为什么要在泰国购买度假或养老房产?5个原因打动你!

如今,大多数中国买家在泰国置业的都是纯粹以投资为目的。买家通常被这些事实所吸引:他们有可能购买到带永久产权的公寓,泰国房价比起中国或其他火爆的海外投资地要更实惠,泰国的租金收益率也很高。许多泰国开发商都提供租金保障计划,这样购房者能获得8-10%的固定回报率,而一些买家通过当地租赁公司在某些情况下甚至能获得高达15%的年回报年息。

然而,随着中国赴泰国旅游者持续快速增长,越来越多的回头客开始在泰国买房自用。

1、低旅行成本

泰国为什么如此吸引二次置业者?这并不难看出。首先,泰国靠近中国,去泰国简单容易。从中国南部飞到泰国只要两个小时多一点,从北京飞过去也只要六个小时。2015年,许多廉价航空公司已增加了新航线,从中国可以飞到泰国的不同地区,这不仅降低了旅行成本,也更方便地连接了那些生活在中小城市的中国人。目前,中国人最青睐的二次购房目的地,如澳大利亚、加拿大和美国,都需要长途旅行,费用昂贵。相比之下,在泰国购买二套房真又实惠又方便且能快速到达。

2、热带气候

这些快速而方便的航班意味着泰国置业者人数可能在更短的时间内迅速增加。泰国一年四季阳光充足,温暖的热带气候,对生活在寒冷地区和污染严重的地区的中国人来说,来这度个小假真是完美的解脱。

3、低廉房价

因为泰国的房产如此实惠,不仅只有百万富翁才能在这安置第二家。只要50万元人民币,你就能在泰国买到一个约35平方米的一居室公寓,不仅功能齐全、舒适,而且地理位置优越,例如坐落中国旅客最爱去的普吉岛、芭堤雅和清迈等地的功能齐全的豪华度假胜地。泰国的度假房产相比海南的顶级度假房产性价比要高得多。

4、退休移民

除了是一个完美的度假目的地外,泰国对任何人来说都是购买养老地产的理想地点。泰国特别欢迎退休后来此居住的人。任何超过50岁的人都有资格领取退休签证,有永久居留权。完全没有像到美国、欧洲和澳大利亚等地退休需要克服的移民障碍。

几十年来,欧洲人一直在泰国购买养老地产。他们在自己的国家过夏天,到泰国来躲避冬天的寒冷。对于中国北方人,这样的安排也将是非常方便的,短暂的飞行就可以定期回家。

5、优质医疗

来自世界各地的大批的退休人员在泰国安置第二个家,泰国拥有完善的基础设施为老人服务。泰国不仅因热情好客享誉全世界,重要城市还拥有世界一流的医院——医疗护理不仅高质量,花费还远远低于中国。

对于寻求二次置业的人来说,无论找的是偶尔度假用的别墅,还是永久的退休之家,都很难找到一个比泰国更有优势的地方。

 

Emily专栏全集

Emily解析泰国房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或邮件emily@pattayacityrealty.com与Emily零距离交流。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

盘点从2015年悉尼房市学到的5件事

长期以来,人们一直说悉尼房市繁荣几乎是不可能结束的,不过悉尼居民知道,尾声已经到来。6月份买家就开始大排场龙,希望以最佳价格出售房子,冬季有1万套房子被拍卖,这个时节传统上是市场的淡季。今年冬天被拍卖的房产数量几乎比去年同期多出30%。

轰炸市场的大量房产不可避免地引发衰退。在7月的最后一周,清盘率从5月份将近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月,Domain Group的数据显示,悉尼经历了2014年3月以来最慢的房价增速,只上涨了3.2%。所以,从今年的房市中可以学到什么呢?

在2015年十大房产销售中,有8处房产被海外商界人士买走,大多来自中国

查看更多悉尼精品房源

1、内环区最有复原力

到11月最后一周为止,当时有1100套房产计划被拍卖,创下春季记录,Domain Group高级经济学家Andrew Wilson称,悉尼部分拍卖市场正在“崩塌”。

今年初西北区经历了不可持续的价格增长,西区遭遇了清盘率下跌大约50%的状况,这受到了悉尼整个城市清盘率跌破60%的拖累。投资者聚集的核心区域受到银行收紧借贷规定和上调利率的沉重打击。内西区、市区、东区和下北岸的清盘率仍达到70%左右,甚至80%。

2、外国资金

今年海外资金对悉尼房地产产生了较大影响,在2015年十大房产销售中,有8处房产被海外商界人士买走,大多来自中国。

对于资金立基于海外的买家来说,下跌的澳币汇率使得澳洲的豪宅变得明显更有吸引力。

3、首置业者“在作战中消失”

既然首置业者难以竞争吸引海外买家的数百万元豪宅,那么2015年首置业买没有回归方式的状况也就与上述言论没有多大关系,虽然一些人喜欢为此辩护。

根据统计局的数据,相比十年前,首置业者贷款数额下滑了约25%。尽管房价上涨,但首置业者没有放弃拥有房屋的梦想。在新州,首置业者平均要借款39.86万元才能得到一套房产,是所有州和领地中最高的。

4、房价上涨

Domain Group的数据显示,第二季度悉尼的房产中位价格首次突破100万元大关,这要归功于利率处在自上世纪60年代以来的最低水平以及投资者狂热活动带来的双重刺激。

过去一年悉尼房价增长了16%,不过,随着投资者继续退出市场,明年预计增速将放缓至4%。如果预估正确的话,悉尼作为增长最强劲房市的头衔将让给墨尔本,预计2016年墨市的房价将增长5%。

5、对拍卖会的信心遭遇考验

拍卖会清盘率现在跳水至2012年以来从未见过的水平——在上周末跌至58.1%。内西区知名房产中介Peter Gordon称,2016年一些卖家会开始倾向于私人协议,而不是拍卖会。

(据澳洲日报)

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

【年终压轴】大多伦多地区2015年11月房市走势大解构

最近办公室的背景音乐改成了圣诞主题,一首首圣诞歌曲反复播放,放得大家心里都发懒,总怀着一颗度假的心。每每年尾,也是最要沉住气的时候,不仅要继续上紧发条忙着买卖房屋,也要忙着做年度总结为明年制定新计划。

今年的房市报告即将就要告一段落了,在本期正文开始前特此感谢读者和客户一直以来对Jackie Jiang的支持和厚爱,每次看到你们的肯定和鼓励,都让Jackie更有坚持的勇气!

11月中大多地区共有7,385起交易,同比增长14%,涨幅趋势非常明显。然而销售量增长的同时,新上市的房屋数量为9,609所,但市场全部的活跃房屋数量还是较去年下降了8.6%,供需不平等的状况还是存在,价格走高也是趋势。平均成交价格从去年同期的$577,502升至$632,685,涨幅达到9.6%。

多伦多地产局主席Mark McLean指出,虽然距离2016年还有将近一个月,但今年的销售记录已经刷新了新纪录。在整个大多地区各类房屋都有着显著地增长,这预示着买方需求在大多地区普遍存在,卖方市场的现状短期内并不会有太明显变化。

2015年11月主要房型的销售量及平均房价

相比去年同期,11月中所有房屋类型的数据都呈现了明显增长,其中独立屋的交易总量上升13.3%,销售量共计3,451起,价格达到$829,241,涨幅10.7%,半独立屋交易量呈现惊人增长,达到18.3%,共有764起交易产生,价格涨幅11.8%,为$600,435;镇屋价格涨幅为10.9%,均价攀升至$483,454,销售增长14.6%为1,149起;Condo公寓市场也继续被看好,销售量同比增长16%,价格上涨4.1%。

大多伦多地区总体房屋统计数据

11月大多伦多地区各区域中,多伦多市销售量一马当先,为2,663起,均价为$654,221。Peel区销量第二,销售房屋数量1,561起,平均价格为$542,479,其中Mississauga11月销售801起,平均价格为$567,106,紧追其后的Brampton共计销售691所房屋,均价为$496,495。Halton区11月内一共产生629起交易,平均价格$681,760。其中Oakville销量和价格都是区中第一,248起交易,均价$818,367。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况:

大多伦多地区独立屋统计数据

11月大多地区独立屋市场销量和均价较去年同期有了增长,销售共计3,451起,均价升至$829,241,房屋在市场上的周期为25天,售价叫价比为99%,与上月稍稍下滑,毕竟年末总是市场相对清淡。

其中多伦多市销售量排名第一,共有901起交易,均价为$1,018,621,房屋在市场上的周期为22天,并且售价叫价比为100%。

Peel区销量第二,全区销售独立屋698所,整区的均价较上月上升,为$726,069。Brampton以375起交易排在区内第一,平均价为$583,764;其后的Mississauga销售274起,价格$902,942;Caledon销售49起,平均价格达到$826,092。

Halton区11月共有401起交易,平均价格$807,576。区中Oavkille销量和价格排在区中第一,共有161起交易,均价为$981,887,Oakville如今在人们心中的居住好感与日俱增;其后的Milton排在销售第二,交易90所独立屋,价格为$657,198;Burlington和HaltonHills分别以87和63交易排在之后,均价分别为$761,167和$641,030。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋,大多地区11月月销售总共764起,尽管销售量不能和独立屋同日而语,但其他数据也都用事实告诉了我们,其强有力的市场基础。平均成交价格$600,435,房屋在市场上的周期天数为16天,售价叫价比101%。除此之外由于半独立屋通常较独立屋价格低,且拥有较宽敞的居住空间以及相对更好的私密性,一直以来都是不少人折中的选择。在当下这一火爆的市场局面下,许多人都更愿意选择性价比更高的半独立屋,也正因为此,半独立现在一经上市就会引来疯抢。

11月价格、销售量最高的多伦多市销售297起,平均价格为$750,608,售价叫价比高达102%,房屋在市场的周期为短短17天。

Peel区一共销售254起半独立屋,平均价格为$492,340。其中Brampton以126起的销售量排在第一,均价相对平稳为$452,954;Mississauga本月销售紧追其后,共产生124起交易,均价为$533,040。

Halton区在11月共销售35起,销售数量有所下降,区内销量最高的Malton总计销售13起,平均价格基本持平$505,530。Oakville位居第二,有11起交易,均价为$609,627。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据 大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区Condo Townhouse在11月一共销售589起,平均价格达到$439,206。其中多伦多市总计销售219起,遥遥领先其他城市,平均价格为$492,532,销售周期为25天,售价叫价比为99%;Peel区194起交易,其中Mississauga一马当先,共140起交易,平均价格为$425,802。Brampton销售54起,平均价格$330,850;Halton区一共40起销售,Burlington销量本月为全区排第一位,共销售17起,价格为$471,147;Oakville以14期交易排在区内第二,平均价格为$460,821;Halton Hill本月销售5起,排在其后,平均价格为$242,600。

接下来是备受关注的Condo市场,大多地区11月Condo市场共计产生1,924起交易,平均价格为$385,506。

其中,多伦多市销售房屋1,351起,均价为$415,316;Peel区共计292起交易,Mississauga是Peel区的主力,也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市,11月Mississauga销售240起,平均价格为$287,642;Brampton销售51起,均价为$245,680。Halton区共计销售53起,Oakville以25起销量排在第一,均价为$405,588;Burlington销售19起,均价$354,158,这一数字较上月高出不少。

11月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为560起,总体平均价格为$529,994,房屋在市场周期只要17天。

Attached/Row/Townhouse镇屋中销售量排名由高到低排名不变,仍旧依次为多伦多、Brampton、Milton、Oakville和Mississauga。其中多伦多销售量11月共计79起交易,均价为$707,986;Brampton销售79起,均价$425,201;Milton销售46起,均价为$443,478。

11月报告中多伦多地产局市场分析师Jason Mercer还提到,今年新上市房屋数量远不及销售数量,因此大多地区的买家之间竞争十分激烈。这最终导致了房价上升幅度超过通货膨胀。

 

晓清专栏全集:

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或扫下方微信二维码与Jackie零距离沟通

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

2016年4月英国加徵印花税 投资者应对策略全攻略

面对蓬勃发展节节攀升的英国房产市场,不少人冲冲欲动想成为业主,稳赚房产收益。但11月25日,英国财政大臣奥斯本的秋季财报推出:提高二套房和以出租为目的的购房(Buy-to-let)印花税,这让一心想积极投身英国房产市场的投资者备受纠结。

二次购房者将多缴3%印花税

从2016年4月开始,购房出租项目和第二套住房购买者将会多缴纳3%的印花税。当前英国购房出租项目的平均房价为184,000英镑,按照这个价格,目前投资者需要缴纳的印花税为1180英镑,但明年4月新政策实施后则需要缴纳6700镑的印花税,整整增加了5,520镑。

众所周知,在英国出售房产是需要缴纳资本利得税的,目前对于资本利得税的缴纳时间是每个税务年的年底,但是从2019年4月开始,出售购房出租项目需缴纳的资本利得税必须在售出之后的30天内缴纳。

今年夏天奥斯本就宣布了针对购房出租的个人所得税减免政策变化。从2016年4月起,贷款利息将不能作为成本从个人所得税中扣除,这意味着投资购房出租项目的个人所得税将会增长20%左右。这三条税收政策的变化,从明年开始将会大幅增加购房出租项目的投资者的压力。

为什么购房出租税收一再增加?

英国住房市场近两年一直处于严重供需失衡状态,所以无论是购房出租项目,还是第二套住房的购买者,都已经拥有一套自住房,他们多是因投资而购买新的项目,这样会造成英国多数房产集中在较为富有人的手中,而较为贫穷的首次购房者却难以找到一套物美价廉的房子,长此以往,供需失衡的状态会被继续扩大。所以英国政府以增加税收的方式,希望减少富人手中的房产数量,将房子留给真正的刚需人群。

同时,税收金额还可以用来扶持首次购房者,例如用于帮助性购房政策(Help-to-buy),减免他们的首付与贷款利率等等。通过新的印花税征收政策,英国国库将会在2020年增加约8.8亿英镑的收入,这部分收入将会全部用于新建廉价住房和扶持首次购房者。

N种方式应对印花税抬高

聪明的投资者认为,英国房价仍然以每年至少6%的速度增长,这足以抵消奥斯本多加的印花税,就像中国香港对非居民多加15%的印花税,最终也没能控制房价上涨一样,正是这个原因,越来越多的投资者最终还是踏进了房地产这个行业里来。

1、房产基金

不愿意“亲力亲为”参与房产市场的,还可以寻求房产基金,他们正在积极寻找新的投资方式,来应对奥斯本的税收新政。

事实上,早在2014年,英国明确了一系列关于房产印花税的调整政策之后,一些房产基金就改变了投资方式,实现了投资与收益的非凡表现。例如,英国住宅房地产基金Hearthstone,将资产的四分之一投资在伦敦,另四分之一投资在南部,还有10%投资在西南,而这些区域恰恰是过去一年英国房价涨势最猛的片区。

通过房产基金进入房产市场,投资者不必管理租金,维护房产或支付税款,也就是说,他们的资金分散在基金买进的所有房产里,只要房价上涨,他们就跟着收钱即可。Chris Down说:“目前最大的房价增长在南部的通勤带和曼彻斯特,这两处的收益率和经济增长都非常好。在过去一年中,该基金回报率为11%。”

2、众筹资金

另一种投资方式是众筹资金。在社交媒体时代,这种众筹投资房产的资金在持续增加,这为热衷于房产市场的投资者提供了极为便利的方法。投资者收益可按照各自股份获得收益。再或者,持有资金者,可以为其他合作购房者提供资金,房产成交后,要么将其出租获益,要么快速翻新,再次出售,双方按照协议获取房产收益。

3、信托公司

当然还有更多的方法,如将资金放入信托公司,这就像一个储蓄帐户,信托公司会承诺按照房价指数的增长,为投资者获利变现。

大行一致看好英国房市前景

之所以涌入房产市场,是因为人们普遍看好未来5年的英国经济。最近世界6大房产公司如仲量联行、CBRE、莱坊、第一太平、PWC、Ernest and Young都对伦敦市场做了分析和调查,他们分别预计伦敦房价在未来5年内将上涨24%、22.5%、20.5%(中心地段)、21.5%(中心地段)、26.6%。Ernest and Young 虽然没有给出一个具体数字,但强调伦敦是一个投资安全港湾。与此同时,人们也对“北方经济引擎”中心城市曼彻斯特等表现出极大热情。

一扇门关上,总有另一扇窗打开,只要积极寻求投资渠道,总能从繁荣的市场中分得一杯羹。

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

悉尼卖房最易赚 盈利高涨地区一览

Core Logic RP Data报告显示,98%以上的悉尼卖家房产售价都要高于买入价,有些更是翻倍。

报告指出,约五分之二的卖家都以比购入价翻一倍以上的价格卖出房屋,那些因卖房而亏损的比例降到了史上最低记录。

报告称,在第三季度,仅有1.7%的房屋以低于购入价的价格卖出,在一些较受欢迎的地区,这个数据还要低些。

在宝活(Burwood)和Hunters Hill,没有房子的售价低于购入价,在Concord和彭里斯(Penrith)卖家亏损率仅占0.3%和0.5% 。

悉尼转售最差的地区是蓝山(Blue Mountains),Rockdale和Pittwater——3.5%的房产售卖出现亏损,但这比8.4%的全国平均水平还是要低很多。

大部分的悉尼卖家都赚大钱了,虽然他们的平均持房时间只有8年。近半卖家的售价都比购入价高了75%以上。

在一些地区,卖家平均盈利高达39万澳元。

跟独栋屋的卖家相比,单元房卖家遭受损失的可能性要更少些。

悉尼卖房易赚,卖家欢喜

查看更多悉尼精品房源

Core Logic的分析师库什(Cameron Kusher)说,这与全国的趋势不一样,“从历史数据来看,你会发现独栋屋增值比单元房多。”

他说,之所以单元房卖得那么好,是因为投资者需求高,“因为地段和租赁需求,投资者一般青睐于单元房。单元房的租金水平也要比独栋屋增长得快些。”

全国数据显示,影响卖家盈利的因素有两个:一是持房时间超过6年,二是房产在城市中的位置。

(据澳洲新快网)

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

最重要的15分钟——卡尔顿学院前任招生官讲述申请审批的真实过程

以下是揭露美国高校真实审批过程的系列文章之一。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作,一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官,而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望想通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

卡尔顿学院审批实况

卡尔顿学院是坐落于明尼苏达州诺斯菲尔德市的一所小型文理学院。尽管世界综合排名一直名列前茅,但是由于我们录取的学生很少而且又位于美国的中西部,所以名声还是不如哈佛或斯坦福那么响亮。然而,卡尔顿的教育是世界一流,独一无二的;我们以我们的课外智力拓展为傲,我们的专业成果可与常青藤盟校媲美。因为上述种种原因,卡尔顿的招生异常激烈,录取流程严谨。以下就是我们的录取流程。

学术排名和课外活动

不同于美国其他院校,我们并不以区域划分学生。我审阅申请材料的时候可以从任意区域开始,但是我通常会从我招过生的区域开始。我选择了马萨诸塞州,新罕布什尔,佛蒙特州和缅因州,然后从中挑选了一位申请者—化名Elizabeth—除她之外,还有2位和他来自同一所学校的学生也申请了我们学校。我们的软件在一张表上涵盖了人口信息、活动和学术情况,我们叫它“仪表板”;20秒内,我已经得知了Elizabeth的GPA是4.14,排名47,年级共400人。她刚好在年级排名前10%以外。SAT数学660,阅读740,写作720。阅读/写作都不错;但数学分数较低。我还知道她是学校报刊的总编辑,并参加了一些其他的活动。我写下了一些速记笔记:“9-10年级:戏剧和服务活动;大型课外活动,曲棍球队长,每周8小时。很忙,有领导经历。”

2分钟过去了

文书

我开始审阅她的文书。我挺期待这篇文章的,因为她SAT阅读的分数和报刊活动都不错。Elizabeth的文书写的是关于高中参加新闻活动的经历。她从自己喜欢的报纸开始说起,但是这看起好像是一个局外人在赞扬出版物的布局和整洁。接着她对出版内容的偏差进行了指责,说问题没有得到客观地解决。这很有创造性,写得也很好,这表明她对自己参加的活动会进行辩证地思考。我写道,“文书铿锵有力,报纸栏式地介绍了她和报纸的经历。视角新颖,写作清晰有力”。我写最后一句话是因为很多文书都千篇一律,平平无奇。

5分钟过去了

Elizabeth提交了一份补充文书,大概半页纸长,是关于在她如何在16岁大时承受父母离婚后的沮丧。她的母亲提出离婚,原因是父亲有外遇,整个诉讼程序长达6个月。她写到她的成绩在第二年下滑,因为自己的情绪被父母的离婚而影响,还提及到在母亲忙的时候需要照顾自己年幼的妹妹,但是她在接下来的一年里成绩有所提升。我喜欢这篇文书,措辞简明并富有信息,陈述了成绩下滑是受环境所影响而不是因为自怨自艾。但我现在还没想好如何看待她成绩的“下滑”。我会在审阅成绩单时再仔细研究。

7分钟过去了

学术成绩

我打开指导顾问的推荐信;但是这并没有让我更多地了解到她。我写道,“模板式推荐信”,紧跟着我开始审阅成绩单。我在一个成绩表中记录她的成绩,她每年参加5门核心课程—很好—高二有A有B;生物,AP化学,没有物理;AP西班牙语;4门AP人文。数学/科学为B。”她不擅长数学和科学。这不算很糟糕—我们两种类型的学生都见过—但是我们更倾向于在高中选择具有挑战性课程的学生。至于她的成绩,不是特别让人印象深刻,但是这也不意味着不会被录取。这时候下定论还太早,尽管我已经正在斟酌是否应该把她放到“讨论或是拒绝”栏里。

11分钟过去了

推荐信

我审阅第一封老师推荐信,这是由她的英语老师撰写的。我审阅的速度很快,感觉很乏味,写道:“积极的赞扬,但大多数篇幅都用在罗列活动上。没什么特别。”

第二封推荐信长达2页,罗列了更多的活动,但是这位老师—她的AP化学老师—阐述了为什么他这么执意推荐Elizabeth的原因:尽管Elizabeth对科学没有天赋,但是这是她自己选择的课程。我很佩服她的积极主动性,尽管我也有点生气她在高中没有选任何物理课程。

14分钟过去了

面试报告

Elizabeth与卡尔顿的一位校友进行了面试,这位面试官写了一篇1页纸长的报告来阐述他们之间的对话。这篇捧场的报告总结成一句话就是“Elizabeth是卡尔顿的绝佳候选人”,“我会在大学里和她成为好朋友”。接着又罗列了Elizabeth参加的东西,但是这些我都已经知道了。我备注道,“校友IV (interview)—喜欢她,说她非常适合我们学校”。面试对她的申请有些积极的帮助。

现在我把所有的信息都综合到了一起。我喜欢Elizabeth,她的申请材料也不错。但是她的数学和科学成绩平平,我可以断定这是一个“太耀眼的缺点”,这不是一个好兆头。我写道,“喜欢Elizabeth。优异的领导力,特别喜欢文书,但是数学分数低,缺乏对数学/科学的探索,这很可能导致被拒。我已经审阅过来自这所学校的申请材料了;其他学生的学术表现可能更好。斟酌后,偏向于拒绝。”我把Elizabeth的档案发送给第二组招生官进行再次全面审批。

15分钟过去了

几星期后

申请结果

我们在招生委员会上看着这些备注时充满了忧郁。(第二轮审阅者与我的评论一致)。到目前为止,与她来自同一学校的申请者们还有排名第4和第63的,全年级共400人。排名第63的学生直接被拒绝;我们花了很多时间讨论排名第4的申请者,他的学术非常优异,但学生本人毫无特色。显而易见,排名第47的Elizabeth是这3名候选人中性格最适合卡尔顿的,我们希望我们会录取她。但是由于竞争太过激烈,所以我们也不能贸然决定。最后,我们将排名第4的申请者放到了候补名单上,拒绝了Elizabeth。

Peter Varnum——卡尔顿前任招生官,途西委员会成员

Peter获卡尔顿学院(美国前十文理学院,位于明尼苏达州南部)的英语文学学士学位。毕业后,Peter在波士顿工作了三年,帮助了大量的贫困学生。之后,他回到卡尔顿学院担任招生官一职。在此期间,他审批申请材料,并决定录取了7000多个申请者/每年,包括国际学生。

在大学期间,Peter是大学网球代表队的成员之一,单打2-5,双打1-3,创下了卡尔顿学院最辉煌的记录,并帮助学校跻身国家第三赛区的前30名。除了在图书馆看书和打网球之外,他还会在校园里演奏钢琴,表演和写音乐剧。Peter很荣幸地成为了该学院在教学排第一、接受校友捐赠排第二、和“最幸福的人”排第八的毕业生。

Peter目前正在攻读塔夫茨大学的弗莱彻学院的法律和外交文学硕士学位。塔夫茨大学位于马萨诸塞州的波士顿市。

 

途西教育专栏全集

途西教育 让你在起步的时候就找准正确的方向

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或关注微信与他们零距离沟通。

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

2016年如何投资澳洲房地产?市场热点在哪?看一篇就够!

2015年即将要过去了。每到年终的时候,人们纷纷预测来年的澳洲房地产市场行情,推测哪些地方是“热点”地区。

澳洲房地产投资者网报导,此时,房地产投资专家、“大都市房地产战略”公司创办人、畅销书作者雅德尼(Michael Yardney)更愿意从大势着眼,分析一下在中长期来说哪些地区的房地产市场表现将会比其它地区更好。

推动房地产市场的因素是什么?

澳元汇率巨大的变化性、海外的经济问题、来自外国的买家如潮般涌入澳洲、澳洲审查监管局收紧了对投资者的贷款政策、长期稳定的低利率,这都是显而易见的因素。但是即将出现的新因素,自然很难判断,几乎不可能事先预料得到。

尽管如此,明年影响澳洲房地产市场的因素可能包括:

澳洲经济正在缓慢下来。具体情况将如何,澳洲储备银行将如何通过利率来调节,这将是一个重大的因素。

澳洲审查监管局收紧的政策原先针对的是投资者,现在也针对自住房主,这将让需求缓和下来,特别是对那些还贷款能力有些吃紧的新举债的人来说。对于那些拥有许多房产,主要靠租金收入来还贷款的人们来说,也将很难获得贷款。

人口将继续增长,尽管速度会慢一些。人口增长主要集中在四大城市,特别是悉尼墨尔本,那里的服务业的发展会带来很多就业。

利率在2016年可能会继续维持在低的水平,如果经济疲软的话,或许会再降低一些。
商业信心正在上升,因为我们的联邦政府和各省政府似乎都很稳定。

消费者信心自特恩布尔担任总理之后已经回升,但明年的消费者信心如何,可能会有很多变数。就业的上升,以及稳定的失业率,将导致消费者信心的增强。

所有这些因素意味着2016年房价的增长将不会像2015年那样好。但这也不意味着将要发生房地产市场的崩溃。全澳范围的房价下跌不太可能,除非储备银行提高利率,但这在2017年之前可能不会发生。

然而,买房负担能力的下降,情绪的变化,以及在诸如中心商业区和楼花等方面的供应过剩,将会导致市场上的各种情形混杂在一起,并且非常容易变化,房地产市场的表现将缓和下来,向买方市场转化。现在这已经比较明显了,拍卖成交率在下降,特别是在悉尼。

悉尼房价上涨将缓慢下来,明年上涨幅度可能在5%

查看更多澳洲精品房源

人口因素历来是推动房地产市场的主要动力

澳洲经济跌跌撞撞地往前走,在这种情况下,明年工资的增加不会有多少。而且利率可能会在2017年上调。这两个因素将发挥其作用,而且对某些地区的影响会比对其它地区更大。

利率的上升很可能会影响到那些对利率敏感的地区,如蓝领地区、非大城市的地区、以及首次买房者集中的地区。

另一方面,富裕地区、新改造地区、大城市的中环地带,房地产价值可能会上升。

因此,明年表现高于平均水平的区将是那些人们有更多的可支配收入的区,那些人们喜欢那里的环境而乐意多花点钱买房居住的区。

悉尼房价上涨将缓慢下来,明年一年,上涨幅度可能在5%。墨尔本房价涨幅可能略高,在7%左右。

随着矿产业继续下滑,珀斯、达尔文的房价将进一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德将继续见证房价的中度上涨。布里斯班房地产市场将一步上扬,全年上涨幅度7%左右。

小城市、边远地区、矿业城镇的房价上涨不会太大。没有多少人会涌入这些地方,那里的经济也不会因此得到加强,也不会吸引投资者的到来。

2016年将是处理你的不良房产的大好时机

尽管在某些地区的房地产市场上还有很好的机会。从大势来看,房地产增值不会比得上今年。

而且,在2016年,这将是一个机会, 让投资者们放弃手上的那些表现欠佳的房产,因为这样的房产将会继续让他们失望。

尽早发现表现欠佳房产的最好办法是进行年度回顾,问自己几个严肃的问题:

  • 这个房产的表现象我所预计的那样吗?
  • 这个房产的表现是不是高于市场平均水平?
  • 如果这个房产现在上市的话,我还会买吗?
  • 有没有什么办法能够改善这个房产,让其给我的投资带来更吸引人的回报?
  • 这个房产有没有可能在未来十年或更长的时间里表现高于市场平均水平?

诚然,房地产市场是一个长期的投资,但有时,正确的做法是把令你赔钱的房子卖出去,再去买更好的。因为你不处理掉的话,你的房子与好房子之间的差距只能是越来越大。

但是,如果你的房子是有租客住着,那么考虑在租约到期或临近到期时卖掉,以便增加其对投资买主和自住买主们的吸引力。

(据澳洲新快网)

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

2016澳洲房价预测:悉尼增速急刹车!

悉尼房价在2015年增长了16%,但最新预测显示,明年的增速将降至只有4%。

根据Domain集团的《市场状况》(State of the Market)报告,因投资者持续撤离市场,悉尼房市将大幅降温。如果预言成真,墨尔本将从悉尼手中夺走“最强房市”的头衔,前者2016年的房价增速预计为5%。

2016年澳洲首府城市房价增速预测

 

悉尼的房市增速将降至与霍巴特及阿德莱德一个级别,但比布里斯班、珀斯和达尔文高出1%至2%。

预测明年悉尼房价的增速将降至只有4%

Domain集团高级经济学家韦森(Andrew Wilson)表示,悉尼凭借强劲的经济和供不应求的房子,长期都是吸引投资者的“磁铁”。“但两位数的增速已经成为悉尼的历史,没有看到它还能保持双位数增速的合理理由。”

他说,虽然投资者数量减少是因为澳洲审慎监管局(APRA)的改革,但悉尼将进入房价减慢的整合时期。“悉尼仍将是最强房市之一,但2015年的增速已经结束。”

2016年悉尼地区房价增速预测

 

减速最明显的将是投资者集中的“腹地”,包括西部城区,预测未来12个月的增速难以达到3%。事实上,这些地区的清盘率在2015年底已经大跳水。

(据澳洲新快网)

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

【史上最全分析】墨尔本和悉尼房地产市场之对比

最近有不少关于澳洲地产市场是否已经到了一个顶峰还是在短期内继续有增长的空间的争论,各种媒体的消息观点也都不一致。在这里我们给大家分享一些数据,帮助大家更好的分析当前的市场状况。

澳洲房市前景明朗

我们认为从长期来看,因为澳洲有很好的经济基础来支持经济的发展,所以澳洲房地产市场依旧还是会持续增长。

澳洲拥有持续增长的人口;而且稳定的经济,良好的教育系统,吸引着大量的移民和海外留学生同时,澳洲。的房产的价格与其他亚洲国家相比,也是很有竞争力,能够承受的。

最近中国和澳洲之间达成的自贸协定也会很快为更多的经济和文化上的合作打开大门,这最终也会影响到澳洲的房产市场。

当年新西兰与中国签订了自贸协定,新西兰的牛奶出口在短短几年内翻了四倍,可想而之,中国与澳洲之间的自贸协定会会为澳洲带来何等商业机会。

澳洲各个首府城市房价增长表现

根据澳洲银行发布的一组数据来看。2015年第三个季度,总体住宅包括公寓和别墅价格上涨了4%,年度上涨了11%。墨尔本,悉尼和布里斯班是主要推动这个增长的城市。

墨尔本地产的季度涨幅达到了7.4%,悉尼是4.6%。截止到9月的过于12个月中,悉尼地产市场增长了16.7%,墨尔本也增长了14.2%,墨尔本在过去的三个月中的涨幅有比较快的提升。整个澳洲只有4个首府城市墨尔本,悉尼,布里斯班和达尔文是有价格增长,其余的首府城市都是在下跌。

截止到2015年9月30日的数据:

澳洲首府城市的房价变化 澳洲首府城市房产年度涨幅

数据来源:Core logic

除了更高的价格增长率,悉尼的住宅市场的中间价格比墨尔本的要高出很多。悉尼的别墅中间价在92万澳币,公寓的中间价在66万澳币。而墨尔本的别墅中间价在63.5万澳币,公寓中间价在48万澳币。对于同样一笔资金,投资者可以选择在墨尔本买别墅或者在悉尼买公寓。

三大首府城市房屋中间价

数据来源:Core logic

从价格的增长,房产拍卖数量和清盘率来看,墨尔本会超过悉尼成为在澳洲各大首府城市中表现最好的一个市场。

在过去的12个月内,悉尼市场上的拍卖房产数量增加了16%,而墨尔本只增加了5.7%。这也说明了悉尼的居民们想利用现在的高速价格增长把手头的物业抛掉套利,而墨尔本的居民则希望继续持有,等待将来更高的增长。

专家点评

我们继续拿悉尼和墨尔本做一个比较:

首先,悉尼的地产价格已经有了一个持续的快速增长,现在能看到其慢慢减慢速度。这个季度,墨尔本的价格涨幅首次超过了悉尼

其次,墨尔本地产的价格特别是公寓更加合理买房者能够承受。墨尔本的房产价格和布里斯班价格也是相对接近。但是,墨尔本的人口是布里斯班的两倍,是澳洲第二大城市,所以地产的发展空间更大。

第三,墨尔本人口增长速度比悉尼要快18%,人口数量预期在2050年会超过悉尼,这也使得墨尔本的地产非常值得持有。在2014年,新南威尔士州的人口减少了6,900,但是墨尔本却增长了8,800。最近几个月, 悉尼出现了人口流失,主要是悉尼的居民为了更温暖的天气搬迁到了布里斯班或者是更低的生活成本搬到了墨尔本。

第四,最近墨尔本的城市规划,重新的区域划分会减少在墨尔本城区的住宅供应量。但是越来越多人喜欢住在城区,因为可以离工作地点和学校或者配套设施好的地方近一点。这样的供需不平衡,也会带动将来的价格上涨

总体来看,墨尔本是一个在整个澳洲最具有潜力的市场。我们下一次会介绍更多的墨尔本的市场信息,敬请继续关注我们。

 

Simon & Vivien专栏全集:

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

华人热捧 威福利谷成墨尔本最大购房地!

中国买家购房热点地区威福利谷(Glen Waverley)成为了墨尔本最大的购房市场,该地的购房总额比其他地方都要高。

截至今年九月的十二个月内,威福利谷共产生了近8.86亿澳元的交易,超过了房价昂贵的Brighton 和Toorak,在全国范围内仅次于悉尼的富人区莫士文(Mosman)。

CoreLogic RP Data的2015年“Best of the Best”报告还显示,相比于澳大利亚其他地方而言,买房者们更喜欢在墨尔本CBD单元房,交易额高达8.4738亿澳元,St Kilda West的房价增长在全国范围内最高。

在报告中,本年度,澳洲卖房交易额最大的前十地区中,墨尔本占了七席。Balwyn North和Mount Waverley,这些亚洲买房者们的热门地区也在其中,交易总额分别为7.9157亿和6.2288亿。

Harcourts Glen Waverley的负责人Dexter Prack说,当地的和海外的亚洲买家和房地产开发者使该郊区大获成功。

 “在众多澳洲郊区中,威福利谷对中国买家来说知名度很高,他们花200万买房或地块,然后花100万来开发。”

他还说,Glen Waverley Secondary College学校、The Glen购物中心和Kingsway餐馆都吸引了买家。

首次买房者陈布鲁斯(Bruce Chen,音译)和妻子余幼幼(Yoyo Yu,音译)今年在Hallow St买了一栋价值百万的房子,他们认为威福利谷很适合抚养孩子。

陈说:“这里离好学校很近,安全。”

本年度,澳洲卖房交易额最大的前十地区中,墨尔本占了七席

查看更多墨尔本精品房源

Dingle Partners Melbourne负责人Robert Eggers说,今年,墨尔本已经成为全澳最具价值的单元房市场,CBD供过于求的说法有误。

与去年比,墨尔本今年的房产交易额上升了近1.59亿。

当地中介说,St Kilda West的靠近CBD和沙滩的地区在本年房价飙升。该地区的房产中价也上升了48.9%,涨到了210万。

墨尔本的内东区成为了该市前10大房价增长中的主要地区,Mount Waverley和Brunswick East的房价中值也大增。

在过去五年,墨尔本两个新区的房价中值增长最大,Eynesbury上升了163.5个百分点,Williams Landing则是112.1个百分点。

(据澳洲新快网)

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。