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如何置辦高爾夫地產｜居外專欄


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就像高爾夫運動本身一樣，高爾夫地產的置辦並不是像表面看起來那麼簡單。海外地產雜志Abode2的主編勞拉·亨德森（Laura Henderson）提供了一些實用的建議。

美國國家高爾夫球基金會（NGF）的最新調查結果顯示，高爾夫度假村的開發依舊是世界許多地區高端旅游投資的支柱產業。來自40多個國家的統計數據表明，佛羅裡達、蘇格蘭、西班牙和葡萄牙已經成為高爾夫球道上的領跑者。而相對而言，拉丁美洲作為“後起之秀”，正在人氣排行榜上節節攀升。

高爾夫旅游業在亞洲和中東地區也獲得了快速發展。目前，亞洲和中東地區擁有全球最賺錢的度假球場，越南、阿布扎比和古巴等國正在開發新的高爾夫住宅項目，作為其國家旅游戰略的一部分。Abode2雜志向我們介紹了兩個最好的高爾夫球場以及給我們提供了一些優質的投資選項。

去哪裡居住和打球

毛裡求斯

屢獲殊榮的遺產別墅Valriche躋身於世界頂級高爾夫住宅度假村之列，擁有永久性產權性質的巨大面積的別墅區，享有壯觀的海景和寬闊的高爾夫球場視野。

度假村距離機場僅 40 分鐘車程，是一個優雅的精心規劃的封閉式社區。度假村坐落在一個自然的圓形劇場裡，周圍一圈是自然保護區。度假村的中心坐落著宏偉的Chateau de Bel Ombre城堡，它的歷史可以追溯到19世紀。

在起伏的山脈和印度洋的藍綠色的瀉湖中間，有著占地100公頃的田園美景，其中便是獲獎無數的Bel Ombre18洞錦標賽高爾夫球場。

該球場由著名的南非高爾夫建築師和前歐洲巡回賽專家彼得·馬特科維奇（Peter Matkovich）設計，它為所有級別的高爾夫球手提供了一個愉快的、富有挑戰性的體驗。

待遺產別墅Valriche完工後，它將包括288棟私人種植園風格別墅，錯落分布在占地210公頃的開闊地上，包括18洞錦標賽球場和9洞3杆洞球場。

到目前為止，超過166棟豪華別墅已經可供游客入住或接近完成。基礎設施和休閑設施已經全面投入使用。度假村游客可以進入高爾夫錦標賽球場，入住壯觀的C海灘俱樂部。同時豪華的水療及健身中心也對游客開放。另外，度假村還提供眾多水上和海灘運動項目，以及一個夢幻的兒童俱樂部和24小時的禮賓服務。

別墅的房主都有著強大的設計抱負，別墅有著30種不同單層和雙層種植園式設計樣式，別墅的大小從只有2個臥室，面積150平方米到擁有3個或4個臥室，面積超過400平方米。地塊面積也從700平方米到2000多平方米不等。別墅房客可以享受壯觀、連續的全景式高爾夫球場、湖泊和海景風光。

每棟別墅都由一群技藝精湛的工匠以最高品質完成裝修，提供頂級品牌的固定裝置和配件，還有一個無邊泳池，大陽台，配有空調和最先進的通訊設備。同時，別墅內提供室內設計包可供業主定制別墅樣貌，享受獨家感覺。在最新的住宅區Fifteen West區內，設施齊全的四床別墅，標價794,244美元起。

巴哈馬

在熱帶地區，高爾夫運動常常被宣傳為一項不太具有挑戰性的體驗，但這是有失偏頗的。來自世界各地的度假者都夢想著在風景如畫的棕櫚樹之間，揮動著高爾夫球杆，在異國情調裡度過一個輕松的假期。但是，加勒比海球場的布局往往有些單調，設計中也沒有什麼特色。許多酒店還隸屬於大型的非固定度假酒店，這些酒店更注重高入住率，而不是提供一流的賓客體驗。

相比之下，阿巴科俱樂部則特立獨行地打破了這一類型框架。這是因為，嚴格來說，這家俱樂部並不是度假村，而是一家國際性的私人體育俱樂部。阿巴科俱樂部沒有高聳的海濱公寓，也沒有馬拉松式的食物自助餐。

相反的，阿巴科俱樂部為那些尋求逃避日常生活壓力的人提供無與倫比的舒適與美景，讓他們享有一份獨特的奢華體驗。

那是什麼使得阿巴科俱樂部成為世界級的地產呢？它獨一無二的環境自然是一大原因。阿巴科俱樂部坐落在巴哈馬群島中最迷人的外島-大阿巴科上。阿巴科俱樂部就優雅地孕育於這個2.5英裡長的沙灘上，沙質如粉末般柔軟。而其高爾夫球場更是遠超你的想像。

在巴哈馬常年排名第一的、蘇格蘭風格的高爾夫球場對海拔的變化有諸多要求，這對一個島嶼來說是罕見的。許多球洞有著炫目的海岸景色，將高爾夫運動稍稍變成了一項意念的練習。

正如你所期望的，該俱樂部還擁有一系列水上運動設施——從皮劃艇，帆船和浮潛到骨釣和深海釣魚。沿著俱樂部的海岸線走幾分鐘，你就能找到世界上一些最好的釣魚水域。客人還可以到網球場或健身中心鍛煉身體，或者放松下來，到俱樂部的豪華水療中心享受一次舒服的美容治療。

對那些受到啟發，想把阿巴科俱樂部作為第二個家的人來說。阿巴科的住宅出售範圍從舒適的小屋和迷人的村舍到豪華的別墅和宏偉的海濱地產，應有應有。每處地產距海灘均幾步之遙，而且都精心配備了豪華必需品。

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阿巴科俱樂部的地產銷售總監克裡斯蒂•赫爾（Kristi Hull）表示：“阿巴科俱樂部確實是一個獨立的世界。”“這片飛地為現代生活提供了完美的解毒劑。人們成為這裡的會員並在這裡買房，是因為他們愛上了這個地方，他們想要與它建立永久的聯系。他們希望能夠年復一年地回到這裡，與家人和朋友一起享受社區的美麗與寧靜。他們在這裡也結交了來自世界各地的新朋友。這是一個獨特的地方，讓你一眼就想買下它的地方。”

去往阿巴科俱樂部也並非難事，每天都有頻繁的航班從納索、邁阿密、西棕櫚灘和勞德代爾堡國際機場飛往阿巴科的馬什港國際機場。四床四衛的住宅標價330萬美元起。

明智的購買建議

1. 不要在球道附近購買。你想要的是景色，但如果這意味著你每天黎明時分都要被割草機的轟鳴聲吵醒的話，那景色也就不美了。注意果嶺的寬度和房屋與發球區之間的距離。在球場上打一次球試試，看看球會落在什麼地方，以及球手們都在哪裡集合。

2. 多去幾次度假村的球場。球場必須有足夠的挑戰性，這樣才能讓你在未來幾年內保持對它的興趣。了解是否有改變球場或者擴建設施的規劃，並且查明業主是否可以在社區球場中獲得相應的優惠。

3. 在虛線上簽名之前，先了解一下其他居民。如果你與你的鄰居相處不歡，那你的假日生活可能會不盡如人意。確保有足夠的休閑景點，這樣不打高爾夫的家庭成員也會有事可做。

4. 各度假酒店的收費結構不盡相同，所以要注意附屬細則。常見的額外收費包括社區和服務費、俱樂部會員費、社交費和入會費。有些度假酒店的高爾夫會員制度是固定期限制，而有些則是即付即入制。

5. 檢查房屋價格和球場收入的比例——在你考慮的球場打一場高爾夫需要多少錢？你想要買的房子是多少錢？這兩者之間應該有一個合理的比例。打個比方，如果這是一個每日收費的球場，那麼一場高爾夫在冬天的售價是25英鎊，而房子的售價超過20萬英鎊。那麼房子的價格應該是被抬高了。如果球場是私人球場，檢查一下球場的入門費和月收費，和房子的售價進行對比。

6. 租金收入是抵消第二套住房成本的好方法，但是要現實一點，想清楚你一年中有幾個月的時間是可以這樣做的。如果你打算在旺季出租房子，那你就要考慮自己要輪流使用“平季”時間。

7. 在高爾夫社區，行動限制是出了名的嚴格，所以要確保你完全理解這些規則——從你房子樹籬的高度到燒烤宵禁時間，這些規則可能涵蓋一切。高爾夫球場協議也是如此。它是全年開放嗎？客人需要付費才能使用麼？這些規則的存在是為了幫助你維持你房產的價值，但是你要能夠與它們共存。


責編：Adam Chen

 

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

Juwaicolumnist

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

迪拜為中國投資者提供海量房源

海灣國家阿聯酋為中國置業投資者提供簽證支持與退休方案。

S. Chadha，一位居住在迪拜市中心奢華地段長達12年的外籍人士每天從自家陽台看去，盯著如雨後春筍冒出來的建築工地豎立的塔吊。

Chadha表示，“從我所在的有利位置望過去，輕輕松松就能數出五棟在建大樓，甚至更多。我認為開發商預計會有大量新居民湧入，很有可能來自中國。”

Chadha的言論不算離譜。隨著西方國家，如英國與美國等市場飽和的國家，因中美持續貿易戰以及英國退歐動蕩導致的不確定性，其置業機遇不明朗，中國置業投資者將其目光轉向阿聯酋（UAE）。其他吸引中國投資流入阿聯酋的因素包括中國當前股市與房地產市場趨勢以及人民幣的貶值。

阿聯酋第二大城市迪拜成中國買家新寵。根據居外網，自2017年至2018年，中國查詢迪拜物業的數量增長了232%。大多數（84.8%）此類物業查詢出自投資目的。

據迪拜土地局（DLD）政府部門報告，在2018年前三個季度中，中國公民的投資總額近17億迪拉姆（約31.8億人民幣）。這一數據讓中國成為上述時期在阿聯酋投資的第六大國，2017年中國排名第15位。

為什麼迪拜成為中國置業投資者的優選？

2013年，中國提出“一帶一路”戰略，旨在同沿線68個國家建立經貿合作伙伴關系，中國與阿聯酋的關系整體得到加強。因阿聯酋4000家貿易公司以及中國游客的激增，迪拜成為中國投資者的新寵。

過去五年，旅居迪拜的中國人數量增加了53%，而目前居住在阿聯酋的中國公民數量將近23萬。自2018年7月中國的習近平主席訪問阿聯酋後，兩國的關系更加穩固。

沙漠之城登頂多項全球投資榜單。迪拜也因其穩定的政治社會環境、商業環境、教育及公共服務被今年的美世生活品質調查評為中東地區最宜居城市。迪拜的多元化、多文化與寬容也飽受贊譽，讓這座大都市備受外國公民的歡迎。

作為全球投資促進項目的一部分，阿聯酋采取了許多措施來吸引中國置業人士。該項計劃針對五個國家：中國、美國、日本、韓國與印度。政府委派了特別投資小組前往中國招商引資。據阿布扎比《國家報》報道，迪拜土地局甚至在過去兩年於北京、上海兩地成立辦公室，並計劃在深圳及大陸其他城市開設新辦公室。

其他舉措包括將漢語列為迪拜100多所學校的第三大語言、提供長期居住簽證及退休方案。迪拜近期批准了5年及10年有效的簽證。外籍公民的工作簽證有效期一般為3年。根據最新措施，置業投資額達500萬迪拉姆（936萬人民幣）、月收入達2萬迪拉姆或個人資產超過100萬迪拉姆的人士可獲得長期簽證。

此外，迪拜最大的地產開發商伊瑪爾地產計劃在迪拜雲溪港的零售區開發中東地區最大的唐人街，旨在為中國公民打造在阿聯酋的第二個家。

阿聯酋也允許企業持有產權以及永久產權，再加上零征稅，對富有的置業投資者很有吸引力。

迪拜房地產市場現狀

業內專家表示，該市場是“買方市場”。根據Reidin.com的數據，經過近三年供大於求導致的市場疲軟，2019年2月，迪拜所有的住宅房產價格指數（RPPI）下跌9.5%，是自2016年以來最大的環比跌幅。

盡管庫存持續湧入，專家們仍持樂觀態度，並認為需求可能會增強，因最近批准了一系列立法—主要與房產所有權有關，例如阿聯酋內閣放寬簽證和外國企業所有權。迪拜的房產價格可能因蓬勃發展的旅游業和即將到來的2020年世界博覽會有所上漲。

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根據《全球房地產指南》，房產平均租賃收益約5.9%。相較中國2.1%的租賃收益，迪拜非常具有吸引力。根據萊坊的最新數據，迪拜也是全球最便宜的超級市場，平均價格為每平方英尺625美元。

迪拜房產市場有什麼產品？

房產咨詢公司仲量聯行中東及北非部門（JLL MENA）的數據顯示，2018年，迪拜住宅房產存量增加了43000套（2017年底住宅房產存量約為491000套），為潛在用戶提供眾多選擇。

現有及期房房產受中國買家歡迎。地段、年收益及售價也對購買決策產生很大的影響。據《海灣時報》報道，迪拜市中心、Greens以及國際城（International City）成中國買家熱門投資區域。

迪拜市中心因其中心地段及高性價比的價格備受歡迎。多數中國大公司位於Greens附近。因其靠近大公司、公共交通便利及國際化而家庭友好的環境，Greens成了熱門地點。國際城是迪拜最有名的華人聚集區。該區域靠近Dragon Mart—中國產品批發市場，喜歡便利生活的中國公民會選擇在此處購買或租賃公寓。

在迪拜投資房產，除了國人扎堆的的國際城，城中心最具代表性的核心地段——皇城區絕對不容錯過。現在，緊臨迪拜皇城，在新運河邊，距離世界最高塔和世界最大購物商場迪拜Mall 4公裡，距離迪拜皇家美丹跑馬場、迪拜金融中心10分鐘路程，有一處占地800平方英尺的水濱社區——首霸心領地正在售賣。

森林別墅——心領地最高檔樓盤，別具一格的森林格調生活

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未來展望？

一些房地產開發商預計，2019年，中國在阿聯酋房地產領域的投資將增長70％以上，鞏固該國的增長潛力。鑒於市場的供大於求，迪拜房產市場的價格下跌可能會持續。預計到2021年底，迪拜的住宅數量將從去年年底的52萬套增至65.2萬套。但是，國際金融協會（IIF）表示，該地區的房產“經常采用強調供應過剩來實現過剩的運營模式”預測未來增長。7

居外提到一些中國人在迪拜投資自用房產。但大多數買家出於投資目的，試圖通過投資提供更高收益的海外房產來對衝他們在中國市場所面臨的風險。據居外稱，2017年，美國和澳大利亞等傳統大目的地市場的中國住宅房產投資下跌時，關於阿聯酋的查詢有所增加，尤其是關於迪拜的查詢。

房產專家表示，迪拜和阿聯酋也可能受益於日益緊張的中美關系。

居外CEO羅雪欣說道，“我們預計一些中國投資者可能尋找爭議較少的市場，迪拜有能力吸引部分投資。”


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馬來西亞房產市場谷底反彈 下半年維持穩成長勢頭

國際產業顧問公司——大馬萊坊（Knight Frank）指出，如今房產市場已出現“谷底反彈”的征兆，預期下半年可重拾動力，並維持穩定的成長勢頭。

萊坊周二發布《2019年上半年房產市場重點》調查報告，該公司董事經理薩古南通過文告指出，目前房產市場有多項利好因素，可支撐下半年的成長勢頭。

住宅產業方面，政府推出的“居者有其屋”（HOC）活動已見效，預計可繼續獲得消費者支持，並有助於發展商出售滯銷的房產。

薩古南表示，“居者有其屋”計劃是推動房產市場上半年表現的最大利好因素之一。這項活動由房屋及地方政府部（KPKT）和大馬房地產發展商公會（REHDA）聯合推出，旨在讓國人有能力擁屋。

“擁屋計劃已經展延至12月31日，預期可進一步推動包括高價公寓和服務式公寓等房產的銷售表現，也為發展商提供了售出滯銷房產的機會。”

另外，吉隆坡有多個地區在上半年也推出了高價公寓和服務式公寓新盤，料可推動住宅市場的成長。

吉隆坡的黃金樞紐——THE OVAL坐落於吉隆坡的市中心，這裡是商業和金融中心，各國大使館、五星級酒店及各類休閑娛樂熱點皆近在咫尺，您可步行、開車或乘搭公共交通前往。THE OVAL雖坐落在繁華都市內，但卻優雅寧靜，絕對是您的夢想之居。
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零售產業銷量走強

至於零售產業，雖然消費者情緒依然相對低迷，但零售產業的銷售表現持續走強。現有商場運營商通過調整租戶組合，確保可以吸引消費者。

“同時，零售商也必須翻新和保持新鮮感，以加強消費者的購物體驗。”

此外， 由於“線上購物”越來越普及，許多商家也開始與線上支付服務公司合作，推動國家邁向“無現金支付”社會。盡管零售市場的競爭增加，一些優質的商場仍然可獲得較高的出租率，而且大部份商場的租金可則取得單位數的增長。

另一邊廂，沙巴的酒店業在上半年也取得突破性的增長。

這主要歸功於州政府致力推動沙巴州東海岸成為著名旅游景點，以及凱悅中心酒店和安凡尼酒店及度假村在沙巴插旗。

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再看其他商業房產，萊坊認為，盡管巴生谷的辦公樓出租率已經有所改善，但依然無法擺脫供過於求的窘境。

此外，目前市中心以外的辦公樓出租率相對更佳，主要是其價格更具競爭力，以及政府不斷拓展市中心以外地區的公共交通流通性。

“同時，雖然共享辦公室開始盛行，為辦公樓市場傾注了一些活力，但業主還是應該認清現實，不能收取太高的租金。”

另外，萊坊也預期，外資流入將讓工業產業將成為產業市場表現最標青的領域。鑒於政府重啟中國“一帶一路”相關的大型基建項目，包括東海岸鐵道項目（ECRL）和大馬城項目等，預期可推動中資的投資信心。而中美貿易爭端也料惠及大馬的制造業領域。

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來源：東方日報
責編：Zoe Chan

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全球房產泡沫來襲 加拿大、新西蘭首當其衝

在全球經濟增速放緩的2019年，房地產泡沫有卷土重來之勢。

經濟學家Niraj Shah是該研究報告的主持者，他使用四個指標觀察23個主要發達國家的房地產市場泡沫水平，分別是：房價租金比、房價收入比、實際房價和家庭貸款占GDP比重。

結果顯示，在房價租金比和房價收入比兩項數據上，新西蘭排名第一，在實際房價和家庭貸款占GDP比重上，加拿大排名第一。綜合四項指標，兩個國家的房產泡沫難分伯仲。

研究還認為，澳大利亞、英國、挪威和瑞典等國家的房地產市場同樣存在類似泡沫問題。

若房價過度上行，則是在為未來的崩盤埋下伏筆。IMF研究了32個國家30年來的房地產趨勢之後指出，在幾十年來近50起系統性銀行業危機中，逾三分之二之前出現過房價的暴漲或暴跌。據牛津經濟研究院測算，若房地產市場全面崩盤，GDP的下跌增幅將達1.5%―2.1%。

對於這兩個國家自身而言，避免房價快速下行或進一步上漲，已成為當務之急。

兩國樓市景氣不再

加拿大的樓市衰落早在去年便顯現出端倪。

作為樓市經濟風向標的多倫多和溫哥華，豪宅銷量在2018年遭遇腰斬，總價超100萬加元的獨棟屋銷量在多倫多同比銳減46%，在溫哥華則大跌了47%。

樓市銷售不景氣，房價卻仍然居高不下。

加拿大房地產網站Better Dwelling的報告顯示，加拿大幾大城市的房價正經歷爆炸式增長。2000年截至2019年3月，多倫多房價同比上漲239.9%、溫哥華房價同比上漲為315%。以多倫多為例，和美國幾大城市比，其房價漲幅比洛杉磯高33.67%、比舊金山高45.27%，比西雅圖高61.01%，比紐約高133.39%。

2006年曾是加拿大樓市的鼎盛時代，住宅投資占到了GDP的8%，為美國的兩倍。但去年第四季度，加拿大住宅類建築投資額下跌14.7%，為2009年以來最大的跌幅。住房投資下跌3.9%，新建住房投資減少5.5%，裝修投資下降2.7%。受此拖累，加拿大 2018年全年GDP增長僅為1.8%，增幅較2017年下滑40%。

這一經濟下滑的勢頭也延續至2019年。加拿大第一季度GDP增長率僅為0.4%，創2015年以來新低。

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與加拿大情況相似的是新西蘭。今年第一季度新西蘭GDP增長率也僅為0.6%。

在2017年時，房地產市場對新西蘭經濟的直接貢獻甚至超過了該國的制造業和農業領域。

新西蘭房價在飆升的同時樓市卻出現下跌。新西蘭國家統計局數據顯示，今年一季度出售給外國人的房產數量較去年同期下降了81%。從經濟增速上看，新西蘭的表現同樣欠佳，今年第一季度經濟增長僅為0.6%。

IMF指出，新西蘭經濟已經失去增長動力，處於下行風險之中—新西蘭今年以來的商業信心指數已降至10年最低，人均生產總值降至發達國家倒數第7位。

今年5月8日，新西蘭央行宣布降息，將官方現金利率(OCR)降到1.5%的歷史低位。新西蘭此舉亦打響了全球發達經濟體降息的第一槍。

降息當天，新西蘭元應聲下跌，觸及六個月低點。“綜合國內外因素，降息能更好實現新西蘭就業和通脹的政策目標。”新西蘭央行行長阿德裡安·奧爾指出。

但反對者們則將其諷刺為“降息釋放的信號，好比是在請求整支消防隊伍爬上樹去解救一只小貓”，回顧2016年11月的那次降息，不僅沒有推動消費，反而給予了房地產市場又一次繁榮的機會。

政府調控效果有限

通過樓市調控來打擊房價、擠出泡沫一直是兩國政府的努力方向。

早在2017年，新西蘭總理傑辛達·阿德恩競選時便提出了“禁止外國人購買房產”提議，號稱“史上最嚴限購令”也在去年8月15日正式批准通過。

限購令主要是限制外國投資者的二手房交易。根據規定，海外人士只能投資新開發的公寓樓花。值得注意的是，如果要購買公寓，必須要一次性超過20套以上，且購買之後不得自住，只能出租。而由於二手房交易被限制，外國投資者若想在後期脫手也只能賣給本地人，新西蘭政府希望借此改善國內的住房市場，穩定房價。

海外投資者可以購買奧克蘭The Fitzroy公寓期房，不受海外投資法的限制。永久使用權，可以自住，離開新西蘭無須強制出售房產。著名雙校網學區房，步行至周邊大學10分鐘，24小時禮賓部為住戶提供酒店式管理和安保服務，內部娛樂設施提供免費健身房和游泳池。房價約¥326萬-704萬。
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無獨有偶，針對外資炒房熱，加拿大亦采取了相關調控措施。

以溫哥華為例，當地政府已將外國人購房稅自15%上調至20%，並計劃對購買第二套房、家中主要經濟支柱收入來自海外及房價超過300萬加幣者，征收更高的稅賦。

然而目前看來，政府的樓市調控對經濟的刺激收效甚微。

高盛預測，加拿大2019年全年GDP同比增長1.75%，較之前1.9%的預期甚至還有所下降。

與市場對加拿大房地產泡沫的擔憂相比，加拿大央行則顯得相對樂觀，並表示將繼續保持穩健的貨幣政策。高盛也指出，考慮到未來數年加拿大樓市的疲軟預期，加拿大央行大概率會維持現狀。

7月10日，加拿大央行連續第六個月維持利率在1.75%不變，且並沒有考慮放松政策的意願。

不過值得注意的是，雖然加拿大央行基准利率不變，但房貸利率卻在悄然放松。7月15日，加拿大央行已將“5年期常規按揭貸款利率”從5.34%調低到了5.18%。這是自2016年9月以來央行的第一次調低操作。

 

來源：時代周報
責編：Zoe Chan

怎樣用別人的錢累積你的資產？｜居外專欄

與西方國家相比，許多日本人都很喜歡“存款”。根據日本銀行調查統計局在2018年公布的“與日本和美國和歐洲的公司發行量”相比，美國和歐元區的現金和存款比率在美國為13.1％，在歐元區為33.0％。但就日本而言，這個比率高達52.5％，遠遠超過美國和歐元區。

從這些數據可以清楚地看出，許多日本人將可支配收入用於存款，我國的情況有些類似。

7月6日，中國銀保監會副主席曹宇在青島舉行的2019中國財富論壇上透露，到2018年年底，我國國內生產總值已達90萬億元，全國城鎮居民人均可支配收入達4萬元。到2021年，中國個人可投資資產規模將達到200多萬億元。但現實情況是，中國一直都是儲蓄大國，很多人只會儲蓄，不會去碰其他的金融產品。

在部分金融市場發展較為成熟、資管服務相對活躍的發達國家，居民家庭的金融資產中，現金和儲蓄的比例已下降到13%左右，而資管產品的占比將近四分之一，與其他國家相比，在我國，選擇積極投資擁有較大發展潛力和空間。

存款增加一定會帶來資產形成嗎？

存款的增加代表著可用資金的增加，但存款的增加並不一定會帶來未來的資產形成。

不論是普通存款還是定期存款，通過向銀行存款只能獲得少量利潤，很難以這種方式來達到真正增加資產的效果。對於未來資產形成來說，一味省錢可能還不夠，除存款外，我們都有必要進行積極的投資。

存款與房地產投資的差異

房地產投資是一種眾所周知的穩定的資產形成方法，特別是近年來，對未來經濟形勢有擔憂的年輕女性也開始投資房地產，並且在某些情況下實現了中長期資產形成。

根據國內某售樓平台的數據顯示，2018年，我國女性買家占比達47.9%，幾乎“逼平”男性購房者。暖燈君這就來為大家比較一下存款與房地產投資兩者的優點和缺點。

存款的優點和缺點：存款的一個好處是不太可能減少資產。即使存款人的金融機構破產，但存款保險制度（支付）也保證著存款人資金的穩定性。缺點如上所述，只能獲得少量利潤，資產形成方法不充分。

房地產投資的利與弊：房地產投資是指購買房地產以獲得租金收入（收入增益），或出售房地產以獲得銷售收益（資本收益）的投資方法。買房投資保值已成主流理財方式。

因為住房是人們生活的重要組成部分，以租賃管理為目的的房地產投資的特點是資產形成可以預期且穩定。缺點是投資人可能缺乏有關房地產投資的某些知識和經驗，未咨詢有經驗的不動產管理團隊，盲目投資，造成空室、難以回本等風險。

存款與房地產投資的最大區別在於資產形成結構。在存款中，資產是通過自己的資金累積的，而在用於租賃管理的房地產投資中，資產是通過租戶（租房者）支付的租金累積的。換句話說，是否由“自己支付的錢”或“由另一個人支付的錢”形成資產是二者的區分點。

未來的資產形成是房地產投資

通過存錢積累資金是一種安全的資金來源方式，但同時，積極投資也至關重要。

6月5日，招商銀行與貝恩公司聯合發布《2019中國私人財富報告》，報告顯示，2018年，國內可投資資產在1000萬人民幣以上的中國高淨值人群數量達197萬人，坐擁61萬億人民幣可投資資產，人均持有3080萬。

根據胡潤研究院發布的《2018中國高淨值人群財富管理白皮書》顯示：國內84%的高淨值人群加大了海外資產的配置比例。其中，60%以上的人看好海外房產投資。

對於中國的財富擁有者來說，海外之所以成為他們離岸配置的因素，主要是因為方便移民或子女留學，接下來依次是資產保值增值、全球資產配置、方便海外業務發展、財富繼承以及養老等等。

誠然，房地產市場在短期內變現能力較弱，但可溢價空間卻是最大的。將房地產加入到資產組合中，可以增加投資組合的多樣性和穩定性，並且由於房地產與普通金融產品的關聯性較低，配置海外房地產可以使得投資組合的風險更加分散，獲得更強的抗壓性。

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日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外服務“得經紀人者得天下”：《中國經營報》訪居外網董事兼CEO羅雪欣

2018年，中國個人持有的可投資資產總體規模達到190萬億元人民幣，個人可投資資產在1000萬元人民幣以上的高淨值人群規模達到197萬人。其中過半有境外投資需求，而中國人歷來就有購房置業的傳統，購房置業成為海外投資的主要方式。

這些財富階層形成了龐大的海外購房群體。據《2018年華人全球購房報告》的統計，2017年，中國內地人士在海外購買的住宅和商用房地產總額創下了1197億美元的新高，相比2016年統計的1014億美元增長了18.1％。自2010年以來，中國投資者所購置的海外物業累積總價值已達到4300億美元。2017年，中國就成了全世界最大的國際商業房地產投資國家。

曾獲全球科技媒體“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎的居外網，創建於2011年，也是目前擁有房源量最多的海外房地產中文網站。目前平均每月有310萬用戶查詢居外網上展示的來自全球90多個國家或地區的280萬條房源。居外網總部位於上海和香港，並在美國、澳大利亞、馬來西亞、菲律賓和泰國設有辦公室。

如何看待中國的財富階層？居外網的商業模式是什麼？在當下外彙管控的政策下，中國買家如何支付？日前，《中國經營報》記者專訪了居外網董事兼CEO羅雪欣。

居外網董事兼CEO羅雪欣

海外購房“眾生相”

《中國經營報》：近年來，中國人海外購房形成風潮，甚至推高了當地的房價。居外網是專注於中國人海外購房的平台，如何看待這一現像？

羅雪欣：居外網成立於2011年，業務聚焦於海外房產市場。當時，中國買家投資到海外市場的資金總額大概是50億美元。到了2018年年初，我們原本預計隨著全球經濟形勢的惡化和調整，以及國內政府加強外彙管制等方面的影響，這個交易額只會增長到1230億美元，但最終統計，這個數字卻達到了1293億美元。

居外網的訪問量充分顯示了中國人海外購房的熱度。從最新數據看，我們對外公布的數據每月都有310萬獨立訪問量，2019年四五月訪問量突破了330萬，月均增長了20多萬。

《中國經營報》：中國財富階層海外購房有什麼特點？

羅雪欣：我個人覺得，居外網訪問用戶的增長源於國內富人規模的不斷擴大。數據顯示，到2020年，中國的富人數量會增長到221萬人，而“高淨值人群”也會有較大提升，據AfrAsia Bank發表的最新財富報告，2018年，中國內地擁有10億美元淨資產的人群有23563人，預計到2028年會提升到51839人。

過去我們常認為，到海外買房的都是高端人群的專利，大家買房的目的地聚集在美國、澳洲、英國等傳統發達國家的主要城市。然而，我們根據買家詢盤數據發現，隨著國家政策、人口結構、收入狀況的變化以及各國開發商的支持，很多房價實惠的新興市場如東南亞市場也逐漸進入國內普通中產買家的視野。

富人階層、有過海外買房經驗的國內買家、正准備“出海”的人，這三類人士是海外購房的主要用戶。其中男女比例為6:4左右。他們的查詢房產的平均價格大約為27.5萬美元左右，在購房動機上，60%用於投資購房，50%用於自住，10%用於教育，5.2%來自度假需求，出於移民目的而購房的比例在增加，達到了3%。

《中國經營報》：如你所說，很多中等收入家庭也參與到海外購房人群中。從居外網創建至今，中國買家在海外購房時，在選擇區域、資金等方面有什麼變化？

羅雪欣：還是有很大變化的。過去，美國、澳洲穩居中國買家海外買房榜第一、第二位置，英國或加拿大位列第三。但近兩年，國際環境有了很大的轉變，中美貿易戰、英國脫歐、加拿大海外買家稅，中國“一帶一路”倡議等因素，導致了國內買家在海外置業時選擇和偏好的轉變。

居外網會把買家通過電話、電郵跟我們的溝通記錄下來。我們根據買家咨詢統計數據發現，2018年泰國第一次成為國內買家咨詢最多、最受歡迎的購房目的地，今年一季度，日本也從以前的第八、第九名的位置一舉攀升到了第二。與之相反，傳統投資國家的排名都在下降。

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此外，居外網會定期發布全球各個區域的投資趨勢，最新的數據顯示，北美澳新這些國家購房熱度在下降，而東南亞區域國家熱度在上升。這是因為東南亞區域的房價低廉，帶精裝修，計算套內面積，這些因素對中國買家頗具吸引力。

中國政府規定，中國居民每人每年限購外彙5萬美元。這個規定導致買家逐漸轉向價廉物美、離中國較近的東南亞國家。如泰國、越南、馬來西亞和菲律賓等國。這些國家的房價人民幣100萬元左右就可以買到，期房還不需要付全款。所以購彙壓力不大。

泰國普吉島最負盛名的住宅區之一，背景是山區背景，由42間全新設計的兩臥室泳池別墅組成，采用現代巴釐島風格，是普吉島西海岸令人興奮的投資機會。該開發商因僅使用高端組件和注重細節而得到廣泛認可。
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讓購房者理性回歸

《中國經營報》：我們會經常聽說一些中國購房者海外被騙的消息。如何解決海外的法律、資金、房源真實性等問題？

羅雪欣：眾所周知，中國買家只有在心裡覺得踏實時，才會做出購房決定。如果只是單純停留在線上“隔山買牛”，是不會踏實的。買家需要了解當地人的評價、要到海外去看房，至少需要專業經紀人的對接。畢竟海外買房涉及當地購房條例、區域特點、學校、交通便利等各類細節。假設海外買房需要解決100個問題，那網上只能解決50個，其余的需要尋求線下的專業服務。

由此，我們設立了專業的Consumer Care團隊。這個團隊能引導買家了解海外買房可能涉及到的各類問題，包括很多買家想像不到的常見問題，我們會第一時間先進行解答。更多當地相關的問題，我們會翻譯後發送給當地的經紀人——我們的絕大部分經紀人客戶都在海外，如美國、澳洲、加拿大、新西蘭、英國等，隨著“一帶一路”的推進，我們在東南亞如菲律賓、柬埔寨等國的客戶也逐漸增多，他們都有各自的語言，經過我們專業的“Consumer Care”團隊的努力，國內買家可以無障礙地和各國房產賣家進行溝通。

《中國經營報》：海外購房還需要注意什麼？需要哪些幫助？

羅雪欣：要到海外談成交易，並不是一件容易的事！中國買家到海外投資置業，要面對太多的不確定因素，要學習了解太多的當地法規。

事實上，買家要到海外買房必不可少地會面臨很多細節的問題，例如外國買家在限購方面的細致規定、再售賣時增值稅的設定、不同產權的劃分等，居外網對此都有深入的規劃和准備。這也是京東、騰訊、工商銀行選擇居外網作為獨家合作伙伴的重要原因。

得經紀人者得天下

《中國經營報》：目前居外網的主要收入在B端，居外網的客戶就是不同國家的經紀公司或有房源的經紀人，如何與B端合作？

羅雪欣：目前我們的收入主要來自B端，對於C端准買家，是免費服務。將來，當我們的服務不斷優化、升級後，也不排除向C端收費。

我們B端的客戶主要來自海外開發商、經紀公司，有些客戶已經與居外網合作多年。

過去七年，居外網一直在不間斷地組織中外房產經紀人峰會，就是想為中、外房產經紀人牽線搭橋，也算為國內房產經紀企業提供更多出路和更多資源。畢竟，目前國內中小規模的房產經紀公司，以他們的實力想要尋找到海外有實力、可靠的房產合作伙伴，還是有一定難度的。

《中國經營報》：檢驗一切工作的效果就是促成成交，如何在最後一步，鎖定購房者和客戶的成交？

羅雪欣：在之前海外房產市場規模較小的情況下，居外網更多聚焦在滿足海外經紀人、開發商和經紀公司的需求上。如今，我們擴展成多元化平台，更精准、更深入地解決國內買家和國外商家在交易過程中出現的痛點，加快並促成交易的速度。舉個簡單例子，我們現在跟海外開發商談合作時，都會對其進行深度調研，包括該開發商之前開發了哪些項目、項目是否已經交付，是否第一次開發等。這一切，就是為了篩選出可靠、專業的合作伙伴，然後再幫助他們與國內買家對接、促成交易，甚至包括了和國內房產經紀渠道的對接。

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如何精准“抓住”財富階層？

居外網是一家外資企業，CEO羅雪欣則是一位長期在世界各地奔走的香港人。此前，她在大中華地區從事廣告推廣業務超過20年，20年中，她經歷了傳統廣告媒體到互聯網的從業經歷，她表示，“我深深體會到，對任何一個行業而言，歸根到底還是口碑最重要。”

通常，最能影響購房者的就是家人、親朋好友。但是這種交流之後，購房者還是要通過“搜索”來完成海外購房的整個過程。“以前搜索主要來自報紙、電視，現在更多來自手機、APP、小程序。”羅雪欣了解中國購房者的整條“認知鏈”，“搜索”之後就是“看”。通常“看”會持續較長時間，只有當用戶對你的網站、房源、內容有了足夠了解和信任後，才會決定“第一次接觸”。居外網有一個“買家購買意願系統BRS（buyer ready system）”，該系統用於收集買家在海外買房方面的詳細需求和評估買家的買房准備是否充分、進展到哪一步，比如買房動機是什麼，資金准備情況等情況。

“這個系統非常關鍵，因為這決定了與買家對接的海外房產公司應該派什麼類型的人為你服務。”羅雪欣表示。

在居外網，如果是為了小孩留學而購房，那為你服務的經紀人就應該足夠了解海外當地的學區房信息。買家的這個需求，之前已由居外BRS系統提前傳遞到海外合作方，“信息被傳送到，便能更精准地服務買家，也避免了買家重復溝通、讓買家覺得更踏實。這就是我們希望可以實現的效果。”羅雪欣說。

此外，羅雪欣認為，對所有購房者而言，下一個突破口肯定在高科技。“比如很熱的VR看房技術，很多人都在用，但目前還是不夠完善，還需要添加一個溝通層面的解決方案才是足夠好的技術手段。因為每個人在看房源時，都會有一大堆的問題，如果缺乏‘帶看’的過程，就很難做到轉化。”

另一個突破口則在金融方面。目前，房托基金在中國還沒有發展起來，而在國外已經有了20多年的成功運作經驗。“這個需求其實是很有必要的，簡單來說，通過房托基金，投資者不需要介入日常的置業、投資、管理過程，就能成功投資海外資產，也能有效降低投資門檻，讓資金較小的投資者參與海外投資。這也是分散大家資產風險的有效方法。”羅雪欣表示。

老板秘籍

1. 中國人海外購房發生了哪些變化？

還是有很大變化的。過去，美國、澳洲穩居中國買家海外買房榜第一、第二位置，英國或加拿大位列第三。但近兩年，國際環境有了很大的轉變，中美貿易戰、英國脫歐、加拿大海外買家稅，中國“一帶一路”等因素，導致了國內買家在海外置業時選擇和偏好的轉變。

居外網會把買家通過電話、電郵跟我們的溝通記錄下來。我們根據買家咨詢統計數據發現，2018年泰國第一次成為國內買家咨詢最多、最受歡迎的購房目的地，今年一季度，日本也從以前的第八、第九名的位置一舉攀升到了第二。與之相反，傳統投資國家的排名都在下降。

此外，居外網會定期發布全球各個區域的投資趨勢，最新的數據顯示，北美澳新這些國家購房熱度在下降，而東南亞區域國家熱度在上升。這是因為東南亞區域的房價低廉，帶精裝修，計算套內面積，這些因素對中國買家頗具吸引力。

2. 如何解決海外的法律、資金、房源真實性等問題？

眾所周知，中國買家只有在心裡覺得踏實時，才會做出購房決定。如果只是單純停留在線上“隔山買牛”，是不會踏實的。買家需要了解當地人的評價、要到海外去看房，至少需要專業經紀人的對接。畢竟海外買房涉及當地購房條例、區域特點、學校、交通便利等各類細節。假設海外買房需要解決100個問題，那網上只能解決50個，其余的需要尋求線下的專業服務。

由此，我們設立了專業的ConsumerCare團隊。這個團隊能引導買家了解海外買房可能涉及到的各類問題，包括很多買家想?

中國投資者轉向塞浦路斯房產為了啥？全年陽光+歐盟護照！

中國買家是塞浦路斯房地產業兩大外國投資者之一。居外網首席執行官兼董事羅雪欣表示，塞浦路斯風景秀麗，生活質量高，而且能夠進入歐洲，是一個良好的房產投資機會。對中國投資者來說，最大的吸引力之一便是塞浦路斯投資計劃。根據塞浦路斯投資計劃，中國買家在購買價值200萬歐元的房產後，可以獲得塞浦路斯護照。


撰文：謝麗爾·阿西巴爾（Cheryl Arcibal）

據一家公司稱，塞浦路斯西部的帕福斯地區吸引了眾多中國買家。

中國投資者正湧向陽光明媚的塞浦路斯海岸，在那裡置辦房產並獲得護照，以便在歐盟地區工作、旅行和生活。

地產門戶網站居外網首席執行官兼董事羅雪欣（Carrie Law）表示，“塞浦路斯風景秀麗，生活質量高，而且能夠進入歐洲，是一個良好的房產投資機會。對外國投資者來說，最大的吸引力之一便是塞浦路斯投資計劃。該計劃深受中國大陸民眾的歡迎。”

該計劃於2013年正式啟動。根據計劃內容，購買價值200萬歐元（114萬美元）房產的投資者及其家屬能夠獲得塞浦路斯護照，該護照賦予其全部歐盟公民權。該方案還要求投資者向塞浦路斯研究促進基金會（Cyprus’s Research Promotion Foundation）和土地開發公司（Land Development Corporation）各捐款7.5萬歐元。

投資者如若投資30萬歐元購買全新的房產，便可以獲得永久居留權。永久居留計劃為投資者的整個歐盟旅行提供便利，並且僅要求其所有家庭成員每兩年回一次塞浦路斯即可。

根據國際反腐敗監督機構透明國際（Transparency International）和全球見證組織（Global Witness）最近的一項調查，自2013年以來，塞浦路斯通過該投資計劃，出售護照共籌集了48億歐元。

盡管沒有官方數據記錄在塞浦路斯購買房產的投資者的國籍，但業內人士表示，中國大陸和其他亞洲投資者占了這些交易的一半以上。

“關於塞浦路斯投資者的國籍，雖然沒有官方記錄。但是，如果以我們利馬索爾·德爾馬（Limassol del Mar）開發案為例，我們的許多買家都來自中國，”塞培（Cypeir）地產董事潘泰利斯·萊普托斯（Pantelis Leptos）說道。他表示，中國買家是該公司利馬索爾·德爾馬項目的兩大投資者之一。該項目包括位於利馬索爾南部沿海城市的海濱公寓，占銷售額的30%。該項目的公寓售價從202萬歐元起。

塞浦路斯土地和調查部的數據顯示，今年前5個月裡，生活住宅、商業地產和地塊的銷售達到4,846宗，比2018年同期增長34%。外國買家大多購買的是生活住宅。

該公司表示，中國買家是賽培地產利馬索爾·德爾馬項目的兩大投資者之一。

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5月份，房地產成交量達到了1,423宗，打破了2008年9月創下的1,157宗的銷售紀錄。1月至5月的所有交易總額達14.5億歐元，比去年同期的13.5億歐元增加了7.6%。

“中國買家和投資者為塞浦路斯的建築業做出了很大的貢獻。西部的帕福斯地區……吸引了大量中國買家，因為該地區的房地產開發商是第一個訪問中國（以推廣他們的項目）的。”萊普索斯（Lepsos）房產公司集團市場經理薩基斯·哈吉拉桑德魯（Sakis Hadjialexandrou）表示。

房產代理機構卡薩·格蘭德·塞浦路斯（Casa Grande Cyprus）的所有者尼科萊·卡拉塞尼（Nicolai Caraseni）表示：“塞浦路斯相對低廉的成本、沒有官僚主義、陽光明媚的天氣以及短時間（最長6個月）就能獲得護照，這些使其成為最佳投資地點。持有塞浦路斯護照的投資者可以輕松移居英國、瑞士或選擇28個（歐盟）國家中的任何一個國家居住。”

塞浦路斯沒有財產稅、印花稅和股息稅。

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帕福斯Kouklia的這個獨家別墅項目目前進行所有權轉讓，其包括3間帶獨立衛生間的臥室，並可飽覽地中海和高爾夫球場的迷人景色。別墅區面積為249平方米，整座住宅占地面積近1400平方米。別墅項目已經進行了幾次升級項目，所費頗菲。別墅位於維納斯岩石度假村，基礎設施完善，並靠近帕福斯國際機場。
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澳大利亞在線房地產廣告公司REA Group的香港區域經理肯尼思·肯特（Kenneth Kent）認為，塞浦路斯加入歐盟增強了投資者的信心。他表示，“作為歐盟的一部分，塞浦路斯可以提供更多的法律保護和透明度。這些是海外投資者最關心的問題。”

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來源：南華早報
責編：Zoe Chan

菲律賓房市今年將迎來什麼新機遇？

2019年，預計菲律賓房地產行業將延續其增長趨勢，並保持良好狀態。這項預測基於調查研究的結果，以及房地產行業領袖仲量聯行所收集的數據。根據仲量聯行的報告，2018年，菲律賓房地產市場的辦公樓、住宅、零售店面和酒店物業銷售額均呈上升趨勢。

仲量聯行展望，菲律賓房地產業在2019年的前景依然樂觀

辦公樓

針對辦公樓物業在2019年的表現，各機構和去年一樣，再次做出了積極的預測。在供應方面，預計今年辦公樓物業將大幅增加；而在需求方面，菲律賓業務流程外包（BPO），在線博彩業和靈活職場企業的辦公空間占用率預示了樂觀的前景，而開發商也在兌現此前做出的承諾——加建辦公樓。由於租賃需求和投資者收益較為穩定，預計房租將出現上升趨勢，而這將拉高寫字樓開發項目的資本價值。

住宅

由於人們對中高檔住宅的需求十分強勁，預計2019年菲律賓住宅市場將蓬勃發展。目前，中高檔住宅開發項目的預售單元占比已經達到了80%到100%之間。菲律賓業務流程外包和在線博彩企業對辦公場所有較大需求，預計馬卡蒂和BGC商務區的住宅租賃市場也將受益於這類穩定需求的溢出效應。

菲律賓馬卡蒂市中心的高端項目——世紀尖頂大廈（Century Spire）。坐落於世紀之城，精裝修，永久產權。豪華公寓將以五個核心設施為基礎，包括大堂、泳池、酒吧、休閑區和圖書館，所有設計均采用靈巧的觸感和精致的Armani / Casa風格。
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零售

菲律賓的宏觀經濟環境良好，因此可能會對零售市場產生推動作用，而零售商也可以利用菲律賓人民持續增長的可支配收入。由於實收資本要求較低，而且《菲律賓貿易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放寬，菲律賓的外國投資可能會增加。政府正在圍繞實施《房地產投資信托（REIT）》法規一事進行討論，這可能也會鼓勵投資者把更多資金投向零售市場。

酒店

2019年，酒店行業將保持出色表現。外國酒店運營商可能進入菲律賓市場，並與當地開發商建立合作關系。菲律賓政府正通過加強基礎設施建設以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游業提供持續不斷的支持。根據預測，這些舉措將在2019年對旅游業產生積極的影響，進而推動酒店業的發展。

其他新機遇

2019年將是菲律賓房地產行業迎來新趨勢和新機遇的一年。千禧一代引領的文化轉變帶來了以社區為基礎的生活方式，而這種生活方式將使菲律賓的聯合辦公和共同生活現像變得越發普遍。對聯合辦公空間的需求正在持續上升，這將促使更多的外國靈活空間運營商在2019年擴大其業務規模。

預計WeWork和IWG等已經在菲律賓擴大業務範圍的靈活空間運營商將在2019年進一步擴張。菲律賓還可能出現更多本地的聯合辦公和共同生活空間供應商，他們通常在城市邊緣地區開展業務。這類資產所需要的資本成本較低，因此可以激發投資者的興趣。

物流是另一種資產類型，而預計物流行業將在2019年興旺發展。電子商務公司的出現將為物流部門提供支持，因為這些公司必須完成商品的裝載和運輸。例如，拉扎達與扎洛拉（Lazada and Zalora）已經大幅擴張了他們在菲律賓的業務規模，物流行業將因此而受益。

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毫無疑問，外國和地方政府的政策將在2019年對房地產行業產生影響。例如，在中美貿易戰中，由於美國試圖加征關稅，中國開始考慮購買其他國家的房屋/土地，菲律賓房地產市場因此獲得了一個巨大的機遇。菲律賓政府正在實施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克國際機場擴建、蘇比克貨運鐵路等正在進行的BBB項目推動了克拉克市和邦板牙省等地區的投資活動。政府的基礎設施建設工程也對周邊省份產生了溢出效應。2019年，包容性稅收改革二號方案（Trabaho）和《房地產投資信托》法規開始實施後也將影響房地產行業。

仲量聯行表示，菲律賓房地產行業在2019年的前景依然樂觀。2019年，菲律賓業務流程外包行業對房地產空間的穩定需求，以及新興房地產利益相關者（如技術企業和靈活的空間運營商）不斷增長的需求將繼續對菲律賓的房地產市場產生重大影響。預計2019年該行業還將進一步發展和擴張，這也許會鼓勵投資者加大對達沃、宿務、克拉克、卡加延·德奧羅、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投資。

綜上所述，我們預計菲律賓房地產行業將在2019年繼續穩步發展。盡管2019年大選可能會帶來一些障礙，許多人對包容性稅收改革二號方案的影響抱有擔憂，而且菲律賓經濟特區管理局（PEZA）審批建築的進程緩慢，2020年的房地產行業前景依然相當樂觀。

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來源：Inquirer Business
責編：Zoe Chan

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2019年菲律賓房地產10大發展趨勢

作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）

2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。

“在2018年前9個月經濟增長放緩的情況下，房地產業仍保持著良好的狀態，辦公樓和住宅等主要板塊在2018年的需求量和供應量均達到了創紀錄的高數值。然而，我們發現房地產業即將迎來多項挑戰，”高力國際菲律賓公司在題為《2019年十大預測：此次競賽以靈活性為名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”

高力國際菲律賓公司稱，影響房市的不利因素多種多樣：在未來12至24個月內，利率上升可能壓低中低收入居民的需求，而通脹加劇也許會進一步削減消費支出。

該機構還指出，執行全面稅制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的規定會引發不確定性。全面稅制改革方案是一項旨在降低企業所得稅稅率並合理調整外國投資者稅收和非稅收優惠待遇的舉措。

高力國際菲律賓公司還補充，其他挑戰包括技術工人嚴重短缺而導致的施工延誤，以及阻礙遍布馬尼拉都會區的重要基建項目的通行權問題。

盡管存在這些挑戰，預計2019年菲律賓房地產業將目睹新的有利因素發揮作用，同時推高各細分市場的需求，促進增長。人們認為，這些新興趨勢將迫使業者適應這些變化，從而更好地適應市場。

“對於2019年的菲律賓房地產市場而言，這場競賽將以靈活性為名，”高力國際菲律賓公司強調。

“租戶的強勁需求和不斷變化的偏好讓靈活工作空間進入了人們的視野；住宅開發商正在調整他們的項目，以便滿足離岸博彩業中國員工和當地職業人士的需求；商場運營商變得更樂於接受外國餐飲（F&B）和家居裝飾企業租戶，而且我們還發現零售空間吸收的定義在2019年出現了徹底的改變。開發商還積極收購設施較為健全，位於商業區以外地段的土地，試圖在繁榮的房地產市場上大賺一筆，”高力國際解釋說。

根據高力國際的說法，以下為決定2019年菲律賓房地產發展形勢的十大亮點。

1. 以基礎設施為重點的政府支出將刺激房地產市場

高力國際表示，預計政府執行的前期基礎設施項目計劃將決定馬尼拉都會區內外開發商所采取的戰略。因此它也發現，2019年，馬尼拉以外區域的辦公樓和住宅開發項目的分散化格局也變得越發明顯。

“高力國際認為，房地產企業將更積極地收購呂宋島北部和南部的地塊，並確保它們所在的位置具有戰略優勢，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古納和八打雁更是他們關注的重點區域。政府應通過在2020年至2022年間修建完鐵路、高速公路和收費公路等計劃連通這些省份的項目來支持開發商的擴建活動，”高力國際在報告中寫道。

2. 馬尼拉都會區辦公樓的空置率仍低於6%

高力國際表示，預計到2018年底，馬尼拉的辦公樓空置率將在5%上下浮動。

“我們發現強勁的需求將持續到2019年，而且預計需求會隨著新供應的增加而同步變動。在接下來的12個月裡，高力國際預計開發商將交付近100萬平方米大小的新辦公空間，而售出物業的總面積將達到約91萬平方米。預計到2019年底，空置率僅為5.4%。在2019年即將交付的辦公樓物業中，有約30%已經提前租出，”高力國際表示。

知識流程外包（KPO）行業可以提供健康信息管理、軟件工程、財務和會計等價值更高的外包服務，因此預計該行業將在未來12個月推高辦公樓的需求。谷歌等頂級科技公司開始入駐菲律賓，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包調查中，馬尼拉都會區的排名也有所上升，這些變化也會提振辦公樓的需求。

3. 離岸博彩業務將在馬尼拉以外地區擴大規模

據高力國際觀察，2019年，離岸博彩企業將買下20萬平方米到30萬平方米大小的辦公空間，約占2019年預計售出量的23%。

“我們鼓勵那些規模不斷擴大的新離岸博彩公司繼續在宿務、邦板牙和拉古納尋找落腳點，因為這些地區仍有大量可用的空間，”高力國際在報告中寫道。

“離岸博彩企業不僅需要開闊的辦公空間和居住空間，還必須在當地機場提供中國直飛航班或者可以直接進出馬尼拉地區的城市內運營。這就是這些企業開始關注呂宋南部部分城市的原因之一，”高力國際補充道。

4. 靈活工作空間將實現10%的年度增長

馬尼拉都會區辦公物業市場供應緊張，流動勞動力開始形成一股潮流，企業試圖降低運營成本——這些因素共同催生了另一個辦公物業的細分板塊：靈活工作空間。

“我們發現，目前微型、小型和中型企業不斷崛起，尋求即插即用型辦公室的跨國公司和外包公司大量湧入，而且政府正在進行一系列可能改善國家營商環境的政策改革。在這樣的背景下，馬尼拉的靈活工作空間庫存將在未來三年內每年平均增長10%，”高力國際預測道。

“在未來三年裡，我們認為商場、酒店、住宅樓和職場人士專用宿舍將提供更為靈活的工作空間，”高力國際補充道。

5. 馬尼拉灣地區主導馬尼拉都會區的公寓價格和供應量

2018年第三季度，海灣地區的公寓存量超過奧提加斯中心，成為第三大次級市場。與奧提加斯中心相比，海灣地區可出售的住宅單元數量要多200余套。

高力國際表示，2019年，預計海灣地區已動工的1.5萬套新公寓中，有6000多套新共管公寓將竣工。該公司還預計，到2021年，海灣地區將超越馬卡蒂中央商務區等其他次級市場。

Arbor Lanes位於馬尼拉灣地區塔吉格市（Taguig City）南阿爾卡（Arca South）的東面地區，坐落在34,315平方米的大型混合用途開發項目之中，其完美融合了大自然景觀和建築特色。這是一片發展迅速的中央商務區和生活區，可以通過南呂宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往馬卡蒂市（Makati City），還可以通過C5干道通往博尼法西奧全球城市（Bonifacio Global City）。房價約¥400萬。
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6. 豪華住宅市場依然表現強勁，其房價即將突破每平方米40萬菲律賓比索

高力國際預計豪華公寓需求將繼續處於高位，因為馬尼拉都會區仍然是該區域內租金收益最具吸引力而房價相對較低的地段之一，富裕的菲律賓人、外國投資者和離岸博彩公司對該地段的物業有著長期的需求。

馬尼拉的豪華物業市場規模相對較小，但這類物業的需求在過去幾年內一直保持穩定。與此同時，二級市場上此類項目的租用或購買需求居高不下。

積壓的需求也促使中等收入公寓開發商在馬尼拉海灣地區等新興商業區擴大業務規模，建設高端項目。馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）沿線將修建一個豪華物業項目，預計其物業價格將突破每平方米40萬菲律賓比索（約5.32萬元人民幣）的臨界點。

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7. 餐飲業將進一步主導零售空間的吸收過程

高力國際認為，在未來12個月內，餐飲（F&B）行業依然是吸收馬尼拉都會區零售空間的主要驅動力。這可以歸因於海外菲律賓勞工彙款的持續流入和人民可支配收入的增加，而穩定的宏觀經濟背景也發揮了一定的作用。

據報導，未來12個月內，佰百雞（Popeye’s）、熊貓快車（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外國餐飲品牌將在馬尼拉開設分店，預計這些品牌的活動將推動馬尼拉的零售空間吸收過程。

8. 更多來自家居裝飾或奢侈品零售行業的外國公司在海灣地區開設分店

高力國際表示，考慮到馬尼拉都會區的公寓越來越受歡迎，人們對家居用品的需求將持續增長。在2018年第三季度啟動的開發項目中，開間公寓和一臥室單元住宅項目的占比將近60%。

高力國際指出，自去年年初，填海商業區的預售公寓上市以來，其價格已經上漲了約30%至80%。高力國際稱，這反映了該地區游客和外國投資者的支出情況。

高力國際認為，海灣地區已經發展成熟，可以容納更多高端餐飲、鞋履和服裝品牌了。普拉達、紀梵希和薩爾瓦多·菲拉格慕已經在太陽賭場（Solaire casino）開設了店面。該地區將持續吸引更多高端零售商。在未來12個月內，我們將目睹更多奢侈品品牌在填海商業區開店，”高力國際說道。“在海灣地區，阿塞納購物中心（Aseana mall）等新購物中心即將建成，這為運營商提供了引進奢侈品零售商的機會。”

馬尼拉高端商業地段地塊，面積2.1公頃。
位於馬尼拉的高端主要商業區，靠近馬尼拉灣，主要商業道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近馬尼拉著名的娛樂場所，這是亞洲版本的拉斯維加斯，如岡田馬尼拉，太陽賭場和附近的購物中心，如MOA或亞洲商城。
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2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。

9. 對奎松市更具戰略意義的土地儲備和鄉鎮開發項目

馬尼拉地鐵是政府批准的最高成本項目。按計劃，該項目應於2018年12月動工，並於2022年之前在奎松市建成前三個站點：棉蘭老大道（Mindanao Avenue）、坦當梭拉（Tandang Sora）和北大道。

“高力國際認為奎松市將從地鐵建設計劃中獲益，因為有13個車站計劃建於奎松市內。隨著馬尼拉地鐵、地鐵7號線和普通輕軌地鐵站的建設工程不斷推進，我們認為奎松市內以辦公樓、住宅和零售物業為特色的綜合用途項目將變得越來越有吸引力，”高力國際說道。

10. 已整修的基礎設施可以促進宿務休閑娛樂行業

高力國際表示，除了機場翻新和擴建項目以外，其他基礎設施項目也將為農村地區帶來新的機遇，從而推動宿務旅游業的發展。這些項目完工後將刺激人們對宿務都會區（包括宿務市、拉普拉普市和曼達維）走廊外地區物業的需求，促使開發商建設更多酒店和服務式公寓。

高力國際預計，在接下來的12個月裡，房地產公司將采取更積極的方式來開發可用的土地。曼達維（Mandaue）和麥克坦（Mactan）地區將成為開發商關注的重點，因為人們普遍認為這些地區非常適合建設度假型城鎮。

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來源：inquirer.net
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

希腊部分房產租金收入激增105%！

據《每日報》報道，在過去幾年時間裡，部分希腊業主的租金收入激增了105%，成為希腊房地產市場復蘇的受益者。也就是說，購房移民希腊的業主們都賺到了。

由於希腊的房市緊俏，好的房源越來越稀缺

希腊房市緊俏，好房源稀缺

在希腊旅游勝地中，聖托裡尼的月租金最高，平均達到4000歐元/月，比2016年增長32%。

根據調查顯示，2016年6月-2018年6月間，安提帕羅斯島的房產租金升幅最大，短短兩年間業主的租金收入翻了一倍，漲幅達105%，租金平均860歐元/月。伯羅奔尼撒城市麥西尼的租金收入正增長了84%，平均460歐元/月。基西拉島房屋的租金收入增長了71%，平均為530歐元/月。

希腊銀行數據顯示，2019年上半年希腊的房產零售價格指數比2018年同期增長了3.1%，雅典地區上漲了4.9%，高於希腊的其他地區。希腊房產投資形勢良好。

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最新調研數據，在過去的2018裡，希腊房產市場價格漲勢驚人。核心區域如雅典衛城、憲法廣場周邊，南部沿海，北部國際學校附近的房產增值達驚人的30%-50%，比雷埃夫斯港區域，以及核心區域周邊輻射的區域也有10%-20%的增值。

這就意味著拋開出租收益不算，去年在希腊購房的客戶就已經有了平均25%的收益。

這座令人贊嘆的希腊Attica宅邸坐擁面積達6,500平方米的大型地塊，周圍環境靜謐清幽，悅目娛心的壯麗海景盡收眼底。這座別墅共三層，其設計和建造均力求最高水准。房價約¥2,706萬。
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趕不上希腊，歐洲還有葡萄牙

根據葡萄牙統計局（Statistics Portugal）的數據顯示，2018年波爾圖在葡萄牙城市中的房價增幅最高，其中Matosinhos的房價增長尤其強烈（9.8%）。但波爾圖的房價尚未達到很高的水平，而游客，學生及家庭的需求量依然很大，未來的增長勢頭顯而易見。波爾圖的短租市場將持續活躍，將不會讓投資者失望。

葡萄牙緊鄰大西洋，是進入歐洲的門戶，具有重要的戰略地位。坐擁歐盟成員國與歐洲申根國的雙重身份，申請葡萄牙移民是進入歐盟及申根國的最佳途徑之一。葡萄牙作為歐洲第一個推出正式移民法律的申根國，其購房投資移民項目審批速度快捷，一人申請，全家移民。

葡萄牙波爾圖的這套四居室別墅Vilar de Pinheiro設有戶外加熱泳池，采光極佳，它處於郁郁蔥蔥的綠化環境中，該住宅分為休閑區與生活區兩個獨立的區域，所有區域都配備了必要的設施。房價約¥526萬。
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來源：外聯出國
責編：Zoe Chan