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大型中國房地產開發商加大在澳洲擴張步伐

盡管有擔憂稱在中國大陸房地產市場疲軟的趨勢下，過多的負債可能會最終崩盤，但中國主要房地產開發商仍然大幅加快在澳大利亞的擴張步伐。

悉尼CBD皮特街320號的物業

據《澳大利亞人報》報道稱，中國復星國際集團分公司復地（Forte）預計將購買位於悉尼的兩幢物業和位於布裡斯班的一幢物業，現在正進入盡職調查程序。這次的投資價值據稱達到約1億元。

目前還不太清楚這些物業的位置，不過內部消息確認，公司已經接近完成對於這三幢物業的購買。

公司去年進入澳大利亞市場，購買了位於北悉尼的一個寫字樓，當時適合Propertylink聯合購買的，總價值1.165億元。現在Propertylink將購入位於悉尼CBD皮特街320號的物業，不過據稱復星國際此番並非這家公司的合作方。復星國際機關拒絕對於該報道置評。

其它地方，中國香港上市公司世茂房地產競價准備購入2.5億元、位於悉尼Randwick的William Inglis & Son馬廄。此前這片地被Colliers國際公司宣傳為即將開發居民用房。世茂房地產公司是億萬富翁許榮茂的資產。去年世茂房地產公司以4億元購買了悉尼CBD的寫字樓，計劃最終改建成公寓，屆時將價值10億元。

最近不少中國開發公司競相詢問William Inglis & Son馬廄的地皮，包括上海升龍投資集團旗下的Aqualand和綠地置業。在墨爾本碧桂園集團和富力地產據稱也在協商購買大型開發項目。

在過去的一年中，因為高比例的負債，而疲軟的購房市場，一大批中國房地產公司正進行財務重組。

碧桂園集團本月出售了8.13億美元的平安保險股票，平安保險集團也計劃進軍澳大利亞。碧桂園在過去的7個月間融資21億元，減少資產負債表上的債務比率。

恆大集團也在謀劃在澳大利亞擴張的戰略，然而由於惠譽評級公司4月宣稱該公司負債較多後，還沒有最新的動向。

綠地和大連萬達集團去年被披露債務比例較高，兩家公司都在進行部分公司業務在股票市場的首次公開募股。

CBRE執行總裁巴特勒（Richard Butler）說，這些公司的財務重組並不威脅他們在澳大利亞的擴張步伐。

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經濟發展帶動房産市場升溫 匈牙利商業地産投資飈升71%

經濟，是一個國家任何産業發展的主要素。經濟與房産更是密不可分。在2014年的全球調查中，布達佩斯被評爲歐洲經濟發展第二快的城市。這項調查使得布達佩斯由一年前的排名20位躍升至第12位。歐洲企業500强名單上，56家匈牙利公司榜上有名。 美國智庫布魯金斯學會透露，歐盟委員會2015年2月26日通過了匈牙利國家經濟部的3項行動計劃，批准爲促進匈牙利經濟發展提供4萬億福林(約合130億歐元)的資助。這是匈牙利迄今實行的最大規模經濟振興和發展計劃。也是歐盟爲快速復蘇歐洲經濟做出的巨大舉措。這些都明確的表明，匈牙利經濟始終都備受關注幷已經有了非常强烈的轉强迹象。

其原因主要是，匈牙利政府從2010年以來采取了一系列扭轉經濟的措施，著眼于新的戰略，經濟狀况才得以出現轉機：投資量加大、歐盟資金的利用率得到提高、消費進一步增加、出口繼續保持强勁的競爭力，它仍然是匈經濟增長的主要引擎。此外，服務業、旅游業、零售業和交通運輸業也促進了經濟的增長，低利率和復蘇的私營部門的經濟活動也是經濟增長的因素所在。

匈牙利房地産銷量看漲   商業地産投資增長71%

經濟的不斷“强化”使匈牙利商業地産從中受益。據匈牙利財經網站Portfolio報道，最新調查結果顯示，2014年中東歐地區（不含俄羅斯）商業地産投資達77.34億歐元，同比增長28%。其中波蘭投資最多，爲30.76億歐元，同比下降5%；其次是捷克、羅馬尼亞，分別爲19.92億歐元、11.24億歐元，同比分別增長54%和220%。匈牙利投資爲4.66億歐元，但增長率達到驚人的71%，在中東歐地區遙遙領先。主要帶動因素是辦公室和工業地産，顯示經濟回暖已傳導至商貿服務業。

2014年，匈牙利首都布達佩斯房屋銷售量同比增長了18%以上，其中12月份同比去年增長超過70%，房價上漲超過4%。2014年相關數據顯示，住宅價格在2013年年底開始上漲，扭轉了多年下行趨勢。

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資深律師詳解匈牙利房産投資與移民

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獲益安倍經濟學的錦囊妙方：投資日本房產！

在經濟衰退期間，日本的土地價格暴跌了三分之二，但現在的土地價格正迅速上竄

在經濟衰退期間，日本的土地價格暴跌了三分之二，但現在的土地價格正迅速上竄。首次購房者不會面臨像在英國壹樣的問題——房地產定價過高。日本政府的舉措意味著，對於35年期抵押貸款，利率僅為1.5％，算上補助後，房貸利率十年來首次下降到只有0.6％。另外，妳無需押金就可以購買新房，絕對是“買家友好”的氛圍。

對於城市生活，尤其是在東京， 空間確實是個問題。值得壹提的是，東京首次購房者的平均面積僅為25平方米。如果購房者想要更大的空間，郊區就成了不二選擇。不到壹個小時，超高速子彈頭列車就可以將妳帶到離城市數百英裏之外的地方。但對於那些想留在商業區的成長型企業，就只有壹個選擇——那就是蓋樓。三菱地產（Mitsubishi Estate）就在東京版的“倫敦金融城”或“金絲雀碼頭”——丸之內（Marunouchi）街區，擁有大量的房地產。

這片土地過去是日本皇家園林的補充部分，150年前從日本天皇手中易手。現在，這裏有200多棟摩天大樓、13條鐵路線、7個地鐵站、壹個龐大的地下步行區域和免費的穿梭巴士服務。

土地增值不僅有利於業主和房產公司。日本的企業借貸依賴於真實資產的杠桿作用——土地價格上漲，使企業可以再次利用杠桿，投資於自身發展。

“日本沒有任何壹個地區的土地價格在下降，”三菱地產的所有者Taylor說，“這將有助於提振消費信心，它是日本經濟持續復蘇所不可或缺的。上漲的土地價格和疲軟的日元，將使日本企業有現金支付較高的工資，並給日本工人的信心——安倍經濟學起作用了。”

（點擊下壹頁，查看英文原文）

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悉尼房價年增幅達15% 年內房價中值突破百萬

房貸成本低廉、移民增加和新州經濟發展迅速，促使一些澳洲房地產專家預測12月前悉尼房價將增長超過10%。悉尼房價中值可能在今年年底前突破100萬元大關。

“上周我們上修了預測增幅，認為今年房價有望增長11%到15%不等，而從現在的趨勢看，房價增幅顯然將達到15%。”SQM Research執行長克裡斯多夫（Louis Christopher）說。

“最早，人們可能會在澳洲房產監測機構（APM）歷年第四季度的報告中看到悉尼房價中值超過100萬。”

SQM Research報導，悉尼房產要價中值已經達到106.6萬元。

這一指標反映了賣主的期望售價，而不是實際的價格，並且總是遠遠高於實際的成交價中值。但克裡斯多夫相信，實際房價的發展方向與要價相同。

“這會發生在本輪周期結束之前，”他談到悉尼房價中值破百萬大關的前景時表示，“這會發生的。”

悉尼房價中值可能在今年年底前突破100萬元大關

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根據澳洲房產研究所（REIA）公布的數據，在悉尼，獨立屋的中價為88.2萬元。另一家調研機構APM在去年12月計算出的獨立屋中價略低，為87.6萬元，並將在未來兩周內公布新一輪統計數據。

APM首席經濟學家韋爾森（Andrew Wilson）相信，悉尼的房價中值距離100萬元只剩一步之遙，他甚至在書桌上安裝了一個時鐘，每月、每日、每小時、每分每秒地倒數計時，等待著悉尼房價中值突破百萬元大關。

“去年12月時，我們預測房價中值將在明年年中達到100萬元，但現在價格正加速上漲，我們很有可能比最初預計的提早達到100萬元關口。”韋爾森說。

“悉尼每個季度的房價增幅介於3%到4%之間，到今年年底的時候，增幅絕對會達到兩位數。”

韋爾森表示，低收入增長會把房價的季度增幅遏制在4%，但借貸成本低，股市上行，加快了資本積累速度，這意味著房價將繼續穩定上漲。

“這在很大程度上取決於我們能否保持這樣的速度，因為收入並沒有上漲，但利率大幅下跌卻會持續提高人們的借貸能力。”他說。

BIS Shrapnel分析師齊格曼尼斯（Angie Zigomanis）表示同意：“最新降息有助於促進房產交易，而且我們認為進一步減息有助於進一步促進交易。”

齊格曼尼斯認為，優惠貸款利率正處於歷史最低水平，使得一般買家購買百萬元物業成為可能。“如果你以現在4.5%到5%的優惠貸款利率貸款100萬元，就相當於每年要還4.5萬到5萬元的利息…如果你用經驗法則計算，銀行允許你用30%的家庭收入還款，也就是說，你的年收入只要有15萬元就行了——或者兩個人各掙7.5萬也行——這也沒比平均工資高出多少。”

RP Data的勞力斯（Tim Lawless）說，2014年悉尼售出的物業有32%價格超過百萬。相比前一年大幅增加，2013年的這一比例為25%，2012年只有18%。

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紐約買房新局勢：拒絕地鐵擁擠 需有座位

在上下班期間地鐵車厢內是否有座位可坐，已成爲紐約客選擇居住社區和考慮通勤方便問題的時候加入考慮的因素，有些紐約客開始想搬離擁擠地鐵站的社區。根據大都會運輸署(MTA)的數據，位于布魯克林班森賀、公園坡、貝瑞吉，皇后區森林小丘、法拉盛等社區內的數條地鐵綫路站點都在上班高峰期有寬鬆的車厢環境和空置座位。

有些紐約客開始想搬離擁擠地鐵站的社區

從皇后區到曼哈頓的M、R綫，在高峰期只有59%的滿客率，經過的區域有杰克森高地、森林小丘、雷哥公園。還有從布魯克林到曼哈頓的地鐵R綫坐滿率只有57%。由于有些在慢車上趕時間的乘客爲了節省時間，會在中途轉快車，譬如部分R綫乘客會在布魯克林59街站轉N綫或36街站轉D綫，所以流失在R綫上的客人轉到其它綫路上。

紐約早晚上下班高峰期，一些綫路的客流量相當大，但也有部分綫路站點空間寬裕。MTA的數據顯示，紐約地鐵每天服務800多萬人次，形形色色的乘客擠滿地鐵系統，問題也層出不窮。“感覺紐約搭地鐵，規劃特別差。”留學生表示，“儘量避開高峰期搭地鐵，如果旁邊坐著一名香水味道可以熏暈的乘客、或蹺二郎腿或岔開腿來坐的、或數日不洗澡而身上惡臭難聞的乘客，寧願站著也不願意坐下。”

每天早上7時多，從法拉盛緬街搭7號綫進入曼哈頓時報廣場站，然後轉乘B、D綫的一名华裔表示，“緬街是終點站，沒有位子可以等下一趟車再上，一般都有空位子。”住在R綫上的曾女士說，“寧願搭乘沒有那麽喧鬧和可能有座位的慢車R綫，即使不是每次都有座位，但至少沒有那麽擁擠。”

有華人乘客提到，班森賀區域的站點乘客較少，一住在班森賀數十年的华裔居民，他一般每天早晨8時多在N綫Bay Pkwy上車，“班森賀的地鐵綫路都沒有那麽喧鬧，一般都有空座位，但進入8大道後乘客開始增多。”如果从班森賀的18大道站搭乘D綫進入曼哈頓下城的话，他說“班森賀基本都有座位，差不多從71街站之後就沒位子了。”

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悉尼獨立屋周租漲至530澳元 投資收益仍縮水？

澳洲在經歷了去年末的房租增長減緩後，今年第一季度悉尼獨立房的租金中位數已上漲至530澳元/周。CoreLogic RP Data 的研究分析員庫舍（Cameron Kusher）認為，這種租金增幅水平在首府城市中相對較高。

在獨立屋方面，墨爾本租金價格上漲了1.3%，升至390澳元每周，堪培拉上漲了1.1%至480澳元每周，悉尼租金上漲了1.0%至530澳元每周。作為今年第一季度唯一出現的租金下跌的首府城市，達爾文的租價下跌了1.6%至630澳元每周。

悉尼獨立屋周租漲至530元，首府城市中居高

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在全國範圍內，公寓市場的租金價格也在第一季度實現了1.3%的上漲，漲至390元每周。目前，主要首府城市的單元房租金價格已向獨立屋的租金價格逼近，而在公寓租金方面，悉尼為500澳元每周，墨爾本和布裡斯班分別為370澳元和390澳元每周。庫舍認為，房市的長期趨勢——即租金緩慢增長會再度出現。隨著租金增長的減緩以及獨立房和公寓價格的上漲，澳洲房產投資回報正在縮水。僅在本年的第一季度，悉尼的房屋價值就猛增了5.8%，墨爾本和堪培拉則分別上漲了3.5%和4.1%，遠遠超過了獨立屋的租金上漲幅度（1%左右）。

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今天漲到113.3萬！專家警告悉尼房價即將“觸頂”

澳洲房產行業報告稱悉尼房價即將達到頂峰

澳洲房地產集團PRDnationwide暗示悉尼即將達到房價增長高峰。

據Domain報道，PRDnationwide此次研究利用模擬時鐘來演示房產周期，表明悉尼的大都市地區（距離CBD 15至20公裡）幾乎已經達到房價增長的頂峰。

PRDnationwide的全國研究總監Diaswati Mardiasmo博士說：“下一次我們發布報告是在9月份，到時如果悉尼房價增幅接近12%或者已經達到12%，我不會覺得意外。”

她說悉尼房價的漲勢短暫且猛烈。“去年這個時候悉尼的漲幅在9%左右。”她還說悉尼過去12個月的增幅“非常大”。

根據這項研究，悉尼大都市地區的房價中值已經從2013年上半年的85萬漲到2014年同期的98.9萬，再漲到今天的113.3萬。

至於新州的次發達地區，報告稱悉尼外環和其他地區中心的房價中值是33.2萬，高於去年同期的25萬。

雖然政府機構可能很快會采取措施遏制悉尼快速增長的房價，但Mardiasmo博士說消費者需注意的是，沒有跡像表明房價會下跌。

“即使房價即將觸及高峰，但不保證他們會回落到以前的價格水平。這個數據不是關於房價如何，而是關於增幅。”

Mardiasmo博士說她給悉尼買家的建議是，要保持耐心。“我覺得最好的做法是等待風暴結束。但這真的取決於你想住在哪裡，因為悉尼大都市地區外的房價還是有一定性價比。

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福布斯：中國資本大舉海外置業背後原因是什麽？

中國人壽保險公司和平安保險公司在上周三表示，他們將共同投資由世界壹流的房地產開發公司之壹鐵獅門在波士頓開發的壹個濱區項目。福布斯報道稱，中國的保險行業迫切地想要收購海外資產，來分散本土資產和人民幣帶來的風險。

據福布斯中文網，紐約Gusrae Kaplan律師事務所律師庫茲克霍夫表示：“我的中國客戶是把美國高檔物業作為‘保險箱’來對待。他們未必是打算靠出租物業來掙大錢，而是希望這能發揮財富保值的作用。”

福布斯：中國資本大舉海外置業背後原因是什麽？

去年，中國安邦保險集團股份有限公司收購了希爾頓酒店旗下位於曼哈頓中城區的地標性建築華爾道夫酒店，支付金額高達19億美元，使它成為美國酒店交易中按房間平均價計算的最高紀錄之壹。

這些保險公司購買美國高價物業的真正目的是什麽？原因很簡單，為了長期保值。他們早就算清楚長時期需要賠付給客戶的金額，所以在紐約和倫敦等世界主要城市購買價格不菲的物業有助於為終有壹天申請保險賠償的上千萬中國老年人保存資本。

這種趨勢已初現端倪。而且在未來幾年，類似交易會越來越多。

2013年，中國出臺新規，允許符合條件的公司——主要是保險公司和房地產開發商——在海外置業。中國政府認為此舉，從某種程度上講，是幫助各大公司分散投資的方式之壹。這些規定還將中資公司在預先批準的外國管轄區，比如美國、英國和澳大利亞等國家持有的房地產資產占總資產比例上調至30%。

這壹規定旨在推動這些保險公司去法律制度完善、穩定的國家購買固定資產。中國政府顯然是在擔心，其國內房價太高。而美國房地產市場自2008年-09年爆發止贖危機後，仍未恢復元氣。中國保險公司在本土房地產泡沫的風險敞口過大，因此要采取措施，擺脫當前房地產市場的低迷。

“如果是以20年為周期進行投資的話，其實是不用太擔心房地產市場波動的，”庫茲克霍夫說，“如果它是地處紐約或者波士頓核心地段的高端房產，那麽20年後它必然是升值的。現金充裕且在當本土場風險敞口過大的中國資本希望使自己的財富保值。因此，對於他們而言，在其資產負債表中擁有價值穩定的凈資產至關重要。”

美國洛縣與橙縣租金擠進美國最貴市場 公寓仍一房難求

據房地産數據公司Reis Inc.公布的新數字，今年第一季度洛杉磯縣平均支付的租金比去年同期上漲2.4%，月租約1520美元，大致與通貨膨脹率相符。橙縣租金上漲3.5%，約1660美元。

南加州紅火的租金增長正在降溫，但幷不表示容易租到公寓

洛縣和橙縣都列名全美租金最昂貴的市場，儘管遠低于舊金山的2277美元月租及紐約的3233美元，但是公寓仍然短缺。

據市場追踪，橙縣的2.4%空置率是79個市場當中第二低。洛縣的3.2%空置率也不甘落後。

在全美11個最吃緊的出租市場，七個都在加州，包括聖地牙哥、范杜拉縣和內陸帝國（河濱縣與聖伯納汀諾縣），其中內陸帝國租金過去三個月上漲1.6%，是全美上揚第二快的地區。

近兩年掀起一股公寓興建熱，多單位住宅開發商試圖趕上經濟好轉和年輕人喜歡入住公寓的步伐。

南加州商業團體及民間領袖呼籲增建更多的單戶住宅和公寓建築，以跟上不斷增長的需求幷遏止過高的住屋開銷。

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春季美國房價隨溫而升 皇后區及布魯克林區房價同比上漲20%

皇后區以及布魯克林房產市場向來是華裔移民關注的熱點區域，美國獨棟別墅，公寓房價漲幅連連。跨過漫長的冬季，房屋交易更是頻頻，皇后區公寓價格中位數更是比去年第一季度同期增長20%，漲幅位列紐約市五大區之首。

皇后區以及布魯克林房產市場向來是華裔移民關注的熱點區域，房價漲幅連連

根據房地產經紀公司Douglas Elliman Real Estate顯示的數據報告，2015年第一季度皇后區以及布魯克林房地產市場需求增加，但可售的房屋數量不斷下降。特別是布魯克林地區的公寓價格比去年同期 上漲17%，市場的可售公寓數量卻不斷減少。布魯克林地區第一個季度只有1700個公寓出售，比去年同期減少4%。曼哈頓地區的公寓價格和數量在過去三個季度中都沒有漲幅。

報告顯示，布魯克林區公寓的價格中位數已經達到了創紀錄的61萬894元。 皇后區的公寓價格的中位數價格為44萬6434元，比去年同期增加20%。

紐約另一房地產經紀公司The Corcoran Group近一步指出，在年青人喜歡聚集的布魯克林威廉斯堡及Dumbo，公寓的交易活動更加頻繁。

除了公寓價格高漲之外，租房市場讓人大跌眼鏡。目前，在曼哈頓租住一間統倉的中位數價格為2559元，比去年上升了6.6%。而在布魯克林和皇后區，租住相同類型的房間的價格則是暴漲了10.6%和14.5%，中位數價格分別達到2406和2468元。

大套公寓的租金則略有下降。在曼哈頓，租住2臥1衛的價格下降了1.2%，而租住三臥的價格則大幅下降15.6%。

華裔地產經紀徐小姐說，隨著天氣轉暖，看房子的華裔客戶越來越多。現在很多客戶主要還是將目光聚集在好的學區以及近來熱點皇后地區RIDGEWOOD。很多華裔購房者的預算也在40萬到60萬之間，因此，一家庭的小型別墅以及2室1廳或3室1廳的共有公寓最為流行。

在紐約大學畢業的STELLA LI表示，她和老公的去年就準備在長島購房，但是因為中間耽擱一些事情，現在長島的房子也越來越貴，讓人無從下手。

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