理念是通才教育和素質培養,而不是職業訓練。學校要求學生接受各個方面的教育,注重思維和寫作能力的培養。

由於學校規模小,授課一般是以十幾人的小班為主,生活上也比較容易融入美國的文化。而且,文理學院資金雄厚,校友聯系緊密,在實習以及就業機會上也有很大優勢。所以學生畢業以後可以適應研究院或者多方面的工作。

好的文理學院的其聲譽絕不比哈佛耶魯差,學生的質量也高。 而文理學院在於培養學生的綜合素質,是面向社會的,教授也是著眼於“傳授”學問,而不是搞研究。這樣的結果是學生受到的教育更全面,更以人為本。所以,如果要讀本科的話,文理學院是個很不錯的選擇,即使未來選擇繼續讀研究生課程選擇範圍一樣很廣。

如果申請者在選學校時把獎學金放在第一位,那麼LAC的機會要比university多,而且競爭也沒有university激烈。如果一個排名比較靠後的LAC給你全獎,你是否會去呢?可能會有人擔心這個學校的教學質量,或其它如何如何,其實這種擔心是完全不必要的,要知道,能發放獎學金給你的學校就一定是好學校,只有好的學校才可能得到政府及社會的捐贈。

劣勢:

高質量的教學,親密的師生關系等等都是文理學院引以為傲的優勢,但是任何事情都有兩面性,LAC的缺點也非常明顯。

在專業設置方面, LAC的專業劃分沒有university細致,很多學校都不提供工程,醫學等職業性較強的專業。

文理學院多為私立,它的學費比較昂貴。如果拿不到獎學金的話,中國學生很難支付得起四年的費用。

受國內宣傳的影響,文理學院在中國的知名度不高,所以就導致很多公司和企業不一定接受此類學校畢業的學生。

研究生階段

優勢:

美國大學的研究生院不僅水准高而且可供選擇的專業多,如醫學、法律、商學、工程、教育等等。通常美國研究生的學制是兩年,學生基本上是成年人。研究生教育對英語要求較側重於專業領域,所以相對於國際學生來說,英語一般不是特別大的問題。美國的高等教育學歷在全球得到廣泛的承認和推崇。不論是教學方式、師資力量,還是科研設備、學習設施,都遠遠領先於我國的大多數院校。美國大學對學位的控制很嚴格,因而學生能夠真正學到東西。

美國大學非常重視對人才的吸引和投資,即使你是國際學生,只要在各方面都很優秀,申請到減免學費、全額或部分獎學金的機會也非常大。而且,只要學生在校表現出色,獎學金可以支持在美學習期間的全部學費和生活費,這在其他留學國家幾乎是不可能的。

美國的高等院校實行學分制,只要學生完成了必修課程和規定學分就可以畢業並獲得相應的學位。因此,經過周密的計劃和實施,學生完全有可能在三年內完成本科課程、或在一年內完成碩士課程;也可能同時獲得主修加輔修學位、雙學位或三個學位,而不需要花費兩至三倍的時間和費用。

劣勢:

美國有那麼多的留學優勢,吸引的國際學生也就會越來越多,人人都想進入美國大學學習,然後實現人生理想,然而帶來的競爭壓力也隨之增加了。據調查,中國學生申請美國大學人數逐年倍增,美國大學招生名額也隨之調整也滿足不了申請者的數量。因此,美國院校不得不提高錄取要求。也就是說,同等條件下,對學生自身的要求也會更加嚴格。尤其是對想申請美國名校的學生來說,競爭更為激烈,因為名校並不會因為申請人數的激增而盲目擴招,與之相反的是,有時甚至會降低錄取率。以哈佛為例,2011年錄取率僅為6.2%,與 2010年相比,創下歷史錄取率新低。

美國留學相對於其他國家留學費用,是普遍偏高的。從教育體制來看,有些課程在英國只需要學2年,而在美國可能就需要學3年,相對的費用支出就會多出很多。但是,人民幣升值給中國學生留學經濟壓力帶來了一定的緩解。

隨著申請美國留學的人數越來越多,美國留學獎學金申請也逐漸被人們所關注,與此同時,美國留學獎學金申請競爭也愈來愈烈。

(據新浪博客《留學陳華》)

2017海外房產投資國家評比:美、加、澳排前三名 | 海外

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根據居外網(Juwai.com)資料,2016年中國人海外房產投資總金額高達1,014億美元,比2015年800億美元整整高出25%。隨著海外房產地熱度升高,“益立信公司”身為兩岸海外房產投資專業領導品牌,利用公開且公正第三方的資料(例如:世界銀行網站)及專業客觀的角度,經過整理、歸納、比較等三道流程,就目前市面上投資海外房產比重最高的國家,包括美國加拿大澳洲新西蘭英國日本馬來西亞菲律賓泰國越南柬埔寨等,共11個國家進行評比。

這個評比,橫跨已開發國家與開發中國家,國民年所得從柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96萬美金。希望這個分析,能提供有意投資海外房產的人,能先有全面性的概念,建立應有的風險意識,然後再就個人偏愛的國家、區域進行評估考慮。

精選十個比較標准,包括:政治穩定度、基礎建設、人口增加數、失業率、房價漲幅、人均所得、教育排名、租金投報率、房產透明度等,每項評比均為0~10分,總分為100。在11個評比國家中,目前值得投資房產的前三名依序為美國(87分)、加拿大(79分)與澳洲(76分),而越南(35分)與柬埔寨(24分)排名最後兩名。

根據十項評比,分別就這11個國家做結論如下:

美國在各分別評比項目表現均很突出,所以結果鶴立雞群,連續兩年勇奪冠軍,惟美國幅員廣闊,各地區的房價漲幅差異頗大,投資人仍須審慎評估。

加拿大,雖然在11個評比國家中位居第二,但須注意的是,加拿大的失業率偏高、人口成長趨緩,所以若考慮移民置產者,需要工作難找的心理准備。溫哥華,仍要觀察對外國買家課征15%印花稅,是否對該地區房產性區降溫?

澳洲新西蘭移民人口與經濟增長也是明顯趨緩,所以未來房價要像過去大幅成長的榮景機會似乎難再,但房價應仍維持在上升的軌道。還有,外國買家是否能順利取得當地銀行貸款,更是投資人須注意的優先問題。再者,考慮澳洲人口約2,470萬,而新西蘭人口僅約460萬,就房產流動性而言,選擇置產澳洲,應是優先考慮的決策。

英國除了人口也是緩步成長,目前房價所得比超過20倍(亦即20年不吃不喝才能買屋),令人詬病外,高房價甚至引起英國人反感,也是投資人須高度警覺的。若又是考慮投資英國的學生套房,因未來處分時房產流動性較一般住宅產品更差,投資人須三思而後行。

日本,人口持續小幅減少是長期的問題,再加上人口集中在前三大城,即使東京幅員也不小,所以購置日本房產需要特別注意所投資的區位,應確認房產為都市精華區,且為人口淨流進的地區。若再能有大型重大更新計劃的加持下,投資勝率自然提高。

馬來西亞這幾年受到馬幣對美金的大幅貶值,原來在吉隆坡一間新屋瞬間打了八折就可入手。即使如此,仍要提醒投資人,馬來西亞系屬開發中國家,因為基期較低的緣故,理應人口成長與所得成長應遠高於已開發中國家(如:英、美),但去年實際成長率不及2%。經濟增長不如預期,似乎反映該國家經濟面臨某種瓶頸,更需要提高戒心。事實上,泰國、越南與柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰國曼谷、越南胡志明市、與柬埔寨這三個城市的房價所得比均超過20倍(亦即不吃不喝20年才能買房),似乎房價有過高之虞。

另外,菲律賓越南,長期分別受到治安不佳,與政治動蕩的因素,影響經濟長期發展,需要後續觀察。且平均國民年所得不及4,000元美金(合人民幣不到2.8萬),投資人入手的房價就不能太高,否則未來難以售出。

柬埔寨,是值得憂心的地區。國民平均年所得不到2,000美金(合人民幣不到1.4萬),但在市場上所推建案總價多超過10萬美金(約合人民幣700萬),若未來要處分,無法出售給外國買家時,柬埔寨當地人要如何承接這個價格呢(超過50倍年收入)?

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2017海外房產投資國家評比

 

若再進一步研究十項標,不同國家也有突出的項目。

第一是最具“人口紅利”的國家——美國,以去年一年美國人口增加數就高達235萬,依次為菲律賓的154萬人,而日本人口以減少28萬墊底。

第二是“基礎建設最完整”的國家——英國,原因是英國在世界銀行物流系統排名第八,而在十二國家敬陪末座的是柬埔寨(73名)與菲律賓(71名),表示這兩個國家基礎建設相對薄弱。

第三是“失業率最低”的國家——柬埔寨,主要是柬埔寨的2016年失業率僅0.3%,而加拿大失業率6.6%與泰國的失業率5.7%,進陪末座。

第四最具“政治穩定度”的國家——加拿大,根據RSP Group的全球政治風險指數,因加拿大的政治穩定度總分92分,高居全球第一;相反地,菲律賓與越南的政局不穩出名,均以68分,遠低於全球平均72分,表現最差。美中不足的是,柬埔寨是未能列入評比的唯一國家。

第五是“去年平均國民所得最多”的國家——美國,美國去年國民所得來到5.96萬美金(將近人民幣40萬)最多,前年排名第一的澳洲因為澳幣兌美金大幅貶值,屈居第二、而柬埔寨國民年收入約1,300美金(合人民幣不到0.9萬)最少。美國國民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大學全球排名最好”的國家——美國,根據Time Higher Eduction機構資料統計,排名全球前500名大學中,美國占76間、英國35間分別排名第一、二,馬來西亞、菲律賓、泰國、越南與柬埔寨都因未能有一間大學入全球500大名校墊底。

第七是“房價所得比最低”的各個國家主要城市——加拿大的溫哥華,根據Numbeo網站統計,若以11個國家的最主要城市來評比,以加拿大溫哥華房價所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可購得一間房產),購房壓力最輕松,而以柬埔寨114年,購房壓力最重。

第八是最具“房產透明度”的國家——英國,根據JLL仲量聯行2016全球房地產透明度報告,在評估全球109個國家中,英國、澳洲、加拿大與美國依序名列世界前四名,屬於房產交易信息最為公開透明的國家;而越南以全球68名在我們比較11個國家中墊底,柬埔寨則也是因為未能列入JLL行的評估報告中,所以此項目無法跟其他10個國家比較。

第九是“租金表面年報酬率最高”的國家——美國,根據Numbeo網站資料,去年美國前30大城市平均以租金年報酬率(表面)超過10%居冠,而柬埔寨首都金邊投資報酬率已經從先前的10%最高點下滑至7.4%、但若考慮柬埔寨當地銀行貸款利率後,租金淨報酬率小於零。

第十是“去年平均房價漲幅最高”的國家——新西蘭,根據Global Property Guide統計,新西蘭去年平均房價上漲13.8%最高,而泰國的-1.3%,表現最差。

其實我們深知做這項評比,有些吃力不討好,但總是希望我們能力求評比角度客觀與中立,對有意投資海外房產的人有些幫助。惟有些國家的數據,尤其是柬埔寨,許多項目都未能被國際機構納入評比,顯示該國家相對信息很不透明,是值得投資人特別注意的。

 

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相較於公寓,住宅和土地組合如何取勝?| 澳洲

在澳大利亞,沒有什麼能夠比得上擁有自己的土地和理想的住宅。我們稱之為“澳大利亞之夢”。而這正是Hickinbotham住宅土地組合能夠為您提供的——在南澳大利亞擁有自己的一小塊土地,並在這塊土地上建造您喜歡的全新精美住宅

許多人在買房時,會考慮購買住宅還是公寓。相較於公寓住宅土地組合擁有許多優勢。

Hickinbotham住宅和土地組合讓你在南澳大利亞擁有自己的一小塊土地,並在這塊土地上建造您喜歡的全新精美住宅
Hickinbotham住宅和土地組合讓你在南澳大利亞擁有自己的一小塊土地,並在這塊土地上建造您喜歡的全新精美住宅

第一個優勢是,可以在南澳大利亞頂級住宅區自由選擇地塊,在地塊上建造精美的優質住宅,並配備符合21世紀生活方式的家具和裝置。

選擇住宅和土地組合,您可以自由選擇地段、地塊的類型和大小,並且從眾多選擇中挑選您喜歡的住宅設計。在Hickinbotham,我們將與您合作發掘您的喜好以及適合您生活方式的設計,在整個過程中為您提供指導。

作為一家家族企業以及南澳大利亞規模最大、歷史最悠久的住宅建築商,Hickinbotham已成功建造全南澳大利亞四分之一的住宅。

Hickinbotham的住宅和土地組合已經過若干年的不斷完善,並且以數千選擇該組合建造住宅的人們的想法和經驗為基礎。

Hickinbotham是南澳大利亞規模最大、歷史最悠久的住宅建築商
Hickinbotham是南澳大利亞規模最大、歷史最悠久的住宅建築商

我們的設計實用、現代,能夠為您提供寬敞的起居和活動空間。選擇住宅和土地組合,您既能夠擁有獨立於鄰居的私密空間,同時又能與鄰居保持密切聯系,讓您享受到社區歸屬感。

選擇由Hickinbotham建造的眾多住宅區中的住宅和土地組合——範圍遍及北部、南部、東部和西部,您將能夠成為欣欣向榮且不斷壯大的社區中的一份子。您的鄰居將是與您志同道合的人,他們一樣有著擁有住宅和土地的“澳大利亞之夢”。這點與公寓不同,購買公寓意味著您只擁有房產,但沒有土地。

“澳大利亞之夢”——擁有屬於自己的土地,根據您的需求量身定制住宅,建造完成後拎包入住
“澳大利亞之夢”——擁有屬於自己的土地,根據您的需求量身定制住宅,建造完成後拎包入住

如果您是投資者,選擇住宅和土地組合將讓您有機會真正考慮您理想中的租客。您可以量身定制住宅設計,選擇既符合您的需求,又能吸引租客的地塊。全新住宅經常能夠吸引高素質的長期租客,從而讓您安心出租自己的住宅。

Hickinbotham的多個住宅區均提供住宅和土地組合,比如位於阿德萊德南部的Seaside at Moana、Coast at Seaford和The Rise at Victor Harbor;Eden in Two Wells和Andrews Farm等北部社區;緊鄰阿德萊德的Northgate、Riverside at Allenby Gardens等現代城市Lightsview住宅區;或者位於世界一流的標志性葡萄酒產區巴羅莎谷(Barossa Valley)的巴羅莎住宅區。

這些住宅區緊鄰學校、購物中心和公共交通等便利設施。這既能讓您在忙碌了一天之後輕松回歸自己的家庭和當地社區,同時又緊鄰為您提供便利生活的各項服務。

阿德萊德南部的Seaside at Moana
阿德萊德南部的Seaside at Moana
阿德萊德北部社區Eden in Two Wells
阿德萊德北部社區Eden in Two Wells
葡萄酒產區巴羅莎谷的巴羅莎住宅區
葡萄酒產區巴羅莎谷的巴羅莎住宅區

“60多年來,Hickinbotham已成功建造超過3.5萬棟住宅,因此深知對我們的客戶來說什麼最重要。這正是我們的住宅區設計開放空間、公園、步道以及聚會場所的原因所在。”設計總監Ruth Vagnarelli表示。

相較於許多公寓綜合體,住宅和土地組合能夠為您提供更多活動空間。您可以自由使用社區公共區域,還可以選擇享用自己的“專屬庭院”。

住宅和土地一價全含,對於業主和投資者來說都是非常便利且經濟實惠的選擇
住宅和土地一價全含,對於業主和投資者來說都是非常便利且經濟實惠的選擇

住宅和土地組合的另一個優勢是,您可以建造全新住宅。這意味著僅需很少的維護,是業主和投資者的理想之選。您在眾多的選擇中挑選自己喜歡的住宅設計後,就可以根據您的需求量身定制住宅,建造完成後您即可拎包入住。

住宅和土地一價全含,這對於業主和投資者來說都是非常便利且經濟實惠的選擇。作為附加價值,住宅和土地組合還能夠為您節省印花稅,這是在澳大利亞購房時向政府繳納的一項賦稅。如果您的房子尚未建好,那麼您僅需按照土地的價值繳納印花稅,而非住宅。

各類住宅的建造時間僅為18周,您能夠更快入住您的夢想之家。為了讓您住得安心,Hickinbotham為新住宅提供25年的結構擔保,以便保障您的投資。

Hickinbotham的住宅和土地組合讓你自由選擇地段和生活方式,實現“澳大利亞之夢”
Hickinbotham的住宅和土地組合讓你自由選擇地段和生活方式,實現“澳大利亞之夢”

住宅和土地組合能夠滿足眾多南澳大利亞家庭的需求,原因在於,他們能夠自由選擇地段和生活方式。這是希望實現“澳大利亞之夢”的數千南澳大利亞人的完美之選。

欲進一步了解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/hickinbotham

(本文內容資料由客戶提供)

 

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美國豪宅賣家妥協 降價求售 售價反上揚7.5% | 美國

房地產市場中下滑最大的部分似乎已經停止下跌,諷刺的是,這可能是因為賣家之間的現實考量。

根據 Redfin 的資料指出,豪華房屋在今年第二季度的銷售價格比去年同期上漲了 7.5%,是 2014 年以來豪華房屋的價格漲幅首次超過了其它房市的漲幅。

雖然有些人指出近期股市上漲可能是原因之一,但豪華房市復蘇的真正原因可能是賣家心中的轉變。現在他們的要求較少。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國的豪華房屋在今年第二季度的銷售價格比去年同期上漲了7.5%
美國的豪華房屋在今年第二季度的銷售價格比去年同期上漲了7.5%

點擊查看美國豪宅房源

Miller Samuel 的總裁兼執行長 Jonathan Miller 表示,豪華屋的賣家和市場條件已經脫鉤很多年了,而且我們所有的研究都注意到,賣家現在更願意滿足買家的需求。

Miller 指出,最近在 New York 的 Brooklyn 出售 1500 萬美元的房屋。雖然價格依舊不低,但卻是原來的定價折價 40%的價格,花了 7 年時間才賣出。

豪華房屋的銷售穩步上升,導致供應量有所下降。據全國房地產經紀人協會 (National Association of Realtors) 統計,6 月份的豪華屋銷售價格高於 100 萬美元,比去年同期成長了 19%。

銷售激增導致豪宅供應量下降。根據 Redfin 的數據顯示,與去年同期相比,100 萬美元以上的豪宅庫存下跌 9.4%。價格在 500 萬美元以上的豪宅庫存也同樣下跌。

Redfin 的首席經濟學家 Nela Richardson 表示,住宅短缺的情形正在影響豪宅市場。盡管價格大幅上漲,但豪宅市場並不像其他市場那樣具有競爭力。第二季度,50 間豪宅中只有 1 間豪宅的銷售價格高於平均。

(據鉅亨網)

百年豪宅售價僅10美元 但有一個條件 | 美國

美國新澤西州蒙特克萊(Montclair)一處價值130萬美元的豪宅正在出售,售價只有10美元。但買下這棟房子有一個前提條件,就是要負責移走房子。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國新澤西州一處價值130萬美元的豪宅正在出售,售價只有10美元
美國新澤西州一處價值130萬美元的豪宅正在出售,售價只有10美元

點擊查看新澤西州房源

據CBS2新聞8月2日報導,這棟在蒙特克萊歡樂大道(Pleasant Avenue)上的房子面積有3900平方英尺,六間臥室、三間浴房,房子具有殖民地時期風格。房地產網站zillow的信息顯示,這棟豪宅還有一個網球場和一間馬房。

BNE房地產集團購買了這棟房子所在的土地,計劃在該地皮上建築8棟房屋。但作為蒙特克萊規劃委員會批准交易的一部分,這種歷史性的房子不能被拆除。因此,房地產集團需要有人搬走這棟房子。

這棟房子建於1906年,由蒙特克萊建築師Dudley S. Van Antwerp建造並持有。其後,在豪宅多次轉手期間,美國第一位非裔美籍FBI探員劉易斯(Aubrey Lewis)曾是房子的主人。劉易斯也是美國聖母大學(Notre Dame University)首位非裔橄欖球隊長。

蒙特克萊歷史保護委員會希望保護劉易斯的這棟房產。當地居民切斯(Ken Chase)說,這棟房子應該保存。“這不僅僅是物質財富,而是(代表)一個人的性格,這個男人的謙遜。”

另一名居民沃倫說:“他們要把它放在哪裡?我為什麼要買這大怪物般的房子,又不知道要將它放在哪裡。”

蘇黎世國際房地產有限公司房地產經紀人懷特(Laurena White)表示,她沒有見過以這樣的方式連根拔起房子的案例;且這個工程十分昂貴。

她估計搬家將花費數十萬美元。懷特說:“除了移動它(房子),任何一種修理和翻新都要求在歷史指導方針下才可進行。這往往是真正昂貴的地方。”

歷史保護委員會要求買家在搬家前進行一切必要的補救,包括去除鉛漆和石棉。

賣方將為買家的搬家花費捐助1萬美元。

這棟房產以10美元的低價出售將在8月31日結束,若在這之後房子還未賣出,是否會漲價尚不得而知。

(互聯網資訊綜合整理)

房市泡沫全球流竄 這三個城市將最有可能產生泡沫 | 海外

從舊金山開始,經過倫敦和悉尼,一個個大城市的房價都在上漲
從舊金山開始,經過倫敦和悉尼,一個個大城市的房價都在上漲

世界各地的城市居民都會抱怨房地產的價格。

過去幾年,從舊金山開始,經過倫敦和悉尼,一個個大城市的房價都在上漲。溫哥華和多倫多在近期也歷經了令人望而生畏的高房價,平均價格以每年 30%的漲幅上升。

去年,瑞銀 (UBS) 警告道,溫哥華面臨一個最大的房地產泡沫風險。加元疲軟,利率低下,外國買家的搶購,使房價在去年夏季飆升。今年多倫多也出現了類似的瘋狂房產采購。兩地都試圖通過對海外買家徵收 15%的稅款來控制局面,並取得一定成效。

那麼,哪個城市是下一個發生房地產泡沫的地方?

有三個城市將很有機會成為候選人,第一個是新西蘭的奧克蘭 (Auckland),國際貨幣基金組織 (IMF) 警告這個城市的房價已經上升至泡沫的階段。高盛 (Goldman Sachs) 表示,奧克蘭的房市有 40% 的機會,在 2 年內泡沫破裂。

第二個是西雅圖 (Seattle),西雅圖的房價正以 11 年來最快的速度上升,而且比美國其它地方的房價上漲速度都快。

第三個是瑞典的斯德哥爾摩 (Stockholm)瑞典央行對於當地的房價和大量的抵押貸款債務皆相當頭大。

(據鉅亨網)

提高移民門檻 川普參考澳洲模式 | 美國

川普總統於周三在白宮的羅斯福室,他宣布了一項大力削減合法移民,並改變移民申請條件的計劃
川普總統於周三在白宮的羅斯福室,他宣布了一項大力削減合法移民,並改變移民申請條件的計劃

就在川普總統對一項大幅降低向美國移民人數的方案表示支持的時候,該方案的支持者把澳洲及其批准新移民的“擇優”制度樹為榜樣。

這項得到川普支持的方案,旨在通過限制美國公民和合法居民把家庭成員帶入美國的能力來減少移民人數。正如川普今年早些時候對國會所說的,“這是一項基本原則,那些尋求進入一個國家的人,應該有養活自己的財務能力。”

確保新移民不成為國家保障體系的負擔、並且有能力在經濟上進一步發展的做法,是澳洲移民法的核心。

與美國相比,澳洲接納的移民人數相對其人口來說較多。澳洲有兩個不同的移民體系:一個是基於分數的體系,根據移民者的英語水平、以及他們填補所需職位的技能打分,高分者優先;另一個是雇主提名制,該體系允許企業為雇員移民提供擔保。

周三,一名白宮官員表示,美國已經考察了澳洲和加拿大的移民體系,並“增補了對美國有意義的內容”。

“我認為,澳洲的移民體系最有說服力的一個方面是確保移民在經濟上有自立能力,”白宮高級助理史蒂芬·米勒(Stephen Miller)周三與記者討論美國的方案時說。

這項由共和黨參議員提出的方案,將對申請美國合法居留權的人按照受教育程度、語言和工作能力進行評估,會說英語者可得高分。申請者還應該能夠在經濟上自立,並擁有對經濟做出貢獻的技能。目前,大多數進入美國的合法移民靠的是與已在美國的家庭成員的關系。

“我們正在建立一個基於分數的新移民體系,”米勒在解釋川普政府的做法時說。“他們有支持自己和家人的財力嗎?他們有為美國經濟提供增長的能力嗎?他們能掙到高薪嗎?”

在澳洲的移民體系中,申請人在所需領域擁有技能可讓他們得到分數的最高(高達60分)。在其他方面,比如英語的流利程度上最多可得20分。他們也被根據年齡層次打分,年齡在25歲到32歲之間的人最受歡迎,年齡大的人則不太受歡迎。有澳洲教育機構授予的博士學位或有同等學歷的申請者最高可獲得20分。

雖然該體系的目的是吸引移民來填補所需技能人才不足的領域,但有些專家認為,這個做法在很大程度上並沒有多大效果。

“澳洲在國際上給人的印像是,我們根據技能打分的移民體系正在為國家提供高素質、高技能的勞動力,”澳洲人口研究所所長鮑勃·波瑞爾(Bob Birrell)說。“我認為那是一個神話。我們靠分數選擇技術移民的項目充滿了漏洞。”

波瑞爾說,這個基於分數的項目並沒有從海外吸引到具有澳洲認為重要的工作經驗和技能的人,而是被成為了偏向最近畢業於澳洲大學的外國人的項目。

“沒有對申請人擁有的技能是否屬於這裡實際所需的相關評估,”波瑞爾繼續說道。

還有人批評澳洲的方案過於復雜,並且因為其對語言和受教育程度的要求,具有偏愛白種人申請者的內在問題。

川普政府周三在宣傳自己的方案時還提到了加拿大,加拿大也有類似的基於分數的移民體系。但是,加拿大的做法並不僅僅是根據移民所擁有的技能來確定他們的受歡迎程度,還包括一個促進社會文化多元化的部分。

像美國一樣,澳洲一直非常歡迎移民,其人口的大約有27%在外國出生,這些人來自200多個國家。澳洲在1989年正式建立其基於分數的移民體系,並對體系進行了多次更新,最近一次是在2011年。

澳洲國立大學法學院講師黃康(Khanh Hoang)去年在《對話》(The Conversation)中寫道,澳洲基於分數的體系沒有考慮到為關鍵職位雇佣最佳和最急需人才上應該考慮的細微問題。

“有些人指出,打分測試是一種很粗糲的做法,無法把雇主渴望的“軟”能力,比如交流能力、在實際工作中學習的能力,或韌性考慮進來,”他寫道,並補充說,該體系可能不夠靈活,無法適應國家的人才需求。

“這就對政府是否有准確預測勞動力市場短缺的能力提出了質疑,目前有些行業就業不足,而有行業則人員過剩,”他寫道。

今年4月,澳洲總理馬爾科姆·特恩布爾(Malcolm Turnbull)建議設立更多的入籍障礙,包括一個“澳洲價值觀”考試,以及申請人需要等待四年的要求。

提出該提案時,特恩布爾正在移民問題上面臨國內壓力,參議員波林·漢森(Pauline Hanson)利用選民的不滿呼吁禁止穆斯林移民,有些選民認為,他們需要在就業和獲得政府資源方面與移民競爭。

(據紐約時報中文網)

連續兩個月上漲 英國房產市場復蘇?| 英國

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根據近日英國Nationwide公布的7月英國房地產價格數據表明,繼6月房價小幅上漲1.1%之後,7月英國房價再次微漲0.3%。雖然房價漲幅不大,並且年化漲幅從3.1%降低到了2.9%,但是對於處於房地產淡季的7月,以及之前普遍預測會下跌0.1%來說,依然是可喜的。

Nationwide的首席經濟學家Robert Gardner分析稱:“表面上看來,與房屋市場近期出現的冷卻跡像不符,房屋交易數量在6月份下降至8個月以來的最低水平,而同月份批准的房屋抵押貸款數量則調低至九個月低點。”

從2016年下半年至今,英國新房一直供不應求
從2016年下半年至今,英國新房一直供不應求

根據上圖顯示,由市場上房屋的供需曲線不難看出從2016年下半年至今,新購房者的需求與市場上新房產的供應一直是需大於供的。但是,從另一個方面來說,在過去12個月以來,英國的整體房價上漲緩慢,甚至有的月份出現下降的基礎上,供需的曲線平行始終沒有被打破,從另一方面也說明了,現在房地產市場的疲軟狀態,似乎人們並沒有足夠的錢來購買房產。

 目前房屋中介手中的房源已經達到了過去30年來的最低點
目前房屋中介手中的房源已經達到了過去30年來的最低點

這個圖標,現實的是從1981年以來,房屋中介持有房屋的數量。顯而易見,目前房屋中介手中的房源已經達到了過去30年來的最低點。

事實上,英國房地產走勢還是需要根據英國整體經濟的廣泛表現來看。從脫歐以來,英國的整體經濟表現比較疲軟,增長緩慢,而且最近幾個月並沒表現出強有力的反彈趨勢。所以,預計,房地產行業在未來的一段時間內,還是會趨於緩慢的增長甚至在接下來的淡季會有所下降。

Robert Gardner還認為“雖然就業增長依然相對強勁,但隨著工資增長不能適應生活成本上漲,家庭預算面臨壓力。這表明住房市場活動有可能依然疲軟。隨之而來的受限供應可能會繼續為房價提供支持,因此,我們繼續預計價格將比2017年上漲百分之二點二,低於近幾個月的水平。”

東哥總結:

總體來說,英國房地產市場距離復蘇還是有較大的差距,由於英國整體經濟的較差表現,房地產市場暫時沒有一股新的力量來支撐反彈。不過,雖然英國房價增長趨緩,但是依然是保持了一個增長的趨勢。預計,在之後的一段時間裡,房價會保持平衡。目前,英國是一個低利率的市場,從投資的角度來說,雖然房價增長在趨緩,但是增長還是高於通脹的,再綜合低利率的環境,投資房產的回報率還是會高於其他投資類型的。

 

英國風險分析師李東偉專欄全集

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為何中國出生公民的EB-5簽證排期會長達8年?| 美國

中國大陸出生公民EB-5簽證排期估算

中國大陸出生的EB-5類職業移民若在此時(2017年7月1日)遞交I-526申請,需等待8年甚至更久方可拿到簽證。雖然很難計算出一個精確的排期時間,但根據現有數據進行簡單的計算與假設,我們可以估算出EB-5中國申請者需要的等待時間。下面對其原因進行了闡述。

當前待審理的I-526申請

申請EB-5簽證的投資者必須先向美國公民及移民服務局(USCIS)遞交I-526申請。USCI每個季度會公布I-526的遞交、批准、拒絕及待審理數量。表1顯示了自2008年起每個財年及2017年兩個季度(截至到2017年3月)I-526申請的案件狀態。截至到2017年3月待審理的申請數量高達22,152件。

假設每個EB-5簽證的申請者平均有2.5個家庭成員,有些申請者只需自己拿到簽證,而很多則要為家人和自己申請3-4個甚至更多個簽證。按2.5的平均數量計算,將需55,380 (22,152 x 2.5)個EB-5簽證。

表1——2008-2017財年及2017年兩季度外國投資者I-526的申請數量和案件狀態
表1——2008-2017財年及2017年兩季度外國投資者I-526的申請數量和案件狀態

根據已批准的I-526申請計算出的簽證需求數量

表2是等待職業簽證的總人數。在EB-5簽證類別中,截至2016年11月1日,共有24,629人在等待簽證。粗略估計總共有80,009(24,629 + 55,380)人在等待I-526申請獲批及之後的簽證面試。

表2——職業移民等候名單裡的申請者數量
表2——職業移民等候名單裡的申請者數量

EB-5簽證類別每年只有10,000個簽證配額。據估計現有80,009個積壓案件正在處理或等待中,這即是8年排期的來歷。此外,這10,000配額並非全部分配中國,一旦一個類別的簽證達到每年的簽證配額的指標後,每個國家只能平均分配到7%的名額。在EB-5類簽證中就意味著每個國家只有700個簽證配額。達到限額後美國國務院將會凍結該國家對此類別的簽證申請,如中國和EB-5,直到其他國家都拿到了自己的簽證配額,國務院才會將未用的簽證發放到其他高需求國家。

2016財年 EB-5共有9,947個未用簽證,其中有7,516個發放給了中國移民,占整個簽證總數的75%。剩下的2,431個發放給了其他國家公民。全球其他國家對EB-5簽證的需求也在增長,尤其是越南、印度和巴西,因此我們必須預料到中國人拿到的EB-5簽證會越來越少,而中國人的排期也會隨之增長。符合邏輯的結論是:8年的排期對來說是一個保守估計,時間可能會更長。

“但簽證公告顯示三年內可取得EB-5簽證”

有人對中國投資者何時能取得簽證做出了錯誤的判斷。美國國務院針對家庭移民和職業優先移民類別每月頒布一次“簽證公告牌”,這樣人們能在等待簽證的過程中跟進其申請的進展情況。

美國簽證公告牌中所列的日期為優先日,也就是申請者遞交申請的日期。當優先日狀態變為“當前”時,申請者和其家人才有可能獲得簽證。在簽證公告中(表3),只有中國人的EB-5類簽證仍處於等候期,其他國家的狀態均是“當前”。截至2017年7月,中國大陸出生公民的優先日是2014年6月8日,也就意味著在2014年6月8日或之前遞交申請的人才可以進行簽證面談。

表3——2017年7月美國國務院發布的簽證公告牌
表3——2017年7月美國國務院發布的簽證公告牌

2014年6月8日之前遞交I-526申請的人排期只有3年。而新的申請者則由於EB-5類(I-526)申請者在2015和2016財年(分別為14,373和14,147)數量劇增必須等待更長的時間。(參照表1)

由於優先日只能提前3年(2014年6月),所以EB-5簽證的排期看上去只有3年,這其實是錯誤的。首先,正如上面所闡述的,中國公民拿到簽證至少需要8年時間;另外,優先日並非每個月都會有推進。

表4顯示的是自2016年1月起每個月簽證公告牌上公布的優先日。2016年中國人的優先日是2014年的1月8日到2014年的3月22日,只推進了2個月。在2016財年的最後4個月(6月到9月),中國公民的優先日根本未變。自2016年1月到2017年7月的18個月期間,優先日期僅推進了6個月(2014年1月8日——2014年6月8日)。

表4——中國公民優先日簽證公告牌——EB-5類別
表4——中國公民優先日簽證公告牌——EB-5類別

讓我們回到表1,需重點關注的是,2015和2016年的I-526申請總量年均約14,200,較之於2013年(6,600)和2014(11,000)增長顯著。這種數量的劇增意味著EB-5類優先日比過去的18個月進展更慢。

正如瓶口細而東西多,對EB-5簽證的高需求導致中國公民的等待時間更加持久,尤其是其他國家對EB-5的簽證需求也在增加。8年對中國投資者及申請者來說還只是一個保守估計。

本文英文原文由中天國際法律事務所美國律師殷大為(David A. Enterline)撰寫。

本文章僅為一般信息,不可作為或替代法律建議。每個人的情況都不相同。

 

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東京圈新屋銷售 今年上半呈現觸底反彈跡像 | 日本

日本東京圈(1 都 3 縣)的新建住宅銷售行情出現了觸底反彈的跡像。日本不動產經濟研究所 7 月 18 日發布的2017年上半年(1~6月)的新建住宅銷量同比增長 1.9%,為 1 萬 4730 套,時隔 4 年再次超過上年同期。

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2017年上半年東京的新建住宅銷量同比增長 1.9%
2017年上半年東京的新建住宅銷量同比增長 1.9%

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日經新聞報導,東京 23 區的高價樓盤起到了拉動作用,預計今後會繼續呈復蘇趨勢。另一方面,在銷量持續停滯的郊外地區,東急不動產控股(HD)等各公司都在努力通過開發站前樓盤等挖掘需求。.

“擺脫了(從去年秋季開始的)低迷期”,日本不動產經濟研究所主任研究員松田忠司 7 月 18 日強調行情出現觸底反彈的跡像。

從不同區域來看,東京 23 區的銷量同比增長 5.4%,東京 23 區以外的地區同比大幅增長 28.1%。在 23 區中,千代田區和港區等銷售的 1 億日元以上的“超億日元級住宅”等始終保持良好的銷售勢頭。

東京 23 區以外在 2016 年的低迷的反作用下實現了增長。松田表示:“23 區參觀樣品屋的人數也非常多,還出現了開盤當天售罄的樓盤”。

(據鉅亨網)