Category: International News

根据天维网4月24日报道 援引NZHerald消息  奥克兰房价涨太快，这已经导致很多单身的普通收入人士发现，仅凭自己的收入想实现人生首套房梦想是完全不可能的。

本周的AMP360房屋可负担指数显示，25岁至29岁的中间收入人群根本无力负担奥克兰的“可负担”房屋——所谓可负担，目前的价格也达到了 67.34万纽币。要负担这样一套房子，每周需要偿还的房贷达到809.82纽币，这比中等收入人群的周薪还要高——该人群周薪中位数为786.33纽 币。

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这个悲惨的现实导致了一个现状：不少潜在的买家开始寻找其他买房途径，比如跟他人合买一套房，合买方式也多种多样，可能是跟朋友合买，也可能是通过其他方式与自己的雇主、慈善机构或政府组织等以股权分配的形式合买房子。

今年30多岁的奥克兰女警官Sally（化名）表示，她如今必须搬回自己父母家住，这样说不定才能剩下钱来买自己的房子。这名女警官年薪在6.3万纽币左右，并有5万纽币的存款。

“能和父母住在一起是很好的事”Sally说，“但我不可能永远和父母住在一起，我希望住两年攒够了钱就搬走。”

“我大概能负担起30万的房子，然后自己还贷款。但如果房价是60万，我肯定负担不起了——但现在奥克兰就这样。所以我想找个人和我一起买房，我已经跟我一些朋友谈过这个事 了。”

“找人合买房子是一个大决定，你必须找一个你能信任的人。”

她也考虑过在别的城市买房然后租出去以获得租金收益，然后一步步实现在奥克兰的买房梦。

“虽然这不能让我马上有房可住，但至少我也算有房一族了，起点上至少没那么低。”

在此前的媒体报道中，来自法国巴黎的Cecile Bourgeois也在面临财务困境。这位39岁的法语老师年薪可达7.4万纽币，但想买栋50万的房子仍然十分困难。

“那时候我并没有房贷的困扰，”Cecile说，“我知道我应该先跟银行谈一下贷款预批的事，这样我就有计划了。”

“但问题是，我知道我根本负担不起50万以上的贷款，我不可能为了还房贷每天只吃意面和土豆。”

新西兰一家影响力不小的地产开发商认为，现在应该考虑新的商业模式了，要不然首套房买家可能永远与奥克兰无缘。新西兰最大的新房建设供给商之一，Fletcher Building公司的首席运营官Steve Evans建议，“合伙买房”或许真的是一条解决之道。

他的想法在新西兰可能算超前，但实际上伦敦早有这样做的并且成功的案例。他希望这个模式在奥克兰也能奏效，这或许能帮助解决住房问题。“这意味着与传统买房方式相比，合资买房能让更多人早日负担得起房子。”

他建议是合伙买房的投资可以按比例入股，这意味着对于首套房买家而言，比如75万的房子，如今他只需要负担45万就可以买到。这之后，比如10年之后， 当人们有钱进行其他投资时，也可以将余下的产权买下来。不过Evans也承认，这种模式可能需要来自金融机构、企业以及中央和地方政府之间的合作才能最终 达成。

“想法虽然很不错，但实际操作上的细节问题也不少。比如在房贷方面，如果出现违约，银行找谁负责？”

此外，银行要遵守贷款限制，这意味着可能在合买的“共同产权”模式下可能并不适用现行的贷款政策。

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（据天维网）

日本实施负利率的金融政策后，房贷利率跌倒了不同寻常的低水准，以微弱利率长期性的贷款成为可能，银行等金融机关对房贷也表现出积极的态度。这使不少日本家庭蠢蠢欲动，开始考虑购买新居。但是目前东京等大都市的住房价格持续保持着上升的趋势。在东京买房并不容易，对普通家庭而言，住房毕竟是“一生一次的购物”，是重视目前机不可失的低利率房贷还是选择物业的资产性，以及购买时机都成了家庭的反复斟酌的要点。也有专家表示，郊外房市上涨迟缓，郊外购房也是一个选择。

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近年、日本开始了大规模的金融宽松政策，在此背景下，在过去的3年中，房贷利率一跌再跌。有半官方背景的房贷“Flat 35”的35年房贷，在2013年春跌倒2%左右，当时被称为历史最低，但是目前更跌倒1%多一点。单纯的计算可知，如果4,000万日元的房贷，借期35年，利率为2%时，需支付的利息合计为1,565万日元；利率为1%时，利息合计为742万日元。之间的差价可见一斑。

另一方面，公寓楼的价格上涨也不可小视。据不动产经济研究所的调查数据显示，2015年在东京圈（东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县）出售的公寓楼的平均价格约为5,518万日元。与被称为楼市火爆转折点的2012年（平均价格4,540万日元）相比，上涨了约1,000万日元。当时人气住宅区、东京都江东区的3LDK模式的住房不到5,000万日元，相同地段的同等住房而今已飙升至6,500万日元左右。

业界分析表示，在大都市，公寓楼的销售价格在短期内仍将保持上升趋势。不过楼市通常会呈现上下跌涨的行情，现在是否真的是购买时机，需冷静地权衡一下。如果在高价时买下住房，如果发生像工作调动带来的搬迁、翻新等，不得不卖掉住房，抛售时如果处于低价位，将面临大幅度折价出售的境地，当初低利率房贷的好处也烟消云散。

业界提醒购房者，在购买新房或二手房时，不妨细心咨询一下周边住房的交易现状，做比较后再做决定。

房地产情报公司“东京鉴定”的出井武氏建议可根据上班地点等情况，不妨考虑一下郊外购房。他说：“相比之下，目前郊外的公寓房和别墅价格上涨的幅度较慢，这几年上涨率不到1%。”

业界人士认为，在购房时，购买后一直居住下去，中途不打算抛出的话，现在的低利率房贷的确是个时机，如果中途可能发生像搬迁等不得不出售住房的情况，在购房时，需要好好考虑，将来抛售时，不至于出现大幅度折价的物业或地段等因素为上策。

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（互联网资讯综合整理）

据报道援引nzherald消息 海外人士在NZ的购房数据将于本月公布，政府有意收紧购房政策，海外人士购房门槛提高。

新西兰土地信息局（简称LINZ）局长Louise Upston的发言人表示本月底将会公布数据。

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“LINZ将于本月末公布财产转移和税务居住地的数据。”这位发言人表示，“这项数据的收集是基于2015年物业税法案的改革。”

但是，第一批收集的数据可能稍微偏低。因为产权交易在新法案实施以前就存在。

“在新法案实施后的几个月内，很多买家和卖家在交易时并不需要提供新的信息，因为他们的买卖协议是在新法案实施前签署的，也就是2015年10月1日前。正因如此，我们花了长达六个月的时间来收集信息，样本量非常大。”Upston的发言人表示。

Inland Revenue公布的数据显示，每月大概有300人申请当地税号用于买房或卖房。

十月实施的新法案旨在收紧海外人士在NZ的购房政策。

海外非居民购房如今需要提供IRD号以及开设NZ的银行账户。

另一项新试验也正在推行，近两年内出售的房产，物业所有者必须对出售所得的资本收益进行缴税，家庭住房除外。

Inland Revenue公布数据显示，截止到1月31日前的连续三个月里，一共发出了1025个IRD号，供海外申请者在本地买房或卖房。

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（据天维网）

据报道援引NZherald消息 上个月，奥克兰房屋销售中位价已经达到$820,000的高位，过去的一年中奥克兰房屋中位价上涨了14%。有专家表示：奥克兰90%的房屋已经不是首次购房者能负担的了。

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来自房产数据公司CoreLogic的数据显示，如果按照奥克兰传统的可负担住宅价格的$450,000来算的话，奥克兰仅有不到11%的住宅价格低于 此数值。一般来说可负担住宅价格通常按照房屋下四分位房价来计算。目前奥克兰可负担住宅房价已经达到$630,500。根据Core Logic数据，在奥克兰，仅有不足30%的房产售价将会低于$600,000。然而，与此同时，在哈密尔顿89%的房产售价低于$600,000，这一 数字在Tauranga是77%，在惠灵顿是70%，在基督城则为84%。

房屋可负担性到底怎么样？

房产菌进行了一系列计算。目前奥克兰25-29岁工作夫妇的税后周收入中位数为$1579.50，业界一般认为，房贷还款额度少于实际收入的40%就是可负担的。所以，可负担的贷款支出最多为$631.8，每两周可以还贷的金额为$1263.6。

目前市场上房贷利率最低的银行为HSBC，18个月固定利率住房贷款利率为3.95%，按照这个还款能力计算的话，可以贷款$577,000。按照首套 住房20% LVR的比例来算，这对夫妇可以购买到价格不超过$721,250的房屋。买房需要多少首付呢？需要 $144,250的首付，如果还是按照收入40%来积攒首付的话，需要229周。换句话说，这对夫妇需要接近四年半才能积攒到足够的首付。

另一方面，如果拿着最低工资标准的薪水。每小时$15.25全职40小时的工作。两个人的话，税前收入可以达到$1220。按照40%可负担还贷额度， 每两周有能力还款$976，这样可以贷款$446,000。按照20%LVR来计算，可以购买售价不超过$557,500的房屋。与此同时需要存 出$111,500的首付款，也是需要229周，算下来也是需要四年半。

有了首付可以在哪里买到房子呢？房产菌选择了10万、15万、 20万与25万纽币首付数个档次，分析了数个华人喜闻乐见数个区域，包括留学生与上班族最爱的City，土豪最爱的壕区Epsom，交通便利的 Avondale，宇宙中心的Forrest Hill，升值新秀的Henderson 和新贵最爱的Flat Bush总共6个不同的城区。

如果有幸，家里支持了10万纽币首付，加上贷款，共获得了$500,000的购房款。

City有74.78%的房屋售价低于$500,000，其次为Henderson有17.17%，Avondale为10.48%，Flat Bush为7.60%，Epsom为2.25%，情况最差的是Forrest Hill只有0.32%的房屋售价低于$500,000。

或者家里人觉得只给10万纽币的首付太惨了，一咬牙给了15万纽币首付。加上贷款，共获得了$750,000的购房款。

City有92.40%的房屋售价低于$750,000，其次为Henderson有74.55%，Avondale为61.56%，Flat Bush为30.99%，Epsom为16.38%，即使在Forrest Hill也有12.00%的房屋售价低于$750,000。

也可以像房哥阿海看齐，从家里要到了20万纽币的首付。加上贷款，共获得了$1,000,000的购房款。

City有96.98%的房屋售价低于$1,000,000，其次为Henderson有98.36%，Avondale为 96.40%，Flat Bush为68.75%，高大上的Epsom为30.15%，在Forrest Hill可选房屋增多，有51.27%的房屋售价低于$1,000,000。

当然，更土豪的首次购房者已经从家里得到了25万纽币的首付开始了买房之路，加上贷款，共获得了$1,250,000的购房款。

在City, Henderson 和 Avondale已经基本没有什么买不下来的房子了，比例均超过了98%。在Flat Bush可选的房屋也超过了91.81%，甚至在传说中高大上的宇宙中心-北岸的西湖学区的Forrest Hill 也有77.88%的房屋可选。不过，在Epsom仍然只有38.65%的房屋可选。

其实，比土豪更幸运的其实是住在奥克兰以外的那些人，因为在这些地方10万纽币的首付还是很有购买力的。有10万纽币首付在手，基本上房子一大把一大把的可以选。

除了这些大城市，在小城市更是连10万纽币的首付都不用，就能实现这样的效果。比如说在Invercargill，5万纽币的首付已经可以买遍全城。

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（据天维网）

据泰国中华网报导， BANGKOK CITYSMART发布的1季度曼谷市二手公寓房市交易数据显示，较上年同比暴增30%。而政策性利好措施则是本轮二手房交易上涨的主要驱动力。

按照政府出台的房地产交易过户收费减免以及0.01%土地抵押费政策规定，该措施将于本月28日结束。受次措施的刺激，1季度二手房公寓交易也异常活跃。

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另一方面就是价格。因为新开盘公寓楼盘售价较二手房相比，普遍较高。比如，去年年底以来新开盘的楼盘价位就明显比二手房公寓价位高。导致很多购房者转而选择选购价位相对更低的二手房源。

相信受上述利好因素的刺激，今年全年的二手房交易都会不错。尽管政府刺房措施即将在本月底结束，但相信二手房交易仍会持续红火。

对于购房者来说，相比政策优势外，能够买到价格更优惠的房源则显示更实际。

至于BANGKOK CITYSMART来说，今年制定的销售增长目标是19%，截止目前公司交易量在59亿铢。而曼谷捷运线地价同比上涨15%，也将会给二手房交易持续增长带来利好消息。

总之，受政策利好消息刺激，1季度曼谷市二手房交易同比暴增30%。

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（据钜亨网）

根据星洲日报报导，马来西亚亨利行（Henry Butcher Malaysia）森州分行估价师萧永康接受《花城》社区报询问时强调，目前是属于屋价的调整期，亦是一个好现象，至少能减少投机者把州内的房地产价格炒高。

马币贬值、经济低迷及消费税落实，让投机者却步，屋业界交易泄气，屋价也因而放缓，这个时候，对有经济能力及有意购屋的人士，则是购屋良机。

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他也认为，目前屋价上涨速度放缓的情况从去年开始，并会在今年持续，甚至延续至明年，若有经济能力又有意购屋者，现在是购屋良机了。

萧永康指出，目前芙蓉的新建或二手房屋都处于充裕，若购屋者买不起逾四五十万令吉的新双层排屋，或可转移购买二手双层排屋，价格介于二三十万令吉，或二手单层排屋价格是介于15万至20万令吉。

他披露，依据目前市场，双层排屋的销量走势佳，现今新双层排屋在兴旺地点介于五六十万令吉，非兴旺地区则介于35万至45万令吉；新单屋排屋在芙蓉已很少兴建了，反而晏斗地区尚有兴建中，价格约30万令吉。

他说，新半独立式洋房在兴旺区是超过百万令吉，独立式洋房更是超过200万令吉。他指出，一般上，越靠近市区的房屋，价格越高，越远离市区的房屋，价格越便宜，但也需要视地区发展，例如芙蓉新城与芙蓉市区有一段距离，但是当地正蓬勃发展及拥有良好规划，因此当地屋价不会低。

他坦承，随着国家银行在2年前缩紧房贷申请，银行严格审核申请者的偿还条件，申请房贷门槛是以净收入（扣除公积金、其他个人贷款）为准，以致中产阶级人士得至少2人联名才能购屋。

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（据钜亨网）

海明威曾写过：“巴黎是一比债务”。生活在法国首都对钱包的压力肯定小不了。据法国《20分钟报》4月15日报道，法国国家统计与经济研究所的一项研究表明，巴黎的生活成本比外省高出9%，房价也不例外，只有不到20%的巴黎人可以买得起60平米的住房。

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根据INS??4月14日公布的一项关于“法国各地价格差异”的研究表明，上述成本统计研究中囊括了食品，交通，住宿，医疗等项目，唯一忽略不计的是文化 方面的支出。但INSEE国民经济核算部门的负责人表示，高成本的主要是住房，归根结底是土地价格对房租和酒店费用的影响。

就可比性特征而言，如住房面积、楼层以及房间数量等，巴黎的住宿费用平均比外省高出48.9%。法国房地产网站MeilleursAgents证实了这一 数字，并指出，巴黎平均租金为每平方米26欧元，至少是排名其后的其他19座大城市的2倍。该网站的研发负责人解释说，计算生活成本和工作收入的差额可以 发现，不到20%的巴黎人可以买得起60平米的住房。同比之下，40%-50%的里昂人和50%以上的马赛人能够买到同样面积的住房。

本地上涨的的租金也将导致生产成本的增长。因为考虑到不断增加的住房成本，雇员会和雇主协商以获得更高的薪水，否则将无法留在本地工作。鉴于这一原因，巴 黎的雇主会负担更多的土地租赁成本和劳动力成本。相反，房价上升对商品价格的影响却是最小的。因为服务可以在生产地同时被消费，但是在巴黎消耗的产品往往 是外省或国外生产的，所以巴黎和外省的商品价格较为接近。

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（据环球网）

在相当长一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话，经济学界甚至用“沉睡”一次来形容。正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定？》（以下简称 《德国房价》）提到的：从1975年至2011年，德国房价平均上涨了60%，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英 国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。至于中国，在过去15年时间里房价上涨10倍的城市也是比比皆是。（德国房价多少钱）

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为什么德国如此例外？《德国房价》将这个原因归结德国政府的制度性因素，那就是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来，在这四个因素中，只 有支持自建房这一点可能是与降低房价有关，而其他三个因素中的两个，即高额税收和土地控制这两个措施推高成本，并不能降低房价；而鼓励租房也与房价上涨并 不相关。为什么支持自建房会降低房价？因为它通过减税的方式在降低住房成本，当然会降低房价。

我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗？显然不能。因为税收是成本，成本增加当然是会导致房价增加，而不是相反。只不过当房产供过于求的时候， 这部分成本是卖方承担，而当供不应求时，这部分成本由买方承担而已。如果说税收增加会导致房价下降，那么中国的房价应该是世界上最便宜才对，因为中国房价 超过60%都是由政府以土地出让金或者税收的方式获得。但事实并非如此：任何增加成本的行为都会导致价格上涨，而不是相反。

不批大块地给开发商也能降低房价？答案也是否定的。一般来说，大开发商意味着规模化经营，而规模化经营意味着生产效率的提高，而生产效率的提高往往能够降 低成本，降低成本也就意味着在需求不变的情况下，它能够以更低的价格提供。当然，德国之所以不向开发商批地，很重要的一个原因是德国土地私有，大批的土地 在个人手里，而不受政府控制。《德国房价》的荒谬之处就在于，将德国房价不涨的事实归结于德国没有大块土地和大型房产市场，然后又说单块土地开发成本高， 从而抑制住了房价。但正如前面说过的，成本上升只能是推高房价，而不是相反。假如成本上升了房价还下降，难道房产开发商还是不挣钱的傻瓜？另外必须指出的 是，《德国房价》说德国没有大的房地产市场，这也是与事实相悖。尽管德国没有成片土地可供开发商开发，但是这并不意味着德国没有房地产市场，他们只是没有 大规模的一手房市场，但德国二手房市场却依然存在。

至于鼓励租房就能降低房价，更是无稽之谈了。是的，德国居民家庭拥有个人住房的比例是43%，在欧盟成员国中排名倒数第一，欧盟成员国的平均为63%。当 然，在德国租房者的利益是受到法律的严格保护，就像德国民法典规定的那样，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。是的，一旦租客与房 东签订合同，那么租客的利益就受到法律保护，但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子，更为可能的一个情况是：因为一旦签订合同就无法涨价和违约，那么房东会对房客更加挑剔，从而增加房客的搜寻时间。事实上，对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过，但是由于这种管制侵害了 租客的利益，因此美国绝大多数的州都已经取消，美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在，美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制：加州、 马里兰州、纽约州和新泽西州，而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。

既然这些因素都是在推高成本，为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长？最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分，需求不旺：德国8000万 人口而住房有4000多万套，人均2人一套。如果再看下从1970年以来德国人口的变化情况，就能更加明白德国房价平稳增长的缘故了。维基百科的数据显示 1971年德国的人口总量为7831万，2011年为8180万，整整40年间德国人口才增加349万，增长率为4.46%。而同期英国人口是从5590 万增加到了6326万；法国是从5232万增加到了6534万。尤其需要考虑到的现象是，从1972年以后，德国的自然人口增长率是负数，现在增加的人口 都是移民的结果。

由于房价是属于典型的边际撬动：如果101个人争夺100套房子，那么房价就会快速增加；但如果是100个人面对101套房子的时候，房价就没有上升的空 间。我们可以想象一下，当一个国家的城市化早已完成，人口数量也不再增加的时候，这个国家的房地产市场会出现什么情况？显然，房价下降是一个大概率事件。 也正是如此，我们也不必对德国在过去40年间的房价下降呈惊讶态度。事实上，中国很多城市的房价在过去几年间也在下降，原因很简答：人少了。

由此可见，《德国房价》将德国过去近40年的房价“沉睡”状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确，如果以讹传讹引入中国，会导致不少地区的房价更不理 性。原因很简单，到目前为止中国的城市化率还只是超过55%，今后还是会有更多的人口进入城市，这部分人群对住房有着强烈的需求，如果在需求旺盛的时候控 制供给和增加成本，房价只能是往天上走，而不是往下降。

最后需要提及的是，在2011年以后，德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较 于2007年几乎翻倍。2014年和2015年，德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大的变化的时候房价变了？因为欧盟货币宽松，为了 对抗危机刺激复苏，欧洲央行把基准利率降至0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。据说现在德国流行“混凝土黄金”这个名词，意即房子就相当于黄金，有 保值功能：由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。

“房产是个货币现象”这句话不过不假，连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。不过这从另外一个侧面说明，《德国房价》一文的逻辑和事实都错了。

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（据傅蔚冈博客）