本期微课堂，【居外小助手】精心为大家准备了澳洲法律特辑：婚前在澳洲买的房子，婚后如何分配？澳洲房贷严峻，楼花到期交付如何转卖？这两个法律方面的问题，是当下不少准备或已经在澳洲置业的买家们极为关注的，而在1月5日的【居外微课堂】上，小助手将向大家详细讲解这两个问题，敬请期待！
婚前买的澳洲房产婚后如何分配 ？海外买家如何转卖在澳洲购买的楼花？
开课时间：1月5日19:00
内容简介
婚前在澳洲购买的房产，离婚后法院会如何分配？
海外买家可以在交房前转卖澳洲楼花吗？
转卖楼花的流程是怎样的？有哪些条件？
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能在伦敦这样的城市从平地建起一整个新区的机会是非常罕有的。记者James Matthews见到了使这一挑战成为现实的地产开发商。
位于东伦敦南部的格林威治皇家自治区（Royal Borough of Greenwich）以二战时期的海军遗迹而闻名，说到有关地产开发的潜力，非常显而易见，这里是一个绝佳的再生区域。中国香港获奖开发商Knight Dragon是这个区域的规划开发商。伦敦的格林威治半岛（Greenwich Peninsula）宣称是英国史上最大的，并且只有一家开发商接管的重建项目， 其雄心壮志毫无疑问拔得头筹。
从金丝雀码头开始，横跨泰晤士河，充斥着工业革命时期的痕迹，由大片的荒地和沼泽组成，三面环河的地形，使这个半岛绝对可以提供景色宜人的海景房。
伦敦的格林威治半岛（Greenwich Peninsula）但是这需要相当长的一段时间（整个计划将耗时25年），该项目计划建造15,720套房，48公顷的公共社区的活动空间，和一个有着350万平方英尺的商业区，集中了商店、酒店、学校和公共设施。将这些和谐地建造在一起无疑是个壮举，该项目集结了世界级的人才，分别来自建筑、城市规划和设计领域，个大企业如Stevie Parle，Conrad Shawcross和Conran & Partners也都纷纷将他们的人才汇集于此。很在意设计的买家会对即将开放的第一个住宅楼感兴趣——在Upper Riverside的No.2。有SOM（Skidmore Owings & Merrill）建筑事务所设计，35套限量公寓目前已经开始出售。室内装修由Tom Dixon’s 设计工作室（Tom Dixon’s Design Research Studio）设计。
公寓的类型按比例规划得很好——由阁楼（屋顶高度是正常高度的两倍）、单间公寓和拥有2,485平方英尺，带私人阳台的顶楼套房组成。每套公寓都拥有Tom Dixon设计工作室的专门为住户量身定制的厨房：拥有珐琅防溅挡板、铜质的橱柜和厨房正中间的吧台。浴室则有别致的工业主题的轧钢质浴缸，两色的玻璃质淋浴和铜质的工艺品。
Tom Dixon 说：“工业革命曾是格林威治半岛的重要组成部分，二战的炮火在这里打响之前，这里一直是非常活跃的工业生产区。我们所做的设计和规划都围绕着“场所营造”，参考过去也成了这个过程的主旋律。”
来自建筑设计公司Gardner Stewart的Ruth Stanesby也同意这个想法：“这是发展伦敦的新纪元，泰晤士河在这里被重新注入活力。这里的文化体现在艺术、剧院、音乐，特别是电影制作上——这都在开发商Knight Dragon的计划范畴之内。目的是，假以时日，将这里打造成伦敦的电影中心：即成为伦敦大多著名电影工作室的聚集地。格林威治绝对有这样的潜力。”
首批住宅于2016年的秋天开始出售期房，目前的价格，单间公寓为£250,000起；三个卧室，总面积2,500平英尺的顶楼套房为£170万，该房型还带有阳台和温室花园。买家预计在2018年秋季可入住，那时的单间公寓将为£400,000起，顶楼套房将涨到£210万英镑。
远一点的区域也有投资价值，来自仲量联行（Jones Lang LaSalle）在格林威治办公室的Alex Sibley说：“2009年时，地产开发商Berkeley Group开启了吉布鲁克村（Kidbrooke Village）开发项目的第一期工程，这个项目耗资£10亿 。之后，又投入£12亿，开发Royal Arsenal Riverside项目，已有2,000套新房在曾经的弹药工厂上建立起来，最近推出的Heritage Quarter项目将继续增加新房。”
交通方面的投资也在基础设施建设的规划之内，Docklands轻轨和North Greenwich Jubilee地铁线直接到达金丝雀码头（Canary Wharf）。在泰晤士河上往返的公共船为你提供另一种交通选择，还有缆车提供鸟瞰泰晤士河的视野。贯穿伦敦东西的新铁路线Crossrail（2018年开通），将连接到Woolwich，那里有Berkeley Group的开发项目Royal Arsenal Riverside。
据Sibley分析，相对于伦敦的其他地区，该区域的房价更加实惠。“这里的房价相当于伦敦西南部房价的一半。并且质量是一样的——六个房间的维多利亚式房屋在West Grove要买到£300万。
格林威治半岛发展成功的关键与否在于，要平衡好自住的买家和以出租为目的而买房的人。“Knight Dragon只在伦敦出售一期公寓，并且发布了谨慎的声明：过去，开发商到亚洲去预售期房，但是Knight Dragon的公寓是为伦敦当地人建造的，伦敦人将比任何人都有买房的优先权。”
Knight Dragon 的CEO，Richard Margree说：“来咨询新房的买家络绎不绝。无论是第一次买房者、有房一族还是投资者，他们都清楚地看到格林威治半岛有潜力的未来。一代人在伦敦只能有一次遇到这种机遇。我们对格林威治半岛有着庞大的计划，同时也有足够的团队，决心以及资金来实现它。”
劳拉·汉特森专栏全集：
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中国东方航空（简称“东航”）从上海到布里斯班的新航线首架航班周一上午降落布里斯班机场。昆州州长帕拉祖克（Annastacia Palaszczuk）亲自率团到场欢迎。
新航线每周运营4班，分别在周一、周三、周四和周六，预计每年能多为昆州带来1.8万名中国游客。东航全新的空客A330-200客机将投入新航线使用。布里斯班去程航班将在当地中午时分出发，晚上8点到达上海；返程则在半夜出发，上午10：05抵达布里斯班。
布里斯班机场公司（Brisbane Airport Corporation）CEO兼总经理艾鲁（Julieanne Alroe）表示，新航班落地是年末盛事；随着布里斯班逐渐成为亚太地区重要城市之一，这是重要的一步。她透露，中国游客市场目前是布里斯班机场的第二大市场，上个财年升幅高达19%。她说：“直航航班将会帮助这一重要市场的增长，从而为各行各业带来好处，包括旅游业、贸易和教育方面的商业活动和投资。”艾鲁指出，作为澳洲主要门户，许多国际旅客通过布里斯班机场转往昆州乃至全澳的其他地区。据统计，中国国际旅游支出高达1.2万亿澳元。
据了解，布里斯班机场最新的平行跑道将在4年后正式投入运作，届时机场跑道系统效率将能与中国香港及新加坡等地机场媲美，从而可以进一步开拓新航线。艾鲁透露，东航希望能将班次增加到每天都能开出，“我们期待与他们合作实现这一计划”。
（据澳洲新快网）
据《澳洲金融评论报》报道，最新报告显示，澳洲个人收入越来越难追赶房价增长，住房支付能力危机将在2017年逐渐成为政治问题。
房产数据公司CoreLogic与澳洲国立大学（Australian National University）最新报告显示，按2016年9月数据计算，20%首付相当于澳洲平均家庭年收入的139%，而在2001年9月仅为86%。在悉尼，20%首付相当于平均家庭年收入的168%，而在2001年为117%；其他首府城市这一比例也相当惊人，其中墨尔本是143%，布里斯班是114%，阿得雷德是125%，柏斯也有110%。
其他数据也反映住房支付能力遭到削弱。全澳房价收入比高达6.9，15年前则为4.3。最近5年，房价升幅高达19%，而家庭收入升幅仅为9%。
CoreLogic调研主管劳利斯（Tim Lawless）预测，住房支付能力问题在2017年将更受关注，“这已经成为一个非常政治性的问题”。目前，住房支付能力问题掀起一系列税制与政策争论，涉及负扣税制度、印花税和土地税等。
财政部长莫瑞信（Scott Morrison）曾在今年10月否认房地产炒家利用超低利率扫荡房产从而引发支付能力问题。他声称，症结在于政界缺乏合作，无法消除供给侧障碍。
包括澳洲城市发展研究所（Urban Development Institute of Australia）在内的住房供应相关团体欢迎最新报告，并呼吁两大政党合作解决新房供应短缺问题。
城市发展研究所所长科科伦（Michael Corcoran）指出，报告显示，支付能力唯一的积极趋势在于租赁市场。根据今年9月数据，租金占平均家庭收入29%，增幅与家庭收入增长相对接近。
上市地产集团斯多克兰（Stockland）首席执行官施泰纳特（Mark Steinert）也认为解决支付能力问题的主要措施在于增加供应，需要“各级政府和机构全面协作”，特别需要“高效利用已有土地并增加土地供应，促进工程审批。”他指出，集团目前在悉尼和墨尔本都有大量地块等待当地政府审批。
地产开发公司辉盛地产澳洲（Frasers Property Australia）首席执行官弗林（Rod Fehring）也表示认可报告，但认为房产市场过热的主要原因在于利率过低。他指出，新州和维州等地的宏观经济政策也加重了购房成本。
（据澳洲新快网）
拥有投资物业并非是件容易的事情，但最让业主头痛的莫过于遇到麻烦租户了。
LocalAgentFinder.com.au的执行总裁麦肯（Matt McCann）表示，要想获得良好的物业投资回报，不仅需要和租户保持良好关系，敦促租户按时支付租金，还需要业主打理好物业。
如何搞定麻烦租户？给你10个小建议为了防止遇到麻烦租户，以下有十点建议供参考：
1. 找到合适的物业经理，他们应经验丰富且已成功处理过各种难缠租户问题；
2. 随时更新自己的物业信息，这样可以让你的物业领先竞争对手一步让租户发现；
3.设置合理的租金价格，你可以和代理人对当前类似物业的市场价格进行调查，然后设定和该地区同等租金；
4. 考虑短期租赁，如果你不是100%确定租客可以进行长租，先开始和他进行短期租赁；
5. 随时进行信用检查，如物业经理可通过检查租客以前是否有晚交房租记录；
6. 多做参考调查，参考其他人的记录以查看租客收入是否稳定；
7. 通过租户数据查看申请人，很多机构可以访问私人公司运营的租户数据库，这些数据可以揭示租户是否有过任何法律纠纷；
8. 拍摄照片，最好在任何租客入住前对房间进行拍照，并给其他签约方提供副本；
9. 定期检查，最好让物业经理进行定期检查以确保一切正常运转；
10. 最后一点是买保险，这是为了防止租客丢失、被盗或损坏物品情况发生。
（据澳洲新快网）
导言：第三季度，旧金山湾区房价继续温和上涨，大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾，其价格比2015年第三季度上涨了约10％；硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产（Pacific Union）将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷。
旧金山湾区地区分布地区界定
我们在硅谷地区的房地产市场包括下列城镇：阿瑟顿、洛斯阿托斯（不包括县级区域）、洛斯阿托斯山、门洛帕克（不包括美国101东部）、帕罗奥图、波托拉山谷以及伍德赛德。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。
房市要点一览
第三季度房市分析
与前几个季度一样，第三季度硅谷的销售活动趋向正常化。与去年相比，夏季销量降低，季度末的交易量减少。
所有的市场指标均表明买卖双方的关系更加平衡，房产销售以更加正常的速度进行，售价高于要价的房产比例降低。同时，从上几个季度起，溢价缩减，但在硅谷与东湾，售价高于要价的房产比例仍然是整个旧金山湾区最高。此外，尽管房产数量增加，但供应量仍然大大低于正常水平。
市场统计数据
与去年相比，硅谷今年以高于要价出售的房产数量减少，其中定价高于300万美元的房产降幅最大。定价低于300万美元的房产中，三分之二的售价高于要价。
硅谷售价高于要价的房产比例；旧金山湾区售价高于要价的房产比例中档房产
太平洋联合公司第三季度在硅谷销售的最接近房价中位数2,692,000美元的一套房产。
2018 Sharon Road, Menlo Park, CA 94025高端房产
太平洋联合公司第三季度在硅谷出售的售价最高的房产。
24890 Tiare Lane, Los Altos Hills, CA 94024前景预期
300万美元以下的房产数量不足仍然会影响硅谷的房产市场，成为未来的主要制约因素。同时，该地区在生成风险资本方面的核心竞争力重返去年巅峰时期的最高水平，这意味着就业增长的趋势将会继续。
（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日）
《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.
马克•麦克劳林专栏全集
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BC省长简蕙芝前几天刚刚宣布要对首次购房者实行首付贷款免息的优惠政策，帮助他们买房凑首付。但其实安省皮尔区早前已经实施了类似的措施，不过因为太多人申请，负担太大，皮尔区决定在这个月暂停该项目。
简蕙芝在上周刚刚宣布了这项政策，并计划在明年初开始实施。首次购房者购买75万元以下的房子，就可最高贷款3万7500元作为首付，只要他们承诺在买房后的前五年住在这栋房子里，就可以享受五年内免息的优惠。
而在人口超过100万人的皮尔区，包括密西沙加、宾顿和Caledon等热门地区，皮尔区政府早在八年前就已经实施了一项类似的项目，并已经帮助许多原来租房的家庭买了房。
这个项目规定，如果买的是33万元以下的房子，就能借贷最多2万元做首付，只要购房者承诺愿意在未来20年内把这个房子作为主要住所。
该项目负责人Beth Storti表示，近几年越来越多人通过这个项目贷款，资金已经不够了。尤其是去年，申请的人特别特别多。
自该项目实施以来，已经借出了850万元。本月底，政府将暂停这个项目，并计划把资金用来帮助那些申请廉租屋的更穷的租客。
Storti表示，BC省的新政策目标更大，所提供的借贷额度更高，尤其是计划在未来三年批准1万5000个申请。但皮尔区的结果摆在那里。
同时Storti认为，比资助首付更重要的事是告诉首次购房者，买了房之后其实还有许多隐形开销需要承担。据2014年对该项目的调查，发现其实一些新屋主其实并不知道买房之后还要付一些开销。
BC省即将在明年5月展开省选，多伦多大学教授David Hulchanski表示，加拿大的政客历来总是会在选举前宣布一些讨好选民的政策，而BC省目前最主要的问题就是房地产。
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（据加拿大家园）
最新调查报告显示，澳洲夫妇第一次置业平均需要4年时间才能存够首期款项，而悉尼时间最长，需要8年。
据澳洲九号台新闻报道，Bankwest于周四发布了首置者调查报告，结果显示，以一套中位价的房屋为基准，2016年，一对夫妇平均需花4.4年时间以存够20％的首期款，比去年多了两个月。
新州买家存钱的时间为全澳最长，需要5.7年，存下13.86万澳元作为首付。而在悉尼，一对夫妇平均需花8.4年，存下21.46万澳元的首付，以购买一套中位价的住房。
2016年，一对夫妇平均需花4.4年时间以存够20％的首期款Bankwest执行总经理Andrew Whitechurch说：“新州尤其是悉尼的年轻夫妇，处于全澳最具竞争力的房地产市场中，房价的增长超过了他们的工资增长。”
“悉尼的住房中位价在2015年首次超过100万澳元，首置者想在悉尼的每一处购买相当于当地中位价的住房，存钱的时间都要超过4年。”
墨尔本紧跟悉尼之后，首置者存款时间平均为6.2年，高于2015年的5.8年。在霍巴特和珀斯的夫妇，首置存款时间全澳最短，需3.8年。霍巴特比2015年的3.4年略有上升。
珀斯的Peppermint Grove是全澳首置存款时间最长的地方行政区域，需19.7年，比去年的20.2年略有下降。悉尼的Strathfield 和Mosman地方行政区域排在第二位，分别为17.9年和17.4年。
Whitechurch说，“在新州，最短和最长储蓄时间之间的差距扩大了。普通来说，城市的储蓄时间变得更长，在农村和偏远地区，储蓄的时间相对变化不大，且时间更短。”
“储蓄时间增加的部分原因是几个州政府取消了对首置者的房屋补助，再加房价上涨所造成。”
（据 9 News）
英政府要求加大新住房供应，给住房协会施加了政治和财政上的双重压力。2015/16年度，英国住房协会交付了4万套住房，占住房建设总量的1/5，其中43%不在保障性住房项目范围内。全国住房联盟（National Housing Federation，简称NHF）希望到2035年，每年新住房供应达到12万套。
住房协会现有的股权可提供作为借贷的理想资产与这一时期发展资金紧缩抗衡，目前的业务现金流可使商业周期趋于平缓，避免近十年来行业的大起大落损害私人中小型建筑商。协会的交付和管理住宅能力可以帮助加快各种规模住房的建设速度。所有的建议都指出住房协会是未来新住房供应的极大助力。
但问题是，这些住房协会交付新房的实际能力如何？
第一太平戴维斯就175家最大住房协会的财务账目进行了分析，这些住房协会拥有91%的普通需求住房，所得结果可以概括整个行业的大致情况。额外借贷能力被视为现有现金流下服务于更多债务的能力，通过改善营业利润来扩大现金流和现有资产负债表的潜力可以给更大幅度的借贷提供更多安全保障。
现有现金流
第一太平戴维斯调查了住房协会的现有现金流，以此评估他们偿还额外贷款利息的能力。分析显示，绝大多数协会均有这样的能力，这对维持一个健康的现金及利息还贷比率非常重要。但许多协会在无过大风险的情况下降低了这一比率。
将现金和利息还贷比率调整至1.2，可使住房协会的额外贷款能力达到450亿英镑。但在社会住房收入面临压力的情况下，住房协会往往不愿意加大债项。因此，假设每个协会释放30%的额外贷款能力，就能增加共129亿英镑的额外贷款。
改善管理和维护效率
从现有投资组合改善现金流可使住房协会承担更多债务。175个住房协会中有超过40个花费超过50%的社会住房租赁收入用于管理和维护，另有70个协会的管理维护费约为社会住房租赁收入的40%至50%。提高管理和维护房屋效率可释放住房协会90亿英镑的额外贷款能力。
在当前借贷能力下，改善效率可使120个住房协会的现金流支撑至少219亿英镑的额外借贷利息还贷。
现有资产负债表能力
债务融资的方法很多，但最简单的就是保护现有资产的安全。住房协会保护资产的能力取决于与有多少资金来源，如发行债券等，都需要一一考虑。分析显示，将现有资产的流通性增加75%，就能将110个住房协会可提供的贷款额增加至102亿英镑。但许多住房协会面临的主要障碍是在保证借贷安全的情况下充分利用资产，原因可能在于遗产估值问题或无法从现有借贷安排下释放更多资产。
不使用现金，而是举债经营，往往是限制额外借贷的最大阻力。调查的住房协会中有半数拥有额外现金流且资产负债能力较强，目前这些住房协会的额外借贷能力约为74亿英镑。
额外潜力
现有现金流的借贷额潜力可达145亿英镑，但需要协会通过财务重组来获得其他资金来源或释放更多资产负债能力。若只拥有强资产负债能力，住房协会可增加28亿英镑的额外借贷。此举需要协会和其他组织达成合作，以拥有更多现金来提供额外借贷。
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（据英中时报）
令人向往的多元化大都市伦敦，早已用它高雅的英伦风味征服了全世界。想要在伦敦拥有一套房产，当然要选择一家实力强大的开发商，这样才能确保高品质的生活空间。哈德利地产集团（Hadley Property Group）是伦敦首屈一指的开发商，已经在英国东南部及伦敦市建造了超过1200所高质量的房屋，是英国房产投资的首选开发商。
实力雄厚：三大领域跨越式开发
哈德利地产集团专注于三大领域的开发，即以住宅为主导的城市综合体项目、大规模的城市重建工程以及伦敦市中心的精品楼盘。几乎没有开发商像哈德利地产集团这样能在伦敦实现不同领域的跨越式开发。而这正是哈德利地产集团雄厚实力的体现。
由哈德利地产集团开发的城市综合体项目遍布在伦敦的繁荣地区，南华克（Southwark）、沃尔瑟姆弗雷斯特（Waltham Forest）、哈林盖（Haringey）……这些生机勃勃、发展迅速的地区都有哈德利地产集团的综合体项目。它们或现代，或古典，给居住者提供了精致而创新的生活空间。而哈德利地产集团在伦敦市中心开发的精品楼盘尤其惹人瞩目，伦敦一区的Tower View项目是当地最受欢迎的精品楼盘，在买家中间赢得了很高的口碑。从Tower View热烈的市场反应，你不难看出为什么哈德利地产集团在著名富人区切尔西（Chelsea）打造的Chelsea Island精品公寓会持续热销。Chelsea Island是一幢优雅的12层建筑，拥有89间设计独特的精品公寓，底层是零售商店、餐厅及咖啡厅，吸引了许多想要在伦敦置业的投资者。
此外，哈德利地产集团还与大伦敦市政府（the Greater London Authority）和威斯敏斯特市议会（Westminster City Council）达成了合作，在城市重建工程上颇有建树，由其负责重建的格林威治广场（Greenwich Square）荣获了2015年度伦敦“最佳综合体项目”。项目一期已经交付，包含300套住宅、休闲中心、图书馆等。项目二期正在建设当中，预计在未来三年内至少要再建造350套住宅。
