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如今在海外置业本已经不是什么新鲜事，但具体怎样在海外买房大多数投资者可能不太清楚。各个国家购房政策，规定不同，买房的流程、需要注意的事项也不同。居外为您整理了澳洲、美国、加拿大、泰国等热门国家的买房攻略，买房细则，教您怎样选择合适的中介，怎样验房，等等购房知识让您既省钱又省力地购置海外房产！

对任何有意买房子的人而言，最基本的问题就是：我该买何种价位的房子？ 我能负担多少贷款？银行同意的贷款额度？

换个方式来说，你衡量了利率、贷款标准及自备订金后得出自身能负担的金额，剩余部分，​​银行会考量你的薪水、债务及信用来决定你的贷款额度。 

许多购屋族倾向使用”速求法”，利用线上网站的计算功能来估算。当然，输入了薪资、日常花费及信用额度，你的确能迅速得出潜在可行的贷款额度。然而，速求法只是粗略估算。实际上，你得到的贷款额度仍取决于不同借贷方的评断标准。 

以下三大秘诀能够更准确的判断你是否符合特定项目的贷款条件：

贷款秘诀1：债务/薪资比例 Debt-to-Income Ration（DTI）

借贷方通常会透过债务除以薪资的比例当做基准，并借此判断你的还款能力。主要是要确认你的薪资能够支付：

• 每月房贷支出；
• 其他债务：信用卡、车贷、学贷等。 

  如果你每月薪资有极高的百分比要拿来负担各种贷款，相对地，就会压缩你日常食衣住行等基本开销。而借贷银行根据统计分析，认为负担高的人准时还款的机率较低。

  举例来说，你每月税后薪资为六千美金，每月房贷为三千美金，债务比即高达50%。因此，大部分借贷方都会希望你降低以下两种债务比。

  1. 房贷相关支出：

• 本金、利率、房屋税及房屋保险；
• 社区规费：含清洁费、管理费等；
• 其他额外项目：例如水灾保险及其他外加保险。

  2. 整体债务比例：比起房贷债务比，整体债务比例更为重要。延伸上述例子，每月薪资为六千元，房贷加其他债务总支出是$2460，则DTI为41%。这个比例对大部分的借贷方都是可接受的。然而一旦比例超过了50%，你通常会被常规贷款拒绝，少数人可透过FHA申请到款项。

贷款秘诀2：选择贷款项目

对新买家来说，贷款项目的选择将会影响到还款能力。总体而言，美国有四种常见的贷款项目：

1. 常规贷款：借款人的房贷会被银行转卖给美国境内最大的债务投资公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美国政府赞助之企业）。因次级投资风险较高，此类贷款需要支付较高的头期款及严格的审核标准。
2. Federal Housing Administration（FHA）：由美国政府赞助，专门针对无法支付20%以上头期款的中低收入借款人。一般来说，首购族及历史信用较差的人适用此方案。
3. 退伍军人贷款 Veterans Administration（VA）：由美国退伍军人管理局所提供，帮助现役及退役军人申请贷款。
4. US Department of Agriculture（USDA）：又名乡村开发贷款。此项贷款是为了鼓励在乡村及小城镇的买家，由于此类地区地方银行的贷款额度通常低于大城市，希望透过优惠措施，活络地方房产市场。

若买家的信用分数达到580点以上，FHA贷​​款只需要买家负担3.5％的头期款。 FHA的放款标准也比常规贷款来得宽松，尽管DHI超过50%，若就业状况、信用分数、帐户存款及其他资产表现良好，仍有机会申请到款项。然而，为了避免次级房贷悲剧重演，近期FHA提高了抵押贷款保险费的要求。

FHA提高后，甚至会高于常规贷款所要求的金额。而一般对于符合乡村开发贷款及军人贷款的买家而言，此两类项目仍是贷款额度最高，并且会涵盖支付订金。 

注：一般国外买家并不适用以上提及之贷款方式。若有意于美国购屋，需联络房地产经纪人，透过他们寻找合适的借贷银行。若国外买家持有美国护照、绿卡及H1B工作签证则适用于常规贷款。

贷款秘诀3：系统自动化审核贷款

一般大众也许不太了解，贷款申请的成功与否大多是透过两大系统的审核。其一为Loan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美拥有，另一个为Desktop Underwriter（DU）隶属于Fannie Mae房利美。审核结果可分为：同意、拒绝及或许同意。

综合而言，两大贷款机构供给了美国房地产市场大量的贷款金额。两者线上申请系统也被众多银行及贷款机构所使用。就算是由政府机构背书的FHA、VA及USDA都还是会参考这两大系统的审核结果。 

进行方式为银行受理买家的贷款申请，将相关资料输入LP及DU系统，两大系统会经由统计结果来判断申请人的财务状况、信用额度、收入、资产甚至​​包含过去贷款历史做整体的考量，最终判断出贷款同意与否。 

系统化审核的好处在于，系统会自动比较买家的正负面记录，通常正向分数可以补偿负面扣分。因此系统审核会比人工审查来的宽松，许多DTI（债务薪资比例）高达45-50%的申请者，仍有可能通过审查。尽管房利美官方的标准是低于41%。

有技巧的贷款机构甚至会透过微调你个人记录的项目，帮助你通过系统审核。例如利用信用卡申请提高信用分数或是透过其他项目拉高收入总和。但切记，买家必须确定最终的贷款金额是自身可以负担的。 

其他重点：

1. 收入：买家的合法收入不只包含每月薪资。除了正职之外，买家可能兼差、收房租、投资、公司提供交通津贴、赡养费及孩童扶养费，这些额外项目都可提报为收入，只要能提出证明佐证以上费用都是稳定且持续的收入。另外，中老年的申请者，两大系统也接受社会福利津贴、退休金及伤残补助等特殊项目。 

2. 信用分数：信用分数占了很重要的角色。有些借贷方不愿意借款给信用分数低于640-680的申请者。就算接受了，借贷方也有可能向买家征收高额的额外费用，尽管LP及DU认定申请者通过审核。注意：市面上有许多计算信用分数的网站和机构，但唯一官方认证的自动审核机构是FICO。其他机构不论名气及权威性再高，都未必可完全信赖。

3. 手续费：千万不能忘记手续费。依照房屋的所在区域，手续费范围可能占房屋总价的2-5%。许多建商或是房屋拥有人会代为支付手续费，作为提升买家购屋的诱因。好消息是，房地美及房利美都可以接受卖方代为支付3%的金额，而FHA的容许范围是3-6%。 

现在你应该对于房屋贷款有了基本认知及初步概念。尽管贷款金额高，可减轻买家压力，但最终仍须考虑自身的还款能力。切记不要因为银行可提供高额贷款就开心接受全额，应考虑自己的支付能力作为最后决定。身为债务及资产的所有人，你应该将所有未发生的支出都纳入考虑，例如孩子未来的大学贷款或是婚礼​​支出。最后建议－贷款额度最终决策取决于你及借贷方共同认定可行的每月还款金额。

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大众一般认为在美国买房，美国买房最低首付须达房屋总价两成，但真是如此吗？

事实上，只要准备3.5%左右或什至不需给付任何金额，就有可能买一栋全新的房屋。根据Wells Fargo富国银行2014年六月份抽查2017位成人所进行的问卷调查，将近四成受访者认为买房应该要准备将近20%首付款。然而富国银行纽泽西州萨默维尔分行的房贷经理荣恩。索齐奥表示：“事实上，根本不需要准备这么高的金额。”

两成首付款的说法究因于首购族及于2008次级房贷风暴中房屋遭到法拍的人们，根据其个人购屋经验产生出的结论。

道明银行纽泽西州樱桃山分行房贷经理麦尔坎。何伦斯坦也认为3.5-5%首付就足够。而低额首付款不仅限于二手屋，就算购买新建案也适用于此规则。

到底该如何判定需要准备的首付金额呢？取决于贷款类型及房屋性质。

常规贷款

根据房利美及房地美规定，一般是以417,000美元作为标准，低于此金额只需准备5%，高于此金额则须将首付款提高至10%左右。索齐奥补充：“市场上，大多贷款机构针对超额贷款，会要求10%左右的金额。”但实际上，低额度的首付款也会被市场认可，因为房利美及房地美将会推出3%首付的方案。

联邦低息贷款（Federal Housing Administration）

由美国政府背书的联邦低息贷款规定首付款须达到房屋总价的3.5%，若以总价25万美金的房产来说，买家仅需准备8750美元。

军人贷款及乡村开发贷款

军人贷款适用于退伍军人及现役军人。乡村开发贷款则是为了活络乡下小镇的房产交易所设计。整体而言，以上提及四种贷款方式都可以接受买家透过亲人赠与的方式取得首付款。部分建商也愿意在合理范围内，尽量降低首付款的金额。

住房抵押保险

为了保障贷款银行，低首付款通常伴随的住房抵押保险或是针对补助所产生的额外费用。额外费用通常会提前征收，但可以涵盖在贷款总金额内或是透过缴付较高的利率来取得。

联邦低息贷款需担负住房抵押保险，军人贷款则须缴交额​​外费用。常规贷款需持续缴交住房抵押保险直到买家付清20%总款项。买家若没有足够现金或是不愿意购买住房抵押保险则无法获得贷款。

客制化新屋

新屋及二手屋的首付款要求一般来说是相同的。但有两种例外情形，第一就是客制化新屋。

由建商大量建造的新建案通常不会被认定为客制化新屋，尽管买家可以针对个人需求与建商沟通房屋装潢及隔间。

真正的客制化新屋定义为买家自行购入土地并雇请建商及建筑师来建造房屋。在此情况下，贷款银行会希望买家能自行支付较高比例的首付款，因为房屋根本还不存在。

何伦斯坦提到：“客制化新屋的买家需要申请建筑贷款而非房屋贷款，因此首付款的规定与一般房屋不同。”

独立产权的新建公寓

第二个例外状况为各户拥有独立产权的新建公寓。买家需要支付多少额度的首付款取决于借款方要求、贷款项目、房产所在地及预售成交户的比例。

佛洛里达罗森塔尔及拉斯维加斯两地就要求高额的首付款比例。位于此两地的贷款银行通常会要求买家自备较高额的首付款并希望新建公寓预售出大部分单位。

取得资格

实际上，买家并不需要自备高额首付款或建商根本不要求首付款。最好的方式还是贷款银行洽谈了解详细状况。皮尔斯强调：“大部分买家都过度担心，认为自己无法取得足够贷款来买屋。只要去趟银行，买家绝对会惊喜地发现自己根本完全符合贷款标准。”

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