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悉尼The Ponds房市愈演愈烈 均價81萬

據《每日電訊報》報道，有越來越多的悉尼The Ponds房子賣出超過100萬澳元以上，部分房屋所在的地塊甚至還少於369平方米。

悉尼The Ponds是一個規劃良好的城區，房產備受追捧

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Core Logic RP Data最新數據顯示，The Ponds自本年4月以來錄得了10宗7位數交易額的售房個案。Century 21 Rouse Hill經紀人杜克（Chris Duke）表示，The Ponds吸引了來自The Hills更多成熟社區的買家。他們在這裡尋求對維護保養需求不大的在建新房。

杜克也是Widgeion路26號住宅的聯合經紀人，該屋以110.2萬澳元售出。他說：“每次有一所房屋賣出超過100萬澳元的時候，同一路段的業主也希望自家房子能賣出超過100萬澳元，該區的房價也會慢慢地爬升。而房屋售價基於不同房屋類型。”

受到高度追捧的The Ponds房屋一般靠近Rouse Hill鎮中心或Stanhope Parkway。原因是這些地方距離Quakers Hills火車站不遠。位於湖邊的房產也能賣得優質價錢。

First National Hills公司總裁希斯（John Hesse）表示，The Ponds是一個規劃良好的城區，這也是該區房產備受追捧的原因。這裡也擁有許多公園等戶外區域，當地民眾也能享用許多公共設施。

希斯也指出：“買家希望在一個優美的社區中擁有一套優美的住宅，這就是The Ponds所提供的東西。隨著高端房產市場需求漸長，The Ponds擁有不同類型和不同價格水平的房子。”

最新數據顯示，The Ponds住房中位價為81.5萬澳元。截至2月份的1年裡，該區房價增加了20%。The Ponds也是新州售房速度最快的藍圖社區。

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2015年4月新加坡房價趨勢報告

4月份新加坡房地產市場繼續降溫，由於缺乏利好消息刺激轉售私宅市場，加上受降溫措施的持續影響，是導致4月份轉售私宅價格繼續面對下行壓力的原因。
　　
但他們也表示，轉售私宅價格接下來應不會有大幅波動，所以期待轉售私宅價格大跌的買家，將很難尋得符合他們預期價位的私宅項目。


私人公寓市場

新加坡私人公寓市場4月份的銷售每尺均價為1246 psf，相較3月的1206 psf 上升了3.3%。與去年同期相比略微下降0.7%。

銷售交易總量為944宗，相比3月份的912宗略微增加了3.5%，但與去年同期相比則下降了15.3%。


租賃市場

新加坡私人公寓市場4月份的出租每尺均價為3.67 psf，相較3月的3.57 psf 上升了2.8%.相較去年同期的3.84psf則下降了4.4%。

銷售交易總量為5365宗，相比3月份的5250宗增加了21.9%。相較去年同期的4809宗也增加了11.6%。

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新加坡超豪華房地產已觸底？

新加坡核心區域繁華，擁有大量的豪華公寓、別墅和度假村，很多超級富豪受吸引，紛紛湧向這個城市國家。

新加坡超豪華房地產已觸底？

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現在，新加坡政府的壹系列降溫措施挫傷了住宅市場，大多數海外投資者需承擔高達18％的銷售稅，令很多人望而卻步。

自21世紀中期起，當地政府將新加坡定位成壹個全球性的金融和銀行中心來發展，並放松了對海外購房者的限制，大量資金流入該地區。房地產開發商抓住機遇，建設豪宅，尤其是在聖淘沙這個小島上，不斷改變市區的天際線。

前職業足球運動員大衛·貝克漢姆（David Beckham）、武打明星成龍和李連傑、澳大利亞礦業大亨吉娜·萊因哈特（Gina Rinehart）和臉譜的創始人之壹──來自巴西的愛德華多·路易斯·薩維林（Eduardo Luiz Saverin），這些全球超級富豪都有在新加坡投資房地產──不過他們的房產現在可掉價了不少。

根據房地產咨詢公司高力國際（Colliers International），壹些住宅，特別是高端物業，當前售價相比2007-2008年的高峰期要低30%。

國際房地產公司萊坊（Knight Frank）的亞太地區研究主管Nicholas Holt指出，在過去的24個月裏，新加坡的房地產市場已經走向疲軟。他說：“我們看到，在去年的高峰期末，房價出現陡降。這不是壹個周期性衰退，更像是由於政府誘導所形成的放緩。”

在所有的房地產降溫措施中，真正阻止房價上漲的是額外買家印花稅（ABSD）政策的出臺。這項措施始於2011年，當時規定按房產的購買格征收10%的印花稅，兩年後稅率提高到了15％。

“ABSD打消了不少國外買家的積極性，”Nicholas Holt說。“壹些國家的投資者能獲得ABSD豁免，如美國公民不必繳納15%的額外印花稅，但加拿大不是其中之壹。而標準的買家印花稅約為3％，所以購房者實際需要支付購房價18％的稅款，這就相當多了。”

萊坊的新研究顯示，對於外國投資者來說，新加坡目前是除中國香港外的亞太地區，買房成本最高的地方。然而，市場下行的跡象隨處可見。

2015年萊坊財富報告的國際豪宅指數顯示，2014年新加坡豪宅價格下跌12.4％，表現排在第98位。該指數追蹤全球100個城市的高檔住宅的價格變化。

第壹太平戴維斯（Savills）在1月住宅銷售簡報中指出，今年的私人住宅價格預期將下降約7.5％。需求可能開始再次累積，尤其是長期投資者的需求。

“利率有可能上升，潛在的新供應正在形成，政府或放松調控措施，市場可能已經觸底，所以這也許是壹個機會，”Nicholas Holt說，“已經有買家在觀望。”

同時，供應量將增加：作為 2015年新加坡政府賣地項目的壹部分，六個地塊將供應約2,530個新房。

“長期來看，新加坡房地產市場仍然樂觀，”Nicholas Holt表示，“新加坡的生活成本很高，基礎設施非常完善，它幹凈、安全，和全球聯系緊密。同時，新加坡還是壹個多元化的、多民族國家，它擁有發展所需的壹切。新加坡是壹個島國，所以土地資源有限。在我看來，新加坡的房地產市場將繼續表現良好。”

（點擊下壹頁，查看英文原文）

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英國官方數據：過去5年中國對英國投資年均增長85％

英國官方數據顯示，過去5年，中國對英國投資年均增長85%，去年投資額達到51億美元。這壹趨勢仍在加強。

英國《金融時報》的報道說，未來10年，英國的基建投資缺口達到5000億英鎊，中國將向英國投資1050億英鎊，其中能源、英國房地產和運輸是最大投資對象。

最新發布的研究數據顯示,近幾年中國人赴英國投資購房出現熱潮,英國成為中國人海外投資的熱點國家。僅2014年壹年裏,來自中國內地的投資者購買的倫敦住宅房產價值超過11億英鎊,其中100萬英鎊以上的倫敦豪宅交易,有11%的買家是中國人。
　　
2014年,中資企業在倫敦商業地產的投資更是碩果累累,共投資22億英鎊,所擁有資產以及項目完工後的物業價值預計超過90億英鎊。

英國官方數據：過去5年中國對英國投資年均增長85％

來英國投資住宅房產的華人中,有六成為了自住或在英國留學、工作的子女自住,四成為投資出租房產獲得租金收益或者是期房樓花的短期套現投資者。華人在英國購買房地產的平均投入約為60萬英鎊,所購房產集中在英國的優質學區、高等院校周邊、新建軌道交通的站點附近、以及大型公園綠地周邊的宜居區域。

華人所購房產類型方面,來自中國的購房者格外青睞倫敦泰晤士河沿岸或運河湖泊旁的水景房。據統計,倫敦東區新建的水景住宅中,28%的房產被華人購買,居所有購房者之首,遠遠高於英國本國人16%的比例。

倫敦市場之外,最受華人青睞的是大學城劍橋的房產。從劍橋當地各大地產代理機構統計的數據顯示，整個劍橋房產中6%由華人購買,其中新房的華人買家接近兩成,個別新建樓盤的房產有三分之壹被華人所購得。

華人的購房習慣因人群而異:其中留學生以學校宿舍、商業學生公寓和小部分自租房為主;新入職的單身或沒有孩子的情侶職業人士,青睞公寓樓房;成家有孩子的華人,則多數選擇購買有花園的別墅房產。

目前,投資購買高樓公寓的華人有兩大類,壹類是倫敦金融城的華人專業人士,在投行、對沖基金、會計事務所、律師事務所等機構供職,年薪超過5萬英鎊,另有不菲的年終分紅。另壹類投資者是來自國內的非自住投資者。

加拿大房市火熱 政府或因稅收無意打壓房價？

溫哥華房價高企難負擔，引發的爭議不斷，但至今還沒有政客明確表態要抑制房價。有報導指出，這是因為火熱房市帶來的可觀稅收，對於政府的腰包來說很重要，不會拿自己的錢包開玩笑。此外若房價真的打下去，只會引起擁有房子的省民反彈。

加拿大房市火熱 政府或因稅收無意打壓房價？

本地英文媒體Vancouver Courier指出，如果民眾還在認為政府會採取措施，拯救那些希望在溫哥華嚴重飆漲的獨立屋市場置業的人，那麼必須得先認清以下一些事實：

7億5700萬元：這是去年省府全年的財產過戶稅(Property transfer tax)所得，是筆不可小覷的大生意，今年預估的總收入可達10億元。

19億元︰這是房市給溫哥華市府帶來的收入，也足以讓市長羅品信及其他市議員面對兩位數百分比增長的房價避之不談。數據還顯示，僅去年，溫市批准的建房許可總值就達18億8000萬元，比2008年增長了77%，按照市長一直以來強調溫市缺錢的說法，有什麼理由他會切斷興建新房所帶來的這筆高額收入?

選票考量 政客退縮

再回到房價問題上。如果是已經入市的房主，他們肯定希望房價持續上漲，儘管人們在悲歎房市的不可負擔性，但沒有人會願意把自己的房子低價出售。如果因為政府干涉而導致房價下跌，那麼政客們估計就別再想獲得這些有投票權的業主們的支持，他們很明白打壓房價帶來的政治後果。

有人斷言，只要房價繼續漲，這些政客就能保住議席。這從1999年到2002年間因房價貶值，執政的溫哥華無黨派協會(NPA)就被在野黨趕下臺可見一斑。

縱有政策 成效不彰

不過，這也不表示政府對來自民眾的壓力不為所動，已經有成千上萬人在Change.org上簽名動議，要求政府限制海外投資在本地房市，要求政府效仿澳洲、英國的打房政策。也有聯邦新民主黨(NDP)國會議員建議政府對海外投資對房市的影響做研究。

但這些數據非常龐大，全加拿大有約4000個市鎮，即使聯邦政府有能力去做，問題是為什麼要使用有限的稅金來推動一個以縮減房市收入為目的的計畫?況且，這些打房政策的有效性也具有爭議。如澳洲雖然對海外買家多加限制，但研究發現，國內的買家依然不斷推高房市價格。

“當然，我們也不要因此失去希望，”文章認為政府還是能做一些事來緩和房價可負擔性問題，比如允許建造更多的住房。

但溫哥華有限的獨立屋房源也將繼續刺激價格上漲，也就是說，民眾不可避免的還將聽到，住房難以負擔的警鐘持續響起。

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悉尼派珀角豪宅成中國富豪“必敗品”

Chanel、Louis Vuitton和Prada算什麼，《澳洲金融評論報》說中國人現在的奢侈新寵是在悉尼東部富人區派珀角（Point Piper）占得一席之地。

澳洲這個最富裕的城區房價中值已經超過900萬，吸引的不僅僅是本地買家，還有已經在當地扎根的華裔富豪和新中國移民。5月20日晚上，一位擁有澳洲居住權的中國人就花大約4000萬買了一棟3層的歐式建築“曼德勒”（Mandalay）。
 
“他們想要最好的。”全球著名物業顧問萊坊國際（Knight Frank）的亞洲市場高級總監Dominic Ong稱。
 
“這與彰顯地位有點關系，但中國人最希望的還是享受生活，就跟其他人一樣。派珀角面朝北，可以飽覽海港大橋和歌劇院。”
 
中文地產服務商居外（Juwai）的副執行長安祖耀表示，派珀角對中國買家的吸引力與對澳洲人是一樣的。“它有大量高端房產，濱水景觀和地理位置都是文化核心。因此，中國買家愛上派珀角的理由與澳洲人是一樣的。”
 
“曼德勒”雖然不是濱水豪宅，但同樣可以看到悉尼海港和歌劇院，還配有健身房、桑拿房、酒窖和加熱泳池。
 
中國買家覺得沒有多少地方比派珀角好
 
不過不是每個人都把這種現像稱為新的中國潮。有份銷售“曼德勒”的LJ Hooker Double Bay中介Bill Malouf認為，這可能只是一種延伸。
 
“中國人在派珀角買房是因為它的終極地標位置。如果他們要在悉尼買，他們就想看到悉尼大橋和歌劇院。這與澳洲人去巴黎就想吹噓自己住在埃菲爾鐵塔下一樣。”
 
Ray White集團的聯合主席懷特（Brian White）也住在派珀角，他說這個區時代以來都擁有出色的地理位置，不用多久澳洲新人也都愛上它。“他們覺得派珀角是‘得天獨厚’”懷特說。
 
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澳洲房地產最大投資者誰屬？中國保險商鋒芒漸露

中國在澳洲房地產部門的投資料將繼續飆升，但並不都來自於傳統的房地產開發商，根據萊坊（Knight Frank）的《4月市場洞察報告》，到2020年，保險公司將在澳洲的亞洲投資中占據主導地位。

“當局預計，中國保險產業將進一步集結20萬億人民幣（4萬億澳元）的保險費，是當前資金池規模的三倍。當前這波資產投資者以及保險公司都在尋找核心、可增值並且回報率可觀的投資機會。”萊坊的亞洲市場資深主管翁（Dominic Ong）說。

目前，陽光保險集團是唯一一家在澳洲投資的中國保險商，該集團斥資4.63億澳元，收購了悉尼Park Hotel的喜來登酒店（Sheraton）。今年早些時候，該集團的一家子公司在新州獵人谷收購了Chateau Elan and Vintage Golf Club。

中國的其他大型保險公司還有安邦保險集團，中國人壽以及中國平安人壽保險。

中國陽光保險斥資4.63億澳元收購了悉尼Park Hotel的喜來登酒店

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去年10月，安邦保險集團斥資19.5億美元，收購了希爾頓在紐約的豪華旗艦酒店，華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）。

中國人壽斥資13.5億美元，收購了倫敦Canary Wharf一棟寫字樓70%的股權，而平安保險則在2013年7月斥資近4億美元，收購了倫敦的Lloyd’s大廈。

資本新浪潮

“一幫新的實體正在組成一波新的資本外流潮，當中不僅僅包括大牌保險公司，還包括超高淨值人士，中小型國有企業以及小型私人開發商。”翁說。

中國房地產市場的疲軟，澳幣的貶值以及中國保險監督委員會的樂見其成，均鼓勵中國保險公司到海外創業。

“自2011年4月的上次高點以來，澳幣已經對人民幣貶值了33%，自2014年年中以來已經貶值了19%，這在很大程度上加強了中國投資者的購買力。”萊坊研究和咨詢部門的主任惠特（Matt Whitby）說。

專業服務公司畢馬威（KPMG）在一份報告中說：“中國的保險公司很有可能會成為海外的一個新的重要買盤力量。”

2014年，中國的海外房地產投資總額達到了210億元，而2009年只有7.5億元。

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30萬澳元買海景房 搜羅澳洲最有利買房地區

《每日電訊報》報道稱，新州北部有一個小鎮圈是澳洲買房族的最佳去處，不僅價格便宜、競爭少而且還有砍價的余地。

澳洲房地產網站Realestate.com.au最近列出了澳洲各地賣房條件最有利於買家的地區。研究發現全國有利於買家的市場集中在昆州的礦業小鎮。
 
新州最有利於買家的市場大部分是在科夫斯港（Coffs Harbour）半徑300公裡內的內陸和海岸城鎮，包括South West Rocks、Casino、Inverell和Moree，它們都在新州六大最佳買家市場之列。這些地區的房產一般定價在25萬左右，但常常都能以低至15萬的價格買到，與悉尼76萬的房價中值有天壤之別。
 
Realestate.com.au的新州銷售經理哈裡斯（Jim Harris）稱，數據表明這些地區給買家提供了擠入房市的大好機會。“這些地區對於想進入房市的人很有吸引力。現在的澳洲利率處於歷史最低位，是入市的好時機。”
 
新州的最佳買家市場是距離維州邊界40公裡的海岸小鎮Eden，其次是西部農業樞紐Parkes。前十名還包括北岸獵人地區史蒂芬斯港口（Port Stephens）和Cootamundra的海邊城區Tea Gardens。這個區處於沃加沃加（Wagga Wagga）和堪培拉中間。
 
銷售中介Chris Wilson說投資者最近瞄准了Eden的絕佳買家條件，根據Core Logic RP Data，這裡的單元房平均租金回報為5.8%。視乎貸款條約，6%以上的租金回報一般就夠支付標准的按揭月供。
 
“很多市區買家到這裡後都被它的性價比震撼。你用30萬澳元甚至更少就能買到擁有海景和高回報率的房子。”Wilson說。 
 
新州South West Rocks的歷史名勝Trial Bay
 
新州最佳買家市場
  1. Eden
  2. Parkes
  3. South West Rocks
  4. Inverell
  5. Casino
  6. Moree
  7. Bungendore
  8. Cootamundra
  9. Temora
  10. Tea Gardens
澳洲最佳買家市場
  1.  Bowen（昆州）
  2. Charters Towers（昆州）
  3. Ayr（昆州）
  4. Portland（維州）
  5. Nanango（昆州）

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眾銀行“圍剿”澳洲房產投資者！首付要求提升至20%

澳洲房產投資者將需要更加高的首付比例，才能夠從銀行處申請到澳洲購房貸款，這是最近銀行紛紛緊縮對於投資房貸款所導致的結果。

據新聞集團報道稱，Bankwest是最近宣布嚴控投資房和炒股貸款的一家金融機構，它突然將貸款/價值比例從95%降低至80%。

這就意味著那些通過澳洲貸款預批的投資者，當時貸款/價值比例是95%的，他們的申請可能被視為無效。

在聯邦銀行（CBA）突然停止向投資房貸款提供現金折扣後，對於房地產投資者借貸限制的”多米諾紙牌“效應開始顯現。此前的折扣服務，為投資房貸款申請人提供1000元的返現。

澳洲銀行紛紛緊縮對於投資房的貸款

六個月前，澳大利亞審慎監管委員會宣布將對投資房借貸進行大規模整改，稱投資房借貸導致了墨爾本和悉尼的房價瘋漲。此後，各個銀行開始了針對投資房貸款的審查。

澳洲房貸中介公司Mortgage Choice首席執行官弗拉維爾（John Flavell）說，投資者在申請貸款方面將面臨更加嚴格的審批。“投資用房產的信貸能力審批將收緊，這樣將限制人們投資房產的資金規模。”

最近澳大利亞的統計局房地產數據顯示，3月份全澳一共有130億元投資房貸款，增加了6.4%。投資房貸款在墨爾本和悉尼上漲尤為迅速。

一名Bankwest銀行發言人表示，他們已經采取了更加嚴格的審批標准，保護投資者和房貸市場。

Homeloanexperts公司經理表示，最近的銀行行為展示了，如果投資人沒有足夠的首付或者較高的收入就可能無法購買更多的房產。因此，預批行為很有可能沒有任何意義。

在澳大利亞央行將官方利率降低至2%以後，房地產市場在今年初被引燃。在線房貸公司表示，房貸申請數量上漲超過了2.2倍。

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