Finance News – Page 37

外籍人士在澳大利亞買期房之貸款指南｜居外專欄

以外籍人士的身份生活有諸多好處。外籍人士的工資通常非常高，而且在多數情況下，外籍人士無需支付房租就能在世界上最有活力的城市裡生活。

另一方面，對於那些在海外生活和工作的澳大利亞人來說，他們申請在國內購房的融資時可以享受最大的優勢。如果您想購買期房，則融資過程的難度可能會有所提高，因為在這種情況下，我們必須考慮一些額外的問題。

如果您計劃購買一套期房，那麼您應該盡早采取一些關鍵行動，從而確保整個過程可以順利進行。

獲取融資的過程

在購買期房時很有必要盡早評估自己的財務狀況。在大多數情況下，若沒有財務條款的約束，而且結算日期為1-2年，則市場狀況或您的個人情況在此期間可能會出現變化。

在預期結算前至少四個月，請重新檢查您的申請，並確保您依然擁有償還貸款的能力，然後再選定最合適的借貸機構。

在提交和處理申請時應該對已完工的物業進行估價，發放貸款文件，然後再進行結算。

在貸款價值比（LVR）方面必須注意什麼？

對於外籍人士來說，可實現的貸款價值比（LVR）最高值為80%；不過，這一指標可能會降低到70%，具體數值取決於及借貸機構的外國收入使用政策。

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應當注意的風險

一般來說，作為一名外籍人士，如果您符合一般的標准，比如信用記錄良好、收入穩定、有能力償還貸款，那您的貸款申請也能獲得批准。有時也可能出現問題；例如，當借貸機構認為您所得收入的貨幣不如澳元穩定時，您的貸款申請可能就會受到影響。

針對期房融資，每家借貸機構僅會為各開發項目中特定數量的住宅單元提供資金。作為一名外籍人士，您在借貸機構方面的選擇余地比較有限，因此很有必要提前提交申請並完成審批流程。您還應在允許估價師介入的階段盡早完成最終估價，以確保自己是首批獲得正式批准的人之一。

另外需要注意的是，當您購買期房時需要支付10%的定金。因此，如果您無法結算，則您的定金有可能會被浪費。

通過精心規劃來保護自己

比較明智的計劃是：確保您有可用的現金緩衝方案，以防估值低於您之前的預期，或至少擁有其他物業的部分權益，從而保證自己在交易時可以結清。

取得經濟優勢的好方法

在通常情況下，以外籍人士的身份生活是取得經濟優勢的理想方式。這可以為您提供一個完美的房地產投資機會，讓您實現額外收入的價值。

如果您作為外籍人士已經做好了充分的准備並且了解這一過程，則申請期房貸款應該不會構成難題。

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美國｜2019年8月美國六大都會區房價走勢

今年8月，美國住宅價格的中位數是229600美元，同比上漲4.9%。目前美國房屋掛牌價格的中位數是289000美元，成交價中位數是236000美元。

隨著美國房地產市場增速減緩，今年8月，六大都會區的掛牌價格月環比均呈現下跌態勢，但同比增長依然明顯。洛杉磯都會區的房價走勢相對堅挺，8月成交價格中位數環比微升0.3%，同比上漲3.1%。六大都會區中，房價最貴的是舊金山；最便宜的是芝加哥。

美國8月房價最高的依然東海岸的紐約和西海岸的舊金山都會區。其中，曼哈頓、舊金山市和聖馬刁和伯克利的房價中位數均超過了100萬美元。

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責編：Leanne Wang

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為什麼悉尼業主紛紛套現並移居昆士蘭？｜居外專欄

想像一下，如果你能一夜之間還清所有房貸，把住宅標准或居住地段的質量提高一倍，同時改善你的生活方式，那該有多麼令人高興啊！

這正是眾多悉尼人移居昆士蘭的原因，也是昆士蘭州理論上可能處於新一輪大幅上漲增長周期早期階段的依據。

從悉尼和布裡斯班的物業價差上，我們可以看到這一現像背後的關鍵原因。

澳大利亞統計局的數據顯示，2009年3月，悉尼住宅的平均價格為53.09萬澳元，而布裡斯班的平均房價則為39.90萬澳元，兩地房產均價之差僅為13.19萬澳元。2018年12月，悉尼房市降溫之後，悉尼房產的平均價格高達106.26萬澳元，布裡斯班房產均價則為53萬澳元，均價之差依然擴大到了53.26萬澳元。

悉尼部分地區的房價增長尤其突出，某些業主甚至以接近200萬澳元的資金出售了他們十年前以60-70萬澳元購買的房屋。這意味著他們將獲得高達百萬澳元的利潤。

事實上，在近期的悉尼房價激增浪潮中，大部分人都沒有注意到，普通業主首次在一個增長周期內利用其房產賺取了上百萬澳元的利潤。如果所出售的房產為家庭住宅，則你獲得的利潤無需繳納任何稅款，而這些資金可以徹底改變你的生活。

去到昆士蘭，你就會發現，你只需支付接近一半的錢就能購買同樣品質的住宅。核心邏輯（CoreLogic）發布的數據顯示，布裡斯班物業的中間價約為486121澳元。然而，重要的一點是，兩地的平均工資幾乎相等。

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因此，悉尼的普通人可以賣掉他們的房子賺取可觀的利潤，償還剩余的抵押貸款，然後無需申請抵押貸款即可在昆士蘭購買另一套更好的住宅，同時在工資幾乎或完全不受影響的情況下換工作。

現在，這再次成為了一種現代特有的現像。以往，所有報酬豐厚的崗位都在悉尼。在西澳、昆士蘭或者其他地區，人們找不到如此高薪的工作。然而，現在情況已大為不同。人們在其他地區可以找到許多工資堪與悉尼相比的聯邦政府和企業工作。所以，人們的生活出現了很大的變化。

有趣的是，雖然之前悉尼的房價持續上漲，但業主只能眼睜睜地看著，無法采取任何行動。這種現像也改變了。

因此，昆士蘭房地產市場上存在著一個重要的動力來源，它可以推動下一個增長周期。為了過上全方位的美好生活，悉尼人正在跨州遷移。

我們已經發現，這種遷移行為通常出現在增長周期的早期階段。觀察一下從1980年到現在的長期數據，你就會發現昆士蘭應該會迎來一個表現突出，增長強勁的周期。然而，人口減少是一大問題。

在上一階段，平均同比增長僅為3%至5%。如果考慮移居人員數量的季度環比增長，我們就會發現需求壓力即將到來。而且，由於移居者主要為來自新南威爾士州，手頭寬裕的人員，還有富裕的海外買家，需求壓力將大幅提升。

我們預計每個季度大約有4000至5000人移居昆士蘭。就目前的情況而言，昆士蘭州需要建設4-5000處全新高端物業來容納即將湧入的居民，但該州尚未啟動建設工程。昆士蘭州還計劃建設2-3000處低端物業。然而，對於那些手頭有數百萬澳元的閑散資金，計劃在其他州安家落戶並開啟新生活的人來說，低端物業並不是理想的選擇。當前的需求十分強勁，而供應遠未達到所需的水平。

如果你去過昆士蘭，你就會明白為什麼有那麼多悉尼人想搬家。那裡的交通更通暢，沒那麼擁擠，生活成本更低，而且生活方式更優越。

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隨著更多資金充裕的悉尼購房者不斷遷入，昆士蘭的房產價格將強勁上漲。現在，昆士蘭房地產市場已經迎來了一個激動人心的時刻。

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2019香港房價預計下降5%或以上

香港當前的政治危機和經濟的不確定性，幾乎讓任何人對中國特別行政區房地產市場的未來感到絕望。但居外網執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmie）認為，事情並不像看上去那麼嚴重。

希米爾先生說：“首先，這是有背景的。2018是香港住宅房地產市場繁榮的一年。這座城市再次獲得了“世界上最高估的房地產市場”的稱號，這是因為平均房價相對於平均收入來說太高了。

現在，2019年的房地產市場正在受到貿易戰和抗議活動的衝擊。成交數字在下降，房價已停止攀升，尋求置業的中國內地買家數量下降了20%。

二級市場成交大幅下滑，尤其是豪宅。至少有兩位富豪因為放棄購房而損失大筆預定金。一位買家放棄了60萬美元的定金，以退出購買，另一人放棄了255000美元。

從所有價格區間來看，住宅月成交量下降了21%。買主們坐以待斃。在居外網，我們相信買家仍然渴望購買。他們沒有因為失去興趣而退縮。相反，他們正等著看現階段的問題是否會帶來市場價格的下滑。

至於房價，香港住宅價格在2019年第一次下降。但根據萊坊的數據顯示，6月份的環比跌幅僅為0.8%。很少有分析師認為價格會大幅下跌。最負面的預測是價格將下跌10%，但多數分析師認為，最有可能出現個位數的跌幅。

事實上，人們的共識是，目前的市場放緩是短期的。我不會在這裡猜測香港危機的政治解決方案，但像許多人一樣，我相信會找到解決辦法。一旦危機過去，市場將開始復蘇。
這一預測是有據可查的。香港2014年發生抗議活動後，市場迅速反彈。

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進一步樂觀的原因之一是住房供應嚴重短缺，這是該市臭名昭著的負擔不起的原因。據估計，未來六年內，赤字總量約為3.8萬套。這為潛在的價格下跌提供了底線。

在經歷了10年的歷史性低利率之後，一些國家的消費者積累了前所未有的家庭債務。在一度謹慎的加拿大，消費者也熱衷於房屋淨值信貸和抵押貸款。這將家庭債務推高至GDP的100%以上。

相比之下，香港的消費者並沒有把債務推到同樣的水平。2018年底，香港的家庭債務占GDP的72%。

新聞報道顯示，香港政府將在未來12個月為公共住房提供更多的土地。這將導致市場私有住房的建設減少，從而有助於支撐價格。

總體而言，我們認為，抗議活動和經濟放緩將在未來12個月內抑制需求，並將降價幅度控制在5%左右。在低活動環境下，豪宅的價格應該保持相對穩定。

彭博社的Patrick Wong說：從長遠來看，最終的風險是香港將失去其作為國際金融重要樞紐的地位。在居外網，我們相信這不會發生。正如我在其他文章中所寫的，在中國或亞洲，沒有其他城市具有像香港這般與眾不同的因素。”

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來源：優資海外
責編：Zoe Chan

100萬起售！馬來西亞大幅降低海外買家購房門檻，還為中資FDI開設特殊通道

撰文：吳將

據《第一財經》報導，馬來西亞政府在最新公布的財政預算中，計劃把外國人在該國購房的門檻，從100萬林吉特（約170萬人民幣）降低至60萬林吉特（約100萬人民幣），此舉料將吸引更多外資流入當地房市，推動房價上漲。

擁有6000多名經紀人的馬來西亞房產經紀公司IQI Global首席經濟學家薩伊德（Shan Saeed）對第一財經記者表示：“我們希望政府繼續保持審慎的貨幣政策，推動當前良好的經濟發展軌跡，並提振商業信心，讓馬來西亞長期保持在全球投資者的視野之下。”

他認為，這份預算預計能讓馬來西亞2020年的國內生產總值（GDP）增速保持在4.4%~4.9%之間，通貨膨脹維持在2%以下，同時對房地產行業的發展也是利好。

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馬來西亞出台政策吸引外資

11日，馬來西亞政府公布2020年國家財政預算案。在面對全球經濟環境不確定性因素劇增並且增速放緩的情況下，該國政府如何吸引外資，刺激經濟持續發展成為了全球投資者關注的焦點。

馬來西亞財政部長林冠英當天表示，持續性的全球貿易摩擦給馬來西亞提供了一個獨特的機會，使其成為高附加值外國直接投資（FDI）的首選目的地。

據馬來西亞官方統計，2018年該國的FDI達到了801億林吉特，同比2017年上漲了47%。或因受益於全球供應鏈投資的轉移，2019年上半年，該國的外國直接投資與去年同期相比猛增了97%，至495億林吉特，創下新高。

目前中國是馬來西亞最大的貿易伙伴，為了吸引中國投資，該國政府特別計劃在投資促進機構的框架下建立一個“特殊通道”，優先處理來自中國的投資，加快審批流程。

此外，馬來西亞政府還將推行一系列的投資激勵政策，包括為期5年的每年高達10億林吉特的定制投資激勵措施，旨在吸引高科技、制造業、創意和經濟新領域的全球500強與獨角獸公司入駐，以及為5G數字經濟和智能制造行業提供稅收減免等。

薩伊德對第一財經記者表示，貿易衝突正在損害全球貿易體系，但對於馬來西亞而言，只要該國政府采取合理的政策，避免關稅和勞動力成本增加，就可以讓馬來西亞從中收益，帶來更多的就業機會，並促使經濟增長。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，21世紀是亞洲的世紀，而馬來西亞正是東南亞最具影響力的國家之一。馬來西亞的生活成本不高，同時擁有不錯的醫療設施和教育機構。不少在該國投資房產的買家都是出於剛需的目的：或是希望自己退休後去養老，或是打算讓孩子在當地接受教育。

石家莊一家醫療器械貿易公司的總經理劉女士就曾向第一財經記者透露，出於當地宜居的環境，自己在吉隆坡買下了一套公寓給父母養老。

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為去庫存降低外國人購房門檻

一直以來，馬來西亞對外國買家購房的限制並不算多。根據馬來西亞法律，外國投資者可在當地自由購買獨立式洋房、排屋和公寓等各類房產。只有少數幾類房地產不對外國買家開放，分別是價格低於100萬林吉特的房產、州政府指定的廉價住宅單位、建在馬來保留地的房產，以及被政府指定為土著單位的房產。

現在，為了去庫存，刺激今年以來相對疲軟的房市，馬來西亞政府又再度降低了購房門檻。

財長林冠英上周五表示：”2019年第二季度出現了共計83億林吉特（約141億人民幣）公寓過剩的情形，為減緩此事，從2020年起，政府將降低外國人在城市地區買房的門檻，從100萬林吉特（約170萬人民幣）降至60萬林吉特(約100萬人民幣）。”

該國總理馬哈蒂爾在隨後的記者會上特別強調：“這是指公寓，並非有地房產。”他還說，”目前有房產過剩的情況，我們需要賣掉這些公寓。”

從整體房價看，馬來西亞房市目前正處於調整周期。根據馬來西亞國家房地產信息中心（Napic）的數據顯示，2019年第一季度，馬來西亞房價的中位數為26.8萬林吉特，與2017和2018同期相比分別下跌了11.6%和9.7%。不過房屋平均價格仍然高達33.9萬林吉特，同比並未出現明顯下滑。其中房價最貴的地區分別是吉隆坡，雪蘭莪和沙巴，均價分別為77.9萬、47.7萬和44萬林吉特。

此前，新加坡一直是馬來西亞房市最大的海外投資來源國，但據外媒報道，2015~2017年，中國資金開始大量流入馬來西亞，期間來自中國的買家曾以21億美元的投資額一舉超過了新加坡，成為馬來西亞房產最大的海外買家。

奇米爾對馬來西亞政府降低外國人投資門檻的做法表示了贊賞。他對第一財經記者表示：“這是一個好舉動。2018年，中國買家在馬來西亞購買了價值95億林吉特的住宅和商業房產，其中住宅領域的投資占80%。預計在馬來西亞投資房地產的中國買家將會保持穩步增長。”

Napic最新數據顯示，目前馬來西亞市場上在售的單位有4213套價格超過100萬林吉特，占供應量的12.8％。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

東京奧運會、有錢、人多的地方，地價是什麽水平？｜居外專欄

2020年東京奧運會開幕在即。世田谷區內為了舉辦奧運會，正在准備美國選手團在大藏競技場上的集訓、馬事公苑的馬術、駒澤奧林匹克公園綜合運動場的田徑比賽等。另外，街道的整頓和再開發項目也在順利進行中。

世田谷區是東京傳統的富人區，相比於IT新貴的聚居所，此處住的最多的是企業家、藝人和文化名流。而且以居住環境良好的住宅區而聞名，據說在日本一聽你住的是世田谷區，內心深處便油然而生三個字——“有錢人”。

作為東京23區內人口流入最受歡迎的區，什麼時候是合適的投資時間呢？我們不妨從世田谷區的地價變化趨勢和不動產市場行情來分析一下。

為了確認至今為止的地價動向，將2009 年至 2018年世田谷區的地價動向與其他區進行了比較。下圖是世田谷區的公示地價平方米單價以及變動率。

從圖中可以看到的是，從2009年至2018年十年中，世田谷區的土地價格相對穩定，有漲有跌幅度平緩。具體來說，2018年世田谷區的地價與2009年相比平方米單價上漲了28,700日元，地價變動率上升了5.12%。根據最新公示地價，世田谷區2019年9月平均單價約為69萬日元/㎡，連續6年上漲。

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接下來，讓我們來看看作為東京都郊外住宅區而廣為人知的八王子市、和在入境人口中人氣高漲的荒川區的數據。

與2009年相比，八王子市2018年的土地價格為每平方米4700日元，地價波動率為-3.90％。與2009年相比，荒川區的地價為每平方米5400日元，地價波動率為-1.24％。

自2008年雷曼衝擊後土地價格下跌以來，八王子市仍低於2009年的地價水平。在荒川區，由於東京天空樹的落成，土地價格在2012年左右大幅波動。隨後，由於2015年上野東京線的開通以及近年來入境交通量的增加，土地價格逐漸上漲。（荒川區的外國居民占總數的1％左右）。

另外從人口的角度來看，根據日本的人口普查，2015年世田谷區總人口為903,000人，與5年前相比增長3.0％。

據東京都政府官網8月27日的調查報告顯示，截至2019年8月1日，東京人口估計為13,937,670人，比上個月增加7489人，與去年同月相比增加98347人。人口最多的區是世田谷區937,446人，也是與上年同月相比增長最多的區。

可以看出世田谷區在人口流入上的優勢所在。特別是從常駐人口(夜間人口)來看，世田谷區是東京都中最多的人口。能毫無壓力地通過各條路線通往市中心，區內良好的居住環境和設施，這些都是世田谷區的人氣和需求的高漲的原因。

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世田谷區不僅地價穩定，而且從人口的動向來看，可以說是需求和供給的平衡區域。地價穩定，不受市場環境等劇烈影響，可見是踏踏實實地進行房地產投資的好去處。地價穩定有一個獨特優點，可以讓人們在不被市場動向所迷惑的情況下冷靜地尋找房地產。

不動產通常被認為是一生中最貴的消費品，所以考慮其資產價值，在地價穩定的地區考慮購買房產不失為一種明智選擇。

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居外網向中國人推薦泰國“黃金簽證”計劃

游客參觀房屋交易會。居外網表示，居留黃金簽證計劃有助於提升中國買家的物業交易量。（攝影師：塔瓦凱·肯古姆內德(Tawatchai Kemgumnerd)）

據《曼谷郵報》報導，中國最大的國際房地產網站居外網表示，在全球經濟增長放緩，泰銖升值和人民幣疲軟的背景下，泰國精英居留黃金簽證計劃有助於提升中國買家在泰國購買的房地產數量。

居外執行主席喬格·奇米爾（Georg Chmiel）表示，在泰國精英卡計劃（Thailand Elite Card scheme）的支持下，黃金簽證計劃應該納入房地產領域，因為它可以促進中國的投資。

“在泰國，大多數富有的中國居民不是住在曼谷或清邁等大城市的公寓裡，就是住在郊區的別墅裡，”他說道。“然而，外國人沒有在泰國購買土地的資格。

在一般情況下，他們的別墅都是租來的。想在泰國居住且擁有固定現金流的中國人通常會購買多套投資型公寓。他們用這些公寓的收入來支付生活費和所居住別墅的租金。

“比較泰國和希腊的黃金簽證計劃時，你應該根據自己關注的重點事項來進行選擇，”奇米爾先生說道。“泰國黃金簽證計劃的門檻比希腊低。”

泰國和希腊黃金簽證的價格差距很大：外國人在泰國只需花費1.5萬美元就可以獲得居留權，而在希腊，他們必須投資約28萬美元（25萬歐元）才能長期居留。

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在泰國，他們必須為申請居住權而付費，但這並不算是一筆投資。在希腊，人們必須投資房地產才能獲得居留許可。然而，他們出售房地產時就可以拿回這筆錢，甚至可以獲得投資回報。

希腊居留權還可以為投資者提供移民的途徑，但泰國簽證並沒有提供這種方案。

“中國個人對泰國黃金簽證的需求正在迅速增長，”奇米爾表示。“然而，我們從數據上看不出來有多少申請者是中國大陸人，有多少是香港人。”

與兩年前相比，第一季度的申請人數增長了60%，其中大部分增長是由中國申請者帶動的。

在泰國精英簽證持有者中，來自中國的個人占了31%，其次是日本人，還有英國人、美國人和法國人，但其他國家的申請者所占比例均未超過8%。持有泰國精英居住簽證的中國大陸人和香港人的人數超過了後四個國家的總和。

共有4500多人持有泰國精英居住簽證，這些持有者包括主要申請人及其家庭成員。

“我們分析了這些數據後發現，由於泰國投資和居住權政策頗具吸引力，中國買家在泰國的交易活躍程度已經超過了它應得的水平，”奇米爾表示。“這並不會淡化它的吸引力，他補充說。

居外網編制的投資排名指數顯示，泰國與馬來西亞和日本是中國買家交易量最大的三個國家，而且這三個國家的購買活動量均超出了用數據預測的結果。

簡而言之，這三個國家在詢價量增長指數榜單上的排名要比人們根據其居民和投資指數表現所推測的結果要好。

泰國在投資和居住指數榜單上表現平平，但在居外詢價量增長指數排行榜上卻高居第三。

報告指出，泰國是中國買家購買詢價量最高的置業目的地。配有豪華設施、價格門檻較低的住宅項目，引人心動的生活方式和交通便利性使泰國備受中國買家的青睞。

由泰國多次獲獎的開房產發商Lucky Living Bangkok設計的塞蕾斯·阿索克（Celes Asoke）是泰國首都曼谷一個獨一無二的豪華公寓項目。公寓位於阿索克商圈的中心位置，距離Sukhumvit地鐵站僅2分鐘步行路程，MRT、BTS雙重覆蓋，眾多餐廳、咖啡廳、酒吧、Terminal 21購物中心、電影院和公園都在步行範圍內。

這座40多層，包含 217個住宅單元的建築將於2020年第二季度完工。雖然開放商希望Celes能為居民提供明星一般的大都市生活方式，但樓盤的價格卻相當友好。260平方米的套間售價約為300萬人民幣。項目的更多詳情請參見https://www.juwai.com/50561109.htm，或致電居外熱線400 041 7515。

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來源：曼谷郵報
責編：Zoe Chan

消費稅增加之後，這樣買房反而更便宜了！| 居外專欄

在日本，基本上我們只要進行了消費就需要繳納消費稅。日本消費稅上調的問題一直是大家關注的焦點。伴隨著日本新一輪上調消費稅至10%的臨近（10月1日），許多投資人都紛紛咨詢：“消費稅增加會對購房產生影響嗎？想在10月份消費稅增稅前買房的話，時間節點在什麼時候？到底什麼時候買房更劃算啊？”

那麼我們來詳細比對一下消費稅增加前後對我們購置日本房產都將產生哪些影響。

消費稅增加對日本房產的影響

2019年10月消費稅增加之後，的確會影響房屋的購買價格。對於那些計劃在日本購置二手公寓用作投資、並且不想多支付2%消費稅的投資人來說，必須在10月1日前簽訂買賣合同、完成交屋才可以。

而一般來說，日本房產從購買到交割需要1到2個月時間，所以最後還可能趕在消費稅增加前購房的時間節點正是現在！

對於選擇小戶型公寓的海外投資者來說，消費稅上漲可能對於其房屋總價的變動影響較小，但是如果購置金額比較大的話，消費稅額差異就會非常明顯了。

不過，在日本購房的實際費用其實包含了“房屋價格、土地價格”兩部分。而根據消費稅增加導致房屋價格變化的只有房屋建築部分，土地費用不屬於購房消費稅增加的對像。火災地震保險等費用也不屬於增稅對像。

因此，消費稅增加對房屋總體價格的增幅遠遠達不到2%，投資人也無需過多擔心。

舉個簡單的例子，如果我們意向購買的土地和建築物價格均為3000萬日元，那麼消費稅增加前後的價格差異是多少呢？

消費稅增加之後購房的好處

消費稅增加並不代表所有的房價都會增加，部分優質房屋的價格反而還會下降！如果我們購置的房屋滿足以下這些要求，在增稅之後政府會給予一定的補貼費用，購房反而會變得更加劃算：

1、獲得認證的長期優質住房

如果投資人購買的房產被認證為長期優質住宅，那麼將獲得一筆最高30萬日元的小額福利。具體福利金額取決於個人收入，投資人還可能獲得不動產取得稅、固定資產稅、遺產稅和贈與稅等稅收方面的優惠。

此外，日本有一項“抵押貸款扣除”政策：抵押貸款扣除是指如果抵押貸款用於購買或翻新房屋並滿足某些要求，則最高扣除住宅貸款等所得稅10年的制度。

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最高抵押貸款扣除額每年高達40萬日元，但是，經認證的長期優質房屋每年高達50萬日元。例如，如果年末的貸款余額為3000萬日元，則扣除額為30萬日元。

並且，消費稅增加後，扣除期限將延長3年，投資人將獲得13年的減稅。前10年的扣除金額與增稅前相同。

2、適用於低碳認證的房屋

低碳認證住宅，如購買的是經過認證的長期高質量低碳住宅，我們也有資格享受特殊福利和稅收減免。最高抵押貸款扣除額同經認證的長期優質房屋一樣，為500萬日元。

3、獲得ZEH認證的住房

如果新建房屋獲得了ZEH（Net Zero Energy House）認證，便有資格獲得ZEH補貼。通常ZEH房屋補貼為70萬日元，如果被認證為ZEH+是115萬日元。稅收增加後的金額相同。但是，為了獲得ZEH補貼，我們購買的住宅必須是由ZEH建築師/規劃師設計和建造的房屋，不適合用來投資。

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澳洲商業地產投資熱浪來襲昆士蘭1.6萬平米房產大有可為！｜居外精選

近年來，澳洲商業地產火熱的表現十分值得投資者重視。但很多投資者對商業地產的了解並不多，有人認為同時持有公寓和house就是分散投資——其實不然，無論公寓還是別墅都屬於住宅地產，雖平時表現有所不同，但在大市場周期中的表現卻是同步的；商業地產則不同，根據物業類別，分別受到零售業、服務業以及工業和物流業的不同影響，與住宅地產的市場周期有明顯的不同，從而可以達到分散投資和分散風險的目的。

投資商業地產四大優勢：

1、具有雙保險投資優勢，穩定租金收益，平均租賃期限長，提供穩定安全的現金流。

2、持續開支更少，商業物業租戶只需承擔市政管理費，公用水電費，保險費和地稅，水電費用。

3、回報率方面，辦公室的平均淨租金收益在4-10%之間，而住宅物業的平均毛租金收益率僅為3.2%左右。

4、增值活動更多，如裝修升級，空間改造，提升評級等。

話不多說，今日居外為您推薦的正是位於澳大利亞昆士蘭州丹那美拉（Tanah Merah）總占地162920平方米的商業地產。這裡距離布裡斯班中央商務區約30公裡，從市區過來可以通過洛根高速公路（Logan Motorway）下的專用隧道直接進入，交通非常快捷方便。

澳大利亞昆士蘭Tanah Merah的商業地產位於丹那美拉莫瑞路142號（142 Murrays Road），是一個成熟且持續發展的郊區位置。兩側是靠近河流的較低海拔地區和開發較早的較高海拔地區，周圍已建設開發了潛在的土地儲備區、大型住宅區等成熟開發項目。這裡既有令人驚嘆的地平線山景，也有人類工業文明高度發達的成果，實屬難得。

澳大利亞丹那美拉商業地產總占地約16公頃（40英畝），其中包含了840米的臨水面，無論投資什麼項目都綽綽有余。房產沿線的車道兩旁遍布宏偉樹冠，自然景觀令人驚嘆。

澳大利亞昆士蘭丹那美拉房產為已故業主遺產，2019年11月14日開始公開拍賣。再次強調一下該商業地產的坐標：距布裡斯班及黃金海岸（Gold Coast）僅有25及35分鐘路程，從市區過來可以通過洛根高速公路（Logan Motorway）下的專用隧道直接進入；坐火車15分鐘即可到梅多布魯克（Meadowbrook）火車站；距離大型購物中心和公共汽車換乘站僅5分鐘路程。

求穩、求長期收益，這是遍布全球的華人投資者們的心聲。因此，長期穩定的投資，才是更為吸引人的投資項目，也是居外堅持不懈的追求。咨詢居外熱線400 041 7515或點擊https://www.juwai.com/50636208.htm了解更多該處地產的詳情。

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

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十一黃金周到昆士蘭置業！中國投資人對澳洲房產興趣大增

據澳洲新聞網報導，一項最新的調查顯示，澳大利亞的房產再次引起了中國購房者的興趣，近三分之一的中國游客計劃在赴澳度假期間購買房產。

房地產門戶網站居外網 Juwai.com對中國消費者的最新調查發現，未來一年，27%的中國內地游客計劃將房地產作為他們旅游目的的一部分，澳大利亞是他們買房的首選目的地。

在居外網統計的的澳大利亞旅游目的地排行榜上，布裡斯班位居第三，黃金海岸位居第四，僅次於墨爾本和悉尼。

居外網發言人戴夫•普拉特（Dave Platter）表示，隨著購房者繼續重返澳大利亞房地產市場，人們對黃金海岸房地產的需求可能會增加。

他指出，新的公共交通線路特別有吸引力。他說：“特別是在黃金海岸，在過去兩個季度，來自中國的詢盤人數正以兩位數的速度上升。那兒的房價相對比較便宜，有很多基礎設施，適合投資。從中國去那兒也很方便。”

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在接受調查的中國購房者中，49%的人打算在7月和8月的學生暑假期間赴澳旅游，42%的受訪者預計將在今年10月國慶黃金周來澳旅游，還有29%的人想在春節假期來澳旅游。

自2016年以來，來自中國的購房者數量一直在下降，但內部研究顯示，這一數字最近已趨於平緩，並顯示出再次增長的跡像。

戴夫補充稱，尤其是昆州，購房需求具有很強的季節性，許多購房者都是在度假期間買房子。

他說：“他們真的想買，他們可能還會回來買房。我們經常聽到有人來昆州買房。不少經紀人會租一輛面包車，帶著購房者到處轉轉，向他們介紹當地的亮點。”

他表示，這些游客主要是在尋找新的樓盤，部分原因是受FIRB（Foreign Investment Review Board，澳洲投資審批委員會）關於非當地居民購買房產的指導方針影響。新樓盤尤其會吸引到中國購房者，許多人都已經從投資新樓盤中賺了不少錢。在他們看來，房屋質量似乎並不是一個會嚴重影響他們買房的因素。

他說：“他們只是會注意買優質開發商建造的房子。”

他補充稱，這些購房者更青睞那些有悠久歷史的開發商。澳大利亞的生活質量、發展水平、與亞洲的商業聯系、以及教育水平，都是澳大利亞成為熱門購房目的地的原因。

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他說：“澳大利亞吸引了大量的中國學生來留學。在我們的買家中，為即將在這裡學習的學生買套房是最常被提及的買房動機之一。”

Paradise Point的Alex Phillis房地產公司的經紀人瓦爾·帕金（Val Parkin）表示，他收到了很多外國買家的詢問，基本都是問他這裡有沒有FIRB批准外國人可以買的公寓的。

他表示，FIRB的批准對外國買購房者來說是一個重要因素，這些房產現在提供了10%的回報率，吸引了不少投資者。

他說：“我們在社交媒體上做了很多廣告。”

居外網此前的研究發現，與2018年上半年相比，2019年上半年購買供退休後居住的房產詢盤人數增長了50%，該網站現在在其搜索引擎中添加了一個特定的退休門戶網站。

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來源：澳洲新聞網
責編：Zoe Chan