Category: Financial

今年4月，中馬兩國元首舉行雙邊會議之後，兩國關系再度升溫，在“一帶一路”的指引下經貿往來和各類投資正火熱進行中。事實上，除了開展“東海岸鐵路”類重大工程的國企外，以華為、阿裡巴巴、騰訊為代表的高科技巨頭也早已進入馬來西亞，深度參與當地開發或把吉隆坡作為東南亞區域總部來經營。事實上，還有大批個人投資者緊跟而來，跟隨居外網一起了解當地的投資和生活環境。

科技巨頭搶先布局馬來西亞

華為：2016年，中國通信設備巨頭華為在馬來西亞首都吉隆坡開設了地區總部，希望借助當地振興信息通信技術的有利政策來獲取新用戶。華為投入了1500萬令吉特（約2400萬人民幣）用於建設打造在吉隆坡塔曼·烏坦（Taman U-Thant）的新基地。

阿裡巴巴：2017年，阿裡巴巴世界電子貿易平台（eWTP）的海外首個e-hub在馬來西亞正式啟動，與當地政府聯手創建數字自由貿易區（DFTZ），協助當地中小企業提升跨境貿易競爭力，辦公室設在吉隆坡孟沙南（Bangsar South）。

騰訊：2018年4月6日，馬來西亞旅游與文化部與騰訊合作，正式啟動“馬來西亞智慧旅游4.0”倡議的數碼化旅游平台，根據該計劃將賽城（Cyberjaya）建立數據中心。同年8月21日，騰訊宣布，在馬來西亞推出微信移動支付功能，這是微信支付在中國內地和香港以外第一個亞洲市場。

 

為何吉隆坡備受國內投資者青睞？

一直以來，相對於東南亞其他國家，國內民眾對馬來西亞始終要多一分親近感，因為這裡生活著超過700萬的華人，是海外華人最為集中的國家。如今，華人已成為當地第二大民族，在一些重要城市如新山、檳城、怡保、吉隆坡的人口比例已接近或超過一半。為此，拋開政治、經濟等外在因素，擁有眾多同種同文華人的馬來西亞理所當然地成為國內企業布局東南亞時的首選目的地，而最大城市吉隆坡（華人比例43%）自然備受青睞。

如今，在吉隆坡的各個角落，你都能碰到華人，基本說中文能走遍全市，而且生活習俗基本與國內一樣，讓你像在國內一樣生活！

語言：中文走遍全市  當地土生土長的華人普遍地使用粵語作為日常社交和工商語，近年來隨著前來旅游或投資的大陸民眾越來越多，普通話也開始盛行，基本上語言不成為障礙。

飲食：超豐富美食選擇  遍地的華人超市和餐館保證了日常三餐，而且當地熱帶環境提供了更為豐富的物產和東南亞異域風味的美食，一句話，你到了吉隆坡肯定能吃飽、吃好！

教育：中文+國際學校雙重優勢  馬來西亞擁有海外最完善的中文教育體系，吉隆坡有數量眾多的全中文教育學校，覆蓋中小學（當地把這些以中文為主的學校，稱之為獨立中學）。此外，當地國際學校也相當普遍，可作為海外留學的跳板，遠比從國內申請海外留學更簡單。

醫療：國際一流水平  馬來西亞是享譽世界的“退休天堂”，擁有世界一流的醫療護理設施與環境，而且價格不貴，在2017“全球最佳醫療國家”排名中高居榜首。

其他便利：國內民眾在當地生活的便利因素還包括：跟國內沒有時差、國內多個城市都有直達吉隆坡航班（價格便宜，票價與高鐵類似）、當地收入和物價水平較低，而且當地貨幣近期貶值超過10%。

 

吉隆坡值得關注的6個宜居/華人區

國內買家到吉隆坡買房，當地經紀肯定會推薦你首選“華人區”！很簡單，勤勞、重視教育的華人總會把社區經營成生活便捷、書香氛圍濃厚的宜居家園，房價自然更堅挺！據說，在吉隆坡雙子塔附近，華人區的房價要比其他區域貴20%左右。

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宇丹園（Taman U-Thant）：位於雙子塔附近，眾多外國使館所在地，被稱為使館區，是吉隆坡外國人聚居地，設施配套成熟齊全、擁有豐富多彩的夜生活和各種生活方式，屬於高檔住宅區，房價超過人民幣2萬/㎡。

孟沙南（Bangsar South）：占地60英畝、特別規劃興建的全新都市區域，集高端商業和住宅於一體，交通出行極為便利，且零售、服務、娛樂設施與眾不同，是深受都市年輕人青睞的活力社區。

蕉賴（Cheras）：緊鄰市中心，只相隔數分鐘車程，是吉隆坡人口數量最多（華人占多數）、住宅最為密集的區域，有多條高速公路和輕軌相鄰，且經濟發達，有大馬最大的夜市！

滿家樂（Mont Kiara）：馬來西亞最知名的高端社區之一（外國人聚居區），華人不占多數（約1/3），但擁有可與頂級華人區相媲美的配套設施，是夢寐以求的成熟社區。

八打靈再也（Petaling Jaya）：屬於吉隆坡衛星城市，是巴生谷地區主要經濟中心和人口聚集地，人口總數近70萬，華人比例曾高達77%，目前有所下降，但仍是著名的華人區聚居地。

 

責編：VX
排版：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

吉隆坡地區有分華人及非華人區。非華人一般指馬來西亞本地人，印度人，回教人，孟加拉人，外勞等。言而華人區經濟活動一般比非華人區強。眾所周知，普遍華人擁有一個共同特征：就是勤力。而勤力是推動地方經濟的其一元素。除此之外，一般而言華人較非華人創意多，故喜愛在當地做生意。華人亦喜愛投資，再加上勤力等因素，自然帶動地區商業經濟發展。因此，華人區很多時居住附近除了有民生店舖，還配備新型商場，大型超市和多個食店，配套十分方便。物業亦因此受惠升值。

非華人大多擁有宗教信仰關系，生活取態傾向崇尚自然，樂天知命。加上本地政府在人民生活上亦有提供多項扶持下，使地區經濟發展上變得溫和。因此，非華人區很多時居住附近較多民生店舖為主，新型商場和大型超市普遍不多。物業也因此升幅較溫和。

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認識了地區經濟發展差別後，我們又怎樣辨別華人及非華人區呢？大家可以參考其中幾個非華人區明顯的特征：一。大多數有清真寺，印度廟，穆斯林廟等。二。具規模的非華人美食廣場等。三。歌舞大笪地等。例如，在雙子塔後方左手面已有一個較大型的非華人美食廣場，很多回教、本地人聚集。而再過一條大馬路，已有一個較大型的清真寺。而我們看到附近物業的呎價相比雙子塔華人商業區，以同樣物業質素計一般有20-40%折讓。

再參考多一個子，吉隆坡中環區（KL Sentral）。巴生河流域一帶，屬於有歷史性的地方，並有多個旅游觀光景點。在這區，我們很容易發現有國家清真寺，以及數個清真寺，印度廟等。而且也有幾個購物商場，擁有傳統大型鐵路交通站。然而該區已是一個發展較成熟，較有價值的傳統非華人區。但多年呎價升值普遍不及發展數十年的雙子塔華人商業區，以同樣物業質素計一般可達40-60%折讓，但初期物業發展呎價是差不多。

接下來，居外為大家深入介紹吉隆坡其它四個別具投資價值的華裔聚集區域。

1、蕉賴（Cheras）

巴生谷的蕉賴，一個如今已有150萬人口的百年城鎮，是華人占大多數的地區，大小住宅花園至少50個。毗鄰隆市的蕉賴社區發展成熟，人口密集，也坐落在良好地理位置，經過政府的逐步發展，蕉賴已成為四通八達的樞紐。數十年發展下來，數十個花園區、興旺的商業圈和支撐經濟的工業區，蕉賴已是一個發展相當成熟的地區，如今又迎來了捷運系統，難怪發展商都說這裡第二次蛻變，變成更盛放、更有活力。

早年的蕉賴，主要是橡膠園和可可園，之後換成棕油園。因缺乏大型商業或新概念等外來刺激，各區的發展步伐並不一致，而且整個蕉賴並沒有一個突出的焦點。即使是政府興建的第二環公路（MRR2），拉近了蕉賴往旺莎瑪珠（Wangsamaju）至雪州八打靈再也（Petaling Jaya）或梳邦（Subang）的距離，因此大道長期且嚴重的堵車情況，令蕉賴的房價並不像其他地區般大幅增值。嚴格來說，甚至是5年前，蕉賴區的房價還是偏低。

直到甘榜班登（Kampung Pandan）交通圈附近一帶及貫穿花園區的道路提升，蕉賴才迎來新契機，房價開始有全面性調整。備受全城矚目的捷運計劃（MRT），被視為推動相關地區的經濟火車頭。全長9公裡，從柯克倫路（Jalan Cochrane）至吉隆坡中環（KL Sentral）的8個捷運中途站，也將爆發塵封已久的潛能，包括蕉賴區。一些價格偏低的房產如舊公寓，身價也隨著水漲船高。

根據國家房產估價及服務局發布的《2013年產業報告》顯示，蕉賴區房地產，無論是店鋪、辦公室、公寓或排屋都有上漲的趨勢，介於11%至26%不等。當中，胡姬嶺（Taman Orkid）及武吉馬魯裡（Bukit Maluri）等地區的屋價，也漲了11%至17.8%不等，介於35萬8000至65萬6000令吉。在一片漲勢下，難怪房產經紀都形容蕉賴是“後起之秀”。

蕉賴投資熱區盤點：

• 蕉賴中環（Cheras Sentral）

發展商投入了1億3000萬令吉把鳳凰廣場買下及翻新，並易名為蕉賴中環購物商場，成功成為蕉賴區最新的購物熱點。高達13層的蕉賴中環位於銜接蕉賴路的第10公裡處，離開吉隆坡市中心大約15分鐘車程。

大馬置地除了裝修翻新，也找來了不少有名的租戶，包括電器、商店、飲食餐、服裝及戲院等。不僅如此，在重新定位蕉賴中環的過程中，發展商也引進了一所酒店到此設立，這所酒店名為Silka Cheras，一共有319間客房，建築面積占12萬5970方尺。正在如火如荼進行的雙溪毛糯-加影干線捷運（MRT）工程，其中一站就建在蕉賴中環對面，成為蕉賴一帶的交通樞紐區。

• 金山高原（Cheras Hartamas）

混合發展聚集，道路四通八達。這裡被鄰近的零售和商業中心所圍繞，貫通蕉賴路，Kesas高速公路、第二中環公路（MRR2）和東西快速大道，到吉隆坡市中心的路程只需短短10分鐘。這裡的產業發展計劃一直沒有斷續過，反之還越來越蓬勃。金山高原可說是全馬擁有最多住宅花園的旺區，數百個住宅花園當中，新舊交集。

這裡最大賣點是居高臨下，可眺望吉隆坡市中心標志建築，例如雙子塔和吉隆坡塔等；入夜時份，更是欣賞夜景的最佳視野。如此好的條件，也吸引不少外地人前來蕉賴金山高原置產業，也無形中帶動了周遭的產業價格，也提升生活素質。

• 馬魯裡（Maluri）

屬於綜合發展區，隨著國際金融區即將崛起，商業氣息將會越來越濃厚，讓住宅區趨向中上市場，但卻不會走向太高檔路線。鄭水興國際房地產投資者俱樂部創辦人拿督鄭水興曾經形容，蕉賴馬魯裡是沉寂已久的地區，惟隨著政府積極推行各種大型計劃，該地有望成為下一個熱點。

他指，從房地產發展角度來看，這個地區擁有的發展潛能無限，先從天時說起，在過去十多年來，這個地區毫無動靜，有很多土地沒有開發。至於地利，這個地區非常靠近市區，包括政府將要打造的世界金融區，因此，肯定會成為大肆發展的地區。

基於馬魯裡的土地不多，所以鄭水興相當看好當地的二手住宅有地房產，並預計產業價值有很大的上漲潛能。馬魯裡能夠成為熱點，關鍵因素在於它是一個成熟的綜合產業區，具備人口密集及地理位置理想等優勢，以及還有可以改變的空間去轉型。馬魯裡的三層樓店屋的產業價值也在捷運計劃下受惠，漲幅達23.8%，交易價為208萬令吉。

2、孟沙南部（Bangsar South）

馬雲於2018年在吉隆坡開設了阿裡巴巴在東南亞的首個辦事處。2017年，馬來西亞還與阿裡巴巴集團合作在馬來西亞建立了數字自由貿易區（DFTZ），以使中小型企業能夠利用互聯網經濟和跨境電子商務活動的融合和指數式增長。

對於今天挑剔的都市人來說，孟沙南部是一個備受追捧的地點，他們喜歡在充滿活力的城市景觀中享受時尚的郊區生活。這個占地60英畝的完全集成的住宅和商業區，以其中心位置，優越的互聯網和交通連接，以及其他零售、服務和娛樂設施，包括餐飲生活中心、會議和活動中心、中央公園、酒店和醫療中心而與眾不同。該社區周圍有汽車，公共汽車和火車路線的網絡，因此在這裡出行很方便。

3、宇丹園（Taman U-Thant）

華為於2016年在吉隆坡開設了地區總部，辦公室位於吉隆坡市中心的宇丹園。

位於吉隆坡安邦（Ampang）的宇丹園滿布豪華的中層公寓，到處都有許多外國使館。宇丹園成立於1960年代，以聯合國前秘書長宇丹（U Thant）命名。雖然該區房產價值不菲，它仍然是吉隆坡市中心最獨特，最熱門的地址之一。根據交通狀況，距離雙子塔大約10至20分鐘。

值得注意的是，吉隆坡的安邦由兩個主要區域組成，即安邦希裡爾（Ampang Hilir）和宇丹園，後者通常被稱為使館區。安邦希裡爾的新公寓平均價格為每平方尺900至1,000令吉，而緊靠使館區附近的公寓，例如宇丹路（Jalan U-Thant）的公寓，價格則在每平方尺1,200至1,300令吉。

盡管交易總量下降，但安邦的住宅物業在過去5年中仍錄得價格上漲。交易量下降通常是由於整體市場放緩和降溫措施，包括嚴格的貸款審批。

居外精選馬來西亞房源

吉隆坡宇丹園（Taman U-Thant）公寓
項目名稱：印像優TOWN
精裝修，上市開發商
首付：20%
面積：72.65-151.62㎡  1-3室
交房日期： 2020年下旬
產權：永久產權
項目距離中國大使館608米；距離雙子塔2.2公裡
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4、賽城（Cyberjaya）

騰訊控股有限公司宣布，他們將與馬來西亞旅游促進局合作，在雪蘭莪州賽城建立一個數據中心，作為其智慧旅游（Smart Tourism）4.0計劃的一部分。數據中心將成為整個東盟的樞紐。

馬來西亞全球培訓中心（MGTC）是華為在中國以外的第一個培訓中心，也是位於賽城。

賽城因其多媒體超級走廊（Multimedia Super Corridor）的地位而成為最受跨國公司歡迎的地點。目前在賽城擁有大約45家跨國公司。

賽城距離吉隆坡市中心約26公裡，位於雪蘭莪州南部的雪邦區（Sepang） ，地處登吉爾區（Dengkil）。它位於蘭加特河谷（Langat）中部，在加影（Kajang）和萬津（Banting）之間，位於吉隆坡國際機場以北約20公裡，毗鄰馬來西亞政府的行政首都布城（Putrajaya）聯邦領土。

如今，賽城是一座高聳的混凝土叢林，房屋建築面積約7,000英畝。盡管許多土地空置，但開發商已占用大量土地來建造高層公寓或有地房產，以滿足當地主要社區的需求。

現在賽城擁有許多精品酒店、商業建築、技術公司辦公室、大學、社區俱樂部和地方議會總部。

賽城由Maju Expressway II高速公路服務，該高速公路貫穿鎮中心。這是一條18公裡的三線雙行車道，從布城交彙處開始，並與雪邦現有的Lebuhraya KLIA合並。

賽城有大量有地住宅和高層住宅開發項目供投資者選擇。 隨著該區密鑼緊鼓的發展，未來兩年內將至少有10,000個住宅單元推出。 人們普遍認為，花園住宅是賽城的最具戰略意義的有地房產，因為它靠近空中花園，賽城中心中心和IOI度假城購物中心。

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來源：綜合整理自濱嶼移民、星島虎報
責編：Zoe Chan

作者：馮澤明 Marvin Foong

1、永久產權

中國房產最高使用年限是70年，此外，還有很多商住房、小產權房，產權連40年都不到。以房養老幾乎是不可能的事情，世世代代繼承更不可能。

馬來西亞房產大部分是永久獨立產權，世代相傳，沒有遺產稅，財產毫無損失。

中國人也能在馬來西亞購買永久產權土地。不管是商業，工業或住家用途土地都行。在東南亞國家就只有馬來西亞如此開放。其他國家如泰國，印尼，越南，新加坡都不容許外國人購買有土地產業。只能買公寓，而且多數都有產權期限。

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2、教育

中國買家在馬來西亞買房也可以讓孩子在馬來西亞讀書的時候有地方住。

馬來西亞國際學校比中國入學容易，便宜，質量也不錯。本人認為以下舊英式國際貴族學校挺適合中國學生就讀。教師都是外教，地與建築面積超大。運動也多元化包括比較上流的騎馬，高爾夫球，橄欖球， 板球。音樂也有教比較冷門的樂器。

以上只是其中兩間貴族國際學校。Marlborouch College Malaysia 學費大概RMB30萬一年飽含宿舍。Kolej Tuanku Jaafar 學費大概RMB13萬一年飽含宿舍。由於地理與中國接近，周末經常回中國不是不可能的事情。*注：筆者以前在Kolej Tuanku Jaafar 就讀高中。

在中國高中畢業後來馬來西亞學習英語或上大學也是可行的。

在馬來西亞買房除了有這文章所說的各種好處之外，也能讓孩子放學或放假的時候在自己的家休息。邀請朋友來家裡溫習功課，做飯，玩耍等有利成長的事情。

3、馬來西亞人總人口65%低於35歲

由於馬來西亞人口還很年輕，城市範圍房產需求是強烈的。新婚，求學，工作需求都是維持每年城市範圍新建房高入住率的主要原因。

從以上的分析圖很容易看到大部分工作年齡人口都在35以下。這些都是比較有購物能力的人群。孩子長大分開住，結婚成家或做生意都對房產有一定需求。0到15歲人口也占大部分比例。這表示大馬來西亞未來30年都有房產需求。

馬來西亞短期到中期間不會像某些國家由於人口老化造成房地產面臨需求量衰弱壓力。日本是人口老化國家之一。

4、看醫生

很多中國人都不知道其實馬來西亞醫療在世界上是有權威的。儀器與用藥都很先進，舒適宜人的療養環境，費用也不高。很多日本，韓國，印尼，新加坡，台灣，香港，泰國患者都喜歡來馬來西亞看醫生。有外國人也選擇在這裡買房定居養老。很多人認為給一大筆錢在自己國家長期看病還不如在馬來西亞買套房看醫生。以後永久產權房子還能傳給孩子。

現在馬來西亞已經有一些房地產公寓是針對醫療設計的。每個單位都擁有直接聯系公寓醫院的緊急按鈕，方便得到最快的醫療處理。這些單位都挺受本地人與外國人歡迎。

5、馬幣貶值，已經便宜30%

根據過去十年人民幣克換馬幣數據，馬幣已經貶值超過30%。從貨幣角度看，馬來西亞房產，教育，醫生對中國人來說已經便宜了最少30%。價錢可以說是十分吸引。性價比高。

中期內馬幣有回升的可能性。人民幣也有貶值意願讓中國制造業更有競爭力。

6、政治穩定

馬來西亞政治是穩定的。從馬來西亞獨立1957年至2017年都是一個黨管治。2018年5月9號通過民主制度，順利和平的換黨派同時換了政府。沒有一點政亂的跡像。這已經證明馬來西亞政治成熟穩定與和平。內亂可能性極低。

與其他東南亞國家相比，馬來西亞政局是最穩定國家之一。

7、靠近中國，廉價直飛機票

北京，長沙，成都，重慶，桂林，昆明，汕頭，深圳，武漢，西安，上海，杭州，廣州，南寧等城市都能直達吉隆坡。從南寧飛吉隆坡3個半小時。廣州飛吉隆坡要4小時。其他城市根據地理飛行時間也跟著長些。一些城市如廣州深圳上海幾乎每天都有三到四趟飛機飛往吉隆坡。飛機票也不貴，如果早買飛機票大概RMB350 到RMB600一程。一些人認為比在國內座高鐵，飛機還要便宜，性價比更高。

吉隆坡飛往廣州每天有三趟。飛行時間大概4小時。飛機票大概RMB370一趟。

亞行上海飛往吉隆坡每天有兩班。飛行時間大概5個半小時。飛機票大概RMB556一趟。

吉隆坡飛往成都每天有一趟。飛行時間大概4小時20分鐘。飛機票大概RMB590一趟。

由於馬來西亞靠近中國，飛行時間比較短，又便宜。中國買家比較容易抽時間處理海外房產相關事情如各種文件簽名，收樓，銀行開戶口，看房。如遇到麻煩也比較容易采取法律行動維護自己利益。進行任何突擊檢查等事情都比較容易。這是購買西方國家房子沒有的優勢。

8、馬來西亞實際海外華僑人數最多

根據數據，泰國擁有最多海外華僑。但是由於泰國國情需求，幾乎所有海外華僑都沒有中文名字了，而且很多都當地化，不再擁有中國文化。

只有馬來西亞才是實際海外華僑最集中的國家。多數馬來西亞華僑都會說普通話與粵語。很多從小就在華校用普通話上課。有一些華僑也會客家話，潮語，福建話等方言。由於這個原因，在馬來西亞吉隆坡，檳城，柔佛州都比較容易找到各種不同口味的中國餐廳。川菜館，湘菜館，東北菜，順德菜，茶餐廳，等等食物都有。

華裔歌手都喜歡來馬來西亞辦演唱會，因為有足夠華僑市場。

中國人在馬來西亞買房感覺是比較親切的。服務中國人買房相關專業人士都可以是馬來西亞華僑。絕大多數中介，高級銀行職員，物管等等都是華僑而且都會普通話。律師也能選擇華僑律師。

資源 ：https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B5%B7%E5%A4%96%E8%8F%AF%E4%BA%BA

9、馬來西亞與中國沒有時差

馬來西亞與中國是沒有時差的。中國買家完全可以根據平常合理時間與馬來西亞任何人士溝通。購買機票來馬一日游是可能的事情。早上從廣州出發吉隆坡，中午辦完相關購屋文件晚上就能回國。

10、國家法律健全

馬來西亞房產法律基礎是用澳大利亞的侖斯登記制(The Torrens System), 也稱澳洲登記制，又稱權狀交付主義(the Land Transfer system)。這一制度為澳大利亞、新西蘭、英格蘭、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、馬來西亞以及美國的若干州及一些英聯邦國家所采用。這種制度是根據權利登記制改良而來，吸收了權利登記制的基本精神，如強調登記對物權變動具有絕對效力，登記采取實質審查主義，登記具有公信力。所有產權都是根據不可廢止原則（indefeasible principle）。買家購買的產業得到最高保障。

11、租金收益

也有一些中國買家認為買國外的房子不是為了房子漲價，而是為了租金收益的，國內的房子如今租售回報率實在太低了。一線城市北京/上海/廣東租售大概是2%一年，馬來西亞吉隆坡租售回報率大概是3.5 到6%。比起很多國家回報率要高，也意味著更高升值空間。

12、面積計算沒有公攤

按照中國購房的慣例來說：住房面積 = 住房建築面積 + 分攤的公用建築面積。

公用建築面積則包括了：電梯，樓梯，過道，垃圾道，變電室，設備室，公共門廳，地下室，警衛室等等。

簡單來說一句話：你買的100平方米的房子，減掉公用建築面積，實際使用面積只有80-90平方米。因為還有10-20平方米就在各式各樣的公用建築面積中蒸發了。

馬來西亞買房是沒有公攤的。你買多少面積就是多少面積。

就是在中國買房，你買了一個看上去很大的房子。

在馬來西亞買房，你買了一個實實在在很大的房子。

13、都有最基本的裝修

國內買房，毛坯房簡直成了普遍共識。很多時候購房成本150萬，裝修花費另外付現金10到50萬是很普遍的事，實際支出費用遠超預算。

比較貴一些的精裝房也不是每個中國人願意買的。因為裝修材料和質量實在無法保證。很多材料入住前時候都得拆掉再換新的，有時候還不如買毛坯房，起碼不用拆。

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而在馬來西亞買房，無論公寓還是別墅，都有最基本的裝修。材料和質量都必須符合相關法律標准，收房時，業主還可聘請專業驗屋師進行驗收，一旦發現問題，即可通過法律手段維權。

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來源：http://malaixiyamaifang.com
責編：Zoe Chan

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

對於很多人來說，房地產投資的吸引人之處在於可以使用貸款做杠杆來實現收益的最大化。那麼外國人在德國買房可以貸款嗎？回答是肯定的。雖然銀行只對在德國工作和納稅納稅人發放貸款，但外國人還是可以通過其他途徑取得融資，最常見的是國家養老基金。

對於一些國人來說，對以養老金作為購房融資渠道這件事可能覺得有些陌生甚至將信將疑，但這確實是外國人在德國置業融資主要的合法途徑。2015年在柏林購房的時候，我特地請教了一位在德國最大商業銀行（Commerzbank）工作的德國人，他的回答是：養老金不是主流，但在房屋按揭方面是一個替代性的選擇（alternative option）。一般來說，通過養老金，新房可以最高可貸七成，二手房子的額度會低一些，取決於房子的條件。貸款年限可以選擇5年，10年，15年，20年，最高可達30年，利息會因年限延長而上升。

當你確定好要買的房子之後（二手房就是和業主達成意向），就可以請中介准備房子的材料，遞交貸款申請了。貸款申請可以通過按揭經紀人來做，他們和不同的放貸機構都有合作。申請材料包括：收入證明，比如連續三個月的工資單；流動資產證明，和貸款申請表格。前兩項是為了證明貸款申請人有按時還款的能力。流動資產是指申請人的銀行存款，和股票和基金等可以快速變現的資產。另外，如果已經在德國購置過其他房產，也可以提供相關資料。德國並沒有對一套、二套房的利率區別對待這一說，已經在德國擁有物業說明貸款人的經濟實力更為雄厚。

一般來說，申請貸款是在簽訂正式購房合同之前的，因為德國購房需要通過公證，簽購房合同時公證師（Notar）需要購房人提供資金證明，這其中就包括貸款合同。

中介一般都會介紹按揭經紀給購房人，所以在具體操作上，買家並不需要本人到德國辦理貸款手續。當然你也可以自己找到按揭經紀，比如我的經紀人來自於一個專門服務於外國人的機構，我們當時用英語郵件的溝通方式完成了整個貸款申請。

我是在2014年底遞交的申請，提供貸款的機構是位於杜塞多夫的Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein（北萊茵牙醫協會養老金計劃，簡稱VZN）。當時要購置的是位於柏林市中心一套25平米，總價在86000歐元的套房，由於是二戰之前的老公寓，取得的貸款大約是五成，利率（Zinssatz）是3.5%，期限是10年，每年的本金還款率（Tilungssatz）是10%。當時我問按揭中介，這個利率未來有沒有進一步下跌的可能，他的回答是不可能，因為當時的利率水平已經非常低了。但後來的事實證明誰也無法預測未來，2015年3月，歐洲央行（ECB）啟動資產購買計劃，也就是所謂的量化寬松（QE），之後利率進一步走低，據我所知，目前養老金給購房者提供的10年期貸款利息在2.9%左右。

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這裡必須說明一下，德國利率期限定義和還款方式跟中國不同。10年期限的利率表示該利息在10年之內是固定的。不難理解，在正常經濟情況下，這個期限越長，該利率就越高。

另外，貸款申請人可以根據自己實際情況，每年本金年還款率在2%至10%之間做選擇。例如，一套總價30萬歐的房子，假設首付三成，貸款七成（即21萬歐），10年期固定利息為1.2%。當本金還款率為2%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+2%)=6720歐，每月固定還款金額為6720/12=560歐。如果10年本金還款率一直為2%，10年之後本金部分還了20%（2%乘以10年），即41000歐（21000歐中的20%），所剩下的16萬歐則需要在第10年的時候一筆還清。如果當本金還款率為10%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+10%)=23520歐，每月還款則為23520/12=1960歐，那麼在9年零6個月的時候就把貸款本金全部還清了。可見，本金還款率是還款的速度，借款人每年有一次機會可以調整。

在得到貸款的批准之後，按揭中介通知你把具體的利率和還款額等信息，當然也可以用網上的計算器自行計算：https://www.your-german-mortgage.de/mortgage-calculator/。

貸款人的還款是從物業交易正式完成、開始用銀行或養老基金等貸款提供方的錢開始。比如我的交易是在2015年初完成的，每季度末還款，所以第一次還款的日是2015年6月30日。還款可以通過購房人在德國或者其他歐盟國家持有銀行賬戶，但這意味著本人要到德國去開設賬戶，於是我選擇開設了一個第三方托管賬戶，由我本人和物業管理公司對賬戶共同管理，用於日常資金的往來，其中就包括每季度的定期還款。

和銀行一樣，養老基金也提供再融資服務。在持有物業幾年之後，如果物業價格上漲，而利率降低，那麼再融資就是一個比較劃算的選擇，可以套出一部分現金。再融資的申請原則上和初次申請一樣，也需要遞交證明個人還款能力和房子的材料。

 

撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

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