Category: Financial

总部位于雅典的房地产咨询公司Algean Property发布的年度报告显示，今年夏天，人们对米科诺斯岛（Mykonos）、圣托里尼岛（Santorini）和帕罗斯群岛（Paros ）高端房产的兴趣将达到顶峰。

该公司表示，地中海地区租金增幅最大的前10个房地产市场中，有8个来自希腊，这是因为美国、澳大利亚、欧洲和中东国家的投资者们已纷纷把目光投向了希腊的豪华别墅。

这项调查涉及地中海地区的30个目的地，其结果表明，对于那些有意在地中海地区投资或租借度假住处的人来说，希腊是最理想的地点之一，而这在很大程度上要归功于当地旅游业的蓬勃发展和富有竞争力的价格。

2018年，米科诺斯岛上一间面积为250平米，有3个房间且附带私人游泳池的豪华别墅的周租金相比2017年已增加了1,000欧元，达到了11,500欧元（约89,422元人民币）。根据Algean Properties发布的报告，2017年，原售价6,500欧元每平方米的高端住宅价格已上涨500欧元，使米科诺斯岛成为了地中海地区物业回报率最高的目的地。

排在米科诺斯岛、圣托里尼岛和帕罗斯群岛后面的是罗德岛（Rhodes）、斯基亚索斯岛（Skiathos）、伊罗达（Elounda）和波多河丽（Porto Heli），这些目的地的回报率都超过了5.1%。接下来是哈尔基迪基（Halkidiki）、哈尼阿（Chania）、克里特岛（Crete）、达尔马提亚海岸（Dalmatian Coast）、突尼斯和法国尼斯。凯法利尼亚（Kefalonia）排第十三名，紧随其后的是科孚岛（Corfu）、伊比萨（Ibiza）、安塔利亚（Antalya）、马贝拉（Marbella）、圣特罗佩（St Tropez）、撒丁岛（Sardinia ）和扎金索斯（Zakynthos）。

居外精选希腊米科诺斯岛房源

1.

一栋180平方米的豪华别墅，位于米科诺斯岛Agios Ioannis地区，占地4.000平方米。 别墅设有私人游泳池，享有壮观的全景海景。位置便利，非常靠近大海；亦由于其位置，保证隐私。别墅分为两层，最多可容纳6人。僅售约¥1,199万。
物业编号：24519087 点击查看房源信息

2.

这栋200平方米的独栋别墅建于2013年，位于米科诺斯岛的南部。别墅距离米科诺斯市中心仅5公里，俯瞰着帕罗斯岛（Paros）和纳克索斯岛（Naxos），享有爱琴海（Aegean Sea）和僻静着名的阿格拉里海滩（Agrari Beach）的壮丽景色。
物业编号：24503301 点击查看房源信息

3.

这是一幢450平方米的豪华别墅，占地4,000平方米，位于米科诺斯岛Aleomandra地区。 该别墅距离城镇有3.5公里，享有迷人的大海和日落美景。它包括三间宽敞舒适的卧室，每间卧室都有自己的豪华私人浴室，厨房和起居室。
物业编号：24519721 点击查看房源信息

点击查看居外网上更多希腊精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询

 

原文：The Nation
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

日本将於2019年10月1日起，消费税由现行的8%提高至10%，购屋成本垫高，房价将随之上涨。

日本信义社长何伟宏表示，有计划在日本置产的民众若想减少消费税支出，购买预售屋必须在明年4月1日前完成签约，中古屋买卖则需在明年10月1日前交屋，才能适用旧有8%消费税税率。

依日本政策规定，不仅旅游购物商品售价含消费税，购买不动产的总价（卖方是法人身分）也有包含消费税，日本2014年将消费税自5%调涨至8%，不论是建商卖屋成本或仲介服务费等因含消费税，都有微调上涨，因此在政策宣布後至调涨前，激励了一波购屋交易量。

何伟宏指出，第二波消费税调涨後，影响购屋成本增加，原本即有置产需求的消费者会希望赶在明年10月前交屋，预期明年第一季交易量应会提高。

不过个人卖屋受到消费税影响较低，何伟宏表示，日本政府仅会对建物、建筑成本进行消费税课徵，如果不动产卖方为法人，会影响购买不动产的总价，包含建物装修费、贷款手续费、代书费及仲介费等，都会因为消费税调涨而增加支出；若卖方是个人，消费税调涨不会影响房屋总价。

这套带泳池的豪华单人家庭住宅位于东京市中心一处安静的住宅区。五反田站（JR山手线）6分钟步行即可到达。物业设计合理，整合了无机和天然材料。每间房间都安装了地暖。住宅内有一部电梯。在起居室俯瞰泳池时，你甚至会遗忘自己居然住在东京。
居外物业编号：32761346 点击查看房源信息

举例说明，若中古屋含税总价是4660万日圆，包含土地2500万日圆、建物2000万日圆、消费税160万日圆，消费税调成10%後，消费税会增至200万日圆，因此含税总价变成4700万日圆，所以需多缴40万日圆。

而仲介费计算方法，以上面所提的中古屋总价4660万日圆为例，仲介费是购屋总价3%+6万日圆+8%消费税，合计为1,57万4,640日圆；消费税调为10%後，仲介费为1,61万7,000日圆，增加4万2,360日圆。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本房地产的投资机会。

 

原文：今日新闻
责编：Zoe Chan

近年来，越南房地产投资趋势掘起，想到越南投资房地产，除了广为人知的越南富美兴、越南Novaland等知名开发商，还有哪些呢?让我们继续看下去：

越南房地产内市值前十大开发商，按照项目量及影响力的排名：

1. Vingroup JSC
2. Novaland Group Corp
3. Dat Xanh Real Estate Service and Constructions Corporation
4. Nam Long Investment Corporation (NLG Corp)
5. Khang Dien House Trading and Investment JSC
6. CEO Group
7. Saigon Thuong Tin Real Estate JSC
8. Ha Do Group JSC
9. Him Lam Corporation
10. Hòa Bình CO.LTD

1、 VinGroups   越南上市公司

股票代号：VIC

市值： 315,970.5B  越南盾（约合940亿人民币）

公司介绍：Vingroups集团旗下有银行，商场，超市，越南房地产最大势力，几乎最好的地段都由他们旗下的Vinhomes及Vincom开发，项目规模跟量也是第一。

Vingroups集团的土地存量是第二名Novaland的40倍。截至2018年8月，其股票本益比为70倍。

公司官网： http://vingroup.net

知名项目：Golden River、Central Park、Vincity

2、Novaland

越南上市公司。知名开发商，项目量大但分散，地段不如Vingroups，社区规模较小。

股票代号：NVL

市值：60,981.04B  / 越南盾（约合180亿人民币）

公司介绍：Novaland赢得亚洲房产奖所颁发的最佳开发商，也被越南合股公司列为十大高声望的开发商之一。总部设在胡志明市，成立于1992年，目前由 Bui Thanh Nhon为掌控。他们目前开发了超过30项住宅项目。

公司官网：https://www.novaland.com.vn/

知名项目：Lexington、Madison、The Lakeview、Sunrise City、Sun Avenue、Victoria Village、du an Lexington Residence quan 2

3、AlphaKing

越南未上市公司。

中国知名开发商绿地集团与越南地产女王张美兰合资的公司，成立时间短但是佔据许多胡志明市蛋黄区好地段的房地产。第一郡蛋黄区的办公大楼大部分为该集团所持有。

公司介绍：Alpha King是越南享负盛名的国际房地产开发商之一，其总部设胡志明市，以将尖端技术运用于房地产项目而闻名，Alpha King于2018年在越南荣获Golden Dragon Awards颁发领先房地产开发商的殊荣。张美兰为越南华人，其丈夫为香港富商，多次成为全国缴税最高的企业经营者。

公司官网： https://www.alphakingvn.com/#/profile

知名项目：Alpha Town、Alpha Hill

4、Dat Xanh越南绿地集团

越南上市公司

股票代号： DXG

市值：9,653.46B / 越盾（约合30亿人民币）

公司介绍：总部设立于胡志明市，这家公司曾经被评为越南最好的开发商之一，同时开发住宅和商业地产，也提供其他房地产服务像是房产分佈、代理经纪、物业管理等服务。胡志明市第二郡的 「宝石河岸」是Dat Xanh集团所开发的指标建案。

公司官网： https://www.datxanh.vn/

知名项目：Gem Riverside、Sunview Town、Lux City、Opal City

5、Kppel Land 吉宝集团

Keppel Land新加坡吉宝置业集团，新加坡最大的上市集团

股票代号：BN4.SI

市值：  12.325B   / SGD

公司介绍：吉宝企业又称吉宝集团，是新加坡最大的跨国企业，业务涉及海洋与离岸工程，房地产，基础设施建设与项目投资等。

吉宝置业集团在越南胡志明市开发最高端的住宅社区，将新加坡花园的概念推广到越南，其居住环境深受越南外籍人士喜爱，租金投报率高。另外也有酒店式公寓服务品牌及物业管理。

公司官网：http://www.kepcorp.com/cn/home.aspx

知名项目：mpire City、Palm City、Estella Heights

6、Phu My Hung富美兴

Phu My Hung 是台资公司中央贸开的子公司。台湾人的骄傲，全亚洲最好的小镇之一，就是位于胡志明市第七郡富美兴。

股票代号：5545

 

目前上市计划搁置中

公司介绍：Phu My Hung 集团是越南知名房产开发商之一。成立于1993年，母公司为 CT&D集团的子公司。Phu My Hung目前完成了十多项住宅专案。公司初成立时打算透过越南和台湾合资计画下打造一个同名的现代城市。为台资合资公司。

富美兴是亚洲最成功的造镇计划之一，为越南一个独树一格的社区，环境优美，区内有多所国际学校，居住品质高，深受越南外籍及本国高资产人士的喜爱。

公司官网：  https://phumyhung.vn/

知名项目：Scenic Valley、Happy Valley、Sakura、South Saigon Residence

7、Nam Long 投资集团

NAM LONG是越南上市公司

股票代号：NLG

市值：6,537.72B /越南盾（约合20亿人民币）

公司介绍：Nam Long 投资集团是越南的另一家获得多项奖的开发商，他们在2016年获得由亚洲房产奖所办法的最佳开发商奖。

知名项目：Valora Fuji、Capital Tower、Flora Kikyo

8、CapitaLand Vietnam

CapitaLand Vietnam新加坡凯德集团，新加坡专业房地产上市集团。

股票代号：CATL

市值：13.9B /新加坡币

公司介绍：CapitaLand是亚洲最知名的房产开发商之一。设于新加坡但在在全球超过30个国家开发房产。主要再中国和新加坡发展。但过去几年陆续在越南开发了些新专案。

凯德集团在越南胡志明市开发最高端的住宅社区，将度假式公寓住宅的概念推广到越南，其居住环境深受越南外籍人士喜爱，租金投报率高。另外也有酒店式公寓服务品牌及物业管理。

公司官网： https://www.capitaland.com/vn/en.html

指标项目：

Vista Verde、The Vista、Mulberry Lane、Seasons Avenue

9、SonKim Land

越南未上市公司

公司介绍：SonKim Land已经在越南南部城市及胡志明市取得成功发展。集团早期已打好强劲根基，在第三代阮氏家族传人1993年掌舵时，开设了如今的SonKim 集团及旗下的SonKim投资发展公司，后者业务拓展至房地产、媒体及零售品牌。

SonKim Land与多家知名国际地产公司寻求合作，目前成为越南本土公司中的奢华房地产最知名的品牌。

公司官网： http://sonkimland.vn/

知名项目：The Metropole、Gateway Thao dien

10、Maple Tree

新加坡未上市公司

Maple Tree一家領先的房地產開發、投資及資本管理公司，總部位於新加坡。

公司介紹：Maple Tree擁有超過3400名員工總部位於新加坡，在亞太、歐洲和美國的12個經濟體設有辦公處經營管理總資產為463億新元四年平均投資股本回報率為11.1%*五年淨資產複合年增長率為12.6%。

公司官網：http://www.mapletree.com.cn/zh-CN.aspx

知名推案：One Verandah

 

 

来源：unicaptial
责编：KYRA WANG

当地时间11月13日，在经历了无数次拉锯战之後，英国终於与欧盟就“脱欧”协议内容达成一致。次日，英国首相文翠珊宣布草案赢得了内阁支持，英国议会将於12月中旬对草案进行表决。

在英国脱欧之後，爱尔兰作为唯一一个在陆地上和英国接壤的欧盟成员国，将成为连接英国与欧盟之间的特殊桥梁。

行动敏锐者早已向爱尔兰投去了关注的目光。

为了继续留在欧盟，部分对脱欧不满的英国人选择加入爱尔兰国籍。爱尔兰驻伦敦大使馆数据显示，2018年上半年，大使馆共收到约4.5万份护照申请，相比英国2016年公投脱欧前的数据几乎翻番。此外，原本驻伦敦的不少金融机构，比如美国银行也选择把欧盟总部搬迁到都柏林。

史密斯谘询公司的联合创始人李敬利告诉第一财经记者，他近期刚接待过一位刚需客户――客户打算明年开始在都柏林长居，并把孩子送过去上学。

这位客户和一个英国人同时看中了一套三居室的公寓，为了拿下这套公寓，他们开始竞价，75万欧元的售价被抬高到了86.5万欧元（约合686万元人民币），他的客户终於如愿以偿。

外来人口迁入和工作机会的增加，则助推了爱尔兰本来就已十分火热的房价。在今年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，爱尔兰首都都柏林的房地产投资前景仅次於里斯本（葡萄牙）和柏林（德国）。

全球最大的中文海外房源门户网站居外网向第一财经提供的数据显示，当前都柏林的询盘热度正处於历年来的巅峰。

｜近6年上涨逾九成

与多数欧洲城市类似，2007-2008年都柏林房价达到了顶峰，但在2008年全球金融危机爆发後，都柏林房价出现了长达3-4年的下跌探底过程，均价几乎遭到腰斩。

房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）爱尔兰新房业务总监布朗（David Browne）对第一财经记者表示，都柏林房价自2012年初触底以後开始稳步上升，年均涨幅达8％；若考虑通胀因素，直到今年以来涨幅才有所放缓。

爱尔兰中央统计局（CSO）数据显示，今年8月，都柏林住宅价格同比上涨6.1%，与2012年2月时的最低点相比，已累计上涨94.5％。

居外网的都柏林询盘指数显示，2017年开始询盘数量增速明显，该年第二季度询盘量环比增加了三倍。2018年第三季度创下了统计以来的最高纪录，同比2017年第三季度翻了两番。

就职於英国某知名房地产基金公司的Nina告诉第一财经记者，2008年金融危机造成了爱尔兰房地产开发商持续数年的资金短缺，无力兴建新房，同时爱尔兰人口保持持续增长，导致房地产市场严重供不应求。

“在2012-2013年左右，爱尔兰经济逐渐复苏，当时是最佳投资期，我们公司正是在那个时候进入都柏林房地产市场的，”Nina说道。

布朗表示，都柏林楼市最近几年中国买家人数明显增加，主要以自住的家庭式住宅为主。据他透露，当前都柏林市面上每套新房（含期房）均价为46.7万欧元，每平方米均价约6000欧元，其中最贵的是邓莱里-拉斯当区超过60万欧元。

Nina告诉第一财经记者，她有一位朋友，2014年花费几百万欧元在都柏林郊区投资了一家拥有100多个房间的小型酒店，目前经营状况良好，不计房价上涨，仅每年的租金回报率已超过了5%。

这座宏伟的格鲁吉亚乡村住宅位于爱尔兰都柏林南部市郊Newcastle，享有优越的地理位置，设有7卧7卫、独立的宾馆和宜人的花园。土地面积达35612平方米，仅售约¥1,930万。
居外房源编号：40914535 点击查看物业详情

“在过去两年，大量的中低端楼盘（包括社会福利房）进入市场，拉低了都柏林的均价。根据地区不同，新房价格平均要比二手房高出15%，”布朗说。

梅林资本集团（MerrionCapitalGroup）的首席经济学家麦奎德（AlanMcQuaid）认为，都柏林房价上涨的主要原因是供不应求，这一现像已经持续多年，并且不可能在一夜之间得以修正，因此房价很难停止上涨。

｜人口红利是核心因素

都柏林房地产市场的供不应求与当地人口红利密切相关。爱尔兰中央统计局数据显示，该国当前人口约485万，较10年前增加了35万，预计到2040年，爱尔兰人口将达到575万。

爱尔兰是欧洲人口最年轻的国家，25岁以下人口占总人口的三分之一，34岁以下人口几乎占总人口的一半，而爱尔兰近40%的人口生活在都柏林及其周边地区。都柏林对爱尔兰人口的虹吸效应，除了由於它是首都之外，还因为都柏林有着“欧洲矽谷”之称。

普华永道在报告中提到，世界领先的科技公司正在都柏林“快速扩张”，这是为什麽这个相对较小的城市，在欧洲房地产投资前景中排名靠前的原因。

11月8日，脸书（Facebook）宣布计划扩大在都柏林的办公室区域，使办公面积翻两番，让该公司在当地的员工人数增加一倍以上。脸书目前在爱尔兰雇用了4000名员工，但仍然不如苹果和谷歌（Google），这两家公司在爱尔兰各自拥有6000名员工。

大量且质优的工作机会刺激了不少年轻人来都柏林学习丶工作和生活。李敬利对第一财经记者表示，相对於爆发式的人口增长速度，新屋建成速度远远无法满足市场需求。

Nina对第一财经记者表示，在英国脱欧之後，爱尔兰将成为欧盟唯一一个主要语言为英语的国家，因此有不少投行及其他金融机构选择把欧盟总部搬到都柏林，包括中国银行也於2017年6月在都柏林设立了分行。

“经济复苏之後，不少爱尔兰人选择回到自己的祖国。近年来，去爱尔兰留学的数量也有所增加，其中包括不少来自中国的留学生。这些因素都直接推动了房价，”她说。

据悉，目前约有3000名中国留学生在爱尔兰留学，其中大部分都在都柏林。较为知名的大学有圣三一学院（Trinity College）丶都柏林大学（UCD）和都柏林城市大学（DCU）等。

｜每年租金回报7%-10%

世上没有只涨不跌的资产。都柏林的房价已连续快速上涨了5-6年，未来空间还有多大呢？

三大评级机构之一的标准普尔今年9月发布的预测报告显示，爱尔兰的房屋供应量正在追赶需求量，预计未来三年内的房价增长将有所缓解。2018年的房价增速为9.5%，2019年放缓至8%，2020年为7%，2021年为6%。

爱尔兰最大房产网站Draft.ie的数据显示，都柏林的房价几乎已恢复到了金融危机之前的水平，当前有5000多套房产在售，数量同比有所增加。

Nina对第一财经记者表示，房产投资周期通常为10年左右，现在已进入中後期。她所在的基金公司当初投资都柏林时设定了5年的投资期，已全部退出。

Nina认为，“现在的投资机会肯定没有前几年那麽好，但如果有刚性需求，比如孩子在当地上学，仍然可以考虑。”

布朗也认为，保守估计，未来几年都柏林的房价仍将保持每年3％至5％的上涨，取决於当地市场的供求水平。

李敬利则认为都柏林房产仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回报比率。据统计，都柏林房地产每年的租金回报率在7%-10%。这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多爱尔兰在售房源，或致电 400-041-7515 谘询爱尔兰留学丶移民和投资的机会。

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

｜与一年前相比，葡萄牙房市出现了哪些变化？

里斯本（Lisbon）房市和阿尔加维（Algarve）房市存在明显差异，但去年两者的销售量，价格增幅和市场流动性都有所提升。2017年，阿尔加维豪华房产的价格同比上涨6.5%，而里斯本的主流物业价格相比2012年的低位高出了24%。阿尔加维“金三角”从昆塔多拉戈（Quinta do Lago）延伸到了瓦尔多洛博（Vale do Lobo），而阿尔曼西尔（Almancil）仍然是阿尔加维最高档的第二住宅区。价格低于500万欧元的豪华别墅销量可观，而在西海岸波尔蒂芒（Portimão）和萨格雷斯（Sagres）之间的区域内，人们对价格低于120万欧元的别墅有大量的需求。

阿尔加维法鲁（Faro）豪华公寓包括客厅、2个房间、1个浴室、设备齐全的厨房、宽敞的阳台、2个车库和屋顶上的游泳池，享有360°海景和山景。
居外物业编号：42893871 点击查看房源信息

｜葡萄牙有哪些吸引人之处?

与许多国家不同，葡萄牙政府没有收紧外籍人士所有权政策，也没有出台增收财产税的规定。相反，葡萄牙不收取遗产税，同时配合两项关键举措的做法在吸引新投资的过程中发挥了至关重要的作用。

首先，根据2009年引入的非惯常居民（NHR）税收规则，外籍人士只需按照20%的较低税率缴纳在葡萄牙进行经济活动的个人所得税，而且还能享受包含养老金在内的各类海外收入免税待遇。

第二项措施——“黄金签证”应该与里斯本房市存在更紧密的联系。政府可以利用黄金签证向欧盟以外的投资者授予居住权（且允许签证持有者跨越申根区，在26个欧盟国家内自由移动）以换取最低为50万欧元的物业投资。该计划自2012年开始实施，现已获得6300多份申请，而且事实证明这项计划特别受中国、俄罗斯和南非投资者欢迎（见图2）。

除了这两项举措外，由于犯罪率低，交通便利，汇集多家国际学校和医疗保健服务完善，里斯本的优秀生活品质也具有强大的吸引力（根据美世咨询公司发布的最新生活品质基准指数，里斯本在450个城市中排名第38）。

物业位于里斯本Paço de Arcos一个安静的黄金地段，居外为您带来631平方米的豪华别墅，设有6间卧室和3个停车位。别墅享有壮丽的海景，设有带舒适花园的无边泳池。
居外物业编号：33106287 点击查看房源信息

｜葡萄牙经济复苏背后的动力是什么？

葡萄牙在全球金融危机和随后发生的欧元区债务危机中受到了重创。政府实施广泛的结构性改革措施后，葡萄牙就业状况显著改善并推动经济复苏，进而彻底改变了政府的财政状况。葡萄牙年度GDP增长率从2009年的-3%上升至2017的2.7%（见图1）。经济危机激发了人们的创造力和创业精神，从而促使里斯本大力巩固其作为重要技术中心和初创企业中心的声誉。西门子、博世、标致和巴黎银行（BNP Paribas）等企业都在葡萄牙扩大了业务规模，当地企业的信心也在不断增强。

｜哪些证据表明葡萄牙正在吸引更多外国买家？

根据葡萄牙政府提供的数据，自2000年以来，葡萄牙的外籍居民人口已经从20.7万增加到了41.6万。旅游业通常被视为国际人士住房需求的主要风向标，而葡萄牙的外国游客人数于2017年增长了近12%。葡萄牙总共接待了1270万名游客，其中英国、西班牙、德国、法国和巴西游客占总入境人次的57%。

｜谁在购买葡萄牙的物业？

十年前，在阿尔加维置业的买家中有60%的人来自英国和爱尔兰，但随着北欧人（来自斯堪的纳维亚、德国和比荷卢三国的外籍人士）在当地房市表现活跃且英国市场份额持续下降，这一情况发生了显著变化。最引人注目的趋势是过去两年内法国询盘次数激增，而据我们的观察，西班牙也存在着同样的情况。

2012年以前，很少有买家出于投资目的在里斯本置业。2012年政府通过重新平衡租户和房东的权利和责任来推动租金改革后，当地房地产市场才得以进一步开放。因此，开发商和投资者再次对葡萄牙房市产生了浓厚的兴趣。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多葡萄牙在售房源，或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙移民和投资的机会。

 

来源：莱坊
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

内地的双十一盛事已结束，淘宝天猫创造的2135亿元交易额再破纪录。

但在港岛铜锣湾，堪称为中国香港的购物盛事——崇光百货（SOGO）的店庆才开始，大批本地市民及内地旅客每年都会在这时前来疯狂扫货，甚至在开店前几个小时就在门口排起长队，一片熙熙攘攘。

而穿过SOGO，经Apple Store走过来，就到了罗素街。这条全长仅250米的街道，以往曾一直被称为“全球最贵街道”，但2013年后它就多跌至二三位。

11月14日，戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告显示，香港铜锣湾罗素街再次登上全球最贵铺租地段宝座，铺租高达每年每平方英尺2671美元，去年排首位的纽约第五大道则跌至第二名。

这是罗素街时隔5年的再次登顶，但究其背后，罗素街乃是与整个港岛零售业高光命运的起浮相依。

最贵街道罗素街

罗素街坐落于香港湾仔区铜锣湾，它“全球最贵”的称号离不开铜锣湾的光环。铜锣湾因海岸线犹如一个铜锣而得名，在上世纪80年代其已崛起为香港最大的购物商圈，且被誉为亚洲当之无愧的第一街区。

在铜锣湾的西面，就是整个街区最热闹的罗素街。翻阅历史，这条以港英政府库务司詹姆斯·罗素命名的街道已有130年，但在起初的近100年里，罗素街不过是潮湿阴暗的传统街市，一片老旧，仅是普通香港人的聚脚点。

有文章曾这样描述它：那时候，这儿有电影院，有银行，有中档价位的服装品牌，以及物美价廉的云吞面。

直到1991年2月，湾仔电车维修厂被拆卸、原址兴建起时代广场之后，邻近的罗素街才进行重建计划，将旧式街市改造成名店林立的街道，这也才彻底改变了附近的面貌。

在此后的30多年里，随着内地游客开始赴港旅游购物，尤其是2003年香港启动针对部分内地省份游客的“自由行”计划，包括罗素街在内的零售港商开始赚得钵满盆满。

罗素街已经不再“素”了，彼时，街上的亲民小店迅速被清一色的奢侈品店取代，Burberry、Prada、LV、Emperor等齐聚，有些门店的顾客甚至100%都是内地人。

水涨船高，罗素街商铺的租金也随之升高。

最巅峰的时刻大致在2012及2013年。数据显示，当时罗素街乃至铜锣湾的商铺平均租金达每年每平方英尺约1950美元，折合约每年每平方米16万港元，连续两年蝉联全球铺租最贵的街道，超越巴黎香榭丽舍大街以及纽约第五大道。

据悉，香港一般零售铺位租金占营业额20%左右，以一个10平方米的小店铺为例，租金每月高达160万港元，则其每月至少要实现营业额达800万港元，平摊下来每天要进账26万港元。这也就不难理解，罗素街大多是由奢侈品店铺组成。

然而，随着香港整体零售行业特别是奢侈品销售额大幅下滑，一路高歌的罗素街也开始慢了下来。

自2013年后，罗素街就再没登过租金榜榜首。尤其是在2015年，罗素街可以说是处于水火之中。

彼时，因不堪租金重负，不少店铺要求减租或直接撤租，截至当年6月份罗素街平均租金已比上年同期累计下降40%，甚至曾经一周内多达7家店铺减租或退租。最荒凉的时候，罗素街上一眼望去好几家店铺关门大吉，门口还贴满了中介广告。

值得一提的是，曾经有“铺王”之称的罗素街59号也惨遭退租。据了解，该店铺原先由Emperor（英皇钟表珠宝）租了12年，主要销售卡地亚手表，铺位面积约为1500平方英尺，租金每月近250万港元。此外，距离“铺王”仅几分钟步程的罗素街8号，英皇钟表珠宝退租的第二家店铺，该店铺原本租金约为267万港元。

有报道称，当时英皇曾以短租形式再承租半年，但月租要求减至每月70万港元，与之前的250万港元相比暴跌72%，最终未能谈成。

商铺弃租、销售大跌的状况令罗素街一度窘迫，曾经“全球最贵街道”的光环也已失色不少。直至今年11月14日，戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告再次将其拉至镁光灯下。

观点地产新媒体查阅报告获悉，香港铜锣湾罗素街租金达到每年每平方英尺2671美元，成为全球最贵地段，而紧随其后的是美国纽约第五大道，租金达2250美元，第三位为英国伦敦新邦德街，租金达1744美元。

对此，戴德梁行香港商铺部主管林应威表示，香港零售市场在过去一年出现复苏、反弹，主要是大陆游客人数回升所带动，尤其在上半年间，游客人数和零售额都出现有不俗的增长，尤其是手表和珠宝类别，这也令奢侈品牌的经营者对市场重拾信心。

林应威进一步称，如有理想的位置，奢侈品牌可能会在香港积极考虑开店或扩充。不过，其也指出，下半年由于贸易局势紧张、内地降低关税等外围因素削弱了香港零售市场的价格竞争力，第四季度的市场前景预计仍将受到影响。

另悉，此次罗素街重回榜首与竞争对手也有一定关系。报告显示，去年排首位的纽约第五大道今年铺租同比下跌达25%。

香港零售十年画像

纵使罗素街再次夺回“全球最贵街道”的称号，香港零售市场也传来复苏信号，但不得不说，这样的登顶并不代表着罗素街重回辉煌，其乃至整个港岛零售业高光时刻也并没有立刻重返而来。

小小一条罗素街，一定程度上就正如缩影一般映射了香港零售业的黄金十年。

香港零售业的一路走高与2003年内地游客赴港自由行政策的开通直接挂钩。据香港旅游发展局披露数据，2003年全年访港人数为1554万人次，到了2014年，这一数字已达6084万人次，上涨近四倍，其中内地游客占77.7%。

赴港人数的增加直接带动了香港零售额的上升。世邦魏理仕数据显示，2004年，香港零售业销售总额为1910亿港元，其中80%由香港本地居民贡献，内地游客消费占14%；2014年，香港零售业销售总额达到4930亿港元，香港居民的消费占比降至58%，内地游客则增至38%。

在租金方面，2003年至2014年间，中环、铜锣湾、尖沙咀以及旺角的临街商铺的租金暴涨213%；店铺数量方面，化妆品、皮具用品及钟表珠宝业在香港的分店数量分别暴涨1975%、62%及29%。

可以窥见，内地游客的购买力让香港零售业“一夜”之间高速增长，甚至于成为香港的支柱产业之一，这也使得以罗素街为代表的铜锣湾有足够的底气开出“天价”租金。

然而，过渡依赖内地游客及奢侈品消费也潜移默化地给香港零售业埋下了危机。当时，香港的商业街已是“一个模子刻出来”，一眼望去尽是化妆品、珠宝、皮包等品牌店面。

拐点出现在2015年。

据香港特区政府统计处的报告显示，2015年的零售业总销货价值下跌2.2%。随着零售业销量持续下跌，当年香港整体的租金跌幅达到15%至20%，铜锣湾跌幅则近40%，香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。

一环扣一环，受影响最大的就是高档珠宝钟表等奢侈消费品。2015年，美国著名轻奢品牌Coach在租金未到期之际，毅然提前关闭中环旗舰店的消息引来热议；此后， Burberry、Tag Heuer、Gucci 、Kering也纷纷发出“逼租”口号或干脆提前关店。

当时，香港媒体、业界人士甚至政府官员常用“零售寒冬”一词来形容香港零售状态，有人直指零售市道比“非典”期间差很多。有报道描述，走在铜锣湾、尖沙咀或是中环街头，一间间装修奢华的商铺里空空荡荡，店员三三两两的站着闲聊。

究其原因，自2014年以来，内地政府加大反腐力度、香港发生针对内地游客的不友好行为、港元汇率持续走强、电商崛起等等原因，使得内地游客赴港购物的欲望不断减少。

其中，内地游客赴港消费的需求结构改变占据重要原因。世邦魏理仕香港商铺服务部执行董事连志豪便曾表示，在过去十年里，内地游客来香港买很多奢侈品；如今，内地游客也开始变得更加成熟，很多人来香港“深度游”，所以直接体现在奢侈品上的销售数字就变得不乐观。

在这样的情况下，香港零售业高租金、高利润的商业模式无疑经受着前所未有的考验，可以说，香港零售业的黄金十年已悄然过去。

不过，在香港零售业经历了前几年的“寒冬”后，受益于内地消费升级、港珠澳大桥开通等因素，今年以来再有触底反弹的讯息。

据香港统计局发布的数据显示，2017年，香港零售业自2014年以来首次录得增长，全年增长2.2％至4461亿港元，而总销货数量的临时估计亦上升1.9％；而截至2018年9月，与2017年同期比较，首9个月合计的零售业总销货价值的临时估计上升11.1%。

在大陆游客人数方面，据携程发布的《2018香港旅游大数据报告》显示，2018年1-8月，内地访港旅客达4196万人次，同比增长10.43%。业内因此推测，如果按照这一增速，2018年内地赴港人数有望接近5000万，位居出境游第一大目的地。

可以窥见，此次罗素街时隔5年再夺“全球最贵街道”，无疑也让市场对于香港零售业能否重返黄金时代有了更多的想象空间。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上中国香港在售房源，或致电 400-041-7515 谘询香港房地产的投资机会。

 

来源：观点地产网
责编：Zoe Chan

作者：世邦魏理仕（CBRE）东南亚区域总经理VIKRAM KOHLI 

在讨论全球最具活力的新兴市场时，人们很难遗漏越南。人数越来越多，钱包越来越鼓的越南中产阶级推动了强劲的经济增长。越南人口主要由受教育程度较高的年轻人组成，而且人口规模正在不断扩大。在如此理想的人口基础之上，越南的城市化进程正在快速推进，这预示着这个国内生产总值（GDP）增长率居世界前列的经济体将继续蓬勃发展。由于越南的经济发展势头十分强劲，世界银行预测该国2018年的GDP将增长6.8%。

这样光明的前景自然引发了全球投资者在越南蒸蒸日上的国内房地产市场上一展身手的兴趣。

2017年，越南股市的表现优于其他所有的亚洲国家。2018年，越南成为全亚洲第二大零售市场。有趣的是，越南目前的吸引力大多来自其光明的前景。自2015年以来，我们所目睹的大宗并购交易都是由那些投资于房地产开发土地的人发起的，而酒店、公寓和办公楼投资者也非常活跃。这表明，涌入越南的大量资金都将用于长期投资。

在过去三年里，外国投资者往越南房地产市场投入的资金逐年攀升。来自新加坡、日本和韩国的开发商尤其青睐市中心和地铁站周边地区的可开发土地。当地开发商通常以优化土地购置和项目管理决策为前提，与外国开发商签订合资协议。

伴随对商业地产的强烈需求到来的是相对的供应短缺，而在胡志明市和河内的主要零售和办公专用物业市场上，供应短缺问题尤其普遍。

2016年第二季度，胡志明市的A级物业租金为每平方米35美元（每月，每平方米的均价）。到了2018年第二季度，A级物业租金已上涨到43美元/平方米，其增幅高达23%。

在过去两年中，河内的写字楼租金也经历了类似的增长。越南办公物业市场上的国际企业逐渐占据更多优势，这导致正在开发的区域被迫容纳数量过多的租户。然而，办公楼的建设进展令人欣慰——2018年下半年，大量A级办公物业将进入市场。

另一个创造了强劲需求的领域是住宅物业市场，而这一细分市场为该国经济注入了进一步增长的动力。一个有力的证据是，今年首次公开募股（IPO）规模最大的企业是一家豪华住宅开发商，而新加坡主权财富基金GIC刚刚收购了该公司的部分股权。

来自新加坡、中国香港和中国台湾的投资者对服务型公寓和共管公寓市场表现出了极大的热情，购房出租物业市场上75%的买家都来自这三个地区。

整体而言，外国买家参与的交易在所有成功住宅物业交易中所占的比例高达50%。这说明外国投资者不仅打算来越南开展业务，还决心把资金留在这里。这也可以解释为什么胡志明市的房价在过去两年内暴涨了15%。

越南最大开发商Vingroup在胡志明市的第一个重大项目——Vinhomes Central Park。该项目位于胡志明市中心最黄金的一个地段，以公路、水路、铁路等便利交通系统连接到城市最重要区域。Vinhomes Central Park结合了出色的设施，干净的生活环境，五星级标准的家庭服务和繁荣社区。
居外房源编号：43149162 点击查看物业详情

由于越南政府正在努力放宽对外国控股上市公司的限制，越南未来的发展大有可期。这会让越南经济结构变得更加多元化，同时鼓励外国投资者购买商业资产—— 从而提高人们对房地产的额外需求，促使越南的经济增长率进一步超越其他评级同为“BB”的国家。

考虑到越南的发展历程与中国相似，您可能会忍不住猜测越南的需求可持续性和整体经济活动将如何变化。

与其他发展中国家相比，越南值得夸耀的一项差异化特征就是其财富分布相对均匀。为了理解投资者倾向于留在越南的原因，我们需要进行逆向思考。

越南政府已公开表示要提高生产率，同时降低交易和物流成本，因此越南企业将享受到更优越的待遇，它们对投资者的吸引力也将随之上升。这样的环境不仅可以吸引独立的公司和项目，还能吸引更广大的市场。人们对信贷紧缩和地缘政治不确定性的担忧依然存在，所以很容易看出越南经济在短期内有所放缓的原因。然而，由于中美贸易紧张局势升级，企业已纷纷将生产线转移到东南亚以规避严苛的税收政策。

越南是服装和电子产品的主要出口国之一，它已经享受到了中国转移低成本制造业带来的好处。此外，从2015年越南房地产市场复苏后的情况来看，市场偶尔进行调整有利于长期的发展。

我们只需要看看今年由境外资本支持的那些大规模交易（主要是办公、住宅和零售物业开发用地交易）就知道外国投资者对越南这颗亚洲新星的热情有多么高涨了。

延伸阅读：
【中美公司将东南亚视为新供应基地 越南成为贸易战的主要受益者】
【越南放宽外国所有权限制 迎来收购狂潮】

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房地产的投资机会。

 

来源：商业时报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

随着亚洲跨国公司逐渐意识到在亚洲经济发展最快速的国家之一——越南建立办公处的优势所在，越南开始放宽外国所有权限制，做好准备迎接投资热潮。

受中美贸易战影响，各大企业担心难以维持或扩展其在中国的生产工作，因此纷纷转向“安全港”——越南。在此背景下，越南针对外国所有权出台新的政策。

为进一步吸引外国投资，越南财政部计划对国家证券法做出调整，允许外国人持有越南公司的大部分股份，只要这些公司不属于涉及国家安全的行业。这是越南自2010年以来第一个重大的法律修正案。

目前，越南整体公司的外国人所有权限制在49%，其中关键行业，如银行和航空业的外国人所有权限制在30%以内。虽然关键行业的外国人所有权限制也将有所上调，但外国人仍然被禁止在这类行业的公司中持有100%股份。这一修正案将于2019年递交给国民议会审理。

外国人所有权限制的取消意味着越南的收购和GDP或将双双增长。

在花旗银行中负责帮助日本公司扩张越南市场的Tsuyoshi Yamashita表示，“突破49%的外国所有权限制将帮助外国公司获得更多的管理权利，这将大达促使外国公司进入越南市场，扩大其在越南的业务。”

过去几年来，日本公司已经开始纷纷涌入越南市场。2017年，日本成为越南最大的直接投资国，投资额达到91.1亿美元，是2016年的三倍。2018年前三季度，日本对越南的投资额在104个国家和地区中跃居首位，占越南总投资额的28%。

6月，日本商社双日株式会社以9000万美元的价格收购了西贡纸业公司。住友商事株式会社和机械制造商三菱重工以及其他20家公司携手越南房地产公司BRG集团，在河内建立“智慧城”，城内配备自驾公交车。日本永旺等零售商将入驻智慧城。

Yamashita表示，“越南城镇化发展快速。房地产行业和热力发电等基础设施相关企业将获得更多的外国公司青睐，共同发展业务。”

越南河内的全新公寓，两室一厅建筑面积66平米，三室一厅建筑面积115平米，预计2019年第三季度交房
居外房源编号：32676773 点击查看物业详情

韩国和新加坡也是越南交易合作的主要贡献者。

泛亚咨询公司协力管理咨询公司的国际商务咨询分析师Roy Zuin Forney表示，“亚洲国家是越南并购市场的主要参与者。”

Forney指出，制药业和银行业的国内企业需要多样化发展，因此这些行业将迎来更多的外国投资。越南收入水平的提高使得越来越多人能够承担起医疗费用，这进一步促进了制药业的发展。因为越南法律禁止外国公司自行销售医药产品，因此这类公司将会通过并购当地公司以打入越南制药业市场。

熟悉越南并购问题的内部人士表示，印度制药公司Renova Global正在“寻找并购机会”。Renova虽然在越南设有办事处，但想进一步扩大其在越南的业务规模。

日本大正制药公司也意识到了越南市场的潜力。2016年，该公司购买了越南上市公司 DHG制药24.5%的股份，并于8月，DHG取消外国人所有权限制后再次购买7%的股份。10月，有消息称，大正制药计划将再购买该公司2.3%的股份。

安永公司（越南）指出，东南亚国家拥有较高的智能手机拥有率和电子商务发展潜力，这将促使物流等行业越来越成为外国投资者的宠儿。

但大多数美国和欧洲公司对越南仍尚无兴趣。一位华尔街投资银行家表示，“这些公司大部分都在寻找操作透明、风险低的公司。他们希望公司已经拥有可观的收益水平。按此要求，他们的选择就大大减少。”

然而，这一情况或许将有所改变。安永公司表示，中美贸易冲突的升级导致“越来越多的公司将生产环节在中国移除。同时，随着中国劳动力成本的提高，外国公司加速转向越南等其他东南亚国家。但外国公司要想获得越南公司100%的所有权还是需要通过相应的审批。

延伸阅读：【中美公司将东南亚视为新供应基地 越南成为贸易战的主要受益者】

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房地产的投资机会。

 

来源：日经亚洲评论
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任