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墨尔本期房税收优惠取消长期空置住宅将要收税 | 澳洲

近日，澳大利亚维多利亚州州长Danial Andrews公布了最新的未来维多利亚州大墨尔本地区房产买卖将要实行的税收方面的新政，其核心要点为首次置业的本地居民提供更多税收，奖金甚至直接政府一起购买的众多帮助，同时将取消期房印花税优惠，征收住宅空置税，以保障本地居民在不断上涨的物价情况下能够买得起自住房，租的起出租房。

本地居民购房租房优惠政策增加

其具体帮助本地居民（主要是维多利亚州居民）多项措施大致如下：

针对60万澳币以下住房首次置业，免除印花税，75万以下有印花税折扣；
在边远地区购房首次置业优惠奖金加倍；
州政府直接和首次置业购买者作为共有人共同购买房产以帮助首次置业者承担购房费用；
通过更快的规划审批提高房产供应；
通过租赁法律改革以及鼓励提供长期租赁选项等地为租房者提供更多更好更稳定的租赁机会；
为本地居民提供更多的公共住宅支持并为无家可归者提供更多居住帮助。

投资者购房税收优惠减少

上述种种优惠和帮助，除了利用已有财务资源，维多利亚州政府要借助于有关税收调整获取额外财政收入，其中包括重要两个税收增加，但是都会对单纯房产投资者予以挤压和约束：

目前在维多利亚州购买期房，购买者仅仅只需要按照签署合同时土地价值为基本税基征收印花税，会节省大量的印花税。维多利亚州政府为了确保该优惠仅仅适用于真正需要房屋居住者，将从‪2017年7月1日起实施新政，该税收优惠将不再适用于投资者，仅会适用于a 将来会将购买的房屋自住的购买者；或者能够满足首次置业优惠税收政策的首次置业者。2017年7月1日前签署购买房产合同的将不受此限制。

针对很多投资者空置持有房产以等待资产升值，一个全新的税种，住宅空置税，会征收以便减少在墨尔本内城和中城区空置房率。该住宅空置税会针对一年内空闲超过6个月多住宅征收，税率为房产价值的1%，每年征收。该税总会从‪2018年1月1日起征收。当然该政策会考虑将拥有合法理由的房产，比如休闲度假屋，市区工作通勤用公寓，遗产，以及临时需要在海外的本地居民拥有的房产等等，排除在外。

上述两项税务调整，维多利亚州政府预计会获得大约9.2亿澳币以上的额外的财政收入，将用于上述针对本地居民的税务优惠或者资金帮助。

澳大利亚普亚律师事务所（Prudentia Legal）创始人和合伙人之一，普亚律师事务所上海代表处首代王斐律师就此新政分析如下：

澳大利亚维多利亚州政府从2015年开始断断续续增加了对海外人士购买维州房产的印花税和土地税，以期限制海外投资，保证本地供应，控制本地房产。但是其中对于期房购买印花税以土地价值而不是以房产价格征收印花税的优惠海外人士一直都能享有。

目前墨尔本针对购买现房的公寓海外人士大约需要支付海外人士的房价7%的印花税加大约房价5.5%左右的共计大约房价12.5%左右的印花税（可能根据房价不同税率会相应调整）；但是针对期房公寓由于土地价值较低，海外人士需要实际需要支付的大约为7%海外人士印花税和根据土地价值征收的相当于房价0.5%左右的印花税，大约总计为房价的7.5%左右。

和购买悉尼的房产比，由于悉尼期房征收全额印花税，海外人士购买悉尼期房大约需要支付房产价格8-9%左右的印花税，而在墨尔本购买期房大约7.5%左右，相差不多而且墨尔本房子期房税收还会少点。这个行政一旦实行，就意味着购买墨尔本期房公寓需要支付房价大约12.5%，税率远超过悉尼的税率，可能会对墨尔本海外购房者有一定影响。但是由于墨尔本房地产市场本身价格相对悉尼仍然比较低，其绝对印花税支付数额可能还是比悉尼购房要缴纳印花税要低，所以即使其新政实施，和悉尼房产购买相比，海外购买者还有有一定吸引力。

该新政将于‪2017年7月1日起施行，意味着此前日期签署购买的房产还会按照旧政策（即大约房产价格7.5%左右的税率征收），此日期后签署的购买合同将按照新政策，即房产价格低12.5%征收。所以如果有需要，必须尽早签署合同，避免额外税收。

此政策王斐律师估计对买地建房，购买土地的情况基本没有影响，都是根据土地价格征收。

住宅空置税本身是对的，强制并鼓励房东将房产推向出租市场以便提供更多租赁房屋。这也是投资者本身明智投资，在资本增值获利之上额外获取更多价值的一种方式。已经拥有墨尔本房产的海外购房者要积极将房产出租以避免该税。当然有人说我就租不出去怎么办？我们相信如果有证据证明积极按照市场价格出租但是一直无法出租成功，应当可能获取一定免除权利。有人说要证明是自己的度假屋想避免该税，我们认为如果长期不去澳洲在自己购买房产中居住，可能比较难以证明是度假屋。此中情况下还不如直接想法出租，还能获得收益，还能避免税收。

（额外的话：原澳大利亚普睿德律师事务所经中国司法部审批将更名为澳大利亚普亚律师事务所，原澳大利亚注册Prudentia Legal没有任何变化，只是翻译名称此后会有改变。我们将近期推出详细信息说明，敬请期待。）

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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如何选择澳洲建筑师 | 澳洲

一、概述

不像国内某些开发商或管理政府形象工程的领导们喜欢把建筑师当做绘图员，澳洲的项目业主对建筑师的尊重和认可往往是发自内心的。这是因为一方面在类似澳洲这样的发达国家专业分工极为细致，房地产开发相关的建筑规划条例、设计规范和法律法规相当复杂，局外人指点江山的余地也就不大；另一方面澳洲建筑师素质也很高，需要5年的大学培养、至少二年的行业经验和行业认证机构能力评估三部曲，取得执业资格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛围以及相对合理的报酬使得澳洲建筑师^[1]有意愿为客户提供最好的服务，从而形成双方的良性互动。

当然，由于澳洲房地产项目开发过程中视项目大小可能涉及二十多类专业顾问的服务，而建筑师作为设计龙头，其费用占整个顾问费的比例可能会高达30%以上，如何找到令人心仪的建筑师、及时完成设计任务、更好的控制建筑师设计费用，以及达到想要的设计和使用效果以促进项目的销售或出租等等，都是项目业主们需要认真考虑的问题。

二、澳洲建筑师行业概况

根据澳大利亚建筑师认证委员会^[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的资料，澳大利亚的建筑设计行业产值规模约1000亿澳元，雇佣人数超过一百万人。2014年注册建筑师11,090人，2014-2015财年建筑师收入64亿澳元，利润6亿澳元，全澳60%的建筑师在悉尼和墨尔本工作，80%的建筑师担任全职工作。

澳大利亚有几个有名的与建筑师有关的团体机构，如刚刚提到的澳大利亚建筑师认证委员会，还有澳大利亚建筑师学会、澳大利亚顾问建筑师协会和澳亚建筑学院联合会。

澳大利亚建筑师认证委员会（Architects Accreditation Council Of Australia）属于法定建筑师注册机构，非盈利性组织，成立于上世纪70年代（1970s），在各州均有分支机构负责当地建筑师注册，并依据《建筑师法案》确保建筑师和客户的合法权益。该委员会负责建立澳洲建筑师能力评估标准、组织澳洲本土建筑师资格认证考试、海外建筑师资格认证以及拟定与其它国家的建筑师资格双边认证协议等。该委员会和澳大利亚建筑师学会、顾问建筑师协会、澳大利亚建筑学院（Australian Schools of Architecture）以及联邦政府教育部、移民部都有密切联系。

澳大利亚建筑师学会^[3]（The Australian Institute of Architects）是澳洲建筑师行业高峰组织，原名为澳洲皇家建筑师学会，成立于1930年，在各州都有分支机构，代表了大约12,000名建筑师会员（含未注册建筑师）的利益，致力于促进建筑师职业健康发展，每年都组织全国性优秀建筑设计作品评选，建筑设计作品类型涉及酒吧、咖啡馆、饭店、商店、酒店、住宅等。

澳大利亚顾问建筑师协会^[4]（Association of Consulting Architects）成立于1987年，在澳大利亚各州都有分支机构，代表了建筑设计事务所和个体执业建筑师的利益，为会员提供业务运营咨询和法律框架。

澳亚建筑学院联合会^[5] （Association of Architecture Schools of Australasia）成立于1999年，由澳大利亚、新西兰和巴布亚新几内亚有资格授予建筑师学位的大学或学院组成，致力于解决建筑师高品质本科和研究生学位教育和职业发展问题，以及建筑学和环境、政策和社区的关系等。

三、澳洲建筑师的选择

1、澳洲建筑师的能力要求

项目业主在选择建筑师之前最好了解一下建筑师提供服务需要具备哪些能力。

根据澳洲《建筑师能力国家标准》^[6]，澳洲建筑师需拥有以下四种能力：

由上述能力要求可以看到，澳洲的建筑师不仅得具备专业能力，还得具备一定的项目管理能力，并对建筑设计这门“生意”怎么做有全面的了解。经验丰富的建筑师有能力扮演项目经理的角色，管理协调整个项目的设计和施工过程，当然，项目业主需要为此付费。不过，术业有专攻，一般建筑师也不会花费多少精力去做项目管理的业务，否则，专业的项目管理顾问公司怎么活呢？

2、建筑师的选择方法和条件

对于建筑师的选择方法一般有“基于价值的选择”、“基于报价的选择”、“基于职业资格的选择”和“综合选择方法”。所谓“基于价值的选择”一般适用于打算长期运营该项物业的业主，需要考虑建筑师对项目生命周期成本和质量的贡献。后二种选择方法顾名思义容易理解，简单容易操作，在此不再赘述。所谓“综合选择方法”也就是根据业主偏好考虑权衡多种因素的选择方法。这些方法各有利弊，限于篇幅也就不展开了。

基于建筑师的能力要求，我们可以将建筑师的选择要求细化为“专业能力”、“管理能力”、“可调配资源”、“职业道德”和“报价”等五项，按照百分制打分。这就是一个典型的“综合选择方法” 。

对于“报价”这一项，项目业主需要有经验丰富的项目经理预先准备《设计大纲》，首先要对土地和项目的位置、现状、开发进程等加以说明，然后对建筑设计要求、工作范围、职责和各阶段设计成果进行清晰的定义。工作范围应有统一的格式，涵盖项目开发过程以及质保期需要建筑师提供服务的各个阶段以便于报价的比较。否则，不同的建筑师对开发阶段的划分可能不一样，而且对于哪些属于业主报销费用，哪些属于当时难以定义工作范围，需要以后按照小时付费的费用各不相同，也就难以比较。从项目业主控制成本超支的角度最好能把设计费用包死，当然前提条件是设计工作范围得定义清楚，然后项目业主不要一天一个想法，经常要求变更设计。如果能包死设计费，按照设计进度付款即可，这样建筑设计预算不至于经常需要更新和再审，也就不会增加项目业主的预算不确定性和管理压力。

下面是我们以前在不少项目实施过程中实际用到的选择条件。“专业能力”、“管理能力”、“可调配资源”、“职业道德”这四项各占5分，总占比20%，“报价”总占比80%。

3、建筑师选择流程

根据项目大小和类型，对于建筑师的选择流程可繁可简。对于小型项目，如一个小别墅或者60平米祖母屋的建筑设计来说，项目业主独立自主选择自己喜欢的建筑师没什么问题。但是，对于大型商业或商住地产项目来说，由于对城市人文景观、周边环境、交通流量等影响较大，市议会一般要求至少找三家建筑设计事务所进行方案竞标，项目业主还有机会获得容积率奖励。不过，按照市议会的规定，得由地方议会和项目业主共同组建评标委员会决定入选建筑概念设计方案。那么也就意味着项目业主喜欢的方案和建筑师也就不一定中标。笔者在担任澳洲某上市地产公司高级项目经理期间还确实遇到过这种事情。那么，有什么补救办法呢？我们聘请了所中意的那家建筑设计事务所担任自己的建筑设计顾问，负责对中标方的建筑设计过程加以管理，力图在不影响市议会所喜欢的建筑方案外观的情况下对房型配比、户型设计、采光通风、交通组织等各项内容加以优化。

以下是我们对某个地标性建筑项目申请更改规划时实际执行的建筑师选择流程。

上述流程是针对大的项目的比较规范的做法，拟定合同草案时最好请律师过目一下为妥。

四、注意事项

在选择建筑师时以及签署和执行建筑师雇佣合同时需要注意的事情很多，这些包括但不限于：

如何根据项目实际情况决定建筑师的选择方法和条件？
项目业主的建筑师评选委员会如何设置以及成员的构成要求？
建筑师执业保险金额多少才算合理？
如何准备《设计大纲》并清晰的定义建筑师工作范围？
和建筑师签署合同时有哪些注意事项？
完成各阶段设计任务所需时限和费用分解？
项目业主可以像在国内那样随意拖欠建筑师设计费用吗？

如果项目业主有一套规范的工作方法和流程，并有经验丰富的项目经理协助，则可以避免很多问题。另外，最终选定建筑师之时，所有的责任和义务还得落实到合同条款上，万一在项目实施过程中出现问题或争议比较好办。例如，在准备合同条款时需要注意的问题包括但不限于：

1、雇佣合同中应该规定假若建筑设计事务所在项目中途由于可以理解的原因不得不更换主要建筑师，则要求对方以类似经验和资历的建筑师取代原建筑师，否则项目业主有权解除合同。

2、雇佣合同条款要考虑万一对建筑师的工作不满意（如中途人员发生重大变动、难以容忍的设计进度延误，设计质量不佳等）的退出机制，应考虑如何用新的建筑师来接替原有的建筑师而不影响设计工作，因为涉及知识产权的转移、设计费用的结算等问题。笔者曾经遇到过这类情况，最终项目业主让原有的建筑师提供施工图设计配合以及施工过程的配合，象征性的支付少量设计费用以顾全对方面子。

3、雇佣合同中要注意《澳大利亚知识产权法案》对建筑师知识产权的保护条件，尽可能维护项目业主的利益。根据上述法案，澳洲建筑师无需特别申明而对于其设计作品拥有知识产权，建筑师去世后或建筑设计作品公布后仍然享有知识产权保护约70年。如果项目业主认为自己对建筑师的方案或创意有贡献想要取得知识产权，则需要建筑师书面同意。如果项目业主按照原设计翻新原有房屋则不涉及侵犯建筑师产权。假若项目业主想要按照原有建筑设计图纸全部扩建或大部分扩建，则要看双方合约是如何规定的。

五、结语

建筑师在房地产项目开发中的重要作用不言而喻，一个优秀的建筑师能帮助项目业主达成项目的目标。作为项目业主，首先要了解建筑师能帮项目业主做哪些事情，其次应根据项目的大小选择合适的建筑师，然后确定建筑师的选择方法和条件，最后将双方的责任和义务落实到合同上来，并由项目经理进行日常设计任务的跟踪、协调和管理。

总之，通过规范的建筑师选择方法和流程以及对于当地建筑师行业和市场的透彻了解找到合适的建筑师也就意味着项目几乎成功了一半。

注释：

【1】为行文方便，本文对个体执业建筑师和建筑设计事务所均统称为建筑师
【2】http://comparison.aaca.org.au/industry-profile
【3】http://www.architecture.com.au/
【4】http://www.aca.org.au/
【5】http://aasa.org.au/
【6】http://competencystandardforarchitects.aaca.org.au/about/units-of-competency

澳洲酒庄丶农场丶房地产项目开发及管理专家彭涛专栏全集

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澳房法律专栏：婚前财产的婚後分配 | 澳洲

近期有不少读者在看过文章之后，结合自身的情况咨询一些澳房的法律问题。因此，我定期将部分常见的问答进行文字整理，发布供大家参考。

旺财婆：林律师，您好！看了您的文章非常有帮助。现在我有一个问题：如果我现在买套房子，跟女儿共有，女儿已婚。如果我先离世，则房子属于女儿，那我的丈夫还有女儿的丈夫，会有房子的产权吗？或者有一方离婚了，那么这房子会作为婚内财产分割吗？

首先，需要强调的是澳大利亚与中国的婚姻法不同：

在中国，婚姻法与修正案较详细且完整的规定了婚姻共同财产的定义、分配及补偿情形；

然而，澳大利亚法律并没有明确的婚前婚后财产一说，即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产协议，不然今后双方分居或离婚，法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。

根据澳大利亚相关法律以及公平合理的自由裁量权，法院一般会主要从以下三个角度来判决夫妻双方共同财产的分配问题：

双方主张资产情况及经济来源：一般来说，在向法院主张分配权益时，无论是个人还是联名财产，无论是婚前还是婚后，无论是在澳洲还是在境外，双方都需要都要详细列举自己所有财产的义务，不能有任何隐瞒。

法院衡量婚姻或同居（事实婚姻）期间双方的贡献：“贡献”包括，一方在外工作赚取的对家庭的经济贡献以及另一方照料家庭所作的非经济贡献，以及双方在婚姻开始期间各带入婚姻的财产。如果一方带入婚姻的财产较多，同时若婚姻关系存续时间较短，则他（她）一般会被认为作出了较大功效。但随着婚姻的持续，他（她）的贡献可能就会相对减少。因此，即使婚前财产在一方名下，由其支付首期，由其还款，在没有财产协议的情况下，不会影响该财产划分为婚姻财产。

法院衡量双方未来的需要：法院会考虑双方分开后的经济收益能力，健康状况及为照顾孩子的需求等。举例说明，如果分开后孩子主要与母亲居住，而母亲目前又不能全职工作，则她很有可能可以分到更多的份额。

一般来说，为避免婚姻双方可能发生的财产纠纷，制定财产协议就显得非常有必要：

配结婚或同居（事实婚姻）双方可以做财产协议，就其各自名下的财产进行分配和约束。如果将来双方一直在一起，则该协议可以不生效，如果某一天双方分居或离婚，那么可以按照该协议内容就各自的财产进行分配。

这非常类似于人们常说的“婚前财产公证”或“婚前协议”。澳大利亚的法律规定配偶间不但婚前可以做财产协议，在婚中、分居或是离婚后都可以签订类似的财产协议，就双方协商内容标准化，以避免可能面临的法律程序。

另外，该协议必须在配偶间进行，双方父母无法替代子女签署。但是，如果日后就协议的财产纠纷诉讼法院，法院仍有自由裁量的权利重新评定，就合理和公平的方式分配双方财产

综上所述，在婚姻财产分配的纠纷过程中，澳大利亚法院需要衡量双方婚前拥有财产的多少，双方婚姻关系时间的长短，双方是否有孩子，分开后孩子主要有谁来照顾和与谁生活等等一系列考虑因素。因此，在婚姻初始阶段，我们难以推断出日后财产纠纷发生时的分配比例，然而通过财产协议的约定，能较为有利地保护双方各自资产的独立性，并有效地避免可能发生的财产纠纷。

注：本人问答所作观点不代表本人工作单位的观点，也会因为澳大利亚州际之间法律规定的不同而有不同的主张和判决。就中澳两国之间婚姻财产的具体规定，本人于居外【名家专栏】推出文章，统一给予对比、比较与分析。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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澳洲 | 2016年3季度澳洲房价走势

澳大利亚最新房价走势

据澳大利亚统计局公布的数据，2016年第3季度澳大利亚八大城市综合房价涨幅继续降缓，同比增长3.5%，较2016年第2季度上涨1.5%；悉尼与墨尔本同比增幅分别为3.2%与6.9%，与上一季度相比涨幅为2.6%与1.7%。

第3季度澳大利亚房价地图

第3季度澳大利亚各大城市中，珀斯与达尔文房价依然低于去年同期，悉尼、墨尔本、霍巴特以及堪培拉的独立屋与悉尼的单元房均价则出现超过8%的同比增幅。同上季度相比，达尔文的单元房跌幅最大。

第3季度澳大利重点城市表现最好区域

2016年第3季度，独立屋房价中位数年比增幅最大的区域为布里斯班的South Brisbane和Park Ridge，增幅均超3成。单元房方面，悉尼的Brichgrove, Kurraba Point与Fairlight中位价有着最高的年比涨幅，为40%左右。

查看澳大利亚季度房价报告

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1月1日起中国购汇新规：不得用于境外买房！

从2017年1月1日起，个人在国内办购买外汇时，需要填写一份全新的《个人购汇申请书》，里面明文规定：不得用于境外买房！

加拿大从去年8月开始，联邦政府和各省政府纷纷出台限制外国买家的新规，联手打击过热楼市。其中最狠的是卑诗省，中国买家在温哥华买房必须额外缴纳房价的15%外国买家税，而多伦多近日亦有市议员提出动议，仿效温哥华，征收5%外国买家税。

现在这批中国买家傻了，不单加拿大三级政府同时排斥，连中国也出台新规，购汇用途不得用于境外买房。这简直可以称作内外夹击。尤其是那批签了购房合约、但又没有交房的中国购房者，如果楼房交接日，换不到外汇出来交首期，不但定金会给卖方没收，搞不好还要闹上法庭，双重打击啊。

虽然国家外汇管理局2016年12月31日就改进个人外汇信息申报管理答记者问时强调，完善个人申报并不涉及个人外汇管理政策调整，个人年度购汇便利化额度没有变化，但对普通人来说，去银行换外汇的变化已经出现了。

根据澎湃新闻报道，从2017年1月1日起，个人在办理个人购汇业务时，无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途。

银行柜面版的个人购汇申请书有两页，第一页如下：

根据这份《个人购汇申请书》，明确给出了境内个人在办理个人购汇业务时的六项禁止行为，分别是：

1.不得虚假申报个人购汇信息；

2.不得提供不实的证明材料；

3.不得出借本人便利化额度协助他人购汇；

4.不得借用他人便利化额度实施分拆购汇；

5.不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目；

6.不得参与洗钱、逃税、地下钱庄交易等违法违规活动。

其中第5点清晰列明，（购汇）不得用于境外买房。

而在《个人购汇申请书》，要求购汇者清晰表明购买外汇的用途。而在此之前，个人去银行购汇，并不需要说明自己究竟打算何时使用所换的外汇。需要注意的是，在填写购汇用途时，“预计用汇时间”填报项为必填项，填写预计使用购汇资金的日期。

根据这份表格，个人购买外汇一般有八个合法用途：包括旅游、留学、因公出国、探亲、治病、货物贸易、非投资类保险、以及咨询服务。如果购汇用途不属于以上八种，则可以填“其他”。

违规后果非常严重

对于存在违规行为的个人，外汇管理机关依法列入“关注名单”管理。而如果被列入“关注名单”，个人当年及之后两年不享有个人便利化额度，同时依法移送反洗钱调查。

国家外汇管理局相关负责人表示：“过去，我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等），还在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为，这扰乱了正常交易秩序，也对广大遵守个人购汇规定的居民形成了利益侵蚀。在改进个人购汇事项申报统计后，外汇管理部门可据此加强事后核查，对有关违规违法行为加强管理和处置。”

可见，海外购房者再次被国家外汇局重点提及，缺少中国买家支持，加拿大楼市在2017年走势会怎么样呢？特别是大温哥华地区。

相关资讯：加拿大 | 加拿大的超高房价中国人真的“功不可没”？

（据超级生活网）

澳洲 | 澳洲房地产不是你想卖就能卖！附土地转让表中文译本与全解析

在澳大利亚，土地所有人（卖方）按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人（买方可以是个人，也可以是公司法人），转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。

本文为《土地法专栏》第二单元“土地转让登记”，主要结合澳大利亚各州的土地法律法规（例如昆士兰州《1994年土地产权法》（Land Title Act 1994））、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。

土地转让的程序

宗地相关信息的查询

在土地转让前，买方在通常会聘请一位房产律师（各州不同，昆士兰州每宗土地交易的律师费大约在900-1500澳元不等）。接受委托后，律师将对该宗地的产权、规划、环境、区域公路及铁路的建设状况等一系列相关内容进行查询。

签订转让合同

查询完成后，买方核实了卖方的身份及土地产权状况等均没有问题后，交易双方或委托的地产经纪人和双方律师一起进行洽商、签订转让合同，并交纳印花税。

填写转让登记申请表并支付转让金

签订转让合同30 天内交易双方或委托律师填写转让登记申请表（附录：表1 ）和土地产权转让信息表（附录：表2）。如果买方是外国人，应填写外国人所有权信息表（附录：表3）。转让登记申请表可以从州政府土地登记机关的办事机构免费索取，也可以在州政府土地登记机关开设的网站上下载，一般的律师事务所都会有这些申请表。

在转让登记申请表中，卖方和买方必须亲自签名，双方都要有证明人签名证明是卖方和买方本人的亲自签名。证明人一般是是受人敬仰的、有信誉的、政府认可的公证人（在澳大利亚人们称他们为太平绅士），太平绅士从事的公证是无偿的公益活动。卖方将申请表交给买方后，买方向转让方支付转让金。

申请登记

然后，买方将转让登记申请表交到州政府土地登记机关的任何一个办事机构或通过网络提交，并交纳转让登记申请费和登记费。如果卖方持有纸质土地产权证书副本，卖方应将纸质士地产权证书副本交到州政府土地登记机关的办事机构。

登记发证

州政府土地登记机关登记员对土地权利人的身份、产权状况、交易的合法性及登记过程进行最终的审核，审核元误后加盖印章，同时编新的产权证书版本号。至此，本次房地产转让登记完成，州政府土地登记机关通知买方登记完成。

土地分割

如果卖方将自己的一宗地分割后，再将其中的一部分转让给买方，在签合同之前，土地交易双方应聘请私人或政府测量机构的注册测量师进行实地分割测量，并绘制分割地籍图，土地交易双方各自负担自己宗地的测量费用。然后，土地交易双方将成图及有关文本资料送交地方政府，由地方政府按土地规划及用途上的限制对该土地的分割及使用进行审批。

填写土地转让登记申请表的注意事项

土地转让的交易双方在签订转让合同30 天内应亲自填写或委托律师填写转让登记申请表（表1）。该表是在土地转让之中最为关键的表格，信息切勿出错。此文将逐个讲解此表格填写的一些注意事项。

收益转让（Interest being transferred）

只有已进行注册登记的房地产才可以转让,只有被登记的房地产权利人或其委托代理人有权签署有关转让的法律文件。

本栏应填写以下内容：声明转让拥有处置抵押宗地的权利；声明宗地符合转让条件；声明人的姓名、地址和电话号码等。

土地描述（Lot on Plan Description）

本栏应描述转让宗地的地址及宗地的地籍编号，宗地的地籍编号描述通常是”第（号）测绘图的第(号)宗地”【如：RP123456 号第3 块宗地（产权证号为16543002）】。

表格必须包含相应的前缀（如”SP” 代表测绘图， “RP”代表巳登记的测绘图， “BUP” 代表建筑物单元， “GTP” 代表共有权利表等)。

本栏不显示宗地面积。

转让人/卖方（Transferor）

本栏应填写转让人的姓名全称。如果转让人是两个或两个以上以按份共有或共同共有士地的个体，则无须显示转让人的姓名。

如果转让人是《1997 年法人实体和社区管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人实体，必须如此填写：“（协议编号）、（协议名称）共有产权协议的法人实体”，如”1234 海岸共有产权协议法人实体”。

如果转让人以受托人或个人代理名义持有不动产，信托须明确标示，如”第（最初转让给受托人不动产的交易正式文件证书号码）号转让的受托人的（转让人姓名）“或”作为（死亡者姓名）死亡者财产的个人代理的转让人的姓名”。

未成年人（未满18 周岁的自然人）不得授权行使转让权。相应地，产权局不接受以未成年人名义执行的转让不论是独立转让人或数个转让人之一。

对价/价格（Consideration）

对价是指一定的支付款项或者受让人和转让人就权利的转让达成一致的项目。本栏应完整地填写对价。

如果转让是以现金以外形式支付的话，则必须要明确表明，例如”依从xx协议本次转让是以xx形式支付”或”依从xx买卖交易条款本次转让是以xx形式支付”。

受让人/买方（Transferee）

本栏应完整填写受让人的姓名。

如果有两个或两个以上受让人，每个受让人的权益必须明确陈述。受让人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人实体可以作为共同共有人与个人或其他法人实体共同持有土地。若是共同共有人，则受让人所持有的权益必须以分数形式标明，如1/4 或3/4。

如果受让人是法人组织，必须在第5 条中填写澳大利亚公司编码，澳大利亚已登记实体编码或澳大利亚商务编码。未登记的外国公司视同本国公司，必须通过适合的法人司法权证明材料建立法人司法权，如法人证书的复印件以及翻译件。

如果受让人是《1997年法人实体和社区管理法》（Body Corporate and Community

Management Act 1997）所列的法人实体，必须在其中添加以下文字“（法人实体的名字）法人实体公共产权协议（协议号）“，如“法人实体有关海岸公共管理1234 号协议”。

未成年人虽不得转让不动产，但可以是自由保有（私有）宗地权益的受让人。如果受让人是未成年人，必须注明他们的出生日期。

转让与执行（Transfer/Execution）

转让人和受让人在此条内签署转让协议。两个当事人必须在《1994 年土地产权法》规定的一个有资质的证明人证明的情形下执行转让协议。

转让表必须有转让人和受让人或他们的律师亲笔签字。如果注明“律师”二字，也不表示律师的司法权可以影响正式文件证书的合法性。如果律师作为转让人或受让人代表执行转让，那么律师的签字不必被作证，但他或她的姓名必须列在此签字下。

《1994 年土地产权法》第162 条款(C) 项规定证人不是订立正式文件的主体，证人不能与受让人是同一人。

土地产权转让信息表（表2）所收集的信息被用来评估印花税、估价数据的基础和土地税收数据的基础以及作为证据数据来更新信息。转让人/卖方对此表的第1 、第2 和第3 条所填内容负责。受让人/买方对此表的第4 条和第2 、第3 条信息声明的填写内容负责。

如果受让人或买方是《1988 年外国土地所有者登记法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，则必须填写此外国人所有权信息表（表3）。此表所收集的信息、将被输入到外国土地所有者登记系统中，这是昆士兰所有土地公开登记专为外国人或外国公司所设的。

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳洲 | 十年超越之路，GEOCON不断提升堪培拉居住体验

不论在什么领域，只有不断攀登，才能站上顶峰。堪培拉地产开发品牌GEOCON向全世界展现了一种成长的力量，十年之间不断超越，最终站在了堪培拉房地产行业的前列。

成长：了解市场，朝着正确方向前进

2007年，时年27岁的Nick Georgalis创立了GEOCON公司。Nick在堪培拉出生和长大，他的父亲是一名建筑工人，Nick很自然地追寻着父亲的足迹。在获得建筑和管理的文凭后，Nick先是在堪培拉一家建筑公司工作，但很快就开始了自己的事业。他希望自己能够为堪培拉留下值得传承的建筑。在这一信念的指引下，Nick满怀激情地投身堪培拉建筑行业。起初，GEOCON只有6名员工，只能承接很小的开发项目，如几所房子或是联排住宅，但现在GEOCON发展成为一家集高层公寓、商业空间和连锁酒店为一体的大型房地产开发投资公司。这与公司创始人、现任公司总经理的Nick的苦心经营分不开。近十年来，他始终朝着正确的方向前进，正如他的名言“别搞砸了”所说的一样，他从不犯错，总是在了解市场的基础上做出正确的选择。如今，GEOCON拥有大约160名员工，即将建成堪培拉最高的住宅项目，这是Nick在最初进入建筑行业时完全没有想到的。

成就：行业领先，营造全新当代生活

历经十年，GEOCON已经成长为堪培拉顶尖的综合性房地产企业，业务范围遍及开发、建筑、酒店管理和投资等诸多方面。GEOCON旨在开发令人感到震撼的建筑，通过独一无二的高端设施和豪华装修来营造一种全新的现代生活方式。GEOCON的高层住宅和酒店住宿都已经成为堪培拉建筑业和酒店业的行业标准，而GEOCON还在不断提升这一标准。

目前，GEOCON专注于高层建筑和综合体开发，年营业额达到2亿至2.5亿澳元，在建的综合体项目包括Infinity Towers、Southport和Wayfarer，三个项目均位于区域的黄金商业区，将会建成为区域内举足轻重的现代生活空间。未来，GEOCON还将动工Section 200和92 Northbourne两大综合体项目，同样令人期待。

GEOCON是堪培拉卓越的公寓开发商，占据了20-30%的公寓市场，迄今开发的上市公寓超过2000套。图为综合体项目Southport

GEOCON还是堪培拉卓越的公寓开发商，占据了20-30%的公寓市场，每年有300套公寓推向市场，迄今开发的上市公寓超过2000套。此外，GEOCON旗下的Abode酒店同样发展迅速，迄今已在堪培拉的黄金地段开业了4家酒店，并即将于2017年在贝尔康纳区开业第五家酒店，拥有400间全部为公寓类型的客房。

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澳大利亚房产交易中为什麽需要律师？听听资深律师怎麽说 | 澳洲

澳大利亚的房产交易，和中国国内的房产交易没有本质区别，都是签署房产交易合同，执行合同，买方付款，房屋登记从卖方过户至买方。但是由于两个国家的法律体系、律师体制、房屋登记制度、房屋销售传统和所有权根源的不同，由此导致两国的房屋交易的法律程序、原则、制度上中有着明显重大不同。其中，澳大利亚律师深入参与整个房产交易程序对澳大利亚整个房产法律程序建立和执行具有深刻实践意义。而在中国正常房产购买销售程序中，往往没有律师参与，所以澳大利亚中国房产交易者就会对为什么房产交易中需要律师和是否必须需要律师有疑问，对律师没有信任感。

澳大利亚法律规定买卖房产要聘请律师吗？

有客户会问，澳大利亚有法律规定在房产买卖中当事人一定要律师吗？还别说，真没有这种专门的法律规定。澳大利亚是普通法国家，依赖法院的判例建立法律原则，很多约定俗成的法律实践没有成文的法律制度或规定约束。同时，普通法国家以其基于判例判决形成的法律原则执行法律，保护个人自由权利，不太可能强迫任何人必须使用法律专业服务，所以不可能通过立法要求任何人必须使用专业法律服务。法律没有规定生病一定需要看医生（可以自己诊断，自己治疗），也没有规定如果一个人被刑事起诉也一定需要律师（完全可以自己辩护），但是绝大多数人都会在生病时间看医生，刑事案件找律师，原因就在于需要专业人士处理此类专业事务，澳大利亚买卖房产也是一样。

澳大利亚土地转让法律制度程序的复杂性决定了必须有专业人士处理相关法律程序。澳大利亚早先是英国的殖民地，从英国继承了英国普通法系的传统。英国作为老牌的资本主义国家，保护财产私有权是其法律核心。从封建社会发展来的私有权法律保护，私有权神圣不可侵犯的原则正是基于以土地所有权私有制为核心理念而不断发展和完善。澳大利亚作为继承了英国普通法体系的资本主义国家，其土地所有权制度经过上百年的发展，已经非常完善健全。这种完善和健全同时也带来了其土地转让法律流程的复杂繁琐和专业化，致其土地转让法律立法体系庞杂，同时还受普通法判例影响，再加上联邦制的澳大利亚各个州政府有自己独立的司法体系和法律规定，导致整个土地法律体系庞大繁琐细致专业，这就意味着没有受过专业法律培训的人士很难能够完整理解其名词、体系、制度、程序，更不用说能顺利处理整个买卖澳大利亚房产的法律程序了。甚至刚刚毕业于法学院没有经过过实践洗礼的年青律师也很难完整理解和把控整个房产买卖法律程序，更何况没有受过法律训练的普通人。

同时，如果一定坚持自己处理房产交易法律程序（目前据笔者所了解，尚未有此类房产交易者真正自己处理），由于不太理解法律法规，除了具有可能程序违法承担法律责任，以及可能被对方律师钻空子惩罚的法律风险外，无法配合对方律师或者第三方的要求完成程序也会被对方律师或者第三方或者政府指责并可能导致交易失败。

我英文够好就不需要律师处理房地产交易吗？

很多国内的澳大利亚房产交易者可能会说：因为我不懂英文，所以要请澳大利亚律师处理相关法律事务，含义是如果我英文好，我自己就能处理了。这种想法非常错误。虽然良好的英文在处理房屋转让法律程序中是必须的，但是其是必要条件但非充分条件，只是英文好而没有相关法律知识和法律培训不可能很好的处理相关的法律程序。由于上述繁杂的澳大利亚法律体系，即使澳大利亚本地土生土长的英文为母语的居民在土地房产转让中一样需要聘请律师处理，就像中国国内客户中文那么好，在涉及到法律事务中一样需要专业律师，而不可能是因为中文好就不需要律师帮助服务了。所以在澳大利亚房屋转让程序中，交易双方不管是否会不会英文都需要自己的律师为自己处理房产土地交易法律事务。

总之，澳大利亚法律没有强制性要求房产交易中聘请律师提供法律服务，但是由于澳大利亚繁杂庞大房产交易法律程序制度，在处理相关程序中，英文好是必要条件并不是充分条件，如果交易者自己处理交易程序风险巨大。所以必须有受过专业法律教育和法律实践培训的律师处理，才能确保交易程序顺利进行，交易者法律利益予以保障。

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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澳洲 | 房市冷令澳洲7-9月GDP季减0.5%、金融海啸以来最惨

澳洲统计局 (ABS)7 日公布，2016 年 7-9 月当季 GDP 年增 1.8%(季减 0.5%)。经济学家原先预估 7-9 月 GDP 年增率、季增率分别为 2.5%、0.3%。ABS 指出，这是自 2011 年 1-3 月昆士兰州爆发洪灾以来、首度出现负季增率。

ABS 统计显示，2016 年 7-9 月民间新建物投资令当季 GDP 缩减 0.3 个百分点，新工程、新旧住宅投资分别令 GDP 缩水 0.2、0.1 个百分点。公共资本支出导致 GDP 缩减 0.5 百分点。净出口令 GDP 减少 0.2 个百分点。

就产业别而言，营建业活动趋缓是 GDP 成长率下滑的罪魁祸首；农业逆势增长 7.5%、表现最为亮眼。

英国金融时报报导，0.5% 的季减幅度是 2008 年 10-12 月 (当时季减 0.7%) 金融危机以来最糟糕表现。澳洲自 1991 年上半年以来就不曾步入衰退 (连续两季 GDP 呈现负成长)、荣景持续之久仅次于荷兰。澳洲国民银行(NAB) 在 ABS 公布数据前指出，GDP 若出现负增长、将是过去 25 年第 4 度；过去 3 次 (网路泡沫 / GST、全球金融危机、昆士兰州洪灾) 经验显示，只要 GDP 出现负增长、一年后澳洲基准利率都是呈现下滑。NAB 担心房市疲软将迫使澳洲央行 (RBA) 在 2017 年宣布降息。

RBA 6 日宣布将利率维持在史上最低的 1.5%。澳洲财长 Scott Morrison 在受访时指出，中国日益高升的债务 (地方政府负债、国营企业负债) 恐将危及澳洲金融稳定。中国是澳洲最大贸易夥伴。

悉尼晨锋报 2 月报导，牛津经济研究院 (Oxford Economics) 资深亚洲经济学家 Sian Fenner 指出，澳洲高达三分之一外销商品是卖给中国；2008-2014 年期间高达 80% 的出口增长动能是来自中国。

今年 8 月 10 日，时任 RBA 总裁的史蒂文斯 (Glenn Stevens) 在卸任前最后一次公开演说中说，澳洲经济正处于低成长阶段、而且已持续一段时间。他说，单靠货币政策所能创造的可持续经济成长比世人期盼的还要来得少！

澳洲金融评论 (AFR)10 月 20 日报导，摩根士丹利证券(大摩) 指出，即便部分地产开发商可能因资金周转吃紧而大幅放慢开发速度、进而导致 20 万名营建工人丢掉饭碗，预估到 2018 年底澳洲过剩公寓数量 (主要集中在布里斯本、墨尔本以及伯斯) 仍将高达 10 万户。

澳洲股市 (ALL ORDINARIES)11 月上涨 1.85%、4 个月以来首度收涨；2016 年 8-10 月月线连续 3 个月收低、为 2011 年 4-9 月以来首见三连跌。

嘉实 XQ 全球赢家系统报价显示，截至台北时间 7 日上午 10 时 12 分为止，澳元兑美元贬值 0.43% 至 0.7423；开盘迄今最低跌至 0.7413。

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（据钜亨网）

澳洲 | 深度解析王宝强离婚案：依澳洲婚姻法房产如何分？

王宝强离婚一案激起千层浪，引起无数关注。根据国内媒体称，王宝强和马蓉名下的拥有9套房产，其中1套房产在美国，大部分都是以女方或女方父母的名义购买。许多人关注明星离婚案新闻的同时，对在一方有过错的离婚情况下，婚姻财产如何分配也成为了社会关注的话题。近日，在澳的不少朋友询问“若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲，那么澳房会怎么被分配呢？”。此文假设马蓉为过错方，且无其它财产协议，对大家的一系列疑问作出回答概括，并比较此案若在中澳发生的不同情形。

中国结，中国离，分中国房产

中国《婚姻法》与相关《问题解释》繁多（本人本科时修读中国《婚姻法》狂砍91分！），若在中国遇到王宝强离婚案相似情形，谨记以下法条法规及适用情形即可：

结婚登记后，以单方（马蓉）的名义购买的房屋，属于夫妻共同财产；除非有充分的证据证明，一方用本人婚前个人财产购买的房屋，则为个人财产。

结婚登记后，以单方（马蓉）的父母的名义购买的房屋，即房屋的产权登记在单方父母名下，则房屋的产权归该方父母所有，该房屋不属于夫妻共同财产。购买该房屋时若实为另一方（王宝强）出资，可作为父母对其债务处理。

（马蓉）婚内出轨不直接影响财产分配。《婚姻法》第47条规定：离婚时，一方隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或者不分。即使“照顾无过错方”的财产分割原则已被现行的《婚姻法》所摒弃，但不排除在财产分割过程中，法官基于自由裁量权可能会向无过错方（王宝强）倾斜。

为了体现公平原则且照顾无过错方的利益，王宝强可依法请求离婚损害赔偿（但这不是现有财产的直接分配）。《婚姻法》第46条规定了”离婚损害赔偿制度”：”如果一方有重婚、与他人同居、实施家庭暴力或者虐待、遗弃家庭成员的行为，无过错方可以请求离婚损害赔偿” 。

对于婚内出轨情况，实践中通常作为过错的因素来考虑的，但存在举证困难的情况；除非被告（马蓉）认可，一般情况法院不会轻易予以认定。

可见，王宝强对8套中国房产所有权的主张合法合理，但对于马蓉父母名下的房产举证难度会增加。此案关键问题便在于其可否证明王宝强为实际出资方与马蓉为过错方，从而取得法院在判决上的倾斜。

中国结，中国离，分澳洲房产

若王宝强与马蓉的第9套房子在澳洲而不在美国，那么房产如何分配呢？中国《涉外民事关系法律适用法》第36条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”。所以，涉外婚姻房产在哪个国家，就适用哪个国家的法律。即王宝强与马蓉若在澳洲拥有房产，则即使身在中国主张离婚也需根据澳洲《家庭法》与相关法律法规进行房产分配。

需要提醒王宝强和天下各位“X宝强”与“X蓉”，在适用澳洲《家庭法》对澳洲房产进行离婚分配时，请务必注意以下三点：

澳洲《家庭法》不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议，不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。由此，王宝强与马蓉的所有婚前、婚后的个人或共同财产，在离婚申请时，都会被定义为婚姻共同财产，当然也就包括这一套澳洲房产。

澳洲《家庭法》规定，离婚双方无需证明自己或对方有过错，法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的，即澳洲法律适用无过错离婚原则。也就是说，马蓉即使出轨，也不会被法院深究其过错。澳洲《家庭法》对结束婚姻的法理精神理解为，“无论什么原因，婚姻破裂夫妻双方都难逃其咎，与其细数对方过失，不如分得干净利落，再好好规划未来”。所以，即使王宝强再受伤，马蓉再千夫所指也不会影响法院判决，澳洲法律的公正不体现在“过错”。同时，澳洲法律的健全体也现在申请离婚时，不用民事诉讼概念，也没有原告和被告，而只用申请、申请方和应答方。

在王宝强与马蓉结婚前、结婚后或是申请离婚时，他们都可以委托律师订立财产协议（Binding Financial Agreement），并可将此协议递交法庭转变成法院命令（Consent Order）。一旦成为法令，便具有强制力，每个人都必须遵守，除非双方申请并经法院同意进行改变。如果王宝强与马蓉无法达成协议，就需要向法院申请财产分割。法院在作出裁定时，会考虑如下因素：
1. 婚姻关系时间的长短
2. 双方对各自/对方财产和共同财产的贡献
3. 双方当事人对财产或者家庭所做出的有溯及力的贡献，包括经济与非经济方面
4. 双方的年龄与收入能力
5. 此财产分割法令对双方收入的影响

综上，澳洲《家庭法》并不会追究婚姻关系破裂是否是马蓉出轨的过错，因此也不会影响到双方财产分配的比例。所以，王宝强与马蓉对澳洲房产分配的关键便在于财产协议与法院裁定所考量的上述因素。可见，王宝强对此澳洲房产的所有权主张难度会大于在中国的房产。然而，这也间接反映了澳洲《家庭法》与《物权法》二者的相互独立性，这是澳洲法律先进之处还是待完善之处会因个案不同而有不同理解与应用，各位读者请自己体会。

中国结，澳洲离，分澳洲房产

若王宝强在澳洲Facebook上公告是无法达成离婚法律效力的。在澳洲，提出离婚的双方一是需要结婚两年以上（不满两年的需要先调解），而且必须向法院提供已经分居12个月的证明。这个条件在任何时候任何情况都不例外。所以如果王宝强准备离婚，第一步是要确定分居日期，离婚一方需要在分开之日将分开意愿告知对方。所以在澳洲，他应该现在Facebook里发的“分居通知”而不是离婚公告。

此外，根据澳洲《家庭法》，在中国结婚的至少一方当事人若满足以下三个条件之一，则也可以向澳洲家庭法院（澳洲审理离婚案件的专门法院）提出离婚申请，主张财产分配：

把澳大利亚作为自己的家并打算永久居住，或
是澳大利亚公民，或
长居澳大利亚并且在申请前居住了12个月。

假设王宝强在中国领取结婚证，之后长居在澳洲且满足以上离婚申请人条件，则可以向澳洲法院提交离婚申请，则自然适用澳洲《家庭法》进行财产分配，无须再适用中国《涉外民事关系法律适用法》。

在他们两个孩子的抚养方面，澳洲法律遵循子女最大利益原则，其中包括保护孩子，防止他们受到暴力或伤害，以及帮助孩子与父母双方保持关系。而谁能得到孩子的抚养权，便可主张更多的财产分配。有媒体称，马蓉曾不止一次遭遇王宝强的家暴。因此，若马蓉可以成功举证王宝强的家暴行为，则法院很有可能会将两个孩子的抚养权判给马蓉，且要求王宝强支付抚养费。同时，考虑到孩子的因素，财产分配也会无形中向马蓉倾斜。

然而，具体财产分配方式与“中国结，中国离，分澳洲房产“相似，可参见上述第二部分与澳洲房产大全已发布的原创文章《你问我答：婚前财产的婚后分配》。

澳洲结，澳洲离，分中国房产

根据澳洲《家庭法》的规定，并适用相关国际公约、国际协议以及国际执行条例。

欲知详事如何，请发信居外与本人联络。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。

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中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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