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加拿大 | 一年納45萬移民救經濟？移民部長說野心大了點

加拿大財政部長Bill Morneau今年2月成立了一個「經濟發展」專家小組，探討如何振興加拿大經濟。委員會認為增收移民、讓外國專業人士來加拿大益處多，並建議把吸納移民的目標提高到45萬，但移民部長麥家廉表示，這個目標的野心太大了。

這個專家小組共由14名成員組成，擔任該小組主席的是全球管理諮詢公司麥肯錫（McKinsey and Co.）的總裁巴頓（Dominic Barton）。小組認為吸收移民能夠擴大加拿大的人才庫，從而創造出更大的經濟價值，而且這也有助延緩加拿大人口老齡化。

據CBC報導，麥家廉19日表示，他已經閱讀了該專家小組的報告，報告建議把移民目標提高50%，增加至一年45萬人，主要吸收技術移民、企業家等，來刺激加拿大的經濟發展。但他認為專家小組建議的這個目標成本太大，也可能不會得到廣泛支持。

麥家廉說，這個數字太龐大了，而且這也不是全國普遍的觀點。他接著說，下個月政府將會宣佈2017年吸收移民的目標，現在仍在繼續討論中。

技術勞工需求最大

一份由加拿大製造商與出口商協會所做的調查結果顯示，該協會的成員公司表示目前面臨的最大挑戰就是吸收或是留住有技術的勞工。這份調查主要以問卷及圓桌討論的形式展開，參與的成員包括1300家公司。

該協會高級副主席Matthew Wilson表示，製造商們總是希望能從加拿大境外找到合適的技術工作者，如果政府能夠擴大吸收技術移民的數量，那就太好了。但他也強調，政府更需要確保的是吸收來的移民是加拿大真正需要的，具備加國公司所需要的技能。

加拿大經濟發展部長Navdeep Bains表示，他支持增加移民的數量，但政府需要說服公眾，集中精力與民眾溝通吸收移民能夠帶來經濟增長的好處。他說，增加更多的技術移民是政府的計劃之一，其他計劃還包括投資研發、增加就業以及幫助企業成長。

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（據加國無憂）

加拿大 | 央行維持利率不變調低經濟增長率

加拿大央行在今天的議息會之後宣佈，考慮到加拿大經濟表現令人失望，仍然疲弱乏力，央行將繼續維持0.5%基準利率不變，央行也同時下調對本國經濟增長的預期。

2015年央行曾經兩次減息，以刺激加拿大經濟，自2015年7月以來，央行就一直把基準利率定在 0.5%，至今已有一年多。

經濟學家：央行近期不會加息

滿銀（BMO）的首席經濟學家波特（Douglas Porter）評論說，加拿大央行完全沒有加息的慾望，如果說是調整利率的話，更可能的應該是減息而不是加息，估計央行在較長時間都不會考慮加息。

他還預測說，從各種情況來看，央行可能在2017年一年內都不會加息，要加最早也是2018年的事了。

央行調低經濟增長預期

央行在其貨幣政策報告中指出，加拿大經濟沒有太大起色，尤其是外部資源需求減少，本國出口乏力；再加上阿省林火造成嚴重損失，並導致油田大規模停產。

央行為此調低經濟增長預期，把今年經濟增長調低至1.1%，而在今年7月份的報告中，央行的預測是1.3%。央行同時下調了對明年經濟前景的預測，即在7月預測的基礎上下調0.2個百分點，從2.2%下調為2%。

央行預測2018年中期經濟反彈

央行在報告中稱，儘管加拿大在今年7月和8月的出口明顯增長，但仍然難以彌補此前連續5個月萎縮造成的失地。而加拿大最大的貿易夥伴美國經濟也顯疲態，尤其是美國房市不熱，導致央行不得不調低未來兩年的增長預期。因此到2018年底，央行將調低真實GDP0.6%。

加拿大央行預測美國今年經濟增長率只有1.5%，遠低於三個月前預測的2%。但在未來兩年，美國GDP增長率會增至2.1%。

央行還預測，2017和2018年本國經濟增長率為2%，並在2018年中期反彈，比央行今年7月政策報告中的預測有所推遲。

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（據溫哥華找房網）

加拿大 | 房貸新政加拿大人能買得起多貴的房子

加拿大房地產新政昨天起已經正式生效，對於加拿大樓市來說，不管是堵上自住房免稅優惠的漏洞，還是貸款壓力測試都是具有重大影響力的新政。

其中新房貸政策要求所有未達到20%最低首付比例的新購房者接受壓力測試，以確保他們在利率上升的情況下仍有還貸能力。

你能買得起多貴的房子?在房貸新政策後，你能買得起的房子可能也會有所變化。

根據總部位於多倫多的全國最大私人房貸保險公司Genworth MI Canada Inc.的內部調查顯示，如果按照聯邦政府的要求，將貸款利率上調到加拿大銀行五年貸款利率(現在為4.64%)的情況下，該公司有超過1/3的客戶都沒有資格申請房貸。換句話說如果房貸利率提升，這部分客戶並沒有財政能力可以確保按時還款。

上表為加拿大一家房貸公司在4.64%房貸利率、按揭年限為25年以及年收入的前提下，估算出不同首付金額可以負擔起的購房最大成本。對於高收入人群來說利率並不是問題，但對於中等收入和低收入家庭來說可能就累覺不愛吧!現在就趕緊來看看根據收入你可以買得起多貴的房子吧（注，此表並沒有加上暖氣費，管理費等相關費用）

新房貸政策下你能買得起什麼房?

此外，《環球郵報》一文因此假設了三種「壓力測試」場景，以計算不同收入水平的購房者在房貸新政實施前後可負擔的房價水平。

從10月17日開始，所有投保的新購房者都必須接受「壓力測試」，以證明自己在貸款利率上調至加拿大央行的牌告五年期房貸利率水平時，仍有償貸能力。目前加拿大央行的牌告五年期固定房貸利率為4.64%，而加國許多銀行提供的優惠利率比其低大約2個百分點。

按照規定，首付低於20%的購房者必需購買房貸保險。還有一些買家即便已經達到20%的首付門檻，也仍需購買房貸保險。房貸保險的目的是為了保護貸款機構免受借款人違約的損失。而聯邦政府收緊「壓力測試」的要求也是為了確保購房者在房貸利率上升的情況下仍有還貸能力。

以下是個人理財網站RateHub.ca計算出的三種收入水平的買家在新政實施前後可負擔的房價水平。在每一種場景下，RateHub.ca都作出了特定推論：

假設每名買家都有$4萬元支付首付;

按照現行政策，計算是基於2.17%的五年期固定房貸利率，還款期為25年;

按照新政，計算是基於4.64%的五年期固定房貸利率(加拿大央行牌告利率)，還款期為25年;

每月物業稅$400元，每月暖氣費$200元;

場景一

家庭年收入(稅前)：$5萬元
買家可負擔的最高房價水平：
現行政策下：$277,434元
新政實施後：$222,617元

場景二

家庭年收入(稅前)：$10萬元
買家可負擔的最高房價水平：
現行政策下：$650,000元
新政實施後：$512,133元

按照現行政策，該買家可負擔的最高房價水平是由所要求的最低首付決定。按照聯邦規定，購房者至少必需支付成交房價前$50萬元的5%，以及剩餘購房款的10%。(購買房價超過$100萬元的房屋則需支付20%的首付。)

因此，如果買家有$4萬元支付首付，那他可以買得起$65萬元的房屋，之後仍有足夠收入還貸和支付其他住房費用。

但是在新政實施後，該位買家可負擔的最高房價水平就下降了近$14萬元。

場景三

家庭年收入(稅前)：$15萬元
買家可負擔的最高房價水平：
現行政策下：$650,000元
新政實施後：$650,000元

在這種情況下，新規並不會對買家產生任何影響，因為買家可負擔的最高房價水平是取決於首付規定，而不是償債比率。

而如果假設該買家有$8萬元支付首付，那麼其可負擔的最高房價水平為：

現行政策下：$999,999元
新政實施後：$841,649元

（據加拿大家園）

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加拿大 | 房貸新政狠：不但推高房租還會讓5萬加人失業

联邦新的贷款政策已经开始实施三天，此前有许多业内人士分析，更严格的贷款新政策将会让打击到首次购房者。但近日有经济学者认为，这项政策将带来严重的经济后果，不但会让出租房屋的租金一再上涨，还会导致几万人因此失业。

Will Dunning是代表全国贷款经纪的加拿大房贷专业人士协会(Mortgage Professionals Canada)的首席经济师，他近日做了一份报告，结果与其他业内分析的预测一样，都说房地产市场会因为这项政策减少8%的交易量。但他说，这只是这项政策将会产生的“首轮效应”，接着房屋买卖量将会降低16%左右。

在这样的效应下，Dunning预测，房地产相关行业都会受到打击，例如建筑业、装修业等相关领域都会被波及，至少会导致5万人失业。

联邦政府的新政策规定，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试(stress test)，看他们在利率升高至加拿大银行的传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，是否仍然具有支付能力。

Dunning认为，根据如今的贷款利率情况，人们普遍可以拿到2.5%左右的利率，但新政策下，申请贷款者需要被测试能否承受4.64%的利率。压力测试的利率比实际利率高出了两个百分点，完全没必要这样谨慎。

他表示，这项政策意味着原来租房的人可能更无法买房，但从另一方面来说也将加剧租房市场的火热的程度，从而导致租金提高，租房者的生活会更加艰难。

此前有报道称，在这项新贷款政策实施的前一周，办理按揭贷款的业务增加了四成。许多人赶在新贷款政策生效前，赶紧办理贷款。

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（据加拿大家园）

加拿大 | 【最新報道】大多倫多地區2016年九月房市繼續供不應求

九月中大多地區共有9,902起交易，與2015年同比增長21.5%，房價也上漲20.4%，達到$755,755。這樣的漲幅讓很多已經買到房子的人們合不攏嘴，讓正想買房的更緊張自己的荷包。

九月中大多地區共有9,902起交易，同比增長21.5%

多倫多地產局主席Cerqua先生總結了現階段的房地產形勢，概括來說就是“供不應求”。這四個字已經貫穿在我們今年一整年的報告中，相信接下來的幾個月也會是依舊如此。他說聯邦政府新出台的貸款綱要和資產增值稅收有所改變，大多地產局也在密切注視其變動對房地產市場的影響。然而現在大多地區的房地產市場的上升壓力明顯，市場需求依舊相當大，短時間的降價幾乎不可能。

相比2015年同期，2016年九月中獨立屋的交易總量增長22.1%，共計4,708起，價格達到$1,013,788，價格漲幅高達23.6%；半獨立屋交易量上升10.6%，共有920起交易產生，價格漲幅18.8%，為$699,968；鎮屋價格漲幅21.8%，均價攀升至$569,343，銷售增長19.7%，為1,530起；Condo公寓市場也繼續被看好，銷售量增長驚人，達到26.7%，價格上漲9.3%，均價$422,002。

2016年九月大多地區主要房型的銷售量和平均房價大多倫多地區總體房屋統計數據

九月大多倫多地區各區域中，多倫多市銷售量為3,509起，均價為$784,872，售價叫價比104%，市場停留時間為18天。Peel區銷量第二，銷售房屋數量2,074起，平均價格為$640,078，本月銷量1,046起的Mississauga排名區中第一，平均價格為$640,108。Brampton共計銷售941所房屋，均價為$593,750。Halton區九月內一共產生820起交易，平均價格$839,300。其中Oakville銷量和價格都是區中第一，339起交易，均價$1,060,323，無疑在各個城市中脫穎而出。

接下來讓我們看看各個房屋類別的具體變化情況：

大多倫多地區獨立屋統計數據

作為主力房屋類型，獨立屋的市場表現起了風向標的作用。九月大多地區獨立屋市場銷售共計4,708起，均價突破百萬，至$1,013,788，房屋在市場上的周期為14天，售價叫價比為104%，這樣的勢頭讓買家們普遍感受到了一房難求，價格飄高。

其中多倫多市銷售量排名第一，共有1,098起交易，均價為$1,204,482，房屋在市場上的周期13天，並且售價叫價比為106%。

Peel區銷量第二，全區銷售獨立屋919所，整區的均價較上月上升，為$847,496。Brampton以501起交易排在區內第一，平均價為$726,223，房屋在市場上平均13天即完成買賣；其後的Mississauga銷售349起，價格$1,001,903；Caledon銷售69起，平均價格達到$909,826。

Halton區九月共有477起交易，平均價格衝破百萬，為$1,035,659。區中Oavkille銷量和價格排在區中第一，共有215起交易，不斷西遷的投資客，將Oakville的房價提升了一個新高度，並且已連續數月維持，本月均價為$1,286,313；其後的Milton排在銷售第二，交易107所獨立屋，價格為$779,287；Burlington以105起交易排在之後，價格為$939,872。

大多倫多地區半獨立屋統計數據

Semi-Detached半獨立屋，大多地區九月月銷售總共920起，市場基礎依然穩固。平均成交價格$699,968，房屋在市場上的周期天數為10天，售價叫價比106%，一路走高的獨立屋房價使得不少買家深感經濟壓力大，這也使得選擇半獨立為居住房的人群增加，然後並不充裕的上市房屋，讓這個緊俏的市場更火爆。

九月價格、銷售量最高的多倫多市銷售302起，平均價格為$887,916，售價叫價比高達110%，房屋在市場的周期為短短10天。

Peel區一共銷售349起半獨立屋，平均價格為$599,000。其中Brampton以205起的銷售量排在第一，均價相對平穩為$565,791；Mississauga本月銷售緊追其後，共產生139起交易，均價為$649,347。

Halton區在九月共銷售47起，區內銷量最高的Malton總計銷售27起，平均價格基本持平$625,292。Oakville位居第二，有10起交易，均價為$686,135。本月的Burlington銷售僅6起，價格為$608,167。

大多倫多地區Condo鎮屋統計數據大多倫多地區Condo公寓統計數據

大多地區CondoTownhouse在九月一共銷售748起，平均價格達到$495,221。其中多倫多市總計銷售266起，遙遙領先其他城市，平均價格為$561,376，銷售周期為16天，售價叫價比為104%；Peel區252交易，其中Mississauga一馬當先，共198起交易，平均價格為$485,240。Brampton銷售與上月持平為53起，平均價格$374,596；Halton區一共72起銷售，Oakville共銷售27起，價格為$513,682；Burlington以32期交易排在區內第一，平均價格為$497,800。

接下來是備受關注的Condo市場，大多地區九月Condo市場共計產生2,580起交易，平均價格為$422,002。

其中，多倫多市銷售房屋1,787起，均價為$446,294；Peel區共計366起交易，Mississauga是Peel區的主力，也一直以來是僅次於多倫多市之後Condo銷售量最多的城市，九月Mississauga銷售312起，平均價格為$331,851；Brampton銷售53起，均價為$281,500。Halton區共計銷售93起，Oakville以40起銷量排在第一，均價為$640,304；Burlington銷售36起，均價$417,405。

九月大多地區Attached/Row/Townhouse鎮屋的銷售量共為782起，總體平均價格為$640,242，房屋在市場周期為11天，價格最接地氣的鎮屋市場現也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse鎮屋中本月銷售量最高的是多倫多市，以121起交易位居第一，均價為$862,310。Brampton緊追其後交易120起排在第二，均價為$521,352。

隨著貸款和稅收的變化，然我們拭目以待大多房地產的市場調整變化。

八月中大多地區共有9,813起交易，同比增長23.5%。截至至八月，本年度的銷售量累計已比去年多出13%，房地產交易火爆程度一聽便知。總結現階段的房地產形勢，概括來說就是“求大於供”。這四個字已經貫穿在我們今年一整年的報告中，相信接下來的幾個月也會是依舊如此。【閱讀原文】

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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加拿大 | 聯邦按揭新規實施房屋交易將大跌20%

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加拿大聯邦政府的按揭新政策將從10月17日正式開始實施，地產業界對實施新規的看法兩極：有的認為新政將引起樓市劇烈震盪，不僅給首次購房族帶來很大影響，而且可能令房屋交易量大跌;也有專家認為，新政也許會對房市有些影響，但影響輕微，尤其是兩大熱點地區多倫多及溫哥華的經濟和房地產市場強勁，足以阻止新政帶來的衝擊。

聯邦政府的新政策規定，所有首付不足20%需申請按揭的買家都必須購買房屋保險，而加拿大銀行必須給所有購買保險的買家進行壓力測試(stress test)，看他們在利率升高的情況下是否仍然具有支付能力。

悲觀者：新政策實施，房屋交易量將大跌17%

多倫多一家地產諮詢的公司(The Wealthy Homeowner)的分析師Ross Kay接受CBC新聞採訪時表示，這是一個根本性的變化，北美沒有地方這麼做過，這將對房地產市場帶來很大衝擊。目前加拿大房屋市場正處於轉折點，因此按揭政策變化將引發樓市的「全面調整」(full correction)。

這位分析師還說，決策者的初衷是要遏制火熱的房市，但這個政策難以讓房市軟著陸，首當其衝的將是那些首次購房者，他們很多人在新政之下會止步不前，導致全國平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市場遭受的打擊最大。

加拿大皇家銀行(RBC)首席經濟學家Robert Hogue則表示，聯邦收緊房貸的新政策不致於令樓市大跌，但預期交易量會減少，樓市變冷。他還說，今年9月份的數據就顯示，大溫地區不僅房屋銷量大減，而且房價也開始下行，因此收緊房貸會加速大溫房市「退燒」。

樂觀者：並非房地產的「世界末日」

但也有業界人士對實施按揭新規表示樂觀，稱這並非房地產的「世界末日」。

多倫多著名開發商和地產經紀Brad Lamb(下圖)就是其中之一。他認為新政對房地產整體影響不大，以多倫多為例則只會對公寓市場，而且是低端公寓市場造成些微影響，主要是價位在$250,000-$350,000之間的公寓。

他還表示，多倫多的房市有就業的強力支撐，加上本市出租房短缺，因此不必對新政過於擔憂，即使受到影響的公寓市場，也是部分低價房屋，對無管理費的公寓基本沒有影響。

他也承認新政或許對首次購房族有些影響，但不會將大批首次購房族「拒之門外」，他預期這些人多數不是選擇退出房市，而是調低期望值。

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（據加拿大家園）

加拿大 | 蒙特利爾買房：房屋種類及市場分析

華人大多都有買房置業的傳統和需求，買房子是對生活環境和質量的極大改善。對大多數人來講，房子不僅僅是房子本身，而是一個家和一個安全的港灣，有了家就有了歸屬感和穩定感。然而，人們光有夢想還遠遠不夠，要想在多如牛毛的房產市場中挑選到稱心如意的房子，每個買房族不僅要對當下的房屋交易市場做足功課，而且還要非常明確自己的初衷。也就是說，大多數情況下除價格因素外，人們不得不在居住環境、居住面積以及房屋種類這三個考量因素中謹慎的做出排列。

由於居住環境和面積的需求及所能承受的價位因人而異，因此本文的重點將著重介紹蒙特利爾的住房類型，以及蒙特利爾房屋市場的發展趨勢。

獨立房屋類型

蒙特利爾的獨立房屋類型劃分大致歸為兩種：按樓層劃分（縱向）以及按房屋的連接情況（橫向）劃分。其中按樓層劃分的部分有平房（Bungalow）、樓房（Cottage）和錯分層（Split-Level），按房屋的連接情況劃分為獨立房（Detach）、半獨立（Semi-Detach）和鎮屋或排屋（Townhouse）。

上述的房屋種類價格情況基本有一個規律：如果大小和居住區域都差不多的房子，價格以獨立房為最貴，其次是半獨立，最後是鎮屋。其實，以占地面積進行排行，獨立房也是最大的。這種房屋常常有草坪，很多家庭都把草坪當成是自家的小花園，春暖花開的時候可以在花園內種菜和種花。大多數情況下小花園還是個不錯的活動空間：朋友來了可以去屋外燒烤，也可以安裝個小泳池，充分滿足大家對小資生活的渴望。

在蒙特利爾，地段好的地區大多以獨立屋居多，房屋多半是有些歷史的沉澱。雖然房子外部比較古老，但也正是因為建造它們的時間在很久以前，各家占地面積會比較大。當時的市政府肯劃出很大的面積給單個房屋。現在新造的房子卻是寸土寸金，每家的占地面積相比以前的獨立屋就少得多了。

公寓類型

除了上述提到的幾種獨立房屋類型，在蒙特利爾，還有另一種值得提及的房屋類型，就是如同在北上廣深多不勝數的公寓房，英文統稱叫做Condo。所謂的Condo，是指該房產和相鄰房產擁有共同的公用區域，每個業主由此承擔這部分公用區域所產生的費用，同時他們又同時分享著對該公用區域的使用權。

更具體一點來說明，這個所謂的公用區域可以是停車場，草坪，也可以是房頂，外牆等等。通過這個定義，我們可以看到，Condo並不一定是在一個樓面上的，也不僅僅只是高層公寓形式。即便是上述提到的鎮屋，如果幾個業主正在享用一個公用區域，並且同時分擔該區域的費用，也可能被有些人劃分為Condo。

在海外，Condo都有Condo的委員會，華人常常把它和物業管理公司混淆起來。其實Condo委員會的性質是房主委員會，一般的Condo委員會都是每家出一個代表來商議公用部分的開銷。對公用部分的說明，也是房主委員會在Condo的權責聲明中寫明的。

不少人對購買Condo心存疑慮是因為其在意Condo費是筆額外的支出，其實不然。這些費用都是大家自己決定的。舉例來講，大家可能一起雇佣一個鏟雪公司來把各家門前的雪一同鏟掉，或者一個園藝公司來修理所有的草坪，那麼，每家人就會攤上這部分的“Condo費”，如果大家投票說這些工作都由各家自己來做，那也就沒這部分的費用了。在有些Condo中，房頂是被認為公用部分，那麼大家就分擔房頂維護的費用，而這部分費用會在大家預交的Condo費裡扣除。如果自己買的是獨立屋，也要維護房頂，只不過維護房頂的費用是一次性支付的。因此，交condo費，肥水還是流不到外人田，只是將維護費用分攤到每家每戶，而且是“零存整取”的來消費這筆基金罷了。

投資房類型

在蒙特利爾的房屋交易市場中，還有一種主要以投資為目標的兩戶以上房產類型。比如兩層兩戶同一產權類型的房屋結構（Duplex），和三層三戶同一產權類型的房屋結構（Triplex），如果是多層多戶同一產權類型的房屋結構，我們可以把它稱為Multiplex。據筆者多年居身海外的經歷，Duplex和Triplex是魁省特色，對於那些暫時承擔不起獨立房屋的家庭，買個Duplex或Triplex小樓，一套自己居住，其它的對外出租，是一種很好的以租養房的投資模式。

除了半自住的Duplex和Triplex，還有一套房屋中包含4套、6套、8套、10套或更多公寓的Multiplex。這種中大型公寓樓在蒙城也很常見。一般來說，在學校或地鐵附近的公寓大樓是很容易找到租客產生租金收益的。購買這種投資房類型主要就是為了投資收益，包括租金收益及公寓樓本身增值收益。大部分投資者會在購買後將物業出租，馬上開始賺取租金收入，管理運作幾年後再在合適時機出售以獲得增值回報。也有少部分投資者在合適的時機購買投資房後加以重新裝修就馬上售出，賺取差價。

大蒙地區房產市場趨勢

回顧2015年，魁省房地產市場毫無疑問的在房屋升值率、房產交易價格和房產交易量在不同地區都有不同程度的保持穩定的增長。其中，大蒙地區的房屋交易趨勢一直備受華人關注，並且其房屋交易量也一直占據了魁省房地產的主導地位。

從魁省房地產商會聯合會（La Federation des chambresimmobilieres du Quebec，簡稱FCIQ）的統計報告來看，蒙特利爾島內不管在別墅（獨立/半獨立/聯排）還是在公寓方面的中間價格都是在過去的年份裡其增長率保持在最高的。並且獨立房的價格增幅從整體上看高於公寓，因此在有條件的情況下投資獨立別墅是更優選擇。

2014-15年度魁北克省房價統計數據

由上表的房價五年增長幅度以及13-14年的增幅可以看出，蒙城的房價在魁省是最有增長前景的。並且其長期增長的趨勢也證明了魁省房價的穩定性和合理性。在2016年，甚至是未來多年的房產交易趨勢，大蒙地區在整個加國的房產市場都是不可忽視的一股力量，其房價會不斷上漲，銷售量也會逐漸增加。

BMO銀行資本市場首席經濟學家Sal Guatieri認為，由於石油價格下跌，利率將會在低位上維持一段時間，這將直接利於房產行業。而且，根據（Pollara）的最新民意調查，生於1980年代初至2000年代初的人群，剛組建家庭或有意組建家庭，其有74%計劃在五年之內買房，置業願望非常強烈，其中31%甚至打算在一年之內置業。從中期來看。推動魁省房地產銷售量增長的主力軍將為60歲及以上中老年人士，這些人正考慮將自己久居的房屋賣掉，然後購買更省事省力的公寓，為退休和養老做准備。一部分30至39歲的中青年人士由於家庭人口增長，住房面積需求加大，購買方向是別墅類。20至29歲的年輕人在買房時對房屋類型的要求跟60歲及以上的中老年人士相似，是公寓的主要客戶群。

縱觀加拿大全國房產局勢，溫哥華的房價已經高不可攀，並且由於來自的政府的激烈調控政策，其投資前景已經到頂。多倫多房市由於受溫哥華熱錢的湧入的影響，已經打響房價的價格戰，房價節節高升。但卻因為是賣方市場，大家能投資的房源有限。但蒙特利爾的房地產市場卻在健康穩定的狀態下連年逐漸上漲。不難想像在溫多兩市的炒房熱潮影響下，作為加國第二大城市的蒙城，其房價一定有一個飛躍的節點，現在出手就是搶占了低位的先機。

上個月李克強總理訪問蒙特利爾帶來了很多振奮人心的中加新政和貿易合約。在總理訪問的同時，加拿大航空即公布了明年2月16日將開通上海到蒙特利爾的直航的利好消息，這是繼北京直航開通之後的第二條中國到蒙城的直達航線。此舉必將帶來更多的游客和投資人士，如果您正在考慮在大蒙地區買房置業，那麼希望通過本篇文章，讓您至少在購選房屋類型的方面不再迷茫，並且對投資蒙城房產充滿信心。

安大略省、魁北克省以及不列顛哥倫比亞省分別以她們的人口數量、經濟水平和占地面積等優勢占據了加國的前三大省份之位。而多倫多、蒙特利爾以及溫哥華這三座其省內最大的城市憑借自身的種種優勢和國際地位在加拿大的各個領域各領風騷，吸引著全世界的目光。這三座城市的樓市也是世人關注的焦點。【閱讀原文】

郭釋仁專欄全集：

郭釋仁Jason解析加拿大蒙特利爾買房及投資置業密匙

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加拿大 | 樓市新政4項主要改變究竟打壓哪些人群？

加拿大聯邦政府本月初宣佈了堵塞房地產買賣中稅務漏洞以及收緊房貸申請資格的新政策，要求賣家轉售主要居所時必須申報，以及金融機構發放貸款時以更嚴格標準評估買家的貸款承受能力。這些措施究竟會影響哪些人群?讓我們聽聽專家的解讀。

特許會計師及前聯邦稅務局高級稅務官陳志光表示，原來的自住房增值稅豁免政策是，業主在擁有一棟物業期間，若始終是將其指定為主要居所，在轉售時便不需要向稅務局申報;若擁有物業期間，有部分時間不是作為主要居所(例如當中有段時間出租)，在轉售時就必須向稅務局分期申報，非主要居所期間的資本增值稅不能豁免。不過，申報制度並沒有得到嚴格執行。

外國人須繳增值稅由來已久

陳志光稱，主要居所(Principal Residence)增值稅豁免權(capital gains exemption)只適用於加拿大稅務居民，非居民沒有資格享受。一直以來，外國人轉售物業都必須繳納資本增值稅，並非以前免稅現在新增了稅。房地產買賣在交割時，律師是一定要賣家申報是否為居民的，若是非居民，律師有責任扣留25%賣房款以確保賣家繳付資本增值稅，否則律師負有責任。

然而有些海外投資者利用加拿大居民的身份買賣房地產，稱作為主要居所，並且不申報，得以瞞天過海，獲得增值稅豁免。現在新政策要求所有賣房行為均需申報，稅務局將嚴格落實申報制度，建立檔案，這對買賣房產者的投資行為和稅務監督起到更強有力的控制。

陳志光介紹，加拿大居民每個家庭在同一年內只允許指定一套物業作為主要居所(Principal Residence)，但是在計算主要居所增值稅豁免時，有一個「加一原則(one-plus rule)」，指的是一個家庭在搬家那一年，舊屋和新屋都將被視為主要居所。不過，從2016年10月3日之後，「one-plus rule」只適用於在買房那一年居住在加拿大的稅務居民。既不適用於非稅務居民，也不適用於登陸前就先買了房子的新移民。

頻繁翻建炒賣將受監控

出售房屋需申報的政策，並非單單針對海外投資者，也影響加拿大稅務居民。有些投資者以每年(甚至更短的時間)賣一套「主要居所」的方式投資房地產，並且避免納稅。更有甚者，多人合資買舊房翻建後賣出，大家輪流作為業主以自住房名義轉售，逃避資產增值稅以及生意收入稅。陳志光表示，以賺錢為目的，頻繁買舊房翻建短時間再賣出是一種生意模式，投資人以自住房名義出售，明顯是鑽法律空子。

即使賣家為了符合自住要求真正住在了房子裡面，卻往往過一兩年又賣，稅務局和法官也不會相信他們不是為了賺錢去賣，除非能提供證據證明每次賣房都有特別的原因(例如健康原因、更換新工作、破產無法供房等)。他認為，新的賣房申報政策實施後，稅務局得以監督購房者的投資行為和納稅情況，會在一定程度上規範投資人行為，但新政策對這種炒賣房子不報稅的作為沒有規管作用。

因為任何法律都阻止不了欺騙和虛假申報，不過稅務局一定有機制可以查得到，只是現在還沒有查而已。他相信這種舊房翻建炒賣情況繼續氾濫的話，稅務局肯定會成立特別調查小組，就如之前嚴查樓花炒賣一樣，馬上就有行動了。

首付超過20%的人很少受影響

根據環球郵報，目前，首期付款在房價的5-20%的買家，必須購買貸款保險，此保險是當房屋買家違約，拖欠償還房貸時，保護放款機構。這種貸款稱為「高比率」抵押貸款。在買家首付超過20%的情況下，金融機構也可以購買「低比率」保險。

聯邦的新政策是從現在開始，所有有保險(無論高比率還是低比率)的貸款都必須經過「壓力測試」，確保貸款者有能力承受更高的貸款利率。

BMO(滿地可銀行)貸款專家王紅雨表示，所謂「壓力測試」就是看借貸人能借到多少錢。之前的政策規定，如果買家首付款低於20%，便需要購買房貸違約保險。這時借貸人將被要求按照保險公司的標準核算償貸能力，在計算時使用公告利率(4.64%)而不是貸款合同中議定的利率。

不過有一點例外：如果貸款申請人選擇5年期及5年以上固定貸款，則使用貸款合同中議定的更低利率(例如銀行目前5年期利率可能不足3%)來計算。新的政策則取消了這一例外，凡是需要購買房貸違約保險的借款人，無論是否選擇5年固定，一律要求按照更高的利率評估借款能力，即按照加拿大央行5年期固定貸款的公告利率計算，變化僅此而已。

王紅雨表示，這項新政策，不論對外國投資者還是本國買家，只要首付不足20%，一定會受到影響，當然，他們當中絕大部分是本地首次置業者或者年輕人。至於首付超過20%的買家，絕大多數是不受影響的。唯有那些持工作簽證的非居民，由於工簽到期後有可能離開加拿大，因此這類人即使首付超過20%，銀行也會要求他們購買保險，他們就必須適用保險公司的標準。

按照更高的利率審核償貸能力，借貸人能借到的款自然就少了，影響究竟有多大?環球郵報引述利率比較網站RateHub.ca的計算，在家庭年收入10萬元、首付4萬的情況下，按照舊政策，該家庭合資格獲得66.5萬元貸款;按照更嚴格的新規，只能貸到50.5萬元。

四項主要改變

改變：將壓力測試擴展至所有需要保險的貸款，確保借貸者的償還能力承受得了更高的貸款利率。

10月17日起，所有新申請需投保貸款，包括首付超過20%的買家，均需接受用於核准高比率貸款的壓力測試。以確保即使利率升高，借貸申請人仍有足夠能力償還貸款。使用利率計算償貸能力時，買家既要滿足貸款合約中議定的利率，也要滿足加拿大央行5年期固定貸款的公告利率。央行公告利率為6大銀行公告利率的平均值，通常高於合約利率，截至至9月28日，這個公告利率是4.64%。

受影響：首付雖然超過20%，但利率一旦上升就難以承受的買家;以及想購買按揭保險的放款機構。

改變：11月30日起，政府將限制對低比率貸款的保險。

只承保還款期在25年或以下，房價低於100萬，買家信用分數達到600分，且房子為業主自住。

受影響：在多倫多和溫哥華急劇增加的超過100萬的物業。

改變：對申請資產增值稅豁免的主要居所申報的規定。

以前出售主要居所所獲得的盈利免稅，並且不必申報收入所得。自本稅務年度起，轉售主要居所的資本增值稅依然豁免，但必須在報稅時向加拿大稅務局申報。

受影響：所有轉售主要居所的賣家均有新的責任向稅務局報告。然而新政策主要針對外國買家，阻止他們在買賣房屋時，以主要居所的名義獲取並無資格享受的資產增值稅豁免。

改變：商議貸款機構風險共擔機制

目前，當出現投保貸款違約情況，損失100%由聯邦政府承擔。政府將在短時間內舉行公眾諮詢，探討由放款機構承擔部分風險。

受影響：銀行等發放貸款機構將不得不承擔額外風險，可能道致貸款利率升高，進而影響購房者。

相關資訊：加拿大 | 多倫多申建1套房政府拿走4.6萬高出咸美頓1倍

（據加拿大家園）

加拿大 | 夠狠的！各種房稅來襲連本地人也不放過

加拿大財政部長莫奈（Bill Morneau）宣佈新的房產稅收政策。新政旨在令海外房產買家出售房屋時，不能如加國公民般享有「自住房免稅規定」，但新規定同時影響過去在房產交易中非惡意逃稅的加拿大本地居民，可謂是一箭雙鵰。

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外國買家不在免徵範圍

據加拿大現有的自住房免稅政策，在加拿大出售主要自住房，無需上報和繳納資本增值稅。但若出售非主要自住房或非自住房產時，則必須按房產增值情況繳納資本增值稅。

加拿大媒體曝光，一些非加拿大常住人口利用這一免稅政策，將待售房屋虛假申報為主要自住房，偷逃稅款。

溫哥華還將徵收「空房稅」

在加拿大政府出台稅收新政前，為了給過火的樓市「降溫」，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省政府決定，從8月2日起對外國購房者徵收15%的房產轉讓稅。

根據這項政策，除加拿大公民以及擁有該國永久居留權者外，所有外國人購買住宅時將被徵收這筆費用。此外，未在加拿大註冊的公司或是由外國人控制的公司購買住宅時也將面臨同樣「待遇」。

新稅複雜填寫報稅表需要留意四點

一、從今年起，當市民每次出售「自住房」後，都必須向稅局報告，不管市民是否應該繳稅。如市民於今年前出售過「自住房」，於年底報稅時，便須基於報稅表格目錄3（Schedule 3）提供售房的基本信息，包括購買日期、買賣過程和房產的基本資料等。

二、若市民在今年或以後年份報稅中，沒有報告自住房產的出售情況，出售的房產就不能享受PRE。如市民在2016年或以後年份出售自住房產時，忘記指定該房產為「自住房」，便應通知稅局，修改當年的報稅記錄。稅局一般都接受這類要求，但可能徵收一筆罰金。每遲一個月報告，便罰交100元，但罰款不會超過8,000元，兩者以最少金額為準。

三、不要改變「自住房」的用途。如果市民將「自住房」用於出租或者其他商業目的，即使市民沒有出售「自住房」，稅局也可能當作該房產已出售，稅民同樣要向稅局報告。

四、市民應及時記錄在住房方面的投資和成本支出，保持所有房產支出的收據。這些支出將增加到房產成本調整基數（ACB，adjusted cost base of your property），將來出售房產時可以用作抵稅，幫稅民省稅。

有時納稅人應繳的稅未繳，就一直拖欠著加拿大稅局（CRA）稅款，但稅局本身亦未必察覺。金融顧問公司WaterStreet Family創辦人賽斯尼克（Tim Cestnick）舉例指出：

「許多人認為，根據『自住房免稅規定』（PRE，principal-residence exemption），每次出售自住房產時，是不需要繳稅；而且每年報稅時，稅務官員也沒有明確要求納稅人必須報告自住房的出售情況，結果許多納稅人過去出售了自住房產，既沒有報告稅局，也沒有主動繳稅。

有時納稅人應繳的稅未繳，就一直拖欠著加拿大稅局（CRA）稅款，但稅局本身亦未必察覺。

「甲某於2000年購買一處市區房產，2004年又購買一處度假屋。2010年甲某賣了市區的房產，獲利後又購買了一處新房產；然後，在2014年，他又賣了度假屋獲利。甲某報稅時，根據PRE規定，沒有向稅局報告他2010年的賣房所得，這沒有問題。但他也沒有報告2014年出售度假屋的情況，因為甲某錯誤認為，度假屋屬於他的『自住房』，所以不需要繳稅。」

根據加拿大稅局規定，甲某有權指定一處他擁有的房產作為「自住房」。既然他沒有填寫T2091申請表（此表是納稅人用來指定一處房產作為自住房的文字憑證），以及在報稅時沒有報告他的房產出售情況，稅局把他在市區購買的擁有多年產權的房產視作「自住房」，結果甲某這處房產沒有欠稅記錄。

但甲某的度假屋，由於沒有被特別指定為「自住房」，這樣在2004年至2010年期間，甲某等於同時擁有兩處房產﹕一處是被視作「自住房」的市區房產；另一處度假屋則屬於投資性房產，其售出時是不能適用PRE，度假屋售出是的獲利部分應該繳納資本所得稅。但在新規定下，稅局將向稅民提供資料，確定稅民有否欠稅。

相關資訊：加拿大 | 10月17日外國人賣屋須交增值稅！

（據人在溫哥華）

加拿大 | 10月17日外國人賣屋須交增值稅！

聯邦政府收緊房屋貸款的措施，將於今日式生效。聯邦財務部長莫奈（Bill Morneau）表示，「無法絕對明確表達」按揭新規定帶來的影響，但認為新規定會確保準買家，選擇適合個人的按揭貸款。另外，外國人下周起賣屋，須繳交資產增值稅。

莫奈週四在多倫多與多名私人企業的經濟師會面，他在會後說：「我們預計發生的是當有人找尋按揭時，他們會做大部分人都會做的事，確保接受一種適合個人情況的按揭貸款。如果這樣（收緊政策）會讓他們更謹慎，留意按揭計劃是否適合自己，這對他們的家庭和國家經濟都有利。」

加居民豁免自住房增值稅

根據新規定，所有需要按揭保險的房貸申請人，必須通過銀行的壓力測試，在假設利率升高的情況下，申請人仍有能力按時償還貸款，五年期固定利率的貸款也在此限。另外，唯有加拿大居民，才可豁免繳交出售自住房屋的資產增值稅。

道明料聯邦財赤達340億

另一方面，道明銀行（TD Bank）預計聯邦政府今年度財赤會高達340億元，較政府3月預計的多50億元，若以五年期計算，累計赤字會較去年多165億元。但赤字預算也包括了60億元的風險調整數額，以備經濟逆轉。

被問及道銀的報告時，莫奈表示政府對於預留60億元用作應對感到滿意，「根據現時經濟環境，我們的審慎風險計劃明顯是正確做法。觀察市場的時候，我們將會維持警惕狀態，確保可以長遠穩定發展。

（據加通社）