Finance News – Page 36

用人民幣交易澳洲房產的幾個注意點｜居外專欄

由於外彙限制與彙率波動，不少面臨澳洲房產交割的客戶想了解：是否可以在中國，用人民幣來進行澳洲房產購房款交易？

澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣的資金交易，澳幣幣種交割目前仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，就澳洲房產交割在中國進行資金交易這類模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

第三方監管賬戶進行澳房交割注意事項

部分中國銀行可以提供房產交易資金監管賬戶服務，以協助房屋買賣雙方完成房屋交割，確保交易順利與安全。

澳房交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，建議在交易前務必確認以下法律問題：

確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，並訂立相關監管協議。
確認甲乙雙方交易的房產基本信息：澳大利亞_____州_____，產權編號為_____，產權轉讓人為_____，產權受讓人為_____。
確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____），以此帳戶為房產交易收款帳戶。
確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____）。乙方將人民幣_____（計澳幣$_____，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。
確認監管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除，或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態；同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。
確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。
確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。
確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方可憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。
確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。
確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。
確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

印花稅、產權登記費與解押資金繳納問題

盡管用外幣完成澳房交割，在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但仍然建議在澳洲，以澳幣來完成印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款：

1. 印花稅繳納時間

如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
如標的是現房，需要注意的是，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。

未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；除非有特殊原因導致晚交印花稅，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費

例：昆士蘭州產權登記費計算器

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押還款

如賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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一應俱全的“巴西農家樂”，無限商機，盡在薩巴拉｜居外精選

說起旅游業的發達程度，巴西這個南美大國可排的到世界前列，神秘廣闊的熱帶雨林、熱情似火的巴西女郎、民族特色的桑巴舞蹈、享譽全球的足球氛圍等等一系列因素，都是能吸引游客們的原因。

據巴西政府網站於2018年5月報道，巴西旅游部長維尼修斯·魯梅爾茲表示，為促進國內經濟增長，巴西政府希望能吸引更多游客，2018年將游客數量由4000萬人增加到1億人次。

如此多的流動人口，勢必會帶來非常多的商機，如果能合時宜地拿下一些高品質的地產，打造成一間別具特色的“巴西農家樂”，不失為一個高質量的投資選擇。

像裡約熱內盧、聖保羅、薩爾瓦多這些大一些的城市，房價其實早已經過了一波上漲，我們不妨把眼光投向同樣適宜旅行，但入手門檻更低的城市，比如米納斯吉拉斯州（Minas Gerais，簡稱米納斯州）的薩巴拉（Sabara）。

米納斯州是全巴西人口第二多的州，薩巴拉市因為在1711年被發現了金礦吸引了大量勞工，自然而然就建立起來了城市。當時葡萄牙殖民者從東方殖民地掠奪大量財富，整個葡萄牙帝國受到澳門等東方文化影響較大，在美洲的新大陸殖民地興起“中國風”，因此如今走在薩巴拉的街道都經常能看到東方風格的建築。這種融合中巴文化的難得機遇，對很多旅客都極具吸引力。

目前，正是在薩巴拉有一個農家樂的絕佳投資機會，只要經營得當，創造大量收入是非常容易的。

首先我們來看一下這處房產的建築風格。這是一處占地4082.5平方米的磚石結構建築，建築面積780平方米，車位配比充足一共達到了30個。

住房情況方面，在住宅區域設有8座2居室公寓（帶有接待室/地下室），而泳池區、Block Vale區、Orchard區、Pinheiros區則分別設有5、6、4、5處公寓，當然，所有公寓都配有帶天窗的平板電視、冰箱酒吧、吊扇和對講機，這些配置可以保障生活的便利與現代。

每間公寓的活動大廳配有太陽能供暖或者電力/燃木供暖，而可供暖廚房、餐廳、儲物室的存在則是意外驚喜，在這裡居住每日都是溫暖的。公寓加裝的帶遮蓋系統的可加熱水池（50立方米），為生活用水做好後勤輸出。

鋪設了瓷磚的游泳池達100立方米，自帶淋浴間和花園，游泳完衝個澡再去花園間散個步，理想生活就是這麼愜意。

在娛樂生活方面，和國內農家樂一樣設有DIY廚房、游戲室、酒吧等，而國內少有的桑拿室、草地球場（可為足球、排球、板球提供活動場地）這裡也一應俱全，甚至高空滑索這類游樂場才有的項目在這裡也可以體驗。

生活便利性方面，這間農家樂配備了伊柏拉特無線電通信系統，可以用於電話和互聯網，而房產搭載的PABX衛星/有線電視系統，可以同時控制15個安全攝像頭以及對講機、電子門，可以說是全方位保障了生活的安全性。

再來看看其他的細節吧：

1號農場馬廄配有冰箱、奶酪制造設備和機械擠奶設備，這裡可以成為游客們自己體驗奶酪制作的一個熱門項目；
倉庫區設有住宿區、工作間、放置家具的庫房、以及放置器械設備庫房（有干草）、瞭望台（未使用），所有的設備的收納、更換都可以十分有序；
住宿聯合區設有4間臥室，並配有廚房、客廳以及浴室，而入口處的住宅設有2間臥室，客廳、廚房和浴室，超大的利用率保障投資回報率更高；
既然是農家樂，土地的面積當然十分遼闊，耕作用地和土地改善區占地79公頃，其中約15公頃用於牧場建設，5公頃河岸森林待改良（可增添建築物、花園、樹木、果園、果園和草地），其余的則在原始森林中，住戶可以在這裡體驗自己經營莊園的快感；
帶閘門的混凝土壩與混凝土橋自流井流量達1萬升/小時，泵流量則為2千升/小時+標准5千伏安；
多樣化水箱存儲容量約10萬升；2個電能標准（25安和5千伏安）25千伏安的柴油應急發電機，這意味著在這裡居住永遠不會斷水、斷電，客人的用戶體驗完全被照顧到。

總的來說，這樣配套齊全、細致入微的農家樂配套住宅，是屬於非常少見的優質房產，畢竟買下便能馬上收回資金是顯而易見的，要知道巴西最不缺的就是游客。目前的業主有另外的投資安排，因此這處農家樂便空了出來。想要了解更多詳情，可以點擊：https://www.juwai.com/47337123.htm，或致電居外服務熱線400 041 7515，你一定會更加喜歡這裡。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

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英國倫敦溫布爾登精致住宅英倫美妙生活由此開啟｜居外精選

提起英國首都倫敦，您第一時間想到的是什麼？是大笨鐘？倫敦眼？還是泰晤士河？除了這些標志性景點，近年來，世界級網球賽事的頻繁舉辦也讓英國倫敦的一個地名在世界範圍內久負盛名，那就是——溫布爾登（Wimbledon）。

大倫敦溫布爾登就是舉世知名的溫布爾登網球錦標賽的主辦地（圖片來源：Shutterstock）

在大部分國人眼中，投資英國房地產市場是高端投資人士的選擇。尤其是英國首都倫敦，無論歐洲經濟如何變化，都無法影響它的高房價與投資收益。居外今日就帶領大家一同走進英國倫敦最為著名的富人區——溫布爾登（Wimbledon），感受一下這座以體育聞名的城市裡最讓人過目不忘的高端美宅。

英國英格蘭倫敦房產的這座Moonstone and Silver住宅位於溫布爾登的一條高端、寧靜的道路上，環境的私密性與周邊設計的藝術性無不彰顯出它的奢華品味，哪怕是在上流社會聚集的溫布爾頓，它也是如此的卓越超群。此住宅毗鄰倫敦市中心，擁有著最精致城市生活：大片的、自然的綠地遍布社區，無論是慢跑、野餐、騎馬或是打高爾夫球，皆可盡享與自然為鄰的悠閑與愜意；與此同時，溫布爾登也咫尺國際大都市的繁華，這裡的重要商業中心雲集了各種高端生活、娛樂和零售品牌，經由城市主干道和地鐵干線，也可輕松直達南岸區、倫敦城和倫敦西區。

Moonstone and Silverwood住宅是一座全新建築，獨特、新穎、沉靜，酣暢淋漓的體現了工藝美術（Arts & Crafts）運動的經典建築風格，同時又充滿了英倫貴族風。這座令人驚嘆的六居室住宅擁有超過三層的大面積居住空間，讓居家生活變得妙不可言；窗外的綠色讓人心生喜悅又私密性十足，無處不彰顯這一最佳住宅地段的高檔規格。

英國英格蘭倫敦的這座Moonstone and Silverwood住宅在各方面都進行了精心設計，以打造一座完美融合風格性和實用性的住宅，讓您在感受尊貴身份的同時又無時無刻不享受到最為宜居的生活。兩棟房屋均設有隱蔽的朝南花園；所有樓層均配有高挑天花板，營造出明亮而勻稱的空間；高定版的現代廚房內配有西門子廚具；主臥室內配有一個私人朝南陽台；清爽的白色衛生潔具遍布於現代梳妝台和瓷磚浴室；媒體間、娛樂室及音響系統均配有數字兼容布線，另有建在堅實地板上的傳統建築支架（地暖覆蓋全屋）。

更值得一提的是，作為倫敦西南的頂級富人區，溫布爾登還擁有倫敦首屈一指的教育資源，周邊各類市重點公立和私立學校遍布。Moonstone and Silverwood住宅步行即可到達羅文學校（Rowans School）——這是一所小學/初中混合學校，是頂級倫敦國王學院（Kings College）的溫布爾登分校，要知道倫敦國王學院可是在英國私校榜單上曾經排名過第一的名校！步行便可以到達名校中的名校，這是什麼概念？請各位自行腦補一下嘍！

關於英國倫敦溫布爾登房產的這座Moonstone and Silver住宅的更多細節，在英國房地產市場上積累了數十年的經驗的Ashgrove Homes住宅公司可以為您奉獻更多、服務更多。居外網的咨詢熱線400 041 7515與網站https://www.juwai.com/50924724.htm也在熱切等待您的垂詢。

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

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巴黎房價節節飆升買房潮仍洶湧！

巴黎房價雖然每平米仍然破紀錄地高漲，但買房需求量仍很強，令人會問：難道這就可證明市場價格並未過分高估嗎？

巴黎房價飆升但買家繼續蜂擁 RFI / Christophe Carmarans

作者：珍妮特

這只是時間的問題，法國20分鐘報紙指出，在巴黎今年9月，舊屋價格平均每平米為10200歐元，這也是房地產公證人九月份確認的一個像征性價格關卡。而這個價格，大巴黎地區房地產業者早在7月時就宣布了，世界報的報道最近也有同樣的說法。2018年3月至2019年5月，巴黎房價上漲了6.5%，7月份，買房貸款率停止在1.2%，這是根據CSA房貸觀察站指出的，就更長期來看，這些數據令人暈眩，10年期上漲了65%。

另外在外省也是如此，這種飆漲是否代表了房屋價格過度高估呢？在波爾多，房價強力上漲，達到每平米6000歐元後，接著每年夏季0.4%，原因在哪呢？一個房地產網站 meilleursagents.com指出：“因為市中心價格過高，結果導致地方購買力成了問題。但對於大部分的大都會來說，在分析過他們的上漲情形後，我們比較能放心。過去10年來，房價記錄的下降已足以抵消同期觀察到的房地產價格趨勢。”

在裡爾，你只需要3年時間就可以買房了，比租屋劃算，也就是比10年前快了兩倍的速度。

具體來說，一個中等收入者就可以以20年房貸方式買房，買一個月53平米的住房。

法國巴黎Alma-Marceau的頂級公寓，2臥3衛，面積164平方米，房價約¥2,943萬（點擊圖片查看居外房源詳情）

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在法國買房要注意什麼？

如果你要買房，事先得注意一些事項。根據法國房地產公證人高級委員會辦公室的成員勒貝樂公證人提供的建議是，首先定好你要的目標：你希望住哪裡？你要一個公寓或獨立房屋？面積大小？看看房價一般多少，因為房屋出售刊登啟事刊登的價格往往是希望購買的價格，而不是真正出售的價格。因此最好能上網查估計一下售價，或者拜訪你的房地產公證人，俾能獲得一個比較精確的資料。這些在你購房過程中必須透過的公證人，他們可以提醒你需要注意一些購房特別之處，例如：房屋未來是否有預定工程，未來需要繳納的共同屋主費用，是否有損害賠償保證。

接著，你需要估計預算，而且要加上房屋仲介公司費用、公證人費用、整修費用、居住稅及房屋稅，以及同一棟大樓共同屋主所需分擔的水電管理費等。如果你在銀行的債務超過房價的33%，銀行有權利不提供你買房借貸。同時也不要忘記詢問零利率貸款（PTZ）的可能性。

至於找購房可以在網上的房屋廣告，房地產公司及公證人事務所，然後，實地前往看房子。找到所要的房子後，需要要求石棉瓦檢查證明，檢查電力及天然氣等問題。如果購買的房子需要施工，最好能找一個房屋修理工人一起去查看，並估價。然後才進行買房協商，然後由房地產公司或公證人寫清楚購屋的條件，而且包括一些購屋的先決條件，以避免有不愉快的意外。

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來源：法國國際廣播電台
責編：Zoe Chan

Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民買走了（上）！｜居外專欄

根據Royal LePage委托進行的一項調查，加拿大的新住民對房地產需求的貢獻非常大。目前，每五個購房者中就有一個是新來者(21%)。如果目前的國際移民水平保持不變，未來五年內，加拿大的新住民預計將購買68萬套住房。根據加拿大統計局(Statistics Canada)的數據，2018年，國際移民占加拿大人口增長的80.5%。

在未來五年內，加拿大新移民預計將購買68萬套住房。
82%的新住民選擇定居在他們剛到加拿大時居住的城市。
75%的新住民帶來了用於買房的存款。
75%的新住民在到達加拿大之前沒有考慮過要搬去美國。
不考慮搬去美國的首要原因，是他們覺得加拿大更歡迎新移民。

Royal LePage 的董事長兼總裁Phil Soper 表示：“除了支持加拿大的經濟增長，新住民對我們國家房地產市場的健康發展也至關重要。年輕的加拿大人和新加拿大人對經濟適用房有著共同的需求。這可以通過明智和可持續發展的住房政策來滿足。重點是保護和發展我們城市中心的綠地。加拿大的經濟和勞動力市場正在擴張，住房供應需要與其保持同步，這點至關重要。”

在這項調查中，Royal LePage將新來者或新住民，定義為那些在過去十年內搬到加拿大的人。受訪者包括移民、學生、難民和來到加拿大工作的人。在全國範圍內，受訪者在加拿大的平均時間為四年。

這些新住民可能是有孩子的家庭(31%)、學生(25%)，或是唯一申請者(20%)。這些人中，有86%的人認為房地產是一項不錯的投資，75%的人帶著存款來買房。研究顯示，新住民在加拿大買房的平均時間為3年。

“新住民認為在加拿大安家是一項不錯的投資，這點不足為奇。我曾在國外生活過，親眼目睹了舉家搬遷到新世界的種種挑戰。這的確很需要勇氣。新住民不僅投資了加拿大的房地產，他們也是在投資自己家庭的未來。”

盡管有購房意願，但新來者的住房自有率僅為32%。而所有加拿大人的總體住房擁有率為68%。在購房人群中，51%的新來者購買了獨棟住宅，18%購買了共管公寓，15%購買了Townhouse，13%購買了半獨立式住宅。

在全國範圍內，82%的受訪者仍然居住在他們初到加拿大時的居住地。對於那些搬到一個新地區的人來說，更好的工作是首要的搬家原因(41%)，其次是生活方式(13%)，以及住房負擔能力(12%)。

64%的受訪者表示初到加拿大時，他們是租房居住的，而15%的受訪者表示他們當時是買房居住。許多新來者選擇先與家人或朋友住在一起，並且他們只會支付很少的費用或根本不用付費(18%)。

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超過半數的受訪者表示，移居加拿大的原因是他們認為加拿大適宜生活和工作(54%)。大多數新住民不曾考慮過搬到美國(75%)。對於為什麼選擇加拿大而不是美國，最普遍的回答是他們覺得這裡更受歡迎移民(31%)，其次是認為加拿大更安全(26%)。

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大漲十年，德國房價還能堅挺多久？

居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。可是10月初的一項調查顯示，多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

撰文：吳將

2019年至今，德國房市的火熱程度依舊，而房價也仍在以可觀的速度上漲。

歐盟統計局10月初公布的數據顯示，2019年第二季度，德國房價環比上一季度上漲了2%，與上一年同期相比則上漲了5.2%，均高於歐元區平均值。

不過警告泡沫風險的聲音也越來越多，德國財政部國務秘書庫基斯（Jörg Kukies）近日就公開表示，將強烈關注房價上漲、私人家庭債務高企給金融系統帶來潛在的風險。

同時也有調查表明，機構投資者對德國房市的追捧熱潮已過，投資興趣出了明顯下滑，行業高管對於未來12個月的房價也信心不足。

抵押貸款利率接近0%

近年來德國平均房價一直保持著快速上漲。據德國媒體報道，2010年至今，德國住宅均價上漲了超過50%，其中柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福、杜塞爾多夫、科隆和斯圖加特等七大城市的價格早已翻倍。

首都柏林的房價增幅尤為驚人，據中國首席經濟學家論壇研究院（CCEF）研究的數據顯示，2008年至今，該市房價年化增長率達到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超過曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、倫敦（4.4%）等熱門城市，僅次於香港（10.6%）。

推動德國房價上漲的原因多種多樣，其中歐元區利率不斷下調及當地新建房屋速度跟不上市場需求無疑是核心因素之一。

2008年底，歐央行的再融資利率還是4.25%，此後便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期間，歐央行大規模購買政府債券使得收益率曲線跌至了低谷。今年8月，德國政府首次以負利率收益出售30年期的國債，依然獲得不少投資者的青睞。這也凸顯了在歐元區市場，安全資產是如此的短缺。

房地產抵押貸款利率與政府長期債券的息票利率息息相關，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在第一財經記者采訪時表示，近幾個月以來，在美國下調利率、歐洲央行繼續執行貨幣寬松政策、全球經濟預期低迷等大背景下，德國房貸利率也在不斷創造歷史新低。

孫楊稱：“甚至有客戶此前和銀行談好了利息，但在出來的貸款合同上，銀行竟然選擇主動降了10個基點利率。目前德國房貸10年的綁定利息大約為1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根據貸款比例高低以及貸款人資質等因素，各家銀行存在一定的調整空間。”

建築活動低迷則是德國房價持續上漲的另一個重要原因。

德國統計局數據顯示，2018年德國同比新增的住宅許可數量僅0.2%，而新屋落成量（約28.7萬套）同比也只上升了0.9%，明顯跟不上人口及外來移民的增速。德國建築工業總會會長鮑爾（Thomas Bauer）表示，從中期來看，德國每年需要建造約40萬套公寓，才夠填補市場的供需空缺。

德國經濟研究所（DIW）認為，聯邦政府的移民政策以及隨之而來的經濟適用房短缺，支撐了德國房價的上漲。如果歐元區的利率環境長期保持當前水平，或者抵押貸款利率在名義上跌至零以下（如丹麥），那麼未來德國房地產的市場需求仍然巨大。

機構興趣已開始消退

盡管到目前為止，推動德國房價上漲的重要利好因素並未出現明顯逆轉的跡像，但隨著房價高企，同時德國經濟卻十分不景氣的背景下——今年前兩個季度，德國GDP增速僅為0.4%和-0.1%，處於衰退邊緣，不少房地產行業高管和機構投資者對德國房市的信心也不再想以前那麼堅定。

德國環球投資公司（Universal-Investment）10月初的一項調查顯示，機構投資者計劃繼續在德國投資房產的比例為54%，同比下降了16.2%；相反對北美和亞太地區的投資興趣出現了觸底反彈。多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

無獨有偶，德國經濟研究局9月底一項針對房地產行業高管的調查顯示，高管們對未來12個月房價的期望指數為-9，與上一個季度相比下跌了18.5；也就是說，超過半數高管對未來一年的房價缺乏信心。

財政部國務秘書庫基斯近日在柏林一場房地產行業聚會上表示，金融市場穩定委員會將高度關注近年來過熱的房地產市場所帶來的風險。他特別指出，私人家庭融資額與GDP之間的差距已連續21個季度在增加，盡管如果和其他國家進行橫向比較，德國私人家庭債務仍處於中等水平，“沒有恐慌的理由，但我們必須謹慎以待”，庫基斯稱。

房地產融資經紀人克萊恩（Dr. Klein）稱，德國人的平均購房貸款金額一直在創新高，2018年9月時，平均貸款額為22.8萬歐元，但今年9月已經達到了25.9萬歐元；同時抵押貸款融資比率也從去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德國經濟研究所的房地產經濟學家亨格（Ralph Henger）表示，德國房地產行業已“處於繁榮的盡頭”，一項由他主編的房地產指數已連續三個季度出現了下跌。

德國聯邦銀行（Bundesbank）曾多次警告，德國大城市的房價高估了15％至30％，而據房地產咨詢公司Empirica研究，在七個最大的城市中，高估程度甚至達到了37％。

德國統計局最新報告顯示，德國一半以上家庭支付的房租，已超過其家庭淨收入的三分之一。由於近年來德國房租大幅上漲，屢次引發民眾上街抗議。柏林市政府上周已做出決定，禁止房東未來5年內漲房租，並給房租設定了上限。盡管柏林政府的做法未必會被德國其他城市效仿，但也不得不引起房產投資者的警惕，畢竟房租與房價緊密相關。

中國海外房產投資者熱門目的地之一

據戴德梁行、CCEF研究的數據顯示，德國是2018年中國居民境外房地產投資第十大目的地，在歐洲地區僅次於葡萄牙和意大利。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，中國買家對德國房產的興趣過去幾年一直呈上升趨勢，在2018年第三季度達到了頂峰。居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。

德國法蘭克福2臥公寓，建築面積78平方米，房價約¥446萬（點擊圖片查看房源詳情）

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居外網提供的數據顯示，對於德國房產，中國買家最感興趣的房價區間在25萬到50萬美元之間，約占29%；首選購房目的地為前5名依次為柏林、法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫和漢堡。

奇米爾稱，2019年以來，德國詢盤量上升速度有所放緩。今年上半年的詢盤量與去年同期相比上漲了23%，但第三季度同比卻下降43%。預計今年中國買家的德國詢盤量會稍低於去年。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

看完這個項目就知道為啥全球富豪都愛新加坡豪宅｜居外精選

前幾年，李連傑、趙薇等眾多知名藝人移民新加坡的熱潮讓國人見識了新加坡對富人們的強大吸引力。最近英國富豪James Dyson在新加坡一擲千金接連搶購2所豪宅，以及中國買家再次成為新加坡高端公寓最大海外買家等新聞，則再次讓我們了解到，不止新加坡綠卡、新加坡豪宅也是全球富豪搶購的對像！一起看看為啥當地豪宅這樣受歡迎！

稅再多，擋不住富豪們對花園城市的向往

眾所周知，新加坡被譽為全球解決住房問題的典範國家，其核心思路是政府解決絕大部分民眾的住房，剩余的高收入人群則按市場規則運作，並以對外國買家征收高額稅費的方式扼制炒房。此前，外國人在新加坡買房需要支付占房價總額15%的印花稅，而在2018年7月，新加坡為了進一步調控，把這個比例調升到了20%！

然而，高額的印花稅還是阻擋不住全球富豪在新加坡攻城拔寨的步伐。據新加坡《海峽時報》10月11日報道，今年1-9月，新加坡主核心區域共有315套公寓被外國買家買下，其中97套，即將近三分之一的買家是中國大陸客戶，同時，還有8%的客戶來自中國香港，中國人再次成為了新加坡最大的海外買家群體。簡單搜索公開報道，就能看到一系列在新加坡購置豪宅的全球富豪信息：

今年英國首富James Dyson接連搶購新加坡豪宅，引爆全球媒體，也讓全世界了解到新加坡豪宅的強大吸引力。（圖片來源：Filckr）

Facebook聯合創始人薩維林以38億新幣，購買Nassim Road 33號的優質洋房
高端電器品牌戴森創始人James Dyson先花1億新幣在Tanjong Pagar買下頂層超豪華公寓，三周之後，又買下Bukit Timah的一套優質洋房，標價約4500萬新幣
海底撈老板張勇花2700萬新幣，買下了一棟植物園附近的優質洋房
阿裡聯合創始人孫彤宇5100萬新幣，購買嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore）第32層和33層的頂層公寓，創最貴單價

購買價值1億新幣的豪宅，僅支付的印花稅就2000萬新幣（超過1億人民幣！！）。全球富豪們爭相在新加坡這個“彈丸之地”搶購豪宅，簡單明了地傳達了兩個信息：一、新加坡優質的生活環境得到了全球富豪的認可，這不僅是花園城市，更被評為“全球最具競爭力經濟體”（2019年《全球競爭力報告》）；二、新加坡豪宅除了是完美的居住空間外，還具有很強的投資屬性，保值增值能力很好——數據顯示，過去2個季度新加坡的私人住宅價格雖連續下滑，但至今累積跌幅僅0.3％。備受管控，但價格堅挺，由此可見新加坡高端住宅的保值能力強。

占據新加坡頂級地段、設計、配套無可挑剔，且還是市場稀有的永久產權物業！

Skyline @ Orchard Boulevard：滿足您對理想住所的追求

現在，全球富豪們在新加坡置業時有了多一個新選擇：位於黃金第九區的永久產權公寓——Skyline @ Orchard Boulevard。由新加坡遠東機構開發的頂級住宅項目“Skyline @ Orchard Boulevard”，地處新加坡最顯貴的第九區，毗鄰繁華的烏節路黃金購物熱點，盡享先天獨厚地利優勢。項目由著名國際建築設計師槇文彥（Fumihiko Maki）精心打造，融入日本建築藝術，為住戶帶來一流的居住空間，一定滿足你對理想住所的追求。

在寸土寸金的新加坡，只有像“Skyline @ Orchard Boulevard”這樣面積寬敞、視野開闊、品質精益求精的高端住宅才配得上富豪的精挑細選。

新加坡最知名、人氣最旺的烏節路購物街，彙聚了全球各類精品，是媲美紐約第五大道的商業街。（圖片來源：Wikimedia Commons）

頂級地段：項目位於新加坡第九區安哥烈園23號（23 Angullia Park），距離烏節地鐵站（Orchard MRT Station）僅7分鐘步程；進入泛島高速公路（Pan-Island Expressway, Whitley Road Entrance）往樟宜機場（Changi Airport）亦只須約9分鐘車程，交通非常便捷。眾所周知，第九區是新加坡最高端的住宅區，也是身份的像征。

購物天堂：項目距離世界聞名的烏節路購物街僅600米，周邊大型購物商場林立，前往著名的會德豐廣場（Wheelock Place）及愛雍·烏節（ION Orchard）只需5分鐘步程，前往威士馬廣場（Wisma Atria）及高島屋購物中心（Takashimaya Shopping Centre）亦分別只需6分鐘和10分鐘步程，盡享購物樂趣。

一流學區：好地段不止意味生活便利，更包括一流的教育資源，在這方面一樣可以放心無憂！項目毗鄰多間國際學校及大學,只需5分鐘步程即達新加坡國際學校（ISS International School）；往達查茨沃斯國際學校（Chatsworth International School）只需約5分鐘車程；而前往新加坡管理大學（Singapore Management University）亦只需6分鐘車程。從中小學到世界知名大學，均在輕松抵達的範圍之內！

槙文彥（Fumihiko Maki），日本現代主義建築大師，1993年建築界最高榮譽普利策克獎獲得者，他堅信：設計師不僅要給後人留下房屋，更重要的是要留下文化財富。（圖片來源：world-architects.com）

33層高樓、卻僅有40個豪宅單元供應，只為確保每一個單元都能獲得充分的居住空間、確保住戶的居住體驗。

名師設計: 項目由來自東京的國際建築大師槇文彥（Fumihiko Maki）匠心打造，建築材質、形式皆求簡而美，賦予住戶溫馨舒適的居所。項目屬單幢式設計，樓高162米，設有33層樓層，僅有40個公寓單元，房型以“兩房連書房”及“三房連書房”為主，面積介乎162㎡-350㎡之間，每個單元都有觀景陽台，可一覽著名購物街烏節路的繁華景觀。

完善配套：“Skyline @ Orchard Boulevard”小而全！盡管占地面積不大，但各類高端配套設施一應俱全，大廈14樓為空中花園，設有室內健身室及戶外休憩平台；2樓設有水療套房及按摩浴缸、蒸汽浴、吧台、休閑區；地面層設有游泳池、兒童嬉水池、日光浴台、草坪花園、室內及戶外用餐亭等娛樂設施，讓住戶體驗悠閑生活。

永久產權：目前新加坡市場上的大部分私人住宅項目都是99年產權的，而“Skyline @ Orchard Boulevard”屬於市場上罕見的永久產權。從市場數據和反應來看，永久產權的物業由於供應有限，歷來更受買家追捧。在新加坡取消“遺產稅”後，永久產權能讓你的豪宅更具保值功能。

更多Skyline @ Orchard Boulevard豪宅鑒賞：

想在優美的花園城市中擁有視野開闊、有充分個人空間的品質住宅，能享受到頂級公寓的完善配套，還能體驗到都市生活便利，你對高端住宅的種種要求，“Skyline @ Orchard Boulevard”一一滿足，歡迎點擊https://www.juwai.com/50907046.htm，或聯系居外熱線400 041 7515了解更多和預約看房！

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

行業巨頭暢談菲律賓房產投資前景

相比以往，近兩年的海外房產投資市場呈現出新特點：東南亞國家紛紛進入國內買家的視野，除了大家耳熟能詳的泰國，菲律賓也開始成為大家的投資目標，而香港邦外集團（Bonwai Group）作為國內首批海外房產投資企業，早已深耕菲律賓市場多年，並已發展集海外置業、物業管理、商業投資等多業態為一體的綜合性產業集團公司。在邦外集團在香港設立首個菲律賓展廳之際，居外網對邦外集團展開對話，了解他們眼中的香港買家和菲律賓房產市場的後續發展。（Q：居外網；A：邦外集團）

Q：請問邦外在中國香港新設展示中心，是基於哪些考慮？預計來自香港的買家增加嗎，是否有相關的數據？

A：邦外在香港設置展示中心，一方面是看重香港作為國際大都市的市場地位，一方面是認為香港籍買家會認同菲律賓房產的投資價值。從邦外近期的項目成交量來看，香港籍買家占比達20%，呈現出大幅增長情況。

Q：根據你們的觀察，香港買家到菲律賓購房的主要需求有哪些，投資，養老？

A：香港買家對菲律賓房產需求是多樣的，首先是認同菲律賓房產的投資價值，這是最基礎的。在這個基礎之上，才延伸出其他需求。在我們看來，認同菲律賓養老的香港買家不少，菲律賓作為知名的養老勝地，物價低廉，香港人退休後在菲律賓可以享受到非常不錯的生活。

也有部分買家主要考慮移民，一是菲律賓移民門檻低5萬美金即可，二是菲律賓也是一個機會之地。因此吸引了不少港人移民。

開幕現場，邦外集團高管為現場來賓分享菲律賓置業指南並對項目進行詳細介紹，現場氛圍相當火熱。

Q：香港買家到菲律賓購房主要集中在哪個區域？

A：香港人以及大部分海外買家主要集中在帕賽（Passay）博彩區。這個區域也是過去幾年最熱的區域，因此也特別容易獲得海外投資客的關注。但更多的機會會在一些未被過度關注的地區，如Ortigas地區。

Q：過去一年，菲律賓市場發展得怎樣？

A：過去一年，是中菲關系邁入新階段的一年，兩國在各個領域的交流合作持續升溫，隨著菲律賓人口和經濟的雙重增長，越來越多的投資者湧入菲律賓房產市場，“一帶一路”的政策紅利有著很大的溢出效應。

而且，隨著杜特爾特“大建特建”計劃開展，菲律賓步入“基建的黃金時代”，不計其數的道路、橋梁、鐵路，和機場將在未來幾年完工。同時，2019年菲律賓房地產市場的辦公，住宅，零售和酒店業呈上升趨勢，辦公室出租率達72%，零售業租金呈正向增長，旅游業保持了積極的發展軌跡。

Q：看好菲律賓馬尼拉哪些城市板塊？

A：綜合多方面的考察和調研，我們認為Ortigas東北沿地鐵區域正是投資的不二選擇。目前的馬卡蒂和BGC開發程度已經非常成熟，中心城區的土地已不能滿足開發商，所以大量溢出的人口、資金、企業正流向Ortigas所在的東北部。

相比市區，Ortigas儲備了大量待開發的土地資源，片區的房價也相對較低，還有很大的增值空間，也正因此，吸引了大量開發商來搶占布局開發項目。

未來這裡將是馬尼拉地鐵的首通站點，預計2022年正式投入運營。屆時“地鐵盤”一定是馬尼拉甚至整個菲律賓炙手火熱的搶投項目。

除了Ortigas，馬尼拉的Malate也是不可忽視的重要版塊，Malate作為老馬尼拉發展最成熟的城市，目前已有陸陸續續的翻新項目正在改建，在喬布斯國際公寓對面的菲律賓國家體育中心，政府正計劃翻新重建，建成後將成為菲律賓最大的國家體育館。

距離喬布斯國際公寓700米距離的馬尼拉灣，正在施工建設一項填海工程項目，占地378公頃，預計2年內完工。這個項目規模宏大，未來將產生巨大的經濟效益，創造無數就業機會，同時對旅游、房地產和服務業的發展具有不可估量的作用。

喬布斯國際公寓，馬尼拉市中心馬卡蒂珍稀現房，22平米精裝公寓，僅需¥55萬起。點擊查看房源詳情

所以，我們認為Malate和Ortigas的發展潛力同樣不可低估。有人說菲律賓就是二十年的中國，而馬尼拉就是十年前的上海。

不管從哪個角度考慮，菲律賓的投資潛力都非常巨大，背後的政府和國際資本的雙向推動，加上本地龐大的內需和良好的人口結構比例，菲律賓房地產的黃金期至少持續10年。

本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實力雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外看點：東京和大阪有6大條件吸引中國房產投資者

由於不可預測的政治事件和政府持續收緊的房地產行業監管措施，中國人已經對美國、加拿大和英國等傳統熱點地區感到了厭倦，並開始把日本視為一個理想的房地產投資目的地。

出於以下原因，人們在其他地點尋找分散投資的合理方式時發現，日本似乎是一個不錯的選擇。我們分析了促使中國買家前往以東京和大阪為首的日本城市購置物業的六大因素。

中國買家的東京和大阪房地產詢價量（2018年下半年至2019年上半年）

1. 中日經濟聯系有所加強

由於中美政府之間的貿易和地區安全衝突仍在持續，日本與中國的外交關系正在經歷一個不斷改善的過程。2019年G20大阪峰會閉幕之後，中日兩國承諾將改善雙方的關系，並達成多項貿易和投資協議，從而緩和長期存在的領土爭端和戰爭造成的歷史遺留問題。

這讓中國買家對日本看法變得更為積極。許多人想在明年夏季舉行的東京奧運會和2025年的大阪世博會之前進行投資，因為這兩場盛事會將使住宅房地產行業的收入持續增長，租金也會隨之上升。大阪還計劃於2024年開設第一家賭場。

2. 日本房價頗具吸引力

多年以外，中國置業者深受大城市高昂房價和狹小空間的影響。在他們眼裡，日本的房地產可以算得上物美價廉。1990年，日本房地產市場的泡沫破裂後，日本主要城市的房價也大幅下跌，富有的中國人因此可以輕易地買下日本的房地產。

房地產經紀公司萊坊（Knight Frank）的數據顯示，以上海或北京為例，100萬美元只能購買面積約為53平方米的優質住宅空間，而在東京，人們花100萬美元就可以購買大小至少為76平方米的住宅，其面積比上海和北京的住宅多40%。

2017年底，北京、上海和深圳的平均房價已高達中國人均全年可支配收入的46倍。在這樣的背景下，日本的房價對中國買家十分有吸引力。如此低廉的房價甚至促使某些中國投資者放棄了他們之前在其他國家的投資，轉而用這些資金在日本置業。還有一些人則認為，日本的公寓在形式上與獨立住宅非常相似，但比美國或加拿大的獨立住宅更容易管理。

此外，日本政府對跨國外籍置業者的限制也很少。中國海外置業者可以購買永久產權的房產，而不是由政府出租的土地。

東京都品川區上大崎2丁目3番新建項目，位於恵比壽站及目黑站之間，最高級街道與代官山相鄰。三站六線並用，可貫穿全東京，交便極其方便。
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3. 豐厚的回報

對中國買家來說，日本房地產豐厚的收益是一項重要的推動因素。中國公寓的租賃收益率僅為2.6%左右。居外網的數據顯示，日本房產的出租收益率可以達到近5%，遠高於中國的房產。

據日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）透露，去年，東京各區域房價的平均漲幅為7%至10%，而大阪的房價則上漲了12%。多位房地產分析師稱，明年房價可能會再上漲10%至20%。

日本統計機構沒有發布追蹤私人住宅投資（無論是外國人還是日本公民）的官方數據，但中國買家對東京和大阪普通住宅物業的需求似乎十分強勁。

居外網的數據顯示，從2018年下半年到今年上半年，中國買家對東京房地產的詢價量激增，其上漲幅度高達253%。去年的詢價量數據顯示，57.4%的中國置業者正在考慮購買價格在5萬至25萬美元之間的住宅，33.5%的置業者則對價格在25萬至50萬美元之間的房產比較感興趣。以投資為主要目的的置業者占了絕大多數，其次是那些打算購買房產用於自住的買家。盡管詢價可能無法轉化為實際的交易，但它們可以用作評估最終需求的有效指標。

此外，當地房地產經紀公司提供的數據表明，今年1月至3月期間，中國買家在大阪的房地產交易量較去年同期增長了15%至60%。

大阪OSAKA SUNSHINE TOWER是一棟全新的8層高、每層3個單位的高級住宅。單位面積約25平方米。物業位於大阪地標“道頓崛”一線商圈，更有巴士直通機場，是難得的優質住宅地段，為物業提供優質租客保證。
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4. 免簽政策

雖然外籍人士申請居留權的難度頗大，但日本政府已經降低了他國公民進入日本境內的難度。2017年，日本政府出台了中國公民多次入境簽證計劃。這類簽證的有效期為五年，而且允許持證人每次在該國停留長達90天，但每年停留的總時長不得超過180天。

此外，根據新的規定，可多次入境的短期商務簽證有效期最長可達10年，而過去只有5年。

對中國買家來說，能夠在限制較小的情況下前往鄰國日本是一個很大的優勢，因為這樣他們可以從中國大陸輕松地去到日本查看自己新購置的住宅，或者探望在日本留學的子女。

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5. 高等教育

作為對外開放全球戰略的一部分，日本計劃在2020年前迎來30萬名外國留學生。目前有大量的中國留學生已經湧入日本。日本文部科學省今年1月發布的一份報告顯示，目前在日本留學的海外學生大約有298980人。其中，亞洲國家的學生占了95%，而中國學生的比例為38.5%。

有越來越多的中國學生選擇到日本留學，因此中國家長們正計劃在日本購買第二住宅或公寓來安置他們在那裡留學的子女。

6. 宜居性

東京在經濟學人智庫（EIU）評比的世界十大宜居城市年度排名榜單上位列第七，因為人們普遍認為東京是一個便利、舒適而且令人興奮的城市。在不久的將來，即將開幕的奧運會和東京部分主要站點（尤其是澀谷）周邊的大規模再開發工程預計將進一步提升東京的排名。

大阪也躋身十大宜居城市之列，位居第四。如此出色的表現要歸功於大阪市健全的綜合基礎設施、低犯罪率和穩定的公共交通條件。

中國人非常欣賞日本的高品質生活、文化和教育，以及日本民眾彬彬有禮的態度，而這些優點都是促使人們在日本生活或投資的巨大動力。

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

居外調查：中國買家對迪拜詢盤下降15%

最新的阿聯酋房地產市場報告顯示，今年第三季度朱美拉湖塔（Jumeirah Lakes Towers）公寓價格較去年同期下降17.7%。（圖片：雷姆•穆罕默德/ The National）

據中東媒體The National報導，由於迪拜房地產存在供大於求的問題，當前市場預期仍然較為低迷，因此，2019年第三季度，中國買家對迪拜房地產市場的興趣下降。

居外網是一家向中國買家介紹海外房產的門戶網站，該網站數據顯示，本季度網站查詢量同比下降15.3%。該公司執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，買家的興趣仍保持在“健康”範圍內。

“盡管當前市場疲軟，但中國買家喜歡阿聯酋，也喜歡在該地區長期投資獲得豐厚利潤的故事。阿聯酋建造了適合中國買家口味的豪宅，其較為經濟的價格十分具有吸引力。”切米爾說道：“房地產開發行業加大了營銷力度，在香港和中國內地開拓市場，與中國內地的合作伙伴建立聯系，並且推出了中文版在線推廣網站。”

迪拜朱美拉棕櫚島奢華服務式公寓，面積95平方米，1臥2衛1車庫。房價約¥427萬，將於2019年第四季度完工。點擊查看房源詳情

近年來，迪拜的開發商重點打造面積較小、價格較為經濟的公寓單元，因此，當地房地產平均價格大幅下跌，而投資者對公寓供大於求的擔憂日益加劇。卡文迪什•馬克斯韋爾（Cavendish Maxwell）最新公布的阿聯酋迪拜房地產市場報告指出，2019年第三季度當地平均房價同比下降16.5%，別墅價格下跌了15%，公寓租金也下降了15%，別墅和聯排別墅租金價值下降了12%。

來自房產中介公司的數據顯示，2019年上半年，迪拜共有20978套新住宅竣工，另有38426套住宅工程進度超過85%，預計將在今年年底交付。

9月，迪拜政府宣布成立一個更高級別的房地產委員會，以更好地協調公眾和私營開發商之間的供求關系。

迪拜國土部門一直以中國買家為對像展開強大的攻勢，不僅在北京和深圳設立了代表處，還在中國定期舉行路演。

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奇米爾表示，當地城市裡中國留學生數量的增長，有助於刺激地產需求。

“今年到迪拜留學的外國學生總計3萬人，其中有大約3400名中國學生。中國學生數量的增加與中國客戶房地產購買量的增加之間存在直接聯系。中國家庭經常在孩子上學的地方買房。”

然而，有跡像表明，此時，潛在買家的態度變得較為慎重。

“我們可以回溯最終成交客戶的查詢數據。然而，我們無法報告有多少詢價最終成交。”

“鑒於目前的市場疲軟態勢，與兩年前相比，如今買家在完成交易前的詢盤次數，平均來說，應當更多。”

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來源：thenational.ae
責編：Zoe Chan