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前言：曼哈頓房價，2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約 數同比下降 20%,但比上季度增 長 12%。雖然銷量較上 年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微 增 5%。

2016年第2季度曼哈頓中位數價格增長 18%

2016 年第 2 季度曼哈頓中位數銷售價格保持在 $1.150M,追平 上個季度的價格。這些中位數價格 比去年增長 18%。平均售價下跌 至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增長 16%。所有臥室類型公寓 的中位數價格同比均有所增長。 每平方英呎均價同比顯著增長,每 平方英呎增長 11% 至 $1,797。

銷量

儘管新開發項目交房量巨大, 但轉售市場銷量減少導致同比下降。總銷量3434個單位較 2015 年第2季度減少14%。簽約數同比下降 20%。但新開發項目交房量較 2015年第3臥以上公寓2季度顯著增長，這主要是由於受更大開發項目的強勁銷售所推動，如Greenwich Lane、卡內 基公園 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,這些項目於 2013 年 和 2014 年上市,且最近已開始交房。預計新開發項目交房量將繼續構成未來幾年整體交房量中的增加份額。

代售天數

2016年第2季度,整個曼哈頓 的平均待售天數為97天,較去年的平均天數92天增加5%。這是一年來待售天數實現年度增加的首個季度。存量的增加,加之與去年相比的銷量下降,使得 從掛牌到出售的平均時間有所 增加。

與 2015 年第 2 季度相比,除統 艙公寓外所有臥室類型公寓的待 售天數都有所增加。一臥公寓錄 得最小增幅,顯然是最便宜的房產類型之一。相比去年,一臥公寓的待售天數增加 3%,而三臥以上公寓的增幅為8%。兩臥公寓的待售天數較上年度的 增幅最大,增加了 10 天,達至 97 天。

存量

本季度,總掛牌存量達至 6409 個單位,同比增長 11%,較上一 季度大幅增長 20%。

統艙公寓是 2016 年第二季度唯 一錄得存量下滑的臥室類型, 跌幅為 24%。兩臥房產擁有 最大增幅,同比增長 27%,而 一臥和三臥以上公寓分別增長 12% 和 11%。

供應月數

整個曼哈頓目前供應不足,供應 月數為 5.3 個月。這較一年前增長了 14%,原因是本季度的存量增加及銷量減少。轉售產權公寓是唯一處於平衡範圍內的房產類型,而轉售合作公寓和新開發項目本季度均供應不足。

本季度,四種臥室類型中有三 種供應不足,其中統艙公寓的 供應月數為 3.6 個月,一臥公寓 為 4.5 個月,兩臥公寓為 5.5 個 月。三臥以上公寓單位是唯一超 出平衡範圍的類型,供應月數為 9.6 個月,較上年度增加 1%。

價格

相比去年,2016 年第二季度的所 有價格指標都有所上漲。然而, 與上季度相比,變化不大。曼哈頓售價的中位數價格同比大幅增長至 $1.150M,較上年度增長 18%,達 至上季度的最高點。平均售價也較上年度出現增長,增幅為16%,達至 $1.994M,但較上季度下降6%。 每平方英呎的中位數價格同比增 長 7% 至 $1,368,與上季度的新高持平。每平方英呎均價較去 年增長11%,達$1,797,但較上一季度下降 3%。這一數據相比 2009 年第一季度的每平方英呎均價大幅增長 42%。

2016 年第二季度,所有臥室類 型的公寓定價相比去年都有所增 加,但相比上季度,結果喜憂參 半,其中兩臥和三臥以上公寓錄得跌幅。三臥以上房產同比增幅 最大,中位數價格增長 15% 至$3.900M,原因是本季度較低 價位的房產銷量減少。統艙公寓 錄得第二大增幅,增長10%至$544K。

市場份額

對比活躍掛牌量和銷量的市場份額,會產生顯著差異,影響買家的搜索和賣家的銷售力度,因為供應和需求未必吻合。我們在這裡採用各種測量標準，對銷量和存量的市場份額進行比較。

價位

按價位劃分,市場份額年度變化最大的是價格不到 $500K 的公寓,從去年 16%的市場份額降至本季度的 12%。低價單位的活躍掛牌量降幅更為明顯,因為僅7% 的可售單位位於這一價格區間內。

臥室數量

按臥室類型劃分的銷量份額同比保持相對一致。活躍掛牌量與兩個類型的最近銷量明顯不同:1 臥單位佔本季度銷量的38%,但僅佔活躍掛牌量的 30%,而3臥以上單位佔銷量的17%，但活躍掛牌量的市場份額要高的多，為30%。

物業類型

新開發項目市場的銷售份額從去年的11%增加到本季度的20%。轉售合作公寓的市場份額較去年顯著下降，2015年第二季度佔銷量的58%，而本季度僅為48%。

主要區域

中心區的銷售份額年度變化最為明顯, 從去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西區銷量的市場份額從去年的21%降至本季度的16%。

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購買房屋時，壹般人通常不會將信箱位置及收取包裹的方式列入首要考量因素。但試想，若妳今天上了年紀、行動不便或是單純懶惰不想走遠，那麽信箱位置對於生活便利性就有極大重要性。本篇文章將詳細介紹美國近年來強制施行的集中信箱法規。

美國郵政總局近年面臨降低人事支出的壓力，要求建商及開發商在社區設立集中信箱區，方便統壹配送各戶的郵件及包裹。透過這樣的方式，郵差不需要壹戶戶分發信件，也可減少郵政車輛的汽油開銷。此外，統壹配送可減少郵差工作時數及工作量，也能達到降低人事成本的優點。

根據美國郵政總局的資料，大約三十億的年度開銷是花費在信件配送項目上，這占了郵政總局最大比例的固定成本。若將費用攤提至總家戶數，送信到家門口，每戶需要花費353美元。將信件放置車道外的信箱，每戶平均花費224美元。而要是將信件統壹配送到社區信箱區，則能將費用降至160美元。另外壹個重要因素在於信件安全性。將各戶信件放置到所屬的加鎖信箱，比起隨意放置在家門口來得安全，可避免重要信件或是支票被偷取。

David Weekley Homes ，1976年成立於德克薩斯州的休斯頓市，是美國最大的私人房屋建築商。 Silver Ranch社區，位於美國德克薩斯州的凱蒂市，去往休斯頓市中心十分便捷，鄰近Katy ISD 學校 社區裏配備帶噴水池的六泳道泳池、網球場、操場和步行道，還有戶外燒烤蓬。 春湖（Spring Lake）聯排住宅社區，位於佛羅裏達州塞拉布雷遜，擁有現代化的便利設施、方便的地段 田園詩般的度假村式居住環境，如果您正在尋找維護成本較低的小鎮風格住宅的話，這裏是不錯的選擇 Creekside Park住宅區的Liberty Branch社區位於美國休斯敦北部的伍德蘭茲，緊鄰能源走廊北部 社區周邊環境別具特色，緊鄰溪畔公園鄉村中心，有適合全家人徒步的噴漆地面鄉村廣場、餐館、商店 諾娜湖（Lake Nona）社區，位於佛羅裏達州奧蘭多，景色優美，傳統建築風格與諾娜湖的美景相映成趣 該社區住宅為30英尺戶型，極易管理。擁有零售和餐飲區以及碼頭的鄉村中心，距未來的購物中心僅1英裏 西恩納平原（Sienna Planation），占地10,000英畝，位於美國密蘇裏市和舒格蘭之間的本德堡縣 社區提供度假村式的便利設施，包括兩個水上公園、泳池、健身中心以及綿延數英裏的步道和公園等

基於以上原因，郵政總局要求建商統壹設置信箱區，建商則將信箱區的費用轉嫁到屋主身上。美國社區信箱區外觀類似小報攤，上面設有遮雨棚，信箱數量則在12-16不等，此外，也需要額外設置大型收納櫃，以利配送大件包裹。壹般而言，壹個大型信箱花費可能超過壹千美元，取決於尺寸及設計。除此之外，因應各地不同氣候，信箱區也會加設屋頂或是照明設備，有的信箱區甚至看起來像個小公車站! 部分建商還會特別設計信箱區，使它與整個社區融為壹體，但所有改裝​​費用，都會直接反應到房價上。

集中信箱區在連排別墅(由數棟小於三層的單戶別墅並聯組成)社區內相當常見，但建商仍會試圖與郵政部門溝通，借此方便住戶及節省開銷。然而，真正的轉捩點在2012年，在網路及其他私營郵遞服務競爭下，郵政總局預算更為緊縮，因此修改了營運策略要求所有新建案都需要設立集中信箱區，不管社區幅員有多廣大，都必須配合此規定。

各州的建商及開發商對此規定都相當苦惱，其中俄勒岡州就從起初的抗拒到進而接受，但像是北卡羅萊納州及佛羅裏達州則持續抱持著抗拒的態度。較為偏僻空曠的住宅區，也仍舊保持著信件投遞到家門口的習慣。

北卡羅萊納州建商協會副總裁提姆。明頓解釋，因為郵政總局並未及時通知當地建商及相關機構已終止個別住戶投遞服務。另壹方面，部分建商雖然已接收買家訂單，但在房市好轉之前並不會進行工程。針對以上狀況，郵政總局的新規定就產生了適用性的疑慮。

因此，部分進行中建案，在建造過程中，才臨時接到需要加裝集中信箱區的規定。然而，初期社區規劃中並沒有任何多余空間來設置信箱區。最後的折衷方案是郵局將信件送至社區管理中心，再由管理中心代為配送信件。明頓也說明，許多建商因為新規定而增加了六至七萬的建造費用，這都是壹開始不包含在建造成本裏的額外支出。 「我替建商和住戶感到可惜，這項規定打亂他們原先設定好的計畫。」

根據郵政總局委托蓋洛普調查，統計結果也再再顯示出住戶對於家戶投遞或是至少投遞至車道前信箱的規定仍舊相當死忠，盡管需要額外的費用，他們也寧願維持現狀。這樣的反彈狀況甚至吸引了CNN報導。除了方便性問題，許多民眾還是不信任集體投遞郵件的安全性，盡管郵局再三保證。更別提在寒冬中，他們必須大老遠地繞到信箱區去取件，有時甚至發現郵局因氣候因素暫停服務。習慣家戶投遞的民眾也認為在信箱區整理及篩選信件，根本沒有隱私可言。

個別住戶面對這項新規定無從反抗，就算透過社區管理委員會也無法表達訴求。只有建商有能力出面解決，代表住戶與當地郵局協調。地方的郵政局長被授權可自行決定是否進行家戶投遞，但根據北卡羅萊納州建商抗爭的結果，顯示出協調根本沒用。就連北卡市民聯盟也無法與郵政機關溝通，市民聯盟發言人表示:「郵政機關根本沒有要跟當地社區合作的意思。」全美建商協會針對此狀況也替會員們準備了指導方針，提供不同證據及說辭希望能幫助會員與當地郵局溝通。

反對此規定的人，也提出了以下數個爭議點。第壹，郵局規定中提及: 集中信箱區必須在住戶居住地壹個街區以內。但即使是短距離，對於老年人或行不方便的殘疾人士仍是壹大考驗。第二，集中信箱區縱使有上鎖，但仍舊無法保障信件安全及隱私。數年前，加州曾發生小偷撬開整個社區的信箱，取走稅務相關文件，借此進行退稅詐騙。第三，社區為了因應安全問題，統壹由住戶管理委員會自行決定，是否加裝額外保護設備來確保信件安全。但並非每個社區都會有自治委員會。這點出最重要的問題: 信件安全及隱私需要由誰來負責? 第四，住戶壹旦遺失了信箱鑰匙，必須自行更換信箱鎖，並非郵局負責。如果住戶沒有備份鑰匙，則只能將整副鎖具更換，而來路不明的鎖匠，更是潛在危機。

盡管爭議不斷，目前集中信箱區在各州仍是強制施行的規定。因此，下回購屋前，記得問清楚信箱位置、社區是否加收信件配送費用以及信箱損壞時的處理方式。

【查看這篇文章的英文原文，請點擊這裏】

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建商通常在裝修中或裝修完成後會與屋主訂定日期，進行工程進度查驗。以下詳細介紹各階段工程查驗的註意事項。

當簽訂合約，並決定主要地板，櫥櫃及相關設備後，下壹步就是正式施工。身為屋主，妳會興奮地想要了解工程進度，但考量安全因素，屋主並不能無限制且任意地進出施工現場。

實際上檢查頻率會依據不同建商而有所差別。壹般在美國買屋裝潢，會有兩個檢查時間點。第壹個是在房屋主架構及水電配置初步完成後，安裝墻內隔熱層之前，第二則是房子正式完工後。

Toll Brothers，美國豪宅建築商®，已在美國19個州超過50個房產市場的最佳地段建造了眾多豪華樓盤。 Enclave社區，坐落於 Yorba Linda 山上，總占地約 4,500-6,000 平方英尺，房屋選址寬敞，高端奢華。 Enclave社區距離主要高速公路、迪士尼樂園、Brea 購物中心僅數分鐘，毗鄰美麗的山脈和沙灘。 波特牧場，位於 San Fernando 谷的山腰上，風景秀麗，鄰近新的 K-8 社區學校。 每壹塊波特牧場周邊，都有自己的特色， 進入大門後更顯私密。波特牧場倡導壹種休閑之上的高質量生活 Marbella Collection 社區，距離著名加州 Irvine Laguna 海灘僅數分鐘，提供優質校區、公園和開放區域 提供了 5 種獨特別墅設計，融合寬大入口，可容納 3-4 輛車的車庫，優雅的加州風房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社區，坐落於南 Santa Susana 群山中，是獨壹無二的、有柵欄警衛系統的高檔住宅小區 Canyon Oaks 鬧中取靜，業主們將會享受到郊區安靜恬淡的舒適氛圍，靠近娛樂休閑場所和就業中心 The Crossings，靠近貝克牧場，毗鄰度假式設施，包括 Vista 遊泳俱樂部、Promenade 公園 The Crossings 是在便利與舒適之間達到了完美的平衡，利用整體規劃的便利設施，精心設計的獨棟別墅

初次查驗

亞利桑那州Maracay Homes的工程經理詹姆斯·安德伍說明: 「大部分施工廠商都會進行初次查驗，但有些廠商交由屋主決定是否進行初次查驗。」

初次查驗時，工地經理會帶著屋主檢查所有合約上詳列的施工項目，並詳細解釋水電配置，壹切確認無誤後，才會再開始裝設隔熱墊並將墻面封死。 「這提供承包廠商壹個機會來向屋主詳細解釋各項配置及相對應的功能。最重要的是確定所有內裝工程都已經到位。壹旦封住墻面，要再進行內部配置就會非常麻煩。」

初次查驗通常耗時壹個半小時，查驗項目包括: 冷暖氣系統、散熱及水電瓦斯等等。有些屋主也會要求檢查網路、電話及其他影音設備依照合約規定配置在正確位置。最重要的是，施工經理會跟屋主詳細說明保固、服務流程及維修等規則。

為方便雙方交涉，安德伍建議屋主攜帶以下文件:

• 建商售後服務的說明書
• 工程合約
• 建商提供之裝潢設備選擇清單
• 網路及電話線路配置圖
• 裝潢升級清單 (非必須)
• 戶外造景及遊泳池規劃(非必須)

完工查驗

安德伍稱之為「新家導覽」，通常需要花上二至三小時。壹般時間點會在新屋完工後或是正式交屋之前。

新屋導覽不僅僅只是確認達成合約上涵蓋項目，更包括實際示範如何使用屋內設施。工程經理會告訴屋主如何使用冷暖氣系統、廚房設備、如何處理跳電或是管線問題。此外，屋主也需要詳細檢查地板、門窗、流理臺表面是否有刮痕。安德伍提醒屋主不要忽略任何小刮痕，因為壹旦交屋之後，此類不影響居住功能的項目，不涵蓋在保固裏。若有任何疑義，需以紙筆詳列並註明解決方案。

「完工查驗是屋主保護自身權益的關鍵，壹旦雙方簽名同意完工後，任何非功能性的損傷，都不能歸咎於建商施工不當或是意外造成。」除了地板，地毯磁磚、櫥櫃開關、以及浴室蓮蓬頭都是需要註意的地方。另外，也不要忘了走出屋外檢查屋頂、走道及車道。若是合約中包含了庭院造景，要額外檢查是否有枯死的植物，並請廠商立即處理。

新屋導覽時，屋主會獲得許多相關文件，其中包含了緊急聯絡電話，若是在晚上或是假日水電管線出現問題，要聯絡那些廠商來處理。此外，屋主也會拿到所有內部設備使用及保固的文件。過程中必定會覺得頭昏眼花，因此不要單純仰賴記憶，詳記筆記以備未來不時之需。

通常施工廠商會盡量在交屋及屋主入昔之前完成所有合約項目，偶爾會有部分項目因為非人為因素而延遲，針對這種情況，廠商會與屋主再進行另壹次簡短查驗。由於時間較短，屋主若有任何疑問壹定要即時反應，將小問題處理好，避免未來損傷擴大需要花費更多金額。施工廠商為了保護商譽，也都會願意配合即時處裏。

最終查驗

Maracay Homes會進行壹至兩次的最終查驗，此時段是用來確認在交屋查驗中未通過的項目。安德伍: 「以Maracay Homes來說，最終查驗會落在交屋查驗的三到四個工作天之後，我們會在這段期間之內改進屋主不滿意的項目。」

壹般施工廠商及建商都希望在屋主遷入之前完成所有施工及改進項目，因為空屋施工起來較容易。但針對庭院造景，施工廠商可能就會避開冬天，等到天氣回暖再補強。

在最終查驗時，屋主需要在合約上簽名確認個項目都完成。若真的有無法即時施工的項目，會被轉往建商的保固服務部門，另外再安排時間處理。

此外，建商有個不成文規定是在屋主入住的壹年後進行年度復查。通常是進行必要檢查或是進行非緊急項目的修理。較常見的項目是天花板油漆的凸起及剝落，主要成因跟墻壁內的隔熱層有關，通常在入住壹段時間後才會逐漸發生。

雖然顧客在最終查驗時確認各合約項目是相當重要的，但其實這也是壹個慶祝入住的場合。安德伍通常會在屋內布置歡迎布條，全體施工團隊會給屋主壹個驚喜，並送上房屋鑰匙及禮物籃。

房屋查驗教戰守則

應該做:

• 提前列出檢查清單和關於保固及維修的問題
• 在查驗當天排除其他行程，確認有足夠時間進行詳細檢查
• 攜帶紙筆相機來協助記錄建檔
• 攜帶相關文件合約
• 將車停在街邊，尤其是房子尚未完工之前不要任意停在車道或車庫
• 配戴施工安全帽以策安全
• 充分與施工廠商溝通未完工項目及訂定完成時間，最好能將項目詳列雙方簽名以示同意

不應該做:

• 施工廠商時間表排得很密集，遲到會壓縮自身檢查時間
• 不要帶小孩寵物或是其他親朋好友，避免影響工程檢查
• 草草檢查。任何項目都應該仔細檢查
• 害羞不敢提問或要求廠商，認為問題可以日後再解決

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