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日本兩大商業街“武藏小山”和“戶越銀座”貴在哪裏？｜居外專欄

根據目前最新統計，僅東京就有2000多個購物街。其中，有兩條主要的商業街在中原街道上彼此相鄰，一條是全長超過800米的“武藏小山Palm商業街”，另一條是全長1.3千米的“戶越銀座商店街”。每天這兩條街都擠滿許多游人，可以在兩條購物街中穿梭、漫步。

連接著大型商店街的武藏小山和戶越銀座，因為方便宜居而受到廣泛年齡層的人們熟知及喜愛。如此受歡迎的商店街“武藏小山”和“戶越銀座”有哪些特店呢？我們不妨換一個角度，以投資的眼光來看，並對其地價進行一下數據分析。

武藏小山拱廊商店街

武藏小山商店街橫跨東京都目黑區和品川區，因為車站前的再開發項目也越來越受歡迎。從地鐵武藏小山站出來1分鐘即可到達武藏小山Palm商店街，其拱頂起碼有800米。即使在下雨天和陽光強烈的日子裡，也可以不帶雨傘盡情逛街。這裡幾乎沒有買不到的東西。

盡管是彌漫著懷舊氛圍的商店街，但是在東京都內最長的800m的拱廊裡，排列著約250家各種各樣新舊相間的店鋪。另外商店街有著自制的信用卡和可以提供停車券的停車場，也是受歡迎的原因之一。

東京都最長戸越銀座商店街

戶越銀座商業街是日本屈指可數的商店街，座落在品川區，是東京都內最長的商店街，在各大媒體也是曝光度最高。這裡距離澀谷、新宿、池袋、羽田機場都很近，電車「戶越銀座」就位在商店街內，一下車就可以開始逛。整條街長約1.3公裡，林林總總大大小小的商店大約有400多家。不僅是當地居民經常光顧，也是游客們青睞的熱門景點。

戶越銀座是散布在日本全國各地的“XX銀座”的起源。戶越(Togoshi)的地名因越過江戶的村莊而得名，據說當時住在這個地方的人們叫”Togoe”。1923年的關東大震災後，把中央區銀座的瓦礫運送到這裡用作大街排水和下水道工事上，因此命名為”戶越銀座”。

戶越銀座除了商店街有名，溫泉也名聲在外。東京這條最長的商店街內，有一座歷史悠久的“錢湯”（日式澡堂）名為“戶越銀座溫泉”，是許多人來到這裡必訪之地。

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地價數據分析

對於高人氣的“武藏小山”和“戶越銀座”，那麼真正要購買房地產時的地價傾向是怎樣的呢?

關於武藏小山和戶越銀座的周邊地價，日本國土交通省7月公示的最新地價顯示，武藏小山的坪單價略高於戶越銀座。我們以最新流通的不動產信息為基礎再進行一下數據分析。

首先是在武藏小山，2019年8月末出售中的不動產件數為48件，平均坪單價為283萬日元。另一方面，戶越銀座售出的不動產件數為24件，平均坪單價為285萬日元。這個差值可以說在武藏小山周邊流通的不動產數量更多。

為了進一步觀察其傾向，我們將條件縮小到步行10分鐘以內。其結果顯示：

武藏小山不動產數量是16件，平均坪單價是309日元，平均價格是5890日元，平均土地面積是66㎡。另一方面，戸越銀座不動產數量是20件，平均坪單價是264日元，平均價格是5567日元，平均土地面積是73㎡，武藏小山的車站附近房子的坪單價高達45萬日元左右。這樣看來，兩邊流通的不動產數量相差不多，武藏小山的坪單價略高一籌。

“武藏小山”“戶越銀座”都是有各自特點的商業街，而且地價的傾向也有所不同。武藏小山是通過再開發得到進一步發展而引人注目的街道，戶越銀座是積極進行電線地下化和有活力街道建設等獲得很高的話題度，這些都是被今後可以期待的有發展前景的街道。

如果去日本，一定要去一次這兩個商業街，享受一下一街之隔的兩方天地，你一定會發現這不僅僅是商業街，也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅區，更是上班族必經之路，來這裡絕對可以感受當地生活的氛圍。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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日本房產持有多久合適？｜居外專欄

對於多數海外投資者來說，選擇購置日本房產的原因都是出於以下幾點：對日本房地產市場房價、房租多年來“穩中有升”趨勢的看好，對日本房屋永久產權的青睞以及對日元避險屬性的認可。

在如願持有日本房產之後，這些海外投資家們的確獲得了長期穩定的房租收益，也就是“收入收益”。

房地產投資收益大致可以分為“收入收益”和“資本收益”，即租金增加和資本增值。

收入收益是指從每月的房租收入中獲得的利益。需要注意的是，將房租收入中扣除修繕費、管理費、托管費等費用，最終能真正進入房東口袋的錢才算實際的現金流部分。

與此相對，資本收益指的是出售房產所獲得的出售利潤，也就是通過房屋增值部分帶來的收益。

但畢竟多數投資人將來沒有在日本長期居住和生活的打算，所以在持有海外房產達到一定年限之後，人們也會考慮將房產售出，賺取一點“出售利潤”，再通過這筆資產，更換購置一套更好的日本房產。

因此，房地產投資的終點站可以算在房產的售出階段。房產能否以我們期望的高價順利售出，決定著我們房地產投資最終的成功與失敗。那麼，為了使我們的資產利潤最大化，不少投資人都非常關心的一個問題是：我手裡的房產是應該長期持有，還是應該一兩年之後及時賣掉呢？

誠然，短期來看，日本的房地產一般不被算作高收益資產，更相當於是一筆穩定的收益資產。想在日本“炒房”的效果肯定會令大家失望，但日本的房地產雖然不能像股票投資那樣追求高回報高收益，相對的，日本房地產市場多年來價格穩中有升，一瞬間下跌的可能性幾乎為零，可以說是穩健型投資的首選。

投資不動產可以降低通貨膨脹的風險，因為現金其價值會因通貨膨脹而下降，反觀目前日本東京不動產價格穩中有升，如果我們長期持有一套甚至多套日本房產，就算當初無法以最低的價格買入，後期我們依然能夠獲得長期且穩定的現金流收益，為我們帶來更多的被動收入。資本的保值增值也能為我們提供更多淨資產，便於以後擴大投資組合，升級海外投資資產配置。

所以，每當有人問起：“我買日本房產是以投資為目的的，那我應該什麼時候賣出才最掙錢呢？”，通常的回答是：長期持有是購買日本房產的最好策略之一，建議大家最少也要持有5年的日本房產。

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提出最少5年的這個時間節點是源於持有日本房產期限的時間長短對我們將來想要出售房地產時所支付的稅費相關：擁有權限在5年以內和超過5年的增值稅稅率不同。5年內，增值部分的稅率是 30%；5年及以上稅率為15%。（增值部分可抵扣）。

例如：王先生購買的1000萬日元的東京房產，5年後以1200萬日元賣出。
增值部分試算：1200萬日元-1000萬日元-150萬日元（預計可抵扣金額）=50萬日元
增值稅試算：50日元*15%=7.5萬日元

因此，通過稅費變動情況來決定什麼時候出售房地產，無疑可以為我們節省一筆開支。

此外，也建議大家在最終想要出售房地產時不必一味追求“賤買貴賣”，只要出售價格達到了自己預期的目的，能維持基本的盈利，就可以算是成功的投資了。

再結合房租收入、房產本身的建築年限、房屋本身的折舊率情況來看，假設我們以一千萬日元的價格購置了一套日本房產，五年十年後，就算我們是以低於一千萬日元的價格出售了這套房產，仍然可以算作盈利。簡而言之，只要能達到盈利目的出售房產，就是劃算的。

具體情況都需要具體分析，營銷無定式，市場難定性，建議大家在房產買賣前多咨詢專業人士的意見，了解最新的市場動向，及時升級自己的海外資產配置。

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馬來西亞房市供過於求放寬購房門檻吸引中國買家出手

翻譯引述《南華早報》10月30日的報導，馬來西亞正試圖通過吸引外國買家來購買其未售出的房屋庫存，進而避免房市危機。其瞄准的目標為富裕的中國大陸居民，以及擁有快速通道居留簽證的中國香港居民。

馬來西亞政府已經把海外買家購買住宅物業的價格門檻從100萬林吉特（合169萬元人民幣）下調至60萬林吉特（合101萬元人民幣）。這項較為寬松的政策將從2020年1月起開始實施，並持續12個月。

馬來西亞首都吉隆坡。中國投資者已成為馬來西亞住宅規模最大的外國買家群體。照片來源：Wikimedia Commons

馬來西亞財政部發布的數據顯示，截至今年第一季度末，馬來西亞未售出的房地產數量已激增至54078套。這些房地產的總價值高達372億林吉特，其中大部分為住宅。由於過度建設、需求不匹配和貨幣貶值，相比2015年未售出物業數量僅為16576套（價值85億林吉特）的情形，房地產積壓的問題已經變得十分嚴重。

馬來西亞新出台的政策可能會刺激中國香港和中國大陸投資者的需求，而且由於貨幣貶值使其資產價格有所降低，中國大陸投資者已將馬來西亞視為首選投資目的地之一。華裔在馬來西亞人口中所占的比例高達四分之一，而來自中國大陸和香港的投資者已經成為了規模最大的馬來西亞住宅買家群體。分析人士表示，這種趨勢可能會持續下去。

“新的價格門檻使之前被排除在外的4000套公寓被劃入了可出售物業的範圍，購房者的選擇余地因此而擴大了，”IQI Global的首席執行官卡西夫·安薩裡（Kashif Ansari）說道。IQI Global在馬來西亞有2000多位代理。他還補充，鑒於新政策的實施時間只有2020年一整年，“買家應該會感受到必須把握這次機會的緊迫感”。

Yoo和凱賓斯基（Kempinski）的“8康麗（8 Conlay）”等名牌項目的住宅售價為每平方英尺792美元，遠低於曼谷的98 Wireless（單價為2061美元），新加坡的麗思卡爾頓公寓（單價為2511美元），還有香港的Yoo Residence（單價為4376美元）。

在此開發項目的所有買家當中，外國買家占了75%，其中有一半來自中國香港和中國大陸的一線城市。

“自從8康麗面世以來，中國香港的買家一直對它頗有興趣，”8康麗項目開發商KSK Land公司執行董事柯盈妃（Joanne Kua）說道。

吉隆坡凱賓斯基“8康麗（8 Conlay）”項目，位於KLCC康麗路8號，占地面積3.95英畝。耗資13億美元，由三座大廈組成的綜合建築群，包含零售商鋪，服務式住宅和五星級酒店。1臥1衛房型現正在居外網上約售¥380萬。點擊了解更多項目詳情

房地產門戶網站居外網表示，在最受中國大陸買家歡迎的置業目的地榜單上，馬來西亞位居第五。在過去五個季度裡，中國買家對馬來西亞物業的咨詢量翻了一番。2018年，中國大陸買家購買了價值23億美元的馬來西亞房地產，其中包括75%的住宅。

此外，馬來西亞和美國一樣，都是中國香港投資者購買國際物業時首選的國家。其原因之一在於：自2014年以來，林吉特兌美元的彙率已經降低了16%。

“這是一個以低價購入房地產的機會。這樣大的貶值幅度相當於香港買家在購買一套標價25萬美元的住宅時可以省下2萬美元，”居外網執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說道。

另一個推動因素是馬來西亞第二家園（MM2H）計劃。它可以為非馬來西亞籍人士提供為期10年的可續簽簽證，以便讓外國人長居馬來西亞。根據當前的方案，這類簽證的持有者可以購買價格超過100萬林吉特的住宅。

延伸閱讀：【100萬起售！馬來西亞大幅降低海外買家購房門檻，還為中資FDI開設特殊通道】

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英文原文：南華早報
責編：Zoe Chan

一應俱全的“巴西農家樂”，無限商機，盡在薩巴拉｜居外精選

說起旅游業的發達程度，巴西這個南美大國可排的到世界前列，神秘廣闊的熱帶雨林、熱情似火的巴西女郎、民族特色的桑巴舞蹈、享譽全球的足球氛圍等等一系列因素，都是能吸引游客們的原因。

據巴西政府網站於2018年5月報道，巴西旅游部長維尼修斯·魯梅爾茲表示，為促進國內經濟增長，巴西政府希望能吸引更多游客，2018年將游客數量由4000萬人增加到1億人次。

如此多的流動人口，勢必會帶來非常多的商機，如果能合時宜地拿下一些高品質的地產，打造成一間別具特色的“巴西農家樂”，不失為一個高質量的投資選擇。

像裡約熱內盧、聖保羅、薩爾瓦多這些大一些的城市，房價其實早已經過了一波上漲，我們不妨把眼光投向同樣適宜旅行，但入手門檻更低的城市，比如米納斯吉拉斯州（Minas Gerais，簡稱米納斯州）的薩巴拉（Sabara）。

米納斯州是全巴西人口第二多的州，薩巴拉市因為在1711年被發現了金礦吸引了大量勞工，自然而然就建立起來了城市。當時葡萄牙殖民者從東方殖民地掠奪大量財富，整個葡萄牙帝國受到澳門等東方文化影響較大，在美洲的新大陸殖民地興起“中國風”，因此如今走在薩巴拉的街道都經常能看到東方風格的建築。這種融合中巴文化的難得機遇，對很多旅客都極具吸引力。

目前，正是在薩巴拉有一個農家樂的絕佳投資機會，只要經營得當，創造大量收入是非常容易的。

首先我們來看一下這處房產的建築風格。這是一處占地4082.5平方米的磚石結構建築，建築面積780平方米，車位配比充足一共達到了30個。

住房情況方面，在住宅區域設有8座2居室公寓（帶有接待室/地下室），而泳池區、Block Vale區、Orchard區、Pinheiros區則分別設有5、6、4、5處公寓，當然，所有公寓都配有帶天窗的平板電視、冰箱酒吧、吊扇和對講機，這些配置可以保障生活的便利與現代。

每間公寓的活動大廳配有太陽能供暖或者電力/燃木供暖，而可供暖廚房、餐廳、儲物室的存在則是意外驚喜，在這裡居住每日都是溫暖的。公寓加裝的帶遮蓋系統的可加熱水池（50立方米），為生活用水做好後勤輸出。

鋪設了瓷磚的游泳池達100立方米，自帶淋浴間和花園，游泳完衝個澡再去花園間散個步，理想生活就是這麼愜意。

在娛樂生活方面，和國內農家樂一樣設有DIY廚房、游戲室、酒吧等，而國內少有的桑拿室、草地球場（可為足球、排球、板球提供活動場地）這裡也一應俱全，甚至高空滑索這類游樂場才有的項目在這裡也可以體驗。

生活便利性方面，這間農家樂配備了伊柏拉特無線電通信系統，可以用於電話和互聯網，而房產搭載的PABX衛星/有線電視系統，可以同時控制15個安全攝像頭以及對講機、電子門，可以說是全方位保障了生活的安全性。

再來看看其他的細節吧：

1號農場馬廄配有冰箱、奶酪制造設備和機械擠奶設備，這裡可以成為游客們自己體驗奶酪制作的一個熱門項目；
倉庫區設有住宿區、工作間、放置家具的庫房、以及放置器械設備庫房（有干草）、瞭望台（未使用），所有的設備的收納、更換都可以十分有序；
住宿聯合區設有4間臥室，並配有廚房、客廳以及浴室，而入口處的住宅設有2間臥室，客廳、廚房和浴室，超大的利用率保障投資回報率更高；
既然是農家樂，土地的面積當然十分遼闊，耕作用地和土地改善區占地79公頃，其中約15公頃用於牧場建設，5公頃河岸森林待改良（可增添建築物、花園、樹木、果園、果園和草地），其余的則在原始森林中，住戶可以在這裡體驗自己經營莊園的快感；
帶閘門的混凝土壩與混凝土橋自流井流量達1萬升/小時，泵流量則為2千升/小時+標准5千伏安；
多樣化水箱存儲容量約10萬升；2個電能標准（25安和5千伏安）25千伏安的柴油應急發電機，這意味著在這裡居住永遠不會斷水、斷電，客人的用戶體驗完全被照顧到。

總的來說，這樣配套齊全、細致入微的農家樂配套住宅，是屬於非常少見的優質房產，畢竟買下便能馬上收回資金是顯而易見的，要知道巴西最不缺的就是游客。目前的業主有另外的投資安排，因此這處農家樂便空了出來。想要了解更多詳情，可以點擊：https://www.juwai.com/47337123.htm，或致電居外服務熱線400 041 7515，你一定會更加喜歡這裡。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

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巴黎房價節節飆升買房潮仍洶湧！

巴黎房價雖然每平米仍然破紀錄地高漲，但買房需求量仍很強，令人會問：難道這就可證明市場價格並未過分高估嗎？

巴黎房價飆升但買家繼續蜂擁 RFI / Christophe Carmarans

作者：珍妮特

這只是時間的問題，法國20分鐘報紙指出，在巴黎今年9月，舊屋價格平均每平米為10200歐元，這也是房地產公證人九月份確認的一個像征性價格關卡。而這個價格，大巴黎地區房地產業者早在7月時就宣布了，世界報的報道最近也有同樣的說法。2018年3月至2019年5月，巴黎房價上漲了6.5%，7月份，買房貸款率停止在1.2%，這是根據CSA房貸觀察站指出的，就更長期來看，這些數據令人暈眩，10年期上漲了65%。

另外在外省也是如此，這種飆漲是否代表了房屋價格過度高估呢？在波爾多，房價強力上漲，達到每平米6000歐元後，接著每年夏季0.4%，原因在哪呢？一個房地產網站 meilleursagents.com指出：“因為市中心價格過高，結果導致地方購買力成了問題。但對於大部分的大都會來說，在分析過他們的上漲情形後，我們比較能放心。過去10年來，房價記錄的下降已足以抵消同期觀察到的房地產價格趨勢。”

在裡爾，你只需要3年時間就可以買房了，比租屋劃算，也就是比10年前快了兩倍的速度。

具體來說，一個中等收入者就可以以20年房貸方式買房，買一個月53平米的住房。

法國巴黎Alma-Marceau的頂級公寓，2臥3衛，面積164平方米，房價約¥2,943萬（點擊圖片查看居外房源詳情）

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在法國買房要注意什麼？

如果你要買房，事先得注意一些事項。根據法國房地產公證人高級委員會辦公室的成員勒貝樂公證人提供的建議是，首先定好你要的目標：你希望住哪裡？你要一個公寓或獨立房屋？面積大小？看看房價一般多少，因為房屋出售刊登啟事刊登的價格往往是希望購買的價格，而不是真正出售的價格。因此最好能上網查估計一下售價，或者拜訪你的房地產公證人，俾能獲得一個比較精確的資料。這些在你購房過程中必須透過的公證人，他們可以提醒你需要注意一些購房特別之處，例如：房屋未來是否有預定工程，未來需要繳納的共同屋主費用，是否有損害賠償保證。

接著，你需要估計預算，而且要加上房屋仲介公司費用、公證人費用、整修費用、居住稅及房屋稅，以及同一棟大樓共同屋主所需分擔的水電管理費等。如果你在銀行的債務超過房價的33%，銀行有權利不提供你買房借貸。同時也不要忘記詢問零利率貸款（PTZ）的可能性。

至於找購房可以在網上的房屋廣告，房地產公司及公證人事務所，然後，實地前往看房子。找到所要的房子後，需要要求石棉瓦檢查證明，檢查電力及天然氣等問題。如果購買的房子需要施工，最好能找一個房屋修理工人一起去查看，並估價。然後才進行買房協商，然後由房地產公司或公證人寫清楚購屋的條件，而且包括一些購屋的先決條件，以避免有不愉快的意外。

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來源：法國國際廣播電台
責編：Zoe Chan

大漲十年，德國房價還能堅挺多久？

居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。可是10月初的一項調查顯示，多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

撰文：吳將

2019年至今，德國房市的火熱程度依舊，而房價也仍在以可觀的速度上漲。

歐盟統計局10月初公布的數據顯示，2019年第二季度，德國房價環比上一季度上漲了2%，與上一年同期相比則上漲了5.2%，均高於歐元區平均值。

不過警告泡沫風險的聲音也越來越多，德國財政部國務秘書庫基斯（Jörg Kukies）近日就公開表示，將強烈關注房價上漲、私人家庭債務高企給金融系統帶來潛在的風險。

同時也有調查表明，機構投資者對德國房市的追捧熱潮已過，投資興趣出了明顯下滑，行業高管對於未來12個月的房價也信心不足。

抵押貸款利率接近0%

近年來德國平均房價一直保持著快速上漲。據德國媒體報道，2010年至今，德國住宅均價上漲了超過50%，其中柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福、杜塞爾多夫、科隆和斯圖加特等七大城市的價格早已翻倍。

首都柏林的房價增幅尤為驚人，據中國首席經濟學家論壇研究院（CCEF）研究的數據顯示，2008年至今，該市房價年化增長率達到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超過曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、倫敦（4.4%）等熱門城市，僅次於香港（10.6%）。

推動德國房價上漲的原因多種多樣，其中歐元區利率不斷下調及當地新建房屋速度跟不上市場需求無疑是核心因素之一。

2008年底，歐央行的再融資利率還是4.25%，此後便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期間，歐央行大規模購買政府債券使得收益率曲線跌至了低谷。今年8月，德國政府首次以負利率收益出售30年期的國債，依然獲得不少投資者的青睞。這也凸顯了在歐元區市場，安全資產是如此的短缺。

房地產抵押貸款利率與政府長期債券的息票利率息息相關，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在第一財經記者采訪時表示，近幾個月以來，在美國下調利率、歐洲央行繼續執行貨幣寬松政策、全球經濟預期低迷等大背景下，德國房貸利率也在不斷創造歷史新低。

孫楊稱：“甚至有客戶此前和銀行談好了利息，但在出來的貸款合同上，銀行竟然選擇主動降了10個基點利率。目前德國房貸10年的綁定利息大約為1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根據貸款比例高低以及貸款人資質等因素，各家銀行存在一定的調整空間。”

建築活動低迷則是德國房價持續上漲的另一個重要原因。

德國統計局數據顯示，2018年德國同比新增的住宅許可數量僅0.2%，而新屋落成量（約28.7萬套）同比也只上升了0.9%，明顯跟不上人口及外來移民的增速。德國建築工業總會會長鮑爾（Thomas Bauer）表示，從中期來看，德國每年需要建造約40萬套公寓，才夠填補市場的供需空缺。

德國經濟研究所（DIW）認為，聯邦政府的移民政策以及隨之而來的經濟適用房短缺，支撐了德國房價的上漲。如果歐元區的利率環境長期保持當前水平，或者抵押貸款利率在名義上跌至零以下（如丹麥），那麼未來德國房地產的市場需求仍然巨大。

機構興趣已開始消退

盡管到目前為止，推動德國房價上漲的重要利好因素並未出現明顯逆轉的跡像，但隨著房價高企，同時德國經濟卻十分不景氣的背景下——今年前兩個季度，德國GDP增速僅為0.4%和-0.1%，處於衰退邊緣，不少房地產行業高管和機構投資者對德國房市的信心也不再想以前那麼堅定。

德國環球投資公司（Universal-Investment）10月初的一項調查顯示，機構投資者計劃繼續在德國投資房產的比例為54%，同比下降了16.2%；相反對北美和亞太地區的投資興趣出現了觸底反彈。多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

無獨有偶，德國經濟研究局9月底一項針對房地產行業高管的調查顯示，高管們對未來12個月房價的期望指數為-9，與上一個季度相比下跌了18.5；也就是說，超過半數高管對未來一年的房價缺乏信心。

財政部國務秘書庫基斯近日在柏林一場房地產行業聚會上表示，金融市場穩定委員會將高度關注近年來過熱的房地產市場所帶來的風險。他特別指出，私人家庭融資額與GDP之間的差距已連續21個季度在增加，盡管如果和其他國家進行橫向比較，德國私人家庭債務仍處於中等水平，“沒有恐慌的理由，但我們必須謹慎以待”，庫基斯稱。

房地產融資經紀人克萊恩（Dr. Klein）稱，德國人的平均購房貸款金額一直在創新高，2018年9月時，平均貸款額為22.8萬歐元，但今年9月已經達到了25.9萬歐元；同時抵押貸款融資比率也從去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德國經濟研究所的房地產經濟學家亨格（Ralph Henger）表示，德國房地產行業已“處於繁榮的盡頭”，一項由他主編的房地產指數已連續三個季度出現了下跌。

德國聯邦銀行（Bundesbank）曾多次警告，德國大城市的房價高估了15％至30％，而據房地產咨詢公司Empirica研究，在七個最大的城市中，高估程度甚至達到了37％。

德國統計局最新報告顯示，德國一半以上家庭支付的房租，已超過其家庭淨收入的三分之一。由於近年來德國房租大幅上漲，屢次引發民眾上街抗議。柏林市政府上周已做出決定，禁止房東未來5年內漲房租，並給房租設定了上限。盡管柏林政府的做法未必會被德國其他城市效仿，但也不得不引起房產投資者的警惕，畢竟房租與房價緊密相關。

中國海外房產投資者熱門目的地之一

據戴德梁行、CCEF研究的數據顯示，德國是2018年中國居民境外房地產投資第十大目的地，在歐洲地區僅次於葡萄牙和意大利。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，中國買家對德國房產的興趣過去幾年一直呈上升趨勢，在2018年第三季度達到了頂峰。居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。

德國法蘭克福2臥公寓，建築面積78平方米，房價約¥446萬（點擊圖片查看房源詳情）

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居外網提供的數據顯示，對於德國房產，中國買家最感興趣的房價區間在25萬到50萬美元之間，約占29%；首選購房目的地為前5名依次為柏林、法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫和漢堡。

奇米爾稱，2019年以來，德國詢盤量上升速度有所放緩。今年上半年的詢盤量與去年同期相比上漲了23%，但第三季度同比卻下降43%。預計今年中國買家的德國詢盤量會稍低於去年。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

行業巨頭暢談菲律賓房產投資前景

相比以往，近兩年的海外房產投資市場呈現出新特點：東南亞國家紛紛進入國內買家的視野，除了大家耳熟能詳的泰國，菲律賓也開始成為大家的投資目標，而香港邦外集團（Bonwai Group）作為國內首批海外房產投資企業，早已深耕菲律賓市場多年，並已發展集海外置業、物業管理、商業投資等多業態為一體的綜合性產業集團公司。在邦外集團在香港設立首個菲律賓展廳之際，居外網對邦外集團展開對話，了解他們眼中的香港買家和菲律賓房產市場的後續發展。（Q：居外網；A：邦外集團）

Q：請問邦外在中國香港新設展示中心，是基於哪些考慮？預計來自香港的買家增加嗎，是否有相關的數據？

A：邦外在香港設置展示中心，一方面是看重香港作為國際大都市的市場地位，一方面是認為香港籍買家會認同菲律賓房產的投資價值。從邦外近期的項目成交量來看，香港籍買家占比達20%，呈現出大幅增長情況。

Q：根據你們的觀察，香港買家到菲律賓購房的主要需求有哪些，投資，養老？

A：香港買家對菲律賓房產需求是多樣的，首先是認同菲律賓房產的投資價值，這是最基礎的。在這個基礎之上，才延伸出其他需求。在我們看來，認同菲律賓養老的香港買家不少，菲律賓作為知名的養老勝地，物價低廉，香港人退休後在菲律賓可以享受到非常不錯的生活。

也有部分買家主要考慮移民，一是菲律賓移民門檻低5萬美金即可，二是菲律賓也是一個機會之地。因此吸引了不少港人移民。

開幕現場，邦外集團高管為現場來賓分享菲律賓置業指南並對項目進行詳細介紹，現場氛圍相當火熱。

Q：香港買家到菲律賓購房主要集中在哪個區域？

A：香港人以及大部分海外買家主要集中在帕賽（Passay）博彩區。這個區域也是過去幾年最熱的區域，因此也特別容易獲得海外投資客的關注。但更多的機會會在一些未被過度關注的地區，如Ortigas地區。

Q：過去一年，菲律賓市場發展得怎樣？

A：過去一年，是中菲關系邁入新階段的一年，兩國在各個領域的交流合作持續升溫，隨著菲律賓人口和經濟的雙重增長，越來越多的投資者湧入菲律賓房產市場，“一帶一路”的政策紅利有著很大的溢出效應。

而且，隨著杜特爾特“大建特建”計劃開展，菲律賓步入“基建的黃金時代”，不計其數的道路、橋梁、鐵路，和機場將在未來幾年完工。同時，2019年菲律賓房地產市場的辦公，住宅，零售和酒店業呈上升趨勢，辦公室出租率達72%，零售業租金呈正向增長，旅游業保持了積極的發展軌跡。

Q：看好菲律賓馬尼拉哪些城市板塊？

A：綜合多方面的考察和調研，我們認為Ortigas東北沿地鐵區域正是投資的不二選擇。目前的馬卡蒂和BGC開發程度已經非常成熟，中心城區的土地已不能滿足開發商，所以大量溢出的人口、資金、企業正流向Ortigas所在的東北部。

相比市區，Ortigas儲備了大量待開發的土地資源，片區的房價也相對較低，還有很大的增值空間，也正因此，吸引了大量開發商來搶占布局開發項目。

未來這裡將是馬尼拉地鐵的首通站點，預計2022年正式投入運營。屆時“地鐵盤”一定是馬尼拉甚至整個菲律賓炙手火熱的搶投項目。

除了Ortigas，馬尼拉的Malate也是不可忽視的重要版塊，Malate作為老馬尼拉發展最成熟的城市，目前已有陸陸續續的翻新項目正在改建，在喬布斯國際公寓對面的菲律賓國家體育中心，政府正計劃翻新重建，建成後將成為菲律賓最大的國家體育館。

距離喬布斯國際公寓700米距離的馬尼拉灣，正在施工建設一項填海工程項目，占地378公頃，預計2年內完工。這個項目規模宏大，未來將產生巨大的經濟效益，創造無數就業機會，同時對旅游、房地產和服務業的發展具有不可估量的作用。

喬布斯國際公寓，馬尼拉市中心馬卡蒂珍稀現房，22平米精裝公寓，僅需¥55萬起。點擊查看房源詳情

所以，我們認為Malate和Ortigas的發展潛力同樣不可低估。有人說菲律賓就是二十年的中國，而馬尼拉就是十年前的上海。

不管從哪個角度考慮，菲律賓的投資潛力都非常巨大，背後的政府和國際資本的雙向推動，加上本地龐大的內需和良好的人口結構比例，菲律賓房地產的黃金期至少持續10年。

本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實力雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外看點：東京和大阪有6大條件吸引中國房產投資者

由於不可預測的政治事件和政府持續收緊的房地產行業監管措施，中國人已經對美國、加拿大和英國等傳統熱點地區感到了厭倦，並開始把日本視為一個理想的房地產投資目的地。

出於以下原因，人們在其他地點尋找分散投資的合理方式時發現，日本似乎是一個不錯的選擇。我們分析了促使中國買家前往以東京和大阪為首的日本城市購置物業的六大因素。

中國買家的東京和大阪房地產詢價量（2018年下半年至2019年上半年）

1. 中日經濟聯系有所加強

由於中美政府之間的貿易和地區安全衝突仍在持續，日本與中國的外交關系正在經歷一個不斷改善的過程。2019年G20大阪峰會閉幕之後，中日兩國承諾將改善雙方的關系，並達成多項貿易和投資協議，從而緩和長期存在的領土爭端和戰爭造成的歷史遺留問題。

這讓中國買家對日本看法變得更為積極。許多人想在明年夏季舉行的東京奧運會和2025年的大阪世博會之前進行投資，因為這兩場盛事會將使住宅房地產行業的收入持續增長，租金也會隨之上升。大阪還計劃於2024年開設第一家賭場。

2. 日本房價頗具吸引力

多年以外，中國置業者深受大城市高昂房價和狹小空間的影響。在他們眼裡，日本的房地產可以算得上物美價廉。1990年，日本房地產市場的泡沫破裂後，日本主要城市的房價也大幅下跌，富有的中國人因此可以輕易地買下日本的房地產。

房地產經紀公司萊坊（Knight Frank）的數據顯示，以上海或北京為例，100萬美元只能購買面積約為53平方米的優質住宅空間，而在東京，人們花100萬美元就可以購買大小至少為76平方米的住宅，其面積比上海和北京的住宅多40%。

2017年底，北京、上海和深圳的平均房價已高達中國人均全年可支配收入的46倍。在這樣的背景下，日本的房價對中國買家十分有吸引力。如此低廉的房價甚至促使某些中國投資者放棄了他們之前在其他國家的投資，轉而用這些資金在日本置業。還有一些人則認為，日本的公寓在形式上與獨立住宅非常相似，但比美國或加拿大的獨立住宅更容易管理。

此外，日本政府對跨國外籍置業者的限制也很少。中國海外置業者可以購買永久產權的房產，而不是由政府出租的土地。

東京都品川區上大崎2丁目3番新建項目，位於恵比壽站及目黑站之間，最高級街道與代官山相鄰。三站六線並用，可貫穿全東京，交便極其方便。
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3. 豐厚的回報

對中國買家來說，日本房地產豐厚的收益是一項重要的推動因素。中國公寓的租賃收益率僅為2.6%左右。居外網的數據顯示，日本房產的出租收益率可以達到近5%，遠高於中國的房產。

據日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）透露，去年，東京各區域房價的平均漲幅為7%至10%，而大阪的房價則上漲了12%。多位房地產分析師稱，明年房價可能會再上漲10%至20%。

日本統計機構沒有發布追蹤私人住宅投資（無論是外國人還是日本公民）的官方數據，但中國買家對東京和大阪普通住宅物業的需求似乎十分強勁。

居外網的數據顯示，從2018年下半年到今年上半年，中國買家對東京房地產的詢價量激增，其上漲幅度高達253%。去年的詢價量數據顯示，57.4%的中國置業者正在考慮購買價格在5萬至25萬美元之間的住宅，33.5%的置業者則對價格在25萬至50萬美元之間的房產比較感興趣。以投資為主要目的的置業者占了絕大多數，其次是那些打算購買房產用於自住的買家。盡管詢價可能無法轉化為實際的交易，但它們可以用作評估最終需求的有效指標。

此外，當地房地產經紀公司提供的數據表明，今年1月至3月期間，中國買家在大阪的房地產交易量較去年同期增長了15%至60%。

大阪OSAKA SUNSHINE TOWER是一棟全新的8層高、每層3個單位的高級住宅。單位面積約25平方米。物業位於大阪地標“道頓崛”一線商圈，更有巴士直通機場，是難得的優質住宅地段，為物業提供優質租客保證。
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4. 免簽政策

雖然外籍人士申請居留權的難度頗大，但日本政府已經降低了他國公民進入日本境內的難度。2017年，日本政府出台了中國公民多次入境簽證計劃。這類簽證的有效期為五年，而且允許持證人每次在該國停留長達90天，但每年停留的總時長不得超過180天。

此外，根據新的規定，可多次入境的短期商務簽證有效期最長可達10年，而過去只有5年。

對中國買家來說，能夠在限制較小的情況下前往鄰國日本是一個很大的優勢，因為這樣他們可以從中國大陸輕松地去到日本查看自己新購置的住宅，或者探望在日本留學的子女。

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5. 高等教育

作為對外開放全球戰略的一部分，日本計劃在2020年前迎來30萬名外國留學生。目前有大量的中國留學生已經湧入日本。日本文部科學省今年1月發布的一份報告顯示，目前在日本留學的海外學生大約有298980人。其中，亞洲國家的學生占了95%，而中國學生的比例為38.5%。

有越來越多的中國學生選擇到日本留學，因此中國家長們正計劃在日本購買第二住宅或公寓來安置他們在那裡留學的子女。

6. 宜居性

東京在經濟學人智庫（EIU）評比的世界十大宜居城市年度排名榜單上位列第七，因為人們普遍認為東京是一個便利、舒適而且令人興奮的城市。在不久的將來，即將開幕的奧運會和東京部分主要站點（尤其是澀谷）周邊的大規模再開發工程預計將進一步提升東京的排名。

大阪也躋身十大宜居城市之列，位居第四。如此出色的表現要歸功於大阪市健全的綜合基礎設施、低犯罪率和穩定的公共交通條件。

中國人非常欣賞日本的高品質生活、文化和教育，以及日本民眾彬彬有禮的態度，而這些優點都是促使人們在日本生活或投資的巨大動力。

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

居外調查：中國買家對迪拜詢盤下降15%

最新的阿聯酋房地產市場報告顯示，今年第三季度朱美拉湖塔（Jumeirah Lakes Towers）公寓價格較去年同期下降17.7%。（圖片：雷姆•穆罕默德/ The National）

據中東媒體The National報導，由於迪拜房地產存在供大於求的問題，當前市場預期仍然較為低迷，因此，2019年第三季度，中國買家對迪拜房地產市場的興趣下降。

居外網是一家向中國買家介紹海外房產的門戶網站，該網站數據顯示，本季度網站查詢量同比下降15.3%。該公司執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，買家的興趣仍保持在“健康”範圍內。

“盡管當前市場疲軟，但中國買家喜歡阿聯酋，也喜歡在該地區長期投資獲得豐厚利潤的故事。阿聯酋建造了適合中國買家口味的豪宅，其較為經濟的價格十分具有吸引力。”切米爾說道：“房地產開發行業加大了營銷力度，在香港和中國內地開拓市場，與中國內地的合作伙伴建立聯系，並且推出了中文版在線推廣網站。”

迪拜朱美拉棕櫚島奢華服務式公寓，面積95平方米，1臥2衛1車庫。房價約¥427萬，將於2019年第四季度完工。點擊查看房源詳情

近年來，迪拜的開發商重點打造面積較小、價格較為經濟的公寓單元，因此，當地房地產平均價格大幅下跌，而投資者對公寓供大於求的擔憂日益加劇。卡文迪什•馬克斯韋爾（Cavendish Maxwell）最新公布的阿聯酋迪拜房地產市場報告指出，2019年第三季度當地平均房價同比下降16.5%，別墅價格下跌了15%，公寓租金也下降了15%，別墅和聯排別墅租金價值下降了12%。

來自房產中介公司的數據顯示，2019年上半年，迪拜共有20978套新住宅竣工，另有38426套住宅工程進度超過85%，預計將在今年年底交付。

9月，迪拜政府宣布成立一個更高級別的房地產委員會，以更好地協調公眾和私營開發商之間的供求關系。

迪拜國土部門一直以中國買家為對像展開強大的攻勢，不僅在北京和深圳設立了代表處，還在中國定期舉行路演。

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奇米爾表示，當地城市裡中國留學生數量的增長，有助於刺激地產需求。

“今年到迪拜留學的外國學生總計3萬人，其中有大約3400名中國學生。中國學生數量的增加與中國客戶房地產購買量的增加之間存在直接聯系。中國家庭經常在孩子上學的地方買房。”

然而，有跡像表明，此時，潛在買家的態度變得較為慎重。

“我們可以回溯最終成交客戶的查詢數據。然而，我們無法報告有多少詢價最終成交。”

“鑒於目前的市場疲軟態勢，與兩年前相比，如今買家在完成交易前的詢盤次數，平均來說，應當更多。”

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來源：thenational.ae
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2019香港房價預計下降5%或以上

香港當前的政治危機和經濟的不確定性，幾乎讓任何人對中國特別行政區房地產市場的未來感到絕望。但居外網執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmie）認為，事情並不像看上去那麼嚴重。

希米爾先生說：“首先，這是有背景的。2018是香港住宅房地產市場繁榮的一年。這座城市再次獲得了“世界上最高估的房地產市場”的稱號，這是因為平均房價相對於平均收入來說太高了。

現在，2019年的房地產市場正在受到貿易戰和抗議活動的衝擊。成交數字在下降，房價已停止攀升，尋求置業的中國內地買家數量下降了20%。

二級市場成交大幅下滑，尤其是豪宅。至少有兩位富豪因為放棄購房而損失大筆預定金。一位買家放棄了60萬美元的定金，以退出購買，另一人放棄了255000美元。

從所有價格區間來看，住宅月成交量下降了21%。買主們坐以待斃。在居外網，我們相信買家仍然渴望購買。他們沒有因為失去興趣而退縮。相反，他們正等著看現階段的問題是否會帶來市場價格的下滑。

至於房價，香港住宅價格在2019年第一次下降。但根據萊坊的數據顯示，6月份的環比跌幅僅為0.8%。很少有分析師認為價格會大幅下跌。最負面的預測是價格將下跌10%，但多數分析師認為，最有可能出現個位數的跌幅。

事實上，人們的共識是，目前的市場放緩是短期的。我不會在這裡猜測香港危機的政治解決方案，但像許多人一樣，我相信會找到解決辦法。一旦危機過去，市場將開始復蘇。
這一預測是有據可查的。香港2014年發生抗議活動後，市場迅速反彈。

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進一步樂觀的原因之一是住房供應嚴重短缺，這是該市臭名昭著的負擔不起的原因。據估計，未來六年內，赤字總量約為3.8萬套。這為潛在的價格下跌提供了底線。

在經歷了10年的歷史性低利率之後，一些國家的消費者積累了前所未有的家庭債務。在一度謹慎的加拿大，消費者也熱衷於房屋淨值信貸和抵押貸款。這將家庭債務推高至GDP的100%以上。

相比之下，香港的消費者並沒有把債務推到同樣的水平。2018年底，香港的家庭債務占GDP的72%。

新聞報道顯示，香港政府將在未來12個月為公共住房提供更多的土地。這將導致市場私有住房的建設減少，從而有助於支撐價格。

總體而言，我們認為，抗議活動和經濟放緩將在未來12個月內抑制需求，並將降價幅度控制在5%左右。在低活動環境下，豪宅的價格應該保持相對穩定。

彭博社的Patrick Wong說：從長遠來看，最終的風險是香港將失去其作為國際金融重要樞紐的地位。在居外網，我們相信這不會發生。正如我在其他文章中所寫的，在中國或亞洲，沒有其他城市具有像香港這般與眾不同的因素。”

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