多重优势带动土耳其房地产业繁荣,Sfera公寓带来绝佳投资机遇

位於通往欧洲丶中东和中亚的十字路口,拥有约780,000,00人口的土耳其可快捷地接触15亿消费者,而其经济在过去十年间了发生了重大变革,并成为了主要能源走廊,是联通欧洲丶中亚和中东的枢纽。作为欧洲最有潜力的地产市场,而又有众多项目吸引国际投资,土耳其无怪乎连续两年被MIPIM(世界地产市场)评为“信誉国家”。 如今有一个优质置业良机来到您的眼前——Sfera公寓共由12层楼构成,总占地3415平米,共有141套公寓,目前正在热售,为您带来千载难逢的投资机会。

土耳其是欧洲第6大经济体,也是世界第六大最受的欢迎旅游目的地
土耳其是欧洲第6大经济体,也是世界第六大最受欢迎的旅游目的地

得益於多个因素,土耳其房地产发展潜力巨大

过去10年中,土耳其经历了重大的经济变革,其经济基础已经非常坚实。目前,土耳其是世界上第17大经济体,欧洲第六大经济体, 2014年国内生产总值约为8000亿美元。

土耳其房地产业的繁荣得益於多个因素。国家优越的地理位置丶大规模的城市改造和开发丶建筑业的扩容和强大丶人口增长及红利丶人均收入的增加及其宽松的商务环境等等均推动了房地产业的发展。从投资来看,2014年外商直接投资土耳其金额总计125亿美元,而房地产和建筑业一项就吸引了43亿美元。

2015年第3季度莱坊全球房地产价格指数,土耳其以18.9%的年度增幅排名第一
2015年第3季度莱坊全球房地产价格指数,土耳其以18.9%的年度增幅排名第一

当前的经济环境丶国家战略计划的推行及其将来大型管路铺设项目更会为投资土耳其房地产带来巨大潜力。据指引投资者和开发商观察和分析世界主要居民房产市场走势的莱坊全球房地产价格指数,2015年第一季度,土耳其在全球56个地区价格指数排名中仅次於中国香港。从年度价格增长指数来看,土耳其房地产每年以18.5%的速度增长,超过冰岛丶卢森堡丶爱沙尼亚和爱尔兰,跃居欧洲最佳房产市场。而在可预见的将来,城市改造和超大工程 —— 尤其是首都伊斯坦布尔的马尔马拉隧道丶伊斯坦布尔运河丶波斯普鲁斯第三号跨海大桥及伊斯坦布尔第三机场等项目将会引领地产市场的发展。

土耳其房价走势
土耳其房价走势

最受欢迎旅游目的地,房地产成为经济发展新引擎

作为着名的旅游胜地,土耳其是世界第六大最受欢迎的旅游目的地。 2002至2014年,入境国际游客增加了200%,达39, 800,000人次之多。目前,281个管路项目正在施工,将增加床位74,130张以缓解住宿床位不足的燃眉之急。截至2014年,土耳其全境连锁宾馆共有165多家,其中15%为外商投资运营。

更深入了解土耳其旅游,观赏【蓝色土耳其 旅行者们最向往的神秘天堂(图集)

在不远的将来能积极影响房地产市场的一个最重要的行业就是城市改造。大城市人口的增长和快速的城市化,极大地增加了城市改造和房屋翻新的工程量。据估计,未来20年内,土耳其全国每年将拆除和重建房屋334,000间,总计约6,700,000间,城市改造每年需要约融资 440亿TRY (150亿美元),而启动总预算4000亿美元已经到位,多数工程也由私人承揽。

土耳其正在经历高速人口增长及城市化。图为安塔利亚(Antalya)。
土耳其正在经历高速人口增长及城市化。图为安塔利亚(Antalya)。

优越的地理位置丶现有的发展潜力丶超大工程的推进丶2023年远景目标的实施等等造就了一个巨大的建筑市场,增加了商业和工业产值,使土耳其一跃成为投资的胜地,充满了无限商机。

千载难逢的置业机会:占据优越地段的绝佳投资项目——Sfera公寓

如果要在土耳其选择一个最适合投资置业的地点,那麽安塔利亚(Antalya)无疑是最佳选择!安塔利亚位於土耳其南海岸,是世界着名的海滨度假胜地,它不仅拥有美丽的沙滩和精致的度假村,也完好保存了充满历史韵味的老城。 安塔利亚可以说是土耳其重要的旅游名片,借举办重大国际性活动的机会向全世界展示土耳其的魅力,安塔利亚是首选。安塔利亚还将於2016年主办世博会。

更深入了解安塔利亚,观赏【土耳其的重要旅游名片——安塔利亚 (图集)

Sfera公寓坐落安塔利亚安静舒适的住宅区
Sfera公寓坐落安塔利亚安静舒适的住宅区
项目楼高12层,共提供141套公寓
项目楼高12层,共提供141套公寓

住在悉尼槽点多?看看华人区有多好

据Domain的Pauline Morrissey报道,一些自豪的悉尼人会对悉尼称赞有加,认为比墨尔本好,但事实上,每个郊区都有自己不好的地方。以下是一些当地居民认为所在郊区存在的缺点。

悉尼市郊各有长短

Newtown

有些居民称,该区的当地人常常光脚走在肮脏的King街,无论是晴天还是雨天。这里的居民也很混杂——学生、嬉皮士、时尚者等等。就连商品橱窗也写着“让Newtown保持奇特、安全”的标识。

Darling Point

这个郊区的居民都是老居民,他们害怕开发商会建起高层建筑,挡住了海港景色,也害怕人口过多。

Mosman

夏日周末,在Balmoral找个停车位是一件荒谬的事。而在工作日,当地人居多。

Chatswood

这里的住房越来越高,居民常常在此购物、餐饮。车站位置多,因为没人想离开。

Manly

因为这里的海滩生活太吸引,人们都被晒成古铜色肌肤。其次,这个郊区自给自足,有咖啡馆、酒吧、餐馆,人们不必离开。

Liverpool

这里租金低,但当地居民也不咋样。

Epping

这里的餐馆林立。

Hornsby

有些少年别着个腰包在喷泉旁出没,让人觉得不安。有些人走上天桥避开他们。

Mount Druitt

该区的声誉很差,如果你告诉别人你住这,他们可能会认为你很穷、经济困难。

(据澳洲新快网)

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澳洲新西兰单一旅游签证:曾4成由中国人拿走

单一签证将鼓励更多游客跨过半个地球来到澳洲和新西兰

据migrationalliance.com报道,澳洲新西兰旅游机构发动游说,呼吁两国的移民部长推出可前往两国的单一旅游签证

新西兰政府调查显示,在去年板球比赛的7578个单一澳新签证中,43%都是来自中国居民。

澳新两国的旅游负责人称,此类单一签证将鼓励更多的游客乘坐长途航班来该地区。现在澳新两国居民都有一些互惠的工作和旅游权利,但国际游客却要为每个国家都申请签证。

在联合声明中,两国的旅游机构负责人TTF Australia和Tourism Industry Association New Zealand都表示欢迎此类单一签证。

TFF的首席执行官Margy Osmond称:“澳洲和新西兰都是长途目的地,将这两个国家放在一起是很合理的。”

她说,如果人们跨了半个地球来到澳洲和新西兰,他们都想这次的行程能更值。

据悉,这两大机构已经向澳洲移民部长要求此类签证能长久实施。

(据澳洲新快网)

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投资加州洛杉矶 享受明媚生活

你好,我很高兴成为居外的加州洛杉矶房地产专栏作家。作为一名洛杉矶贝弗利山房地产协会(Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors)全球委员会的成员,我有幸认识居外。亲眼目睹中国所发生的所有改变以及房地产的变迁是如此的有趣。我还参观了中国香港和上海一些绝妙的房地产项目。(洛杉矶房价走势

在居外专栏里,我将撰文介绍外籍人士在加州洛杉矶的房地产投资、社区、生活方式以及学校和学区,同时,我还为您介绍大洛杉矶地区发生的关于中国和亚洲的事件。

我刚参加了历史建筑保护部门洛杉矶保护协会(Los Angeles Conservancy)在唐人街举办的一项活动,主题是分享历史和现状。这项了解过去,着眼当前变化的活动非常引人入胜, 唐人街已成为洛杉矶市区的重要区域。

贝弗利山

大致上,洛杉矶跟上海很像,是一个布局杂乱的大都市。众多不同的社区和郊区纵横交错,很难导航。许多人认为洛杉矶仅仅是贝弗利山或者圣塔莫尼卡这些小城市和公认的黄金地带,这些地区房地产较为昂贵的,有着卓越的学校体系、优美环境以及著名的地址。

洛杉矶的天气和空气质量好,该市正在经历重大转变,向着表演和视觉艺术文化中心迈进。洛杉矶也是电影和电视行业的发源地,现在开始向新媒体扩展。

威尼斯海滩及周边地区正在成为西部硅谷(科技业务),现在该地区被称为硅海滩(Silicon Beach)。在洛杉矶黄金地带,房价上涨,在这里买套房是一个很好的投资以及增加权益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛,供给不足时经常引发竞购战。所以拥有房产是建立一个投资组合的关键。在名人扎堆的社区里拥有一套住房,房主也能与有荣焉。

布罗德博物馆

我长期居住在洛杉矶,一家三代都在这里,我非常喜好这座城市的多元文化以及适宜的天气。我个人对洛杉矶舞蹈公司的发展感到非常兴奋。大约15年前,当我从巴黎回到这里的时候,并没有太多舞蹈活动,而现在我们每周都有大量的活动!许多人认为洛杉矶当代艺坛已经取代了纽约。位于市中心的新布罗德博物馆 (Broad Museum)前每天都排起长队,大多是年轻人。这跟以前大多以老年人为主的艺术现场是一个巨大的改变。

在这座庞大的城市不便之处就是出行,虽然不像上海那般拥挤,洛杉矶的交通也很繁忙,特别是在高峰期 ,上班之前和下班之后这段时间。所以你逗留期间准备好开车或是司机。

圣塔莫尼卡

同时,这个城市真的是把精力投入到公共交通。从洛杉矶市中心到圣塔莫尼卡海滩线路将很快开通。洛杉矶有很多的社区,人们步行和骑自行车。洛杉矶房屋列表中,你可以看到一个步行得分,对于这个汽车城市而言颇具新意。这里所有的变化都令人兴奋,虽然我很想念在以前的比佛利山庄,我在这里长大,那时比佛利山庄更像是一个村庄。

洛杉矶有很多的社区,其中一部分对所有人开放。许多人喜欢生活在好莱坞山、贝尔艾尔,或者艺术气息浓厚的托潘加和月桂峡谷。在好莱坞山上,有许多封闭的私人社区,名人聚集于此,独享私人空间。对许多人来说,海边的空气和天气是至关重要的,这些人喜欢居住在圣莫尼卡、威尼斯海滩、马里布、曼哈顿海滩。

在圣费尔南多谷,你可以以比西洛杉矶更低的价格,找到更大的房子和庭院,同时也能找到好的学校、餐馆和购物。在一些社区如卡拉巴萨斯(Calabbasas)和希登高地(Hidden Hills),你甚至可以拥有马场。

马里布

在今后的专栏,我将介绍你应该感兴趣各种不同的社区。所以放松,让我们足不出户参观洛杉矶。当然也希望你能亲自来参观。

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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澳洲房价过高的六大推手是谁?

据Domain报道,2013至2015年澳洲房价飙涨,但是什么导致了这波房价上涨似乎并没有达成共识。

失望的首次购房者和其他想买房的人将问题归咎于各种因素。以下6个因素是其中最常见的。

上一财政年,购买澳洲房产的中国投资人数量翻番

投资人

投资者或“投机者”是被指责地最多的一群人。婴儿潮一代人也常被指责,这些人买房作投资。

在房市热潮中,投资者占据了悉尼买房人中的50%。

将房产用作投资,而不仅仅是住家,这受到了广泛的批评。一些澳人父母买下入门级房产然后出租,而这些房产也是首次购房者的目标。

西悉尼大学讲师罗杰斯(Dallas Rogers)称投资人不应被指责,是税收系统鼓励他们买房投资。

退休人士拒绝换小房

一些评论人士批评退休的空巢老人住在地段好的大房子中。这些空巢老人希望留在自己的房子中养老,这影响了房产市场的供给。

SQM研究主管克里斯托弗(Louis Christopher)称,空巢老人这么做,确实影响了房屋供给,但是对于今年的房市火热没有大影响。

外国买家

上一财政年,购买澳洲房产的中国投资人数量翻番。这导致了澳人对海外投资人的不满。

克里斯托弗称,尽管海外投资人被指责,但很难确定他们是否是罪魁祸首,“最大问题是缺乏可靠数据”。

政客

联邦政府和州政府的不作为也是批评人士的关注焦点。罗杰斯表示:“在房屋可负担性方面,政府的领导失败了。”

格兰特研究所首席执行官达利(John Daley)称,税务政策,特别是资本利得税和负扣税刺激了投资者。

“自私”的人群

一些人不愿意自己所住的社区开发高密度住房,一些批评人士指责这导致了房屋供给不足。

达利称:“这很明显是个问题……每个人都同意应该修建(高楼大厦),只要是建在隔壁郊区就行。”

银行

克里斯托弗称,银行提供便宜易获取的贷款,这为房市繁荣铺平了道路。

但是,监管部门从2015年末实施的限制向投资者贷款的措施已经开始发挥作用。

(据澳洲新快网) 

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华人区现团体购房 借钱难中国客搞集资

据《先驱太阳报》报道,墨尔本房市一向被认为是该市的第二大“运动比赛”,仅次于足球,但直至如今,这项比赛才变成了团体运动。

最近,Whitehorse和Manningham的3个高价大单都是被团体购买。

中介Aaron McDonald称,Mitcham的Vernal街8号被一群本地华人投资者购下。该房产市场价是125万澳元,但买家们出价141万夺下。

据悉,这是该中介第二次碰到投资者团体购买的情况。他认为这是因为投资借贷和外国借贷政策变化导致。“这些买家们看到房产的价值,但他们不得不合资来购买。”

位于博士山北(Box Hill North)的Cameron St 15号房产也吸引了一群投资者。

墨尔本博士山的房市被看好,买家需求很大

另外,博士山Graham Place 21号房产竟以270万澳元的高价被当地一买家买下,中介陈吉姆(Jim Chen,音译)称, 该买家可能接受了来自中国的经济支持。

据悉,该屋占地1200平方米,有3卧室,离学校、火车站等都很近。在拍卖前,该房曾接到多个发价,但都拒绝了。

博士山的房市被看好,买家需求很大。博士山南的Halsey路8号就在拍卖前被一准中国移民购下。

陈称,这个中国买家出价161.8万澳元,如此高价令他取消了拍卖,等待外国投资审查委员会的审核,“他们是海外买家,准备移民,计划明年搬进来。

(据澳洲新快网) 

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德国房地产:全球长线投资的第一标的

低风险率,高保值性和高稳定收益是德国房地产市场的三大主要特征,也成为投资人长线布局的最佳决策。德国房产的稳定收益普遍被外国投资者看好,越来越多的中国买家也活跃在德国房市上。

高保值性

德国房产一直以来保持在低位和其本国政策弱化房产的资本属性而强化房产的福利性质有关,这也表明德国房产远低于其应有的市场价值或者说德国的经济实力并没有在房价中得到充分体现,从另一个角度也说明了德国并不适宜炒房或短线投资但保证了其房产强大的抗风险能力,即其保值属性。

2014年第二季度德国城市平均租金

稳定租金收益

德国租赁住房率高达40-50%,是欧洲最大的租房市场,如此高的租房比例意味着在德的房产投资可获得良好的租售比。根据2015年权威统计,德国房产的平均租金回报率在5.4%,一些大城市甚至达到了9%,即只要靠11年多的租金收入就可以收回自己的投资。尽管德国房市政策倾向于保护租客权益但是过去三年有些城市的租金还是达到了20%的上涨。所以稳定持久的租金回报率也是在德长线投资布局的一个很大优势。

增值潜力

德国联邦统计局发布的数据显示,2014年上半年,德国批准新建住房13.68万套,房价水涨船高,这在住房市场十分稳定的德国引发了人们的关注。在这样的背景下,德国的房地产逐步成为了投资者的新宠。数据显示,2011年起德国的房地产从一直以来的低廉的价位开始升温,亚洲投资者在德国房地产市场的投资额已在2013年就增至12.7亿美元,在2011年的基础上飙升916%。仲量联行的最新数据显示,过去3年间,中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列,其中绝大部分的投资集中在几个核心城市,即柏林(27%)、法兰克福(23%)和慕尼黑(9%),同时还在多座城市进行了组合投资交易(39%)。此外汉堡,杜塞尔多夫,科隆,斯图加特等地房价也在上涨。德国媒体《明镜》网站11日报道称,德国大型城市房价在4年内上涨超过三分之一。

柏林住宅需求和供应预测

德国不动产多年来保持稳中有涨并且在未来的15年内也将保持稳定上涨的态势(如图示)。欧洲媒体2月10日报道中提到贷款利率下降、收入增长是推动德国人买房而不是租房的两大主因。加上近年来涌向德国的移民越来越多,城市化进程持续前行,就业率也在不断攀升,这些都推高了房子的刚性需求也推高了房价

近几年德国房价虽然增长迅速,但相比中国、加拿大、澳洲或其欧洲的近邻——英国和法国相比仍然处于低位,这也意味着很大的升值空间。德国大城市,尤其是前七大城市,过去五年多房价增长了50%甚至更高,提高了租金回报率计算公式的分母。其租金回报平均值远高于中国,通过合理的运营,每年租金可以增长5%左右,10年之后的年租金回报率可以达到7%到8%。

Quinn专业点评

长线投资也是规划国际化资产的一个通用战略,而准确的市场定位则对长期的方向性决策至关重要。德国质量和德国模式给外国投资者提供了一个稳定而安全的投资领域,对中国投资者来说是不仅人民币保值的有力手段,也是稳健投资者长线布局的不二之选。

 

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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专家称悉尼房市将成纽约模式 租住为主

纽约目前物业拥有率为30%,而未来悉尼也会如此

一名地产专家表示悉尼房地产市场将向纽约模式发展,即公寓住宅成为常态。房价过高购房难以实现,因此大部分人只能选择在悉尼租房,除非选择在偏远区域买房。

Domain首席经济学家Andrew Wilson在4月28日的房地产研讨会上表示,悉尼的公寓及独立屋住宅房价目前已达高位,首次置业者难以负担,因此在未来几年住房需求将恶化。目前悉尼房地产市场供应短缺已久。

Wilson表示房地产热潮使得房市入门门槛显著上升,且悉尼住房租金也在不断快速上涨,这个趋势不可阻挡。目前房地产市场矫正阶段不会带来大规模的新置业买家。虽然澳洲各首府城市首次置业买家数量都在不断上升,但只有悉尼没有,因为悉尼价格太高。

Wilson 称纽约、伦敦及巴黎等“全球城市”都是这种发展模式,物业拥有率下降,永久租用流行。

纽约目前物业拥有率为30%,而未来悉尼也会如此。

Wilson 还警告称任何现存的房地产税务政策调整都会使得购房者买房难度增加,包括工党的废除已建物业负扣税政策。

任何新政策都会限制房地产公寓,使得售价及租金上涨。

Wilson认为解决方案为减少在城市郊外新建住宅,因为其价格高且需求低,同时应在靠近CBD的区域以及交通便利区域增加公寓供应。

但Wilson还表示为解决悉尼房地产市场价格可负担问题,政府需要鼓励买家到区域集镇购房,那些地区房价相对悉尼十分便宜。他表示问题不在于新建更多住房,而是新建住房不能满足基础赤字。

政府需要鼓励买家到悉尼盆地以外区域,在附近的Orange、Wagga、Bathurst,以及Newcastle等区域中心,居民可以体验不同的生活方式,中位房价也只到45万澳元。但最关键问题在与,如何在这些区域居住,但在悉尼工作。

(据澳洲新快网)

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有2百万?到澳洲买公寓划算又好赚过珠江新城!

近年来,国人投资需求不断加大,但国内经济增长放缓,投资标的不断减少,资产配置陷入困顿。于是,越来越多的中国人开始将掘金战场的重心转移到海外楼市。其中,澳大利亚因其安全的政治环境、优美的风光、较低的税金以及良好的增值空间,尤为受中国人青睐,成为海外购房投资最热的地区之一。

澳大利亚房市:黄金海岸4个月涨4万澳元

澳大利亚的楼市最近有点火。据公开资料显示,去年,仅中国的房地产买家就为澳大利亚的房地产带来逾38亿澳元的资金。不仅悉尼墨尔本成为仅次于纽约曼哈顿的中国投资首选地,位于澳大利亚东部沿海的度假胜地黄金海岸也被认为是下一个投资增长点。

以位于黄金海岸的南港中心大楼为例,去年末今年初开售的海景公寓,迄今已卖出150多套。一套售价33.5万澳元起(总价不到200万元人民币)的66平方米一居室(算上公摊,相当于国内80平米左右),在4个月的时间内平均涨了4万澳元,合人民币20多万元。好的户型几乎被迅速抢空。据透露,在购房群体中,30%都是中国人。

奥烨集团董事总经理陈永庆在接受采访时表示,澳大利亚的经济制度和经济安全性确保了它是一个成熟的市场,而且,出于对子女教育的需求、大量热钱需要投资渠道的需求,以及国内金融环境不佳、房价高门槛等原因,综合考虑下,许多中国投资者选定了投资澳大利亚的住宅市场。

黄金海岸被认为是下一个投资增长点

投资优势:空间大,均价低

谈起投资澳大利亚的优势,陈永庆认为,澳大利亚人口只有2700万,还没有广东省人多,但其西沿岸、东沿岸、南沿海都是较好的投资标的,当地环境安全,资源丰富,尤其是旅游资源衍生出来的酒店和房地产投资优势无可比拟,而且目前没有遗产税。

 “尤其是黄金海岸”,陈永庆表示,比起地小人多需求多,且空间不断压缩的悉尼和墨尔本,黄金海岸无论从生活空间还是投资空间来说,都更有优势。“目前,悉尼和墨尔本的房价平均1.5万澳元一平方米,而黄金海岸只有5000-6000澳元一平米。前两个城市的流动人口现在很多都在向北走,奔黄金海岸发展去了。”

对比国内黄金地段:总价低,租金高

投资者都希望手中的闲钱投资出去后能收获更高的回报。都说买房最看重位置,那么同样是200万元人民币的资金,为什么不投资在家门口的中国一线城市住宅呢?

投资专家、奥烨集团创始人李敏算了一笔账。以广州为例,首先,5000-6000澳元(合人民币2.5万元-3万元)一平方米的海景房,总价200万元人民币左右,在广州很难买到。

其次,拿租金来算,现在位于广州珠江新城的2-3居室租金为6000-8000元人民币一个月;如果对比澳大利亚黄金海岸的南港中心大楼,当地一周租金约500澳元(合人民币约2500元),一个月一套2居室公寓能租到1万-1.2万元人民币。回报率为5%-6%。

李敏透露,因为南港中心大楼对面就是学校和法院,距离澳大利亚“八大”名校之一的昆士兰大学不远,最近的是格里菲斯大学和一所TAFE职业院校,因此不少在当地布里斯班上班的法官和律师会买在这里,方便去黄金海岸开庭,而许多国际投资人则会选择买房给孩子作为传承物业,孩子读大学时还可做二房东,将房子租给同学做宿舍。“空置率仅为0.4。”她说。

对比美国投资移民:升值快,税金少

同样是投资,相比起能拿到美国身份的EB-5投资移民,选择用差不多的钱投资澳大利亚房产,有何优势呢?

李敏指出,美国的投资是不错,但是在EB-5的项目中,80%的项目靠谱,仍有20%是有风险的。而且,EB-5的性质是集资,相当于大家集体买产权,而在澳大利亚购房是独立行为,房产为个人所有。

另外,她认为在美国买房用来自住还是不错的,出租的话则需要担心能否租出去,并且税金很高。“澳大利亚的房产升值比美国房产快且高,如果放租,物管费和税金比美国便宜五分之四,这还是很惊人的,积累起来也有很大一笔。”

建议 Tips:聘请当地独立律师保障自己的利益

对于有心购买澳大利亚房产的中国投资人,李敏建议,买家最好在澳当地聘用一个独立律师,代表自己的利益。“中国投资者习惯于依靠自己弄懂一切,但到国外买房,隔行如隔山,请专业人士来保护你的利益非常重要。1300-2000澳元的律师费,真没有节省的必要。”

据了解,聘请独立律师可以在网上查找,也可以由朋友介绍,如果有贷款,也可以由银行推荐律师。“国外犯罪成本太高,通常正规律师不会为了一两千澳元的律师费做违法的事。可以放心。”

此外,值得提醒的是,在澳大利亚投资房产所需的资金,除了房价和律师费用外,还需支付房价4%的印花税(各州不同),以及一季度1000多澳元的物管费;如果暂无澳大利亚绿卡,还需付海外投资人审计费,为5000澳元-10000澳元。

(据澳洲新快网) 

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澳大利亚房地产开发系列之七——设计管理

我们对于设计管理的看法是,它是独立于常规项目管理以外的一个专业领域。对大型项目来说,开发商通常会委托设计管理公司,其唯一职责就是推动设计文件的编制,审查花费是否物有所值,领导开展设计协调工作,以及制作完整、协调的图纸和规格。一般来说,设计管理公司拥有建筑或施工管理背景和丰富的图纸审查经验,注重细节,能够深刻地理解设计及其协调流程。对小型项目来说,项目管理公司将在细部设计阶段承担设计管理的职责。

我们过去作为设计咨询公司和客户项目管理公司的经验表明,在设计过程中开发商一般会遇到许多反复出现的痛点

  • 成本超支——当最终设计超出预算时
  • 范围蠕变——额外增加的范围或因将小的设计要素加入最终文件而导致的过度设计
  • 最终设计不畅销——拟议的设计不符合市场要求,或者没有成功销售或租赁的利基市场
  • 多轮重新设计和重新编制文件
  • 无止境地考察不同的设计选择和替代性方案,因为心中没有目的或目标
  • 设计不具备可建造性

上述痛点可以通过明确的流程系统、设置检查节点、间隔性设计审查和过去的经验巧妙地克服。我们突出强调几个开发商可以用来将这些痛点最小化的方式:

1、在整个设计团队中执行结构化阶段性文件编制交付计划,并在计划规定的检查节点进行设计和成本审查。常规阶段是50%设计开发、100%设计开发、50%合同文件编制、100%合同文件编制及招标发行前的阶段。

明确规定在上述各阶段希望各咨询公司交付的具体成果,以免出现混乱。50%设计开发可能包括建筑和室内规格纲要、附有典型楼板结构选择和关键性结构要素尺寸的概念结构系统(垂直和水平稳定性系统)、所有施工服务的规格概要,包括拟议的HVAC系统,电力、水力、排水和下水道基础设施需求及尺寸,以及外观设计和议案。这一阶段的目标是明确所有施工要素,以便能够确定前期成本数据。这一前期阶段是指各项选择的考虑阶段——建筑师将提出不同的材料选择,结构工程师将观察并评估不同的横向和纵向稳定性系统的尺寸。

在各设计阶段的最后,将开展许多活动——成本计划审查/更新、项目管理公司和营销机构文件编制审查及评论以及推荐解决方案的客户设计演示。这些活动可以让设计交付顺利进行,并尽可能地将重新设计的概率降至最低。

2、在召开第一次设计会议之前,决定并明确完成第一阶段可交付成果所需的选择性研究。此项工作可以基于过往经验或者通过与你的QS磋商进行。只需关注值得审查的主要成本项目。许多工作将依靠过往经验。比如,可以考虑高层写字楼设计成开放式办公室并配备中央芯套电梯及服务。如果我们是开发商的话,将委托进行以下选择性研究——结构楼板选择、结构梁柱研究、外观选择以及机械通风选择。在这里需考虑生命周期成本——资本成本、持续维护的成本和能源成本。

3、可建造性一直是个痛点。我们已经目睹了太多施工单位抱怨某个设计细节无法进行实体施工或制造,或者结构缺乏足够的重复性。不幸的是,咨询公司的设计可能总是因为许多转换结构、复杂的建筑和外观细部以及低效率的施工服务设计而无法进行有效施工。加入一个好的团队是第一步,但我们如何能够积极地确保开发具有可建造性和高成本效益的设计,尤其是如果我们选择采用总承包模式代替设计—施工模式的话?

一个成功的方法是委托施工咨询公司加入设计团队。该咨询公司是施工单位,未来很可能进入招标的最终候选名单。其职责是在设计时提供可建造性建议,以确保设计的经济性,同时负责实际现场管理、后勤和施工。他们将与结构工程师合作选择各种对施工来说轻松、简单的结构。他们会提议最适合预制的要素以便快速施工和缩短前置时间,并将其并入设计文件编制中。招标时,他们将与其他施工单位一起进入最终候选名单,提交投标价格。成本计划和审查工作脱离施工咨询公司进行。

4、维持在完成文件编制过程中概括关键性活动和里程碑的细部设计计划。明确各个可交付设计成果检查节点的日期和时间。该计划将规定用于每次设计成果交付和审查的时间。在每次设计会议和迅速开展的敦促行动中都会监控该计划的开展情况。

5、维持召开面对面设计会议和进行当面协调的严格计划。我们经常看到通过电话或电子邮件尝试协调失败或拖拖拉拉的情况发生。我对咨询公司厌恶通过打电话直接解决问题,而是宁愿来来回回发送冗长、措辞贫乏的电子邮件沟通问题的现象一直感到非常吃惊!最经典的借口由此产生,那就是他们没有收到邮件!已经记不得有多少次我要求A咨询公司给B咨询公司打电话或与其面谈,解决某个细部设计问题!一个能够在2小时的设计会议上提出并解决的问题,通过来回发送电子邮件需要一个多星期!设计会议应包含进度报告环节,在这个环节中团队将查阅会议记录并了结关键行动项目;以及工作对话环节,在这个环节中团队成员可以充分发挥能动性,解决设计问题。设计会议还可以促使团队在同时处理其他多个项目的情况下每周进行会议准备,并拨出时间处理这一项目。

6、最终用户和利益相关者管理及咨询很可能是设计管理各个方面中最重要、但没有被充分重视的一环。在任一项目中,总有许多利益相关者需要满足——雇主、最终用户、承租人、运营商、房地产经理和客户。建立项目治理机制——在澳大利亚当地是项目控制集团(PCG),担当所有项目相关事项的最终决策者。该集团会定期(一般是每月)召开会议,审查项目进度,管理风险,并就设计相关事项作出决策。它将以结构化的有效方式推动项目开展,并让所有利益相关者知晓情况、感到愉快,降低在后续工作阶段中进行主体设计的概率。沟通一直是所有项目成功的关键,不管是与权威机构、设计团队、最终用户还是施工单位打交道都是如此。PCG也为整个团队制定了一个隐性的月度计划,让他们争取交付各自的工作,从而帮助维持项目的进度和活力。这一架构的图示见附件。

7、我们经常看到,销售和营销被安排在设计流程之后考虑,但事实上,好的设计也应是畅销的。我们的观点是,除了传统的设计咨询公司——建筑师、工程师等以外,委托的销售和营销机构也应被视为咨询团队的一部分,在整个设计过程中提供陈设布局、材料规格和美学等方面的宝贵意见。虽然他们可能无需每次都出席设计会议,但他们在各个设计检查节点审查设计包意义重大。有时,建筑师和室内设计师会被其个人的设计偏好和个性支配,而无法察觉一般市场的接受度。开发商和销售机构应坚持这一现状核查机制,让设计团队接地气。销售机构也会在项目正式启动销售前很长一段时间就开始推出一些不事声张的营销活动,进行市场宣传,提高市场兴奋度。