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今年的澳洲聯邦政府財政預算將與去年有很大不同。不斷惡化的財政赤字預期會給今年的預算帶來將近460億澳元的短缺，但棘手的國家經濟和政府收入的驟減，意味著修復預算的速度必須減緩，以保護經濟和就業。

據總理艾伯特說，財長霍基（Joe Hockey）在5月12日公布的財政預算是“平緩和常規的”，將不會以削減家庭收入來保護聯邦金庫。 但是很多方面會有變化，從近期政府陸續透露的信息，一些主要的變化綜合如下：

在家庭津貼方面

已經透露的信息顯示，政府將在兒童保育回扣（Childcare rebate）上做大的改動。新的測試法將使年收入在6萬澳元以下的家庭獲得85％的托兒費回扣。而年收入高於25萬澳元的家庭獲得的回扣則是20％。目前所有的家庭都可以從獲批准的托兒所按50％的同一比例得到托兒費回扣。

聯邦社會服務部部長莫裡森（Scott Morrison）表示，作為系統改革的一部份，家長必須每周至少工作若干小時才能獲得托兒津貼，但他尚未透露變化的細節。預計會有一個單一的家庭收入測試和一個嚴格的工作參與測試來決定家庭獲得托兒津貼的多少。

莫裡森在接受ABC電視台晚間7.30專題節目采訪時宣布，“面臨危險兒童”（at-risk children）將獲得額外的育兒補貼。他說，政府將在四年內增加25％的資金，為貧困家庭、社區和易受虐待兒童提供總數為8.5億澳元的額外育兒補貼。這筆錢將來之於去年預算中對家庭稅收補助金（Family Tax Benefit）的削減。”

養老金資產評估門檻的變化

社會服務部長莫裡森在5月7日宣布了對養老金資產評估的改變計劃。上調了領取養老金人士的資產免評估門檻：有房人士或夫婦上調了4.8萬-8.85萬澳元；無房人士或夫婦上調了10.15萬-14.2萬澳元。同時下調了資產評估門檻的上限（超出上限將取消養老金）：有房人士或夫婦下調22.8萬-32.7萬澳元；無房人士或夫婦下調17.5萬-27.5萬澳元。

有353.48萬養老金領取者不會受這些變化的影響；有17.16萬養老金領取者會每兩周增加30澳元；然而有9.13萬退休人士將失去正在領取的部份養老金，23.57萬養老金領取者的錢將被減少。

在醫療健康方面

醫療健康費用的削減

據澳洲廣播公司說，有消息可以確認聯邦衛生部長蘇珊‧萊伊（Sussan Ley）被要求在未來五年內，將政府支付給醫藥公司的藥品和化學家的花費削減30億澳元。並且將對每個醫療測試、治療和醫療程序做一個全面的審核。

精神健康經費延長12個月

政府在四月初宣布斥資3億澳元，對數以百計的精神衛生服務機構延長12個月的資金投資。蘇珊‧萊伊表示，重點將放在第一線服務。

此外政府還公布了一筆2600萬澳元的資金來提高兒童的疫苗接種率。

在稅收方面

削減小企業公司稅

總理艾伯特在2月份確認，將削減小企業的公司稅。他說，從2015年7月1日，小企業的公司稅至少被削減1.5％。今年4月，他正式確認大企業不會獲得減稅，這是依據2013年大選的承諾。

打擊跨國公司逃稅

聯邦政府已經表示，可能會采取新的措施，以針對跨國公司目前通過利潤轉移，逃避在澳洲的上億稅務。預計在預算中，會公布設立新的商業法和稅收法，打擊跨國公司的逃稅。

增設消費稅

聯邦政府將在預算中設立新規則，對一些商業服務如美國流媒體公司Netflix征收消費稅。這項消費稅將主要針對進口的所謂 “無形資產”，如下載圖書、音樂、視頻和軟件。消費稅已被用於價值超過1000澳元的進口包裹。這一變化將促使Netflix公司的訂閱價上升10％。

封頂附加福利稅豁免

新的預算將對不封頂的附加福利稅豁免（fringe benefits tax exemptions）采取措施，以避免慈善機構工作人員和公立醫院的醫生護士借“工資犧牲”（salary sacrificing）的名目，享受昂貴的飯菜、酒類和海外假期。政府每年為此的花費是4.65億澳元。新規定將附加福利稅豁免封頂在5000澳元，可以使政府在未來四年節省3億澳元。

增銀行存款稅

政府可能會在的預算中推出新的銀行存款稅，以建立一個基金應對可能的銀行破產。新的銀行存款稅也會改善預算的收支平衡。但各銀行已經警告，會將這項稅的花費轉嫁到客戶身上。

在社會問題方面

無家可歸人士和毒品酒精治療資金

預算預計將包括一項2.3億澳元的為期兩年的資助金額，為無家可歸者提供服務，重點是解決家庭暴力問題。政府還將扭轉對藥物和酒精治療服務資金的削減，向非政府組織再次提供8700萬澳元資金，直到2016年6月30日。

在公共服務方面

不會有更多的公共服務削減。總理艾伯特在三月中旬表示，聯邦官僚機構的主要精簡已經完成，架構已符合要求。在2012年中期和2014年底之間，各政府部門已經裁員15,500人。

對外援助方面

在預算案中，聯邦政府將會減少10億澳元的對外援助資金。這可能將是澳洲歷史上最大的一次外援削減，其將會影響到澳洲對外援助的最大受益國印尼。去年澳洲向印尼提供了6.053億澳元的外援資金。

雖然政府已預期到赤字將進一步加大，但堅持預算將顯示一個非常可信的繼續回到順差的途徑了。

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澳新銀行（ANZ）經濟學家指出，外國投資者在房地產市場強勁活動支撐了澳大利亞經濟，如若不然，房價會高很多。

最新澳新銀行房產委員會（ANZ-Property Council）調查顯示，新南威爾士州和維多利亞州已售的房產超過四分之一是歸於外國買家。

報告稱，房價前景、房地產行業的建築活動和就業在這些地區最為活躍，這些絕非巧合。報告指出，投資活動支持房地產行業的信心，將有助於抵消商業和消費者信心下降以及經濟活動減弱所帶來的影響。

「房地產行業仍是澳大利亞經濟整體前景上的亮點，」澳新銀行首席經濟學家華倫·豪根（Warren Hogan）說。

「受到投資者資本的支持，房地產行業不僅僅是創造資本增長，還預計將促進就業和建築活動增加，尤其是在對外國投資者資本具有吸引力的地區，如悉尼、墨爾本和布里斯班。」

澳新銀行高級經濟學家大衛·坎寧頓（David Cannington）稱，外國投資者因在推高房價備受責難，但實際上他們在增加供給和控制價格上起著至關重要的作用。

「外國投資者對房產的投資就是在創造經濟增長和就業，並逐漸提供一些新的住房供應，而目前澳大利亞人口增長強勁，這些新的住房供應在跟上潛在需求上至關重要。」他說。「如果沒有眾多外國投資者向市場提供新的住房供應，房價可能比現在更高。」

很多人從自住房搬離時，將原來的自住房變成投資房，但反過來把投資房變成自住房的就不太常見了。

據澳洲房地產觀察網報導，購買第一所澳洲房產作為投資，晚些時候再搬進去住，可以節省大量的前期資金，特別是把這個投資房租出去，而自己與父母同住或另住廉價租房。對有些人來說，要住這樣的房子，可能還沒有准備好，或者負擔不起，那麼這種先作為投資房買下來而後再自己住的方式，提供了早些進入澳洲房產市場的機會。

若想搬入投資房，但租客的租約尚未到期，則需要向房產經理諮詢再行選擇。房主必須履行租約，並遵守相應的通知期限。

房主居住時段可享有資本利得稅的減免，但房產作為投資被出租階段還是需要按照時長的比例交納稅金。

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Destiny公司的創建人兼總經理洛馬斯（Margaret Lomas）稱，住在房中超過12個月即可啟動50%資本利得稅的減免。如果房子既作過自住房，也出租過，後來決定出售，則需要通過作為自住房時的成本和最後的售出價格，按照比例計算資本利得稅。根據租期天數和未出租的天數來計算，未租出的時間段可享有資本利得稅的減免。

如果只將房子的一部份出租，這種情形更為復雜。這要求將房主在房子中獨自居住的時間段照以上方法按比例計算為資本利得稅的減免部份，而出租的時期則按照不同的方法來計算資本利得稅。投資房轉自住房會損失每年的負扣稅的好處。

同會計師商量是很有必要的，因為出售房產的時候將很重要。

如果同一地區目前上漲趨勢很好，那麼重新購買一棟房子，而不是把原先的投資房變成自住房，可能更合算，這時需要計算一下購房的成本。

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每個行業都有優秀人才和壞蘋果，房貸業也不例外。對多數消費者而言，買房貸款是一生中最大筆的花費，所以挑選合適的房貸業者非常重要。如何避免不良公司？以下是應注意的警訊：

• 不考慮你的支付能力

房貸不應超過你每月總收入的28%，房貸公司不應爲你制定家庭預算，但應對你的財務提出很多問題。如果未提問，可能不是你想打交道的公司。

• 很多點數

所謂的“點數”就是預付房貸利息，屋主購買點數以降低未來要付的房貸利息金額。點數若超過房貸總額的3%到4%，這可能是房貸條件有問題的徵兆。

• 過多貸款費用

房貸交割費介于2%到5%，但是到了5%就接近過高，費用超過5%，就應找別家公司。

• 提前還清得付罰款

若你提早還清房貸，放貸業者不應課罰款。不肖業者可能收取5%或更高的罰款，這個費用可能使你以後難以還清貸款。

• 膨脹利率的經紀

如果你有個房貸經紀，詢問他是否會收取“利差溢酬”(yield spread premium)，如果答案肯定，就換個經紀。這種經紀爲了賺錢而向你收取較高利率。

• “壞信用沒關係”

你不要打電話、寄電郵給打出這種廣告的公司，這一類的業者可能從事“掠奪性貸款”(predatory lending)，幾乎定會提出對你非常不利的條件。這種貸款通常針對信用較可能受損的低收入者。

• 高額尾付貸款(balloon payments)

貸款期結束時要交一大筆錢，有時可高到相當于原本借貸的金額。不要被高額尾付貸款看來有利的房貸條件所誘，最終對你幷不划算。

• 膨脹收入或房價

放貸業者不應膨脹你的收入或房價，來幫你取得貸款資格。這種作法不道德、違法，而且你也負擔不起房貸。願爲你說謊的公司，也會對你說謊。

• 沒有“誠意估價”(good-faith estimate)

收到房貸申請的三天內，業者須提供誠意估價，讓你知道貸款的基本資訊，包括貸款的估價費用。這項估價須使用HUD-GFE表格，若使用其他表格或未在三天內收到，就不要用這家公司。

• 費用與“誠意估價”所列的不同

誠意估價會逐項列出與房貸有關的費用清單，有些金額非常明確。但是當你要簽署最終的房貸文件時，一些費用的調整幅度可大到10%，另外一些費用則不應改變。

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澳洲廣泛征收土地稅，而且不再像現在那樣提供諸多減免，這種做法可能要成為現實，目前的澳洲稅制改革，結果很可能會這樣。

據金融評論房地產報導，近日發布的澳洲政府的稅收討論報告發現，包括印花稅和土地稅在內的澳洲房產稅占據了總稅基的9%，遠遠超過了經濟合作與發展組織（OECD）國家的平均水平5%。

澳洲現行的做法是，自住房房主盡管交付印花稅和市政費，但免付資本利得稅。而且，對於投資澳洲房產來說，雖然需要交資本利得稅，但是因為可以享受負扣稅，從而獲益不少，這一點，據稅收討論報告說，是澳洲第三大最普遍的儲蓄方式。

該報告透露了廢除澳洲印花稅的明顯傾向，用稅收術語來說，印花稅創造出高邊際超額負擔，相比之下，土地稅只有負邊際超額負擔。

財政部稱，廣義上的土地稅，如市政費，具有較低的經濟成本，因為它們是固定不動的，不能移動或變化來避稅。

報告中稱：“擁有土地的本國人和外國人所繳納的土地稅將重新分配到各家各戶，為澳洲的家家戶戶帶來好處。”

但是，這樣的土地稅在當前各省復雜的系統中會各不相同。稅務報告指出，半數以上的土地稅稅基被各省政府免除，導致稅收流失與投資扭曲。

報告同時指出，經合組織稱，大房主背負著沉重的土地稅，這使得大規模的集團投資者不願意問津澳洲私人房屋出租業務。

近日澳洲房地產界歡迎關於印花稅問題的討論。房地產理事會主任莫裡森（Ken Morrison）說：“我們意識到，取消印花稅將意味著需要通過新的稅收來籌措省政府運作所需的經費，我們很熱衷參加這一討論。”

他說：“最明顯的解決辦法是擴大和增加商品與消費稅，但我們對廣泛征收低稅率的土地稅或其它稅收方案持開放態度。”

住房產業協會（Housing Industry Association）董事總經理古德溫（Shane Goodwin）說，成功的稅制改革對於確保未來的經濟增長和生產力增長是至關重要的。

他說：“房產業將形成未來成功的稅制改革的重要組成部份，獨立研究表明新住房產業是澳洲經濟稅務貢獻最大的行業之一。”

澳洲城市發展協會（Urban Development Insitute of Australia）會長謝巴特（Cameron Shephard ）也歡迎全面和適當的辯論，包括對印花稅之類的重大問題。

其中最不容侵犯的一點是自住房資本利得稅和估算租金稅，這看起來確實碰不得。稅務報告中說：“考慮到澳洲家庭住房的核心重要性，有強烈的共識認為，從自住房征收估算租金稅或資本利得稅是不恰當的。”

但負扣稅問題被擺上了台面。該報告指出，澳洲房產投資者申報的抵扣總額超過了租金本身。

報告認為，推動房地產投資的稅收待遇和對住房供應及負擔能力的影響是具有爭議的問題。

“負扣稅本身不會造成稅收扭曲，但確實能讓更多的人進入房地產市場，比僅靠資產能力進行投資更容易。”

“澳洲購房者可以投資更多房產。更大規模的投資可以獲得更多的資本收益，資本利得稅優惠政策正是鼓勵這種投資行為。”

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澳洲聯邦政府仍然立場堅定，認為有關外商投資房地產的新法規將能夠減少哄擡房價的非法投資，盡管有方案稱可以幫助國外買家回避這些規則。

根據《澳洲金融評論報》，傳說中的新方案包含了澳洲投資和移民服務。壹個由律師Dominique Grubisa設立的網站聲稱，允許外國投資者“在澳洲不受限地買房”。

該網站顯示，“這是壹個法律結構，能使您在不觸犯《外國投資和收購法》的前提下，合法在澳洲購買任何房產。”

《澳洲金融評論報》解釋說，該結構包括建立壹個符合澳大利亞法律的買入實體。然後，該實體可以利用境外投資者的資金購買房產，而這些境外投資者就成了產權證的有擔保債權人。

不過，自由黨國會議員Kelly O’Dwyer對《澳洲金融評論報》說，那些聲稱可以繞開新法規的公司“根本就沒有說實話”。Kelly O’Dwyer是澳洲房價調查委員會的主管議員。

“我不知道這項提議的細節，但壹般來說，如果有方案表明能幫助外國人規避澳洲法律在此買房，我會建議買家謹慎行事。” Kelly O’Dwyer說。