Category: News US

根據一項路透針對地產業專家的調查，美國明年房價漲勢料將呼應經濟動能大幅放緩，專家們多認為房地產交投已過高峰。

10年前的金融危機導致美國房價跌掉了三分之一，如今已經幾乎扳回所有跌幅，過去五年房價的漲幅是通脹和薪資上漲速度的兩倍以上。

這項調查是在11月16-26日間進行，訪問了35名地產市場分析師，結果顯示美國未來兩年房價漲幅仍將超越通脹及薪資增幅，但預估漲幅低於8月調查時的結果。

標普/Case Shiller美國20大都會區房價綜合指數2019年料將上漲3.7%，2020年則料上漲2.8%，低於三個月前調查預估的漲4.7%及3.5%。

Naroff Economic Advisors首席分析師Joel Naroff表示，“房價漲幅已觸高峰，隨著利率進一步走升及經濟放緩，房價漲勢必將減速。”

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過去，樓市對整體經濟增長的貢獻非常大。但今年它們之間愈發脫鉤。

過去兩個季度的數據顯示，房地產市場活動放緩，但整體經濟強勁增長，部分原因是去年年底通過的減稅措施帶來的激勵。

回答額外問題的29位分析師中，有17位表示美國房地產市場成交量已經見頂。

“自年初以來，房地產市場活動經歷了明顯放緩，抵押貸款利率上升、稅改和房價預期放緩都打壓房地產需求，”凱投宏觀（Capital Economics）房地產分析師Matthew Pointon表示。

來源：新浪財經綜合
責編：Zoe Chan

by  陳仲偉  居外網編輯 

上個周末，從內華達山麓燒起的大火肆虐加州，這不是壹場孤立的林火，而是同壹時間在全加州南北多場大火同時爆發，其中3場是致命的。

根據BBC最新消息，其中北加州名叫Camp的大火已經造成至少42人死亡，超過200人失蹤，人口2.6萬的天堂鎮全城疏散，小鎮幾乎被大火夷平。這是加州有記載的歷史上死亡人數最多的壹場火災。

而同壹時間在洛杉磯附近，壹場叫Woolsey的大火從千橡市燒到了著名的馬裏布豪宅區，至少有2人遇難，壹眾好萊塢大牌明星的家受到大火波及。

Lady Gaga、小甜甜布蘭妮、卡戴珊、 凱特琳·詹納、傑拉德·巴特勒、 斯科特·德瑞克、 羅賓·西克、尼爾·楊等等。 

最終Lady Gaga位於馬裏布的豪宅也因為消防員們及時撲滅了周邊的大火，保住了豪宅，連豪宅外面養的雞都安然無恙。《水形物語》導演“陀螺”吉爾莫·德爾·托羅通過社交平臺向大家報平安，房子沒有大礙，只是有壹些煙霧上的損害，否則會給這座裝滿了珍貴收藏的“私人博物館”帶來不可估量的損失。

其他壹些明星就沒那麽幸運了。加拿大詞作家、唱片制作人和演員羅賓·西克的家被徹底燒毀。

曾主演《300勇士》《守法公民》《全球風暴》的演員傑拉德·巴特勒就沒有那麽幸運，在社交平臺上發布了壹張其馬裏布家中的照片，照片中他的家被大火燒成壹片廢墟，包括壹輛豪車。他還在社交平臺寫道：“撤離完之後我又回到了馬裏布的家，穿越加州這壹路真的太令人心碎了。”

 

《奇異博士》導演斯科特·德瑞克森的家，曾經拍攝過《西部世界》第壹季和第二季的派拉蒙牧場；美國廣播公司《單身漢》和《單身女郎》的拍攝地Agoura Hills大宅等也都被山火吞噬。

舊金山灣區的空氣充滿中國城市霧霾天熟悉的味道，甚至隨著大氣環流橫跨北美，連東岸費城的賓夕法尼亞大學校園都受到影響。這個雙十壹加州最暢銷的莫過於N95口罩。

住房網站Trulia對加州房市研究指出，盡管面臨大火房產市場往往悲觀，通常壹場大火會在短期內導致該地房市漲勢下降，但隨著該地區災難性致命火災中恢復和重建，房價漲勢很快大幅回升。

 

以北加州Santa Rosa、索諾瑪和納帕郡等地2017年10月遭遇的大火為例，該場大火在死亡人數上僅次於此次大火：

1.大量房屋被毀導致火災後待售地皮數量激增，而待售房屋數量急劇下降。次年3月初Santa Rosa的房屋庫存量從2017年10月1日火災前的434套降至267套。火災也明顯消減了索諾瑪和納帕郡的供應，3月份，Santa Rosa在售地皮231塊，而壹年前只有69塊。去年出售的許多地段都是住宅，而不是空地皮。在索諾瑪，在售地皮443塊而壹年前只有296塊。

2.房屋受損居民傾向於在周邊安居，根據搜索量顯示：次年2月份，Santa Rosa居民搜索的搜索量中有71％來自城市以外的房產，而壹年前這壹搜索量為67％。但排名前列的郵政編碼仍然在Santa Rosa或附近的房產市場，如Ukiah，Clearlake和Sacramento。

3.Santa Rosa上市房屋中位數價格從壹年前的597,250美元上漲5.5％至630,000美元。。火災發生後，房價中位數從11月份從10月起僅下降了10,000美元）並且很快再次上漲。

4.當地住房市場需求並未受大火影響，本地居民還要承擔來自外部的需求壓力，灣區居民在日益上漲的房產壓力下，越來越多地尋找索諾瑪和納帕的房屋。非索諾瑪本郡居民搜索索諾瑪郵編的十個裏八個來自於灣區。大火中索諾瑪和納帕郡近9,000個建築物蒙受損失，但仍有強烈外部需求遷居該地區，使得房屋價格上漲。

這對流離失所者並不是什麽好消息。

哥倫比亞新聞網指出，這場大火甚至燒走了房產保險商。

這對加州房地產市場將造成深遠影響；不少房產保險公司已改變在加州的銷售策略，紛紛打算撤離加州為數眾多的山火高發地帶，靠近山火區的房屋保險原本就很高，對於普通人未來房屋保險將更難以承受。

如果房產保險公司離開加利福尼亞州郊區，將最大限度地減少新的可負擔房屋的建造。另壹個問題是：如果私人保險公司都放棄這個市場，尋求保險的業主不得不轉向加州的公平計劃，這是該州所有保險公司的壹個聯合組織（類似於再保險公司），它為那些無法獲得保險的人提供保險。氣候咨詢顧問公司Four Twenty Seven的Steinberg表示，這樣壹個計劃的投保成本幾乎肯定會高於私人保險公司，而且服務也會比私營保險公司差。

房主也可以選擇從那些接受公平計劃政策的外州房產保險公司購買保險，保險信息研究所加州代表珍妮特魯伊斯說。在這些保險公司中：總部位於倫敦的Lloyds辛迪加集團對加州市場尤為積極。但這些保險公司通常沒有本州許可，因此沒有受到嚴格監管。

過去加州的林火往往發生在幹燥少雨的夏季，而近年來則成為壹個全年的問題，2018年是加州有記載以來山火最具破壞性的壹年。根據加利福尼亞州林業和消防部門以及國家跨部門消防中心的數據，2018年期間，共有7579起火災燒毀了166萬英畝（約合0.67萬平方公裏）的面積，是加州有記錄以來單壹年度最大燒毀面積。這是全球氣候變化的縮影。

參考來源：BBC、Trulia、CBS、gulfnews、赫芬頓郵報

排版：HY

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

根據惠譽的報告，亞馬遜未來的第二總部分拆落戶紐約長島市和北佛吉尼亞州的水晶城，對阿靈頓縣和紐約市的經濟和債信質量“至多會產生輕微影響”，因為這兩個地方經濟規模很大。延伸閱讀：【亞馬遜第二總部的房市效應：17座候選城市若果當選的租金漲勢比較】

惠譽預計這兩個地區的房價都不會發生太大變化，理由是健康的經濟動態已推高房價，且供應應該足以滿足需求。

惠譽表示，華盛頓地區可能比紐約市受益更大，因為華盛頓的租金和房價增長較慢。

同樣，亞馬遜第二總部拆分對就業影響不大。

惠譽表示，不僅拆分第二總部導致亞馬遜對地方政府收入的直接影響降低，州和地方的激勵措施也減少了亞馬遜帶來的直接影響。

亞馬遜的最終公告可能會在本周晚些時候公布。

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來源：新浪美股
責編：Zoe Chan

上周，美國抵押貸款利率接近5%，創7年多以來的最高水平。媒體稱，美國房貸率若“破5”，將標志著低迷的住房市場會再次受挫。

當地時間10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%，創約兩年來的最大單周漲幅。一些貸款者和房地產經紀人表示，即使是現在，除最有資格的購房者外，所有支付大額首付的人都面臨5%的借款利率。

釋放美國經濟下滑信號

《每日經濟新聞》記者了解到，近幾個月來，美國房貸利率一直在小幅上升。達拉斯地區抵押貸款商羅德尼·安德森在接受媒體采訪時表示，“我們看到抵押貸款利率開始出現爆炸式上升。”

按歷史情況來看，5%的抵押貸款利率並不算高。在2008年金融危機爆發前10年的大部分時間裡，美國房貸利率甚至徘徊在5%~7%。但對習慣於以4%或更低利率獲得抵押貸款的購房者來說，接近5%的貸款利率讓他們猝不及防，他們對現在必須支付的住房貸款價格感到震驚。

媒體援引在線貸款信息網站LendingTreeInc.的數據稱，對於一所抵押貸款為25萬美元的房屋，5%的利率意味著每月的還款額要增加約150美元（不包括稅和保險），而在不到一年前，借款人的月還款利率還不到4%。一些經濟學家認為，如果借款人在更高利率環境下買不起房，賣方或需降低房價。

由於樓市表現通常是影響宏觀經濟的先導指標，房貸利率上升對美國整體經濟來說或是一個不好的信號。

記者了解到，今年8月，美國的成屋銷售較上年同期有所下降，這也是連續第六個月出現下降。由於住房供應短缺，以及刺激民眾購房舉措減少，許多美國潛在的購房者都選擇了按兵不動。而更高的抵押貸款利率則可能加劇這些潛在購房者的擔憂。

“隨著利息上漲，借款人會喘不過氣來。”房地美首席經濟學家山姆·卡特對媒體表示。

不難看出，美國一度炙手可熱的房地產市場正顯示出降溫跡像。房地產經紀公司Your HomeFree總裁比爾·納爾遜表示，在他工作的片區，降價房屋的數量是即將簽訂合同房屋數量的兩倍以上。

獲利房主數量恐創新低

兩周前，布拉德和弗吉尼亞·雷丁格在達拉斯市買了一套新房子，他們選擇了可調整利率的抵押貸款，這樣就可得到4%的貸款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率貸款，他們就必須支付4.5%~5%的貸款利息。

雷丁格稱，利率進一步上升的預期促使他迅速購買新房，如果選擇固定利率的抵押貸款，他的月還款額就將要高出幾百美元。

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《每日經濟新聞》記者了解到，可調整利率抵押貸款在一定年限後將重新設定市場利率，通常在期限開始時提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國房貸機構表示，隨著利率上升，對產品詢價的客戶數量激增。不過，他們在抵押貸款市場上的份額仍相對較小。據MortgageFinance的行業研究數據，二季度，他們約占抵押貸款來源的12%。

此外，美國近期的宏觀經濟環境也推高了與抵押貸款利率密切相關的10年期美債收益率——近期已漲至3.25%，為7年多來的高點。此外，美聯儲今年已連續三次加息，市場預期美聯儲在今年12月的議息會議上可能會再次加息。

媒體稱，更高的利率可能會扼殺美國的融資熱潮。在2008年金融危機爆發後的幾年裡，再融資熱潮的興起拯救了美國的抵押貸款行業。根據抵押貸款數據和技術公司BlackKnight Inc。的數據，如果美國房貸利率“破5”，那麼有資格獲得再融資並從中受益的房主將減少到155萬人，此數字將較今年年初下降64%，將創下2008年以來的新低。

對首次購房者來說，更高的利率將使他們的購房更困難。卡特表示，房地美支持的貸款中，約有45%是給首次購房者的，高於正常情況下的30%左右，這意味著，利率上升對美國房地產市場的影響可能比以往任何時候都要大。

全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，“由於大部分外國買家在美國是用現金購房，今年以來，按揭利率的持續攀升對他們的影響是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購房者的負擔，從而導致房價上漲速度放緩。”

 

來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

據美國《僑報》報道，近期各項房地產調研數據顯示美國加州房屋市場銷售額下滑，出現4年以來最大年比降幅，房地產市場顯著放緩。洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

因工作在爾灣（Irvine）租房的匡女士一個月前賣掉了自己在洛杉磯東區聖蓋博谷（San Gabriel Valley）的舊房，原本希望在爾灣購買一個房產，但現在的房價讓她猶豫不決。匡女士幾年前趁著房市低谷，在洛縣以北區域購買過兩套房子，目前每個月能收到3000多美元的租金。如今，她考慮如果無法在房價過高的爾灣購屋，就打算繼續投資幾套房產收租。

和匡女士有著類似想法的華人有不少，這使得河濱縣、聖伯納迪諾縣、安大略縣（Riverside、San Bernardino、Ontario）成為華人看房熱門區域。

房產投資公司的孫女士介紹，看一個區域的房地產是否適合投資主要考慮六方面因素，包括就業市場、空置率、經濟多元度、房屋支付能力、政策是否有利於房東以及學區評分。由於安大略國際機場和2028年洛杉磯奧運會，靠內陸區域各方面發展蓬勃，因此吸引越來越多個人房地產投資者把目光放到這裡。

根據數據顯示，該區域不少城市的租金回報達到8%以上，排在前三位的是東谷市（Eastvale）、科洛納市（Corona）、庫卡蒙格牧場市（Rancho Cucamonga），回報率分別是12.22%、10.06%、8.42%。

這處漂亮嶄新的4臥3衛戶型住宅位於東谷（Eastvale）市的Copper Heights社區內，為投資者提供了優越的置業機會。Copper Heights是一個充滿活力的年輕社區，配有一系列現代設施，包括嶄新的俱樂部會所，設有3個游泳池、3個公園、兩個水療區及一個燒烤區。
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除了在加州投資，孫女士表示很多華人近年熱衷到外州投資房地產。特別是德克薩斯州，該州近年吸引大企業搬入，大大提升當地就業市場和經濟多元度等元素，房地產市場也越來越有投資價值。孫女士稱經濟多元度和房屋支付能力都是評估一個區域的未來房市發展的重要考慮因數，例如曾經的汽車之都底特律就因為產業過於單一，房地產市場跟隨產業凋弊，再例如紐約房市一直在下滑，就是因為很多人覺得房子太貴，於是往外另尋出路。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

美國重新成為世界上最具競爭力的國家，自2008年以來首次在世界經濟論壇（World Economic Forum）編制的全球競爭力報告中奪回第一的位置。該組織稱，美國在社會問題上還可以做得更好。

美國在140個國家中排名上升一位，前五名中的另外四個國家分別是新加坡、德國、瑞士和日本。這五個國家的分數都較2017年有所提高，美國的分數增幅排名第二，僅次於日本的增幅。

此前，自金融危機拖累產出、導致全球經濟增長放緩以來，美國一直沒能坐上第一的寶座。

世界經濟論壇10月16日發布的報告稱：“經濟復蘇勢頭良好，全球經濟在2018和2019年料將以近4％的速度增長”。該組織同時也是達沃斯全球政治和經濟會議的主辦方。

不過，報告作者警告稱：“經濟復蘇仍然容易受到一系列風險和潛在衝擊的影響。”他們把醞釀中的中美貿易戰列為潛在增長阻力，稱其可能會破壞復蘇、妨礙投資。中美在貿易失衡及其他問題上爭執不休，美國已對總值2,500億美元的中國商品加征關稅，中國則已采取報復措施，對價值1,100億美元的美國出口商品加征關稅。

已經將制造業遷回美國的公司表示，關稅正推動其成本上升，導致競爭力下降。

今年的全球競爭力報告按照衡量商業投資和生產率的98個指標評估了140個國家。這些指標被列入12種主要的生產率推動因素中，包括一國的制度、科技水平、基礎設施、教育體系、市場規模和創新。

報告按一國與競爭理想狀況的符合程度打分。美國得分85.6分，總分為100分。報告稱，美國具有活力的創業文化，及其在打造一個具有競爭力的勞動力市場和靈活金融體系方面的主導地位，加上一些其他因素，讓美國創新生態系統躋身全球最佳行列。

不過報告作者表示，美國仍有改進空間。報告發現，盡管美國的制度框架仍相對穩固，但有跡像表明，美國的社會結構正在弱化，安全形勢在惡化。報告指出，美國殺人案發生率是發達經濟體平均水平的五倍。

美國在司法獨立和腐敗程度方面的得分跌出了前十名。美國在預期健康壽命方面的得分也落後於大多數發達經濟體，該指標衡量的是一個人在健康狀態下的預期壽命。美國的預期健康壽命為67.7年，略低於斯裡蘭卡和中國，也比發達經濟體的平均水平低3年。

與其他發達經濟體相比，美國的科技滲透率也較低，其中包括移動寬帶訂戶數和互聯網使用量指標。經常使用互聯網的美國成年人比例僅為76%，低於經濟合作與發展組織（Economic Cooperation and Development, 簡稱OECD）的平均水平。

瑞士今年的總得分排名從去年的第一名跌至第四名，被美國、新加坡和德國趕超。進入前十強的還有日本、荷蘭、中國香港、英國、瑞典和丹麥。中國大陸排名第28位。該排名的依據是通貨膨脹和債務水平等公共數據以及對企業領導人的調查。

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來源：環球外彙
責編：Zoe Chan