Category: News Feature

時隔逾三年後，建屋發展局再次在兩個發展完備的成熟市鎮宏茂橋和勿洛推出預購組屋，受訪的房地產分析師普遍相信，這勢必掀起申購熱潮。

由於市場反應相當踊躍，5月24日上網查詢及提出申請的買家太多，建屋局的網絡申購系統下午一度操作緩慢。

國家發展部長黃循財在今年2月曾透露，政府今年計劃推出的1萬8000個新組屋單位，約半數將建在成熟組屋區，讓買家有更多選擇。

建屋局上一次在宏茂橋銷售預購組屋是在2013年1月底。5月24日推出的Ang Mo Kio Court預購組屋位於宏茂橋22街和23街，共有590個單位，包括156個二房式靈活單位、234個四房式組屋、148個五房式，以及52個三代同堂組屋。

二房式靈活單位售價從14萬2000元起（未算進津貼）、四房式組屋售價從38萬2000元起、五房式從51萬5000元起、三代同堂單位則從54萬1000元起。

位於勿洛北路的預購組屋Bedok North Woods則將建有357個單位，包括110個三房式組屋和247個四房式單位。它們的售價分別從27萬2000元起（未算進津貼）和40萬8000元起。

智信研究與咨詢總監王伽勝預計，這兩個市鎮的預購組屋將被超額申購，宏茂橋的項目估計每個單位會有超過6人爭購，勿洛則預計有至少8人搶一個單位。

博納（PropNex）集團總裁伊斯邁也預計，宏茂橋和勿洛每個單位將吸引4到5人申購，武吉班讓和三巴旺的項目則預計每個單位約有2人申購。

ERA產業主要執行員林東榮認為，這兩個項目除了地點優越，售價也相當吸引人。

他說：“例如宏茂橋的四房式預購組屋比附近轉售組屋便宜了約15萬元，勿洛的三房式單位售價則相等於轉售組屋的將近一半。”

他指出：“雖然它們的售價高於非成熟市鎮的同類單位，但考慮到這些單位數量極為有限，相信會有不少經濟條件不錯的首次購屋者申購，以便住靠近父母。”

至於另外四個預購組屋項目，林東榮指出，三巴旺的預購組屋靠近興建中的坎貝拉（Canberra）地鐵站，及新一代鄰裡中心坎貝拉廣場（Canberra Plaza），以後交通相當方便，相信會吸引一些買家。武吉班讓的三個項目由於靠近克蘭芝高速公路，環境不及其他預購組屋理想。

他說：“相信許多買家這次會把注意力放在宏茂橋、勿洛或剩余組屋，預料武吉班讓和三巴旺預購組屋的申購率會比較低。”

另外，為讓更多低收入家庭擁屋，從這次組屋銷售活動起，建屋局將在租戶優先計劃（Tenants Priority Scheme）下，把10％的二房與三房式組屋也保留給第二次購屋的租賃組屋住戶及受選擇性整體重建計劃（SERS）影響的居民。

市場人士認為，宏茂橋的新預購組屋會很搶手，每個單位估計可吸引至少4到8人爭購

小知識：在新加坡購買組屋的條件

新加坡房產的政府組屋是新加坡政府造福新加坡人的福利之一。要想直接從建屋局購買新的新加坡房產的政府組屋，必須符合以下的條件

一、申請人必須是：兩名新加坡公民；或者一名新加坡公民和一名新加坡永久居民

二、年齡必須達到21歲

三、兩名申請人之間的關系必須為直系親屬，如其中一名申請人可以是對方的：

• 配偶或配偶加上孩子
• 父母或父母加上兄弟姐妹
• 如果是已離婚的人士想要和自己的孩子聯名，那他/她必須是那個孩子的法律撫養人。
• 未婚妻和未婚夫關系（待組屋過戶時，必須出示結婚證書）
• 如果申請人為孤兒，他/她可以和未結婚的兄弟姐妹聯名申請

四、收入限制

• 如果是買三房式（成熟的組屋區和市鎮），三方式Premium，四房式或更大的組屋：家庭收入如不可以超過$8000；如果是三個人以上的家庭聯名購買，家庭總收入不可以超過$12,000
• 購買三方式組屋（在未完全發展起來的組屋區和市鎮）：家庭收入不可以超過$3,000
• 購買兩房式組屋：家庭收入不可以超過$2,000

五、其他規定

• 如果擁有私人房產，就沒有資格從建屋局直接申請新的組屋。如果有人想要賣點私人房產而購買組屋，他/她必須要先賣掉私人房產之後30個月以上，才可以購買新的組屋。
• 新加坡公民家庭可以購買兩次新的政府組屋和新的政府共管公寓。如果你目前居住的單位是從建屋局直接購買的新的組屋或共管公寓，而又想賣掉這個再買一個新的單位，那你必須已經在目前的單位居住至少5年以上。

（據聯合早報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解新加坡房產投資獨家專業解讀。

建屋發展局提供的數據顯示，2013年購買轉售組屋的單身者有4083人，占當年轉售市場成交量的22.6％。

新加坡政府開放讓單身者申請新組屋近三年，而這並沒有減緩單身者對轉售組屋的需求，購買轉售組屋的單身者持續增加。

建屋發展局提供給《聯合早報》的數據顯示，2013年購買轉售組屋的單身者有4083人，占當年轉售市場成交量的22.6％。這個數字在2014年上升到4799人，相關交易占當年轉售市場成交量的27.7％。

去年全年，購買轉售組屋的單身者雖仍占27.6％，但人數攀升至5337人，顯示單身者對轉售組屋的需求仍然強勁。

建屋局為滿足單身者的購屋需求，從2013年7月起開放非成熟組屋區的二房式新組屋給年滿35歲、月入不超過5000元的單身者申購。

去年8月，政府進一步推出由小型公寓和二房式組屋計劃整合而成的“二房式靈活計劃”，同時把單身者買受津貼組屋的月入頂限提高到6000元。

分析師：轉售市場提供更多選擇

受訪的房地產分析師指出，組屋轉售市場有更多可供選擇的組屋類型和地點，是單身者對轉售組屋保持強勁需求的原因。

ERA產業主要執行員林東榮和欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮受訪時都指出，政府開放讓單身者申購的預購組屋都在非成熟組屋區，且限於二房式單位。相比之下，單身者在轉售市場上可選購的組屋地點和類型不受限制。

麥俊榮和智信研究與咨詢總監王伽勝也提到，一些單身者可能因為不願意花時間等待預購組屋落成，而選擇購買轉售組屋。

王伽勝說，對單身者而言，轉售組屋和預購組屋是兩種不同的產品。“二房式新組屋是為簡樸、在支付能力上有顧慮，以及想要更實惠選擇的買家而設，這些買家要的只是有瓦遮頂……他們有別於那些在熱門地段購買組屋，希望未來能招租或等待日後增值時再轉售的買家。”

王伽勝和林東榮不約而同指出，雖然政府不斷供應二房式新組屋，這個群體的需求依然強勁，相信政府會繼續推出更多這類單位應付需求。

王伽勝說：“二房式預購組屋的申購率仍居高，且單身者在轉售組屋市場的需求仍強勁，顯示單身者確實有著強烈的擁屋需求。”

國家發展部長黃循財在國會撥款委員會辯論國家發展部開支預算時透露，二房式預購組屋的申購率已從2013年的30人爭購一個單位下降至今年2月組屋銷售活動的7.7人。

今年3月剛拿到新屋鑰匙的單身者馮玉英（43歲，行銷人員）受訪時說，她曾考慮申購政府推出的二房式預購組屋。不過由於申購率偏高，她不願久等，正好去年10月她在轉售市場上尋得讓她滿意的轉售單位，於是決定出手購買。

馮玉英獲得了1萬5000元單身者購屋津貼和5000元額外公積金購屋津貼（Additional CPF Housing Grant）。扣除津貼後，她得另花約32萬元才買下這間位於卡迪一帶、還剩60年屋契的三房式單位。

雖然這比一般的二房式預購組屋價格多出近一倍，但對和家人同住多年的馮玉英而言，買下這個靠近家人的組屋單位讓她了結多年的心願。

她說：“我一直想要有自己的房子。一方面這也能當作一項長遠投資。價格雖然（相比預購組屋）差很多，但沒辦法。我有很多朋友申請預購組屋，到現在都還沒申請到。正好這陣子屋價回穩，於是我決定趁這個機會購屋。”

（據聯合早報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解新加坡房產投資獨家專業解讀。

市區重建局昨天公布的數據顯示，發展商4月共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少。

市區重建局5月16日公布的數據顯示，發展商4月共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少。

新加坡新私宅銷量上月下跌11.6％，沒有延續3月份的上揚勢頭。分析師認為，大環境疲弱，市場信心仍然不足。

市區重建局昨天公布的數據顯示，發展商在4月份共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少，更比去年同期的1167個單位大減36.2％。今年3月份的新私宅銷量終結連跌三個月的趨勢，回升到八個月來的新高。

房地產服務公司仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝說，上個月共有900個新私宅單位推出銷售，這比3月份多出32％，卻遠低於去年同期的1568個單位。“盡管3月的市場情緒明顯改善，但4月的銷量顯示市場信心依然不足，發展商在推出新單位時還是很謹慎，買家也對價格保持敏感。”

分析師說，5月有幾個私宅項目推出，包括圖中的高文項目Stars of Kovan，接下來幾個月的私宅市場預料將保持活躍。

大眾私宅售最多新單位

靠近花拉公園地鐵站的Sturdee Residences，是上個月最暢銷的私宅項目。這個項目有305個單位，推出首個月就售出41％（126個單位），銷售尺價中位數為1620元。分析師認為，Sturdee Residences地點優越且定價合理，受買家青睞是意料中事。

市建局數據顯示，大眾私宅上月售出的新單位最多，共有361個。高檔與中檔私宅的銷量分別為64個與320個，其中高檔私宅銷量環比大幅滑落70％。

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳說，高檔私宅銷量銳減，主要是缺乏新項目推動。3月份售出的210個高檔私宅單位中，84％都來自新推出的禧悅閣（Cairnhill Nine）。這個位於烏節路的項目共有268個單位，推出第一個月就賣出177個。

執行共管公寓（EC）上月共售出546個新單位，主要由位於坎貝拉的品尚居（The Visionaire）帶動，這個項目4月售出154個單位。

ERA產業主要執行員林東榮指出，執行共管公寓在4月份的表現相當活躍，銷量最高的10個項目中，有六個都屬於執行共管公寓。其中不少項目已推出一段時間，例如榜鵝的The Terrace早在2014年12月就已推出，上個月仍然售出42個單位。

他說：“當更多買家轉向售價更低、單位更大的執行共管公寓，這類單位可能會重新流行起來。”

林東榮預計，隨著大巴窯新私宅項目Gem Residences和高文的Stars of Kovan在本月推出，接下來幾個月的私宅市場仍將保持活躍。此外，兀蘭的Northwave和盛港的Treasure Crest兩個EC項目，也將在下半年推出。

李乃佳則認為，除了政府的降溫措施外，全球和本地的疲弱經濟數據也影響了市場買氣。在經濟前景不明朗，買家的購買力又受額外買家印花稅（ABSD）影響的情況下，更多買家會選擇觀望，除非他們發現一個價格和地段都很吸引人的項目。他說：“5月和6月的數據將能更清楚說明，市場需求是否還會進一步減弱。”

博納集團總裁伊斯邁預測，盡管私宅市場依然疲軟，但隨著更多項目推出，全年新私宅銷售量有望突破8000個單位。

（據聯合早報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解新加坡房產投資獨家專業解讀。