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多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。上期看過要點1—4，今天我們來研究餘下的5個要點，結尾還會加載多倫多商業地產干貨問答。

5、大多倫多地區商業地產行情

6、商業和民用地產投資的不同

申請商業貸款和住宅貸款的主要區別？

審核商業貸款需要看你過去幾年的經營數據和成績是否理想，物業的位置和租客情況。

如果有大銀行大公司的租客，確保每月租金收入是比較穩定的，這樣的拿到貸款的幾率就會比較高。在住宅類的貸款領域，作為借款人的投資者是主要關注點，個人的財務狀況是主要關注點。在商業貸款領域，投資者買的商業物業是主要關注點。

7、商業地產的投資回報率

商業地產的投資回報率是指每年運營的稅前的淨利潤和資產轉手成交價值間的比值。在北美常用輸出淨回報的計算方法確定。是根據投資者實際能拿到的收入來計算的。

公式：租金淨回報率＝一年的租金收入/買家買入的價格*100%

例如一個咖啡店賣了100萬美元，如果年租金收入為5萬美元，那麼租金的淨回報率就是5萬/100萬*100%等於5%。

這個回報率的算法就是把投資周期按照每年來計算。投資人持有的物業基金每年從物業實際產生的收益來算的。目前加拿大商業地產市場各類商業資產投資回報率處於3%~15%。

這個比率區間歷來是被認為比較合理的區間。地域不同，行業不同，環境管理也決定著回報率的高低。影響投資回報率的差異中，地域因素是最主要的，地區地段越發達和熱鬧，地價就會越高，回報率就會越低。

就大多地區來說，多倫多市中心的回報率相對來說比較低，一般是3%~4%。中心城區回報率一般是5%~6%。外圍層地區達到6%~8%，更偏遠的地方高達8%~10%以上。決定購買一個商業地產，它的投資回報率影響投資決策的重要因素，也是商業資產定價的最重要的參考依據。

比如，在投資回報率5%的地區，如果稅前的淨利潤是每年40萬加幣，物業上市的價格就會在200萬左右。稍微偏遠的地區，回報率可能達到10%的地方，如果稅前淨利潤同樣為每年40萬加幣，這一項資產上市的價格可能只有400萬左右。

7、為什麼和中國的投資回報率有差距，沒有中國投資回報率高？

在很長一段時間裡，接到不少客戶咨詢加拿大商業地產的投資回報率如何計算，為什麼沒有中國投資回報率高。商業資產的轉手，它都涉及比較大的投資額，投資收益的核算是至關重要的。

對於很多中國投資者來說，中國的商業資產投資回報率要比多倫多高，有的可以達到20%~30%。但是客觀的理解，加拿大和中國的基本條件是不同的，風險值和社會環境不同，所以回報率也是不同的。

中國的商業資產是沒有土地產權的，發展規劃沒有長期的打算，隨意性較強。反觀加拿大，它擁有的是永久性產權。個人產權不可侵犯是加拿大立法的根本條件之一。

加拿大商業資產的投資回報最大的特點就是長期的穩定性。由於永久產權的存在，只要維護保養得當，資產的保值和增值是沒有問題的。加拿大的地產收益很高，年均收益率大概達到16.7%左右，同時加拿大有比較堅實的經濟和銀行體系，以及比較高質量的教育和醫保體系。

中國的房產受制於產權期限，加拿大房產擁有永久產權。加拿大是一個非常可靠的長期投資地，溫哥華和多倫多都是進行長期投資的首選城市之一。

8、投資人士主要聚焦的商業物業

目前市場上投資人士主要聚集的商業物業包括：小型的出租公寓樓、市區或臨郊區的店面小型、辦公樓、土地投資、購物廣場、加油站、小型的地產開發和酒莊等。

作為好的商業投資人來說，不僅僅是房東，也應該對當地的相關行業有一些了解。很多商業物業要求購買人具有相關的商業經驗，這樣才能了解各商業物業的投資特點，估值要素，投資戰略和策略等。

比如投資商鋪，投資商鋪之前要研究好幾大方面問題。

一周邊消費是否具有持續支撐力，周圍消費率是決定投資回報率最關鍵的因素。

第二要看商鋪是否有正確的目標市場定位。

第三要看商業布局能否將商場人流有效交織，推動商鋪經營。第四要看實質的回報率和未來物業管理水平。

物業管理水平會決定未來價格。任何投資都是有風險的，商業地產的投資風險性也是顯而易見的，遵循風險越大回報越高的規律。你如果不能在投資前做好各項可行性的研究，就把風險架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商業地產物業的類型舉例

土地開發包括生地熟地

有牌照的冷凍食品加工廠（189萬9加幣）

超大占地辦公樓（頂級租客，資質較好1500萬加幣）

兩個酒莊（運營種植產酒具備專業管理團隊和公司，根據規模不同幾百萬到幾千萬不等）

經濟型酒店（132間客房）

投資便利店需要注意哪些因素？<

美國2016年各州個人所得稅稅率詳解

個人所得稅 是美國最常見的稅收之一，不論是美國公民或居民，還是留學或暫時的旅行者，都需要繳納。與中國不同的是，美國實行的是 綜合所得稅制，即將納稅人在一年內不分來源的各種所得綜合起來，減去法定減免和扣除項目的數額後，就其餘額按累進稅率計征。

一般來說，納稅人需要同時申報並繳納 聯邦稅 和州稅。幾乎每個人都要申報聯邦稅；而州稅則是根據收入來源來決定向哪按多少來報稅，每個州的繳稅稅率各不相同，還有7個州免徵個人所得稅。

下圖是從Tax Foundation（一家創始於1937年的美國獨立稅法調查研究機構，每年都會公布美國各州的各種稅率地圖。）發布的數據中整理出的2016年最新的美國各州個人所得稅稅率地圖

全美43個徵收州個人所得稅的州中，除了新罕布什爾州和田納西州僅針對利息和紅利徵稅以外，其餘州均對納稅人工資、投資等各收入徵稅。

同時，有 7個免徵州 （上圖灰色部分），他們是 華盛頓州 、 內華達州 、 懷俄明州 、 南達科他州 、 德克薩斯州 、 佛羅里達 、 夏威夷州 ~~ 也就是說，如果在這7州賺錢生活，到手工資會多一些~

點擊下面的鏈接，查看最新的美國各州個人所得稅稅率：

https://www.efile.com/state-tax/state-income-tax/

（據互聯網綜合整理）

2017年海外房產拍賣的新變化 | 澳洲

房產拍賣是全球最流行的房產出售方式之一。在澳大利亞、英國、歐洲和新西蘭等國家和地區，出售住宅和商業地產的頻率更高，相較於售房廣告宣傳來說，更常采用拍賣的方式。

技術正在逐步改善當今的商業世界，房產買賣尤其是房產拍賣已顯現出新的積極變化。

我們在全球範圍內選取了幾個示例，為您說明2017年房產拍賣會出現哪些變化，以及可以對您的下一次拍賣有哪些期待。

“臉書”Facebook現場直播

這種拍賣方式通過Facebook設計和執行，允許用戶觀看高清畫質現場直播，無論其身處世界哪一個角落。

房產中介以前也會在其展示房產的Facebook頁面（開放瀏覽）上定期使用該功能，不過現在，在房產拍賣會當天，可以讓買家有機會在無需親臨拍賣行或待售房產的情況下觀看拍賣會。

這給房產中介帶來的好處還包括擁有更多市場受眾，尤其是當拍賣會進展順利，賣出一個好價錢時。

現在尚無法通過Facebook現場直播出價，但該功能應該會在今後某一時間推出。如果您希望通過Facebook觀看拍賣會的話，可以讓他人代表您親臨拍賣會現場，您可以在觀看現場直播的同時指導他們出價。

試住

在加拿大溫哥華等地，這種拍賣方式在奢華豪宅拍賣市場變得越來越受歡迎——尤其是在房產空置的情況下。

這種房產拍賣方式是指，在拍賣會之前，通常會開展為期四周的營銷宣傳活動，展示待售房產。

拍賣試住——在拍賣會之前，有意向的買家支付500美元即可與家人一同試住待售房產。

這個價格也就夠您吃一頓主廚烹制的美食和購買保險，但如果您在拍賣會上最終成功投得該房產的話，那麼這500美元將在拍賣價中扣除。

就像試駕一樣，有機會在待售房產中住上一晚對於買家來說很有價值，因為他們能夠親身感受待售房產；這對於房產中介來說也很重要，因為這有助於讓買家對待售房產產生情感依戀，從而有可能在拍賣會上出價更高，甚至在拍賣會之前出價購買。

電話出價人和海外客戶增多

由房產中介馬特·米夫薩德（Matt Mifsud）（左）和James Pratt（右）主持的悉尼港房產拍賣會

購房者變得越來越全球化，對於房產拍賣來說，這意味著有更多的買家會在未親臨拍賣行的情況下出價。

房產中介馬特·米夫薩德（Matt Mifsud）任職於澳大利亞房地產市場巨頭之一Barangaroo，該公司位於悉尼港。他表示，相較於前幾年，在他參與的房產拍賣中，越來越多從海外和通過電話出價的買家。

拍賣會上湧現國際買家是一個好現像，今年，我看到更多人親自出席拍賣會，但也看到更多海外客戶和未親臨拍賣會現場的客戶通過電話出價。

這表明房產拍賣的影響範圍較之以前變得更加廣泛。

如果您希望不親臨房產拍賣會現場出價的話，只需聯系房產中介，他們會安排給您發送相關表格。

國際投資對於任何房地產市場來說都至關重要，房產拍賣中出現的新趨勢在鼓勵更多投資者置身房地產市場之外購買房產上向前邁進了一大步。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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日本年輕人不想買房，中國人搶日本房？原因在這裏 | 海外

一

日本：40歲未滿的年輕一代有房比率持續降低。最先從1983年的42.2%下降到2008年的28.4%。25年下跌了14個百分點。再從2008年的28.4%下降到2015年的18%。7年下跌了10個百分點。（日本人均收入）

中國：80後90後有房比率持續升高，達到了70%。而在無房的年輕人中，有91%表示今後5年內要買房。

以上表明，中國年輕人的買房比率遠遠高於日本年輕人。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

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那麼，是中國年輕人特別有錢嗎？

實際上，說起來也是一把辛酸淚。

日本東京首都圈的房價，在去年不升反降。如被譽為富人區的世田谷區，在去年年底，新建造的公寓房，整體上比原先設定的價格下降了3%（250萬日元左右）。三室二廳的72個平方（其建築面積接近中國的100平方），均價是6500萬日元。6500萬日元，按照現在的彙率是420萬人民幣左右。420萬人民幣，在上海和北京的高檔區域，能買到建築面積100平的新的商品房嗎？

就拿上海來說，處於較好地段的二手房，盡管都是在10多年前建造的，盡管已經呈現出破舊感，但其建築面積在150多平的，價格都在1200萬人民幣以上。這1200萬人民幣換算成日元是個什麼概念？就是2億日元的概念。

2億日元，能在東京都最高檔的區域（如千代田區，港區，中央區，涉谷區等）買到二幢新房。在排名稍後些的如豐島區，杉並區，台東區，北區等能買三幢新房。在更為下町的江戶川區，江東區，葛飾區，足立區等能買四幢新房。而如果是東京郊外的埼玉縣和千葉縣，則能買到五幢新房。現在也確實流行這樣的說法，在上海或北京賣掉一套商品房，用其到手的錢一半在東京置房，一半過個舒適的下半生。

確實，按照最新日本經濟網的數據分析，在東京都平均5000萬日元可買到三室二廳的新建公寓房。日本年輕世代的平均年薪為450萬日元。假設不吃不喝，5000萬日元大體是10年的時間。而在我們這裡（北上廣）80後90後的平均年薪為20萬人民幣（其實這也是高估的年薪）。假設不吃不喝，1200萬人民幣幾乎要用50年的時間。

一個是10年，一個是50年。前者如果是30歲買房，10年後是40歲。後者如果是30歲買房，50年後是80歲。40歲買房，50年後是90歲。也就是說，到了80歲，90歲，你還被1200萬人民幣的房價套住。人生還有比這更辛酸的嗎？

大前研一，是一位相當活躍的日本經濟評論家，中國讀者恐怕對他也不陌生。他曾這樣教導日本人：在法國，父母教導孩子買房的信條是房價以年收的5倍為限。但在日本則超過了10倍多。15年前20 年前買房的人還沒有還清貸款，現在已經是50多歲了。個人財物的均衡化從負債開始到負債結束，可謂非常不幸的人生。其實早在1993年，大前研一就在《文藝春秋》上撰文，揭破今後東京的地價將是現在的十分之一，叫日本人還是不要急於買房的好。這篇文章，不動產業界的人看了都罵他，說你這樣寫，我們還有飯吃？而在那時買房被套的人，多少年後則不無悔意地說，如果當時聽大前的話就好了。

日本另一位經濟評論家上念司在2016年1月出版《200%不能買房子》一書。這本書被譽為“擊退不動產業界惡魔們的福音之書”。為何是“福音之書”呢？作者在書中舉自己的例子說，用5000萬日元買房子，三年後賣出只有3800萬日元。也就是說，短短的三年時間就損失了1200萬日元。為此上念司在書中亮出了帶有衝擊性的三個觀點：

將來，具體的說是在2040年左右，日本的空房率將達40%。

今後的日本，誰都可以不花錢得到房子。

長遠看，租金還是比貸款便宜。

這三個觀點是作者的杜撰嗎？不是的。是有其實證基礎的。

二

如日本總務省在2013年有個“住宅·土地統計調查”。從這個調查來看，日本住宅總數為6063萬戶，空房數為820萬戶，其比率為13，5%。平均每7戶人家有一戶是空房。空房增加的原因：一個是人口的持續減少。每年大約是20萬，而住宅竣工數則每年穩定在100萬戶左右。一個是人口構成極端的高齡化。2015年的平均壽命統計男性為80.79歲，女性為87.05歲。女性是世界第二位（中國香港第一位），男性是世界第四位。子女上京，老人孤守家鄉。死了後就變成空房了。還有一個是就業形態的變化。近年來日本年輕夫婦同工同酬成為趨勢，原本扮演主婦角色的女性出門工作，使得離車站近，離公司近的物件變得搶手。日本野村總研的預測認為，下回總務省實施“住宅·土地統計調查”大概是在2018年。那個時候的空房數量將會超1000萬戶。

神奈川縣郊外閑靜的高級住宅地。面積220平方左右。坐巴士到車站是15分鐘。電車通勤時間是一個半小時。建造於泡沫絕頂期的平成初期（1991年）。當時的價格為1億5000萬日元一套。居住的當然都是有錢人：大企業的部長，小企業的社長，醫生，律師，航空機的駕駛員等。現在有人想出售住宅到東京都買房。於是到中介公司掛牌，開價5000萬日元。中介公司的營業員為此嘲笑道：3000萬日元都很勉強。結果真是掛3000萬日元也沒有一個人來問津。結果這位業主放棄了在首都圈買房計劃繼續在當地生活。原本1億5000萬日元的高級住宅，現在3000萬日元也沒有人要。原因在哪裡呢？

著有《這種地方不能買房子》（角川新書，2016年）的作者牧野知弘，專門去該地采訪。一位居住者對他說：往昔的光景這裡已經蕩然無存，放學路上不再有孩子們嬉鬧的歡笑，公園裡不再有孩子們玩耍的身姿。學校從合並到廢校，超市從大到小，從小到關店。尚有一息生機的則是高齡者，每天對著夕陽，數落著明天的太陽。近十年來，這個地區人口減少了35%。這就是現代日本首都圈近郊的住宅現狀：慘淡中的悲涼。

這種悲涼令筆者想起一件事。去年年初，有一位日本人來到報社說要刊登一則廣告，出售一套48.9平米的公寓，價格為5萬日元。5萬日元？筆者不相信自己的耳朵，再問一遍。回?

壹篇文章看遍租金回報+房價升值，英國買在哪兒賺最多？| 英國

買房投資，最重要的是房價升值和租金收益。

所以要麽購房出租（buy to let），靠租金的收益賺取回報。

要麽房價低的時候買入，房價上漲後再賣出，賺取差價。

但這兩種投資方式，都需要購房者有敏銳的洞察力，發現哪裏的房產有增值的空間和趨勢。

而這，就需要看看不同地段房產的投資回報率和房價上漲率來作為參考了。

壹，租金回報率

購房出租收益率＝年房租受益÷購房價格×100%

購房出租–租金回報率最高的前十名

近日，來自Aspen Woolf 的壹組數據顯示：過去壹年，購房出租的房產，投資回報率最高的前十個地區是這樣的：

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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表格中不僅有該地區的郵編；地區；平均房產售價；過去壹年的房產交易量；目前房產均價；目前每月的房租價格，還有這些地區的購房出租收益率（Buy-to-Let Yield）

簡單翻譯壹下：

第壹名：曼徹斯特 Manchester，購房均價為£177,686，當前均價為£202,484，月租均價為£1,339，購房出租投資回報率為7.94％

第二名：卡迪夫 Cardiff，購房價格為£187,337，月租均價為£1,054，購房出租投資回報率為7.28％

第三名：利茲 Leeds，購房價格為£225,551，月租均價為£1,217，購房出租投資回報率為7.16％

第四名：利物浦 Liverpool，購房價格為£164,590，月租均價為£1,027，購房出租投資回報率為7.02％

第五名：Walsall，購房價格為£195,383，月租均價為£1,106，購房出租投資回報率為6.84％

第六名：紐卡斯爾 Newcastle upon Tyne，購房價格為£184,224，月租均價為£873，購房出租投資回報率為6.03％

第七名：謝菲爾德 Sheffield，購房價格為£194,673，月租均價為£888，購房出租投資回報率為5.92％

第八名：格拉斯哥 Glasgow，購房價格為£182,716，月租均價為£786，購房出租投資回報率為5.71％

第九名：伯明翰Birmingham，購房價格為£189,898，月租均價為£921，購房出租投資回報率為5.42％

第十名：桑德蘭 Sunderland，購房價格為£134,891，月租均價為£587，購房出租投資回報率為5.3％

以上為2016年壹年，租金回報率最高的十個地區。

那麽…… 往回再看5年呢？

2010－2015年，哪裏的租金回報率最高呢？

壹組來自英國官方Land Registry的數據告訴妳，2010-2015，哪裏的年租金收益率（rental yields）最高，下圖分別為地區和回報率。

具體的，我們可以看壹下全英國的年租金收益率情況

還有倫敦地區過去5年的情況

總的來說，我們不難看出，曼徹斯特依然以6.02%的年租金回報率領跑。其次是利物浦，卡迪夫，考文垂，外倫敦等等。

我們不禁要問，為啥曼徹斯特這麽牛？

因為這裏的求租的房客比出租的房源多得多得多！

供不應求了，自然房租回報率高

為啥那麽多人租房？

目前英國住房自有率正處於30年以來的最低點。在過去10年中，個人租房市場增長迅猛、規模空前：每個月新增1.75萬個租房需求，租戶數量超過了2000萬。

隨著租房需求的增加，英國的住宅供應卻遠低於其他國家。

為什麽？

Select Property Group的總經理Sergey Grechishkin說道。“在英國，20-39歲的人群中有近60%的人會租房到2025年，而曼徹斯特對中國投資者的吸引力在於，這裏的年輕租房人口比例要高於英國的其他地方。”

此外，曼徹斯特作為除倫敦以外的經濟上的英國最大城市，不僅高校眾多，生活便利，經濟發達，球隊眾多，物價較倫敦低很多，而且對華人生活尤其方便：中國城，中餐館，曼城直飛北京的航班等等，應有盡有。

這些條件綜合起來，來曼城求學和工作的年輕人，自然帶動了當地的租房市場，這也是曼城近6年來，壹直英國租金回報率最高的原因。

二，聊完了租金收益，現在看看房價升值：

英國2010-2015年，資本收益最高的十個地區

資本收益率（Capital gains），指的是資本資產（投資或房地產）價值的上升，令其價值高於買入價格。這項收益在出售有關資產時才能實現。

說白了，就是房子漲價後出售賺到的差價比率。

下圖為2010-2015年英國年均資本收益率（annualised reture）最高的地區和具體回報率

全英國的具體資本收益率如下

在這裏，非常符合大家認知的，倫敦市內亮了，以年均回報率7.81%，高居榜首！

（順理成章……)

而除了Brighton離倫敦稍微有點點距離之外，其他基本上就是外倫敦嘛！

倫敦基本上包攬了房價升值這壹項！

倫敦不同分區的年均回報率如下：

除了Inner London以外，其他年均資本回報率的地區依次是Cambridge，Outer London等等。

這下我們不難看出，倫敦的資本收益率是穩穩的英國第壹，倫敦郊區也都紛紛在前列。總之在倫敦買，圍著倫敦買，不會出錯！

綜合評比壹下……

2010-2015，英國總體投資回報率最高的地區

當租金收益率和資本收益率結合起來，就有了這個總體投資收益率的表格

英國其他地區的年收益率，可以參考下圖

不難看出，倫敦以14.81%排名第壹，具體分區收益率如下

所以說，論綜合整體的投資回報率，還是倫敦強！！

這也是為什麽投資總是看準倫敦的原因。畢竟，倫敦在世界上有著無法比擬的地位，經濟實力，技術理力量，文化中心，教育中心，政治中心…… 全球很難找到像倫敦或者紐約之外的第三個城市來媲美這倆了。

除了這些以外，看準購房投資的朋友們還要避免下面這些租金回報率最低的十個地區

我們發現很有意思–倫敦和劍橋又上榜了：

其中郵編為WC的Western Central London和郵編為CB的Cambridge地區需要註意，租金回報率很低，因為……區域好！房價高！

提示：

大方向清楚了，實際的地段和項目還是要仔細調研。

就算這個城市的總體投資收益率很高，也要精挑細選那些好的地段，畢竟壹個城市那麽大，並不是所有的地段收益率都高。

具體需要考慮交通，環境，教育資源，生活設施等等……不要盲目投資。

相關資訊：未來五年英國樓市又有大變化，倫敦首當其沖！

（據英倫房產圈）

在美國買賣房子，外國人和本地人待遇大不同

外國人在美國買房有哪些限制，和本地居民有什麼不同？這是很多初次置業美國的外國人關心的重要問題。本期我們就從外國人和本國人在美國購房的對比，以及中國和美國房地產對比兩方面來回答這個問題。

在美國買賣房子，外國人和本地人待遇大不同

一、外國人vs美國本地人，購房差異有多大？

外國人：非美國居民的外籍人士。

本地人：指有美國綠卡或美國籍的人。

購房資格無限制

從購房資格方面來講，美國並不限制外國人在美國買房，且無套數限制。美國聯邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產，任何外國人都可以在美國買房子。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產的，在買房方面幾乎沒有任何的限制。

相關閱讀：各國買房限制條件大不同

房屋類型基本無限制，紐約的合作公寓除外

從房屋類型來說，無論是商業樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，但在紐約，有一種房屋類型，對國外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由於審查嚴苛，一般外國人不會購買。

相關閱讀：去美國買房公寓還是獨立房

房貸資格：外國人的房貸制度更嚴苛

海外投資者在美國買房能貸款嗎？當然可以！一般來說，海外買家的貸款首款相對較高，必須高於35%以上，最高可以貸到200萬美元。而且海外投資者在美國申請貸款的周期會比較長，其中審閱、確定買家的還款能力是關鍵。>>>詳細

相關閱讀：美國買房之外國人購房貸款、美國房屋貸款流程

出售房產：都需要繳納資本利得稅外國人還需要預扣

聯邦政府對外國人在美國買房買地雖然沒有限制，但是對他們出售房地產則有專門規定。根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。>>>詳細

相關閱讀：2016年美國房地產最新規定GTO對海外買家的影響分析

二、中國VS美國房地產，到底有哪些差異

各個國家由於房產環境、法律制度不同，買房時的面臨的各項問題也不盡相同。作為當下熱門的海外置業投資地——美國，受到越來越多國人的青睞。那美國在房產制度、房貸政策、產權性質等方面有哪些不同呢？居外網整理了中美房產的十個不同點，一起來看看吧！>>>詳細

相關閱讀：中國人來美國買房應該了解的15件事（上）、（下）

中國投資者購買美國房地產的五大誤區

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全美5月房產價格市場趨勢：華盛頓州西部過去壹年增值強勁 | 美國

外居樂的房海外產分析專家根據最新的 Case-Shiller 全美20大城市房價指數與 CoreLogic 的 HPI 報告，為您詳細解讀美國房產整體的價格以及大家關心的華人聚居大城市的房價最新趨勢。

全美市場

根據 CoreLogic 在5月2日最新發布的美國房產數據顯示，在全美範圍內，美國房產市場持續上升，在16年3月到17年3月期間，全美房屋的房價全年平均同比上漲7.1%；而17年3月份環比17年2月則增加了1.6%。

同時房屋價格指數預測，在17年3月至2018年3月的壹年時間內，全美房屋價格還將持續上漲約4.9%。而17年4月相比17年3月房價則將環比上漲0.6%。

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全美房屋價格同比變化率

過去的壹年：在所有州裏面，華盛頓州漲幅最大，達到了12.8%；其次是俄勒岡州，漲幅為9.4%。在11大都市圈裏面，西雅圖都市圈房價過去壹年增長了14.5%，增長幅度最大。另外，達拉斯都市圈過去壹年增幅也較快，達到了11.1%。

未來的壹年：在所有州裏面，加州的漲幅最大，達到了10.1%；其次是內華達州，漲幅為9.4%。在11大城市裏面，加州三座城市漲幅最快：聖叠戈為11.7%、舊金山為9.8%、洛杉磯為9.3%。

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2000-2011年期間，拉斯維加斯房價波動最大，其次是舊金山。而丹佛和達拉斯的房價波動幅度較小。但是，自2011年以來，四大城市的房價都飆升，其中舊金山的幅度最大，而拉斯維加斯的房價漲幅卻居末位。丹佛和達拉斯這樣的市場雖然並沒有參與到2007年的房價飆升中，但是現在也激增到了歷史峰值，過去五年達拉斯房價漲了55%。

我們可以看到該指數起伏較大，在2000-2011年間完成了經歷了大漲大跌，而自2012年以來，該指數已經漲了44%，接近於2006年曾達到的峰值水平。

房價回升以來美國各大城市房價都呈現雙位數比率的增長，壹些熱門城市的房價甚至超過了此前曾達到的巔峰水平，其中達拉斯房價從低位向上漲了約52%，比此前曾創下的頂峰水平還高35%；舊金山房價從低位向上漲了約97%，比頂峰水平高6.6%。

“房屋價格在2017年三月份表現出強勁的增長勢頭，CoreLogic 的房屋價格指數僅比2006年的峰值低2.8%。” CoreLogic 首席經紀學家 Frank Nothaft 博士說，“數據預計，房價在未來的12個月裏會增長5%左右，房價指數在今年第二季度將達到之前的峰值。全美有過半城市的房屋價格已經超過了他們之前的峰值，另外有大概20%的城市圈目前正處於峰值水平。在過去的半年中，全美範圍內的房屋價格正在逐步加速增長。而相同時期內，獨棟別墅的租金價格增速正在放緩，根據 CoreLogic 的獨棟別墅租賃指數，租賃價格在過去壹年僅再增長3%。”

“工作機會、家庭和人口數量的增加、頗具吸引力的抵押貸款利率以及緊缺的房源供應等多方面的因素使得全美房價得以持續增長。” CoreLogic 董事會主席兼 CEO Frank Martell 說，“90%以上的城市圈房價都在增長，特別是壹些重要的都市圈房市依舊火熱，數據顯示，前十大都市圈中有四個城市估價過高。從區域上看，華盛頓州西部地區房價增值表現突出，例如西雅圖市 (Seattle)、塔科馬港市 (Tacoma) 和貝靈翰姆市 (Bellingham)，增值都在13%、14%左右。”

接下來，壹起來看看11大城市的房價指數吧！

舊金山灣區（San Francisco Bay Area）

舊金山灣區都市圈的房價中位數為 $1,185,000，較去年同期相比上漲了4.0%。與上月相比上漲了2.1%。根據預測，舊金山灣區都市圈未來壹年的增速為9.8%。而舊金山市區的房價中位數為 $1,250,000。

洛杉磯（Los Angeles Metro Area）

洛杉磯都市圈的房價中位數為 $552,000，較去年同期相比上漲了6.4%，與上月相比則環比上漲了1.0%。根據預測，洛杉磯都市圈未來壹年的增速為9.3%。而洛杉磯市區的房價中位數為 $630,000。

紐約（New York Metro Area）

紐約都市圈的房價中位數為 $411,000，較去年同期相比上漲了7.6%，與上月相比則環比上漲了0.7%。根據預測，紐約都市圈未來壹年的增速為3.8%。而紐約市區的房價中位數為 $650,000，其中曼哈頓地區的房屋價格較高，房價中位數為 $1,242,000。

西雅圖（Seattle Metro Area）

西雅圖都市圈的房價中位數為 $485,000，較去年同期相比上漲了14.5%，與上月相比則環比上漲了6.2%。根據預測，西雅圖都市圈未來壹年的增速為4.8%。而西雅圖市區的房價中位數為 $629,000。

達拉斯（DFW Metro Area）

達拉斯-沃斯堡都市圈的房價中位數為 $250,000，較去年同期相比上升了11.1%，與上月相比上漲了1.8%。根據預測，達拉斯-沃斯堡都市圈未來壹年的增速為4.4%。而達拉斯市區的房價中位數為 $325,000。

接下來，請看2017年5月份全美11大城市圈房價排行榜：

在11大都市圈裏，西雅圖房價升值較快，如果感興趣歡迎訪問美國西雅圖房產，精品房源等著妳！

相關資訊：投資美國移民簽證改革又延期？國會網站沒寫

（據外居樂）

2017新財案正式公布金融地產面臨巨大改革！誰是贏家誰是輸家？| 澳洲

2017財政預算正式公布，金融地產領域面臨巨大改革，幾家歡喜幾家愁！

2017財政預算就在不久前剛剛公布，下面為您帶來最新的預案細節以及改革。

本次聯邦預算案提出三項關鍵施政計劃，包括：堅持促進就業與促增長路線。保證房屋可負擔性，這是維持澳洲社會家庭穩定的最必要的措施。修復稅收體系漏洞，確保有可持續收入支持政府實現未來十年的施政職責。確保政府實現收支相抵，平衡預算，減少長期債務。

財政部長莫裏森在會議中表示：”澳洲的財政赤字將會在2021年徹底消失，並且會在未來的時間內保持財政盈余。“

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宏觀經濟面：

聯邦預算案將會對如何區分政府的“好債”和“壞債”進行說明解釋；將放棄高達130億澳元不太可能被議會通過的教育和福利削減計劃，支撐澳洲AAA主權信用評級；打擊黑色經濟，旨在追回150億澳元。

金融：

四大銀行遭遇重大打擊，政府將在新的財政年（2017.7.1）開始後征收0.06%的新的稅收，此舉僅僅針對澳洲的大銀行——Commonwealth Bank，Westpac，National Australia Bank，ANZ以及Macquarie銀行，預計政府將會從中獲益62億澳幣。

銀行業的高管如果違反不當行為法的話，罰款會更高。小銀行罰款5千萬，大銀行2億。

房屋可負擔性：

主要目標：

將會針對海外投資者實施“房產空置稅”；首次置業者或可用稅前收入支付房屋首付；進壹步推動各級政府和私營部門對郊區城市的發展；出售家庭住宅的退休人士將會從最新養老金限制中免除。

銀行業的高管如果違反不當行為法的話，罰款會更高。小銀行罰款5千萬，大銀行2億。

該政策還沒有實行就已經遭到各方質疑，有專家稱，給銀行加稅等於是變相給壹般群眾增添更多的負擔，銀行壹定會為了轉嫁成本而提升各種費用，這其中就包括房貸利率。

2017新財案正式公布金融地產面臨巨大改革！誰是贏家誰是輸家？| 澳洲 — 改善房屋可負擔性問題是本屆議案的重中之重

政府的首要目標是幫助年輕人為第壹幢房子儲蓄首期的資金。

此前財政部長莫裏森曾提出允許年輕人動用養老金作為首次置業的首付資金，但隨後遭到黨內包括譚寶的反對，而緊接著的取代方案如下：允許首次置業買家犧牲稅前收入註入養老金，但是在額度上做出了大量的限制。每人每年只能從養老金賬戶中註入15000澳幣，而每個人至多只能從賬戶中註入30000澳幣，夫妻雙方可以同時享有該政策，在利息上也會享受壹定得折扣。也就是說，此舉可以為家庭註入至多60000澳幣的首付資金，可以緩解首付資金的緊迫。

而對海外投資者來說，這次預算又是壹次打擊：新預算將針對空置房屋的外國投資人群將征收收額外費用，對空置物業加收每年5000澳幣的稅金。

當海外物業持有者出售自住物業的時候，將需要繳納全額資本增值稅（CGT），並且新樓盤開發只能將50%的房源出售給海外買家。

此外政府鼓勵澳洲老年人縮減住房規模（Downsizing）：為了增加房市的供給，那些年過65歲的出售住房的人可以把最多達30萬澳元放入他們的養老金供款，條件是他們必須在裏面居住過10年以上。

而預計會後各州政府會出臺各自的首次置業補貼計劃，目前維多利亞州率先做出政策上的改變：

1.在維州農村地區購置房產的補貼“First Home Owner Grant”提高到$20,000；

2.首次購房者購買$600,000以下的住房免征印花稅，購買$750,000以上的住房降低印花稅金額；

3.投資1640萬澳元，加快新建住房的規劃和審批流程。

除此之外，預算案其他政策變動領域及其細節如下：

1.教育

高等教育：

（1）從7月起，HECS助學貸款的還款收入門坎將從目前的接近55,000元降至42,000元。

（2）大學將只在2018年和2019年的聯邦政府撥款項目（CGS）上受2.5%的效率紅利影響；未來四年將會損失28億元的大學經費。

（3）如果大學未能達到透明度和績效標準，包括學生留校比率，將遭到懲罰。

（4）強調就業率將撥出額外資金用於工作經驗項目，以幫助學生為就業做好準備。

（5）學生自費比例將從42%小幅提高至46%，而納稅人資助的平均份額將從58%回落至54%。

（6）學費上漲將分階段實施，從2018年開始上漲1.8%，累積到2021年的7.5%。這意味著在在壹門四年課程的範圍內，學費最少上漲2200元，最多上漲3600元。

受益者：目前看來受益者只有政府，削減了補貼，減輕了國庫壓力

受害者：大學入學生，尤其是澳洲本地的大學生。還有當初接受助學貸款補助的畢業生，他們將提前開始償還貸款。

中小學：

在未來10年學校將獲得額外的186億澳元

項目代號為：Gonski 2.0

具體內容為：

（1）澳洲政府為學校的撥款將在未來10年裏增加75%：從2018年起，面向澳洲學校的全部撥款金額將增加186億元。而所有聯邦撥款將從今年的175億元增加至2027年的306億元。

（2）有壹小部分富裕私立學校將從明年起面臨被削減撥款的命運：墨爾本語法學校（Melbourne Grammar School）和悉尼Loreto Kirribilli 學校在內的24所私立學校可能會受到改革影響。

（3）天主教教育機構不再享受政治補貼：政府將不再依照整個特殊系統範圍面向這些學校發放撥款。

受益者：目前看來是公立學校，但是也有評論指出，很多私立學校會享受更多的資金補貼。這對於廣大華人群體來說也是壹件好事。

受害者：天主教教育機構以及壹些其他宗教性質的學校，之前也有報道稱穆斯林學校補貼也遭到削減。

2.基建

上個財年的500億基建項目大多數將帶入此次預算。主要是道路，鐵路以及其他大型基建項目。主要的大型項目為：

而在過去壹年中出現變動的項目為：Badgery’s Creek: 由於悉尼機場拒絕為Badgery’s Creek第二機場提供資金後，聯盟黨政府將提供資金。

內陸貨運鐵路：政府預計將投資10多億用來把昆州東南和阿德萊德以及珀斯用鐵路鏈接起來。從而改善這三個區域之間貨物的流通。

政府會在基建上投入大量資金，包括84億澳元投資於布裏斯班到墨爾本之間的貨運鐵路。政府將成立西悉尼機場公司，在未來10年註資53億。政府預計悉尼第二機場2026年交付使用，到2030年底初期，創造2萬個工作職位。

受益者：全澳洲

受害者：由於有NBN這個浪費巨額資金的項目作為前車之鑒，很多基建項目恐不得不讓納稅者買單。

3.醫療

降低補貼藥物價格；

對醫院提供額外支持，其中包括給塔斯馬尼亞Mersey Hospital 7.3億澳元撥款，以及對專業癌癥護士600萬澳元撥款；

對Medicare看診報銷診費的凍結，此舉會消耗國庫430億的資金，但是會有效減少醫患糾紛。

受益者：醫生群體，以及整個醫療系統的效率。

受害者：對於壹些需要政府補貼的特殊藥品的服用患者。

4.福利

嚴打收取澳洲福利署（Centrelink）福利卻經常性不與之預約的人群；反對疫苗人士（anti-vaxxers）；自7月起，若兒童不滿足免疫規定，則家庭稅收福利A（Family Tax Benefit A）付款將會下調28澳元/半個月，或726澳元/年。公共醫療稅（Medicare levy）將會在未來兩年內上漲0.5%，從2%上漲到2.5%。

政府還將會推出壹個試行計劃，限制領取福利的人購買酒精，賭博或者取現。

受益者：政府稅收

受害者：納稅人

5.法律事務

政府在未來3年向社區法律中心撥款5500萬。政府也處於向家庭法庭增加撥款的壓力下。

6.稅收

汽油資源租金稅：石油和天然氣公司可能會失去壹些慷慨的稅務抵扣。

公司稅: 壹個十年計劃的第壹部分在4月通過，營業額不足5000萬的公司將獲得減稅。聯盟黨希望能讓所有公司都減稅。

跨國公司稅：4月份通過了所謂的“谷歌稅”，將會帶來20億的收入。

7.最終未成行的法案

大學自主收費：政府放棄了削減撥款20%並讓大學大幅提高學費的做法。

用養老金買房產：利用退休儲蓄作為房產的首付也被排除了。財長支持這個建議但是總理和其他資深內閣成員否決了它。

負扣稅：工黨希望能廢除購買全新物業的稅務優惠，但是聯盟黨決定保留。

GST 改革: 關於GST改革的政治鬥爭近年來證明這項改革風險太大。各州要求更多撥款，並對稅務分配做壹個徹底改革。

總結: 這次議案總體來說四平八穩，但總有幾家歡喜幾家愁，您覺得呢？

相關資訊：在澳洲法律體系中，為什麽需要請律師見證簽名？

（據悉尼房地產）

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（公寓）| 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山的公寓。（舊金山房價走勢）

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的公寓。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度下降0.9%

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（公寓）| 美國 — 舊金山公寓房價一年趨勢

房產儲量自2015年第四季度增加3.4%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為48天

房產售價與要價的百分比為104.10%

線下交易的房源百分比為57.73%

第四季度房市分析

舊金山第四季度的房產銷售勢頭與前幾個季度保持一致，與去年相比，銷量減少，但買賣雙方更加平衡。總體來看，售價低於100萬美元以及售價在200萬到300萬美元的房產銷量下滑最為嚴重。低價位的房產儲量嚴重不足，而從年初開始，市場整體不穩定，導致高價位房產的銷售速度減緩。

雖然房產儲量略有增加，但賣家仍然不願降價，這導致銷售速度放慢。同時，購房者保持謹慎態度，不大可能參與競價大戰並支付溢價。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山公寓銷售最接近房價中位數1,100,000美元的一套房產。

1335 California Street, San Francisco, CA 94109
2 室/1 浴/1,500平方英尺
售價：1,100,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度舊金山出售的售價最高的公寓。

1861 Filbert Street, San Francisco, CA 94123
4 室/4 浴/3,259 平方英尺
售價：2,880,000美元

前景預期

鑒於最近抵押貸款利率提高，以及新一屆政府施政的不確定因素，因此與前幾年相比，第一季度一開始會比較遲緩。但是，憑借雄厚的房產基礎以及舊金山灣區持久的經濟實力，舊金山的房產市場將迎來另一個繁榮的春天。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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