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遠程買房5年上漲85% 眼光比資金更重要——上海金領德國買房投資的故事

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

今年5月，我在德國度假期間，特地到柏林去看了一下自己四年多之前買的房子。因為租客還在，即便是房東沒有得到租客的允許也不能進入房間的內部，所以只能觀望下房子的外景和周邊。說起來有點不可思議，這套買了四年多的房子，我至今也未曾進入過，裡面的廬山真面目不曾看過，連現在入住的意大利房東也未曾謀過面（管理都由當地的管理公司在打理，日常的溝通主要通過英語郵件）。這一切是怎麼發生的呢？且聽我一一道來。

起因：深愛德國的環境與文化

我的這項投資交易是在2014年底確認、2015年初完成的。其實投資柏林對我而言也絕非完全偶然。畢業不久，我曾在一家德企工作，培訓期間在德國紐倫堡住過4個月。雖然此前在英國留學，但初到德國的我就深深地愛上了這個國家的環境和文化，尤其是人與人之間的高度信任給我留下了深刻的印像。

2012年夏天，我男友在柏林度假順便買了一套房子，當時我也在，並且陪著他走完了整個買房交易的全流程。因此對於如何以外國人的身份買房、怎麼找中介、律師、按揭經紀、管理公司等，已經非常清楚了。男友是美國人，他的父輩是二戰期間被迫離開柏林的猶太人，雖然這個交易中不免有些感情成分，但促使他當機立斷做買房決定的最大原因是當時柏林的房價和世界上任何一個大城市相比都是“便宜到難以想像”。後來，我上海遇到一位以色列人，也是前幾年在“尋根”柏林的時候順便買了套房，他至今仍為這項投資感到無比的驕傲。

交易：全程 “遙控”指揮順利入手

2014年，我在香港的一家資產管理公司工作，工作性質使我在二級市場證券投資上受到嚴格的限制。但自己當時手頭有五六十萬港幣的閑置資金，到上海或者香港置業是絕對不夠的，於是也萌生了投資柏林的念頭。雖然當時的房價與2012年相比，已經有了不小的漲幅，但價格依然便宜。2014年夏天，我與閨蜜到歐洲度假，把柏林定為最後一站，找到了當時為男友辦理交易的律師，提供了自己的護照復印件，簽了律師的委托函，就離開柏林了。後續的房子搜尋、交易確認和與中介、律師和按揭經紀人的溝通都是在網上以郵件形式進行的。

柏林是個很大的城市，而且由於冷戰時期東西分割的特殊歷史，加上這些年創意和高科技產業在當地的迅猛發展，各地區房價變化差異很大，對於一個外國人來說，要找到適合自己投資的地段並不容易。所以我采取的策略是鎖定西柏林的老牌黃金地段，以著名的選帝侯大街為中軸開始搜索。

最後選定的標的是位於柏林市中心西南面Wilmersdorf區Pfalzburger Straße街一棟二戰前老公寓樓的單間公寓，大概是28平米。前房東是德國人，帶每月470歐元的租約。憑借固有的認知，我一開始擔心28平米是否太小，但德國的房屋是按實際面積計算的，對單身人士來說空間不算局促。在柏林當地，這樣地段好、面積小、租金水平不低的小戶型算市中心黃金地段的“上車盤”（香港俗語，指用少量的錢成為有房一族，登上樓市發展的列車）。由於外來人口不斷湧入，柏林的房屋供應極為緊張，因此房東掌握了較大的主動權。

還好，有個盡心盡職的房產中介幫忙！這位房產中介是一位德國老先生，常年為西門子公司的員工提供房產租賃買賣的服務，對我的服務也很到位。因為無法實地查看，他就拍視頻給我看了大樓的外觀、附近的環境和公寓的內部結構。

投資：“絕不貶值”的長期資產

經過查看圖片、視頻資料和與經紀人的溝通，我很快就確定這是我想要買的房子！交易的第一階段，總的花費大約在10萬歐元左右，包括8.6萬歐元的物業總價、房價7%的中介費、律師費和按揭經紀人的服務費。我的首付大約五成，其余的來自貸款。由於我不是歐盟公民，在當地銀行系統無法取得貸款，按揭經紀為我找到的貸款提供方是北德一個行業退休基金，雖然3.5%的利率和當地銀行按揭利率相比高了不少，但相比國內仍是要低了很多。租金用於還一部分房貸，其余每年再貼一萬多元人民幣，預計2023年貸款還清。

房屋購買後，延續之前的租約。由於我無法直接管理租客，律師為我推薦了一家當地的物業管理公司，主要負責收租、交稅、還貸等行政工作，每月收費大約25歐元。另外，我沒有開設德國銀行賬戶，而是開設了一個第三方托管賬戶，進行日常資金的往來，我和物業管理公司對賬戶有控制權。

而房子本身的物業管理費大約在150歐元左右。這個管理費在德語中稱為Hausgeld，直接的意思是“房子的錢”，也可以理解為“房子基金會”，所有對房子的管理修繕的費用都從這筆錢出，不存在再次向房東集資的情況。

粗略估計，這套小公寓的目前的市價大概16萬歐元左右，較購買時的價格上漲了85%左右。

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在有些人看來，通過網上的溝通，“遙控”購房似乎有些不可思議，但在這國外並不稀奇，比如有報道說一些英國買家也是通過這種方式完成的海外房產投資交易。另外，不得不說，德國的誠信社會和法治環境也給予了我這樣做以很大的信心。我的中介在交易完成後就退休了，他發了郵件對我說：“這是我職業生涯的最後一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發生戰爭，否則這個房子是絕對不會貶值的。”

居外推薦德國柏林市西部心髒地帶的優質投資公寓：位於柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商業綜合體，於2019年進行了全面翻新，擁有23至60平方米的居住空間，設1-2個房間的公寓，是自用者和投資者的理想之選。房價約¥191萬。
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撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

如何向國內富豪出售海外豪宅？居外給你五條建議

無論是高聳入雲的大廈還是價值數百萬美元的獨立豪宅，富得流油的中國買家都各有偏好。以下為進行高端物業交易時應該注意的一些要點。

小說家弗朗西斯·斯科特·菲茨傑拉德（F Scott Fitzgerald）曾說過：“聽我向你描述一下那些非常有錢的人吧。他們和你我大不一樣。”聽聽這話說得，好像我們不知道這一點似的。

不過，這條真理在房地產領域具有一定的現實意義，因為在替億萬富翁尋覓合適的住宅時（當然，找一座莊園更好），我們需要換一種思路。這類交易要求代理人透過一個擁有無限資金但又不至於愚蠢到大肆揮霍的人的眼睛，觀察每一套可能合適的物業。你必須理解一種只有極少數人能夠享受的生活方式。記住，你現在打交道的對像經常進行涉及天文數字的交易。他們了解並欣賞金錢的價值。

1. 了解你的客戶

你對客戶的習慣，家庭情況，娛樂偏好，還有其他的一切了解得越深，你找到完美房產的幾率就越大。請牢記一點，千萬不要浪費客戶的時間

仔細考慮各種問題。需要安置多少工作人員？需要停放多少輛車？客戶是否會乘坐直升機出行——如果是，當前的房產是否配有直升機停機坪或者擁有加建的空間？是否應該包含台球室？這家人會不會騎馬？你要一直提出問題，直到你已充分完善具體要求清單。

英國倫敦西南部市郊溫徹斯特（Winchester）市中心5臥4衛的現代設計豪宅，房價約¥ 1,317萬。點擊查看房源信息

2. 風水怎麼樣？

如果一套物業的風水不好，那就根本沒有必要讓億萬富翁（或他的手下）來參觀了。你可能無法進行深入的風水分析，但你可以重點觀察一下某些方面的情況。

為了給客戶留下良好的第一印像，住宅和地面必須非常干淨整潔。如果物業包含水景——海景、池塘、養魚池等，那就相當不錯，要是水景位於東南方向就更好了。還要注意房子的東南角——這是有助於聚財的方位。室內外的植物應該呈現健康又吉祥的顏色，比如紫色和綠色。合適的顏色能給人留下良好的印像。

還有一些會產生直接影響的細節也應該注意：一個含有數字8和/或9的門牌號是最理想的選擇，一扇引人注目的前門（例如漆成紅色等搶眼的顏色，或者配有一個超大的入口）可以確保有好機遇來敲門。

加拿大安大略省Muskoka羅素湖（Lake Rosseau）湖畔的貝爾維尤莊園（Bellevue Estate）。視野開闊，生機盎然，坐擁著約550英尺的朝南的湖岸線。房價約¥ 7,978萬。點擊查看房源信息

3. 地段，地段，地段

這是另一條房地產領域的真理。為了實踐這條真理，你需要找的並不是最佳街道上的最差住宅，而是最佳街道上、最佳郊區內或最佳鄉村中最好的住宅。住宅所在的地段必須具有一定的名氣。如果附近有鄰居，那他們必須與你的客戶處於同一社會階層。如果客戶提出了和游艇有關的要求，則附近必須設有私人系泊區或專用碼頭。

無論是獨立豪宅還是頂層公寓，住戶所能看到的應該都是令人愉悅而且毫無阻隔的景觀。除此之外，物業的景觀不應該存在任何可能泄露業主隱私的缺陷。

場地和建築物的安全性至關重要。

美國紐約中央公園南1號3臥4衛豪宅，房價約¥ 1.25億。點擊查看房源信息

4. 奢華的歷史遺產

和偉大的藝術品一樣，一些超高端住宅也擁有悠久的歷史。請詳細了解住宅的出處。住宅建造於什麼年代，其最初的所有者是誰，建造者又是誰？以前有誰在這裡居住過？

在歐洲，歷史悠久的住宅可能是為貴族而建造的。這些住宅有著豐富多彩的背景，甚至可能承載著著名的傳說。這一切都可以增加住在古老住宅裡的榮耀感。

此外，由著名建築師設計的住宅也非常搶手。我們生活在一個建築界群星閃耀的時代，所以你應該聽過貝聿銘（I M Pei），伊格納·西馬斯·莫雷爾（Ignasi Mas i Morell）和彼得·馬力諾（Peter Marino）等人的大名。威廉·皮特·蘇富比國際房地產公司（William Pitt Sotheby’s International Realty）的英格·斯特林費羅（Inger Stringfellow）表示，偉大建築師打造的歷史遺產住宅可能會獲得高達50%的溢價。

電影、電視、音樂或文學界名人居住過的住宅也是值得關注的亮點。在進行高端物業交易時，有名人居住過可以視為一大優勢。

美國太浩湖歷史湖濱莊園——哈拉別墅（Villa Harrah），是由哈拉太浩湖酒店（Harrah’s Lake Tahoe Hotel）及賭場創始人威廉·F·哈拉（William F. Harrah）於1963年建造的太浩湖畔莊園，富有濃厚的傳奇色彩。房價約¥1.8億。點擊查看房源信息

5. 貨幣因素

投資回報率是一項必須考慮的因素。在正常情況下，你應該根據最近的房屋銷售情況來判斷物業的相對市場價值。然而，現在價值數百萬美元的房產不會像以前那樣頻繁地更換業主了，所以你無法再以此為依據進行估算。你應該把注意力轉向全球，看看世界各地的待售豪宅是什麼樣的，它們的售價又有多高。

有多個市場的規模已經突破了1億美元大關。你應該調查在特定地點投資房產時可能受到的稅收影響，移民政策，以及當地政府對外國買家的限制。

你還需要開拓視野，因為投資回報率可能會受到整個國家或地區經濟前景和政治環境的影響。請務必將風險管理研究納入需要調查的範圍。

由於今年澳央行兩次降息，同時澳元彙率大幅下跌，刺激海外買家的購房意欲。圖為澳大利亞新州亞姆巴Palm Terrace 4臥5衛海濱住宅，房價約¥2,523萬。點擊查看房源信息

最後，要快速、及時地回應客戶。這些客戶不是那種會默默等待結果的人。你應該提高工作效率，而且在對方來電時要持續、及時地做出回應。要始終對情況有充分的了解；要做好隨時出發的准備。在溝通時不要花言巧語——一個精明的高資產淨值中國買家在一英裡以外的地方就能聞到欺騙或拖延的味道。了解你自身的能力——要敢於努力推動談判過程。億萬富翁從來不怕談判。

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責編：Zoe Chan

印尼降低外國買家購房成本，巴厘島將迎來房市發展良機

引述《南華早報》9月10日的報導，印度尼西亞政府最近提高了奢侈品稅的起征點，20%的奢侈品稅目前適用於價值300億盧比的物業，起征點相比以前的200億盧比已大幅提升。據分析人士稱，該國最大的旅游目的地——巴釐島將借此機會吸引更多海外房產買家。

今年6月，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）政府宣布，對房屋和公寓征收的20%奢侈品稅起征點將從200億盧比提高到300億盧比（約合1513.5萬元人民幣）。這項新政策讓高端房地產市場上的許多交易都獲得了免稅待遇。

印尼政府已經允許外國人按照30+20+30年的計劃來購置有地物業了。外國人最初可擁有物業30年的產權，隨後產權可延長20年，然後再延長30年。

然而，印尼開發商仍在為外國購房者爭取期限為80年的先期許可。以前，只有印尼公民可以獲得土地所有權。

今年5月成功連任的佐科·維多多總統希望通過一系列措施來刺激經濟。照片來源：EPA-EFE

“這是一項重大的變化，”面向海外購房者的中文網站居外網Juwai.com執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說道。“外國人有權獲得長達80年的物業產權，而且現在出售物業時需繳納20%銷售稅的可能性已經大幅降低。我們預計印尼的物業需求會提升。”

有所放寬的政策體現了維多多今年5月連任時定下的目標，即為印尼引入更多外國投資以履行其競選承諾——將印尼經濟增長率從目前的5%左右提高到每年7%。

“印尼政府的政策正變得更適合投資者，更具有前瞻性，更有利於市場。政府目前已經向外國投資者敞開了市場的大門，並致力於為所有利益相關者提供公平的競爭環境。對於從戰略性角度觀察該地區的全球投資者來說，此舉傳遞了一個重要的信號，”房地產和投資公司IQI Global首席經濟學家山·薩伊德（Shan Saeed）說道。

房地產咨詢公司第一太平戴維斯認為，印尼政府支持高端市場的舉措將有利於巴釐島房地產市場的發展。

根據印尼的規定，只有持有印尼工作或居留特別許可證的外國人才能在印尼購買房產，但那些身為名義持有人或在印尼進行了企業登記的人也可以購買房地產。對於這些群體來說，巴釐島是他們首選的置業目的地之一。

“我們了解到，巴釐島、巴淡島和龍目島等地都有很多外國業主，”印尼第一太平戴維斯公司董事兼研究與咨詢部門主管安東·西托羅斯（Anton Sitorus）表示。巴釐島之所以吸引人，是因為它的低價格、自然美景和開發項目的卓越品質能夠與泰國普吉島和蘇梅島等熱門地點一較高下。”

一直在追蹤全球房地產市場情況的《環球物業指南（Global Property Guide）》表示，巴釐島別墅的每平方米均價在1100美元至2300美元之間。

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居外網的奇米爾主席稱，維多多總統連任後，印尼實現了穩定的經濟增長，政府的基礎設施投資計劃也得以順利推進。在這樣的背景下，印尼這一東南亞國家對二次置業者的吸引力有了較大的提升。

“我們認為，印尼房地產市場具有非常不錯的增長前景，”奇米爾說。

“新巴釐島”未來發展不容小覷

開發商Private Sanctuary的聯合創始人Tobi Doeringer正幫助投資者在印尼龍目島上開發68棟別墅。該項目外國直接投資總價值達2000萬美元，項目所在島位於巴釐島以東，因具備巨大的旅游潛力，屬於政府規劃的“新巴釐島”所在地之一。

他說： “在我們的項目中，中國香港地區的買家比內地買家更多。大多數中國人仍將注意力放在巴釐島上，而不是像龍目島這樣的新興地段。如今，在龍目島這樣主打旅游產業的別墅項目中，外國買家約占70%。我們預計在五年內，來自大中華區的買家將占到龍目島旅游住宅物業銷售額的五分之一。

“印尼許多地方房地產投資面臨的最大挑戰是，買家對最成熟市場以外的地段比較陌生。當他們發現龍目島像20年前的巴釐島有相似之處時，頓時眼前一亮。對於投資者來說，龍目島比巴釐島更有趣。如果說到別墅，在這裡可以獲得相當於巴釐島同類房產80%的租金收益，但地價僅為巴釐島的10%或15%。您可以獲得更高的現金流回報率，通常在13%至20%之間。這還只是現金流投資回報率，並未加上房地產本身價值的潛在增長。

“在南龍目島，還沒有開發過這樣的共管公寓項目。海灘上有一些共管公寓風格的項目，它們與別墅的投資回報率類似。

居外推薦印尼龍目島曼達利卡美景（Mandalika View），建於曼達利卡度假區的高爾夫球場輕軌站上方，面朝庫達灣，俯瞰著正在規劃的高爾夫球場和2021年開始舉辦賽事的MotoGP世界摩托車錦標賽街道路線。Private Sanctuary會為你提供規劃方案，設計一個具有可持續性，符合人體工程學，並享有迷人景色的現代化別墅。房價僅約¥69萬起。
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“花30億美元的投資來打造一個全新的旅游目的地，這樣的情況並不常見。20年後，依托全新的基礎設施和更加發達的旅游市場，您很可能會發現，這裡的房產價格比今天的巴釐島高出至少10倍。龍目島在國際舞台上嶄露頭角的速度應該比巴釐島更快，因為政府非常務實，為開發的成功投入了大量精力，大力投資開發基礎設施、世界摩托車錦標賽等旅游景點、新酒店、醫院，以及國際機場的擴建，該機場將成為印尼中部地區的新樞紐。

“目前有幾家國際酒店正在建設中。第一家酒店將於2020年上線。世界摩托車錦標賽將於2021年舉行。考慮到這些開發項目，我們合理預估，到2021年土地價格可能會翻一番。

龍目島的色龍貝拉納克海灘（Selong Belanak）——全世界風景最優美的白色沙灘之一，西面有氣勢宏偉的海灣

“南龍目島有世界上最美麗的一些海灣，還有風光綺麗的山景作為襯托。在巴釐島，海灘景色迷人，但海灘背後大部分地區地勢低平，缺少了起伏景致的趣味。”

延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】

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來源：南華早報綜合整理
責編：Zoe Chan

滑雪熱潮吸引中國買家來到日本粉雪中蘊藏絕佳投資機遇

日本的幾大首選城市和滑雪勝地吸引著中國買家，因為我們看到了日本極具潛力的投資機會。

每年冬天，喜愛滑雪的人士都會前往歐洲、美國和加拿大的雪山進行一年一度的滑雪探險。但最近，位於日本北海道北部島嶼的新雪谷滑雪場，這個一度默默無聞的滑雪勝地，卻成為了滑雪的熱門選擇。

以前相對不為人知的新雪谷（Niseko，舊稱“二世古”）現在到處都是游客，其中大多數游客來自亞洲，越來越多的游客來自中國大陸。現在在滑雪坡上聽到人們說普通話是司空見慣的事情。這個蓬勃發展的滑雪村擁有世界上最好的降雪量和降雪條件之一，適合進行各種層次的滑雪活動。來自世界各地的滑雪愛好者在網上為滑雪勝地投票時將這裡列為日本第一滑雪場，從而鞏固了它作為世界頂級滑雪勝地的地位。

新雪谷區為日本國立公園、國家公園指定所在地，其四季不同的自然風光使其成為全年均可觀光的度假勝地。

為什麼中國滑雪人數激增？

中國滑雪者人數之所以激增，其源頭始於2015年北京成功申辦2022年冬奧會。從那時起，中國政府就不遺余力地推廣冬季運動。這推動了中國國內700多個滑雪場（包括室內和室外）的建設，但惡劣的天氣、高昂的價格和較差的服務促使中國游客轉向日本等海外目的地。

根據2017年中國滑雪產業白皮書顯示，日本度假勝地占中國冬季運動出境游客的50%。目前，中國大約有1210萬滑雪者和滑雪板愛好者。據估計，這些人超過一半會出國旅游。到目前為止，日本是他們最喜歡的旅游目的地，其次是瑞士、意大利和加拿大。

中國游客推動房地產投資

因此，亞洲游客的湧入正在改變日本的滑雪產業和為其服務的房地產市場。英國《金融時報》（Financial Times）的一篇報道稱，北海道的情況尤其如此，新雪谷度假村（Niseko Village）、Hirafu度假村、花園度假村（Hanazono）和安努普利度假村（Annupuri）更是如此。

據JTB旅游研究咨詢公司（JTB Tourism Research & Consulting Co.）統計，自今年4月以來，共有726,100名中國大陸游客赴日旅游，推動了外國人對日本房地產的投資。對於中國買家來說，日本是他們自己國家在生活品質方面學習的榜樣。而在日本買房意味著他們離擁有夢想家園的目標更近了。盡管如此，中國領先的海外置業網站居外網Juwai.com的數據顯示，77%的中國購房者是為了投資而買房。2018年第三季度，居外網上中國買家對日本房地產的購買問詢量激增。

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日本房地產為何如此具有吸引力？

目前，二世谷町和北海道的房地產正受益於欣欣向榮的旅游市場，在過去的幾年中，土地價值上漲了約30%。房地產經紀人表示，高品質的日本建築和快速增長的投資收益也讓日本住宅變得更受歡迎。

有幾個因素推動了中國人對日本房地產的需求。根據新雪谷房地產公司（Niseko Real Estate）的一份報告稱，滑雪是其中一個因素。到冬奧會舉辦時，中國預計將有3億滑雪者。雖然有些中國人可能在國內掌握了滑雪竅門，但更富有冒險精神、更富裕的中國人會前往日本，因為那裡的山更雄偉，粉狀的雪更松軟、更深。

嚴格的資本管制也促使中國買家將目光投向西方傳統市場之外的機會。自2017年以來，中國人在美國和英國投資變得更加昂貴和困難。

另一方面，日本不僅離家更近，而且相對更便宜。最重要的是，外國人可以在那裡擁有持永久產權的土地，而在中國大陸，所有土地都是向政府租賃的。

投資定居是另一個因素。願意在日本創業的中國人可以為自己和他們的家人獲得簽證。此外，日本不向外國買家征收額外費用和稅款，也沒有實行任何限購措施。

Koa Niseko是新雪谷町東山區（Higashiyama）的20棟時尚的3居室別墅和2居室聯排別墅系列。該項目距離新雪谷町村（Niseko Village）的滑雪纜車只有8分鐘的路程，擁有絕佳的隱私和便利度。這些寬敞的住宅在交付時會配備齊全的家具，能隨時入住。2居室聯排別墅價格從1,173,170美元起；3居室別墅價格從1,832,370美元起。
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中國人會購買哪裡的房地產？

東京和大阪的普通住宅區需求最為旺盛，購房者正在尋找第二套住宅或公寓。購房預算在20萬美元至60萬美元之間。《日經亞洲評論》（Nikkei Asian Review）的一份報告顯示，許多人還會選擇出租他們買下的房產。

日本首都東京仍是主要目標。第二選擇便是大阪，它是曾經的金融中心，現在則是一個旅游熱點。歷史名城京都也在投資者的名單上名列前茅，盡管需求很強勁，供應卻不足。橫濱距離東京只有30分鐘的火車車程，那裡環境優美，靠近大海，而且房價便宜。

然而，據居外網報道，新雪谷是問詢量增長最快的日本城鎮。鑒於亞洲買家對能夠滿足滑雪需求的房產喜愛有加，因此居外網預測，到2025年，中國在日本滑雪住宅房地產市場的份額將從幾乎為零增長到至少5%。

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

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中國人如何在印尼購房？印尼房產投資法規及交易指南

印尼是東南亞最大的國家，擁有2.5億人口和龐大的經濟消費市場，年輕型態的人口結構意味著每年首次購買房地產的人口數量是相當可觀的，使得印尼房地產及不動產在未來十年仍然有廣闊的增長空間。

以下就是印尼房地產的投資法規、交易方式與買房稅費的詳盡整理：

外國人房地產投資法規

根據印尼“2000年關於禁止和開放投資目錄的總統令”及其修正案，印尼允許外資進入房地產行業，可以獨資或合資成立外商投資企業，外資比例不低於5%。

印尼實行土地私有，外國人或外國公司在印尼都不能擁有土地，但外商直接投資企業可以擁有以下三種受限制的權利：

建築權，允許在土地上建築並擁有該建築物30年，並可再延期20年。
使用權，允許為特定目的使用土地25年，可以再延期20年。
開發權，允許為多種目的開發土地，如農業、漁業和畜牧業等，使用期35年，可再延長25年。

如上所述，自2015年底以來，居住在印尼的僑民已經能夠購買屬於“使用權”類型的房產。不過，仍有若干與購買此類型房產相關的要求和權限規定：

僑民僅可購買價格在各區域規定的特定最低價格及以上的印尼房產（詳見下表）。

僑民僅可直接向開發商購買印尼的房產。

僑民不允許向第三方出租印尼的房產。

當僑民離開印尼，去其他國家居住時，他/她在離開印尼一年之內，需要放棄使用權，或將其轉讓給符合在印尼擁有房產的所有要求的其他人（可以是其他外國人士或印尼公民）。

僑民可購買印尼的獨棟住宅，初始期限為30年。可延期2次，第一次可延長30年，第二次可延長20年（因此，外國人士的所有權總共可達80年）。

外國人士在印尼購買獨棟住宅和公寓的最低價格：

印尼龍目島有什麼正在開發的精品度假村和豪華度假別墅項目？按此了解

外國人買土地、可以獲得永久產權的方式

與印尼公民結婚的外國人。
成立合資公司：本國人持有51%或以上股份，外國人持有49%股份。

印尼房地產特有的法律名詞解釋：

Hak Milik擁有權——不動產可以轉讓、出售、抵押、繼承，但只是對印尼公民和印尼企業永久有效。外資的擁有權有時間限制。

HakGuna Bagunan——可以由公司（外資或內資公司）或個人建築的權利，有效期為20－30年，屆期必須向全國土地局申請延長。購買的目的必須明確，並必須在購買的土地有效地利用和合理地開發，不能囤地。

HakSewa Bagunan——租賃土地用於建造建築物的權利，有效期由地主和租戶雙方協商決定。這是一種非正式的協議，因為沒有在注冊機關注冊，所以租戶是完全不受法律保護的。

Hak Pakai使用權——使用土地的權利，但有特定的目的和明確約定的時間限制。印尼公民、在印尼定居的外國人、外資企業以及外企常駐代表機構均可獲得這一權利。

HakGuna Usaha——開發和利用權，適用於國有土地，用於農業和養殖用途，使用期為35年，可以向全國土地機構再延長25年。土地必須根據使用目的進行有效利用和開發，不得荒廢。

Strata Title——可以出售給常駐印尼的外國人的公寓使用權，只有公寓大樓沒有透天。大部份投資客持有印尼房地產的方式。

印尼房地產相關稅法

買房稅費：

轉讓稅：設定為5％，由買方支付。

買賣土地契約：公證人需要目睹所有的財產交易，費用通常是購買價格的1％。

訴訟費：法律費用設定為1％。

注冊費：0.2％。

奢侈稅：如果你購買價值200億印尼盾（約99.7萬元人民幣）的房子，或價值100億加元（約49.8萬元人民幣）的公寓，你需要支付20％的高額奢侈稅。

政府目前正計劃將門檻提高至30億印尼盾，以刺激房地產市場。

持有房產的稅費：

預扣稅：設定為20％。

年度房產稅：

物業稅逐步增加，具體取決於物業的價值：

價值高達2億印尼盾 = 0.01％
2億至20億印尼盾之間的價值 = 0.10％
20億至100億印尼盾之間的價值 = 0.20％
價值超過100億印尼盾 = 0.30％

出售物業的稅費：

土地和建築稅：賣方支付5％的土地和建築稅。但是，對於普通公寓和房屋的轉讓，稅率為1％。

奢侈稅：稅收設定為5％並由賣方支付。政府計劃將稅率降至1％以推動房地產市場。

資產增值稅：利得稅高得驚人，高達20％。

經紀佣金：

房地產經紀人通常收取售價5％的佣金。

外國人能在印尼貸款買房嗎？

外籍人士的購買物業權利其實是根據“使用權”而非“擁有權”，後者只能印尼國民才可以擁有這個權利。所以想要得到印尼金融機構對於國外人口發出物業貸款幾乎是不可能的。所以，雖然印尼現在並沒有法律禁止本地銀行向國外投資者出售抵押貸款，但是銀行在審慎的管理下都會拒絕向在“使用權”範疇下的物業批出貸款。

信息來源：東南亞投資報告、Asia Property HQ
責編：Zoe Chan

居外看點：中國投資湧進印尼房地產都看中了什麼？

在兩國政府合作之後，中國購房者對東南亞最大國家的投資興趣開始升溫。

當有人提到印度尼西亞時，大多是關於其首都雅加達或是其深受世界各地游客喜愛的旅游勝地巴釐島。但印尼遠不止於此。印度尼西亞實際上是全球第四大國家，也是東盟中人口最多、國內生產總值最高的國家。印尼幅員遼闊，群島眾多，共由18,306個島嶼組成（超過一半的島嶼尚未命名），東西距離長達5,271公裡。

近年來，穩定的投資流使印尼經濟迅速擴張，其增長率約為5%。普華永道（PwC）的一份報告顯示，如果印尼的各種政府主導政策得以實施，重在向外國投資者提供新機遇，那麼預計到2050年，印尼將成為僅次於中國、印度和美國的全球第四大經濟體。¹

印尼會是下一個房產投資熱點嗎？

盡管印尼地理位置優越，但印尼並未從“一帶一路”倡議（BRI）中多多獲利。“一帶一路”倡議由中國國家主席習近平提出，耗資數萬億美元，其意在打造一條現代絲綢之路，將亞洲、歐洲和非洲連接起來，以建成貿易和基礎建設網絡。但這一切即將改變。

2018年10月，印尼和中國最終就共建“一帶一路”達成合作共識。兩國領導人簽署了共同推進經濟合作的協議。分析人士一致認為，盡管這一合作關系目前仍處於起步階段，但它必將吸引更多的中國投資者，進而吸引更多的中國購房者。²

事實上，自2015年以來，中國便加大了對印尼經濟的投資力度。中國一開始只是印尼的外圍投資者，現在已經發展為印尼的第三大投資者，向印尼的基礎設施項目投資了約102億美元。

據中國領先的房地產網站居外網 Juwai.com稱，中國人對印尼房產的興趣也有所上升。2018年第一季度至最後一季度，網站的咨詢量增長了26.2%。

是什麼讓印尼對外國購房者具有吸引力？

盡管印尼的房地產已被證明是外國投資者（尤其是中國投資者）的理想資產，但該國房地產市場的表現仍受到政治發展和財政改革的持續影響，比如對豪宅稅的調整。為了支持房產投資，政策制定者在2018年底宣布削減豪宅稅，並修改了其他與房產行業相關的稅收規定。³

現在，只有價值在300億盧比（合210萬美元）及以上的平房或高層公寓才須繳納20%的奢侈品稅。原先的征稅門檻是，凡售價200億印尼盾（合150萬美元）及以上的房屋和售價100億印尼盾及以上的公寓都必須繳納奢侈品稅。

為了進一步鼓勵更多的外國人投資印尼房產，政府現在允許外國人擁有土地所有權，最長可達80年。之前，土地所有權只能由印度尼西亞公民持有，外國人持有印尼土地所有權是違反憲法的。新規定提振了投資者的信心，將本地房地產市場拓展到了國際購房者。

印尼的房產熱點

雅加達將成為印尼的重要經濟貢獻城市。印尼擁有2.6億人口，雅加達作為首都，人口為3000萬。預計一旦公共交通和輕軌線路建成，雅加達未來的經濟和房產市場仍將表現良好，而房產價格自然也水漲船高。

在西爪哇萬隆，中國鐵路工程集團正在建設一條連接該市和雅加達的高速鐵路。這條鐵路建成後，將極大地幫助萬隆的經濟發展，並為房產行業注入活力。參與這個項目的中國人表示有興趣投資當地房產。⁴

前往巴釐島的國際游客中，中國游客的數量僅次於澳大利亞。隨著中國游客數量的增加，中國購房者的興趣也在變高。去年，數百名中國人參加了在澳門舉行的巴釐島投資論壇。大多數中國與會者關注的都是房產行業。⁵

龍目島是另一處頗受歡迎的房產置辦地，並且越來越受到購房者的歡迎。隨著巴釐島開始變得擁擠和嘈雜，許多外籍人士選擇住在主島附近。

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市場往後會有什麼發展？

印尼政府的基礎設施和投資友好的改革舉措，對著眼於東方新興市場的中國房產投資者來說，是一個好兆頭，我們可以擴大資產投資組合。專家表示，印尼是一個適合長期投資的地方，也是一個相當安全的房產投資地。隨著印尼經濟的持續發展，在印尼房產成為“主流”市場之前，早期的房產買家也應該開始看到收益。如果中國購房者著眼於長期資本增值、資產多元化和安全的投資避風港的話，我們應該會發現印尼是一個很有吸引力的地方。

延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】

資料來源：1. 普華永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加達郵報》：印度尼西亞定義“一帶一路“倡議的鬥爭;3：牛津商業集團：外國投資流動推動印尼房地產業增長;4.《星報》：萬隆雅加達高鐵重回正軌;5：Garupa Bali：數百名中國投資者在巴釐島

來源：居外網
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

黃金簽證國葡萄牙地產市場租賃、買賣冰火兩極

根據最新分析，葡萄牙的住宅市場仍然在努力尋找動力，因為需求量，銷售等衡量房地產市場的關鍵數據都在“負數”範圍。

雖然買賣市場表現平平，但是Confidencial Imobiliario和英國皇家特許測量師學會（RICS）的調查報告顯示，租賃市場的情況稍微穩固，需求持續上升，預計未來幾個月租金將小幅上漲。

由於調查參與者的預期差額率本月出現下降，比例為15%，因此新的買家詢盤再次疲軟。更重要的是，裡斯本，波爾圖和阿爾加維所有地區的需求或多或少都有所下降。

與此同時，待售房屋的數量繼續減少。實際上，調查中關鍵指標已經處於負面區域超過兩年，而由此導致的庫存缺乏可能是需求數量下降的主要原因。預期銷售額再次下滑，淨利潤率為-9％的受訪者表示5月份出現下滑，連續第三個月銷售額在整體水平上有所減弱。

根據目前數據估計，未來銷售預期目前基本持平，預期差額率為-3%，自2013年以來的最低水平。房價通脹的標題系列仍處於正面區域，略有下降。 May的讀數為+ 6％，是自2014年以來最為溫和的，這一數據在過去六個月中顯著下降。

從區域角度來看，裡斯本月的價格走勢完全持平，而波爾圖和阿爾加維則略有上漲。展望未來，未來十二個月的價格預期仍然略有利好，但自從該系列於2015年推出以來，預期差額率增幅最小，為+18％。

加權信心指數（近期銷售和價格預期的綜合衡量指標）從前一報告中的+2下降至-5。即便如此，如此接近零的數字或多或少表明短期前景持平。

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參與調查的代理人一致提到信貸限制。他們說，賣方和買方之間達成協議後經常由於新的抵押貸款監管條件，導致交易失敗，“Confidencial Imobiliario的董事Ricardo Guimarães說。

“在很多情況下，賣家的理想價格與家庭的購買力不匹配，在這種背景下，數據顯示一些賣家已經在降低他們的掛牌價，旨在增加商業潛力，“他補充道。

RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn表示，雖然葡萄牙經濟增長在未來幾個季度似乎將保持穩固，但近期房地產市場的前景似乎相對停滯不前。他說，這也就表示仍然健康的宏觀基本面將為未來提供一些基礎。

來源：propertywire
責編：Kyra Wang

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歐洲滑雪房產市場正流行著什麼趨勢？

滑雪市場正在發生變化——這為打算購買或出售滑雪房產的人們帶來了新的機會。基礎設施更新、新的滑雪者的出現、租賃模式的改變、甚至是氣候的變化，都是全新的商機。那麼，2019年滑雪房產的主要趨勢是什麼？

1. 一波新的新滑雪者

滑雪的人口分布正在變化，如果您打算購置一個投資房產並進行出租，那麼改變自己的目標群體將會為您帶來不錯的效益。大幅度增長是來自中國的滑雪者們。作為2022年冬奧會主辦方，中國政府正在鼓勵更多人們參與冬季運動——該國目前有1200萬滑雪者。到2022年，中國滑雪者的人數預計將達到1.18億，幾乎與目前全球滑雪者總人數相同。中國的大多數滑雪者都會出國滑雪，所以租賃機會很多，尤其是在適合初學者的度假勝地。

2. 改善的基礎設施

我們看到，度假勝地對基礎設施投資越來越多，阿爾卑斯山的法國小鎮夏蒙尼（Chamonix）購置了新的雪炮和滑雪纜車，梅惹沃（Megeve）購置了封閉滑雪纜車和雪炮，韋爾比耶（Verbier）則斥資300萬瑞士法郎進行重振計劃，當然，瑞士安德馬特（Andermatt）還新修了新火車站。我們也越來越多地看到不同地點的的良好聯系，例如奧地利的濱湖采爾（Zell am See）和滑雪勝地薩爾巴赫（Saalbach）之間的接駁規劃。房地產咨詢公司萊坊國際數據顯示，對滑雪勝地基礎設施的投資可以使租賃占用率增加20％。如果您是進行投資，請重點關注滑雪房產的這一趨勢。

3. 租賃更方便

幾乎不言而喻，滑雪房產市場的一個主要趨勢是出租物業的便利。以前，業主需要尋求代理方。而愛彼迎（Airbnb）這樣的平台的崛起，意味著在租賃市場尋求機會所經歷的周章更少，而且沒有中間人。事實上，根據第一太平戴維斯的數據，幾乎三分之一的滑雪房產業主表示從房產中獲得利潤，淨收益率的中位數為2.9％。

即使是像在瑞士這樣頒布了《韋伯法》（Lex Weber）來限制第二套房產的國家，新型房產也使得進入投資市場變得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市場外，像倫敦等主要旅游地點看到的模式，該模式允許您進行商業收購，在酒店式建築群內購買度假屋。但是，當中通常還是有一些限制，例如，您在一年內自己使用的最長時間段的規定。

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4. 關於第二套房的新法

在一些國家，特別是最受歡迎的地區都實行了限購，試圖對第二套房的購買進行管理。例如，瑞士於2018年通過了《韋伯法》，它向每個社區建造的第二套住房設定了20％的上限。此前還有《科勒法》（Lex Koller），對外籍人士可以購買的房屋數量進行規定。

在法國，我們也看到當地不同地區法律的變化。在《城市規劃方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新開發房產的高度，高雪維爾（Courchevel）正在鼓勵翻新現有的房產，梅惹沃則正計劃興建更大的房產。

奧地利雖然對在薩爾茨堡州、克恩頓州（Carinthia）、蒂羅爾州（Tyrol）和福拉爾貝格州（Vorarlberg）的非歐盟國民有一些限制，但只要您獲得政府許可，您就可以在該國其他地區購買。

這些規定看似嚴格，但許多人認為是一件好事，因為有助於保持滑雪勝地的品質。而且既然流程得到嚴格控制，您大可放心，因為您的投資放在了安全的地方。

5. 氣候變化

滑雪房產市場的另一個重要趨勢是氣候變化。預計暴風雪天氣會更為猛烈，但頻率卻會降低。話說到這裡，就在去年，全阿爾卑斯山的降雪量達到了創紀錄的水平，所以，可能我們正在面對更大的不可預測性。這可能意味著，面對這種變化，高海拔度假勝地或許會得到更大的關注。

降雪最為可靠的許多阿爾卑斯山度假勝地，如瓦爾迪賽爾（Vald’Isere）和夏蒙尼的房產盤子，比較小。由於需求旺盛，根據我們預計，未來這些地方的價格會持續增長，這對投資者而言無疑是利好消息。

6. 英國脫歐所帶來的擔憂

英國脫歐已經延期，而且還是沒有最終結果。這種不確定性令人擔憂，英國買家為了等待結果已經推遲出手，當然他們會有顧慮，可是沒有必要就一直這樣擔心著。正如我們之前所解釋的那樣，在英國脫歐後，英國買家可以購買滑雪勝地的房產。

當然，第二重顧慮是貨幣市場的波動增加。這對於任何持英鎊購買歐元標價房產的個人來說，是一個自然而然的問題。如果提出要約之後，在支付押金之前，出現市場下跌怎麼辦？防控風險的最簡單的方法就是一定的事先規劃；許多英國買家采用了固定彙率，市場利率變化不影響交易利率。

在2019年購買滑雪地產

欲購置滑雪地產，請不要錯過3000多套SnowOnly在居外網上出售的滑雪勝地房產。您亦可致電居外熱線400 041 7515垂詢。

原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
責編：Zoe Chan

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極端酷熱天氣，或許創造出了又壹投資新機遇

大暑將過，動輒竄上35℃+的酷熱似乎在隨時考驗著人的忍耐極限。

不過要說能讓人在夏天裏體驗透心涼爽的事兒，空調、遊泳、冰鎮啤酒可能都還不夠帶勁，到冰天雪地的世界裏去滑個雪才是最清涼的選擇。

隨著近年來人們生活理念的變化以及冰雪運動的普及，越來越多的人將“國外滑雪”列為每年必需的消遣項目。

壹些人從中敏銳地嗅到了商機：在滑雪勝地附近購置房產，依托日益旺盛的滑雪旅遊業的發展實現資產的增值。

那麽下面居外就為大家分析，到底滑雪房產是如何實現增值的——

1．新晉全民運動，滑雪住宿供不應求

全球大約有1.3億滑雪愛好者。在過去十年間，每年的滑雪人數穩定在4億人次的水平。而即將在我國舉辦的2022年冬奧會更是為滑雪運動輸送新鮮血液，僅中國的滑雪人群，就有望從2200萬人達到3億人。

滑雪者人數的迅猛增長使滑雪住宿供不應求，滑雪度假村和冰雪小鎮這樣的滑雪產業模式正在興起，越來越多的人們接受滑雪旅遊的生活方式，度假村、民宿這樣的住宿方式很受滑雪愛好者歡迎。

位於瑞士的房產

三層房產，坐擁雪景浴室，全朝南臥室
配備開放式壁爐、用餐區、廚房、滑雪室
地理位置極佳，鬧中取靜
周邊基礎設施完善：商店、便利店、藥房、醫院壹應俱全

2. 度假房產具備極高的升值空間

隨著滑雪勝地周邊滑雪民宿、度假村逐漸走熱，越來越多的投資客將投資目標轉向臨近雪場的房產，將房產打造成民宿或是度假村的形式向遊客出租，從而實現資產的穩定增值。

並且滑雪度假房產的旺季也隨著人們生活方式的改變而延長。滑雪度假區不再僅僅局限於滑雪季（北半球的十二月到來年三月），也包括夏季的避暑度假，使得滑雪度假房產的估值更高，收益在壹年中漸趨穩定而不是集中在冬季的三四個月。

位於法國的房產

5臥1衛
位於馬尼戈附近，距離滑雪道驅車10分鐘
經過徹底翻新，融合了現代和特色
小屋設計高度舒適，配備遊泳池和Spa水療中心
室內布局包括壹個舒適的客廳與壁爐、開放式廚房、臥室、套房、露臺、陽臺車庫等

而要說在全球範圍內最為專業、輻射範圍最廣的滑雪房產平臺，非SnowOnly莫屬。

關於SnowOnly

無論是購買還是出售滑雪物業，SnowOnly都是最適合的平臺。SnowOnly是壹個致力於幫助滑雪物業買家和賣家的房地產門戶網站，它簡化了我們在線搜索滑雪物業的方式。

SnowOnly是首屈壹指的滑雪物業在線搜索平臺，它搜集了來自世界各地逾5000處滑雪物業。法國、奧地利、意大利、瑞士、美國、日本、澳大利亞……無論用戶想在哪裏的度假村尋找位於便利、高效地段的物業，在進行投資或選擇生活方式時都有哪些特殊的偏好，平臺都能提供理想的搜索結果。

此次居外網與SnowOnly的合作，是國內領先的中文國際房產平臺與首屈壹指的滑雪物業在線搜索平臺的首次聯合，力圖為大家提供更加便捷高效的滑雪房產檢索服務，使您足不出戶也能搜尋到近3000條全球滑雪物業的詳實信息。

如果您對於滑雪物業這壹新興投資機遇感興趣的話，那麽不妨從現在開始搜尋壹下心儀的物業吧~

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文華東方豪華公寓——突破曼谷生活新高度︱居外精選

曼谷，始終是不少國人心目中首選的“後花園”。而現在，“陽光度假城”的印像正在升級，在創意與設計的加持下，曼谷年輕一代的生活方式通過層出不窮的創意傳遞開來。湄南河畔久負盛名的街區首當其衝，這些藝術與設計的先鋒陣地，用自己不斷突破城市天際線的高度提醒著全世界：這裡是number one!

在泰國曼谷，曼谷文華東方公寓（Mandarin Oriental Residence Bangkok）的顯赫地位不容小覷，作為曼谷最豪華的公寓之一，它擁有傲人的地理位置——曼谷湄南河的中心，更占據了久負盛名的街區，該地區以歷史文化、地方特色和國際融合的特色而聞名。

作為泰國的第一大河，湄南河自北而南地縱貫泰國全境，被譽為“東方的威尼斯”。湄南河很長，從大皇宮起至湄南河的摩天輪夜市的這一段被成為湄南河的“中心河畔”，唯有中心河畔才是湄南河的黃金區域，這裡的配套成熟、完善，居住的人群受教育程度、綜合素質及收入水平領跑泰國。

曼谷湄南河的中心位置，其顯赫的地理位置吸引了眾多商業大鱷置業於此。文華東方和Icon Siam Takashimaya購物中心就在此碰撞出了耀眼的火花——曼谷文華東方公寓正是Icon Siam Takashimaya購物中心的一部分。提起Icon Siam綜合購物商場，這座內部設有世界級的零售商店和娛樂設施堪稱曼谷的購物天堂，可以滿足世界上最挑剔的你所有夢想；而文華東方，她譽滿全球的口碑更是吸引了社會名流聚居於此，流連忘返。是的，在Icon Siam綜合購物商場高規格的購物與娛樂環境背後，真的“隱藏”了一座精品住宅——曼谷文華東方公寓。

正如文華東方譽滿全球的口碑一樣，曼谷文華東方酒店公寓傲居曼谷，為您提供該品牌一脈相承的經典服務以及超凡設施：24小時保安以及3,000多平方米的、僅供內部住戶專屬的一流設施。這裡有景致優美的園景花園、設計精美的人工瀑布、海水游泳池、設施精良的健身室、兒童樂園……. 房產內部注重設計細節，全部采用頂級裝飾和高端家居，設計細節是曼谷文華東方酒店所獨有的。

友情提醒：泰國Bangkok曼谷房產的這處超豪華的品牌住宅公寓的第46層只有3個單元，每一個單元的住宅都是3臥3車庫配置，均可俯瞰湄南河的河景中心位置。而曼谷的BTS金色支線也將於明年竣工，這將為整體高分的曼谷文華東方公寓更添一份便捷與通達。

更多細節，敬請撥打居外網熱線400 041 7515或者登https://www.juwai.com/49525622.htm詳詢。

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

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起因：深愛德國的環境與文化

交易：全程 “遙控”指揮 順利入手

投資：“絕不貶值”的長期資產

1. 了解你的客戶

2. 風水怎麼樣？

3. 地段，地段，地段

4. 奢華的歷史遺產

5. 貨幣因素

“新巴釐島”未來發展不容小覷

為什麼中國滑雪人數激增？

中國游客推動房地產投資

日本房地產為何如此具有吸引力？

中國人會購買哪裡的房地產？

外國人房地產投資法規

外國人買土地、可以獲得永久產權的方式

印尼房地產相關稅法

外國人能在印尼貸款買房嗎？

印尼會是下一個房產投資熱點嗎？

是什麼讓印尼對外國購房者具有吸引力？

印尼的房產熱點

市場往後會有什麼發展？

1. 一波新的新滑雪者

2. 改善的基礎設施

3. 租賃更方便

4. 關於第二套房的新法

5. 氣候變化

6. 英國脫歐所帶來的擔憂

在2019年購買滑雪地產

1． 新晉全民運動，滑雪住宿供不應求

2. 度假房產具備極高的升值空間

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1．新晉全民運動，滑雪住宿供不應求