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居外研究：外來需求強勁，中國香港房價增幅全球第壹 | 海外

2017年1季度中國香港房價增幅全球最高，通脹調整後同比增幅達到12.3%。盡管中國香港對非首套購房者提高了印花稅，但這並沒有影響投資者的購房熱情。中國香港目前經濟穩定，貸款利率保持低位，土地供給繼續受限，對當地與外籍投資者仍然吸引力不減。不過，目前全球地產市場的上漲動力有所減弱。中東、拉丁美洲和亞洲部分地區已出現價格下滑的態勢，部分地區甚至出現大幅走低的現象。埃及是2017年1季度全球房價表現最差的市場，2016年底埃及鎊大幅貶值與隨之而來的通脹飆升，導致當地購房需求減弱，是房市受挫的主要原因。

2017 年壹季度，通脹調整後房價同比漲幅排名前五位的國家與地區分別是：中國香港 (+17.27%)，冰島 (+16.01%)，中國上海(+13.16%)，加拿大(+11.7%) 和愛爾蘭 (+8.91%)。

房價同比最大跌幅分別為：埃及 (-16.68%)，卡塔爾(-10.63%)，俄羅斯 (-8.33%)，馬其頓 (-7.92%) 和波多黎各 (-6.96%)。

整體漲勢趨緩。 2017 年壹季度已發表數據的世界住房市場中，超過壹半市場的房價同比增幅低於2016年壹季度。值得壹提的是雖然許多市場仍然擁有可觀的同比增幅，但同2016年四季度相比，許多亞洲、歐洲與中東地區都出現了房價環比下跌。

居外提示：內容使用通脹調整後數據。 進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

需要獲取完整版2017年1季度全球房市PDF報告，請點擊文章下面“我要提問”按鈕並留言，告訴我們您的稱呼，公司名稱，職位與聯系方式。我們會將報告發送到您的郵箱內。您的留言不會被顯示，所有個人信息都將被嚴格保密。

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居外看點：要搞大新聞？中國香港房價未來壹年或跌30% | 海外

中國香港房地產市場6月交易量下滑，有分析師認為這很可能預示著中國香港房價在第三季度將迎來重要轉折點。

交銀國際的房產分析師Alfred Lau預測，全球房價最高的中國香港在將來12個月內可以下降3成：“過去幾周，我們可以看到由銀行收緊貸款而引發債務拖欠的情況有所增多。”他表示，近期美聯儲加息與縮減資產負債表節奏加快，如果中國香港當局也跟進腳步選擇加息，那房地產市場降溫效果將會進壹步加強。

德意誌銀行曾經預測中國香港房價在未來十年內降低50%，理由是老齡化程度劇加和對新房供應量的樂觀預計。

另外，中介巨頭中原地產6月業績下滑也對市場敲響了警鐘。亞太區住宅部副總裁陳永傑（Louis Chan Wing-kit）先生話：“我們有6至7成可能性在六月份出現業績下滑，這個月我們傭金收入才1億5千3百萬港幣，還不夠每個月2億港幣的支出。”他還擔心，下壹任特首林鄭月娥會采取進壹步措施給市場需求降溫。

陳先生預計，今年第三季度房價會跌3-5%，其中新界受到的影響最大。28日周三發布的中原經紀人指數(CSI)，已經連降3周至63.6分。該數據源於前線經紀人，是用來衡量未來房價變動方向的參考數據。該數據近兩年走勢如圖所示。

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與此同時，瑞士信貸集團也減持中國香港開發商股票，其6月26日發布的報告稱，原因是“二手房市場的銷售量與房價同時下滑，標誌著市場減弱，增長緩慢”。

不過另壹方面，美聯物業住宅部行政總裁布少明（Sammy Po）表示，市場僅僅只是休息壹下，而非持續下滑：“我們還要在觀望壹陣子才能判斷房價是不是到達頂峰了。”

據悉，本周六有兩處物業將開盤：新鴻基的Park Yoho Genova234套以及恒基兆業翰林峰的66套。“這些新盤的銷售情況能讓我們看清楚現在的市場走向，”布少明說。

原載：中國香港南華早報 Sandy Li，Lam Ka-sing 6/29/17

譯：居外研究部實習編輯常元臻 6/30/17

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居外研究：“一帶一路”房市投資：上半年亞洲“黑馬”是？| 海外

第二季度， 中國香港房價同比增幅排名全球第二，亞洲第一。儘管當地政府在2016年11月對非首套購房者提高了印花稅，半年多過去，顯然這一政策並沒有降低中國香港房市的熱度。而與此同時，菲律賓的經濟增速喜人，支撐首都地區住宅價格持續上漲，延續了過去六年來的上揚走勢。其他亞洲一帶一路國家住宅市場走勢上半年則較為平淡。

儘管在 2016 年 11 月推出了提高非首套購房者印花稅的政策，但中國香港的房價漲勢在二季度卻繼續加速。2017 年 2 季度房價同比 19.3%，環比也增長4.2%。這與去年同期下跌10.5% 的數據形成巨大的反差。強勁房價走勢的背後，是強有力的需求支撐。2017年前7個月，中國香港住宅市場約成交3萬5千套，同比增長47.4%，成交金額則同比增長超過80%。今年的中國香港，新樓盤開盤現場人山人海的排隊現象屢見不鮮，低利率與供給不足是刺激大家買房的最主要因素。不過持續走高的房價也意味著投資者可獲得出租回報率在不斷下降，目前中國香港市中心公寓年租金回報率約為2.6%。

“一帶一路”房市投資：上半年亞洲“黑馬”是？| 海外 — 表一：中國香港住宅價格同比（來源：中國香港差餉物業估價署，經通脹調整）

菲律賓住宅市場繼續走強，首都馬尼拉CBD馬卡迪三居公寓的平均價格在2017 年 2 季度同比上漲8.5%，高於去年 7.9% 的漲幅。環比漲幅也達到 2.8%。從 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度，由於菲律賓經濟增長快速，馬卡迪 CBD 地區的地產價格累積漲幅超過 49%。不過雖然房價漲幅很大，目前當地房價依然低廉。馬尼拉市中心公寓單價目前在每平方米2.6萬人民幣左右，並且可以給投資者帶來超過6%的年租金回報率。預計2017年菲律賓全年經濟增長幅度健在6.5%至7.5%之間，將繼續有利於房市上漲的勢頭。

再來看看最近深受國內買家和財經媒體關注的柬埔寨，首都金邊高端公寓平均售價（未經通脹調整）在2017年第一季度同比下滑2.7%，環比下跌0.7%。目前金邊市中心公寓平均每平米售價約1.6萬人民幣左右，年租金回報約5.3%。金邊房產業人士表示，當地公寓市場在今年可能將遭遇10%以上的房價滑坡，供應過多是威脅房價的主要原因。金邊在2015年推出多於9千戶新公寓單位，2016年也推出超過8千戶，造成市場供給過剩。柬埔寨CBRE的數據顯示，2016年金邊新建公寓項目總價值也達到了2015年的2.4倍。根據國際經合組織預測，柬埔寨GDP將在2017年增長6.9%，2018年增長6.8%，低於過去六年平均7.2%的增長水平。

越南最大城市胡志明，住宅價格在2017年一季度同比增長1.13%（未經通脹調整），增幅顯著低於之前幾個季度。同2016年4季度相比，房價下滑1.06%，連續兩個季度出現環比下跌。不過目前越南經濟發展勢頭迅猛，城鎮化與大型項目建設進程加快，房市依然有望再次呈現良好的上升勢頭。2017年2季度，越南GDP同比增長6.17%，五年內排名第二。越南統計辦公室的數字表明強勁的經濟增長主要來自農林業與漁業的強勁表現。國際經合組織預測，越南今年經濟將增長6.5%，明年增速預期為6.3%。

新加坡的住房市場需求回暖，房價仍然走低。新加坡私人公寓價格在2017 年 2 季度同比下跌 3.23%，跌幅大於去年同期的2.16%。這已經是該國房價連續 15 個季度下跌。不過由於最近增幅放寬一些降溫措施，該國住宅需求有明顯的回升。2季度新公寓住宅市場在開盤單位同比減少15.2%的情況下，銷量仍比去年同期高出36.4%。目前新加坡經濟增長穩定，2季度GDP同比增幅2.9%，預計全年增幅在2%至3%之間。

泰國的房地產市場現疲軟。2017 年 2 季度，泰國全國房價同比下跌 2.8%，環比下跌0.68%。去年同期，房價尚有著4.29% 的同比漲幅。房價在 2017 年 2 季度較上一季度跌0.68% 。不過得益於農業、旅遊業與新出口產業的增長，泰國GDP同比增長3.7%，創下四年來最快增速。全年GDP增速預期在3.5%至4%。

印度尼西亞的經濟雖然欣欣向榮，但房價尚未跟上經濟增速，投資者可擇機進場。 2017 年 2 季度，該國 14 個大城市的住房價格同比下跌 1.1%，也是該國房價連續第 10 個季度同比下跌。隨著印尼政局轉穩，S&P與穆迪紛紛上調印尼的信用與銀行系統評級。印尼經濟預測將在2017年增長5.01%，高於2014，2015年水平，與2016年基本持平。在穩定的經濟增幅下，房市需求虛弱仍然是導致房價上升動力不足的根本原因。預期在接下來幾年內，印尼當地房屋供給將開始減少，有望將市場供求關係推至新的平衡點。

*全球：範圍涵蓋已經發佈房價數據的46個國家和地區

註：除越南與柬埔寨外，其他房價變化數據均為通脹調整後數據。

作者：居外研究院海外房產分析師 Adam Yang

圖片編輯：Yuan Wu

日期：2017年9月28日

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深度 | 是誰“吹”高了胡志明市的地價？| 越南

在胡志明市， 目前土地價、房價直到門店……都是天上價格，而實際價格卻很低。即使在高峰時段，成功交易也很少。 那麼是什麼權力把土地價提高呢？——‘虛擬’房地產億萬富豪。

9月10號H女士和有土地在胡志明第二郡的朋友商量去哪慶祝，因為建設連接鑽石島的一座橋，讓他們5個人成為億萬富翁。

之前，在一張報紙上看到建設連接鑽石島一座橋，導致第二郡土地價格飆升的信息， H女士計算，她在第二郡平征西的1塊270平米土地將獲利。這個地區的房地產經紀公司和自由經紀人把土地價抬到高達1億越盾平方米，H女士高興地說：“謝謝鑽石橋，我將有300億。 ”實際上，不到一個月前，當按揭貸款投資家庭診所時，銀行評估了H女士的土地的價格低於100億。

當鏈接鑽石島和梅志壽路的橋項目啟動消息出來，第二郡的價格已經猛漲，甚至比10年前的地熱還要高。

第二郡經紀人辛小姐說，在2007年該區價格已經上漲一次，到2013年第二郡的行政區搬到這，鑽石島和盛美利的體低價有上漲達到3500萬越盾-5千萬越盾平方米。現在呢，鑽石島建橋啟動了，所以土地價已經超過1億越盾，比如謝現路土地價為9500萬越盾/平方米，黎獻梅路的土地價為8300越盾/平方米，張文邦路的土地價為1.13億越盾/平方米。

特別是一些離鑽石島較近的區域，土地價為1.10億越盾-1.20越盾一平方米。根據第二郡房地產公司的數據顯示，8個月以來土地價上漲給該區域設定了一個新的價格局面。

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然而，事情不是想像中那麼容易， N先生有一塊地在第一郡平征東，面積為165平方米，知道信息時也很高興。該地區的價格為4500萬越盾一平，但是實際上他委托中介公司賣才3千萬越盾一平方但也沒有人要買。

“街頭攤販”創造一波地熱？

在過去十年中，價格上漲主要發生在土地、公寓、商業地產的市場份額上。由於這個細分市場，經常在數量或基礎設施方面幾乎沒有什麼變化，特別是在CBD。

很難想像，街頭攤販、牛奶茶攤和一些人行道小吃突然在聯排別墅中造成一波地價上漲。最近胡志明市已經宣布了阮文千街（1郡）的街頭攤販，盡管這只是一個很短的距離，但隨著市場一片混亂，土地價格迅速上漲。

專門銷售土地人說，截止8月底在街頭攤販的土地價已經高達3.82億越盾。與年初相比，增長了23％，而2016年同期為26％。在短短八個月的時間裡，這條街的平方米已經上漲近7200萬，原因是“街頭小販”。

同樣情況出現在吳德第一郡專賣奶茶街，記得去年這個時候，這條路的土地面積約為5.9375億越盾平方米，但是在這個奶茶店倒入這個市場之後，這裡的地價已經達到了7.624億越盾/ 平方米。

周一在步行街上，第一郡Bui Vien周圍的一些道路上的土地價暴漲。據悉，過去兩個季度，該地區平均地價上漲幅度達34.7％。特別是一些路線上漲幅度為50-130％。例如，Bui Vien路的地價上漲了59％，價格達到5.0865億越盾平方米。2017年1月，De Tham路屬於範五老坊的土地價格和Bui Vien交叉路的價格為1.948億越盾平方米，但到8月初，價格達到4.505億越盾/平方米，上漲幅度達131％。

然而，阮青垂女士的真實經歷是，她剛出售一套在小弄裡面積為49.5平方米的兩層樓房，距離裴院路10米遠而售價沒達到65億越盾。阮女士說： “出售也比較慢，一個月了才有人問，我也參考許多地方了，但沒有哪個地方達到5億/平方米的。”

（內容由越南鐵成房產提供）

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居外看點：經濟走強，東南亞國家房地產將迎來更多投資 | 海外

菲律賓及其他東南亞（SEA）鄰國因經濟增速繼續攀升，房地產市場將迎來更多投資。根據該國領先房地產咨詢公司仲量聯行的全東南亞研究團隊收集的研究數據，該地區經濟已經開始復蘇，經濟增速從2016年相對較緩的4.5%反彈至2017年第一季度的4.8%。

目前，菲律賓、印度尼西亞和越南的經濟占該地區的60%，預計2016年至2020年的年經濟增速將達到6%。仲量聯行表示，到2050年，印尼將成為全球第四大經濟體，菲律賓和越南預計分別排名第19位和第20位。該公司還預測，東南亞國家聯盟（ASEAN）將在規模上和歐洲接近，並將被視為僅次於中國、印度和美國的全球第四大經濟區。

制造業回暖刺激了東南亞房市

隱藏在東南亞房地產市場增長背後的一個因素是，更多工廠搬遷到該地區更加經濟實惠的地區。德勤（Deloitte）全球制造業競爭力指數顯示，越南和印尼的工資水平繼續在1.0美元/小時至1.35美元/小時之間徘徊。這一工資水平較低，相較之下，2016年中國的工資水平已經增至3.9美元/小時。除了較低的工資水平之外，越南、印尼、馬來西亞和菲律賓的年出口增速已提高至5%至6%。

基礎設施開發也擴大了房市

東南亞地區的基礎設施開發也開始加速。住友商事（Sumitomo Corporation）、三菱商事（Mitsubishi Corporation）、丸紅商事（Marubeni）和樂天工程（Lotte Engineering）等大型工程公司正在該地區興建發電廠、地鐵線路和其他交通基礎設施。

城鎮化將推動工業用地價格上漲

自2010年以來，雖然曼谷、馬尼拉和吉隆坡的貨幣分別貶值了20%至40%，但三地的工業用地價格上漲了60%至80%（以美元計）。

仲量聯行表示，隨著城鎮化和城市開發的推進，土地將變得更加稀缺，從而導致工業用地價格上漲。

移動購物行業實體店增多

未來，菲律賓、印尼和越南預計會擁有最多購物中心。雖然網上購物人數增多，但市場研究表明，在線零售商有可能會擴充實體店，因為其消費者希望能夠親身接觸和感受產品，並將購物中心作為社交聚會場所。

由於2021年以前，菲律賓、越南和印尼的私人消費年增速預計可達6%至7%，因此，購物中心有望進一步普及。

另一個因素是，到2030年，這些國家的城市人口將增加30%至40%。目前，東南亞地區的人口已經達到6.2億，可輕松轉化為價值2.6萬億美元的市場。

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寫字樓需求有望增長

2017年上半年，因電子商務公司、商業服務和金融公司的租賃需求上漲，寫字樓需求從2016年的4.0%增長至4.6%。在馬尼拉，業務流程外包（BPO）行業略微放緩，有更多在線游戲公司正在組建。

外包助推東南亞市場產生了強大的寫字樓需求，同時削弱了發達市場的需求。移動互聯網和雲計算讓公司能夠將更多職能外包給成本更低的地區。

受到全球金融危機的影響，美國和歐洲的寫字樓需求已經減半，亞太地區的寫字樓需求年增速從25%降至6.6%。不過，東南亞地區的寫字樓需求年增速已增加至5%。

東南亞地區寫字樓租金上漲

由於需求增強，東南亞地區頂級寫字樓的平均租金近9個季度以來首次上漲。這主要得益於曼谷、吉隆坡和新加坡的寫字樓租金上漲。同時，馬尼拉和曼谷繼續擁有最高的寫字樓收益率。

自由職業者推動聯合辦公空間發展

仲量聯行還預計，到2030年，東南亞地區的聯合辦公和服務空間可能會達到10%至15%，因此，該地區的寫字樓需求將有所增加。原因在於，在線自由職業在菲律賓和印度逐步發展。菲律賓人和印度人從事的大部分在線工作是行政支持、銷售和營銷以及客戶服務。

仲量聯行國家主管克裡斯多夫·威韋克（Christophe Vicic）預計，由於菲律賓和其他東南亞國家經濟將繼續擴張，以滿足不斷增多的人口日益增長的需求，因此，未來將有更多房地產機會，前景變得更加明朗。

菲律賓馬尼拉橡樹灣（OAK HARBOR）海景公寓

集菲律賓五家最大的開發商之力，傾力打造的未來亞洲最大休閑娛樂城MANILA BAY RESORT。橡樹灣海景公寓就坐落在其核心地帶。該項目緊挨在建的馬尼拉最大娛樂城OKADA，娛樂城總投資規模35億美元。商場、賭場、旅店、度假村、海鮮城、小吃街，全在你的周圍，讓你每日都能生活的如度假一般。

全馬尼拉最低價（不到2萬人民幣一平米）的海景公寓，加上其獨特的地理位置，升值潛力遠超MAKATI市中心以及BGC新城。該項目一期、二期均已基本售罄，剩余房源不到20套。一期二期新房、二手房交易價格統一上漲3%-5%。延續一、二期三個月銷售一空的銷售神話，三期即將開盤，敬請留意。

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越南胡志明市The View Riviera Point觀景房

由新加坡聲譽良好的開發商吉寶置業（Keppel Land）開發——享受3%的特別折扣，僅限本月！

戰略位置，靠近富美興（Phu My Hung）區，方便到達第7區金融中心和中央商務區。富美興區是一處建好的外籍社區，有餐廳、超市、國際醫院、金融機構和著名的國際學校。40個層數共設518單元。現代設施包括50米的度假式游泳池、網球場、水上健身房、吊床區、空中酒廊、空中花園、慢跑跑道、多用途房間、燒烤區、家庭影院、瑜伽室和兒童游戲場。

越南人擁有永久產權，對外籍人士是50年的產權。預計完工日期為2019年第四季度。

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印尼巴厘島別墅

這個令人驚嘆的別墅位於原始的巴厘島海岸線，提供真正的私人和豪華的體驗。

該物業位於3,524平方米的土地上，包括面向45米的沙灘，並提供全方位的景觀。別墅的設計跨度達22米，沒有任何支撐柱，可自由觀看海景。望向西面可欣賞爪哇島和完美的夕陽；古老的稻田圍繞著住宅南北，宏偉的巴圖卡魯（Batukaru）火山在東面。

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居外看點：印尼雅加達房地產全方位展望 | 海外

在近期房地產市場表現出頗為有趣的變化之際，商業地產巨頭高力國際（Colliers International）印度尼西亞公司發布了季度報告。

在報告中，該公司提供了對於雅加達不同房地產市場趨勢的洞察和展望。

辦公室市場

去年，寫字樓淨需求有所下降，因此，部分寫字樓現房目前仍有很大一部分處於空置狀態。鑒於此等市場狀況，2016年下半年未新增任何供應（部分寫字樓重新安排竣工時間），這進一步提高了中央商務區寫字樓的季度環比入住率。租金繼續下滑，房東根據承租人的市場狀況提供軟性租金。

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供應預測

2016年下半年，中央商務區未新增任何供應，但截至2016年第四季度，累計供應量仍保持548萬平方米不變。由於原計劃於2016年竣工的寫字樓重新安排竣工時間，2017年的供應量預計將增加73.1164萬平方米。同時，在中央商務區以外地區，位於TB Simatupang的2棟寫字樓於2016年開始運營。在除TB Simatupang之外的中央商務區以外地區，2016年有6棟寫字樓共增加了15.7297萬平方米的供應量。2017年，TB Simatupang的未來供應量有限。

入駐率預測

由於需求下降，入住率也繼續表現出下滑趨勢。中央商務區的入駐率同比降低了4%，中央商務區以外地區的入駐率同比降低了5.8%。目前，TB Simatupang的入駐率為79.2%，與去年同期幾乎持平。2017年，入住率的頹勢預計不會緩和，甚至可能進一步惡化。

租金預測

較低級別寫字樓的平均租金有所下降，尤其是B級和C級寫字樓的平均租金同比下降了20%。中央商務區以外地區3棟全新運營寫字樓的租金有所上漲，這3棟寫字樓有信心提供高於市場水平的租金。

公寓市場

去年，政府出台了多項政策，試圖刺激房地產市場需求，包括6次下調政策利率，放寬對第二居所購房者的限制以及削減開發商的最終銷售稅（從此前的5%削減到2.5%）、所有權轉讓稅以及產權購置（BPHTB）稅。

不過，這對總體入住率並未產生太大的影響，尤其是在建項目。目前該市場較為疲軟，開發商傾向於謹慎定價，以便保持活躍的銷售表現和吸引潛在購房者，但這一策略並不成功。不過，仍有若干開發商對該市場持樂觀看法，這在去年底新推出項目的數量（3,972套）上可見一斑——超過上一季度的兩倍。

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供應預測

未來兩年預計新竣工公寓的供應量較大，2017年和2018年分別可達28,014套和24,298套。公寓將主要集中在雅加達西部和南部，分別占22%和20%左右。

需求預測

明年，因2016年推出的監管放松政策以及2017年宏觀環境改善的影響，預計公寓的市場需求將有所增加。

租金預測

由於需求疲軟，2017年公寓租金預計進一步下滑。由於市場尚未顯現出好轉跡像，因此，房東將繼續在租金要價的基礎上提供10%至15%的折扣。

外籍僑民住宅市場

由於在曾經一度刺激外籍僑民住宅業務的行業工作的僑民數量減少，比如石油天然氣和采礦業，2016年全年市場表現堪憂。雅加達南部、BSD（Bumi Serpong Damai）和Lippo Karawaci等地區仍位於僑民社區聚集地，緊鄰國際學校且方便到達蘇加諾-哈達國際機場（Soekarno-Hatta International Airport），因此，已顯現出作為備選住宅的良好發展潛力。

目前，由於部分跨國公司不得不取消項目，或者已經決定撤銷一些項目，從而導致提前解雇其招聘的僑民，因此，轉租市場的住宅供應量居高不下。此外，當前的市場狀況為承租人從轉租市場獲得頗具競爭力的租金創造了機會，這些住宅能夠為其租金預算提供更大的價值。

零售市場

就零售市場而言，2017年至2019年雅茂德丹勿（Jabodetabek）預計將提供近100萬平方米的總供應量。不過，2016年只有不到50%的預計新增供應房產在建。新運營的購物中心已經獲得了高忠誠度承租商鋪。大部分承租商鋪已開業，這推動了總體入住率略微上漲。餐飲業將繼續成為需求刺激劑。

供應預測

2017年，雅加達預計新建2個購物中心，新增供應量預計達6.8萬平方米。同時，2016年位於大雅加達（Greater Jakarta）地區的2個購物中心開始運營。累計供應量達247萬平方米，同比增長4%。大雅加達地區預計會開發更多購物中心，但大部分購物中心仍處於規劃階段，包括雅加達未來的供應量。2016年，4個購物中心開始運營，創造了12.1萬平方米的新增供應量。這4個購物中心累計創造了457萬平方米的供應量，同比增加2.7%。

需求預測

雖然新購物中心在開始運營時通常能夠達到85%的承諾入住率，但截至2016年底大部分新購物中心的總體承諾入住率還不到50%。餐飲業將繼續成為需求刺激劑，而超市、家居和娛樂（電影院）業將繼續擴張。

入住率預測

在經歷了前三季度的下滑後，2016年第四季度首次迎來入住率上漲，達到85.4%。據預測，2017年入住率可能會繼續上漲，新增供應量將有所減少。2016年，大雅加達地區的入住率出現波動。2016年的剩余時間裡，高新增供應量導致入住率下降了2%，跌至82%。

租金預測

雅加達的租金同比上漲4.1%，達到56.3328萬印尼盧比（42美元）/平方米/月，大雅加達地區的租金適度上漲，達到34.4734萬（26美元）/平方米/月。2017年，租金要價預計將上漲，這主要得益於雅加達的高端購物中心。銷量將顯著影響預計租金要價。

酒店市場

根據入住率和客房價格指標，2016年全年酒店市場的表現相對較差。因相對較低的酒店客房詢價，該市場的經營狀況尚未恢復。提高政府支出使用效率的總統指令以及持續湧入市場的新酒店項目又在該市場的“傷口上撒了一把鹽”。

供應

2017年的供應情況主要由四星級酒店控制，這些酒店將提供2,609間客房，五星級和三星級酒店緊隨其後，將分別提供1,603間和787間客房。2017年的酒店客房總預計儲備量將接近5,000間。

表現預測

2017年，由於受到經濟增長放緩的阻礙，對於酒店經營者來說將又是一個艱難的挑戰，尤其是預料到今年新運營的酒店項目。這種情況將促使酒店經營者之間的競爭加劇。

凱門村（Kemang Village）

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雅加達別墅

9臥7衛的獨立房，樓高2層，面積500平方米。面前道路寬闊，公共交通便利，24小時保安。

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阿蘭德拉公寓（Arandra Residence）

Arandra Residence建有5個塔樓：繁榮（Makmur）、快樂（Bahagia）、完美（Sempurna）、寧靜（Tentram）和自由（Bebas）。

戰略位置，進出口通行只需5分鐘。著名的開發商GAMALAND，由PITERGAN設計。單位有限，1層僅由16間單位公寓組成。半私人電梯（每個樓層設4台電梯），停車位近1000個。自設5000平方米的教育中心，靠近ITC Cempaka Mas。投資價值非常可觀！

Arandra Residence提供多種房型：1臥A、B型（36平米）、2臥A、B型（72平米）和3臥（84平米）。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外課堂：海外置業如何找到靠譜的房產經紀？

近年來海外置業火爆。然而，去年國內房市爆發的“鏈家事件”，讓廣大投資者見識了國內房產中介的種種不規範、以及違規的亂象，並開始擔心：在國外買房時，是否也會遭遇的情況。為此，不少投資者致電居外網，在海外置業時，如何才能找到靠譜的房產經紀？下面，居外網以房市制度最為成熟、規範的美國房市為例，介紹美國房產經紀人是如何運作的，幫助國內買家更好地在海外置業。

壹、中國房產中介和美國房產經紀人的區別

無論在國內還是國外，房屋交易流程都是異常復雜，也是很多消費者壹生中最大的壹筆支出，他們擔心去國外買房同樣會遇到黑中介。在中國購買二手房，消費者最缺的是信息的對稱性，與有保障的行業規範。而這些也就是中國的房產中介種種亂象產生的土壤。

由於當前去美國買房的海外置業者比例居多，所以我們下文中我們以美國為例，看看美國的房產經紀人是怎麽做的，他們和中國的房產中介又有什麽區別？

居外課堂：海外置業如何找到靠譜的房產經紀？ — 中國房產中介和美國房產經紀人的區別

中國房產中介vs美國房產經紀人

經紀人與中介不單單是名字上的差異。與中國中介門店裏面穿黑西裝，白襯衣的年輕小夥子與姑娘不同，美國的地產經紀人平均年齡是57歲，從業時間15年，92%的經紀人有大學及以上教育。房產經紀人和中介是兩個完全不同概念。美國的房產經紀人與房產經紀公司之間是合作關系，不需要坐班，獨立開展業務，依靠個人的口碑獲客。

無證中介vs經紀人執照

國內中介行業準入門檻低。2014年，中國的房產中介從業人員超過100萬，而在註冊期內的房地產經紀人只有9840個。也就是100個房產中介人員裏面，只有不到壹個是持證上崗。美國的國家經紀人協會也有100多萬會員。房產經紀人從業都要持有效執照。

在美國，房地產銷售員和房地產經紀人考試是開放的，試卷采用標準化，申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時學習的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供註冊經紀人的擔保書，如果是申請經紀人資格考試，則要提供工作經驗證明，要達到規定的經驗分數，經審核符合條件後，方能取得資格。

銷售員和經紀人的執照有效期兩年，兩年後申請換發，申請換發時必須再參加22.5小時的繼續教育。壹直到連續工作滿15年後，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續教育。

房源信息vs交易顧問

在中國，中介最大的價值就是房源信息。因為地產網站上面的大量二手房源都是虛假信息，是房產中介用來獲客的手段。在互聯網時代之前，美國的經紀人的壹大作用也是提供房源信息。現在，經紀人的重要價值是房屋交易的咨詢顧問。因為在美國，消費者和經紀人在網上看見的房源基本信息是相同的，不存在房源信息的不對稱。2015年，美國70%的房屋成交中，房子是由買家自己找到，然後再委托經紀人完成購買程序。

中間人vs委托人

在中國，中介把買家與賣家聯系到壹起，以中間人的身份撮合交易。成交是最重要的目標，所以房產中介通常給人的感覺就是“賣房的”。在美國，實現經紀人獨家代理制度，通常買家與賣家都有各自的經紀人。經紀人做為用戶的委托人，全權代表用戶的利益。在交易過程中，買家與賣家並不需要見面。

雙方支付vs賣家支付

房屋成功交易後，中國的中介公司通常會拿走交易傭金的80%以上，而促成業務成交的業務員卻僅僅只能拿到小頭。在美國，交易傭金則屬於經紀人，經紀人僅需向經紀公司繳納固定的日常管理費用。另外，不同於中國，美國的房產交易傭金是由賣家支付，通常交易是房價的6%，賣家經紀人與買家經紀人各獲取3%，買家則不需要向經紀人支付任何費用。

中介公司口碑vs經紀人個人口碑

在中國，消費者選擇經紀人先是選擇中介公司。選擇目標區域規模大的幾家中介公司，找上多個中介人員來提供服務。在美國，消費者則是根據經紀人的口碑來做選擇。通常會通過朋友推薦，網絡搜索等途徑，選取三到四個經紀人進行面試，確定壹個最適合自己的經紀人來提供服務。在美國，壹個經紀人向買家提供了某個房屋的信息，那麽這個房屋就只能通過這個經紀人來成交。

二、如何挑選靠譜房產經紀人

如果妳原來就有壹些經驗，而且時間很充裕，願意從頭學習，那麽妳可以不通過經紀人自己買屋。不過對於大部分人來說，還是需要找經紀人。因為有壹位專業的人士幫助妳可以更好地保護個人權益。那麽如何規避壹些投機取巧，甚至坑蒙拐騙的機構與個人，找到能真正保障自己權益的地產經紀呢？妳可以試試以下的方法：

1、當地中文報紙房地產專欄

壹些經紀人會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。文如其人，如果妳讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富，人品正直，不防打電話或去電子郵件做進壹步的了解。

2、專業網站推薦提供的經紀人

還可以到壹些專業的海外投資置業網站上咨詢，這些網站推薦的房產經紀人都是值得信賴的，為有意於海外置業的買家提供個人化的服務。

3、房地產公司和經紀人廣告

壹些公司和經紀人會在報紙或雜誌上刊登廣告。從廣告上可以了解公司和經紀人的基本情況。比如擅長的服務地區，歷年的銷售業績，經紀人的宗旨等等。

4、親戚朋友介紹

向買過房子的親戚朋友打聽，聽聽身邊人的切身體會。他們用過的經紀人水平可高，人品可好。

全美2萬多個華人經紀人，其中有大量的是兼職的，沒有豐富經驗的，極有可能會在買賣過程中出現各種問題，而根據美國法律，每個買家在固定時間段內只能有壹個購房經紀人，壹旦與這個經紀人達成意向，就無法更換經紀人，無論經紀人後期表現如何，用戶也只能認了。所以為了想找壹個靠譜的買房經紀人，可以登錄居外網，或者電話咨詢，我們的工作人員會為客戶推薦口碑好，工作經驗豐富、成功率高、了解當地政策的房產經紀人。

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答，點擊查看更多系列文章

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越南河內吉靈-河東輕軌最新進展：路修好，缺錢買地鐵車！| 海外

吉靈-河東地鐵站完成95%基礎設施建設，但是預計10月試車計劃被打破。購買地鐵車的資金還沒有到賬，因為向中國貸款的資金未撥款。

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9月15日，交通部副部長阮玉東檢車，對吉靈-河東地鐵線路施工進度表示不滿，因還有許多項目未完成施工。

在地鐵站羅溪站、郎站、吉靈站很少工人施工、氣氛不佳，而且還有許多項目計劃拖延。

勘察結束後，副部長阮玉東先生要求地鐵站管理組立即開會，審察參加項目的人，沒有能力的人要替換。

開會中，EPC總承包商要詳細報告項目的施工進度以及完成時間。要確保項目的進度，不能讓項目未完成而停工發生。交通部將通過中國大使館協助，要求中國地鐵站第六集團按進度完成項目。

Tiền Phong的記者訪問，阮玉東先生說，目前情況吉靈-河東地鐵站路線未能於2017年10月試運。

關於資金，阮先生說中國進出口銀行已經按之前簽的協定書撥款，“該款以前規定只能用於一定的項目，現交通部向政府申請把款項用於目前急需的項目。”

然而，這筆資金也不能完成項目，還要等越南-中國第二次協定的貸款金額250.62萬美金。

據交通部領導發布，項目有13部地鐵車，除了1部已經在越南，中國合作商也已經安裝7部地鐵車，但缺錢所以沒運到越南。

阮先生說，兩國政府已經協定額外貸款，但還有些法律障礙。具體中國方已經批下第二次貸款金額及條款。但是，自從第一次貸款協定到現在，越南的國際貸款法律有所改變，越南司法部要求修改，交通部正在協調財政繼續施工。

（內容由越南鐵成房產提供）

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日本 | 為什麼到日本投資房產的中國人越來越多？

趁你不注意，久未大漲的日本房地產市場，從三年前開始再度吸引全球投資者的目光。

根據日本NHK電視台報道，2014年外國人投資日本房地產成交額達到9817億日元（約合642.8億人民幣），占日本國內房產市場的2成之多。

東京市中心的高檔物業被外國買家搶購：美國黑石集團去年耗資1900億日元（約合16億美元）在東京市區購買了5000多套住宅；中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元（約合5.9億美元），購買了一座25層的綜合性辦公樓；美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

海外買家中，大中華地區富裕階層尤其引人注目。據日本不動產研究所展望，在過去一年中，至少有360億日元（約合3億美元）的中國私人資本挺進日本房地產市場。據日本最大的華人地產公司——暖燈國際地產的數據顯示，公司每月的房屋成交量可以達到100件以上，公司客戶主要來自中國大陸、中國香港、中國台灣。

與上述果斷的投資者不同，猶豫的投資者認為日本經濟“失去了二十年”、人口“老齡化”、“少子化”等問題對房產市場來說均不是利好，黑石、復星都瘋了嗎？

作為發達國家的日本，的確不像新興國家那麼有增長潛力。然而赴日的機構和個人投資者似乎並不在意日本人口老齡化和經濟增長乏力。

是哪些因素能驅使他們忽略日本的兩大問題呢？

泡沫破裂後的日本房產市場趨理性，久未經歷大漲

與其它國際大都市相比，日本大城市房價並不算搶眼，不如倫敦、紐約、舊金山等國際大都市，也不如國內一線城市“北上深”。也可以說泡沫破裂後，日本房產泡沫程度遠低於世界上很多熱門投資目的地國。

下圖對比英國、加拿大、中國、美國與日本的房價指數。我們不難發現在五個國家中，日本的房價指數是最低的，從91年泡沫破裂後，再未經歷較大漲幅。日本從1980年至今，房價的漲幅是五個國家中最小的，且與其他四國之間的差距相當大。

一方面，我們可以認為房價上漲乏力，是“失去的二十年”之結果；另一方面，微弱的漲幅也說明日本房產市場很理性，房屋價格並未大幅偏離房屋本身的價值。反觀英、美、加、中四國，已經經歷過不止一輪的漲幅了，且上漲幅度遠遠高於泡沫破裂之前的日本。

另外，我們可從“租售比”這一指標來對房屋泡沫程度進行比較。

租售比=月租金/房價。比值越大，收回房產購買價的期限越短，該房產越值得投資。按國際通用標准來說，1：200 – 1：300是房價健康的區間。如果比值低於1：300（即300個月以上的租金收入才能收回購房成本），說明房產泡沫顯現。若租售比值高於1：200，則說明房產比較具有投資價值。

根據掘金大師8月3日的文章，我們看到東京、大阪的租售比都比較高，中小戶型年均租金回報率達到4-6%。根據年租金回報，算出其租售比是1：200—1：300，也就是說只需200到300個月的租金就能收回成本。按照國際標准，日本大城市的中小戶型公寓處於租售比健康區間。而8%-10%的租金回報率在日本中小戶型中也不罕見，如能找到房屋中介代為打理，這一超高租金收益率也是值得期待的。如此一來，租售比高達1：120—1：150，可謂極具投資價值。

若將東京的租售比與同級別國際大都市作對比，以中小戶型為例，紐約和舊金山租售比在1：255左右，倫敦1：400，中國香港1：428，新加坡（非政府組屋）1：461，廣州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。

一目了然，日本大城市房產的泡沫化程度遠低於全球其它大城市，租金回報率成為投資亮點。

核心城市的地價、房價近年來回暖

上文提到去年日本全國地價漲幅為2.99%，但日本一些主要城市的漲幅較為突出，包括東京、大阪、名古屋、福岡等。

東京市中心的一些區，土地價格漲幅比較可觀，尤其是中央區，千代田區，港區，新宿區。大阪市區漲幅也不錯，大阪北區、中央區、西區都有較高漲幅。另外，福岡、橫濱等城市的某些去也有不錯的漲幅，外國投資者也寄望於土地和資產增值。

下圖為日本國土交通省的數據，綠線代表的公寓在過去三年有較大漲幅，達到23%左右。紅線是所有類型住宅平均漲幅，藍色代表獨棟別墅，黃色代表住宅地價。別墅近年來幾乎沒有漲幅，這是日本老齡化和高空置率的現實反映。不過，在公寓的帶動下，日本住宅平均價格在過去三年呈漲勢，這讓人不得不聯想到奧運概念助推。

東京奧運會概念成誘因

奧運會概念無疑成為外國投資者的投資信條。自2013年東京申奧成功至今，日本樓市已上漲11%。奧運會對房地產市場的助力是有理論基礎和歷史經驗支撐的。

理論上說，籌備奧運會需大興土木，新建、擴建體育場館、奧運村。奧運的虹吸效應使外地和外國人口湧入舉辦城市，帶動需求上升，推動房屋租賃、旅館、酒店業的發展。奧運會需加強基礎設施建設，交通是重中之重。交通網絡的完善，能帶動干線和中轉站附近的地產增值。

從歷史經驗來看，歷年奧運會舉辦之後的五年內，舉辦城市和舉辦國的房價均有不同程度的漲幅。下圖是“房天下”對“舉辦奧運會與房價變化之間關系”的整合報道，前幾屆奧運會的舉辦城市和舉辦國房價均出現漲幅；激戰正酣的裡約從2008年到2013年，房價上漲了225%；08年奧運後北京的房價漲幅更是毋庸置疑。

東京會否續寫這一“規律”？就最近幾年看，這一規律在持續。東京都、首都圈、日本三大城市群的房產在過去兩年內均持續漲勢（下圖）。直到2020年前後，東京和日本主要大城市樓市行情較為樂觀，奧運帶來的利好不容忽視。

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居外看点：外國人士允許在印尼購房，但種種限制你又知多少？| 海外

2015年底，印度尼西亞總統佐科·維多多（Joko Widodo）簽署了一項政府法規（有關居住在印尼的外國人士房屋所有權的第103/2015條政府法規），允許（合法）居住在印尼的僑民在該國擁有獨棟住宅，為期不超過80年。當年早些時候，僑民已允許在該國擁有奢華公寓。不過，外國人士的獨棟住宅或公寓所有權屬於所謂的“使用權”（在當地被稱為hak pakai）類型，不及印尼公民能夠取得的“所有權”（或稱hak milik）類型。

正是這一“使用權”類型讓外國人士幾乎不可能向印尼的金融機構申請到抵押貸款。一般來說，這些機構因其管理謹慎，會拒絕為屬於“使用權”類型的房產提供抵押貸款（雖然事實上並沒有法律禁止銀行向此類房產提供貸款）。在印尼，住宅抵押貸款被稱為kredit pemilikan rumah，簡稱為KPR；而公寓抵押貸款被稱為kredit pemilikan apartemen，簡稱為KPA。

近期，印尼房地產開發商協會（REI）表示希望中央政府降低居住在印尼的外國人士獲得房屋抵押貸款的難度，因為這樣可以推動印尼房地產市場的發展。比如，可以采取一項措施，即僑民能夠以更低的貸款價值（LTV）比獲得KPR/KPA抵押貸款，因為這樣能夠讓貸方考慮風險更高的借方。

如上所述，自2015年底以來，居住在印尼的僑民已經能夠購買屬於“使用權”類型的房產。不過，仍有若干與購買此類型房產相關的要求和權限規定：

僑民僅可購買價格在各區域規定的特定最低價格及以上的印尼房產（詳見下表）。

僑民僅可直接向開發商購買印尼的房產。

僑民不允許向第三方出租印尼的房產。

當僑民離開印尼，去其他國家居住時，他/她在離開印尼一年之內，需要放棄使用權，或將其轉讓給符合在印尼擁有房產的所有要求的其他人（可以是其他外國人士或印尼公民）。

僑民可購買印尼的獨棟住宅，初始期限為30年。可延期2次，第一次可延長30年，第二次可延長20年（因此，外國人士的所有權總共可達80年）。

上述第一點要求，即最低價格要求非常令人棘手。比如在雅加達，僑民僅可購買價格在100億印尼盧比（約75.2萬美元）的最低價格及以上的獨棟住宅。鑒於印尼以政策瞬息萬變著稱（這意味著法律會在短時間內發生重大變化），高房價絕對會妨礙僑民投資印尼的獨棟住宅或公寓。因此，印尼房地產市場向外國人士開放所有權很有可能無法促進自身的發展（近年來該行業發展緩慢）。下表列出了各區域規定的僑民可以購買的獨棟住宅和公寓的最低價格。

外國人士在印度尼西亞購買獨棟住宅和公寓的價格機制：

同時，印度尼西亞房地產開放商似乎對為外國人士建造房產項目不感興趣。首先，印尼國內市場比外國市場大得多，因此，應將主要的注意力集中在國內市場。其次，從“所有權”類型轉變為“使用權”類型是一個非常困難的過程。傳統上，印尼的公寓開發商按照“所有權”類型開發公寓大廈（本國人可使用抵押貸款購買）。如果開發商轉而開發屬於“使用權”類型的項目，幾乎不會刺激任何本國需求，開發商將無錢可賺，因為外國市場的規模仍然太小。

雖然在印尼購房可能並非想像般簡單，但隨著該國經濟起飛，投資回報絕對不容小覷，還是值得多花心思研究然後入市的。以下是居外向大家推薦的精選房源：

The Sterling World Hotel度假村

巴厘島不僅是娛樂享受，還是一個世界級的度假勝地，同時也是退休外國人的首選目的地。中國人已在十年前就有興起來巴厘島旅遊，更有不少電影明星也鼓起這份熱潮，如性感女神鐘麗緹、伊能靜、舒淇、林心如等人都選擇在巴厘島舉行浪漫婚禮。所以巴厘島也算是國人出國旅遊的首選，那麼您就可要考慮投資在The Sterling World Hotel度假村。

地點是巴厘島Pecatu，毗連Klapa Dreamland Beach，土地面積2.5公頃，有最好的綠油油景觀，共有88單位的公寓，5星級度假酒店設施包括私人海灘俱樂部、無邊泳池、5星級餐廳、婚禮教堂、健身房和慢跑道等。

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巴厘島Canggu的酒店式公寓

巴厘島的最佳衝浪目的地回聲海灘（Echo Beach）推出5星級標准的全新酒店式海濱公寓。CNN新聞2014年4月16日發布，世界上100處最好的海灘，回聲海灘排第34。

內部細節細致，富感染力，是永恆的經典。業主將坐享在首3年9％的利潤，明年的利潤將達到40％。本單位是永久地契，無運營成本，維護費用，特許經營費用和管理費用。

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雅加達別墅

雅加達市中心SCBD全新現代簡約風格8臥5衛的別墅。

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“街頭攤販”創造一波地熱？

制造業回暖刺激了東南亞房市

基礎設施開發也擴大了房市

城鎮化將推動工業用地價格上漲

移動購物行業實體店增多

寫字樓需求有望增長

東南亞地區寫字樓租金上漲

自由職業者推動聯合辦公空間發展

菲律賓馬尼拉橡樹灣（OAK HARBOR）海景公寓

越南胡志明市The View Riviera Point觀景房

印尼巴厘島別墅

辦公室市場

公寓市場

外籍僑民住宅市場

零售市場

酒店市場

凱門村（Kemang Village）

雅加達別墅

阿蘭德拉公寓（Arandra Residence）

壹、中國房產中介和美國房產經紀人的區別

二、 如何挑選靠譜房產經紀人

The Sterling World Hotel度假村

巴厘島Canggu的酒店式公寓

雅加達別墅

二、如何挑選靠譜房產經紀人