Author: ZoeChan

悉尼豪宅買得值！升值幅度全球第二

悉尼豪宅價格年增長率為14.8%

據萊坊國際最新數據顯示，投入大筆資金在悉尼購買豪宅是值得的，因為2015年悉尼豪宅增值幅度在全球排名第二。

據Domain報道，4月20日，萊坊國際公布優質住宅市場指數（Prime Residential Property Index），顯示2015年悉尼價格最貴的5%豪宅升值14.8%。

全球該類住宅的升值幅度僅為1.8%。排名第一的是加拿大溫哥華，豪宅價格上漲24.5%。

萊坊國際澳洲住宅調研主管Michelle Ciesielski表示悉尼及溫哥華豪宅增值幅度高的有相同的原因。

Ciesielski表示，悉尼及溫哥華的豪宅供應都比較少，海外投資者需求大，同時加幣及澳元彙率相對都比較低，所以2015年豪宅市場表現出色。

悉尼在2014年該項排名只在13位。

墨爾本豪宅市場表現也十分優異，在25個優質住宅增長幅度最高的城市中排名第6。2015年墨爾本優質住宅價格上漲11.9%。

Ciesielski預測在2016年，悉尼依舊是澳洲豪宅市場表示最佳的城市，但年價格增長率估計會回落到10%左右。而墨爾本2016年豪宅漲幅預計為6%左右。

（據澳洲新快網）

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悉尼租金跌不停 華人區也無幸免

據《每日電訊報》報道，最新研究顯示，新房產的大量興建和投資者大批購房使得悉尼的租房供應增加，令租金下跌，增長受困。

若把通脹計算在內，在過去一年，全市的租金中值都沒有增長，一些郊區的房東都在降價吸引租客。

Core Logic RP Data的數據顯示，在過去一年，Mascot，CBD和奧本（Auburn）部分地區及下北岸的單元房平均租金跌幅高達每周$55。

Naremburn，Little Bay和Chester Hill的房東也減租，有些租金還比去年低了100澳元。

一些地區，如Mascot和奧本，是新建住房的熱區，大量新房產湧現，尤其是單元房。

Core Logic的分析師Cameron Kusher說，房產供應增加、需求下降給租客帶來了更多選擇和更大議價空間。

他說，隨著更多房屋建起及投資者將更多房產出租，未來一段時間，租房市場依然較衰弱。而新州政府的加大開發住房策略將影響房價和租金。

租戶Taj Singh最近就利用了這股下降潮，為其Baulkham Hills新公寓爭取了40澳元的周租優惠。“我意識到了附近的新增房產很多，租金也降了一些，房東租房不容易。”據悉，他將租期從半年延長到一年。

Raine and Horne-Neutral Bay的房產經理Vince Perisi說，新增房產令房東不得不降租。

租房供應增加，未來悉尼租房市場依然較衰弱

悉尼租金跌幅如下：

獨棟屋
  • Naremburn: 11.9%
  • Little Bay: 10.53% 
  • South Granville: 7.07%
  • Constitution Hill: 5.76% 
  • Fairfield Heights: 5.49%
  • Cartwright: 4.82%
  • Chester Hill: 4.00%
  • Penshurst: 3.48%
  • Willmot: 3.03%
  • Eastwood: 2.99%
單元房
  • Miller’s Point: 11.25%
  • Silverwater: 10.38%
  • Mascot: 6.25%
  • Avalon: 4.72% 
  • Haymarket: 2.6%

（據澳洲新快網） 

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歐洲小國移民升溫：馬耳他買房移民面面觀 | 海外

盡管歐洲南部深陷債務危機，反緊縮抗議此起彼伏，但南歐小國馬耳他的經濟卻仍然表現不俗。這個地中海小島國是一個利用投資發展經濟的成功例子。勞拉·漢特森（Laura Henderson）來為你詳述這一趨勢。

馬耳他是一個位於地中海中心的島國，有“地中海心髒”之稱

財政赤字目前依然是歐元區某些國家的一個高壓話題。但是在小巧而堅韌的馬耳他島上，這卻不是什麼問題。強有力的多元服務經濟使南歐債務危機對馬耳他的衝擊大大減輕。除了銀行、保險、旅游和博彩業之外，住宅房地產業也吸引了大量的海外投資者。

“與某些歐元區的國家不同的是，馬耳他在過去5年中大大增強了其經濟自由度，”來自Frank Salt的房產顧問Nick Bilocca說。“這個國家有著相對開放的經濟環境，較低的關稅和高效的投資規則。馬耳他的國內銀行資本充足，盈利高，擁有大量的可流動資金。銀行資產大多來自於在馬耳他當地的零售存款、國內的貸款和國內發行的證券，而不是像希腊政府債券那樣的高風險資產。當地人的語言和技術水平很高，通訊和信息基礎設施極佳，而且政府也重視對生產部門的投資，這些因素都促進了外來投資的增長。”

對於考慮購買第二套房產的海外買家來說，馬耳他的相關財政政策非常吸引人。國外居民可以不為他們在馬耳他以外的收入和財富繳稅，只需為彙入馬耳他的收入交納15%的所得稅。印花稅也非常低，不用繳納市政稅，還可以轉移養老金基金，這使移民馬耳他非常具有吸引力。在人們關心的醫療、教育和殘障人士的公共設施等方面，馬耳他也都做得非常出色。同時，馬耳他銀行繼續向外國人提供購房貸款，這一切都有助於維持投資者的信心。

根據馬耳他中央銀行發布的數據，房地產價格指數在2015年第四季度上升了11%。“在經濟危機時期，與其他的地中海旅游國家相比，馬耳他的表現非常穩健，”來自Malta Buy Property的顧問Ray Woods說道，“住宅市場的增長反映，不同經濟領域都在遵循審慎的宗旨。在金融市場不穩時，投資者會將資金轉移到較安全、品質較高的項目上。因此，有高附加值的房地產業正吸引著雄心勃勃的國際投資者。”

2015年第四季度馬耳他房價上升11%

買房獲得公民身份

馬耳他吸引外國人購房的一個舉措是馬耳他個人投資項目（Individual Investor Programme 簡稱 IIP）。該項目允許向符合條件的、對馬耳他經濟發展有貢獻的外籍個人和家庭（包括歐盟和非歐盟）授予公民身份。

馬耳他吸引外國人購房移民

要獲得馬耳他公民身份，主要申請人需要貢獻65萬歐元，其直系親屬，包括配偶和未成年子女在內，每個人要繳納2.5萬歐元。對於年齡在18到26歲之間的成年子女，還有55歲以上的父母，每個人需繳納5萬歐元。

申請人必須承諾在馬耳他保留一處住宅，至少為期五年。可以選擇購買一套價值超過35萬歐元的房產，或者租一套年租金超過1.6萬歐元的房子。申請人還需要向政府批准的金融工具投資至少15萬歐元，並保留投資至少五年。

申請人在購買或租賃房產後，等12個月就可以獲得公民身份。獲得公民身份前，申請人無需全年都呆在馬耳他。馬耳他法律將居留定義為“有意於任何財年在馬耳他居留，通常在馬耳他停留最少 183天，或購買/租賃不動產並入境馬耳他一次都可以充分證明該居住意向”。

海濱豪宅還是古鎮別墅？

風光旖旎的南歐島國馬耳他

對於房產的選擇，想買新房的人可以在“特別指定區域”（Special Designated Areas）內找到各種各樣的選擇。“特別指定區域”是政府劃定的重建區域，其中海濱和游艇碼頭是重要的組成部分。

在“特別指定區域”內，歐盟和非歐盟的人士享有和馬耳他公民一樣的購房權，並且不需要申請“不動產收購許可” (Acquisition of Immovable Property，簡稱AIP)。所以一個人能買多少房產也是沒有上限的，一旦買下，還可以將房產租賃，沒有任何限制。

坐落於風景如畫的聖朱莉安斯的Portomaso，是馬耳他政府於2003年劃定的第一個“特別指定區域”。自那之後，又出現了很多“特別指定區域”，每個區域都有自己的個性和風格。從坐落於世界遺產城鎮Valletta以南的維特奧沙海濱別墅（Vittoriosa Waterfront）到離中世紀村莊Ghargur只有幾步之遙的山間封閉式小區Madliena。價格方面，從起價11.5萬英鎊（約105萬人民幣）的一室一廳公寓，到1百萬英鎊（約1千萬人民幣）以上的頂層豪華套房。還有全套的便利設施，以及全面的管理服務。

對於喜歡老房的人來說，可以去風光旖旎的小鎮，如加格胡爾（Gharghur）、 巴爾贊（Balzan）、納沙爾（Naxxar） 和澤巴格（Zebbug）。這些以綠樹環繞的廣場和露天咖啡館為特色的古鎮，遍布著各式傳統房屋。有聯排別墅和獨立的復式小樓，更不要說散落在各處的豪華宮殿，有著內置的庭院和屋頂陽台。這些房產都帶有不同歷史時期的特色，如石板路、拱型天花板和裸露的房梁等。一般來說，25萬－42.5萬英鎊（約250-425萬人民幣）就可以買下一棟充滿懷舊意味的老屋。

馬耳他房產價廉物美

2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年：2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。種種跡像表明，2016年如果您有買房的打算，那麼肯定不是一件壞事兒。西班牙中國律師事務所翻譯自西班牙《國家報》發表的文章，整理出適用於中國投資者的六大實用投資建議 。【閱讀全文】

 

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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澳聯儲：中國若經濟下滑將影響澳洲房價

澳洲聯邦儲備銀行警告，稱若中國經濟猛然下滑或對澳洲房地產市場造成嚴重影響。

據Domain報道，中國目前是澳洲房地產市場最大的海外投資者，而且所占份額仍在增長。

澳洲聯邦儲備銀行4月15日在悉尼舉行的二年一次的金融穩定報告（Financial Stability Review）上表示，如果中國經濟下滑導致對澳洲市場興趣削減，則澳洲兩大城市房價將下降。特別是墨爾本內城區的公寓市場以及悉尼部分區域，中國需求所占比例很重。

中國買家的活動主要集中在這些城市高層公寓期房。

中國經濟下行或會影響中國對澳洲房地產市場的投資

盡管澳洲各大銀行與中國投資者的之間聯系較少，但是如果需求減少，會間接影響銀行的抵押貸款。

如果中國經濟硬著陸，中國家庭收入及財富減少，對澳洲房地產市場的需求將大大減少。

同時，經濟下行導致的人民幣對澳洲貶值，更會影響中國對澳洲房地產市場的投資。

中國經濟下行同樣還會影響到區域其他國家，進而對澳洲房地產市場造成更大影響。

此外，中國政府若加大對海外投資的管制，也會影響澳洲房價。

中國買家的需求對澳洲移民或者教育政策變動非常敏感。

澳洲商業地產也存在風險，因為目前來自中國的開發商在商業地產方面也表現活躍。

澳洲聯邦儲備銀行表示，在過去的2年裡，中國開發商在澳洲商業地產（超過500萬澳元）交易市場的份額為9%。而在上個10年，平均份額只有不到1%。

（據澳洲新快網） 

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澳洲聯邦銀行加大海外買家住房貸款限制

澳洲聯邦銀行將不再接受自由職業海外購房者的貸款申請

澳洲最大的住房貸款銀行澳洲聯邦銀行，將加大海外買家住房貸款限制，加強貸款人的收入來源限制規定，提高保證金額度。

據《澳洲金融評論報》報道，澳洲聯邦銀行住房貸款業務占澳洲抵押貸款的25%，向抵押貸款經紀人表示，將不再接受自由職業海外購房者的貸款申請。

澳洲聯邦銀行發言人表示，銀行不斷檢查及調整住房貸款業務，以保證貸款標准謹慎可行，同時還滿足客戶的資金需求。

澳洲聯邦銀行此番舉動，是在澳洲儲備銀行警告中國投資者在成為澳洲房地產市場重要角色，且比重還在不斷增長，可能會對金融行業造成“間接風險”。

澳洲聯邦銀行還宣布，將不再接受依靠外幣收入的澳洲臨時居民的購房貸款申請。

澳新銀行此前也宣布將嚴格管控海外購房貸款申請，因為出現了一系列可疑申請。有些海外貸款申請人護照內頁缺失，工資由隱蔽的離岸公司支付以及貸款證明材料翻譯粗糙。

這些住房貸款申請人來自中國內地、中國香港、馬來西亞、新加坡以及印度尼西亞。澳新銀行在各區域內都設有子公司及業務運營 ，發現根本沒有這些支付工資公司的記錄。

澳洲聯邦銀行發言人表示，目前還沒有出現與澳新銀行遇到的情況。

根據澳洲聯邦銀行新規定，居住工作在澳洲，且有澳元收入的的臨時居民住房貸款價值比率最高額度將從80%下調至70%。

新規定從4月18日開始實施。在此前提交的申請還會依照原規定進行審批。

澳洲國民銀行此前也將海外人士的住房貸款價值比率最高額度從80%下調至70%。

西太平洋銀行也針對海外購房者引入了嚴控風險政策。

（據澳洲新快網）

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中國投資者面對海外房產投資糾紛應如何維權？新西蘭案例分享

投資海外房產已經逐漸成為中國投資客和潛在移民的一個熱衷選擇。干淨的空氣、優美的環境、永久的產權以及巨大的升值空間都使得海外房產成了投資市場的“香餑餑”。但與此同時，投資者們對於海外房產投資可能出現的交易風險和法律糾紛又心有余悸。畢竟是千山萬水之隔，語言上的障礙、法律體系的不同，甚至是文化的差異，都會讓中國投資者們望而卻步。如果付出了資金，無法得到當地的產權登記怎麼辦？如果產生了糾紛，該怎麼找律師為自己維權？如果要打官司，是應該選擇中國法院還是外國法院？官司打贏了，涉及到海外資產如何執行？面對這些困擾已久的問題，新西蘭皇家律師事務所將用一個真實的案例為大家提供一個解決方案。

中國法院判決書首獲新西蘭承認

中國公民陳某於2007年7月在中國與林某通過口頭約定達成了土地股權轉讓協議，雙方約定由陳某出資人民幣2000萬元收購林某所有的新西蘭奧克蘭某處地塊30%股權，2007年7月10日，陳某將2000萬元人民幣轉入林某指定的賬戶，同日，林某就上述收款向陳某出具了收條，並在該收條中承諾雙方於2007年10月8日共同至新西蘭辦理相關股份轉讓手續。之後，雙方一直未到新西蘭辦理相關手續。陳某多次催促，林某一直未配合履行。在其他救濟手段無果的情況下，陳某於2009年向福州市中級人民法院提起了訴訟，要求解除雙方的地塊股權轉讓協議，並要求林某返還人民幣2000萬元的本金並賠償相應的利息損失。

此案的一方當事人長期居住海外，爭議涉及的資產也在海外、程序上還有管轄爭議，確實非常復雜。經過長達兩年的審理，最終陳某的訴訟請求得到了法院的完全支持。該份判決書在經過二審和再審程序後，成為了生效判決。然而，在陳某贏得官司的同時，新問題接踵而至，林某已將大部分資產轉移至新西蘭，想要拿到錢就要去新西蘭去申請執行，新西蘭法院能承認中國法院的判決書嗎？

2014年3月，陳某在新西蘭奧克蘭高等法院提起訴訟，要求執行中國法院的生效判決書。2014年7月，奧克蘭高等法院做出了判決，法官由於失誤，忽略了利息部分，將執行總金額錯判成了人民幣兩千萬元，這等於是對中國法院判決的重大改變，將會給陳某造成非常大的經濟損失。陳某上訴至新西蘭的上訴法院，代理他的是新西蘭皇家律師事務所的汪君尊律師。在上訴書中，除了請求支持中國法院原判決的全部金額外，陳某還要求獲得奧克蘭高等法院判決作出後這段時間的利息。

在上訴審理過程中，林某和代理律師堅持認為中國法院對於利息部分的判決不應該得到新西蘭法院的承認和執行，但是汪君尊律師通過分析中國央行的利率數據證明了中國法院的判決是正確無誤的。最終新西蘭上訴法院采信了汪律師的說法，判決支持陳某的全部上訴請求，這就意味著陳某在中國法院的生效判決在新西蘭得到了完全承認並且可以進行執行。這是中國法院的判決書在新西蘭得到完全承認的首個案例，在整個英聯邦的法律體系中這樣的案例也是十分罕見的。汪律師認為這無疑將給未來的類似案件樹立一個可以參照的標杆。

汪律師專業忠告

汪律師提醒廣大投資者，投資海外房產本身就存在更多的風險，遠程操作可能造成交易的延遲，對於海外房產登記制度的不熟悉也會給投資者帶來困擾。如果投資了海外房產，到頭來卻發現自己的名字沒有被登記在產權證上，通過訴訟去要求強制執行轉讓協議或是解除協議尋求資金賠償都是常見的維權手段，在新西蘭購買房產，律師是需要全程參與的，應盡早聘請適合的律師。

律師能為你的海外投資保駕護航，投資者做好功課也是相當重要的。閱讀【澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤】裝備自己的投資知識！

 

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房產投資

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墨爾本住房空置嚴重 維州或征收空置稅

某慈善機構建議，向維多利亞州空置12個月及以上的房產收取空置稅，可以降低住房租賃價格，同時為社會保障住房項目籌集資金。

據澳洲廣播公司報道，據2015年報告，墨爾本在2014年有近25,000套住房空置。

Launch Housing慈善機構主管Tony Keenan表示目前墨爾本正在遭遇住房租賃危機，這些空置物業可為租賃市場所用。他表示針對空置稅，業主並不需要實際支付稅款，只需將物業租出即可。

而如果政府有獲得空置稅稅款收入，則可以用於社會保障住房項目。

Keenan表示這樣一來，將有大量的住宅將於租賃市場，則租金價格也會有小幅下降。

墨爾本在2014年有近25,000套住房空置

Keenan稱南墨爾本的一棟汽車旅館內全部住著 “逃離家庭暴力”的成人及孩子，這些孩子都沒有上學。Launch Housing慈善機構相關部門正在努力解決此事，把孩子送到當地學校上學。不能及時找到可安置的住處對這些人造成的社會傷害是巨大的。

目前世界上已有其他國家正在采取相似的法案。

例如英國，一棟住宅若空置2年或者以上時間，將收取額外稅款。但同時還設有多種豁免條件，如果房屋是因為裝修改造而空置，則不收取額外稅款。

（據澳洲新快網）

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中國客取錢越來越難 多少購房計劃會遭擱置？

據《澳大利亞人報》報道，Compass Global Markets的首席執行官蘇安德魯（Andrew Su，音譯） 暫停了購買公寓的計劃。在過去的18個月裡，蘇發現他的顧客越來越難從中國取錢。他在擔憂著這種現像給他的投資計劃所帶來的影響。

蘇說，中國對資金監管越來越嚴，客戶們很可能無法完成公寓購買的交割。

4月中旬，外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示了澳洲的外國投資之大，這也引起了市場的恐慌，擔憂外國投資若受阻會給房市帶來的影響。

中國政府采取的措施或影響悉尼和墨爾本的公寓銷售

4月15日，澳聯儲在半年金融穩定審查（FSR）上也講述了東海岸公寓供應過多而需求減少的現像，同時警告銀行要謹慎借貸。

因為外國買家僅被允許購買新房而非已建房，一些分析人士認為，一旦外國買家資金轉彙困難，澳洲的650億澳元公寓計劃將受影響。

CLSA的房地產分析師約翰遜（Andrew Johnston）告訴《Inquirer》，市場氣氛的確緊張。悉尼和墨爾本地區的公寓供應過多令人擔憂，但約翰遜稱，他害怕的是，買家（很大一部分是海外買家）將無法完成交易。

據悉，中國政府也在嚴打一些普遍的資金轉移方式，如利用UnionPay來購買保險或開具錯誤的發票等。約翰遜說，中國政府采取的措施或影響悉尼和墨爾本的公寓銷售。

對於這些觀點，一些專家認為是太誇張和悲觀。

經濟學家Saul Eslake說，雖然中國的資金外流的確更難了，但由於澳元貶值，中國人依然熱衷購買澳洲房產，該數據仍在攀升，並不認為外國買家會違約。

居外網的首席執行官Charles Pittar也同意這個觀點，稱網站上查詢量依然有增無減，並不認為中國的資金限制政策會影響中國買家。

或許，市場上之所以有這麼相反的兩種觀點是因為還沒有確切的數據透露澳洲房產有多少是給外國買家買下的，同時，人們對於外國買家的資金確切來源也知之甚少。

目前，蘇擔心的是，一些外國買家付完首付後，將無法完成余下的交易。

（據澳洲新快網）

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澳大利亞房地產開發系列之六——細部設計

你現已獲得城鎮規劃許可。恭喜你開啟了這一重大的裡程碑！裁判離場，現在正式開球，真正的樂趣剛剛開始。在規劃審批階段結束時，你已經在這上面花費了一年時間，你將擁有以下可交付成果——現場詳細調查規劃、建築布局、立面設計及材料規格、剖面圖、陰影圖，有時還有景觀規劃、基礎3D渲染及圖像。在某些大型項目中，可能還包括交通報告、風環境報告及其他支持性技術工程報告。這些僅占全年工作的一小部分！

在施工單位定價和開工建設前還需要掌握更多必要信息。這些信息包括材料規格、細部裝飾及細部、陳設布局、全方位度量圖、建築許可、岩土報告、環境可持續性評估以及附帶的結構、土木和服務設計圖紙。在開發流程的這個階段，我們全面開展項目的設計和文件編制工作。

采購模式

建築施工有多種采購模式，不過一般來說區別最大的兩種是設計—施工模式和總承包模式。完全采用設計—施工模式一般是委托城鎮基本規劃圖紙和規格綱要獲得許可的施工單位，該施工單位負責完成細部設計並進行實體施工工作。總承包模式是由開發商完成全部細部設計直至達到施工級別，然後委托第三方施工單位，與其簽訂固定總價施工合同。

采用以上任何一種模式都會面向一系列施工單位招標，不過有人提出，對設計—施工模式來說，無法采取公平的方式比較不同的投標價格，因為僅僅基於規格綱要選擇材料的話，最終的變數會很大。比如，規格綱要可能規定工程鋪設木地板，但市場上的木地板有多種不同的級別、質量和規格。你如何將A種木地板與B種木地板進行比較呢？另外，規格綱要限制了施工單位尋找更多創新性替代材料的能力，而這些解決方案的成本效益大多較高。施工單位采購實木地板的價格可能比采購復合地板的價格低得多，因為該施工單位也可能擁有自己的地板供應商，或者數月前完工的另一個項目有剩余的庫存。加之，這一階段可能沒有完成結構設計，因此對任何施工單位來說，除了可以基於其他已完工的項目保守估計費率外，都很難計算實際的結構成本。自然地，由於可能出現許多意外開支，這一階段的定價較為保守。

我們將在後續的系列文章中深入探討各種采購模式的優缺點和特征。

另一方面，總承包模式對設計進行全方位控制，所有施工單位都將根據完全相同的圖紙和設計進行定價，這樣在尋求最優價格時能夠有更高的可比較性和競爭性。但在這一模式下，開發商將承擔協調錯誤、設計缺陷或文件編制質量差的風險。我們可以將這兩種模式混合使用，但其中的任何一種模式都應被視為某一項目類型的唯一采購模式。

如果你問我們對於一般的中型公寓或商住兩用項目來說應采取何種模式的話，我將毫不猶豫地推薦總承包模式，或者其他與之相近的模式。過去在亞洲和澳大利亞的經驗告訴我們兩種文化存在差異。亞洲開發商對直接、完全控制和物有所值的看重程度高於澳大利亞開發商，後者更傾向於采用合作、單點聯系和輕松的方式工作。作為中國人，我自然會采用控制力度更強的方式，享受領導和完成整個設計和文件編制流程帶給我的興奮和挑戰。畢竟，你為什麼要把項目中最有樂趣的部分移交給第三方呢？

我們相信，設計—施工模式仍有運用的空間，但僅限於在技術上較為復雜的項目或施工要素，它們對設計和可建造性相結合的要求較高，且有明顯證據顯示所委托的施工單位擁有其他設計咨詢公司不具備的專業技術。立即出現在我腦海中的一個項目類型是結構復雜、設計獨特的主題公園。世界上能夠成功完成此類項目的承包商或供應商屈指可數，因此所選用的采購模式應保證設計和施工的完全整合。對更多常規建築來說，可能有某些施工要素需要采用設計—施工模式，如特殊的屋脊、冷熱電三聯產機械工廠、專業的大跨度玻璃結構或特殊的外觀系統。在這種情況下，我們應詳細說明這些施工要素的性能要求，以便控制最終的設計和施工效果，同時確立合同機制，如暫定金額、主要成本項目或者用於維持成本控制的重復測量。

有許多公開發表的文獻對總承包模式和設計—施工模式進行了比較，每個文獻都給出了不同的結論。對常規施工項目如公寓或高層建築來說，我們傾向於采用總承包模式，原因如下：

1、控制與所有權

開放商是項目的最終所有者並以其品牌交付。最終用戶看到、感受到和觸摸到的是細部設計。細部設計的精雕細琢對最終產品和你的品牌有直接影響，直接控制設計流程是保證最終產品達到你所追求效果的唯一可靠方式。親力親為的方式總是能夠達到比袖手旁觀更好的效果。另外，在設計—施工模式下，一旦你與咨詢公司的合同終結，並與施工單位簽訂合同後，將必須由你一方推進項目，並希望施工單位能夠有效開展工作。你將再也無法獲得更多關於設計細節的外部技術支持。在這一階段，開發商將如同無牙老虎或獨行之狼。

2、物有所值

在亞洲和澳大利亞各地與各種不同級別的施工單位——從頂級商業化國際承包商到名不見經傳的國內施工單位——合作後，我們有足夠的信心說設計—施工模式通常會導致更高的成本支出和遜於預期的性能效果。施工的質量越高，偏離預期的程度越大。正如世界上所有的服務或產品一樣，要想享受奢華和便利總是需要付出很高的代價。我們必須謹記，在設計—施工模式下，管理和交付項目的成本沒有消失，因為你委托了設計—施工承包商——在這一模式下，你只需要與一個合作方，即施工單位進行交易，而不用再和眾多設計咨詢公司和子承包商打交道了，你為這樣的“便利”和“輕松”支付了費用。在這種情況下，施工單位一般會收取項目管理費和設計管理費。因此，一個擁有豐富項目管理經驗且精打細算的開發商應節省這筆費用，親自管理項目，在預算和設計方面完全實現自己的設想。這也是你會發現許多有能力親自交付項目的開發商/施工單位效率更高的原因所在。

而且，從投資者的角度來看，與開發商/施工單位合作將意味著你會為只與一方進行交易的便利性付出更高的代價，也因此需要應對潛在的利益衝突（開發商/施工單位具體規定了昂貴的材料和裝飾規格，因此可以實現更高的總利潤）。所以，我們推薦投資者與專業的開發商合作，通過競爭性投標外包施工工程，以實現物超所值。

3、相對的成本確定性

在簽訂總承包合同時，假定有完整、協調的文件編制的話，最終成本就可以或多或少地確定下來了。在這一階段不會出現範圍變更。但顯而易見，我們仍將需要客戶意外開支來處理突發事件，如未知的土地狀況、設計文件編制或協調錯誤。不過，在簽訂設計—施工合同時，在最終合同價格方面仍存在許多不確定性，原因是沒有細部設計、裝飾選擇和細部、暫定金額、客戶可能做出的範圍變更和設計開發的改進。所有這些都增加了最終合同價格的不確定性。盡管有許多機制可以限制合同價格，如使用階段性GMP、成本分擔/節省等，但這些機制也增加了管理和合同的復雜性，為爭論和延期提供了更大的空間。與施工單位迅速簽約節省下來的時間可能很快會超過談判和敲定合同價格所耗費的程序性和管理時間。最終，任何金融機構都不會願意審批那些目標不確定的施工融資。

下一期專欄，我們將會探討：

  • 開發商如何管理和控制設計流程，以確保設計符合預期目的、在預算內、與銷售和營銷流程相結合且以有效的方式將重新設計的可能性降至最低？
  • 我們如何確保由多家咨詢公司提供的設計方案能夠相互協調且沒有錯誤或遺漏？

 

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盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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澳洲這些地區房價飆漲 鎖定買房准沒錯！

據《每日電訊報》報道，Hotspotting.com.au的最新十大最佳購買地報告顯示，昆士蘭州東南部和墨爾本邊緣郊區將是房產投資者的好選擇，未來房價將飆漲。

其中，昆州的有黃金海岸（Gold Coast），Ipswich和Logan；墨爾本的有City of Casey和葉坪（Epping）；新州的僅有Wagga Wagga。西澳和南澳未有城市入圍，塔州的侯巴特則進入榜單。

報告稱，黃金海岸房價將飆升

報告稱，上述地區將面臨較高需求，不僅在今年，未來房價都會高漲。

黃金海岸

報告稱，黃金海岸房價將飆升，尤其是在住房郊區。大多數增長將在Helensvale和布裡斯班之間北走廊郊區。

Logan

Logan的實惠房價、良好基建和靠近就業地將促進房價飆升。

侯巴特

報告指出，侯巴特是投資者的理想選擇地，租金收益高，房價也比大陸地區的便宜很多。

葉坪

報告稱，位於墨爾本北部邊緣的葉坪將落成多個基建項目，預計將帶來新人口，同時促進房價增長。

City of Casey

該區位於墨爾本東南部，正在增長，很多郊區的房產銷售增加。

前十地區中，余下的還有昆州的Moreton Bay，Sunshine Coast，Ipswich；維州的Sunshine precinct；新州的Wagga Wagga。

（據澳洲新快網）

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