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大多數商業地產項目的買家都清楚“前期盡職調查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房買賣交易中則甚少被提及和重視。我希望通過本文告訴眾多 進行私人住宅房地產買賣的讀者：“前期盡職調查”是您應有的權利且為您的投資提供了堅實的保障。

房地產交易的“前期盡職調查”主要目的是為了確保買賣雙方在簽訂合同之前，即雙方確定合同權利義務之前，通過合理信息披露、調查，更好地、更全面地了解地產本身的狀況，以便合同談判時基於前期盡職調查的情況來完善交易合同各方的利益。其概念的產生以及對披露信息的調查方式，意味著買方是“前期盡職調查”中受益最多的一方。

由於美國各州地產法和慣例法規定不同，對於“前期盡職調查”的時間點設立也不同。在紐約州，前期盡職調查是在買賣雙方簽署正式購房合同之前。其主要還是因為紐約州的地產市場過熱、“賣方市場”占主導地位。當一處地產存在多個潛在買方來競爭的時候， 賣方會先等買方做完“盡職調查”後，再與其履行合同權利義務。這樣避免了買方中途以“盡職調查”出現問題為由取消並終止合同。如此一來，合同簽署前的“盡職調查”無疑又給了買方時間上的無形壓力。因此有時，買方若急於進入合同程序，會做出放棄前期盡職調查的決定。亦或者，有些律師為了避免承擔相關的法律責任，以低律師費為由，明確其工作範圍不包括“前期盡職調查”，將責任轉嫁給客戶自行承擔。但正如之前強調，“前期盡職調查”的重要性決定了其成為一個必要的權利。

如何行使好這個必要的權利並達到其符合的調查標准，這對於普通大眾來說並不簡單。不同的房型對於前期盡職調查的內容和範圍都有著不同的標准。以下我就針對幾種較為熱門的房型進行相關分析。

共有公寓/合作公寓

前幾期介紹了共有公寓和合作公寓的產權、租賃權的管理方式。所有購房者在簽署合同時都會有條款寫明“已經收悉大樓計劃書和相關修訂案、並願意接受所有所含內容”。 這使得公寓式房產最為重要的盡職調查內容就是審閱大樓計劃書（Offering Plan）。而往往大樓計劃書的內容繁多、復雜，此時就需要買方律師在前期合同談判時仔細閱讀並將相關信息披露給客戶。主要包括：

• 大樓特殊風險披露
• 大樓產權形式
• 大樓住戶入住規則
• 所購單位記錄在案的房型圖
• 大樓目前所有的居住許可證效力等等

除此之外，律師還應當在前期盡職調查過程中考慮到一些無法從審閱大樓計劃書中發現的問題。例如，大樓目前是否收到訴訟困擾導致將來大樓公攤費增加（在審閱近年大樓財務報表時也可驗證相關訴訟和大樓律師聘用費的增加）、所購單位本身或臨近單位是否存在訴訟糾紛或者是建築隱患。

這樣看來，公寓式大樓的“前期盡職調查”主要依賴於大樓文件和管理公司的盡職調查回復。買家本身聘請專業人士進行房屋狀況本身的驗房並不多見，主要還是因為公寓式地產的獨特“共同所有”方式以及管理委員會自身約束性較強的管理模式。

獨立別墅/連體別墅

由於獨立別墅和連體別墅的購房者相較於公寓式地產購房者來說，擁有著較為獨立的房屋所有權，所以此類地產的“前期盡職調查”主要著重於房屋本身。主要包括：

• 聘請有專業資格人員進行驗房
• 白蟻現像（木質屋）
• 房屋周圍的水災情況
• 審閱賣方持有的最新測繪圖和產權保單（如果有）
• 審閱連體別墅所在區域的居民協會相關細則等等

“前期盡職調查”時間一般在拿到大樓計劃書或驗房報告之後的 3-5個工作日內。

對於看似抽像且有點按部就班的審閱調查工作，買家會懷疑是否有必要冒著失去合同簽署機會的風險來等待調查的完成？或許一份全面的合同同樣能保障個人利益？當然！一份全面的合同的確能保護買家利益。如果在交割前出現問題，該合同就能保護買家得到相應的賠償。但是，訴訟賠償並不是交易的最終目的，而是購房者的美國夢。所以，通過“前期盡職調查”預先向買家揭露未知問題，可以讓投資者有更大的自由選擇空間。

近年來，華人在美國買房的熱潮風起雲湧，目前已從加州延伸至休斯頓等中部城市。大部分人遠程購房，會對購房的安全性存在顧慮，擔心在國內可能發生的一些房產糾紛，如一房兩賣、偽造房產證、中介攜房款潛逃、房客假冒房東將房產轉租等也在美國發生。其實大可不必有這些擔心，因為美國的房產制度十分嚴密，基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一個因素就是產權公司的存在。

產權公司幾乎與美國房地產業同步發展起來的，最早的產權公司是1853年建立於賓西法尼亞州的Law Property Assurance and Trust Society，經過160多年的不斷成長和完善，產權公司目前在房地產交易中起著舉足輕重的作用，可以說是全方位多層次地保護著房產交易的合法性和安全性。

下面就具體介紹一下產權公司在房地產交易中的4大主要功能：

1、查驗產權的合法性

為確保交易房產其產權的合法性，產權公司會進行產權搜索（title search），這是對房產所有權記錄的徹底的檢查。在產權搜索中，產權公司會：

• 按時間順序查對歷任房主的記錄，查驗是否有中斷的部分，如果中斷會進一步查找原因；
• 調查任何未償還的按揭、留置權（encumbrance）、判決或與物業相關的未付稅款，以及任何限制、地役權（easement）、租賃或任何可能影響所有權的問題；
• 進行房產測量（property survey），從而決定該房產是否在房屋的邊界內、鄰居是否有侵占（encroachment）、是否存在對房產所有權有影響的地役權等等。

2、提供產權保險

一旦產權公司證實了產權的合法性，就會提供產權保險，以保護貸款人或買主對可能產生的房產所有權的糾紛的索賠或訴訟。在德州，產權公司主要提供兩種產權保險：保護債權人（如貸款公司）的保險（Loan Policies）和保護房主的保險（Owner Policies）。

• 保護債權人保險

保護債權人保險又稱為抵押權保險（Mortgagee Policies），一般是債權人要求購買的，這個保險可償還貸款余額；重新貸款（Refinance）時，根據當時的貸款金額，需要重新購買抵押權保險。

• 保護房主保險

當購房者買了房產，並且購買了保護債權人保險，產權公司會自動提供保護房主保險。這一保險涵蓋房屋的購買金額，但是不包括房產的增值。

產權保險，只需要在房產交易時購買一次，由買賣雙方協商由誰出錢購買，在德州一般由賣主購買。另外，產權保險，只負責房產過戶以前發生的糾紛，對於買房以後發生的糾紛不在產權保險的保護範圍以內。

3、第三方托管賬戶（Escrow Account）服務

房產交易中會有大宗的款項介入，因此，由處於中立位置的第三方來托管賬戶就勢在必行。大多數產權公司也提供第三方托管賬戶服務。從購房合同簽訂開始，產權公司就會設立一個賬戶，用以負責交易資金的監督直至完成產權轉移，從最初的定金（Earnest Money）到過戶時房款的轉移，無一不是在產權公司的監督之下。除了產權公司，專門的第三方托管賬戶公司（Escrow Company）和銀行也可以負責托管賬戶，同樣可行使上述功能。

4、房產過戶的協調和產權登記

房產過戶時，產權公司會為買賣雙方准備好過戶結算單（Settlement Statement），計算出買賣雙方的過戶費（Closing Cost）。過戶之日，雙方簽好文件，買方將首付款及過戶費等以Good Funds（Cashier’s Check, Money Order或者電彙的收據）的形式交給產權公司存入第三方托管賬戶，同時，貸款公司/銀行也將貸款額彙到托管賬戶。隨後，產權公司將產權保險、經紀人的佣金以及一些相關的費用從房款中扣除以後支付給賣主。產權過戶以後，產權公司還負責到郡（或縣）登記。產權登記非常重要，它是對房主合法擁有房屋的最好證明。

在德州，購買了房產以後，沒有房產證一類的證書，所有關於房屋所有權的文件都保存在郡（或縣），公眾需通過正常途徑就可以查詢房主姓名。這從根本上杜絕了本文開頭提到的惡性事件的發生。

根據上面的介紹，相信大家對產權公司以及對美國房地產制度的完善有了一定的了解，無論是美國人熱衷的頻繁搬家，還是外國人在美國投資房產熱潮的興起，全是得益於這一制度的完善。

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