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北澤西將成為下一個美國投資熱點

北澤西即新澤西北部，您是否知道，法拉利、BMW、三星電子、LG電子、聯合利華、海爾等許多著名跨國公司的美國總部都設在北澤西？這個名單還可以列出很長。

與曼哈頓一河之隔的北澤西

 

大公司的精明之選

曼哈頓是無可否認的世界中心。近年來，曼哈頓及其比鄰的北澤西吸引了越來越多想開拓北美和全球市場的大、中型公司。

北澤西的獨特優勢是享受著與紐約市一模一樣的三大機場，而且與紐約僅一水之隔。在北澤西，一級辦公樓 (Class A)只需花費紐約一半甚至三分之一的費用，而僱傭到的員工則是同樣的。所以很多知名公司陸續把總部設在北澤西。

商業地產升值空間廣闊

全美最大的地產經紀公司之一科威地產(Coldwell Banker)的仲崇(Henry Middlezong) 表示，商業地產的升值週期一般要比住宅地產晚一到兩年，去年新澤西房市歷經幾年的低谷剛剛開始回升，這正意味著商業地產的回升正在或即將開始，升值空間廣闊。此外，優秀的商業地產除了回報更豐厚，在貸款方面也比住宅地產有優勢，因為銀行對商業地產的價值更為認可，所以首付比例可以更低。這對投資者來說也是極具吸引力的。

科威地產經紀仲崇(Henry Middlezong)

 

理想的生活之地

新澤西又名「花園之州」，由此可以知道它的美麗程度。北澤西不僅風景如畫，更有著極為出色的學區，和龐大而成熟的高端房市場，能充分保證您的完美家庭生活。也正因此，著名城鎮如Ridgewood，Tenafly，Saddle River，Englewood Cliffs，Cresskill，Closter，Demarest 和Alpine 等地歷來為財富五百強的管理層所青睞。

Henry介紹，新澤西最好的三大學區：普林斯頓，Short Hills和Henry目前居住的Tenafly，都是中國人買房的熱點。而且房價非常穩定，在經濟危機時也只是小幅下跌。普林斯頓就是普林斯頓大學所在 地，Short Hills則是前中國台灣首富王永慶在美的居住地，而Tenafly則離曼哈頓最近，三個地方均有自己獨特優勢。Henry表示，最適合您的房子要根據您的具體需求而定。

華爾街投資精英

Henry過去十多年一直住在新澤西最富的郡之一——Bergen郡，而上班則在曼哈頓的公園大道(Park Avenue)和華爾街。十多年的實際經驗使得他對新澤西和紐約非常熟悉。Henry提示，目前對市場有信心的買家越來越多，地產資源也出現短缺，正是入市的好時機。Henry不僅專注高端住房市場，同時也精於商業地產。商業地產講究投資回報的精準評估，完全是數字說話，需要翔實的信息收集和分析能力，而曾是華爾街投資精英的Henry在這方面有著強大的優勢。他曾是德意志銀行自營交易部門的主要操盤手，每年掌控資金達20億美元。現在是經過CCIM國際認證的商業地產投資師。

新加坡5月份非有地私宅轉售價下跌0.6％

新加坡整體非有地私宅轉售價格繼續下跌，5月份私宅轉售價格，相比4月下跌0.6％。

根據出爐的國大房地產價格指數（SRPI），除了3月份短暫上揚0.2％外，該指數今年以來的其他月份都處於下跌狀態，而且5月份的整體私宅轉售價跌幅擴大，從4月的0.3％擴大至0.6％。

新加坡5月份非有地私宅轉售價下跌0.6％

分析師表示，私宅轉售價下行將是本地樓市下來的「新常態」，不過從每月轉售價格波動不超過1％的情況來看，轉售價預料會趨向穩定。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳說：「除非市場出現一些重大變化，例如政府放寬降溫措施條例等，造成市場的『反射性反應』（knee-jerk reaction），否則私宅轉售價只會保持在現有水平或稍微下跌。」

根據國大房地產價格指數，中央區和非中央區的私宅轉售價格在5月都下滑，前者跌1％，後者則微跌0.1％。

智信研究與諮詢總監王伽勝表示，5月的私宅轉售價微跌，一方面顯示農曆新年後在3月掀起的買氣難以持續下去，另一方面也是因一些反應熱烈的項目在4月推出後，市場又恢復到淡靜局面。

4月份有兩個新項目推出，即位於巴特禮地鐵站附近的綠盛邨（Botanique＠Bartley），以及位於義順地鐵站旁的北園公寓（North Park Residences）。這兩個項目反應熱烈，促使該月份的新私宅銷量月比激增83％。

李乃佳認為，如果只是單個月份，私宅轉售價變動並不大，但若從較長期走勢來看，轉售價明顯呈下行趨勢，特別是中央區。

中央區私宅轉售價格指數去年5月處於150點左右水平，現在卻跌至133.4點，一年跌幅為11％。

李乃佳說：「明顯地，中央區一些私宅業主基於不同原因，例如不想再繼續等樓市回彈，或是想脫售資產去投資其他項目等，如今更願意以較低價格把私宅單位賣出。」

另一方面，面積不超過506平方英呎的小型公寓，其轉售價則由升轉跌，從4月份的上揚0.4％，在5月份轉而下跌1.3％。

對此，王伽勝認為，這說明4月份小型公寓轉售價上揚，純粹是偶然情況。

事實上，由於自去年起有更多小型單位竣工，小型公寓這個私宅市場的競爭已越來越激烈。

展望未來，王伽勝預計小型公寓轉售市場將繼續疲弱，而整體私宅轉售價今年估計會下跌高達6％。

最適合中國買家的投資熱地——東倫敦The Arc of Opportunity區域

傳統來說，西倫敦的房價比東倫敦高。那是因為倫敦的泰晤市河由西向東流，從前沒有汙水處理的技術，所以越往東，河水品質越差。早在 19 世紀維多利亞時期，東倫敦的居民經常要忍受泰晤市河水所發出來的異味，較富有的居民都會選擇西面居住，結果形成西倫敦的房價比東倫敦高的情況。然而，這壹切隨著2012倫敦奧運會及英國政府大力開發東倫敦的計劃而有所改變！

2012年倫敦奧運會為東倫敦的大開發提供了良好的契機。

自從 2005年 7月 6日 倫敦贏得奧運主辦權以來, 英國政府花巨資就開始把整個東區做都市更新, 把 Legacy [永續資產] 植入奧運主要計劃架構中, 塑造壹個優質的商業住宅區, 當地的政府給這個區域取了壹個很美的名字~ The Arc of Opportunity。今天的東倫敦已形成了歐洲最大的購物中心、倫敦市中心機場、皇家阿爾伯塔碼頭三大全新地標。

壹、Westfield Stratford City——歐洲最大的購物中心

此商業住宅區裏有現今歐洲最大的購物中心- Westfield Stratford City，裏面有兩家非常好逛的超市 Waitrose and Marks & Spenser, 超過 300間商店 ~

歐洲最大的購物中心室內實景

從廉價的英國品牌 Primark (英國最便宜的服裝店~ 臺灣中國香港還沒有) 到國際名牌 Prada 都有~ 還有各式各樣 restaurant & food court 快餐店!

在這家歐洲最大的shopping mall裏，各種知名品牌壹應俱全

Westfield Shopping Mall 有英國著名的品牌，如 Jack Wills, Cath Kidston, Top Shop, Mulberry…數之不盡~ It’s almost like bringing the whole Oxford Street to East London.

二、皇家阿爾伯特碼頭——集商業與住宅於壹體的開發熱區

據悉早在2003年的5月，中國商業房地產開發商總部基地集團就與倫敦市政府正式簽約，投資10億英鎊（約合人民幣100億元），將位於東倫敦的“皇家阿爾伯特碼頭”打造成英國首都的下壹個商業區。

以往的 ROYAL DOCKS 皇家船塢區，是各種貨船集中的貨運碼頭。 今天的Royal DOCKs碼頭，已變身為 優美的海濱長廊，停泊著來度假的遊艇，成為集商業與高檔住宅區於壹身的開發熱地。

從前停泊了各種貨船的 ROYAL DOCKS 皇家船塢區，今天已經改建成優美的海濱長廊，停泊著來度假的遊艇。在東倫敦的房地產市場上，除了奧運場館附近的新建公寓、新建住宅大樓，還有在南面泰晤市河畔 DLR輕軌沿線的新發展區 。

三、倫敦市中心的機場——全面提升東倫敦交通運輸能力

這個區最大的特點是擁有最近倫敦市中心的機場 LONDON CITY AIRPORT （倫敦市內機場），與金絲雀碼頭與金融區連在壹起，主要是接待商業旅客。

除了倫敦市中心機場外，將於2018年開通的CrossRail城市輕軌也將極大地提升倫敦各地到達東倫敦的速度。

當CROSSRAIL在 2018 年落成營運後，它將會成為倫敦市交通的壹條大動脈，使整個倫敦東西面更加緊密的連在壹起，同時帶動鐵路沿區的發展。

這裏未來實在是有很多都市更新的計劃，也得到地方政府的支持，成為重點區域。

東倫敦核心區Royal Docks的最新平均房價（按臥室劃分）。從數據中可以看出，如今這裏的平均房價已經快速上漲，接近並超過了倫敦的平均房價。 Royal Docks區域的最新租金水平（按臥室劃分）。得益於東倫敦區域的開發，當地的房租水平也水漲船高。

在未來5年，近1/3 的新房將建於倫敦東區，這個區域將是金融城的新發展區。隨著倫敦房價越來越高，近年來許多外資的大型的重建項目都集中在東倫敦，使這塊土地成為投資者的尋寶地點。

度假季節加元匯率下跌 加拿大度假屋成投資潛力股

據地產市場報告指出，由於加元匯率低企，吸引海外買家投資加拿大度假屋。

超過40%國民認為，如果能夠負擔購買度假屋，便會打消夏季出外旅遊的念頭，在加拿大優美的環境中享受假期的樂趣。近年隨著來自中國大陸的投資移民的大量增加，購買豪華度假屋的華人也不在少數，與亞洲地區比較，上百萬加元就可以享受到國內數千萬甚至上億元都難以享受到的私家湖光山色，對於早就厭煩了煩囂的大城市生活的富裕階層人士來說，有很大的吸引力。

度假季节加元汇率下跌 加拿大度假屋成投资潜力股

加拿大度假屋是土豪的奢侈品

夏季來臨，又到了考慮購買度假屋的季節，擁有一座度假屋，一方面夏天休假的時候，全家可以一起去享受悠閒的度假時光。另一方面，Cottage空閒的時候，可以用於出租。還有，從長遠來看，今後如果Cottage升值，還可以作為固定資產出售。一舉多得，這應該是一個投資的好主意。

由ReMax發表的加拿大優閒物業市場的年度報告指出，海外買家看准加元匯率低，在本國投資購入度假屋，特別是安省的墨斯穀加（Muskoka）、卑詩省威士拿（Whistler）、溫哥華島西岸旅遊勝地吐芬奴（Tofino）、海洋省份的希迪亞克（Shediac）及愛德華皇子島。

當中有不少交易並非海外買家，而是加拿大人撤走國外所得，把資金投入本國市場。ReMax副總裁撒賀表示，2008年美國房地產市道低迷，當地的度假屋拋售，加拿大人士趁機購入，過去幾年已增值不少。如今加元匯價低，他們乘勢在本國買下夢想的度假屋。各省的度假屋市場非同樣暢旺，例如亞省及紐省等銷售及價格仍然呆滯。

墨斯穀加、威士拿、卡瓦薩斯（Kawarthas）、哈裏伯頓（Haliburton）及華沙加（Wasaga）等地的度假屋市場中位價格及銷售每年均有增長，當中彼德堡和卡瓦薩斯的中位價格上升27.9%。

據資深地產經紀Steve Curry介紹：“度假屋主的變遷，從一個側面代表了時代富貴階層的變遷。從20世紀90年代末互聯網暴發戶，到互聯網泡沫結束後的銀行家和對沖基金經理，再到金融危機之後的能源公司老闆。度假屋主始終屬加拿大留學計畫書於一個時代的富裕階層。

據地產經紀楊洪介紹：“無人管理的度假屋維護費用高昂，其水、電不方便所以開銷巨大。只有眾人矚目的一類景區度假屋有保值的特性。但這些豪宅早已被社會名流歸為己有，普通市民根本望塵莫及。度假屋帶給業主的快樂是以巨額消費為基礎。購買度假屋既不能以租養房，也很難增值，因此，它完全屬於權貴階層的奢侈品。”

加拿大度假屋受歡迎 前景值得期待

安省以多湖泊著稱，湖岸大多是陡立的岩石，岸邊綿延的群山上覆蓋著鬱鬱蔥蔥的森林。若是秋日，層林盡染，湖波蕩漾，水影山色，流光溢彩，定讓人倘徉其中，留連忘返。沿途還可見到許多珍貴植物，稀罕禽鳥。擁有度假屋是加拿大人崇尚的生活方式，既可以把Cottage看作是一個家庭的度假聚會地點，同時也把它當做一個今後退休生活的理想居所。

皇家地產公司(Royal LePage)近日進行了網路問卷調查，結果顯示儘管按揭利率在升，但是仍有近半數的加拿大受訪者表示將會考慮購買度假房屋來改善自己的生活方式。 

對於此結果，皇家地產公司的主席兼首席執行官菲爾-索珀(Phil Soper)先生說：“在加拿大，人們比較喜歡購買自己的私人度假房產，因為他們認為度假屋能夠提高自己的生活品質，很划算。儘管利息上漲和越發嚴格的貸款條件對大家的購買能力產生了一定的抑制作用，但是人們對於度假房產的需求還是十分強勁的。而且加拿大人願意為自己的生活休閒作出長期投資。”

調查結果顯示有43%的人認為購買度假房產是一項非常好的投資，這比去年同一調查結果顯示的64%有所下降。索珀先生說“今年購買度假房產做為投資專案的消費者有所減少，因為今年度假屋(Cottage)的價格漲了。2008年至2009年經濟衰退期以低價購入度假屋的人們今年都會很欣喜地發現自己的投資見效了。”

2008年秋季金融危機爆發之後，Cottage的交易市場一度變緩，但是目前由於證券市場的股票回升以及央行貸款利率正處於歷史低位，Cottage的交易價格仍然是一路上揚。加拿大度假屋前幾年的漲幅一度創下兩位數，而金融危機之後，度假屋強勁的漲幅突然中止，因為買方不願意支付天價用於購買這種奢侈品。全國79%的休閒區物業雖然比經濟危機有所上升，但價格並沒有回復到金融危機前的水準。正因為此，現在投資度假屋應該是比較好的時機。如科靈伍德(Collingwood)的湖濱3臥室度假屋金融危機前要賣650,000元，今年則介於390,000-550,000元。

安省的豪華度假屋主要集中在三大湖區域，包括羅索湖(Rosseau)、約瑟(Joseph)及莫斯克加(Muskoka)一帶，其中莫斯克加更是在整個北美洲甚至全球都有一定名氣的度假屋勝地，被稱為“度假屋縣”(Cottage County)，隱藏在湖濱樹林中的豪華度假屋，深受多倫多金融區基金經理，冰棍球明星及好萊塢娛樂圈人士的歡迎。

根據莫斯克加及哈利伯頓地產商協會的資料，金融危機之後，該地區度假區的銷售下降了40%以上，無論是銷量還是價格都比前幾年的熾熱大幅減少，但是這種情況在2010年開始好轉，雖然叫價超過100萬元以上的高檔度假屋交投還不是很熱烈，但是中低檔的度假屋市場已經開始復蘇，尤其是低檔的度假屋，因利率低及存貨有限，吸引了很多年輕的買家，令該區度假屋業主大受振奮。

度假屋的價值關鍵點在於地理位置

Cottage價值的體現主要還是取決於它的地理位置。 

據瞭解，安省穆蘇科卡度假屋的Bala/Port Carling區是安大略及大西洋地區最昂貴的休閒物業市場，其定價僅排在全國第八名，前七名都位於加西地區。加拿大最便宜的休閒度假屋在大西洋省份，紐芬蘭省只要$105,000起。安省最便宜的度假屋在Prince Edward County，20萬起，Elliot Lake 21.5萬起。熱門地區Muskoka，一個3臥冬季度假屋要55萬左右。度假屋售價排名全國第一的是卑詩省冬季度假勝地的惠士勒(WHISTLER)，每棟度假屋起價達110萬元;其次是卑詩省SALT SPRING ISLAND，起價100萬元。相對來說，加拿大東海岸的臨海物業價格相對便宜。 

顯而易見，一座位於湖邊，風景優美，距離大城市只有幾個小時車程的Cottage比較具有升值潛力，將來也易於售出。另外，那些設施便利，靠近娛樂活動場所的休閒度假屋同樣具有一定的吸引力。正如購入其他類型的物業一樣，如果方法得宜，度假屋也可以是有吸引力的投資專案。關鍵在於選擇度假屋的時候，要留意有關物業是否齊備應有的主要特質，這樣才能帶來長線的升值潛力。

  • 設施齊全升值力增

1.要選好地點，確定該度假屋擁有“獨特”的價值，例如是物業鄰近海灘或水濱。聳立在半島藍籌地段的度假屋，由於罕有的關係，投資價值自然會高人一等。

2.買地，反而不要過份在意物業的外表。誠然，新淨時尚的房子肯定住得更舒適，但從投資的角度而論，縱使屋內廚房較殘舊，起居室油漆剝落，但稍作裝修便可煥然一新。謹記一點，位於在優質地段的土地，地價會升得更快，升得更高。

3.最後，作為一間度假屋，周圍應該有良好的度假配套設施，例如是靠近水邊或海岸，附近又有高爾夫球場、酒吧、咖啡店和售買日用品的商鋪群。

  • 放租物業扣減稅項

擁有一間度假屋，除了可用來享受人生，亦能夠作為減稅的工具。比方說，在不入住的時期，業主可以刊登廣告把度假屋放租，未必一定要找到租客，也可以用來扣稅。

雖然投資度假屋可扣稅(只要收入少於開支)，但業主可能會一段長時期沒有租金收入，這將會對現金流構成壓力。所以，在擁有一間度假物業的頭幾年，設法把物業租出去，一年下來最好在其中的11個月有租客，例如是在每年2月至12月都出租，只在1月的冬季假期才自用。假如現金充裕，但又想達到扣稅效果，在不入住的日子，刊登廣告放租就是了。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

英國投資移民 如何管理投資合理避稅？

稅務制度是每壹位英國投資移民者關心的問題。只有了解熟知英國稅務才能制定更好的投資計劃，使投資移民收益得到最大化。 英國稅制與美國不同，無全球征稅。比如，中國投資移民者如果在過去的9年中在英國居住不滿7年，只需繳納英國所得交稅。

在英國壹般和投資移民相關的稅有：個人所得稅，增值稅，議會稅，消費稅，社會保險稅，路稅，資本利得稅等。

英國投資移民 如何管理投資合理避稅？

 

英國優質房產推薦

個人所得稅

征收範圍為英國居民在世界各地取得的所得收入。英國個人所得稅的免稅額以及稅率每個征稅年度會有相應的調整。以2010-2011年為例，英國個人所得稅免稅額為6475英鎊。年收入1萬英鎊以下者免征個人所得稅。稅率最低為10%，最高為50%。

外國移民若在過去9年中在英國居住不滿7年，只需就英國所得繳稅，海外所得若不匯入英國則不用繳稅。如果若在英國居住超過7年，外國移民則可對 海外所得部分選擇根據梯度稅率繳稅或繳納每年3萬元英鎊的稅款，居住滿12年，海外所得部分可以選擇根據梯度稅率繳稅或繳納每年5萬元英鎊的稅款。

增值稅

在英國經營期間，提供商品或服務產生的增值部分所征收的賦稅。從2011年1月4日開始，英國標準增值稅率調整至為20%。課稅範圍涉及到工 業、農業、商業以及服務業等。年營業收入(可征稅產品價值)超過5.6萬英鎊的公司，均須增值稅登記。對出口商品、多數食品、書報、家用燃料、兒童服裝、 公共交通實行零稅率。對土地、保險、醫療保健、銀行和其他金融服務等免征增值稅。

消費稅

英國對煙草制品、含酒精飲料、賭博和燃油等征收消費稅。對燃油征收消費稅主要因為使用燃油會造成對環境的汙染和對資源不可再生的壹種補償。對煙酒和賭博征稅的目的主要是寓禁於征, 提高國民健康水平和道德水平。

英國社會保險稅

保險稅由4部分組成:1.受雇人員繳納的保險稅(對月收入在62英鎊以下的可以免繳，對月收入為62-210英鎊的按10%征收,超過210英 鎊的部分可免交保險稅。)2.雇主按雇員的工資繳納的保險稅(其繳納比例是月收入為62-110英鎊的適用3%的稅率;111-155英鎊的適用5%的稅 率;156-210英鎊的適用7%的稅率;210英鎊以上的適用 10% 的稅率。)3.對自我雇傭者(每周需繳納7.15英鎊基本保險金,此外還須繳納與收入相關的保險稅。這樣便可取得享受除待業津貼之外的所有社會福利的資 格。)4.對沒有工作的人壹般不征收保險稅(如果本人願意, 也可每周繳納7.05英鎊的基本保險金 ,以取得享受基本養老金和寡婦養老金)。

議會稅

是目前英國唯壹的地方稅。是對居民住宅按房產價值征收的壹種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或者住房承擔者(含地方政府自有房屋的租客), 包括永久地契居住者、租約居住人、法定居住人、特許居住人、居住人業主六類。如壹處住房為多人所有或多人居住,則這些人將共同負有納稅義務。住宅房產的價 值由國內收入署的房產估價部門評估,每5年重估壹次,按房產的價值分為A-H8個級別,分別征收不同的稅額,其最高稅率為最低稅率的25倍。

路稅

是所有車主必須交的稅。凡擁有各類機動車的所有者都是機動車的納稅人，包括個人、公司以及社會團體組織。

資本利得稅

是指在英國買賣股票、債券、房產、企業、基金及某些物品(如高價藝術品和古董)所獲得的資本增值的盈利部分所征收的稅種。

英國政府財政收入的第壹大來源是所得稅，第二大來源是社會保險稅，第三大來源是增值稅。自上世紀90年代中期以來，稅收占英國國民收入的比例穩定保持 在36%-39%之間。而2010-2011稅收年度，英國財政支出總額卻占到了國民收入的46%以上。為此，英國聯合政府采取了緊縮措施，消減支出 80%，而非增稅。如此來看，英國的稅收制度還是非常有利於 投資移民，即使財政支出高出預期，英國政府也不會向納稅人多征收稅。

最受澳洲房產買家歡迎10大郊區榜單出爐

新州郊區Freshwater將要拍賣的半獨立屋

《每日電訊報》報道稱，地產網站realestate.com.au的最新名單Top Sellers’ Market揭露了置業者最青睞的一些郊區。其中，離悉尼CBD地區17公裡遠的Freshwater是上季度最多潛在買家搜索過的郊區，掛牌出售的物業約有260處。

維州Montmorency雖然排在第四，但過去1年內被搜索次數的增幅卻是最高的。排在第二位的Unley是南澳表現最好的郊區，這個內城區郊區是首次登榜。上季度昆州排名最高的依舊是Holland Park，雖然可能很快會被Wishart超越，後者過去1年在該州的被搜索次數增幅最高。

塔州和西澳最受歡迎的郊區分別為Bellerive和Shenton Parkand，北領地方面則是2012年後再度成為領頭羊的Wulagi。realestate.com.au網站的銷售及運營總經理查拉夫迪斯（Arthur Charlaftis）表示，對賣家而言，了解過去1年內哪些郊區持續吸引關注是不錯的信息。

他表示：“全年持續引起買家興趣的郊區能突出表明，季節性在銷售方面的作用沒那麼大。有這麼一個普遍存在的謠言，即可以的話不要在冬天賣房子。雖然秋天和春天的新掛牌量明顯會有峰值，但我們也看到，6月至8月期間的掛牌量水平很一致。”

3月至5月Top Sellers’ Market前十位名單：

  1. Freshwater（新州）
  2. Unley（南澳）
  3. Albert Park（維州）
  4. Montmorency（維州）
  5. Ringwood North（維州）
  6. Willoughby（新州）
  7. Carlton North（維州）
  8. Thornleigh（新州）
  9. Upwey（維州）
  10. South Penrith（新州）

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美國房價被高估和低估的城市排行

隨著整體經濟復甦、中國熱錢不斷湧入，自2009年開始，美國房價已持續5年上漲。但並不是所有美國城市的房價都呈現攀升的趨勢，其中有被高估的，也有被低估的。科羅拉多州丹佛是全美房價被高估最多的城市，從2008～2015年房價中位數的增長率高達33.92%；而密西根州的底特律則是被低估最多的城市，在過去10年間房價中位數的增長率為-50.08%。

科羅拉多州丹佛市（Denver, CO） 密歇根州底特律市（Detroit, MI）

據報告，丹佛、波士頓、華盛頓D.C.以及匹茲堡被列為全美房價被高估最多的城市前4名，在過去的8年來房價中位數的增長率高於20%。同時期，底特律、奧蘭多、拉斯維加斯以及薩拉索塔市則被列為全美房價被低估最多的城市前4名，在過去的8年來房價中位數的增長率多過-30%。

波士頓後灣區的玉蘭樹，在風中搖曳，美不勝收 美國匹茲堡莎迪賽德區

世界經濟論壇（World Economic Forum）今年發佈的一份研究顯示，美國一線城市的商業地產投資額在2014一年之內就增加了66%，其中吸引最多商業地產直接投資的全球前10名城市，同時也是全美房價被高估最多的城市有：波士頓、舊金山以及華盛頓D.C.，而被低估最多的城市則是芝加哥。

以下參考CNN財經新聞的報告，列出全美房價被高估與低估的城市排行前10名。其中房價中位數增長率是指2006～2015、2007～2015或是2008～2015年間房價中位數的增長變化比例。

以下是房價被高估的城市排名

1. 丹佛（Denver），科羅拉多州
房價中位數增長率（2008～2015）：+33.92%
2015年6月房價中位數：$306,100（美元，下同）

2. 波士頓（Boston），麻薩諸塞州
房價中位數增長率（2007～2015）：+27.47%
2015年6月房價中位數：$460,600

3. 華盛頓D.C.（Washington, D.C.）
房價中位數增長率（2007～2015）：+23.61%
2015年6月房價中位數：$483,800

4. 匹茲堡（Pittsburgh），賓州
房價中位數增長率（2008～2015）：+23.28%
2015年6月房價中位數：$89,800

5. 舊金山（San Francisco），加州
房價中位數增長率（2007～2015）：+19.7%
2015年6月房價中位數：$1,045,500

6. 檀香山（Honolulu），夏威夷州
房價中位數增長率（2007～2015）：+18.01%
2015年6月房價中位數：$616,800

7. 聖荷西（San Jose），加州
房價中位數增長率（2007～2015）：+10.07%
2015年6月房價中位數：$769,500

8. 路易斯維爾（Louisville），肯塔基州
房價中位數增長率（2007～2015）：+8.04%
2015年6月房價中位數：$95,000

9. 科羅拉多斯普林斯（Colorado Springs），科羅拉多州
房價中位數增長率（2007～2015）：+4.56%
2015年6月房價中位數：$211,200

10. 波特蘭（Portland），俄勒岡州
房價中位數增長率（2006～2015）：+5.78%
2015年6月房價中位數：$311,900

以下是房價被低估的城市排名

1. 底特律（Detroit），密西根州
房價中位數增長率（2006～2015）：-50.08%
2015年6月房價中位數：$38,300

2. 奧蘭多（Orlando），佛羅里達州
房價中位數增長率（2006～2015）：-40.84%
2015年6月房價中位數：$138,400

3. 拉斯維加斯（Las Vegas），內華達州
房價中位數增長率（2006～2015）：-40.55%
2015年6月房價中位數：$180,300

4. 薩拉索塔市（Sarasota），佛羅里達州
房價中位數增長率（2006～2015）：-31.03%
2015年6月房價中位數：$200,700

5. 鳳凰城（Phoenix），亞利桑那州
房價中位數增長率（2006～2015）：-28.57%
2015年6月房價中位數：$173,700

6. 曼非斯（Memphis），田納西州
房價中位數增長率（2007～2015）：-25.55%
2015年6月房價中位數：$67,300

7. 芝加哥（Chicago），伊利諾州
房價中位數增長率（2006～2015）：-25.3%
2015年6月房價中位數：$182,600

8. 曼徹斯特（Manchester），新罕布什爾州
房價中位數增長率（2006～2015）：-19.14%
2015年6月房價中位數：$191,500

9. 哥倫布（Columbus），喬治亞州
房價中位數增長率（2006～2015）：-14.16%
2015年6月房價中位數：$103,600

10. 聖地牙哥（San Diego），加州
房價中位數增長率（2006～2015）：-5.66%
2015年6月房價中位數：$503,000**

7月1日起，澳洲這些政策要生效了，妳知道嗎？

2015年7月1日起，很多與投資者密切相關的政策開始實施，在各個方面都產生影響。比如在澳洲買房的稅費貴了，要投資移民的話投資風險增加了，想要出行到澳洲，簽證費漲了50% 等等，下面就來全面詳細介紹壹下今年7月澳洲最新投資移民出行政策的變化。

變化壹：

7月1日起，在維多利亞州買房費用增多了

從2015年7月1日起起維多利亞州海外人士物業投資法正式執行。包括額外征收3%的印花稅；收取$5000澳幣的申請費以支付海外投資審核委員會（FIRB）的支出；對違規操作者的懲罰加重到$127,500澳幣罰款或3年監禁（個人）以及$637,500澳幣罰款（公司）；持有新西蘭護照或永久居民身份的投資者除外。

新政主要針對違規投資二手房的海外投資者，並非要打壓合法的海外投資人士，對合法的良性房產投資並沒有太大影響。新規也將進壹步規範澳洲房產市場，為每壹位投資人打造壹個良性的投資環境。畢竟只有房產市場良性健康地發展，投資才將長期獲利，也是所有投資者想看到的局面。<查看詳情>

 

變化二：

7月1日起，新版“重大投資者簽證（SIV）”開始實施，投資者風險增加

在2015年7月1日起開始實施的新規定下，政府規定500萬投資移民簽證的申請人需要投資至少500萬澳元至合規投資，投資時間4年。其中合規投資必須包括：

1、至少50萬投資到風投/私人股本基金(VC/PE)，此類基金專註初創和小型非上市企業。為鼓勵此類基金，政府給與免稅優惠，但此類基金持有期通常會超過4年，通常5-10年。

2、至少150萬投資到小盤股票基金，此類基金專註市值小於5億澳元的上市或非上市企業，非上市企業不超過基金凈值的20%。

3、其余資金投資到其他基金，可投資股票、債券、優先股、可轉債、年金、商業地產

4、所有基金的現金部位不能高於20%。

5、基金公司必須是擁有澳洲牌照和註冊在澳洲。

6、基金經理必須獨立於投資人及其配偶。

相比之前的單壹投資方式，現在所要求的投資方便變成了多管齊下，這樣就要求投資者花費更多的經理對自己的資產進行管理。而且投資風險也相對加大，如何風險最小化將是此類簽證需要關註的重中之中。<查看詳情>

 

 

相關鏈接：居外網獨家解讀澳洲投資移民政策的變化

 

變化三：

7月1日起，1500萬澳元高端簽證開始實施，有史以來最快的移民通道

澳大利亞政府將於2015年7月1日引入新的高端投資者類簽證(PIV)，投資額要求高達1500萬澳元。被稱作“超級投資者簽證”，該項目是專門為擁有大量資金又希望能夠通過快速通道移民澳大利亞的海外人士所設。目前PIV簽證只有個大致框架，主要有以下幾大特點：1. 投資1500萬澳元到澳大利亞符合條件的投資領域；2. 無任何居住要求；3. 符合規定投資12個月之後可獲得永久居留身份。

通過PIV簽證，澳政府希望吸納精英企業家和創新投資家。澳大利亞貿易委員將承擔PIV簽證申請的提名工作。PIV類別將為海外投資者提供更快捷的永居通道，即投資人有望通過PIV簽證在12個月內獲得澳大利亞綠卡。與500萬澳元重大投資者移民SIV相比，PIV不但實現了“零居住”要求，更可在12個月後就直接獲得永久居留身份。<查看詳情>

 

變化四：

7月1日起，19萬永久移民配額生效，技術移民占近7成

從下個財年開始，澳大利亞的永久移民配額維持在19萬個，其中包括128550個技術移民名額，6.0885萬個家庭移民名額和565個通過特殊資格移民的名額。這些改革措施將於7月1日起生效，未來4年有望為政府帶來1710萬澳元收入。目前僅可申請5年期護照的16和17歲的青年將允許申請10年期的護照。

提升技術移民的配額將繼續滿足澳洲對技能人才的長期需求，包括填補澳洲偏遠地區的技能短缺。政府也將廢除工黨提出的4000個額外的、分配給尋求庇護者的家庭移民名額，此舉將為政府節省2.67億元。<查看詳情>

 

變化五：

7月1日起，澳洲各類簽證費用齊漲價 最高漲幅近50%

自2015年7月1日起，澳大利亞各種簽證費將要上漲。其中，技術移民類別、畢業生簽證、457工作簽證、訪客和學生簽證等上漲2.3%，臨時商務簽證、娛樂簽證、打工度假簽證、居民返程簽證、退休投資簽證以及付費父母移民簽證等上漲5%，家庭成員團聚類別、年老依親類別以及年老父母移民簽證等上漲10%，而500萬澳元投資移民則上漲50%。

自澳大利亞2015-2016年預算新鮮出爐，財政赤字將達到$350億澳元，為了彌補財政赤字，澳洲政府各個部門果斷開啟了“斂財模式”，移民局首當其沖——各種簽證費果斷上漲！

而簽證費用上漲所帶來的經濟收入將同時用於提升邊境防護及國家安全的相關投資。面對不斷上漲的移民費用，只能說，移民真的要趁早。<查看詳情>

 

變化六：

7月1日起，188A創業類簽證主副申請人可互換 移民生意兩不誤

188A將在2015年7月1日後實施新政，新政中表示，未來188A類別簽證將允許主副申請人在澳大利亞實現自由轉換。可以這樣理解，如果主申請人在國內事業很忙，無法兼顧澳大利亞的生意，那麽配偶可代替主申請人到澳大利亞滿足創業要求，完成創業後全家轉永居，順利實現移民和國內生意兩不誤。

該澳洲簽證對申請人的資產要求不高，對學歷、英語均無硬性要求，采取的打分模式貼近中國國情，後期在澳大利亞創業投資方式靈活多樣，滿足要求即可全家快速轉永居，適合國內有經驗的企業主。但是澳大利亞移民政策寬松了，申請人數也必定會急劇增加，為了保證處理周期和移民對澳大利亞的經濟貢獻，澳大利亞必定會仿效其他移民國家，相應提高移民要求選拔更優秀的申請人，同時減小處理壓力。<查看詳情>

 

全美養房最貴城市竟是波士頓 每年平均需花費近萬美元

據報導，近日，知名地產網站公佈了一份全美養房費用分析報告，寸土寸金的紐約市並沒有進入前15名，而波士頓以平均每年9413元成為全美養房最貴的城市。芝加哥和舊金山則分列二三位。

這份全美養房費用分析報告顯示，在波士頓，除了向銀行繳納的貸款，其餘所需支付的地產稅、水電費和房屋保險費這三大項費用在內，養房費用為平均每年9413元，比全美平均數6042元高出30%。

除了這些必須支出的養房費用外，還有房屋維護、電器維修、草坪維護等這些「隱形費用」，也會導致養房的花費大大增加。而根據這份報告，波士頓每年養房的花費甚至可以高達13930元。為何在波士頓養房會花費如此高昂的費用，記者也專門採訪到一位業主，聽聽他是怎麼說的。

張先生三年前在波士頓購買了一棟公寓，他說當初買房就是想穩定下來，不用再租房，也可以作為投資，但波士頓的天氣以及近年來電費的上漲，使得養房費用也不斷增高。張先生說：「波士頓的養房費用非常非常高，有時候冬天鏟雪，或者是小區有坑啊，每個月用戶還有可能有更多的花費。漲得最多的是電費，電費再漲，還有暖氣費，在冬天可能比較冷的時候，花費會更多一些。每月養房的花費大概在2100左右，將近一半的工資，再加上日常的生活開銷，基本沒有存款。我把接近一半全部都花在了這個上面，壓力都還蠻大的。比如說每週和朋友出去多吃幾頓飯，或者每年去別的州旅遊一下，如果保持這個很高的生活水平的話，我覺得真的是存不下什麼錢。」

不過儘管養房費用高，張先生表示並不會考慮賣房，以後可能會出租以抵銷一部分養房花費。

當記者問到擔心養房費一直漲嗎？張先生的回答是，「會有這方面的顧慮，養房費用再漲的話，房租也會相對地在漲。我去別的地方的話應該也不會考慮賣掉，就做一個投資,租出去。」

2015年6月英國房價趨勢報告

英國房價6月份壹掃上個月的下跌頹勢，再次進入上漲模式，大幅反彈3%，均價達到了294351英鎊，較去年同期上漲了4.5%。

從區域來看，除威爾士和北部地區表現稍差外，英國各地區房價全線上漲。其中大倫敦地區再次發力，月度大幅上漲5.7%，引領英國房市反彈。

在成交方面，自國稅務海關總署（HMRC）最新數據顯示，5月份共有98540處房產售出，比去年同期下降3%。英國廣播公司認為，更多的證據表明，英國的房地產市場銷售正在減速。而英國6月房價信心指數(HPSI)再度回升，由5月58，回升至59.5，為去年10月以來最高，且已連續第27個月處於50之上。期內，家庭對未來房價預期指數也由70，回升至70.5。

貸款方面，英國銀行業家協會(BBA))最新數據顯示，5月該國抵押貸款批準件數升至去年3月來最高。

 

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總體來說，英國房市供需失衡可能在未來數月持續推高房價。展望未來，房價漲勢與所得成長間的關系料將削弱房價增幅。

其他房價指數方面，英國5月季調後Halifax房價指數年率增長8.6%，創12月以來最大漲幅。4月DCLG房價指數同比5.5%。

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