Category: Financial

葡萄牙的房價上漲繼續趨於平和，最新的銷售市場活動報告顯示，2019年2月的詢價和交易環比基本沒有變化。

然而，根據英國皇家特許測量師學會(RICS)和Confidencial Imobiliario的數據，在租賃市場，里斯本、波爾圖和阿爾加維的需求量仍然在加大。

在銷售市場，新買家查詢指數在過去一個月中保持穩定，但最近五個月以來，該指標從來沒有出現過正數。

對於銷售合同金額，受訪者表示與1月份相比沒有變化，但展望未來，受訪者對未來三個月的銷售預期略為樂觀。

市場上的新房源繼續短缺，這是過去兩年中一直存在的話題。盡管如此，阿爾加維的房源庫存在過去的兩個月裡每個月都有輕微的回升，而裡斯本和波爾圖的掛牌行情仍在下滑。

經濟在過去6個月失去上漲動力，房價增速繼續放緩。2月份，13%的受訪者表示物價上漲，這是自2016年2月以來的最低水平。

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即便如此，該調查涵蓋的三個地區的房價都仍保持一定幅度的上漲，34%的受訪者預計未來12個月整體房價將繼續以該水平上漲。

與最近普遍平淡的市場基調一致，葡萄牙消費者信心指數（近期價格和銷售預期的合並指標）從之前的15下滑至8。

在租賃市場，租戶需求增長連續第三個月加速，淨增長36％，高於1月份的21％。因此，租金繼續上漲，未來三個月的租金料將進一步增長。

市場調研員表示，買家正在預測新房入市對房價整體的影響。 Confidencial Imobiliario的主管Ricardo Guimarães表示，一些人預計新房的到來會推高價格，盡管它會影響供需平衡。

“與此同時，對於其他國家而言，中心地區的價格上漲對二手房市場來說是一個機會，人們開始注意到那裡也有投資潛力。”他補充說，“更讓人覺得開心的的是，出租房旁邊新的公共建設會使租金上漲，並減少出租房屋的數量。

根據RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn的說法，就業增長數據雖然仍然健康，但在最近幾個季度已經有所緩和，這似乎與房地產市場的穩定趨勢一致。他表示，雖然調查參與者的預期仍然是積極的，但現在看來市場活動的增長將會更加溫和。

來源：propertywire
責編：KYRA WANG

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馬來西亞歷史性大選壹年後，債券和令吉特都面臨了壓力。圍繞新政府的公眾興奮已經消失，公共支出削減，監管限制，對民眾造成傷害，也使投資者也失去了耐心。

全球基金也繞過馬來西亞，轉而支持其他市場。 在過去12個月中，除了兩個國家外，所有股票都出現了大量的流出，令吉特的表現落後於其大部分同業，債券可能處於另壹次拋售的風口浪尖上。

在政府推動削減公共債務對消費和經濟增長產生負面影響之後，總理馬哈蒂爾·穆罕默德政府對於改革的態度日趨於謹慎。 5月7日，央行自2016年7月以來首次下調基准利率，希望可以在全球風險增加時，獲得經濟上的支持，極少數的投資組合經理對馬來西亞短期內的恢復抱有希望。

倫敦為壹家GAM Holding AG管理著大約10億美元的新興市場股票的蒂姆·洛夫（Tim Love）表示：“我認為我現在不需要急於進入馬來西亞，即使現在的估值吸引力肯定會明顯上升，但我認為前景不夠清晰。”

馬來西亞的基准股指今年跌幅超過4％，是全球表現最差的主要股票市場。 雖然估值有所改善，但經濟增長放緩和公司盈利疲軟已經造成損失。

根據彭博數據，富時大馬隆綜合指數的壹年期遠期市盈率為15.7倍，與其五年平均值壹致。

馬來西亞沙巴亞庇市中心的本物業綜合發展 – 傑瑟爾頓高級公寓 ，共有二十八層，其中底樓作為高級免稅商場，壹樓作為高級餐飲店，還有地下壹樓作為購物商店，而二至六樓則為高級公寓的專屬停車場。高級公寓停車場與位於地下二樓的購物商場顧客停車場是分開的。 位於七樓的休閑露台上有壹個可以俯瞰南中國海的無邊界游泳池，兒童游泳池、健身房、桑拿浴室、會議室，派對宴會廳和觀景台

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在政府取消幾個大型基礎設施項目以控制2018年激增至五年高位的財政赤字之後，同時也使企業利潤受到了損害。此後，壹些開發項目，包括107億美元的鐵路線路，已經恢復啟動。

麥格理集團（Macquarie Group Ltd.）表示，恢復基礎設施支出可能會支撐當地股市。由於馬來西亞的債務仍存在風險，富時羅素（FTSE Russell）可能將其債券指數排除在外。

迫在眉睫的資本外流

令吉特債券上個月受到壓力，當時富時羅素表示，由於對市場准入的擔憂，它可能會使馬來西亞脫離世界政府債券指數。 這壹舉動再次成為海外令吉特交易禁令的焦點，10年期國債收益率躍升至兩個月高位。 摩根士丹利警告稱，近80億美元的資金可能退出當地債務市場。

“我們壹段時間以來壹直對馬來西亞政府債券保持中立態度，”Merian Global Investors，總部位於倫敦、監管370億美元的公司，投資組合經理Delphine Arrighi表示 “幾年前中央銀行關閉NDF市場的決定基本上使得無法對衝債券風險。 我不認為離岸投資者現在將全面回歸。“

自3月達到八個月高點以來，令吉特受到股票流出和美元走強的影響下跌超過2％。

購買機會

不過，馬來西亞證券的疲軟為壹些人提供了買入機會。 SPI資產管理公司表示，對資金外流的擔憂有些過度，任何影響都可能被大量國內投資者的存在以及更寬松的貨幣政策所抵消。

SPI Asset的交易和市場策略主管Stephen Innes表示，“最終貨幣市場將需要對債券流出進行定價，這可能引發股票短期拋售。” “但對於股票和債券市場而言，息將有利於股票與債券市場，今年9月到來的時候我們很可能後悔為什麼不在市場低點買入更多。

來源：https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-05-12/global-funds-shun-malaysia-as-mahathir-reform-euphoria-fades

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似乎現在每個超級富豪都想搬到摩納哥。

法國地中海沿岸，這壹充滿陽光的公國的房地產正在經歷需求激增。 去年，該國二手房的價格上漲至每平方米48,800歐元（約合人民幣37.7萬元），比2017年增長18.1％。根據摩納哥統計局的數據，總交易額達到27億歐元。

獨立的大型公寓正在刺激人們的投資興趣，2018年度售價超過500萬歐元的大型公寓銷量大增，幾乎是五年前記錄的數字的兩倍。 根據Savills Plc的數據，摩納哥已經超過香港成為世界上豪宅價格最昂貴的城市。

當地的房市供給保持緊張。英國退歐不可預測的曲折引起了英國富裕家庭海外投資的興趣，他們擔心英國的潛在動蕩會影響房地產市場。投資摩納哥的英國人中不乏名人，如自行車運動員Chris Froome和Arcadia集團有限公司董事長兼Topshop及其他服裝公司的所有者Philip Green。對於全球富人來說，摩納哥有獨特的誘惑之壹就是：大多數生活在那裏的人不用繳納收入或資本增值稅。當地有遺產稅，但與其他國家相比，也仍然非常低低。

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在這裏買房的流程是不尋常的大多數新居民必須滿足各種條件才能獲得長期居住權並有資格獲得稅收優惠：

• 必須購買或租賃符合其家庭需求的住房
• 提供幹凈無犯罪記錄的證據

並將至少50萬歐元歐元存入摩納哥的銀行賬戶。 （摩納哥的稅收制度通常不適用於擁有法國護照的人，另外美國人無論身在何處都必須繳納美國稅。—可以加那篇梅根王妃被要求收稅）

摩納哥天價的房產市場反映了摩納哥的優勢以及輕稅政策。位於歐洲的中心地帶，擁有穩定的政治體系，並享有溫和的沿海氣候。 “在房地產投資方面做出安全選擇顯然是那些考慮搬來這裏的人們的主要考量，”弗洛裏安瓦列裏說， “在幾年前來自俄羅斯和東歐的買家達到頂峰之後，我們就看到了英國投資者對摩納哥的極大興趣。”

在其近4萬名居民中，只有四分之壹擁有摩納哥公民身份。截止2016年，當地總人口的四分之壹是在過去八年中才搬入的，並且幾乎壹半是50歲或以上。 “當然還有很多退休的商人，媒體明星和體育冠軍，但大多數人都不會受到關註，”Savills Monaco的執行合夥人艾琳盧克說。 “他們通常是年齡在40到60歲之間的企業家，往往仍然活躍在前線並且成功，他們被摩納哥的優勢所吸引。”

但是這裏的房產資源十分稀缺。摩納哥的國土總面積不到壹平方英裏 ，在全世界僅僅大於梵蒂岡城。 那裏的住宅市場主要幾十年前的多層公寓。去年，只有89棟新建築完工; 2017年則僅僅15棟。

這裏的房產，無論房齡，都被眾多投資者虎視眈眈。正如預料中的那樣，海景、豪華、高層，四至五臥的住宅是引領當地市場的主力房型。

摩納哥的主要酒店和購物區被美麗的環形建築簇擁著，包括傳奇的賭場和歌劇院。 這裏也是摩納哥最貴的地區：去年平均價格達到每平方米5.6萬歐元（約合人民幣43.2萬元）。

另外壹些新的住宅選擇則位於填海新建的土地上，那裏的基礎設施相對較新。 對於試圖避開其他地方正在進行的許多改造項目的噪音的市場或家庭來說，也許是壹個不錯的選擇。

來源：彭博

責編：KYRA WANG

根據塞浦路斯土地和調查局的數據，4月份，塞浦路斯房地產銷售量與去年同期銷售量相比大幅上升，合同數增加了61％。

4月份共有1,057份商業和住宅物業及土地出售合同於土地注冊處辦公室，而2018年4月為655份，是自2008年9月登記1,157份合同以來的最高月度數字。在1,057份合同中，628份（59％）由塞浦路斯人購買，其余429份（41％）由非塞浦路斯人購買 – 其中123位是歐盟公民，306位是非歐盟公民。所有地區的房地產銷售均有所增長，數據顯示經濟情緒持續改善。

在更嚴格的標准於5月15日生效之前，外國公民趕著通過通過投資移民計劃獲得塞浦路斯護照也可能有助於促進銷售。

所有地區的銷售量都有所增長。按百分比計算，法馬古斯塔（Famagusta）的銷售量增長了85％，其次是利馬索爾（Limassol），增幅為74％，而拉納卡（Larnaca）、尼科西亞（Nicosia）和帕福斯（Paphos）的銷售量分別增長了69％、44％和43％。

2018/2019年房產交易總數比較

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年初至今的物業銷售

在2019年的前四個月，銷售量與去年同期相比增長了23％。 尼科西亞的銷售量增長了35％，法馬古斯塔的銷售量增長了26％。 與此同時，帕福斯的銷售量增長了33％，而拉納卡和利馬索爾的銷售量分別增長了21％和17％。

本地買家

與2018年4月相比，4月份塞浦路斯市場的銷售量增長了91％，所有地區都有大幅增長。 按百分比計算，法馬古斯塔的銷售量較去年同期增長383％，其次是帕福斯，銷售量增長229％。 與此同時，利馬索爾，拉納卡和尼科西亞的銷售量分別增長了80％，78％和47％。

在2019年的前四個月，國內銷售量與去年同期相比增長了37％。

然而，其中一些國內銷售可能是由銀行收購的房產作為貸款重組協議等的一部分。

2018/2019年國內買家交易總數比較

海外買家

2019年4月，海外（非塞浦路斯）市場的房地產銷售量增長了32％，共有429份銷售合同由外籍人士購買，而2018年4月為326份。

盡管法馬古斯塔的銷量下降了5％，但其余四個區域的銷量卻有所增長。 利馬索爾的銷售量增長63％，拉納卡的銷售量增長60％，尼科西亞的銷售量增長33％，帕福斯的銷售量增長14％。

在2019年的前四個月，海外銷售量與去年同期相比增長了9％。

2018/2019年海外買家交易總數比較

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帕福斯Kouklia的這個獨家別墅項目目前進行所有權轉讓，其包括3間帶獨立衛生間的臥室，並可飽覽地中海和高爾夫球場的迷人景色。別墅區面積為249平方米，整座住宅占地面積近1400平方米。別墅項目已經進行了幾次升級項目，所費頗菲。別墅位於維納斯岩石度假村，基礎設施完善，並靠近帕福斯國際機場。
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歐盟公民買家

4月份歐盟國民的房地產銷售量與去年同期相比增長了31％。

除了帕福斯，歐盟國民的銷售量下降了2％，其他所有地區的銷售量都有所增長。

拉納卡的銷售量增長了200％，而尼科西亞的銷售量增長了90％。 與此同時，法馬古斯塔和利馬索爾的銷售量分別增長了42％和24％。

在2019年的前四個月，與2018年第一季度相比，對歐盟國民的銷售量增長了17％。

2018/2019年外國（歐盟）買家交易總數比較

非歐盟公民買家

與去年同月相比，4月非歐盟國民的房地產銷售增長了32％。

雖然法馬古斯塔和尼科西亞的銷售量分別下降了25％和7％，但其余三個區域的銷售量卻有所增長。 利馬索爾的銷售量增長了73％，拉納卡的銷售量增長了36％，帕福斯的銷售量增長了23％。

在2019年的前四個月，對非歐盟國民的銷售量與去年同期相比增長了6％。

2018/2019年外國（非歐盟）買家交易總數比較

自2000年以來的房地產銷售分析

2000 – 2019年塞浦路斯房地產交易數量

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來源：Cyprus Property News
編譯：Zoe Chan

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時也表示，受“一帶一路”倡議及中歐貿易的推動，不少歐洲商業地產經紀人看好來自中國市場的購買力，近年來在居外網掛牌的歐洲商業地產房源增幅較大。居外網目前已有11.8萬條全球商業房源信息，其中掛牌中的德國商業地產包括酒店、水療中心、倉儲和寫字樓等。

近年來，歐洲房地產市場持續火熱，不僅是住宅，商業房產同樣如此。

據法國巴黎銀行統計，盡管2018年全球貿易增速下滑、市場動蕩，但仍有約2645億歐元的資金流入歐洲商業地產，與歷史最高的2017年相差無幾。

而作為商業地產的第三大資產類別，物流資產因其管理成本低、租金收益高，而深受基金經理們的喜愛。

去年，德國的物流地產湧入了近70億歐元資金，在歐洲排在第二，僅次於英國（87億歐元）。據房地產服務公司高力國際（Colliers）統計，這70億歐元的投資資金將近一半來自海外。

德國房地產咨詢公司布爾維格薩（Bulwiengesa AG）的研究顯示，2015年起，亞洲投資者對德國物流地產的興趣逐漸增加，到2017年已有三分之一的交易額直接來自亞洲，而2018年，有著中資背景的基金在德國物流地產上的投資則高居第一。

探索新絲路協會（Sirpioneer e.V）總干事在接受第一財經記者采訪時表示，“一帶一路”倡議的提出，給中國資本出海創造了一個良好的政策環境。隨著物流的暢通，中資企業也樂於在“一帶一路”沿線落戶，設立倉庫及貨物集散中心，優化自身供應鏈，而德國作為中國在歐洲最大的貿易伙伴以及“一帶一路”在歐洲重要的中轉中心，自然是他們首選的目的地之一。

柏林地區投資同比增長179%

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，德國位於歐洲中部的中心位置，不但基礎設施完善、房產品質優秀，且擁有多個空運、陸運、海運的交通樞紐城市，這讓德國成為世界上最具吸引力的物流市場之一。

高力國際今年3月底發布的《2018~2019德國工業、物流房產市場報告》中提到，2018年德國物流業的營業額約2740億歐元，是德國經濟增長的重要引擎之一。

報告顯示，2017年德國物流地產出現了井噴式增長，投資總額同比上漲了89%，達86.6億歐元，其中外資占了65%。事實上，主要來自中國。

據人民網援引外媒報道，2017年秋天中投公司以122.5億歐元重金收購了歐洲最大的物流倉儲地產公司Logicor Oy。這家公司的資產遍布歐洲，其中約有20億歐元位於德國。

2018年，由於全球貿易局勢緊張，物流地產上的投資有所回落，但仍以68.1億歐元創下歷史第二高位，其中外資約占47%。而2019年，德國物流地產有望再次受到市場，特別是私募投資基金的熱捧。

就在不久前的3月27日，德國Nagel集團宣布轉讓旗下36處物流、倉儲地產，涉及面積約26萬平方米，交易額達數億歐元，其中大部分被一家美國私募基金買走。

與英國、法國不同，由於歷史原因，德國缺乏一個全方位的核心城市，因此物流地產也比較分散。在西部，法蘭克福、漢堡、杜塞爾多夫都是各自地區的物流中心；在東部，則主要集中在柏林與萊比錫。

高力國際在報告中指出，按物流地產的面積算，法蘭克福排在第一，其次是漢堡；但按投資額算，柏林居首位，去年拿到了6.45億歐元的投資，同比增長179%，其次是法蘭克福約5億歐元。同時高力國際預計，2019年科隆、萊比錫有望成為物流地產最熱門的投資目的地。

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物流地產是大機構的最愛

近年來，歐洲絕大部分國家貨幣都處於低利率周期， 市場上缺乏風險較低，同時具有一定回報率的投資項目。因此，不少歐洲的基金經理都把目光投向了房地產行業，而相對價格波動小且現金流穩定的物流地產，更是受到大機構尤其是保險公司的追捧。

據德媒報道，2018年歐洲物流地產總吸金490億歐元，歐洲保險業三巨頭——法國安盛、英國保誠和德國安聯都有意繼續增加物流地產在其投資組合中的份額。

安盛房地產投資部門負責人賽馬馬（Isabelle Scemama）表示，一直在關注物流地產，“我們喜歡投資物流（地產），因為其增長潛力巨大”。

歐洲投資公司AEW的CEO威爾金森（Rob Wilkinson）認為，隨著歐洲電子商務的迅猛發展，物流倉儲市場需求正快速增加，而實體零售商則將面臨越來越大的壓力。

威爾金森表示：“僅在英國，電子商務的份額已占20%，未來數年內將漲至30%”。

他當前管理的最大一只物流基金為17億歐元，擁有25億歐元的資產。威爾金森稱，目前物流地產約占AEW投資組合的10%，預計不久將會上升至15%。

盡管如此，據德銀旗下的資產管理公司DWS調查表明，德國房地產投資經理們依舊看好物流地產未來的表現。預計未來五年內，歐洲物流房地產的空置率會保持在4%以下，同時每年租金將以2%穩定增長。

對於養老基金、保險公司和家族辦公室而言，在債券收益極低的時期，物流地產無疑是一項誘人的投資。

“一帶一路”加成

另一方面，中國“一帶一路”倡議的提出與推進、中歐班列的火熱運營，都使得不少中資企業選擇在沿線地區設倉、最大化物流優勢、改善自身的供應鏈。

致力於促進中國與“一帶一路”沿線國家商業、人文交流的探索新絲路協會總干事對第一財經記者表示，“一帶一路”倡議，給中國資本出海創造了良好的政策環境、鼓勵中國企業走出去。德國作為歐洲最大的經濟體地理位置優越，交通運輸基礎設施完善，半日內的物流基本可以覆蓋歐洲中西部主要城市和消費市場。中歐班列優惠的價格和較短的運輸時間贏得了不少國際企業的青睞，而德國的杜伊斯堡正是中歐班列在歐洲最大的集散地，每周有超過35趟中歐班列由中國駛來。

探索新絲路協會總干事稱，渝新歐班列、漢歐班列等的平台公司已在杜伊斯堡落戶，渝新歐還投資了鐵路場站附近的倉儲資源。此外，這裡還聚集了海豚供應鏈等一批中國的跨境電商企業。除杜伊斯堡之外，德國漢堡、曼海姆等地也憑借自身作為轉運港口和鐵路樞紐的優勢，成為中歐班列多式聯運海外發展的重要落腳點。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時也表示，受“一帶一路”倡議及中歐貿易的推動，不少歐洲商業地產經紀人看好來自中國市場的購買力，近年來在居外網掛牌的歐洲商業地產房源增幅較大。居外網目前已有11.8萬條全球商業房源信息，其中掛牌中的德國商業地產包括酒店、水療中心、倉儲和寫字樓等。

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一名不願透露姓名的資深房產投資業內人士對第一財經記者表示，隨著電子商務的發展及對海外商品的需求增加，近年來國內的幾大電商巨頭都在歐洲直接或間接建立了物流、倉儲中心，這個趨勢還會繼續下去，因為歐洲當地的電子商務業務還有很大的拓展空間。比如德國電子商務的占比目前僅約一成，但每年的增速接近10%，考慮到兩者之間關系之緊密，物流地產的投資潛力巨大。

原文鏈接：https://www.yicai.com/news/100183603.html
撰稿：吳將
責編：Zoe Chan

世邦魏理仕泰國公司的一項新研究發現，曼谷市中心房價飆升，許多購房者都在考慮購買二手公寓。曼谷黃金地段，由於地價飆升，這裡的項目偏向高端豪華，很多購房者可能買不起，但他們又想居住在市中心，最好的辦法就是購買二手房。

人們會購買曼谷的二手公寓嗎？對於在曼谷持有房產的投資者來說，他們可能不會考慮。但是對於想在泰國買房尤其是曼谷的朋友來說，二手房或許就在他們的考慮範圍內了。世邦魏理仕泰國公司的一項新研究發現，曼谷市中心房價飆升，許多購房者都在考慮購買二手公寓。

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去年第四季度，曼谷轉售房的需求出現回升，二手房比新開工項目更實惠，價格更便宜。曼谷黃金地段，由於地價飆升，這裡的項目偏向高端豪華，很多購房者可能買不起，但他們又想居住在市中心，最好的辦法就是購買二手房。

由於新舊樓盤之間的價格差距越來越大，而且新房的價格超出了大多數買家的預算，以至於他們越來越多的關注現房或二手房。買家也逐漸轉變對二手房的偏見，

曼谷的二手公寓中， 買家想要什麼樣的？

在曼谷市中心已竣工的永久業權高端公寓單位的平均轉售價格

當然，新增的曼谷轉售公寓需求並沒有全面增長。當談到二手房時，買家是有選擇性的，只會考慮那些不需要他們犧牲質量的房子。

在現有的開發項目中，一些舊樓盤和新的樓盤一樣好。買家購買泰國房產或者是二手房前，應該查看建築的施工質量和維護情況，確保房屋未來的升值價值。

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本公寓項目坐落於Sukhumvit 13巷內，位於Nana區和Asoke區的中段位置。這裡有一條捷徑，不需要通過Sukhumvit主路即可出入。

項目優勢：

• 地處商業區的心髒地帶；
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項目設施：

• 五星酒店大廳
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• 24小時安保
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來源：雪花新聞
責編：Zoe Chan