News Feature – Page 33

市場人士預測，如果到今年底，發展商會德豐產業（Wheelock Properties）仍無法賣出所有單位，預計將須付高達7920萬元的延長費。

4月中，發展商把剩余單位重新推出，截至本月13日已賣出大約30個單位。這相信與發展商的削價行動有關，據了解，發展商現在為所有買家提供15％的現金回扣。扣除回扣後，這些單位的尺價應該已被壓低至每平方英尺大約2600元至2700元。

不過，從市區重建局的數據來看，這些現金回扣似乎都沒有反映在4月和5月的Ardmore Three單位買賣禁令（caveat）交易記錄。24個單位中，幾乎全部的交易尺價都在每平方英尺3000元以上，尺價最高的是一個位於21至25樓的單位，以將近608萬元成交，即每平方英尺3422元；價格最低的是一個位於6至10樓的單位，以大約534萬元成交，即每平方英尺2989元。

過去兩三年來，這個全新加坡最昂貴的共管公寓地區之一，價格下跌了大約15％左右。

雅茂園公寓三年前任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右。

以雅茂園公寓（Ardmore Park）這個老字號“樓王”來說，三年前，要在這個項目購買任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。不過，過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右，尺價已調低至2890元左右。這個項目的所有單位面積相同，都是2885平方英尺。

區內的99年地契共管公寓嘉豪閣（Draycott 8）也有相同走勢。2014年12月，一個樓高介於6至10樓的單位，以575萬元成交，尺價即2000元左右。到了去年12月，一個位於樓高相近的單位，成交只有500萬元，尺價約1746元。

至於區內另外一個共管公寓項目，Ardmore II的交易記錄很少，過去一年的尺價在2500元左右。例如去年12月成交的一個16至20樓的單位，單位價為503萬元，尺價達2486元。

在租金方面，目前雅茂園的單位租金一般在1萬4000元以上，也就是每平方英尺大約4.85元至5.89元。

Ardmore II的單位一般約2024平方英尺，租金在9000元至1萬零500元之間，即每平方英尺4.45至5.19元。

屬於99年地契的嘉豪閣，單位主要分兩種：2500多平方英尺的單位，租金介於1萬3000元至1萬7000元；1100多平方英尺的單位，租金介於6400元至7000元之間。這也就是說，這個項目的租金尺價在5至6元之間，租金回報率其實遠遠勝於同區的其他項目。

（據聯合早報）

拉斯維加斯One住宅公寓：寧靜棲居，潛力之所

近年來，到海外置業的中國人越來越多。不管是用於投資還是用於移民，美國房產市場都是首選之地。對於精明的購買者來說，拉斯維加斯（Las Vegas）的住宅公寓是很好的選擇，能同時滿足投資與自住的雙重要求。要說拉斯維加斯既適合投資也適合自住的公寓樓，那非ONE Las Vegas 住宅公寓莫屬了。

拉斯維加斯，繁榮的世界大都市

拉斯維加斯位於美國內華達州（Nevada）沙漠邊陲，是一個繁榮的國際大都市。“Las Vegas”源自西班牙語，意思為“肥沃的青草地”，形像地表現出了拉斯維加斯的興盛。拉斯維加斯是“美國夢”的傑出代表之一，從一個破落的小村莊到年接待4000多萬游客的度假勝地，只用了一百多年的時間。

拉斯維加斯集博彩、購物、度假於一身，是世界知名的旅游城市。這裡會聚了世界各國的風情，每天都有各種精彩的演出上演，還可以品嘗到世界各地的特色美食。賭場是這裡的主要標志，很多賭場都裝修地金碧輝煌，極盡奢華，就連牆上的裝飾壁畫都是著名藝術家的手跡。米高梅廣場（MGM Grand）是拉斯維加斯最大的一家娛樂廣場，博彩設施一流，美食、演出、娛樂等一應俱全，被稱為拉斯維加斯的“娛樂之都”。

拉斯維加斯大道（Las Vegas Strip）兩邊矗立著摩天大樓、豪華五星級酒店以及以世界著名建築為原型的雕塑，如埃菲爾鐵塔、自由女神像等。這裡的酒店極為奢華，與賭場相連，每一個細節都是精雕細刻。全世界最大的十家度假酒店有九家在這裡。夜幕來臨的時候，弗裡蒙特體驗街（Fremont Street Experience）27米高的燈光天幕變換萬千色彩，映照著“不夜城”的流光溢彩。

【圖集：沉醉“不夜城” 拉斯維加斯十大奢華酒店】

拉斯維加斯One住宅公寓：寧靜棲居，潛力之所 — ONE Las Vegas 位於美麗的南拉斯維加斯大道（S. Las Vegas Blvd）上，由兩棟高雅的駝色高層住宅組成

拉斯維加斯還是一個名牌會聚的世界時尚之都，是紐約、中國香港之外的第三大購物城。精品購物中心非常之多，有Strip Malls、IPersonal Shoppers、Vegas Bargains、One-of-a-Kind Finds、Shopping Time等，是購物血拼的好去處。

拉斯維加斯的交通也很便利，從美國洛杉磯（Los Angeles）沿著15號州際公路向北直行就能到達。機場的航班通往世界各地，任何私人飛機都能輕松在拉斯維加斯降落。市區的公共交通很發達，公共汽車、出租車隨處可見，價格也相對便宜。拉斯維加斯治安也很好，是美國有名的安全城市。

目前，拉斯維加斯正在加強城市建設。2013-2016年間，共有約72億美元投資的已完工項目和已批在建項目，包括投資40億美元的拉斯維加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程，建成後可提供超過1萬套酒店客房以及會展中心、劇院、賭場等配套設施。此外，由拉斯維加斯至洛杉磯東部地區的西線高鐵 XpressWest也在規劃之中，今年9月起還會開通與中國北京的直飛航班，將會大大方便人們的出行。這將讓拉斯維加斯的未來發展變得更有活力，也更有潛力。

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新加坡房價見底反轉在即可能比中國香港更值得投資

仲量聯行認為，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢

根據仲量聯行（LaSalle Investment Management）的說法，新加坡房市現在可能比中國香港房市更接近底部。

彭博社報導，全亞洲兩個房價最高的地區——新加坡及中國香港，政府為了提高民眾對房地產的購買力，紛紛推出了打房政策，加上這兩地區的經濟發展逐漸趨緩，房地產需求也大幅下滑，房價明顯地有向下修正的趨勢。

仲量聯行分析師 Chris Chow表示，中國香港與新加坡處在不同的景氣循環之中，雖然中國香港政府的打房政策也執行了一段時間，但到目前為止，中國香港的房價變動還僅限於過去市場的炒作價格區間，還沒修正到實際價格。

由於對中國經濟放緩的擔憂日漸增加，中國香港房產價格自 2003 年的高點至去年9月已經下滑了 370%，而9月至今房價也有 13% 的跌幅，新加坡的高點則是 2013 年，至去年9月下跌了 13%，而9月至今下跌了 1.2%。

中國香港的商辦市場則是需求強勁，中國投資人在中國香港設置辦公室的需求還是非常高，然而仲量聯行卻已退出中國香港房市多年，他們表示，雖然商辦大樓的投資殖利率還是很高，但現在中國香港的房市風險卻難以估計。

仲量聯行認為新加坡現在比中國香港更接近房市的轉折點，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢。

（據鉅亨網）

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2016年4月最新加拿大房價走勢

加拿大最新房價走勢

加拿大房市漲幅再創新高。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示4月份加拿大房價較上月增長2.1%，同比上漲10.3%，繼續刷新最大同比漲幅。房價增長最大的區域為菲莎河谷、大溫哥華區與低陸平原。4月份的市場銷售活動也較上月上升3.1%。

4月加拿大房價地圖

除渥太華與魁北克市外，加拿大各大區域在2016年4月銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。其中溫哥華區域同比漲幅超過21%，延續前幾個月以來的強勁勢頭。4月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區，這兩個地區也出現了最高的同比增幅。

4月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區4月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付300萬加幣左右的均價，公寓均價也在65至85萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了90萬加幣，公寓均價也在36萬加幣左右。

查看2016年加拿大每月房價報告

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2016年4月最新新加坡房價走勢

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡4月私人公寓房價環比回升0.5%，同比則仍下跌0.5%。中央核心區與其他核心區的房價則較上月有所回升，非核心區則環比出現下跌；4月成交量環比上升17.6%，創下三年來單月最高銷售量。

2016年4月私人公寓租賃市場與租金環比保持不變，與去年同期相比下跌5.4%。

4月新加坡重點區域房價地圖

2016年4月，新加坡第9、10、11與15郵區均價高於去年同期，第1、4、14與19郵區公寓均價與去年同期相比則出現下跌。第1郵區銷售價相比去年同期下跌超過三成。

同3月相比，4月價格走勢喜憂參半。第1、4、9與19郵區均價出現環比下跌，第10、11、14與15郵區銷售均價則出現環比增長。環比增幅最大的區域為第10與15郵區（烏節路，裡巴巴利則）。

查看2016年新加坡月度房價報告

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居外看點：7月1日起墨爾本購房稅額飆漲

墨爾本所在的維州財長宣布：在新的預算案中將從2016年7月1日起對在維州買房的海外人士加稅！雖然維州政府暫時沒有正式公布這個加稅政策，但是關心澳洲房產的人都知道，去年維州也是在7月1日宣布加稅，之前的過程與今天如出壹轍！

具體方案是：

1.額外征收7%的印花稅（15/16財年為3%）
2.額外征收1.5%的土地稅；（15/16財年為0.5%）

受到新政影響的只有海外人士。該方案由2016年7月1日起正式施行

最新動態：7月1日起墨爾本印花稅翻倍，閑置房地稅翻三番

墨爾本為什麽要上調印花稅呢？

主要是因為湧向墨爾本的人實在太多，房價居高不下、供不應求！

近日據澳大利亞統計局（ABS）最新公布了人口數據，在澳洲八大首府城市中，墨爾本人口增速大爆發，躍居第壹位。而墨爾本的房價也是年漲11%！大家都想生活在全球宜居城市！所以政府會出臺加稅等調控措施。

2016年起，澳洲各大銀行逐步出臺了針對海外買家房貸的縮進政策，現在維多利亞州政府又出手將海外人士印花稅提高了近壹倍之多！可明顯看出，澳洲房價在歷經多年的高速增長後，各州政府正開始抓緊對澳洲房市的調控，縮緊房貸、提高稅費正是嚴格調控房市的壹部分。

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上調印花稅會對買家造成什麽影響

1短期銷售降低

從3%到7%的印花稅增幅直接導致海外買家購置房屋所需繳納的稅費大幅增加，對價格敏感的海外買家可能會決定觀望，因此短期內新房銷量可能會受到影響。

2長遠收益不受影響

從長遠來看，房市並不會受到太大影響。畢竟這是壹次性的支出，從總的利潤上看，獲利還是遠遠超過這個7％的，建議各位海外買家在新政即將實施的7月1日前采取行動，在該日期前完成合同交換，好避免額外的交易支出。

3成本轉嫁租客，預計租金會漲

許多海外買家購買的投資房都租給了本地的租客，包括留學生。壹旦房屋價格發生變化，買家如果要保證壹個回報率，傾向於調高租金以轉嫁成本，那麽最直接的損失還是體現在本地租客身上。

還剩下1個多月，居外建議在7月1日前：

1、如果已有心儀的房產，盡快讓它進入購買流程，因為在7月1日之後，要多支付的數萬至數十萬澳元的稅費。

2、如果只是有購房意向，尚無明確的目標，請盡快開始鎖定目標。

3、考慮其他州的房產，悉尼總歸比墨爾本貴，不然就考慮去昆士蘭州，布裏斯班、黃金海岸置業；

4、無論如何，我們壹直良心提醒買家，冷靜投資、理性購房，任何新政來臨時，多想想，不要急躁，把事情搞清楚是第壹位的。

關於澳洲上調稅收的進展狀況，居外網將持續為您關註！

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墨爾本印花稅過去20年狂漲8倍！

根據房產委員會（PCA）的報告，在過去的20年裏(從1995年-2015年)，墨爾本的印花稅漲了795%！達爾文漲了759%，悉尼漲了749%，珀斯漲了738%，而布裏斯班，堪培拉，阿德萊德和霍巴特也分別漲了632%，537%，537%和527%。

以上數據可看出印花稅在這20年中漲了多少，當時悉尼房子的中間價才$177,000，要交的印花稅才不到5千；現在的中間價要$880,000，要交的印花稅是$35,090。20年漲了$30,405。

居外課堂 | 各國買房限制條件大不同

特別策劃 | 2016年海外留學必備世界學校之學區房大盤點

居外看點 | 各國外匯上漲，該如何調整投資策略

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東南亞兩國新興選“宅”回報吸引

東南亞國家住宅回報吸引，海外投資者普遍選擇較熟悉的新加坡、馬來西亞和泰國三國。事實上，鄰近中國香港的柬埔寨與越南，政局已趨穩定，經濟發展迅速，物業入場門檻亦低，近年成為投資新貴。其中，柬埔寨首都金邊和越南中部城市峴港，為著名旅游勝地，基建配套日趨完善，住宅有價有市，投資潛力不容忽視。（東南亞有哪些國家）

柬埔寨與越南近年政治穩定，兩國政府大力發展經濟及旅游，成為東南亞新興經濟體，加上當地樓價較星馬泰等國為低，吸引熱錢流入尋找更佳回報及投資機遇。

柬埔寨首都金邊

柬埔寨是擁有二千多年歷史的古國，世界遺產吳哥窟舉世聞名，每年吸引大量游客。

自90年代開始，柬國經濟逐步起飛，地位愈見提升。目前該國人口約1,600萬，年增長率約1.8%，其中超過一半人口年齡低於30歲，擁有大量年輕勞動力。

柬埔寨實際GDP增長率

事實上，受惠於“東盟一體化”及“一帶一路”政策，柬埔寨GDP已連續5年增長高見約7%。其經濟以農業、制衣業及旅游業為主，去年上半年服裝出口總額達30億美元，較2014年按年增長達12.7%，在三大經濟支柱中表現突出。至於旅游業為新興經濟命脈，去年相關職位達98萬個，料到2024年，將上升至164萬個，有助帶動住屋需求。

另方面，柬埔寨經濟政策開放，加上未有外彙管制，誘使外資及跨國企業進駐，加速經濟發展及住宿需求。觀乎其他東南亞國家，如星馬泰樓價進一步上升，相對而言柬埔寨仍然偏低，有大幅升值空間，現時平均每年漲幅高達約10至15%，成為海外長線投資者的新寵。

越南首都河內

至於越南方面，目前人口逾9,000萬，是世界人口密度最高的國家之一，勞動人口比例占逾6成。該國首都河內是文化之都，古跡建築隨處可見，旅游業、工業及貿易市場為經濟重心；至於南部大城市胡志明市，為越南經濟重心之一，知名度不遜於河內。

越南樓市自金融海嘯後一度低迷，該國政府積極投放資源發展物業市場，吸引海外投資者入市，越南央行去年將美元存款利率調低後，該國經濟及樓價因利好消息而迅速回穩。

越南實際GDP增長率

根據當地數據，2015年胡志明市及河內的住宅交投，較2014年按年增逾1.7倍及9成，走勢凌厲，顯示房屋市場正在急速復蘇。不過，由於樓價飆升，拖低租金回報率，若有意投資越南，不妨向二線城市入手，如名氣度甚高的港口城市峴港，屬越南第四大城市，住宅租金回報較一線城市高，約有5釐。

（據東網）

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加拿大房市火了？

加拿大房市持續升溫，不斷遭到國內外機構「高燒」警示，房主和投資者都在擔心加拿大房地產市場的泡沫是否真的存在，房價真的會從峰值走向谷底嗎？

有人形容加拿大的房地產市場彷彿有九條命，儘管很多經濟學家並不看好，但仍在火熱發展。多倫多大學經濟學講師陳蔚純就表示，2016年又會是房地產的旺年。那麼，加拿大房市究竟何去何從，居外為您跟蹤分析。

一、2016年加拿大房市很火的三大表現

1、加拿大房價水平超過美國

一直以來美國作為房產投資大國其房價房市表現強勁，但滿銀(BMO)近日將加拿大房價與美國做了對比，發現加拿大房價在這十幾年間漲幅巨大，均價已經遠超過美國，較好地段更是一房難求。

滿銀高級經濟分析師賈提瑞(Sal Guatieri)日前將加國房屋均價換算成美元，對比兩國房價，發現加拿大三月份的房屋均價為38萬3402美元，而美國房屋平均價格為27萬1803美元，加國房價比美國貴了近41%。

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加拿大房價已遠超美國40%

2、加拿大重點城市房價屢創新高 溫哥華或超舊金山

進入2016年加拿大房價節節攀升，據居外研究（2016年最新加拿大房價走勢）最新數據，加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示3月份加拿大房價較上月增長1.6%，同比上漲9.1%，繼續刷新最大同比漲幅。

其中房價增長最大的區域為大溫哥華區與低陸平原。BMO經濟學家Sal Guatieri近日在一份報告中指出，溫哥華地區(Greater Vancouver)房屋均價目前僅為$844,800(加元)，比舊金山房價低20%。然而，溫哥華同期的房價漲幅卻高達25%，按照這個速度，用不了兩年，溫哥華的房價就要完爆舊金山。

溫哥華房價飛漲，多倫多房價毫不示弱，根據一家多倫多地產經紀機構TheRedPin的數據，短短20年間，多倫多的獨立屋均價從1996年的$265,822飆升至今天的$1,211,459，上漲幅度達356%。

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3、加拿大房市魅力不減屢見大手筆交易

最近一名華裔學生豪擲1.5億元人民幣（約合2377萬美元）買下加拿大溫哥華一處豪宅，創下2016年溫哥華豪宅成交記錄。震驚加拿大！實際上這並不是海外購房者第一次豪擲千金購買加拿大房產，根據金融分析師Peter Routledge發佈的報告，中國投資者在2015年花了127億加元（96億美元）在這座加拿大溫哥華購買房地產，佔其385億加元總銷售額的33%。

火爆的房市，高品質的生活環境的不僅吸引大量的中國人前往加拿大投資置業，就連好萊塢著名演員萊昂納多近日在接受一個採訪時也表示，他已經厭倦了洛杉磯這個地方。他決定搬到加拿大去！更具體地說，是搬到卑詩省大溫地區的楓樹嶺（Maple Ridge），看來加拿大實在魅力十足，房市火熱也是必然的了！

二、加拿大房市為什麼這麼火中國買家推高房價？

加拿大房市為何如此火爆，房價居高不下?加拿大本地人都把手指戳向外國買家，尤其是中國買家備受關注，被認為是推高加拿大房價的主要力量，多倫多大學經濟學講師陳蔚純也表示，多倫多的房價不受加國經濟形勢的影響，反而更受中國經濟的影響。

此前華爾街見聞3月份的消息，加拿大國家銀行表示，2015年溫哥華房地產市場中，中國買家佔比約達三分之一。該銀行金融分析師Peter Routledge稱，中國買家2015年共計投資127億加元（96億美元）用於在溫哥華購置房產，佔這座加拿大西部城市房產銷售總額的33%。在多倫多房地產市場中，中國買家2015年用於購置房產的投資額共計90億加元，佔多倫多房產銷售總額630億加元的14%。

但CBC新聞的經濟專欄作家皮提斯指出，想要查清湧入樓市的海外資金究竟佔多少比例是不太可能實現的事。如果僅靠分析海外買家是購買了5%的房子，還是14%或66%的房源並不能真正理清這個問題。聯邦政府、省政府和市政府將繼續觀望。

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三、加拿大房市還能火多久？

蒙特利爾銀行 BMO 的首席經濟學家 Doug Porter 表示，早在2008年就有人預測加拿大房市要崩盤，房價可能暴跌25%，但這些預測至今尚未成真。

每年都有許多金融機構爭先恐後地預測加拿大的房地產泡沫要破，甚至給出了一次又一次的時間表，然而8年過去了，溫哥華的房市還在不斷地締造著新紀錄。特別是近期，豪宅與千萬級的頂層公寓天天都有成交。

Doug Porter 表示，加拿大的房市也許終有一天會遭遇崩盤，但那天究竟什麼時候到來誰也很難預測；全球的投資者依然將加拿大視為投資的避風港，雖然近期加幣有所回升，但近年來加幣總體低迷的趨勢更為其增添了吸引力。業界估計外資將會產生新的流向，除了傳統的溫哥華、卡爾加里和多倫多市場，蒙特利爾甚至薩斯卡通的農地和建設用地將吸引越來越多海外投資者的目光。

海外投資者進入加拿大市場困難重重，這將促使他們更想確保良好的投資回報。投資人對加拿大的酒店、寫字樓越來越感興趣，業界預測海外投資人將很快進入加拿大的醫療保健地產市場，尤其是在美國的醫療地產市場成熟之後。

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維州提升至7%的印花稅對海外買家意味著什麽？

2015年，中國投資者成為澳大利亞房地產的重要海外買家。然而，今年4月初，澳大利亞的維多亞州政府公佈的新材政預算案中，壹條有關海外投資者在維州購房的印花稅條款令人關註。在新政策之下，7月1日開始，海外人士購房額外需繳納的印花稅將從3%提高至7%，預計在未來四年為維州政府帶來3.74億澳元的額外收入。

維州新政：7月1日開始，海外人士購房額外需繳納的印花稅將從3%提高至7%

澳洲廣播電臺報導，這項政策是否會給海外投資者發出錯誤的信息呢？在維州買房增加成本是否會像政府想像的那洋打擊海外尤其是來自中國的投資者呢？

在接受澳洲佳採訪時，維州材政廳長蒂姆.帕勒斯（Tim Pallas）說：“我們發出的信號是維州是壹個極為這合居住的地方，也是壹個極為這合做生意的地方。可是，我們希望大家都能公平地繳納稅收。”

他指出僅去年壹年的資產增值就達到了10%，因此對海外投資者增收4個百分點的印花稅對維州經濟的貢獻只是很小的壹部分。他指出近來州政府計劃之中的不少基礎設施項目將會使墨爾本公共交通更為便利。

“我認為人們會看到這只是壹個很公平，增幅不大的貢獻。讓墨爾本繼續保持世界上最這合居住的城市地位。”

帕勒斯廳長說這些印花稅增幅遠低於新加坡和中國香港針對海外投資者的類似政策。

面對澳大利亞四大銀行紛紛收緊向海外投資者貸款的相關政策，再加上維州增收印花稅是否會這得其反，造成大批海外投資者，尤其是來自中國的投資者紛紛撤出澳大利亞房地產市場呢？

壹位對墨爾本海外人士投資房地產市場十分熟悉的房地產中介劉贊在接受澳洲佳採訪時表示，與各大銀行紛紛收緊海外人士買房貸款相比，維州印花稅的增長不會帶來太大的負面作用。

“額外的印花稅是基於其徵稅的價值。人們都知道在維州如果要買期房的話，房子在簽字的時候房子還沒有建，假如說壹個60萬的房子，在簽合約的時候是按照當時的土地的價值去繳納印花稅的。公寓房的土地價值壹般來講不高於10萬澳元。所以稅額為7000澳元，而不再是以前的4000澳元了。因此這額外的3000澳元對人們購買房地產沒有太大的影響。”

據分析，這壹政策可能會對購買現房的海外投資者帶來不小的影響。

另外，維州政府還特別增加了房子空置稅。劉贊表示，這種稅收用的人很少，也不會對市場有過多的影響。

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（據鉅亨網）

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