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中國台灣房產達人：一帶一路加持東南亞具投資爆發力 | 海外

6月26日，女台商王子苓剛剛帶了三組中國台灣投資客從柬埔寨看房回來，“大家反應非常熱烈，有人當場就下了訂金和簽約”。

王子苓是萬兆豐控股集團有限公司私人銀行資深副總裁，本身又是中國台灣房地產發展協會常務理事，前幾年持續帶陸客到中國台灣買房置產，現在情況反過來，帶著中國台灣投資客前往中國大陸及東南亞看房。其中，新加坡和柬埔寨備受兩岸投資客青睞。

東南亞發展前景好已成投資熱點

在王子苓看來，一帶一路紅利，一般的家庭投資者也可以共用，更能做到很好的資產配置。她說，基礎建設帶動了地方經濟發展，搭上政策利多順風車，一帶一路下的柬埔寨會有很好的升值空間。具體到當地房地產市場，包含大面積高級豪宅sky villa 35層空中綠園別墅、酒店式公寓天空樹SKYTREE、小宅精致風等，投資客接受度都很高。

“我這次帶了三組客人，到柬埔寨金邊的奧林匹克場區和堆谷區看房。其中一位陳醫師兩年前就已經置業，現在去辦理交房手續。尤其這次看見柬埔寨發展迅速，外來移民增加，他決定繼續投資。另外一位賴姓客人也是台商，在廈門、大連、瀋陽投資整棟商業住宅，這次也瞄准了以柬埔寨為重點的標的物投資。”王子苓告訴記者。

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王子苓對整個柬埔寨的房地產市場有深入的了解。她介紹，當地政府歡迎大量外資入駐，這對於投資者是相對安全的，更能做到很好的投資理財配置。“柬埔寨沒有外彙管制，而且以美元計價。”王子苓指出，這是非常重要的，因為此前有中國台灣投資客前往馬來西亞投資房地產，雖然賺到了錢，但是因為彙差問題損失很大。

王子苓同時介紹，柬埔寨有東方小巴黎、亞洲小瑞士之稱，25歲到45歲人口占到了40％，未來中產階級將成為中流砥柱，也將迎來新一波嬰兒潮，不僅會帶動柬埔寨經濟持續繁榮，展現柬埔寨的黃金年代，釋出的人口紅利也相當值得重視。

王子苓也透露，目前柬埔寨的海外投資市場，中國大陸人都非常感興趣，在她手中就有中國大陸投資移民公司的幾個合作案子，已接近拍板定案，未來投資移民也是一個大方向。

事實上，不只是柬埔寨，東南亞其它國家也是中國台灣客投資置產目的地。以泰國來說，這三、四年來，除了本來就熱門的曼谷外，像清邁、清萊也成了不少中國大陸和中國台灣民眾投資高地，尤其是清萊，雖是投資處女地，但也慢慢熱起來。

（據兩岸商情）

萊坊報告：金邊公寓樓入住率70% | 海外

房地產顧問服務公司——瑞普萊坊（Knight Frank）近期公布的 2017 年上半年報告顯示，柬埔寨首都金邊市的公寓樓主要集中在桑園區，該區的公寓樓占全金邊公寓樓數量的 53%。

高棉日報報導，萊坊報告顯示，公寓樓數量排名第二的是隆邊區，也只有 14%。另外，堆谷區、瑪卡拉區、水淨華區、棉芷區與森速區等也有公寓樓。

該報告並指出，金邊今年上半年共有 1059 個公寓樓，比 2016 年下半年增長 23%。目前，金邊市公寓樓的入住率為 70%。隨著公寓樓租金下降的趨勢，推高了公寓樓的入住率。

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值得一提，據 CBRE Cambodia 房地產公司上個月公布的調查報告，雖然柬埔寨建築業取得長足發展，但是與 2016 年相比，今年的公寓市場則處於停滯。這個停滯是因供大於需，加上國人尚未改變觀念，即從居住在個人擁有權的房產，而轉向居住在公共權的房產。

（據鉅亨網）

泰國房產上半年太火，租金高、總價低但也藏著很多雷？ | 海外

國際房地產服務和投資管理公司仲量聯行16日發佈的數據顯示，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資額為62億美元，僅次於德國和英國，成為房地產領域世界第三大跨境資本來源國。它們資金基本投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國。其中美國吸引的資本總額為100億美元，英國和德國分別為60億美元和20億美元。

相比英美等發達國家售價動輒上千萬人民幣的房屋，相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國為代表的東南亞國家正成為國人海外置業的熱門區域。

據泰國《曼谷商報》報導，泰國某知名房地產開發商2017年上半年銷售金額為150億泰銖（約合30億元人民幣），比去年同期增長20%，其中外國人購房者貢獻越來越大，中國人則是“主力軍”。

然而，在泰國置業卻一直存在著諸多的亂象。由於泰國政府限制外國投資者對土地的購買，但有部分代理公司仍能“神通廣大“地達成此類交易。專家牛振虎認為，部分代理公司的“神通廣大”其實會帶來很多的隱患。

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他詳細說到：“首先是跟泰國人合夥去開一間公司，然後把你作為小股東，只佔49%的股權，泰國人做51%的大股東，律師一般會告訴你會簽一些名義上的協議，限制泰國人的操作和買賣。但這個裡面，首先律師也是泰國人，你作為小股東用公司的形勢去購買，你未來想變賣的時候泰國人有可能反悔了，或者說是他在你不知情的情況下，他用多數投票權把公司賣了，你是不知道的。而這種以公司形式購買的其實是租賃產權，這其中又是一個很大的風險。”

而除了土地方面的限制，牛振虎認為，在泰國購買公寓同樣存在風險：“在泰國一般買房期房現房都有，我就推薦大家去購買現房，這是沒有太大風險的，購買了就可以去辦地契和房產證，拿到了房子就完全屬於你了。而期房的話就有一些門道了。因為海外人士去開發房產的話是不那麼順暢的，這樣的開發商是有一部分風險的，這裡面牽涉到環境評估報告，如果這個沒有批下來，就開不了工，而你買了這樣的房產，你可能就會有前期首付的損失。所以我建議客戶去購買房產的時候記住兩點：一是能買現房就買現房，另外一個就是要認準開發商，最好是當地的、上市的、或是有名的開發商，以泰國本土的為主。”

新華社前駐曼谷分社記者凌朔此前也介紹了在泰國投資買房的主要的五大風險：

其一，物業管理風險。“泰國對公寓房的管理方式和中國國內不同，它是由物業公司來負責後期的房屋管理，一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為‘爛尾服務房’。”凌朔說。

其二，房屋稅費風險。“中國投資者所青睞的海景公寓，看上去很便宜，但它的房產稅和之後每年的物業費可能會高到普通投資者無法承受的地步。”凌朔介紹道，一般新公寓一年物業管理費可高達四五萬元人民幣。

其三，房屋維護風險。因為氣候原因，購買公寓後的維護成本也會非常高。凌朔舉例，如海景公寓，若三個月不住，家具就會發霉，在國內可以維持10年的裝修在泰國只能維持三年。

其四，出租風險。由於一些投資者並不會在泰國所購買公寓中長期居住，他們常通過物業公司對外出租，但很多公寓事實上並無法出租出去。

最後，政策風險。“泰國政府更迭比較快，相應地，政策延續性較差，每一屆政府上台後都會在房地產政策上進行比較劇烈的調整，有時，政策變化後是有投資空間的，有時新政策會讓投資反而成為累贅。”

提示：

專家牛振虎表示，投資者購房還是要先從自己出發，是想投資還是想自住，或者投資和自住去兼顧，然後先選擇泰國的哪一個地區，再去選擇一個具體的項目，去進行投資。他在直播節目中建議：“在購買房產的時候，還是要本著價值投資的原則，購買以後長時間持有，不要輕易的賣出房產。由於賣出房產都是有成本的，而且每賣一次就會有一次交易的費用，如果說你長時間持有，你看好泰國這個國家的房產，你應該持有5年以上。另外它的這個被動租金非常高，達到5-8%，泰國這個國家的房產也適合長時間投資。”

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（據中國新聞）

中國上半年房地產跨境投資達62億美元居世界第三 | 海外

根據8月16日仲量聯行發布的數據顯示，投資者將更多的資本投入全球各地的房地產市場，在十大跨境交易中，亞洲投資者就占據了五宗。2017年第二季度，地區間投資達到195億美元，較去年同期飆升71%。

從全球範圍來看，中國成為世界第三大跨境資本來源國，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資為62億美元，僅次於德國和英國。繼中國大陸之後，亞洲其它跨境資本來源國（地區）分別為中國香港（49億美元）、新加坡（41億美元）、韓國（19億美元）和日本（16億美元）。他們所有的資金基本都投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國，其中美國吸引的資本總額為100億美元，其次是英國（60億美元）和德國（20億美元）。

中國是亞太地區表現最搶者

2017年5月，中國大型企業海航集團有限公司（HNA）斥資22.1億美元，收購地處紐約中城的一處辦公樓——公園大道245號，這成為2017年上半年最大的一宗單一資產交易。仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan指出：“該項收購彰顯了中國資本並未受到國內資本管控政策的根本性影響，仍在全球資本市場上繼續占據重要地位。”

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轉向海外房地產市場的同時，亞洲投資者也繼續尋求在亞洲地區內的投資交易，並對該地區內的辦公樓和物流資產表示出濃厚興趣。2017年第二季度，亞太地區的國內投資總額達490億美元。在中國房地產市場，國內需求繼續推動市場交易量的增長。不過，境外買家的需求也在不斷增長，占2017年第二季度總交易量的1/3。

David Green-Morgan表示：“鑒於資本管控政策增加了境外投資的難度，國內投資者在國內加大了投資力度。由於國內房地產開發商尋求有效利用其過剩資本，他們將成為現有資產的重要新買家。隨著一線城市房地產價格的不斷攀升，投資者開始轉向國內二線城市，尋求購買那些優質的零售和物流資產以及具有改建潛力的資產，如‘商轉辦’或‘將酒店改建為服務式公寓’的項目。”

工業地產成最受投資者青睞第二大類型

目前，從全球範圍來看，辦公樓細分市場仍是投資者首選的投資標的。不過，工業地產現已成為最受投資者青睞的第二大資產類型。2017年第二季度，在需求持續保持強勁的帶動下，全球工業地產市場總投資額增至240億美元，同比增長28%。

David Green-Morgan解釋稱：“全球工業地產和物流行業對大規模空間的需求非常巨大。而相對更為成熟的市場，如美國、英國、德國、加拿大和日本通常可以提供這些面積較大的空間。”

2017年二季度，亞太地區房地產市場總交易額達310億美元，較一季度增長6%。2017年上半年，該地區房地產市場的投資總額為610億美元，超過去年同期的540億美元。

2017年二季度，全球房地產市場交易總額達1530億美元，較一季度增長7%。2017年上半年，全球房地產市場交易總額為2970億美元，略高於去年同期的2900億美元。

（據新京報）

日本首都圈房價漲每戶均價逾6500萬日圓 | 海外

日本首都圈7月出售的新成屋華廈約3400戶，比去年同期增加3.3%，平均價格也比一年前上漲逾900萬日圓，來到6500萬日圓的高價位。

日本放送協會（NHK）報導，民間調查機構“不動產經濟研究所”表示，東京、神奈川、埼玉及千葉的“1都3縣”，7月共有新落成的華廈3426戶出售，是3個月來首度正成長。

這3426戶華廈平均價格為6562萬日圓，比一年前上漲16%，漲幅906萬日圓。

由於東京23區及橫濱市等大型物件及高價物件增加，導致首都圈平均房價逾6000萬日圓，是一月以來首見。

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另外，首都圈新成屋華廈成交比率為71.9%，日本房地產常以成交比率是否超過7成來判斷市場景氣，這次逾7成也是2個月來首見。

不動產經濟研究所表示，雖然市郊的華廈價格走低，但市區內的物件仍有強勁需求，平均價格看來將持續走高。

（互聯網資訊綜合整理）

印度房市為何受到國外投資者的青睞？| 海外

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尋覓人口紅利市場，中國房企瞄准印度，據澎湃新聞引述印度時報報導，碧桂園將與印度欽奈市房地產開發商 TVH 達成協議，將投資 22 億盧布（約 2.3 億元人民幣），購買該市一高檔住宅區 14400 平方英尺（1.3 萬平方米）的土地，而透過這個協議案， TVH 將會是碧桂園在欽奈項目的合作夥伴，將獲得 20% 的項目股權。

碧桂園之所以鎖定印度市場，這等同兌現了今年 1 月，碧桂園集團總裁莫斌在中國香港受訪表示，希望能在 2017 年年底前，在印度投資。莫斌指出，印度人口幾乎超越中國，又是世界上經濟增長最快的國家，但印度城市發展卻落後中國 10 年。

莫斌強調，海外市場是碧桂園目前最重要的拓展方向，希望未來 3~5 年形成年投資 500 億元人民幣的規模。據澎湃新聞報導指出，截至目前為止，碧桂園已經進軍馬來西亞、澳大利亞、印尼，目前也積極把印度、越南、美國等國家納入碧桂園的戰略當中。

（據鉅亨網）

置產馬來西亞自住者、長期投資者利多 | 馬來西亞

由於今（ 2017 ）年上半年新台幣狂升，不少投資客利用匯率優勢、乘勢於海外置產做買賣。

由於今（ 2017 ）年上半年台幣狂升，不少投資客利用匯率優勢，乘勢於海外置產做買賣，東協國家中房價相對便宜的馬來西亞，因此受到中國台灣投資客青睞。不過，當地房地產專家李傑峰表示，大馬國內的精華地段未來增值空間確實相當大，但也須留意馬來西亞版的“房地合一稅”，買賣移轉後 5 年內出售，資本利得稅率將高達 30% ，超過 5 年則為 5% ，因此對於自住或長期投資者仍為利多。

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信義房屋馬來西亞總經理李傑峰指出，馬來西亞在買賣移轉與實價登錄的坪數，都是未含公設、遮雨設備、車位等，可說是實際居住的坪數，若相對中國台灣換算而言，大約是中國台灣的坪數乘以 0.7 左右才是大馬的坪數，加上精華區單坪價格僅新北市房價水平，因此吸引不少中國台灣、大陸投資客。

至於在馬來西亞置產所需的費用，李傑峰表示，在購買部分，有一般買賣的契稅（馬來西亞稱為印花稅）與買賣合約的律師簽證費，當交易金額為令吉 10 萬元以下者，買方需課徵 1% 印花稅，而 10 萬至 50 萬元則為 2% 、交易金額超過令吉 50 萬元則為 3%；而交易金額在令吉 15 萬元以下者，也須給付律師簽證費 1% ，令吉 15 萬– 100 萬元則為 0.7% 、 100 萬 – 300 萬元為 0.6% 。

另外，在持有不動產的稅制部分，李傑峰指出，包括每年的門牌稅、地稅，合計約為房屋價格的千分之 1.3 – 1.5 。不過，他也提醒，投資客到大馬置產後， 5 年內出售將會被課徵資本利得稅 30% ，課稅概念上近似於中國台灣的房地合一制規定，期限內轉賣就以高稅率課徵，而這項規定也是大馬政府避免房市炒短線的政策；但是，若置產長達 5 年以上，其資本利得稅可降為 5% 。

李傑峰表示，各界普遍預期東協國家的房市將升溫，甚至在 5 年內翻倍，但相關的配套政策仍須看仔細，尤其是各國政府的防炒房規定，以免因小失大；他也建議投資客可先置產大馬，之後將其委由管理公司出租給當地或外來白領工作者，並運用列舉成本以減少當地租賃所得稅（ 26% ）的支出，後續待經濟成長房價上升與 5 年時限後，可再決定繼續經營租賃或是賣出。

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（據鉅亨網）

內地投資者跨境買房：紐約、倫敦吸逾百億美元 | 美國

房地產咨詢公司萊坊近日發布報告稱，2016年，中國內地資本的跨境房地產交易額達到266億美元，占亞洲所有資本投資近40%，而美國紐約、倫敦等超級城市，都成為了海外資本湧入的大熱。

萊坊發布的《活躍資本》報告顯示，在2016年，內地資金占全球跨境投資的11%，投資份額僅落後於美國的19%，中國內地跨境投資量在10年間上升了26倍，2016年，中國內地資本的跨境房地產交易額達到266億美元，占亞洲所有資本投資近40%，相當於國內本地投資額的一半以上。

2016年，亞洲投資者的海外投資金額達670億美元，但2007年只有190億美元，累計漲幅達到了253%。同時，在過去幾年，亞洲房地產投資者成為全球最重要的一群，而亞洲逐漸開始超越美國，成為擁有最多超高淨值人士的地區，萊坊預計，中國內地超高淨值人士的數目將繼續在亞洲領先。

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受城市穩定性和深度所吸引，倫敦、紐約等門戶城市和其他超級城市最受中國投資者的歡迎

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萊坊大中華區研究及咨詢主管紀言迅稱，幾年前，全球資本市場上都擠滿了大型內地保險公司，大型開發商和國有企業，自從2015年開始，私企或開發商開始在市場占據一定地位。與同類國企相比，這類企業更為靈活，也能迅速作出決定和承受較高的風險，預計投資者對地標線物業的熱情會減退，而較成熟的投資者的投資行為則較有系統性。

受城市穩定性和深度所吸引，倫敦、紐約等門戶城市和其他超級城市最受中國投資者的歡迎。其他重點城市，包括“一帶一路”涉及的城市，如新加坡和東南亞主要樞紐也將繼續吸引投資者的興趣。

2016年，最受投資者歡迎的市場是美國紐約，達到163億美元，但大部分投資來自美國本地的投資者，占總投資的60%；其次是倫敦，2016年共吸引了159億美元的海外投資，占總投資額的80%，成為最受海外投資者追捧的超級城市。上海吸引了60億美元的海外資金，占總投資額的18%，而中國香港則吸引了49億美元的海外投資額，占72%的總投資額。

另一方面，私人投資者在全球房地產的地位也越來越重要，根據萊坊發布的《財富報告》，2016年，私人投資者占全球商業物業交易宗數的27%，1/4的私人財富投資在房地產市場（自住物業和第二物業除外）。

而私人投資者投資全球房地產的主要動力來自於風險轉移、資產控制、彙率分散風險、全球化投資組合以及私人投資者的投資動力，而最受追捧的市場是那些有穩固根基、穩定租客需求、流動性和透明度高的市場，而超級城市會是這些投資者的首選。

今年上半年，中國香港買家投資在倫敦寫字樓物業的金額達到22億英鎊，但去年同期只有4.58億英鎊。萊坊大中華區執行董事和商業物業代理部主管夏博安稱，這一輪從中國香港輸出的投資，包括中國香港本地的資金和以中國香港為基地或上市的內地公司的資本，這些資金同時借助中國香港金融市場的優勢，包括資金自由進出，開放的國際市場，以及可以獲取融資的可能。

與此同時，中國香港受資本外流的影響比較小，中國香港的內地企業也可以從中國香港出發面向海外投資，另一方面，由於中國香港商業物業升值潛力良好，中國香港本地市場已經吸引了很多中國香港及內地投資者的青睞。

（據新浪財經）

世行《營商環境報告》出爐泰國上升3位 | 泰國

世行釋出2017年度《營商環境報告》顯示，東亞及太平洋地區各經濟體穩步推進營商便利度改善進程，其中泰國營商環境上升3位位列全球46位。

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世界銀行發布的《2017年營商環境報告：人人機會平等》指出，在東亞地區 25個經濟體中，超過2/3的經濟體在過去一年總共實施了45項營商便利度改革，前年改革數量為28項。而泰國以72.53的營商環境得分則從去年的第49位躍升至46位，在東盟國家中位居新加坡（第2）和馬來西亞（第23）之後排名第3。

泰國營商環境改善最大的5個方面分別是，經營初期便利度從去年的第96位提高到今年的第78位。銀行貸款便利度從去年的第97位提高到第82位。投資保護從去年的第36位提高到第27位。履行合約從去年的第57位提高到第51位。破產程序便利度從去年的第49位升至第23位。

另外，東亞及太平洋地區進入全球前十的經濟體分別有排名第1的新西蘭，第2的新加坡位列第二，第4的中國香港特別行政區以及第5的韓國。其中，最值得關注的是，本地區內的文萊和印度尼西亞兩個經濟體躋身了全世界營商環境改善最大的十個經濟體之列。

《營商環境報告》主管利塔·拉馬略說：“新改革減少了東亞太平洋地區企業面臨的多重障礙，成為提升企業活力的踏腳石。儘管有顯著改善，但該地區的經濟體在提升本地企業家的營商便利度方面仍有改善餘地。”

存在較大挑戰的領域包括開辦企業、跨境貿易和履行合同。例如，該地區出口的邊境有關規定的合規平均耗時57小時，遠遠超過經合組織高收入經濟體的平均12小時。此外，稅務審計和增值稅退稅方面，除了泰國和東帝汶的稅務審計合規耗時較長外，很多東亞太平洋經濟體在這些領域表現很好。

（據泰國中華日報）

2017年下半年越南房地產市場 | 海外

越通社河內——行內專家就2017年下半年越南房地產市場發展趨向做出預測時認為，雖然要面臨一些困難，但房地產業仍有望出現積極跡像。朝著合理並滿足需求的方向調整產品結構之後，該市場的吸引力有望增強。

穩定增長

2017年上半年，房地產市場繼續穩定增長。其體現在房價、成交量、流動性、庫存量下降、商品結構繼續朝著更加符合市場需求的方向得以調整等方面。

河內市建設局的統計數據顯示，2017年上半年，滿足融資條件的住宅類項目共32個，推出房源1.6506萬套，其中高檔住宅共5164套，占31%，中檔住宅共5136套，占31.1%，普通住宅共6206套，占37.6%，高檔住宅及普通住宅同比增長0.8倍及0.9倍，中檔住宅卻同比下降42.1%。

越南房地產協會的報告顯示，公寓成交量良好增長，其中主要是擁有合理面積並屬於即將完工項目的高檔公寓。與此同時，胡志明市住宅待售面積492萬平方米，把該市住房總面積提升至1.57億平方米，人均住房建築面積為18.47平方米。

據此，今年上半年，開盤入市的主要產品是經濟適用住房，占開盤房源總量的68.7%。財政經濟研究院研究家郭春松認為，這是可喜的信號，因為各家地產開發商及各家企業已經朝著大力增加中小型住宅數量以滿足實際需求並提升市場流動性的方向實施產品結構調整。然而，房地產市場全景表明該市場仍然隱藏許多風險，諸如高檔住宅的供求矛盾。

銀行信貸資金及民間資金主要湧入一些大型房企及高檔房產及度假地產等領域。次級投資人數增加，社會保障性住房及經濟適用住房的流動性高，但是供不應求。

實施改革以使高檔住宅真正達標

從2017年房產市場釋放的信號可見，房地產市場將穩定增長，其中增速最快的就是住房及度假地產。房價小幅上漲，其主要依賴於項目位置，而尚未構成整個市場的普遍趨勢。

然而，這類地產的起色還依賴於整個房產市場以及其他地產類型的起色。

亞洲名奎公司總經理範林認為：2017年下半年，房地產泡沫難以出現，因為我們已經主動做好市場容量測定工作，按照合理的研究結果推出

商品，避免供過於需。

此外，今年前幾個季度，房產市場仍保持較高流動性，購房者人數穩中有增。

此外，各家房企推出豐富銷售政策，諸如銀行的房貸機制、地產開發商的長期應付款機制，其有助於給購房者帶來更多的選擇，購房者人數隨之增加。

郭春松先生對此表示贊同並認為，房地產市場難以出現房價猛漲及房地產泡沫積累等隱患，尤其是在廢棄的城市社區及公寓仍然較多以及難以提升經濟適用房住房需求量的背景下。

越南房地產協會認為，今年下半年，為該市場實現突破性增長的夠強衝力尚未出現。

所謂高檔商品房的開發商管理能力尚未滿足“高檔”標准，他們尚未充分確定自己的責任及實力，商品房也尚未滿足“高檔” 標准，因此應實施改革以使其達標。

（據人民報）