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資深投資顧問倪駿良淺談“資產證券化”

最近有一部電影在北美上映而且特別火— 《The Big Short》（中文名：大空頭）。電影主要講述華爾街幾位眼光獨到的投資鬼才在2007年美國信貸風暴前看穿泡沫假像，通過做空次貸CDS而大幅獲益，成為少數在金融災難中大量獲利的投資梟雄的故事。而這部電影的原型就是根據著名的美國對衝基金公司保爾森公司（Paulson & Co）的創始人兼基金經理保爾森在2007年到2009年的兩年時間裡通過押注美國次級按揭貸款市場崩潰狂賺150億美金的故事。

《The Big Short》（中文名：大空頭）

在經歷了2008年由次貸危機引發的全球金融海嘯後，大部分人將此歸罪於美國華爾街發行的次級抵押債券，更有甚者是談“次債”色變。那究竟什麼是“次級抵押債券”呢？首先次級抵押債券也是一種抵押債券，抵押債券主要分為兩大類。一類是住房抵押貸款證券（Mortgage-Backed Securitization，簡稱MBS），另一類是資產支撐證券（Asset-Backed Securitization，簡稱ABS）。其區別在於，前者的基礎資產是住房抵押貸款，而後者的基礎資產則是除住房抵押貸款以外的其他資產。那麼次級抵押債券就是在普通抵押債券的基礎上，引進次級信用的貸款人再次證券打包形成的抵押債券。

金融危機的罪魁禍首

如果將2008的金融危機全部歸結於這些“抵押債券的發行”是不完全正確的，因為在這場危機中，貸款政策的制定者，以及債券信用等級的評估機構均扮演了非常惡劣的角色，尤其是貸款政策的制定者。在美聯儲逐步降低基准利率的寬松貨幣政策作用下，房地產信貸機構不斷放寬申請住房貸款的條件，借錢給那些能力不足以清償貸款的人，然後再將這些住房抵押債券做成金融衍生品，打包分割出售給投資者和其他金融機構。在評級機構不負責任地將這些債券評為AAA級，以及在債券層層包裝的情況下，鏈條上的機構皆低估了風險。所以，當美國房價開始下跌時，次級貸款大量違約，那些債券失去了大部分的價值，從而造成了許多金融機構資本的大幅下降，雷曼兄弟破產，美國國際集團瀕臨倒閉，造成世界各地緊縮信貸等等。因此這場危機的罪魁禍首並不是因為抵押債券的發行，而是由系統風險低估，評級機構失職，以及金融監管缺位等共同造成的。

事實上，資產證券化是一個偉大的金融創新，抵押債券作為資產證券化的具體金融產品形式對刺激美國的零售消費和房地產市場是起到了巨大並不可替代的推動作用。目前美國一半以上的住房抵押貸款、四分之三以上的汽車貸款是靠發行資產證券化產品來提供的。可以說，資產證券化對美國經濟作出了重大的貢獻。資產證券化有一個重要的金融特征，就是可以將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資，以最大化提高資產的流動性。資產證券化的產品類型除了上面講到的住房抵押貸款證券化（MBS）和資產支撐證券化（ABS）這兩種主要類型，還可以再衍生出以下五種：商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）；住宅地產抵押貸款支持證券（RMBS）；抵押債務權益（CDO）；抵押貸款權益（CLO）；抵押債券權益（CBO）。

資產證券化的優點

而若能合理的使用資產證券化這個金融工具，其帶來的好處也是顯而易見的。首先，對於銀行和相關金融機構來說，資產證券化為原始權益人提供了一種新型融資工具， 提高其融資能力和資本充足率的同時，降低了其融資成本；其次，對投資者來說，其不但可以有機會用較小的成本參與到具有較高投資回報的新型投資渠道和產品中，而且可以在明確資產可預期收入的前提下大幅降低自身的投資風險。

加拿大各個行業對國家GDP增長的貢獻率（圖一）

對加拿大經濟的影響

加拿大在過去的二、三十年裡整個國家經濟是依托於資源經濟為支柱產業發展起來的， 所以當全球資源價格由於產能過剩而大幅下跌的時候，加拿大的經濟產業結構就到了一個不得不調整的時刻。我們可以從最近幾年的加拿大各個行業對國家GDP增長的貢獻率（圖一）看出，這種調整已經在加拿大政府和央行的的引導下開展起來，地產行業（GDP貢獻率第一名）和基建行業（GDP貢獻率第四名）這兩個行業相加起來對整個加拿大的GDP增長貢獻率超過了20%， 這是加拿大政府試圖擺脫長期對能源和礦業行業嚴重依賴性的重要一步。鑒於地產和基建行業在加拿大經濟復蘇中會扮演越來越重要的角色，資產證券化就必定會成為重要的金融工具來增加行業內的流動性，加速其發展速度以及整體的盈利能力。

投資資產證券化產品的兩大要點

而作為普通投資者，可以通過投資這些行業的資產證券化產品，用較小的成本較低的風險，第一時間參與到這些行業的發展，並分享接下去的繁榮。且鑒於加拿大國內的股市波動不斷加大，由政府發行的國家債券或地方債券收益日益低下，共同基金公司的投資產品又普遍表現得越來越低迷。 以銀行為代表的大型金融機構發行的保本型固定收益產品GIC收益率（年化2%左右）實難滿足普通投資者最基本的養老退休目標。 所以，選擇加拿大本地的資產證券化投資產品是每個普通投資者當下非常好的一個選擇。那麼作為一個普通投資者，在尋找和判斷這一類資產證券化投資產品的時候需要特別注意哪些問題呢，我個人帶著這個問題特地請教了豐業銀行信用風險管理部門的高級總監Eric先生。 Eric從以下兩方面做了詳細的回復：

首先資產證券化投資產品必須由一定的資產支撐來發行證券，這些資產按照貸款類別分別為：原始土地，住宅，商業物業和工業設備，個人投資者要非常清楚自己投資的資產證券化產品是屬於以上哪一類的資產類型，同時還需要明確基於這一類資產是否有比較明確的未來收入流，比如住宅的按揭還款，商業建築貸款的公司還款，個人信用卡消費的信用卡還款都是會定期收到借款人的還款。這些有規律的還款構建起了這個資產證券化產品的核心價值。

第二，為了保護自己投資者的利益，必須要確認資產證券化的發行方已將原有屬於公司經營的資產出售給一個第三方SPV（特殊目的實體），這是一種風險隔離機制，確保投資者投資的資產證券化產品與發行人的實體經營公司之間築起一道防火牆，即使其實體公司的經營產生波動，也不影響其支持債券的資產價格，從而力地保護投資者的利益。

 

倪駿良Peter專欄全集：

投資顧問倪駿良帶你“玩轉”商業地產投資

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加拿大房產投資系列：加拿大農場

地廣人稀的加拿大既是資源大國，也是農業大國。在這廣闊的國土上有著豐富的農場類型，果蔬農場、奶牛場、養雞場、養牛場、養豬場、馬場等等應有盡有，而且設施現代化程度極高。

近些年來加拿大農場的價值增長幅度不可小覷、土地資源的增值有目共睹，也正因為如此農場漸漸吸引了越來越多人關注，成為繼房地產之後另一個被華人移民看好的投資項目。由於加拿大土地資源相對寬裕，價格上有一定優勢， 合350萬~450萬元人民幣即可買到20公頃土地附帶二三層樓房及其他農用設施。

 加拿大-中國農業和食品發展交流中心總結了08年到13年的土地增值情況報表顯示：

加拿大農田價值半年度變化（%） 加拿大各省的土地增值情況

2012年全年，加拿大農場的平均價值增幅為18.6%。全加拿大農場土地價值維持平穩或穩中有升。其中安大略省增幅最大，增長了28.2%，居第二位的是魁北克省，增幅為26.1%，曼尼托巴省位居第三，增長率為24.2%。

薩省和阿爾伯塔省的土地平均增長率分別為18.8%和12.9%。緊隨其後的是Nova Scotia， 年增幅6.8%。愛德華王子島和BC省的農場土地增長率僅為9.6%和0.1%。

全加拿大在2012年上半年土地平均增值10%，下半年平均增值8.6%。增幅一直居高不下。安省僅在2012年上半年農場土地的增幅就達到了11.9%，下半年更上一層樓，竟達到16.3%。局部地區的年增值甚至達到了35%。

專家預測未來幾年，加拿大農場土地價值會維持只增不減的趨勢 由於氣候溫和、土壤肥沃、人口較多等原因，安省土地增幅會更大！

除去土地本身能夠增值以外，農場經營得當也能獲得不少收益，以100萬加元投資於農場開發經營，獲得20%的年收益率是較容易達到的。在加拿大購買農場手續並不繁瑣，只要有錢就可以購得，但是想要投資、經營好農場需要具備農場經營的專業知識以及加拿大法律法規的熟悉認知。

選購農場時，要考慮到氣候、土壤、養殖品種等各方面，一旦選擇錯誤損失將會巨大。有些投資者本身沒有經營農場的經歷，買下一大片草場准備大有作為，種植各類蔬菜，可最後發現草場土層不夠深，土下雜石多不適宜種植蔬菜。此外，農場地處太偏遠的地帶、氣候不適植物生長也是常見的問題。因此，購買、規劃、種植等一系列過程，如果您沒有足夠的經驗，一定要尋找專業人士的幫助。

加拿大聯邦政府對於農業種植業一直以來提供惠民的政策，希望鼓勵更多的人能夠投身於此行業，所以農場主能夠享有很多福利，比如，他們可以擁有城市居民夢寐以求的大洋房，而且幾乎不用交稅。

在享受實惠的政策補助和服務時，農場主也相對應要盡到自己的義務，各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求，如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。

很多農場有政府明確的生產與規劃要求，不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府，政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批，但也要符合食品安全條例。

每個農場的行銷途經也受到政府管制，並不是每個農場可以自行在路口零售。另外，也許當下這個農場可以自產自銷，但一經轉手就不能再行自銷了，因為政府對此農場可能有其他打算。

投資者在購買農場之前首先要認清自己的目的，是想要靠土地升值獲得收益，還是為了能夠生產。加拿大對農業土地都有不同發展規劃，各規劃區土地價格差別很大，政府管理要求也差別很大。所以購買農場時所注意的事項非常細致，一點不能疏忽。勞動力資源、生產成本分析、土地市場價格評估一項也不能少！

在加拿大買地種花收益回報高

除了普通的農場以外，現在華人也熱衷於購買土地種植花卉、建造葡萄酒酒莊。加拿大人愛花，家家戶戶都或多或少會擺上一些鮮花做裝飾，花園裡也更少不了各色花卉作點綴。加拿大花卉價格都很昂貴，種花理論上收益回報更高，這讓擁有敏銳商業頭腦的人們陸續加入了養花行列。

從產量上來講，加拿大並不算葡萄酒生產大國，與傳統的葡萄酒生產國——法國和意大利相比，甚至與新生的葡萄酒生產國——美國、澳大利亞、智利相比，都存在一定差距。但2009年加拿大葡萄酒的出口額仍然達到了2110萬美元，其中90%以上是以瓶裝酒的包裝出口的。近些年這一數字始終客觀，冰酒是最主要的葡萄酒出口產品，占了出口總量的一半多。

加拿大是冰酒最大生產國

隨著中國人民生活水平的提高和尋求高端消費觀念的加強，中國葡萄酒消費市場的前景被廣泛看好。在加拿大投資葡萄酒酒莊不僅能在當地收到不錯的收益，也可以通過包裝出口回國，日益成為了極佳的投資項目。

想要在加拿大投資土地，開發農場要有足夠的勇氣和智慧。想要經營好一個農場，無論養殖哪種作物或牲畜都是一門學問，吃透當地政策、掌握養殖技術、合理規劃以及良好經營才是通往成功的正道！

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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舊金山灣區房地產市場報告系列——馬林縣

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣（Marin County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解馬林縣（舊金山大都市統計區）

富裕的舊金山郊區的近郊住宅區有總體上保存完好、令人滿意的舊房產。該區房產供應有限，又有一流的學校，因此在這一市場進行長期投資相對比較安全。

1、區域界定

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區：貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲 爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

馬林縣縣城聖拉斐爾（San Rafael）

 

2、經濟狀況

就業下降：馬林縣距舊金山僅一橋之隔，卻是一處僻靜的郊區。該區的就業人口基數只有112,000人，去年就業增長穩健，新增就業人口1,900。我們預計未來短期內的就業勢頭良好。

高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——至關重要，並在過去的三年裡經歷了巨大的發展。在大都市統計區內，這些部門從2011年到2014年新增就業人口超過68,500。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適工作。

經濟富裕，勢頭良好：馬林縣非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工資穩健增長，預測未來幾年的勢頭將非常強勁。

馬林縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

緩慢而穩定：馬林縣人口數略高於25萬，合計106,000戶住戶。歷史上該區房價較高且一般情況下人口增長比較緩慢，因此預計未來人口增長將非常緩慢。

數據說明：馬林縣每年約有2,000名新增居民，或每年約有新增住戶1,000戶，預計住戶數量的增長速度將略快於人口增長速度。

馬林縣人口和家庭趨勢和預測

二、馬林縣房產市場最新概況

1、馬林縣房價

房價水平：馬林縣在任何給定年份的新建房產數量都極少。因此，供給不足，環境吸引力以及高收入都意味著新房房價會持續居高，去年價格中位數為160多萬美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區（MSA）的伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了6.9%，最近價格上漲將絕對的零售價推向異常水平，因此我們預計未來幾年的房價漲幅將趨向和緩。

支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。具體就馬林縣而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以購買中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費97%的收入，非常不可行（馬林縣的新建房產非常有限，因此中等定價可能會大幅波動）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年馬林縣房市三大發展趨勢

轉售量始終如一：去年12個月內，馬林縣的轉售量約為3,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016到2017年的銷售量將會增長1%到2%。

技術公司將填補缺失的工作機會嗎？：消防員基金保險公司宣布，今年夏天他們為了節省租金而停用了位於諾瓦托的700余名員工的辦公室，遷往佩塔盧馬以北12英裡處。這破壞了當地的就業局面，而有關誰將使用馬林這座500,000平方英尺辦公綜合樓的問題也出現了謠傳。一些位於硅谷的公司開始打探消息，包括谷歌出資的生物技術公司Calico。據諾瓦托經濟發展官員表示，到2015年底將確定新的承租人。盡管只是謠傳，但據說其他技術公司為了靠近核心灣區並享受低廉的租金，也在窺視馬林縣。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，馬林縣的房地產對在舊金山工作的人來說將更具吸引力。

從馬林岬角（Marin Headlands）眺望金門大橋的景觀

三、2015年Q4馬林縣房市數據分析

第四季度太平洋聯合公司在馬林縣有大量買家，但能提供給他們的房地產數量則遠遠不夠——這已經成為近幾年來整個舊金山灣區的存留問題。但是有一個顯著的變化，2015年下半年，買家開始在談判中取得優勢。他們很少表現出緊迫感，更願意放過具有吸引力的房地產，等待未來幾周與幾月的市場變化。

2015年全年售價上漲，年初迅速攀升，到第四季度有所緩和。購房需求居高不下，賣家繼續享受大量優勢。私人買賣協議——針對未出現在當地房源共享系統（MLS）且未進行競價的房地產——不再常見。

馬林縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

馬林縣仍是對買家有吸引力的目的地。寒冷的氣候可能會在一月和二月影響銷售量，但我們預計，有繁榮的舊金山灣區經濟做輔助，春天與夏天的市場將會非常繁忙。利率仍然很低，且利率的進一步增長也不大可能對馬林縣的房地產銷售造成影響。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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英國投資不得不看：2016年英國房地產市場展望

除了狂吃肉餡餅、花街(Quality Street)或者大半盒Hotel Chocolat Winter Sleekster巧克力，聖誕節還有一個習俗，那就是探討在新的一年裡，英國房地產市場的走向如何。人們會就房價、購房出租以及房源供應不足等問題發表 自己的看法。如果您想事先做好準備，下文就幾個可能提出的問題給出了答案。

2016年房價的走勢如何？

幾乎所有的知名行業專家都認為房價勢必上漲，他們預測漲幅將達3.5%到6%。一些人甚至私下裡承認，他們可能低估了市場的上揚勢頭。一年之前，幾 位權威人士預測2015年房價下跌，但隨著價格不斷走高，他們不得不作出更正。受在售房源短缺的影響，房價將被不斷抬高，這在過去幾個月內已成為主導趨 勢。房源短缺是因為英國人沒有能力或者不願意搬家。由於人們選擇留在原處的同時還想要改善居住條件，預計在大部分城郊街道的會出現更多修建工程。

專家普遍認為，房價上漲趨勢將持續到2017年或更久，意味著到2020年，房價在現有水平的基礎上可能增長20%。根據英國國家統計署 (Office for National Statistics)的數據，英國房屋均價料將從28萬7000英鎊飈升至34萬4400英鎊。房地產諮詢公司仲量聯行(Jones Lang Lasalle)估計，英國東南部的房價漲幅可能比現今高出26.4%。與此同時，英國房地產代理商協會(National Association of Estate Agents)認為，截至2025年，倫敦房價可能翻倍，並且房屋均價將逼近100萬英鎊。對於首次購房者來說，這實在不算是聖誕佳音。

租金的走勢如何？

房地產代理公司Your Move and Reeds Rains的指數顯示，今年租金平均上漲4%，而倫敦地區的租金則猛增8.9%。仲量聯行預測，2016年英國租金的平均漲幅為4.5%。到2020年，房客可能需要多支付20%的租金。

人們為何不搬家？

高昂的印花稅是阻礙人們搬家的因素之一，令想要購買標價百萬英鎊以上住宅的人們猶豫不前。除此之外，另一大因素是負擔能力測試，無論抵押貸款借款人經濟能力如何，他們必須通過該項測試才能拿到貸款。
在某些中產階級的聚會上，人們對買房抱怨最多的有以下方面。舉例來說，一處標價150萬英鎊的房屋，購房者需要繳納9萬3750英鎊的印花稅，比前任政府 稅制規定的金額多出1萬8750英鎊。困擾人們的還有繁瑣的貸款申請流程， 似乎把所有借款人都看作是不計後果的敗家子。而令投資者鬱悶的是，從4月份開始將徵收出租房和二手房的附加印花稅， 屆時每個稅級將加收3%的稅款。

新屋建設熱潮會緩解房屋供應短缺嗎？

政府已經承諾一年內交付20萬套新建房屋，這一輪建設熱潮應該可以增加住房供應並為房市降溫。然而，沒有預測者相信該目標能夠實現，最樂觀的看法認 為英國一年內最多新建15萬套住宅。仲量聯行表示，由於「資源限制」，預計房建行業不會發生「有實際意義的變化」。建築商無法找到足夠的磚匠和其他建築工 人，而地方規劃部門也因裁員而人手不足。萊坊國際(Knight Frank)所做的調查顯示，當被問到如何改善房屋交付時，82%的建築商指出需要更多的規劃師。然而，2016年大規模招募專業人才似乎不太可能。

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舊金山灣區房地產市場報告系列——東灣／阿拉梅達縣

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是範圍包含大部份俗稱“東灣”——舊金山灣區東部地帶的阿拉梅達縣（County of Alameda）。

舊金山灣區地區分布

一、了解阿拉梅達縣（東灣大都市統計區）

得益於與舊金山和硅谷之間便利的交通連接，阿拉梅達縣為通勤者提供價格相對實惠的住房機會，也為在當地工作的人們提供品質優良的住房。與該地區的核心城區相比，本縣多數地方是家庭居住，因此擁有一流學校的地區更具有吸引力。

1、經濟狀況

穩固的就業增長：2014年，阿拉梅達縣就業人口數量超過721,000，到年底計劃再增加16,600。過去三年內，就業人數增長了3%左右，我們預計未來就業人數還會繼續穩步增長，到2018年增速放緩。

部門發展：在過去的一年裡，專業與商業服務和休閑與接待部門的就業增長最大。•穩固的就業：阿拉梅達縣失業率為4.2%，低於全國平均失業率5.1%。

豐厚的收入：2014年，阿拉梅達縣中等家庭收入為75,600美元，高於全州和全國的基准，但低於舊金山灣區的其他地方，例如舊金山或聖何塞。近兩年來，收入水平提高了4%以上，預計2018年以前收入水平將繼續以強勁的勢頭增長。

阿拉梅達縣就業和平均收入趨勢預測

 

2、人口統計數據

增長穩定：近年來，阿拉梅達縣的人口增長率在1%到1.7%之間。這意味著在過去五年裡，該地區新增居民人數超過了112,000。未來幾年人口增長將保持穩固的勢頭，每年的增長率在1.2%到1.5%之間。

住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有35,700戶新增住戶。

阿拉梅達縣人口和家庭趨勢和預測

二、阿拉梅達縣房產市場最新概況

1、阿拉梅達縣房價

房價水平：阿拉梅達縣的新房定價中位數為848,000美元，比2014年提高了10%。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管漲價幅度較高，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

支付能力：盡管低按揭利率使阿拉梅達縣的支付能力維持在歷史正常水平，相對較高的房價對一般收入者來說仍然是一個負擔。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費65%的收入。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

2、2015年阿拉梅達縣房市四大發展趨勢

轉售量最終呈上升趨勢：2013年與2014年阿拉梅達縣的房產轉售量每年大約下降5%，當最近又上升了4%，達到16,300套。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%。•投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

特拉斯擴張經營：特斯拉汽車公司已宣布將出租在費利蒙的舊Solyndra汽車廠。公司已擁有附近的前新聯合汽車制造公司工廠，招收員工近6,000人。特拉斯將利用另外500,000平方英尺以“隨著產量的提高擴大制造車間並建立更多的工程實驗室”。與現在設在街邊的汽車工廠一樣，這次新的努力可能會另外增加1,000個工作崗位。

沿580號州際公路向東推進：近幾年都柏林已經成為巨大的新房地產市場，而利弗莫爾的市場也開始發展。在過去兩年多的時間裡，都柏林在建的項目數量有所下降，但即將啟動的WallisRanch與隨後DublinCrossing的市場推廣將改變這一狀況。同時，利弗莫爾復興的市中心以東出現新社區，著名的LivermoreLabs綜合大樓以北出現了一個大型的KBHome多街區社區（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即將進入市場，社區位於利弗莫爾北部，名為Sage，共有住房460多套。考慮到都柏林泡沫的定價，這種需求遷移合乎情理，只要存在價格差，這種需求遷移就會繼續。

老地方新活動：阿拉梅達縣西南部，大致從海沃德向南延伸至費利蒙，這裡通常屬於城郊環境，被大規模擴建。海沃德已有了顯著發展，而擁有優質學校的費利蒙也出現了各種新建社區。現在費利蒙啟動了一些大型的住宅區（例如，萊納房產開發的溫泉項目），將包含上千套新房產。同時，聯合市與紐瓦克等地方近幾年沒有新的房地產活動，但最近新建的房地產銷量勢頭強勁（例如，紐瓦克的TrumarkHomes與K.Hovnanian，聯合市的Pulte）。還有在次級地區相當大型的計劃開發項目，可能會使該地成為主要區域新房產的溫床。

阿拉梅達縣範圍包含大部份俗稱“東灣”的舊金山灣區東部地帶

三、2015年Q4東灣房市數據分析

整個2015年，買房者在太平洋聯合公司的東灣地區始終面臨著房地產供應嚴重短缺的問題。第四季度，掛牌上市的房地產數量略有上升，但受到湧入買家的搶購，致使供應量與年初時一樣勉強。在這種情況下，房價出現了兩位數增長，買家繼續報出高於要價的價格，合適且定價公正的房地產仍然吸引了多方競價。

第四季度十一月的銷售速度仍然強勁，隨著節日季節臨近，十二月速度逐漸減緩。總體來說，低利率、高租金與繁榮的地區經濟不斷吸引買家來到東灣。

區域界定

我們在東灣區域內的房地產市場包括下列地區：奧克蘭地區（郵編代碼為94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的區域）、阿拉梅達、奧爾巴尼、埃爾塞裡托、肯辛頓以及皮埃蒙特。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

美國加州州立大學東灣分校

 

東灣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

東灣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

東灣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

東灣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

東灣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度東灣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度東灣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

由於舊金山灣區的高薪酬與大量的就業機會，我們期待今年將是東灣房地產市場的忙碌之年。美聯儲最近決定提升利率，這有可能在未來幾月刺激猶豫不決的買家。畢竟按歷史水平來看，2016年初的利率仍然非常低。

 

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舊金山灣區房地產市場報告系列——康特拉科斯塔縣

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣。

舊金山灣區地區分布

 

一、了解康特拉科斯塔縣

盡管聖拉蒙、伯克利、康科德與裡士滿等地是當地主要的就業中心，但康特拉科斯塔縣主要是通勤者房地產市場。新舊金山灣區捷運系統（BART）的鐵路線將給加州4號公路沿邊的房地產投資帶來極大的影響，當地很多買家都在盡力求購一處房產。

區域界定

我們在康特科斯拉縣的房地產市場包括下列地區：阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。

經濟狀況

  • 穩固的就業增長：2014年康特拉科斯塔縣的就業人口接近344,000，到年底計劃新增7,900人。即2015年就業人口穩健增長約2.3%。盡管就業勢頭良好，但我們預計到2018年增長會有所減緩。
  • 部門發展：在過去的一年裡，教育與衛生服務和專業與商業服務部門的就業增長最大。
  • 穩固的就業：康特拉科斯塔縣失業率為4.4%，低於全國平均失業率5.1%。
  • 高收入：2014年康特拉科斯塔縣中等家庭收入接近82,000美元，收入數據相對較高，遠遠高於國家基准5.2萬美元。去年收入增長迅猛，預計在未來幾年都將保持強勁態勢。
康特拉科斯塔縣就業和平均收入趨勢預測

 

人口統計數據

  • 增長穩定：近年來，康特拉科斯塔縣的人口增長率穩定在1.2%到1.5%。這意味著過去五年中，每年新增居民約14,700人。但是，預計人口增長趨勢在2018年以前將有所減緩。
  • 住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有23,000戶新增住戶。
康特拉科斯塔縣最引人注目的自然地標迪亞布羅山（Mount Diablo）

二、康特拉科斯塔房產市場最新概況

1、康特拉科斯塔房市

房價水平：康特拉科斯塔縣的新房定價中位數為601,250美元，比2014年提高了17%；

支付能力：盡管低按揭利率使康特拉科斯塔縣的支付能力維持在歷史正常水平，但相對較高的房價仍然略顯昂貴。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費43%的收入。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管增幅較大，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

2、2016年不利影響因素

雪弗龍裁減7,000工作崗位：十月份，位於聖拉蒙的雪弗龍公司宣布將裁減7,000個工作崗位。自2015年8月起，雪弗龍在舊金山灣區共有員工6,500人，3,200人位於聖拉蒙總部。盡管尚未確定這些失業人口中有多少位於舊金山灣區，但公司已經在2015年初裁減了該地的600名員工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大發展趨勢

2015年轉售量呈上升趨勢：2013年與2014年康特拉科斯塔縣的房產轉售量平均每年下降約7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%

投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升 高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

發展向東部推進：4號州際公路從匹茲堡延伸至布倫特伍德，這裡已成為新房產建築商的主要焦點，建築商希望以實惠的價格提供適合家庭居住的獨棟住房。大多數開發機遇位於這一次級市場以西，因此奧克利東部可能成為下 一個新建房產關鍵地點。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已經在奧克利東部的Emerson Ranch開始進行 銷售籌備。隨著這567套房產趨於尾聲，Emerson Ranch以東廣闊的東奧克利特別計劃區可能會成為下一個開發地。 該地區有大量的土地所有者，但有可能會形成一個具有凝聚力的廣闊藍圖，新建上千套房產。東奧克利地區以北的德爾塔灣最終將出售鄰水的高檔新房產，大部分在碼頭有自己的停泊水域。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

康特拉科斯塔縣裡士滿（Richmond）的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔縣/三谷地區房市數據分析

太平洋聯合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區的市場活躍程度降低，銷量與掛牌出售的房地產數量都較上一季度有明顯下降。2015年第二季度的活躍程度最高，第三季度有所緩和，到第四季度進一步下滑。主要原因是市場的房地產儲量緊張。潛在的賣家都非常謹慎——受不斷上升的房價誘惑，准備將他們的房地產投向市場，但又不確定自己也成為買家後的前景。

買家也更加謹慎。經過最近幾年的瘋狂節奏，購房者普遍要花更長的時間在第四季度作出購房決策。他們會在報價前更加反復地檢查房產，也不大可能報出高價。但是受到舊金山灣區強勁的經濟勢頭與極低的利率的吸引，新的買家仍在陸續進入市場。

下方圖表中的銷售數據包括社區內的獨棟住宅。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

即將到來的選舉年與未來利率增長的不確定性可能會使2016年第一季度的銷售活躍程度降低，但是舊金山灣區的經濟基礎仍然非常穩固。我們可以充分預計，買賣雙方在即將到來的春季將會活躍起來。

 

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追逐中國人的足跡 了解一個由市民打造的紐約市

在紐約，37％的人口是在國外出生的。紐約移民人口都分布在五大區，這些新移民都會聚集在各地建立自己的小社區。這使得紐約不但更有特色，而且還為這個城市增添了許多種族色彩。紐約大學弗曼中心本周發布了來自10個國家的紐約客分布圖。

正如你所看到的，來自多明尼加共和國的移民成了紐約市最大的移民人口數目，占了紐約移民總人口的13%。這都是因為該國在20世紀中因為政治不穩定而掀起了移民潮，在曼哈頓北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足跡。

其次，中國移民排在第二位，占了紐約移民總人口的12%。紐約州華裔人口為50多萬人。來自中國大陸的移民在加州最多，有36萬7410人，第二是在紐約，有26萬1952人。在第二次世界大戰前，美國的華人移民多來自廣東和中國香港。在50年代，大量的中國台灣人移居到美國。70年代後，中國大陸居民赴美留學、探親人數增多，在90年代形成中國大陸的移民高潮。在2010年後，我們可見中國民眾掀起了買房潮和利用房地產來為他們下一代鋪路。我們也可以在這移民人口分布圖上看到紐約的華人社區都分布在曼哈頓，皇後區和布魯克林各區，而且也不斷的闊大。許多中國移民都選擇聚集在一起，主要原因是他們想在熟悉的環境下適應新生活然後再慢慢的遷移到別的地方去。在華人的社區裡，我們可看見很多琳琅滿目的華人商業如：超市，理發店，手機點，中藥行等等。這些商業不但為華人帶來日常生活的方便，而且也因為如此使得當地的房地產需求量大增。許多開發商看准了市場的需求在各個華人聚集地區開發了多個項目。法拉盛是最受新移民的親睞，不管是來自中國、中國台灣、中國香港、韓國、東南亞和南亞移民都以這地方為他們的登陸點。

為何紐約受到外國投資者愛戴？

紐約是一個深受外國投資者愛戴的國際大都會，他們投資紐約的房地產主要目的是為了得到更好的就業機會、讓下一代接受優質的高等教育或是防止資產貶值。紐約擁有許多帶領全世界的經濟體系如：金融業、時尚業、科技業、服務業等。這些行業都為這個城市帶來了許多就業機會。除此以外，紐約有很多高等學府，許多父母都把孩子送到紐約來接受優質的高等教育，希望將來他們能夠得到更好的發展。治安是投資者最關注的課題，紐約市政府自911事件後對社會安全做出了許多改革方案，如今紐約有很多街區變得更加適合安全居住。不但如此，美元彙率在過去這幾年持續走強，隨著去年中國央行貶值了人民幣，美國的房地產成為了外國投資者海外資產的避風港。在美國眾多城市中，紐約市的房地產投資政策是最安全和高透明度的。紐約市政府為了保障公眾利益都規定在購買房地產時必須聘請律師做交易。同時，隨著科技的發展許多重要的房地產訊息例如：銷售記錄、屋契、房產稅單、建築違例記錄等都可輕易的在網絡上得到。

中國投資者也引向了紐約房地產的設計

2015年中國投資者在美國已超越了加拿大成為最大的購房群體，紐約有很多開發商都為了迎接市場的需求在項目設計的細節方面都傾向亞洲人的喜好。位於法拉盛的天景豪苑就是一個好的例子，這個公寓是參考亞洲的公寓模式而建造的；公寓的底層有大型的商場及完善的配套設施。這個項目的第二期就在開盤時非常熱烈，開發商在第一個星期內就售出了$8500萬的房子，成為紐約最受歡迎的期房之一。

在另一邊廂，位於曼哈頓的中國城鄰近也有不少具有特色的公寓。為了取悅中國購房者，開發商聘請了亞洲著名建築師，安藤忠雄為賣點。這日本建築師在伊麗莎白街152號采用了他獨特和簡約的設計風格再配戴精致的建材，讓這城市中的公寓能夠在不同季節與大自然融合為一體，這種建築風格在紐約也是史無前例，開發商希望能夠利用亞洲人的動力為紐約建築增添新元素。

身為一個著名的國際都市，不管是在任何時期紐約依然吸引著來自世界各地的移民。出手闊綽的中國買家正在幫助提振紐約的經濟，同時也影響著紐約房地產市場的房源和經濟適用性。在未來的日子裡，我們將可看到中國文化融入紐約的主流社會。

 

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Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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2015年第四季度曼哈頓房產銷售報告

道格拉斯房產公司（Douglas Elliman）每年都會發布關於美國紐約市曼哈頓區的房產銷售情況的季度報告。其2015年第四季度的報告顯示，該區房產銷售的中位價已高達1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飆升了17.3％。此次暴漲甚至打破了雷曼破產前的最高記錄——2008年第二季度的1,025,000美元。新開發區的房產銷售中位數猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位價也上升 8.1％至960,000美元。這些增長數據表明，需求普遍推動價格上漲，曼哈頓的房地產市場正處於健康狀態。

第四季度房產銷售量同比也有所增加，從2014年的2,718套上升至2,973套。房產在市天數從105下降到82，同比去年要加快23天，這意味著交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房產全部出售所需要的時間指標，同比加快，從去年的5.5個月縮短至5.1個月，這表明，房產出售速度較快，沒有過多存貨。

在新房銷售中，價格在100萬至300萬美元之間的占 49.8%，中位價為1,789,054美元；超過$300萬美元占34.6％；低於100萬美元的占15.6％。公寓市場顯示，最受買家歡迎的是1房公寓（36.2％），中位價為1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位價為1,975,000美元。每平方英尺均價已從1,552美元上升至 1,959美元，同比漲幅高達 26.2％。

報告顯示，總體而言，市場正處於良好的狀態：交易量增加，新房和二手房中位價均上升，在市天數縮短——意味著房產銷售速度加快，吸收率更低——意味著雖然市場供應量增加，但交易量也在增加。

所有這些數據都指向一個事實，即2015年第四季度曼哈頓市場表現非常好，正處於健康狀態。我的團隊在1月也看到買家穩步入市，盡管通常這個時候市場發展有所放緩。春節前幾個月買房值得考慮，因為以後會有更多買家入市。

 

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在俄羅斯購房如何做到合法、無風險？

本文開篇，我先講一個事實，無論是憲法，還是聯邦法律都沒有限制外國人擁有、使用和處置俄羅斯聯邦境內不動產的權利。也就是說，外國人可以以自然人的身份購買和擁有一套房產——一套住宅或公寓、個人住房建設（個人住房）用地、或補充耕作用地。

外國人可以以自然人的身份在俄羅斯購買房產

禁止外國公民獲得：

  • 農業用地（只能出租）；
  • 邊境地區的土地；
  • 底土、大陸棚和森林；
  • 國家自然保護區內的土地；
  • 國防工業、交通基礎設施所在領土；
  • 在封閉的行政區域內（可在政府決議（05.07.2001）第508號決議中查詢相關城市和地區的列表）
俄羅斯聯邦外交部

注：俄羅斯某些城市體制特殊，禁止外國人購買房地產。例如，克拉斯諾雅茨克（Krasnoyarsk）區域城市：熱列茲諾哥爾斯克（Zheleznogorsk）、澤列諾戈爾斯克（Zelenogorsk）、桑尼（Sunny）以及莫斯科區內部分城鎮，如伍萊西漢（Vlasikha），日出城（Sunrise）、星城（Star City）、青年城（Youth）， 在上述的政府法令中，可以查到內容詳盡的列表。

購房交易法律問題

獲得俄羅斯國籍或永久居留權的外國房地產買家不享有任何優惠或有利條件。他們可以在俄羅斯聯邦居留期間進行房產注冊，但不享有任何特殊待遇。

在俄羅斯購房需經過聯邦注冊、地籍以及制圖服務部門（The Federal Service for State Registration， Cadastre and Cartography， 簡稱“Rosreestr”）審批，審批流程各地一致。注冊員必須核實買家是合法居留在俄羅斯境內。

以下為合法居留的法律依據：

  • 簽證；
  • 移民卡；
  • 永久居留；
  • 臨時居留證
獲得俄羅斯國籍或永久居留權的外國房地產買家不享有任何優惠或有利條件

外國人買賣房產時必須攜帶身份證明文件，文件上需附帶海牙認證（印章），並譯成俄語且需經過公證認證。海牙認證證書（Apostille Certificate）簽發地應與個人證件簽發地一致。該證書適用於《海牙公約》（Hague Convention）成員國。個人身份證明文件應經大使館辦理認證：首先應由居住國外交部出具證明，再交俄羅斯聯邦外交部審核。

買家可通過中介購買房產。按照個人身份證明文件條列出具委托書。對於外國人買家而言，通過一位俄羅斯律師購買房產更適當。首先，不需要翻譯委托書，其次，免去機關名稱差異（如BTI、司法部等）。

注：外國人委托房產交易需配偶（妻子）出具書面的、並經公證認證的同意書。

合同語言以及房產糾紛

起草買賣合同需用俄羅斯語。為買方的利益起見，需理解所有的細微差別和微妙之處。一般來說，有關房地產的糾紛需在其所在地解決。有關房地產維護、保護和使用的規範已載入俄羅斯立法

外國買家購買房產時應檢查：

  • 不動產所有權和房產文件（當前業主的所有權和收購證書）
  • 財產留置權（抵押、扣押等）；
  • 所有共有業主的同意；
  • Rosreestra中包含的信息（跟蹤房地產歷史）。

稅金

稅法區分俄羅斯聯邦稅法區別對待居民納稅人和非居民納稅人，後者受到特殊待遇。房地產租賃或出售所得必須支付30%的稅金。非居民納稅人不享有房產減免和福利。

注：為了避免30%的稅金，以及獲得福利和減免，外國人可以將房產作為禮物送給一名俄羅斯國籍親屬，如妻子。親屬之間以捐贈名義的轉讓無需納稅。親屬出售該房產就可以享受優惠利率，從而避免繳稅（根據俄羅斯聯邦稅法，如果公民擁有房產所有權的年限超過3年，本人則無需繳納所得稅）。這個方案不違反法律，除非親屬關系是虛構的。

國家從土地使用中所得紅利根據各地區利率計算得出。外國人也需繳納該項稅收。
 
因此，外國人與俄羅斯公民一樣，可享有不動產產權以及履行相關義務。外國公民可以自由投資城市或郊區房地產。

俄羅斯村莊

上述內容僅適用於外國人以個人名義進行的房產交易以及登記。另一個選擇是在俄羅斯聯邦境內開設公司，將房產所有權登記在公司名下。此選項有一定的優勢，但投資者需付出額外費用成本。

 

Alex Nabokov專欄全集

 

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加拿大房產投資系列：Condo還是House？（下）

上期的投資系列裡，我們列舉了一系列投資Condo和House的主要差異，但精明的投資者更樂於看到的是那些實實在在能說明問題的數字。對於市場的把握對於買賣雙方來說都至關重要，作為投資者一定想要最大化自己的投資收益，那麼對於今年至今為止大多地區Condo和House哪一類更有投資前景呢？

加拿大最大的銀行之一——TD銀行在今年三月時就已指出大多地區房地產正明顯分化為Condo及Single Family Home兩種房屋類型市場，整體市場形勢也被這兩種房屋類型牢牢把控。

TD銀行經濟學家Derek Burleton和Diana Petramala提到人們對於大多地區房屋的熱推與執迷模糊了一些本該存在的較大差異，比如905地區與416地區、獨立式住宅與公寓、新房與舊宅。

  • Single-family homes

如果說近一段時間裡多倫多房地產市場紅火熾熱，那麼我們可以毫無疑問的說這把點燃市場的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市場超“熱”

就今年一月來說，大多地區Single-family home的價格就已經上升了12%。這一收益增長遠遠高出其他類型房屋，但如果您經常關注房市，那也會發現其實從銷售量遠低於歷史正常水平。

TD銀行指出2013年大多地區二手房交易中，Detached房屋銷售量達到43,000起，其中新建房僅有9,900起，而在2002年時，新建房達到22,000起。經過這樣一比較，我們就能直觀的發現價格增長極大程度是因為短缺的供給所導致。“稀缺”成為了房屋市場的主要問題。

尤其在多倫多市中心，人們現在已經很難發現新的在建獨立屋，每一所在建獨立屋相對應會有三座在建新Condo，可見這一比例相差極大，人們哄抬獨立屋的價格也是事出有因。

  • Condos

盡管新建的Single-family homes數量有限，新屋銷售增長依舊達到了70%，想必聰明的讀者一定也發現了其中的奧秘——Condo市場拉動是新屋銷售數量的主力。

較之過去，如今過多的在建公寓的確對出售價格有了一定的施壓。TD銀行公布新Condo的平均市場價格普遍在$545,000，舊Condo的均價則相對要低不少，為$347,000。另外，新建Condo住房面積有縮小的趨勢，較之2005年925英尺的平均單位面積，今年一月已經縮至798英尺。

今明兩年預計將有70,000新單元會進入市場（兩倍於歷史平均水平），銀行認為，短期內現狀不會改變，現今存在的這些數據差距將不會明顯縮小。

有評估機構稱加拿大房價被高估了21%

在大多地區內建造經濟性強、利潤高的高層建築項目成為了開發商發展的重點，因此近年來公寓建築樓層越建越高，開發商也越來越傾向於建造Condo而非Single-family homes。

在2000年，只有28%的Condo建成高樓形勢，而如今，這一比例已上升到了60%。這些最終導致過量的新建Condo使得公寓轉售市場競爭激烈，價格也越壓越低。

  • Rental market

TD銀行還對熱衷出租市場的投資者發出了一些警示。近期有預估顯示26%的多倫多公寓並非業主自用，而是對外出租，平均月租維持在$1,700。

如果房屋價格有所下降，投資者將面臨更多的轉售風險

目前各類房屋的良好勢態讓GTA房屋市場充滿神秘，各類房屋市場按各自方向發展又互相牽恆。

就當前905地區形勢來看，低層建築例如Single-detached和矮層公寓預期會比高層建築更有前景，當然投資者也要根據地理位置、社區情況酌情選擇。

 

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