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英國 | 【個案】婚前二人分別單獨購房，婚後房產是否會被多收印花稅？

在英國購買多套房產，如何避免被征收額外的3%印花稅（Stamp Duty）是廣大購房者千方百計所思考的。一些預算較充足的年輕購房者，不少都在考慮婚前各自購房，婚後家庭可以以房產獲得較高利潤維持更好的生計。不過，這樣做是否真的可以避免被征收高檔印花稅？如果可以避免，這是否就是最佳得避稅方式？是否還有一些別的問題需要注意？

首先我們還是國際慣例，看看今天來自K先生的案例分享：

“房姐您好，我和我的女友都是剛剛從學校畢業，打算在英國發展定居。前幾年的時候我父母已經幫我在英國買了一套房子，但是我女朋友名下還沒有房子。我們目前准備在北部另一個城市自己再買個新房，雖然目前打算自住但未來不排除出租出去的可能。目前我們自己首付可以搞定6萬英鎊，住房貸款她可貸12萬英鎊，思來想去我和她名下各在婚前有一套房的話應該是不用多交印花稅的。兩套房子我們都不會在短期內賣掉因此資本利得稅什麼的感覺都不用考慮。我想問下目前我們的計劃是否可靠，這樣做是不是最佳的辦法？”

這位K先生的案例其實很明確：“我們還沒結婚，婚前各自在英買一套房結婚後是否不用繳納多余印花稅？”首先對於這個問題，房姐可以明確告訴您，結婚之前，兩個人分別都是單獨的個體，因此婚前各自名下的房產是不構成共有房產的，就不存在第二套房，同樣的額外印花稅（多交3%）也不適用於這類人群；倘若夫妻擁有共有房產在先（Joint Ownership），即使之後以其中任何一人單獨名義購房，此時也必須使用高檔印花稅稅率。K先生屬於前者因此不適用於高檔印花稅稅率。

二人婚前用各自名字買房，之後出租一套自住一套確實是個可以避稅又能創收的投資房產的方式，不過除此之外還有一些事情是K先生以及其他投資者今後需要留意的。首先我們就假設此案例中房產價值總計18萬英鎊，既然不用繳納高檔印花稅率（按二套房多交3%的話就是6,500英鎊），但基本檔的稅率還是要交1,100英鎊，既（180,000-125,000）＊2%，不過確實省下了5,400英鎊。可是，您需要確定的是，對於這套房子您可以做到“100%放手”。

啥意思？就是這樣一來其中一方就要100%放棄這套家庭住房的權益，也就是您可以擁有的房產份額。如果想日後獲得該房產的權益，您的另一半可以與您另外再去立一份遺囑，在他/她去世後您可以成為該房產的繼承人…而這一系列包括立遺囑請律師都要不少花費（具體價格請咨詢不同律師事務所），花個幾千英鎊也很輕松…

還有一點，如果您這套房子是在您另外配偶的名下，您將無權通過該房產進行常規的住房再抵押貸款（Remortgage）籌集資金，可以選擇的貸款方式只有購房出租抵押貸款（Buy-to-let Mortgage），而這種方式會比常規的住房貸款花費更多（具體金額以各銀行及放貸方實時價格為准）。

如果被出租的房子是在您的名下，雖然到時候您會獲得比較可觀的租金，但是這筆收入也會計入您個人收入名下，這意味著在個人所得稅（Income Tax）方面您很可能會被抬到更高級別一檔中，需要支付更高額的個稅…

最後，如果將來您想賣掉名下的這套房產，在資本利得稅（Capital Gain Tax, CGT）方面，您需要承擔這套房產所有的稅款。但是如果這套房產為夫妻共有，屆時該稅可以被拆分為兩等份，根據2016-17年英國現行稅法，每人支付11,100英鎊。

因此，婚前各自購房確實能夠達到合理避免高額印花稅的困擾，但是也並非高枕無憂，之後夫妻每一方都可能面臨不同的需要格外留心的方面，當然這也要看您如何對家庭財富進行未來規劃。如果大家還有任何關於此案例的問題請盡管微信房姐，我們會同專業人士一起探討，尋找最佳解決方案。

英國Halifax銀行本周最新調研揭曉了英國2016年度最有助於孩子成長的50個地區。調研考量了環境因素，學校質量，以及房價等多重因素，幫助廣大家長們為下一代選擇更好的居住環境。蘇格蘭地區三區域占據前三名，但是英格蘭地區入選前50的區域最多。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十二）：報價低的報告靠譜嗎？

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓內的一臥室單元房的折舊額高。她因此非常生氣。

我向她分析說，這通常存在兩種情況：第一，她朋友的一臥室單元房是帶家具出租的，而她自己的兩臥室單元房是不帶家具出租的。因為家具、廚具和室內裝飾品等資產的有效壽命很短，導致單體的折舊值卻很高，這往往給投資者帶來資產折舊總額翻倍的效果。此屬正常現像。

第二、她朋友的一臥室單元房和她自己的兩臥室單元房是以相同的出租方式來獲取收益，（要麼兩者都是帶家具出租的，要麼兩者都不帶家具出租的），這時出現這種情況是不正常的。通常情況下，在同一棟樓，兩臥室的單元房要比一臥室的單元房面積大，由於建造成本跟面積成正比，所以兩臥室單元房的折舊額應當比一臥室的折舊額高才合乎情理。

這名顧客承認是第二種情況，但同當地的澳洲公司交涉後，發現對方以她購房價格偏低為由，拒絕給她修改報告。

我認為該公司的理由是不成立的。因為我們計算資本折舊的基數是以當初修建的成本或當前資產的現值為依據，而不是以購房的價格為准的。我以前遇到一個案例，餐廳的老板將生意以一塊錢賣給了他的朋友，他的朋友請我按照資產的現值做了一份資產折舊抵稅報告，每年的資產折舊總額上萬元，這與生意的購買價毫無關系。

我想告訴各位讀者，做折舊抵稅報告，務必要從開始就選對人，千萬不可按費用高低來做選擇。更不能為了得到最低的價錢，而去網上找。因為一名有資歷和經驗，高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益（遠遠大於初始投入）呢！

當前經濟不好，大家都想辦法在省錢。但在獲取固定資產折舊抵稅報告方面，我勸大家還是要抓住重點，三思而行。更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。

我們制作或更新固定資產折舊抵稅報告的目的在於為合法地把我們應得的稅務利益最大化，而不是尋求一份報價最低的報告，更不是把一些不准確或是有爭議的數據應用在每年的報稅記錄中，等將來被國稅務局審計出來，伴隨著繳納罰金的風險。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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美國房屋買賣中的托管帳戶，妳了解多少？

在房屋買賣中，買家有可能遇到各種托管帳戶(Escrow Account)。例如說，建商會將妳的訂金暫存到托管帳戶中，不論最後這筆錢成為妳頭期款的壹部分，或是妳改變心意想要退費，托管帳戶都能有效且安全得管理這筆款項。買家對於托管帳戶最大的擔憂在於托管帳戶壹般設立在貸款銀行底下。貸款銀行不但是貸款方，同時也會監督妳的信用及還款紀錄，來決定托管帳戶的費用及相應規定。

托管帳戶說明及流程

托管帳戶成立目的在於征收房屋稅、房屋保險及其他相關項目。以每月份為基礎，托管帳戶對代替屋主將費用支付給政府、保險公司及其他機關。妳可能會想，為什麽我不能自行付款要透過第三方支付呢?

主要是為了保障賣方及購買妳貸款債券的投資人。債券投資人希望買家能準時付款，因此希望款項能由第三方監管。試想，若是買家沒有按使繳交房屋稅，房屋產權就無法受到政府保障，對投資人來說會有壹定風險。抑或是，買家便宜行事沒有購買房屋保險，壹旦房屋發生火災，沒有保險公司彌補損失，也會連帶影響債券投資人。

也許妳覺得有復雜，但簡單地說 : 銀行核準貸款給妳，之後他們會將款項變成債券販售給投資人。投資人可能是其他銀行、退休基金及國外金融機構等，不管最終擁有妳債權的人是誰，他們通常會將債權托付給第三方，並透過第三方來征收款項及分散債權風險。

Lennar公司成立於1954年，並於紐約上市，是全美規模最大、最權威的建築商和房地產公司之壹。 MiraLago社區，位於佛羅裏達州的帕克蘭，50萬美金起，居住面積由2200平方尺到4600平方尺不等 Ashmore II社區，Lennar位於拉斯維加斯的項目，提供了無與倫比的2樓層布局和Next Gen布局。所有房子都配有建築商Lennar的“壹應俱全家居配套”，當中包括了不同的升級配套，如智能家居系統。 Laurel Oaks社區，位於希爾斯伯勒金縷梅村壹帶的勞雷爾奧克斯，與波特蘭市中心只有21英裏距離。勞雷爾奧克斯項目裏的房子，提供高達5臥3衛3車車庫再加閣樓和額外房間的布局。房屋設計獨特、鮮明克裏斯蒂橫道（Christy’s Crossing），Lennar公司於聯邦路興建的令人耳目壹新的社區。克裏斯蒂橫道3至5臥房子連帶Lennar“壹應俱全家居配套”的售價僅40萬美元起，比鄰周邊主要就業中心。 MiraLago社區，位於佛羅裏達州的帕克蘭，50萬美金起，居住面積由2200平方尺到4600平方尺不等。社區建築優美的單層或雙層房屋共有7個房型，3-6間臥室，並配備3車車庫和有遮擋的門廊和平臺。牛津廣場社區，鄰近多爾西鐵路站，與霍華德縣最新學校相鄰，2分鐘即達通往巴爾的摩和華盛頓的公路。 Lennar以牛津廣場項目獲得了全霍華德縣裏唯壹壹個LEED銀牌社區認證，讓住戶享受可持續發展環保生活

房屋稅和保險為何屬於托管帳戶?

多數人認為每月由帳戶扣款房屋稅及保險是很方便地，因此托管帳戶有其優點。另壹方面，只有極為自律的人才會按時預留支出款項，壹般人偶爾都會犯下忘記付款的錯誤。因此，不妨將托管帳戶視為強迫積蓄，確保費用準時支付，避免延伸出罰款或是其他手續費。

當貸款銀行要求買家成立托管帳戶，法律明文限制了托管帳戶的金額。整體而言，貸款銀行會每月征收房屋稅、貸款本金、每月利息、房屋保險及其他衍伸費用加總，這項金額就是妳每月必須繳付給托管帳戶的總額。

如何計算托管帳戶總額

進壹步解釋，假設妳的年度房屋稅是兩千美元，保險年費是六百元，則每月須繳付給托款帳戶的總額就是將兩千六百美元除以12個月。

此外，法律明文規定貸款銀行可以預先向房屋買家征收六分之壹的費用，相當於兩個月金額，作為保障，避免買家未按時繳款。房屋保險及保險費用會依實際狀況有年度調整，因此每年托管帳戶的金額也會更動。

雖然托管帳戶會自動將款項繳交給政府及保險公司，但有時還是會發生錯誤，因此妳最好按時監控帳戶扣款，壹旦帳戶發生異常或銀行因私人狀況影響妳繳交費用，貸款銀行需要負擔罰款。

最後，法律要求買家在托管帳戶成立的45天之內提交詳細說明，須包含未來每月扣款金額及帳戶交易活動等資訊來保持帳戶不被關閉。

當銀行核發貸款，許多買家只能暫時估計房屋稅及保險費，有時金額會低於實際值。當然低報款項的好處是，每月支付起來比較輕松。然而第二年開始隨著房屋增值或是房屋毀損導致保險費提高，這些狀況都會影響托管帳戶每月繳付金額，因此需定期註意，免得付款時被高額款項嚇壹跳。

托管帳戶發生款項不足或產生盈余?

若是托管帳戶發生款項不足，貸款銀行會提出壹些改善方案。例如說，買家可以壹次性繳付不足的費用，抑或是將這筆額度分擔到剩余月份分次支付，借此在該年度內補足差額。有時候，銀行甚至會提供混和方案，買家可以支付部分費用，剩余費用平均分散到各月。

若是托管帳戶款項高於須繳交額度呢? 因為第壹年托管帳戶款項是粗略估計的，銀行有可能超額征收費用，依照費用的多寡會有兩種處理方式。第壹，銀行會將多余款項開支票返還給買家，若是金額較小，銀行會將款項折抵至下壹年度費用。若是銀行要求妳自行選擇處理方式，壹般來說除非妳急需用錢，不然將款項留在帳戶內是比較建議的方式。

【查看這篇文章的英文原文，請點擊這裏】

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美國 | 投資移民EB5最新消息延期至12月9日！

美國投資移民EB5最新消息延期至12月9日！舉例EB-5投資移民項目漲價僅限71天！今天開始正式進入倒計時。

9月27日，由於民主黨對於密西根州的水污染處理未被納入預算投出反對票，參議院對於CR（臨時決議案）的投票未獲通過。

在密西根州議會代表團獲得承諾，將在眾議院通過修改Water Resources Development Act（WRDA－水資源發展法案）納入預算之後，今天，美國時間9月28日，參議院72:26，剛剛通過臨時決議案。

然後，該臨時決議案被送往眾議院，預計今晚11點將在眾議院投票。按照立法流程，眾議院通過之後，再交由奧巴馬簽字，將會最終敲定該法案。

今年的9.30，雖然略有波折，但是基本沒有太大懸念。EB-5還是預期將會順利搭車臨時決議案，並延期到12月9日。

延期中的這些小插曲，也許更能讓我們在大洋彼岸體會到妥協生態下的美國政治智慧，對於無論受簽證排期、子女超齡、城市鄉村、回溯提案，等等政治相關因素困擾的中國投資者來說，理解尊重並且有效利用美國政治遊戲規則，可能才是上上策。

12月9日前，新的EB-5法案或會出台，投資額漲價的可能性是最大的，建議還在觀望當中的申請人要把握好最後50萬低價移民美國的紅利，盡快遞案！

相關資訊：美聯儲宣佈不加息美股大幅上揚

（據普業移民）

美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州內華達郡內的城鎮特拉基（Truckee）。

舊金山灣區地區分布

太浩湖/特拉基地區主要為第二居所房產市場所占，因此其運行的參量不同於舊金山灣區。但該地區的很多購房者都在舊金山灣區擁有家宅，因此房地產活動在內華達山脈有不可否認的影響。由於舊金山灣區的房價開始逐漸趨向正常化，近期一些買家意外發現自己手頭有多余的現金，並冒險嘗試度假型房產，這有助於加速第二季度的銷售速度並導致房產儲量下降。

賣家的定價比前幾年更加實際，這是太浩湖另一個推動房產銷售的因素。這吸引了更多購房者來到該地區，加快了銷售速度；在第二季度，具有吸引力、定價合理且位於優質社區的房產在幾天之內就可成交。今年上半年的銷售量與2015年同期銷售量持平，但平均售價增長了約13%。

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度太浩湖/特拉基獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

2015年與2016年第二季度太浩湖/特拉基公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

與舊金山灣區不同，太浩湖地區在夏季末期不會出現普遍的減速；度假的家庭希望在滑雪季節開始之前就鎖定冬季度假計劃。我們預計目前良好的銷售態勢將持續到年底，但感恩節後可能會有所緩和。

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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加拿大 | 大多倫多奧克維爾最新樓市綜述

由於近期工作繁忙，6月和7月的奧克維爾市場報告合並在一篇文章中。

平均成交價格：7月的平均價格為99萬4千，比去年同期增長20%，但比今年六月的102萬4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均價格還在90萬以下，但從2月開始突然上跳到100萬的價格台階之後，基本處於逐月攀升的態勢，直到今年6月到達102萬4千的高位，7月開始略微下降。雖然從數據上看，7月比6月有所下降，但從我們在市場上的直觀感受卻是有些冷熱不均，對於那些沒有明顯亮點的房子，成交的難度稍有增加，但對於那些裝修或地塊有明顯亮點，還有一些相對被低估的地區，價格卻仍然處於持續上升的過程中。

平均成交價格持續上升

成交數量：7月為332套，比六月的472套大幅減少30%，但於去年同期持平。

成交數量持平

新上市房源數量：7月為446，6月為612，兩個月份相比去年同期都僅有2%的上升。

新上市房源數量微升

在售房源數量：7月為408套，比去年同期減少33%；6月為447套，比去年同期減少35%。縱觀今年市場，除了3月略微超過500套，其它各個月份都在500套以下，而且從3月開始的在售房源數量一直呈現不斷減少的趨勢。

在售房源數量不斷減少

平均成交天數：7月為19天，比去年同期減少35%；6月為15天，比去年同期減少30%。

平均成交天數大幅減少

Brittney專業點評

7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，很多客戶紛紛詢問我們對這個政策的看法。看到這個政策我首先感覺是似曾相識，如同國內政府的所作所為，政府首先做的不是增加供給，而是增加稅收，治標不治本，看樣子到了哪裡都不能指望政府出手降房價呀。

溫哥華出台這樣的政策，我認為有一定的合理性。因為長期以來，加拿大對於外籍人士的購房完全不加辨別，在購房政策上的支持甚至好於本國人士。外籍購房人士的購房貸款和新移民享受同樣政策，只要滿足35%的首付，基本不看貸款人的收入情況，就可以無條件給予貸款；在利率上也和本國人士享受同等的待遇；外籍人士在房屋賣出時的稅收，基本也等同於本國人投資房的稅收。但是對於加拿大公民和永久居民，只要不是新移民，就要看貸款人實際的家庭收入情況，根據其家庭年收入給予大約5倍的貸款總額。所以對於平均家庭收入10-15萬的家庭，基本買不了100萬以上的房子。因此大部分的溫哥華和多倫多本地居民，並沒有在本輪的房價大漲中獲得很好的投資收益。這一點和國內的北上廣深有很大的不同，十多年前，北、上、廣、深的本地居民，往往通過多套房產的投資，實現了家庭財富的巨大增值。所以我覺得溫哥華出台這樣的政策，方向上是對的，因為在房價快速上升的城市，本地居民理應獲得同等待遇，並給予外來投資者增加一定的購房壁壘，但問題是，這個政策出台的太晚了，當前溫哥華的房價早已一騎絕塵，絕大部分本地人已經難以望其項背了。現在出台這樣的政策，主要的作用是給本地居民一些情緒上的安撫。

相比溫哥華不到250萬人口規模，多倫多600萬人口的城市體量則要大很多，多倫多獨立屋的平均價格和歷史漲幅也低於溫哥華，所以我認為多倫多未來幾年出台同樣政策的意願要小很多，除非明年又連續出現了今年這樣的大漲的情形，那麼不排除多倫多也將出台同樣的政策。

總體來看，奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。考慮到目前可銷售房源的持續減少，而8月又是國人的傳統登陸高峰，所以8月的樓市價格不容樂觀。有些客戶經常詢問我們關於購房時機的選擇，我們的建議如下：如果您是新移民在加拿大的首次置業，那麼不建議等待時間過長，看到心儀的還是要下手，因為這是剛需，一旦踏空後被樓市一路逼空，那是非常痛苦的。但如果您是以投資為目的，屬於在加拿大的二次置業，那完全可以選擇等待時機，至少可以到9、10月份上市房源多些的時候再行出手。

八月中大多地區共有9,813起交易，同比增長23.5%。截至至八月，本年度的銷售量累計已比去年多出13%，房地產交易火爆程度一聽便知。總結現階段的房地產形勢，概括來說就是“求大於供”。這四個字已經貫穿在我們今年一整年的報告中，相信接下來的幾個月也會是依舊如此。【閱讀原文】

蔣蓓專欄全集

資深經紀蔣蓓帶領你攻占大多倫多西部房市

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加拿大 | 外国买家不能向加拿大银行贷款？真相揭秘

近日有消息稱加拿大銀行將不再貸款給外國人買房，此消息一出立即引起加拿大華人震驚，造成了恐慌。那麼事實真相究竟如何呢?有媒體深挖內幕後，驚人的發現這是一則假消息。不過對於貸款給外國買家的問題，專家人士認為，各銀行可能會有一些策略性的收緊和調整。

銀行貸款不會硬性的一刀切只是收緊

Scotiabank某貸款經理說Scotiabank將不再給外國人(Visitor)提供貸款。這裡所說的外國人是指沒有在加拿大報稅的人群，如果是有報稅的持工簽和學簽的人群，暫時是不算在內的。

對於傳言的Scotiabank新政策，Scotiabank的貸款經紀Kay Zhang表示，目前沒聽說這樣的消息。她說，如果有政策性的改動，應該由權威機構或某銀行發言人來統一說明，希望大家不要道聽途說。

另一名Scotiabank的貸款經紀李智博表示，有聽說會有一些政策改動，但明天才會有正式的文件。他說，具體政策還需要等通知。對於網傳的將不會給外國人(Visitor)提供貸款的說法，他表示沒聽說過。

加拿大房貸中心的王永海(Michael Wang)也表示，目前沒有收到這樣的消息，只是近期Scotiabank對外國買家的貸款額度有所調整，從原先可貸款房價的65%調整為50%。他說，各銀行對外國買家的貸款要求可能會嚴格一些，例如會設置收入條件等。

但鯤鵬金融貸款公司的Sophia Sun表示，Scotiabank確實從7月份以來有消息稱不再貸款給外國投資人(visitor)，但持有工簽的外國人除外，留學生貸款難度會有所增加。她還表示，五大銀行一直有消息說不給外國買家貸款，但實際上只是比較策略地收緊貸款，而不會是硬性的一刀切。

銀行非常謹慎收緊房貸對購房者有影響

收緊房貸是全國性的政策，也必將影響全加拿大的購房者，因為一旦實施更加嚴格的房貸審批，對於購房者來說，獲得貸款的機會更加微小;而對銀行或房貸機構來說，可能會用提高貸款利率而把損失的費用轉移到購房者上。一旦利率增加，部分購房者便失去了較大房貸的資格。所以，加拿大無論是央行還是各大銀行，在房貸政策方面是非常謹慎的。

貸款經紀許家齊(Elvis Hui)表示他不認為銀行會對外國買家貸款「一刀切」，這對銀行來說會有很大損失。

對於海外買家「抬高」溫哥華房價一說，加拿大媒體認為，海外買家有選擇性地購買本地豪宅，只是推高了獨立屋的價格，雖然獨立房產價格漲三成，對普通加拿大人住房可負擔性並無太大影響。

要打壓房價，什麼加海外買家稅，什麼收空置稅，什麼遊行對政府施壓，其實都沒什麼用。遏制需求省政府是沒轍的，動真格只能靠聯邦政府出手兩大絕招，1，全面收緊貸款 2. 全面查稅查洗錢。但是這兩招是七傷拳的玩法，未傷人先傷己。

但總體而言，收緊房貸政策和全面查稅查洗錢將會是加拿大政府重點實施的工作，如果想在加拿大投資買房，合法收入的證明，會是越來越重要的一個條件。

銀行並不是房地產銀行不會傻到因小失大

本地房貸專家牛俊冬先生稱，放眼整個加拿大，目前只有溫哥華多倫多等極少數城市出現房市過熱的狀況。僅僅為了兩個城市而影響到整個加拿大的銀行政策，這是很極端，且是因小失大的。

控制大溫房市，是省府的義務，並不是銀行的責任。銀行是服務於全國，全國大部分城市的房市都是買家市場—— 它們更需要資金注入，而不是對外國資金說「不」。

牛先生認為，整個加拿大的房地產是過冷而不是過熱。加拿大需要大筆資金和移民。況且，銀行制定政策不可能根據城市的不同來分別制定。

另外，他還強調一點：銀行並不是房地產銀行，銀行的業務遠遠不止房地產。即便有重大政策發佈，那也是綜合各項業務而制定的。房地產的確很重要，但不是全部。

此外，政府打壓房市只是給各大銀行提供了一些參考，但就如先前說的。全加拿大的銀行不會因為卑詩省而「弄出個大新聞」，在這個敏感時期，很多民眾，尤其是海外買家容易聯想，這是可以理解的，但恐慌和擔憂是完全沒有必要的。

相關資訊：溫哥華空屋稅明年起征短租房也難逃

（據加拿大家園）

加拿大 | 溫哥華空屋稅明年起征短租房也難逃

上週三(9月14日)，溫哥華市長羅品信(Gregor Robertson)舉行發佈會宣佈，市政府承諾將在今年年底頒佈空屋稅(vacant home tax)政策。屆時，溫哥華的空屋業主將根據估值，每所物業每年被徵收0.5%~2%的空屋稅。不過，只有常年空置的「二套房」(secondary properties)，主要住宅(primary residences)不會被收稅。羅品信表示，空屋稅一定要「夠高」，這樣才能刺激人們將空置住宅出租或出售，以平衡房地產供求。

由於當時提案並未得到市議會的批准，因此只披露了部分規定，並沒有多少細節，也沒有具體說明將如何界定一棟房子是「有人居住的」。

但是從9月20日起，在溫哥華市有房子的人就真的考慮一下出租自己的第二套住宅的事情了，因為根據議會通過的法案，溫哥華正式確定將會對空置的第二套物業收取空置稅，立法程序只剩下今年秋天的公眾諮詢。

如果能按照計劃進行，溫哥華市明年就可以正式開始徵收空置稅。

根據溫哥華市長的推特消息，溫哥華有10,800套空置房屋(該數據來自於2016年BC水電局的統計、2011年人口普查數據等)，預計將產生約200萬的稅金，同時，市長辦公室還公佈了更多的細節。

需要特別注意的是，通過Airbnb出租的房子，哪怕是每天都有人住，也會被視作「短期出租房」，因此也要繳納空置稅。

Airbnb此前為了增加房東數量，推出了註冊就能得到250元的獎勵計劃

對於不肯主動申報並納稅的人，罰款最高可以達到$10,000。市府表示，不久之後，每個房主都會收到一封信，說明空置稅和公眾諮詢的時間，其中還將包括一系列的開放參觀和一個在線調查。

當然，空置稅不是沒有反對者，雖然市議會以7票贊同3票反對通過了該議案，但是也有意願表示這個稅是一個官僚噩夢，市府應該鼓勵建造更多的連排屋。市長則表示，空置稅並非在製造恐慌，居民被要求自動申報，就像是他們申報地稅一樣，執法機構只會進行隨機調查和調查被舉報的房屋。

溫哥華的空置率在加拿大的主要城市中是最低的，僅為0.6%，而它的租金是最昂貴的，住房規劃師Matthew Bourke說，如果多出來2000個租賃單位，空置率將升到一個健康的數值，3.5%。

但是BC共管房屋執行董事Tony Gioventu認為，自2010年建成的公寓不再有租金的限制，很多空置單位實際上是富人的玩具，即使租出去，也不是「經濟適用房」，因為房租可能會高達3000元。

空置稅常見問題解答

市議會在20日公佈的報告中，根據一些民眾關心的問題作出了詳細解答。

如果房主通過開燈、放水的方式偽造房屋有人居住的假象，將如何處理?

答：水電燃氣費將不會被視作界定「空屋」的準則。

因為隱私保護法，溫哥華市沒有被授權使用BC水電局的數據來甄別空屋。界定是否空屋，將依據於房主的自我申報(Self- declaration)，調查取證(Audit)和鄰居舉報(ComplaintResponse)。被用於自用住房(Pricipal Residence)的住宅將不會被收稅。

短租房屋是否會被收稅?

答：如果一套房屋不被任何人視作自用住房，而且被用於短租(包括Airbnb)，則將被收取空屋稅。

如果房主每年只在這套房屋內短暫居住，這套房屋是否會被徵收空屋稅?

答：空屋稅是從「二套房」開始算的，無論如何，主要自用房屋都不會被徵稅。而二套房如何被鑑定為「空屋」的具體細則還在研究之中。但在過去一年有長期的租客或是居住了家庭成員的房子也不會被徵稅。

雖然具體的規定仍需要通過公眾諮詢來確定，但市府的計劃中寫道，一套房子有人在過去12個月內居住超過9個月，才不算是空置屋。

符合什麼條件，可以豁免空置稅?

答：市府表示，以下情況不會被徵稅：

主人剛剛去世，遺產仍在認證過程中;已申請許可證，正在進行重大的整修;屋主住在老人院，但會很快回來;物業正在經歷所有權變更;物業所處小區禁止出租;所有人或承租人因學習或工作而暫居此處，但是主要住所是別的房子。

其他情況能否得到豁免，議會將諮詢公眾意見，以達成統一。

稅收產生的利潤將用於投資保障性住房。

申報主要住所時需要的證件

屆時，調查人員將會隨機抽查主要自用住所和空置屋的情況，同時也會對被舉報的業主和物業進行調查。

如果被選中調查，屋主需要提供有力文件來證明自己的主要自用住所和出租情況。

包括以下文件：

BC省駕照
BC省醫保卡
選民註冊文件
出租房屋收入證明文件
租約
出租房屋的保險
市議會同時給出空屋稅下階段具體實施的時間安排。

2016年秋季，市議會將舉辦公共諮詢會，並和屋主代表接觸，以遵循民意。

2016年11月，經改善後的空屋稅政策與相關報告將被返送至市議會。

2016年12月，市政府將正式向屋主發出2017年1月1日開始執行空屋稅政策的通知。

2017年1月1日，空屋稅政策正式開始執行。

2017年6月1日，屋主將收到第二封提醒稅政已經執行的通知。

溫哥華空屋稅明年起征短租房也難逃此網

溫哥華市長羅品信(Gregor Robertson)在週三(9月14日)表示，政府將於2017年稅收季對長期放置的空屋徵稅。該稅將適用於任何有空屋的業主，稅收可能會佔房屋價值的 0.5%-2%左右，屬於每年都要交的稅款，業主需要自行申報，逃稅者將被罰款最高$1萬元。不過，只有常年空置的「二套房」(secondary properties)，主要住宅(primary residences)不會被收稅。

根據研究表明，溫哥華全年有10800個空房子，其中大部分都是公寓，租房空置率為0.6%。羅品信表示，「空屋稅最重要的是讓租賃房重回市場。」

溫哥華市長羅品信則再次強調，徵稅的目的主要是增加租房市場的供應量，解決日益嚴重的租房危機，如果租房空置率今後增加到一定水平，市府將減少或廢除稅款。

一、什麼房子會被徵收空屋稅?

戶主的第二房產，比如投資房公寓，無論是被空置狀態，還是通過類似Airbnb網站進行短租的房子，都會被徵收空屋稅。

二、什麼房子可以豁免?

主要自用房(Principal residences)、長期出租房以及給朋友家人長期借住的房屋都不會被收稅。如果短租自己的主要自住房，或是其地下室和房間的話，也是不需要交稅的。

第二房產如果是以下幾種情況，也可以被豁免：

1、物業在醫囑認證中

2、物業不適合入住並正在進行政府許可的重大整修

3、業主或租客在住院

4、物業正在變更所有權

5、物業正受到限制出租

6、業主或租客因為工作或學習的原因，在該物業裡每年居住時間大於等於9個月，但在其它地方有主要自用房

三、申報主要住所時需要的證件

屆時，調查人員將會隨機抽查主要自用住所和空置屋的情況，同時也會對被舉報的業主和物業進行調查。如果被選中調查，屋主需要提供有力文件來證明自己的主要自用住所和出租情況。包括以下文件：

1)BC省駕照

2)BC省醫保卡

3)選民註冊文件

4)出租房屋收入證明文件

5)租約

6)出租房屋的保險

7)市議會同時給出空屋稅下階段具體實施的時間安排。

四、政策細節還在商討中

空屋稅的公眾諮詢環節將會在今年秋季開始，11月會將建議條例呈交市議會，新稅會在2017年實施，2018年就需要繳稅了。

政府將開展一系列開放日供公眾參與討論，也會有網上的調查問卷可以填寫，想知道更多關於空屋稅的消息，可以登錄官網查詢vancouver.ca。

（據加拿大家園）

美國 | 住進洛杉磯宜居奢華獨棟住宅零距離體驗優質社區魅力

作為美國最大的建築開發商之一，泰勒莫里森（Taylor Morrison）在包括洛杉磯（Los Angeles）、芝加哥（Chicago）、亞特蘭大（Atlanta）、鳳凰城（Phoenix）等國際大都市建造了許多優質高檔社區，被公眾譽為「美國最值得信賴的建築商」。目前，泰勒莫里森即將在洛杉磯的西科維納（West Covina）推出一個以豪宅為主的木蘭社區（Magnolia），地理位置絕佳，景觀資源一流，想要在繁華都市裡尋覓一處幽靜的置業者不可錯過這一機會。

黃金地段，盡覽城市自然風光

木蘭社區位於西科維納的高檔住宅區南山莊園（South Hill Estates）內。南山莊園位於洛杉磯市中心以東僅20英里處，是洛杉磯生活最便利的地段之一。這裡緊鄰三條主要高速公路，住戶出行十分方便。而且，這裡自然環境優越，綠樹成蔭，附近還有多處休閒娛樂場所，閒暇時可前往加爾斯特野生公園（Galster Wilderness Park）和自然中心（Nature Center）呼吸新鮮空氣，疲倦時則可三五好友前往南山鄉村俱樂部（South Hills Country Club）小酌幾杯。

美國 | 住進洛杉磯宜居奢華獨棟住宅零距離體驗優質社區魅力 — 泰勒莫里森即將在洛杉磯的西科維納（West Covina）推出一個以豪宅為主的木蘭社區（Magnolia），地理位置絕佳，景觀資源一流

木蘭社區就位於南山莊園的山頂位置，居高臨下可盡覽自然和城市風光：白天，聖蓋博山（San Gabriel Mountains）滿目蒼翠，綿綿起伏的山景美妙無比，每年10月到次年3月還能欣賞到閃著銀光的積雪山頂；夜晚，洛杉磯全城燈火輝煌，流光溢彩，光芒閃爍的城市夜景充滿魅力。除了優越的地段和一流的景觀以外，木蘭社區的配套設施也非常齊全，包括一流的學校、醫療設施、購物區、就業中心以及休閒娛樂設施。這些配套設施讓木蘭社區成為西科維納獨一無二的優質社區。

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十一）：最大化投資者抵稅額度

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黃旭剛Lawrence專欄全集：

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