全美最佳房產市場排名 西雅圖表現最佳

美國僑報刊文稱,高租金並不是美國紐約市住房的唯一劣勢。在一項新的研究中,大蘋果被評為全美第三差的大型房地產市場,部分原因是紐約人出售房屋的等待時間過長。

文章摘編如下:

美媒根據22個房地產和經濟因素(如取消抵押品贖回權和失業率),對美國300個城市的市場進行了排名。

紐約市排名第281位,在63個城市中排名第61位。 WalletHub發現,比紐約更差的房地產市場只有兩個:克利夫蘭和底特律。

根據WalletHub的說法,在紐約市出售房屋之前平均需要等上149天。研究表明,等待時間足以與全國最差的揚克斯(Yonkers)、新澤西州伊麗莎白以及佛羅裡達州的邁阿密和邁阿密海灘並列。

根據WalletHub的數據,紐約市13.71%的違約抵押貸款持有人的比例也與其他五個城市(包括新澤西州的三個城市)持平,並列全美最高。

研究發現,從好的方面來看,紐約市的止贖率最低,僅為0.0028%

那些希望在不犧牲城市生活方式的情況下更容易買房的紐約人,應向西“膜拜”西雅圖,因為它在大城市中排名第一,在全國排名第8。

根據美國人口普查數據,全美最好的房地產市場德克薩斯州的弗裡斯科(Frisco),其人口較少,約為17.7萬人。

全美10大最好的房地產市場:

1.華盛頓州西雅圖

2.科羅拉多州丹佛

3.得克薩斯州沃斯堡

4.科羅拉多州奧羅拉

5.科羅拉多州科羅拉多泉

6.田納西州納什維爾

7.北卡羅來納州夏洛特

8.德克薩斯州奧斯汀

9.加利福尼亞州聖何塞

10.肯塔基州列克星敦

Gridiron項目是由西雅圖知名開發商丹尼爾斯房地產公司開發建造,項目位於西雅圖最古老的社區——先鋒廣場(Pioneer Square)。Gridiron項目總體有12層,107套房。有單間公寓、一房、二房和LOFT房型。擁有落地玻璃觀景窗可以看到艾利奧特海灣美景。一房房價約¥373萬。
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10大墊底的房地產市場:

63.密歇根州底特律

62.俄亥俄州克裡夫蘭

61.紐約州紐約

60.德克薩斯州科珀斯克裡斯蒂

59.伊利諾伊州芝加哥

58.馬裡蘭州巴爾的摩

57.俄克拉荷馬州塔爾薩

56.佛羅裡達州邁阿密

55.密蘇裡州聖路易斯

54.賓夕法尼亞州費城

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來源:中國新聞網
責編:Zoe Chan

金融危機十年後 紐約房市強勁復蘇價格反彈

房產網站StreetEasy的一份新報告顯示,經過了十年的發展,紐約市的住房市場已基本從2008年的金融危機中復蘇。但從長遠來看,並不意味購著買房產就一定是一項很好的投資。該報告研究了自大經濟衰退以來,紐約市房屋價值在十年內的變化。

據該網站報道,盡管紐約房市受到了金融危機的沉重打擊,但其復蘇相對迅速且強勁。根據StreetEasy的研究,自2008年經濟危機以來,紐約市記錄的房產銷售已超過45萬套,總價值超過4,000億美元。

此外,自2011年11月危機後的低點以來,紐約市房屋價值總體上漲。報告發現,在過去七年中房屋價值的增長率高達30%,即每年增長近4%。

紐約房市受到了金融危機的沉重打擊,但其復蘇相對迅速且強勁

然而,即便房市有著如此強勁的復蘇趨勢,專家仍警告稱,不應將購買房地產當成是一項永久可靠的投資。經濟學家格蘭特(Grant Long)表示,“經歷了2008年金融危機並成功恢復過來的房屋買家,可能會因為意外獲取的大量資金致使其他人相信,在紐約擁有房產永遠是有利可圖的。但仔細觀察這些數字就可以看出,在紐約市的房地產上賺錢並不總是那麼容易,尤其是那裡還有很多其他的投資選擇。”

研究顯示,在過去幾年中只需要簡單投資標普500指數,就能獲得更多利潤。自金融危機以來,標普500指數價值增加了一倍以上,換句話說,這與買一套公寓等著升值相比,提供了更大的投資回報。

正如報告所指出的那樣,時機就是一切。僅有少部分人在雷曼兄弟破產後的兩年內購買房產並成功轉售。而報告顯示,那些選擇在金融危機前買入房產的人表現尤其不佳。

如果你有購房自住的需求,那麼現在可能就是個幸運的時刻。根據StreetEasy的數據,目前紐約市的出售房屋比以往任何時候都多,且房屋整體價格下跌,這表示賣家可能無法獲得他們所列出的價格。

紐約東51街420號1臥1衛公寓,位於一個迷人安靜的小路上,面積約1000平方英尺,距離Peter Detmold公園僅幾步之遙。房價僅39萬美元(約¥259萬)。
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而對於僅僅把買房當作投資方式的人來說,有更多更好的金融機會比在紐約買下一套公寓要劃算得多。研究表示,其他金融投資將提供更多的收益,更好的歷史記錄,更強的資金流動性以及更低的交易成本。


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來源:僑報網
責編:Zoe Chan

波士頓豪宅買家多是外來客 未來或仿溫哥華徵空置稅

華府政策研究所9月10日發表的研究顯示,波士頓地區不斷新建的豪華住宅高樓中,逾六成業主住在他處。研究也證實維權者擔憂,房地產開發潮帶來的住房,大部分本地居民買不起。開發商則稱傾向賣給自住者,會控制投資房比例。

波士頓環球報報導,研究整理了波士頓12個近期新建的豪華住宅樓1800多個單位,從數十層高的市中心的千喜樓(Millennium Tower)到俯瞰波士頓公共花園的小型住宅樓Le Jardin都包含在內。

MILLENNIUM TOWER是位於波士頓市中心的全新豪華住宅樓。配有像牙橡木硬木地板,燃氣壁爐,落地窗和代客泊車位,門衛24小時禮賓服務,帶專用禮賓服務的二層俱樂部,配備波士頓最大的健身設施,是一個極具魅力的單位。
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研究人員發現,超過三分之一的單位都登記歸屬於有限公司、信託或其他商業機構來掩蓋買家身分;僅有36%業主申請過波士頓市提供給市民的主要自住屋稅務減免,意味著很多業主大部分時間住在其他地方。

每單位均價逾300萬元

該研究作者柯林斯(Chuck Collins)說,看起來很多建築都是未來全球精英人群修建,他不認為這些建築能被稱為一個房地產市場,只是投資者除了股票市場以外的另一個選擇,不是住房,而是財富儲蓄單位。

研究還發現,超過半數的Mandarin Oriental樓公寓屬於信託,不過投資商或者私人買家有時會因法律責任原因而使用信託;近五分之一的千喜樓居民申請了自住屋抵稅,預示著其他單位可能是業主第二住處,或被用來租賃。

研究的12棟新樓平均銷售價每單位超過300萬元。房產紀錄顯示這些豪華住宅很多都是現金支付。民間組織稱,還有數千個價值超過7位數的新公寓單位正在建設中,遠超過大多數中產階級居民能夠承受範圍。

智庫建議仿溫哥華收空屋稅

華府智庫建議波士頓參考溫哥華向空置房屋收稅,同時向超過250萬元價值以上的房屋加稅。波士頓市議員愛德華茲(Lydia Edwards)今年4月曾提出對投機性和高端住房空置單位徵稅,考慮今秋進行更多討論。

開發商和房產經紀稱,全球房產需求轉到波士頓展現了城市活躍的文化和經濟。海港區一處高端住宅樓開發商Fallon Co在華府智庫的報告中表示,他們主要的市場目標是那些想換房到市內的郊區空巢者。背灣One Dalton樓開發商說,他們要求潛在買家透露身分,同時限制投資者購買數量,傾向於會住在樓內的買家。千喜樓開發商表示,即便是投資單位一般也會出租,為市中心地區帶來更多新居民,提供房屋給存貨緊縮的市場。

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來源:世界日報
責編:Zoe Chan

美國人如何看待劉強東事件|居外專欄

劉強東事件迅速刷屏,由於昨日(美國時間2018年9月3日)是勞動節休假,股市沒開。今日(美國時間2018年9月4日)美股一開盤京東迅速下跌7%,市值蒸發32億美金,到剛才收盤企穩到29.97美元,跌幅達5.97%,而成交量急劇放大到4500多萬股,這樣大的量價齊跌給近年市場預期一直疲軟下行的該股又一沉重打擊。由於中美貿易戰的影響和京東第二季度業績:主要是收益增長放緩,市場份額萎縮,該股今年以來已經連續陰跌跌幅達24.43%。

關於京東的股票我們有時間再討論,今天我們要看的是京東CEO劉強東事件的始末及可能會有的後果。雖然網上有很多文章消費此事件的女性受害者(或者稱女性涉事者),在事情真相未明之前,出於保護隱私的尊重,我在這裡並不想討論她。該女性涉事者可能是女性受害人,也可能是女性嫌疑人。在警方正式調查報告沒有出來之前,以目前公開的信息,我們沒有辦法判斷。

不過根據明尼蘇達的法律,我們可以對此事預後有一個概念,希望能幫助有興趣短線投資該股或者純粹是對此事有興趣的朋友們。

這件事依目前披露的細節有這樣兩個可能性:

第一:劉強東涉及性侵。 在美國,性侵(sexual assault)的範圍非常廣,泛指一切種類與性相關且違反他人意志,對他人做出與性關於的行為,可能包括強制性性行為、強迫親吻、色狼的性騷擾、非禮、性虐待等,露體和窺淫在司法判斷上也可能被算是性侵犯。(因為美國時英美法系,又稱判例法,法律並不明文規定,所以我們這裡提司法判斷而不是法律條文,這跟中國的法律法律明文規定的才為罪大陸法系是很不同的,提及這一點有助於刨根問底的讀者更好地理解該案。)

就所有靠譜的西方主流官方媒體的報道的細節來看,有女性在高檔意大利餐廳哭泣跑出報警,劉隨後被逮捕,16小時後在無須保釋金的情況下保釋出去。

而網上流傳的細節則更有聲有色:流傳著明州留學生中的疑似求援(尋找法律援助或律師)信息,顯示可能女方報警性侵。該女生是在當晚吃飯劉強東坐在劉身邊那一桌唯一的一位女性。據傳她當晚被灌了大量紅酒等,網上還有餐廳賬單顯示當晚總共消費了32瓶紅酒等等。如果這些細節屬實,該女性被灌大量紅酒和假設可能會有的任何肢體接觸,都有可能涉及性騷擾或性侵。流傳的信息還包括安排行程的旅行社提供的高檔SUV的型號,司機種族和語言能力等,因為與案件關系不大,就不在這裡提及了。

這些細節如此真實,如果說是真的,相信很多中國人不會感到陌生。如果上述情況屬實,劉涉及性侵的可能性是極高的。當然,灌個酒,摸個手,拍個肩或者強吻一下,在中國很多人看來沒什麼大不了,如果這樣就被判定是性侵可能會讓中國吃瓜群眾眼珠子掉一地。

至於性侵的刑事和民事責任,依目前細節判定,刑事責任可能不會很大或者干脆沒有(雖然不會坐牢,給穿上囚服檢查等這麼一弄,也是精神很大的折磨吧,尤其是太太岳母和孩子都隨行在美國的情況下)。但是民事責任就難講了。如果沒有實錘(沒有證人願意出面作證或錄影等資料證明),很可能不會有什麼責任,因為英美法系的無罪推定(innocent before proven guilty)的主張,他會得以脫身。如果有證人證言或錄影等實錘,以劉的身家,民事責任要罰個200萬美元也是分分鐘。

還有一種可能性,是大家流傳的仙人跳。據傳談的價格是200美元,女涉案者一看是億萬富翁,價格瞬間飆升至200萬美元。一言不合,該女涉案者反目報警。據傳劉每天晨跑、釣魚、散步、游船等都有大批明大學生相隨,到哪兒都是呼朋引伴,風光一時。該女就是陪跑女生中的一員。是否有目的地接近劉某,已經因為這樣的大量隨行不能簡單地判斷了(所以需要警方的調查)。如果她真如傳聞是所謂的仙人跳,那麼劉某有沒有在飯桌上灌酒,灌多少酒,有沒有在沒有該女涉事人的同意或默許下進行肢體觸摸,已經不重要了。因為固然該女性會被控刑事犯罪,根據明尼蘇達賣淫買法條例條款60932(Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932),劉也會因涉嫌買春(buying sex)而導致行為不當或輕罪(misdemeanor)。對於買春者,如果在公共場合犯案,會被處以最少1500美元的罰款(如果該犯屬於低收入人群,可以以社區服務代替。)如果在私人場合犯案,罰款最低為500美元。當然這麼點罰款相對於網傳的200萬的敲詐,對於劉是小意思。只不過他沒有料到該女這麼決絕地選擇了報警,以至於他受到了極大的羞辱以及今天32億美元的損失。

除了送監被關16小時,可能接受的例牌的搜身、問訊、換囚服、登記指紋、DNA信息等流程,還被拍攝入監照(mugshots),之所以是復數,其實是有正面和側面兩張,大多數媒體用的都是那張正面照。我出於尊重,就不放照片在這裡了。美國入監照是公共信息,警方可以隨時提供給媒體,如果最後劉被證明無罪,他可以要求警方網站免費撤下。如今的入監照已經不要舉名字牌、背景放身高尺寸,而直接是囚服照。實際上劉在網絡輿情上也受到了極大的羞辱。在此不再贅言。

因為劉強東事件在美國(財經界)也是個大新聞,我先生也有跟我討論。他的第一反應跟大部分中國人不同。他說他覺得這是騙局。在美國很多名人被誣告性侵騷擾或強奸,因為他們不願意打官司大多選擇私下賠錢和解,其中最有名的有邁克爾•傑克遜,是真是假也眾說紛紜,他都選擇的是庭外和解。因為在很多國家性侵的界限很難界定,男人(或者女人)都很小心。

第二,他覺得警方一上來就逮捕給他穿囚服,很不公平,因為根據美國無罪推論的原則,他還是清白的,憑什麼給他穿囚服?萬一是有人陷害呢?可是因為美國有很多暴力犯罪,這次的報案案情居然發生在正在營業的非常高大上的餐廳(公開場合),大概美國警察第一感覺就是:好大的膽子,沒准有槍或暴力傾向。 所以馬上逮捕了他。

不僅在美國,在日本的很多成年男性也很小心。因為電車痴漢騷擾,很多日本成年男性在地鐵上都選擇雙手懸空掛在頭頂的拉手上,不給任何人有機會說事。我先生在日本就是嚴格遵守這一點:他說要是給人賴上,他一個外國人,日語又不溜,只會叫天天不應叫地地不靈。即使在美國,我們帶孩子去游泳的時候,如果有小女孩過來跟我們的女兒一起玩,我先生也是盡量躲遠,或者把雙手放在池邊人們可以看見的地方,盡量不觸碰到別的幼女的身體。這既是避免,也是君子之為吧。

所謂小心駛得萬年船,就是這個意思。

文章來自微信公眾號:“美國的那些事兒”,介紹美國的經濟、文化、生活、藝術等方方面面,歡迎關注。

 

蘭登灣地產在居外網上掛牌的一套加州橙縣5臥6衛豪宅(點擊圖片查看房源信息)
蘭登灣地產居外網上掛牌的一套加州橙縣5臥6衛豪宅(點擊圖片查看房源信息)

由羅文經營的蘭登灣地產公司(Lantern Bay Realty)是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司,擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展,但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統友好價值。蘭登灣地產依靠高科技,高度注重客戶的個性化要求,對新興發展的房市了如指掌,為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。


責編:Zoe Chan

 

蘭登灣地產羅文專欄全集

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7月美國現房銷量下降 四大區域房價上漲

全美房地產經紀人協會(NAR)發布的現房銷售數據顯示,今年7月美國房市銷售額比6月下降了0.7%,比去年下降了1.5%,下滑趨勢已持續四個月。7月美國現房銷售額僅為534萬(季節調整年率)。

7月,全美現房售價中位數約為27.1萬美元,相比去年增漲了4.5%,這一增長趨勢已持續77個月。

美國四大區域的房價與去年比都有增加。比之於2017年7約,美國東北部房價上升最為顯著,達到6.8%;西部房價上升了5.1%;南部位居其後,達到2.7%;中西部房價上升幅度最小,為2.5%。

圖一:美國全國、東北部、中西部、南部、西部現房售價

來源:NAR

7月美國住房存量比6月下降了0.5%,可供出售的住房數量為192萬棟。相比2017年7月,存量水平沒有變化。以目前的銷售速度,現有存量水平需經過4.3個月才會有所變化。以目前的市場情況看,一棟住房從掛牌到簽訂合約需27天,相比一年前的30天有所減少。

圖二:美國住房存量月變化

來源:NAR

自2018年6月起,四個區域裡有三個區域的現房銷售量都出現了下滑。其中東北部下滑最為顯著,達8.3%,中西部為1.6%,南部輕微下滑了0.4%。僅西部上升了4.4%。

美國四大區域的現房銷量相比去年都出現了下滑。西部下滑最為顯著,達4.0%,東南部下滑了1.5%,中西部下滑了0.8%,南部下滑幅度最小,為0.4%。南部的現房銷量在全國現房銷量中占比最大,達到41.9%,而東北部占比最小,僅為12.4%。

圖三:美國全國、東北部、中西部、南部、西部銷售占比

來源:NAR

相比上個月,7月的獨戶住房銷量下降了0.2%,公寓銷售下降了4.8%。相比去年,獨戶住房銷售下降了1.2%,公寓銷售下降了3.3%。相比2017年7月,獨戶住房與公寓售價均有所上漲,前者上漲了4.6%,達到27.2萬美元,後者上漲了3.2%,達到24.8萬美元。


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來源:NAR
責編:Zoe Chan

最新全球城市房價指數發布:地產市場將迎來拐點

《經濟學人》最新房價指數追蹤了全球最具活力的22個城市,發現過去五年裡,這些城市的平均房價實際增長了34%,其中七個城市的漲幅超過50%。但這樣的增長會保持多久?

房市修正

從奧克蘭到阿姆斯特丹,從悉尼到舊金山,黃金地帶的房價已經一飛衝天。最新的房價指數追蹤了全球最具活力的22個城市(見表)。這些城市共有1.63億居民,經濟產出相當於德國和日本的總和。過去五年裡,這些城市的平均房價實際增長了34%,其中七個城市的漲幅超過50%。

這番上漲一部分源於全球金融危機後的反彈,而那次危機便是從房地產崩潰開始的。


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來源:經濟學人
責編:Zoe Chan

炒房最賺!全球房產市值達280兆美元創新高

全球房地產仲介商第一太平戴維斯(Savills)發布最新統計數據,揭露2017年全球房地產價值達280.4兆美元,其中,住宅不動產占220兆美元、商業不動產占33兆美元、農地為27兆美元。但誇張的是,這個數據竟是全球股票市值、債務證券及原油市值的總和

美國紐約近年是國際資金投資房地產的重點城市(圖片來自GoogleMap)

根據第一太平戴維斯的統計數據,2017年全球房地產價值為280.4兆美元,遠高於全球債券的105兆美元、全球股票83兆美元,也高於石油市值114兆美元,甚至債券、股票及石油這3項市值加總,才能超越房地產的市值

該數據也突顯了糞土變黃金,土地滾出財富的原理,但也反映了2008年金融海嘯後全球資金泛濫,低利率環境,熱錢湧入房地產,造成全球房地產嚴重泡沫化及破滅危機。


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來源:三立新聞網

責編:Zoe Chan

紐約公寓樓資本化率開始上升

投資者已經不像以前那樣樂意付高價來購買紐約的公寓樓了。曼哈頓96街南側的公寓資產價格相對於租金收入略有下降,而城市其他區域的公寓價格也失去了上漲的勢頭。

城市裡的公寓樓依然有買主——相比去年同期,投資者今年上半年花費了更多的錢來購買公寓。而數筆金額龐大的交易,例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合資企業以1.55億美元收購布魯克林的小星城(Starrett City)的那筆交易,正在推高銷售額。隨著利率上升,投資者已變得越來越謹慎。

紐約一家調查公司Real Capital Analytics(RCA)的高級副總裁Jim Costello說道:“沒有人願意支付最高的價格。” 

紐約公寓的價格失去了上漲的勢頭

資本化率上升

在曼哈頓大部分地區,投資者為房地產支付的價格的上漲速度已經跟不上房租上漲的速度了。紐約一家商業房地產服務公司Ariel Property Advisors表示,2018年上半年,曼哈頓96街南側每套公寓的平均價格為79.8萬美元(約549萬元人民幣)。相比去年70.9萬美元(約488萬元人民幣)的水平,公寓的平均價格有所提升。

然而,根據Ariel Property Advisors的統計結果,2018上半年,公寓樓的平均資本化率已從去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率環境使得人們對資本化率的預期變得更高,從而對物業定價造成了一定的壓力,”Ariel的總裁兼創始人Shimon Shkury說道。

市政府官員也開始向城市物業租賃法規的執行和監督投入了更多精力。這可能會打消潛在買家在租金管制建築中提高租金的念頭。

從總體上看,相對於曼哈頓的租金收入,公寓的估值依然在上升,只是速度非常緩慢。RCA提供的曼哈頓公寓物業數據顯示,2018年第二季度,投資者承擔的資本化率為3.6%。相比一年以前,這項指標略有下降(去年為3.7%)。

紐約外圍區域物業第二季度的資本化率稍有變化,現已跌至4.4%(去年同期為4.6%)。

大額交易推高投資金額

2018年上半年,紐約市的公寓銷量有三分之一來自6筆交易,這6筆交易的交易額都超過了1億美元。這些交易的總額為19.1億美元。相較之下,去年同期只有一筆交易的銷售總額超過1億美元。

根據RCA的數據,2018上半年,投資者共花費了28億美元來購置曼哈頓的公寓,相比去年的16億美元出現了大幅上漲。但與2015和2016年上半年投資者所花費的40億美元相比,這個數字算不上十分可觀。

Costello說:“業主可能覺得自己的公寓樓還能以過往的價格出售,或者認為自己還能獲得融資……他們沒有積極行動的動力。”

投資者一反常態,開始花費更多錢在曼哈頓外行政區外購買公寓樓。2018年上半年,他們花費31億美元在布魯克林區、皇後區、斯塔滕島和布朗克斯購買公寓,而去年這些地區只售出了價值為20億美元的公寓。然而,2016年和2015年上半年,這個數字分別為33億和35億美元,依然高於目前的水平。

布魯克林區小星城出售

交易額占今年房地產交易總額(截至目前)將近三分之一的一筆大交易產生於外行政區。Brooksville和Rockpoint斥巨資購買了小星城,一個位於布魯克林,面積遼闊,包含5881套公寓的經濟適用型住宅建築群。

自1974年以來,賣家Starrett City Associates一直擁有著這一片高大的棕褐色公寓樓。許多公寓的陽台都可以觀賞到牙買加灣附近的景色。賣家還包括美國總統唐納德·特朗普,他持有小星城4%的股份。

這筆交易還包含一個附帶條件:在未來幾十年內,把公寓的價格維持在低收入的紐約居民可以負擔的水平。小星城就第8節租金補貼簽訂的聯邦合同將持續到2049年,並於2054年正式參與紐約州的Mitchell Lama計劃,該計劃專為中等收入家庭提供經濟實惠的租賃和合作住房。

布魯克林小星城(Starrett City)的一套經濟型公寓正在居外網上出售。公寓位於二樓,包括社區停車區的停車位、2間大臥室、一間用餐廚房、一間起居室/餐廳組合、兩間完整的浴室和一個陽台。房價僅為30.8萬美元(約¥205萬)。
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來源:National Real Estate Investor
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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特朗普新稅改讓房主叫苦連天!美國售房業再遇瓶頸

美國《僑報》刊文稱,最新的報告顯示,美國特朗普政府制定的州和地方財產稅減免限制,對紐約市郊區的房屋銷售造成了一定影響。

文章摘編如下:

美國紐約州東南部的威徹斯特郡(Westchester County)、新澤西州和其他周邊富裕地區的房屋賣家發現,自己的高檔住宅很難脫手。由於新稅改的實施,1萬美元減免上限限制讓不少人都叫苦不堪,同時潛在買家由於想要減少貸款以脫離減免限制,從而會要求更低的成交價格。

特朗普簽署稅改法案

據了解,威徹斯特郡的情況尤其糟糕。這裡是房產稅是全美最高的,每年的稅款可高達5萬美元(約34萬元人民幣),甚至更多。今年第二季度,這裡房屋購買量暴跌18%。斯卡斯代爾(Scarsdale)的房價中間價下降了5%,而馬馬羅內克(Mamaroneck)上半年的中間價則下降了13%。

受影響最嚴重的是房屋價值在150萬至300萬美元(約1024至2047萬元人民幣)之間的住宅。專家也表示明年情況可能會變得更糟,因為房主們在2018年報稅後可以深刻的感受到州和地方稅減免上限所帶來的全面影響。

報告顯示,截止今年6月30日,市場上的房屋庫存率較去年同期增長了近5%,200萬至249萬美元(約1365至1699萬元人民幣)的房屋飆升了26%。

而對於買房的人來說,則更希望能夠借此壓低房價。一些買家在買房前就會考慮稅務問題,就算是豪華住宅也不得不面臨降價,因為去除減免之後稅率太高,超出了很多買家的預算範圍。

紐約州斯卡斯代爾的一樓花園公寓,設有1臥1衛,以及帶兩個入口的私人露台。售價僅25萬美元(約¥166萬)。
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不少房產經紀也表示,明年的售房會更加艱難。同時不少房主也急於擺脫這稅收負擔,想要賣房。

房屋經紀表示,今年2月,斯卡斯代爾一套5100平方英尺的房子以270萬美元的價格掛牌出售。4月份的時候價格降到了250萬美元,而6月份又降了20萬美元,之後才陸陸續續有買家來問津。


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來源:中新網
責編:Zoe Chan

中國人引領赴美購房潮 新興中產階級成為主力軍

作者:《中國投資參考》中國區研究和運營經理 蘇婭

華盛頓早上6點,很多人仍然在熟睡,本地新聞還在播著提醒大家注意商品的標簽。因為貿易戰的原因,很多來自中國的東西可能要漲價了,但這絲毫不影響Eric在大陸的客戶。

Eric Chen是美東最大的房地產公司榮富地產的亞太區總監,每天早上這個時間他已經開始打開微信,熟練地和客戶溝通了。他的微信好友已經快接近上限,其中大部分都是他在中國的客戶和合作伙伴。按照客戶不同的購房需求,Eric將他們分成不同的群組,如學生、投資、自住等,他會在全美各地為客戶尋找合適的房產。來自台灣的Eric會用略帶台灣腔的國語,通過微信語音解答客戶的疑問,通過微信視頻、圖片等向遠在大陸的客戶展示房源信息。由於中國赴美購房熱的持續火爆,像Eric這樣有語言優勢並且熟知美國市場的中介越來越受歡迎。

“來自大陸的客戶已經是我們最大的客戶群,市場上會中文的地產中介都供不應求。連不會中文的經紀人也開始學著用微信和客戶溝通。”Eric說。

2017年,中國人在美購房數量同比上升38.9%,購房平均單價降低16.5%,均價78萬美金,中產成為主力。

中檔房源購買是主流

根據Zillow數據顯示,2017年中國人在海外購房排名前10位的目標國家分別是——美國、澳大利亞、泰國、加拿大、英國、新西蘭、德國、日本、馬來西亞與西班牙。憑借著教育和經濟的優勢,美國成為了中國消費者投資和教育買房目的地首選。據全美房地產經紀人協會(NAR)統計*,2016年中國買家在美國住宅房地產上投資額已達317億美元,相比於2015年的273億美元增長了16%,而這一數字在2012年僅為120億美元。其中來自中國購房者的購買均價為78.1萬美金(約532.4萬元人民幣),位列第一。盡管總價仍是最高,與2016年相比,中國購房者購買的數量上升了38.9%,平均單價卻降低16.5%,大量的中檔房屋的購買拉低了平均單價。

蓬勃的新興中產階級成為了這一輪購房的主力軍。居外網(Juwai.com)的《中國人美國置業焦點》調研報告顯示,中國買家的在美國買房的平均預算在39.9萬美元,約合人民幣268萬元。這個價位在北京市東城區僅可購買26平方米,在奧蘭多卻可以購買一個近300平方米的別墅。隨著中國最近三四線城市房價的飛漲,美國奧蘭多的這個房價甚至已經低於一些東南沿海的三線城市。從購買者所在城市的分布來看,2016年,除了北京上海和廣東,來自其他省市的消費者占到整體消費者的47.8%,而到了2017年,這個數字上升到54.1%。

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“我們的數據顯示,這兩年中產階級赴美購房增長十分迅速,主要是受到移民和投資的驅動。鑒於美國的投資回報率並不高,大部分投資美國房產的客戶主要是處於資產保值的需求而非著眼於投資回報率。”一家海外地產公司的負責人劉震告訴FT中文網。

豪宅購買增幅減小

來自傳統美國豪宅購買地紐約和洛杉磯的數據都顯示,超過300萬美金(約2,045萬元人民幣)的豪宅銷售放緩,中國買家的比例盡管仍有所上升,但是增速卻大大放緩。居外網的數據顯示,在美國購買300萬美元及以上豪宅的中國大陸買家占2018年全球買家的4.8%,比2017年增長了1.5個百分點。劉震認為豪宅銷售增速會進一步放緩,“海外購房從2010年開始快速增長,當時主要是作為超高淨值人群分散投資風險的方式,在2015年左右達到頂峰,目前已經出現了放緩的趨勢。“居外網董事CEO羅雪欣則認為,目前購買豪宅的中國買家多以自住為主,投資目的占少數:“目前來看,300萬美元以上房產的買家更多是用來自住,其比例高達83%。”仲量聯行國際部負責人劉藝淇認為,中國的高端房產購買者在購買房產時會注重周邊的標志建築,房屋所在位置以及周邊的環境。

以傳統豪宅聚集區紐約為例,來自優投房的數據顯示,300萬美元以上的豪宅在今年的前兩個季度市場份額由2017年的18%降低至16%,但是華人購買300萬美金以上房產的比例卻從6.57%上升至8.12%。其中尤以毗鄰中央公園,與新澤西隔河相望的上西區的均價最高,成交量增長最快。這是因為去年有大量的新盤入市,將本地區的房屋均價推高了10個百分點,從550萬美元漲到600萬美元。與傳統的歐美消費者不同,華人對於購買新房是非常有興趣的。

不過去年豪宅增速最快的要數坐落在西海岸的西雅圖。居外網的數據顯示,去年西雅圖是去年中國消費者買房成交量最高的美國城市。2016年,加拿大對去溫哥華買房的外國投資者開始征收15%的房地產購置稅,這使得大量的投資者轉而投向風景優美,教育和就業資源較好的西雅圖。當地媒體的報道顯示,來自中國的房地產商也紛紛來到西雅圖淘金。去年,來自北京的拓宏集團在西雅圖的高端地產一期公寓項目已經封頂。項目的負責人說,這個位於貝爾維尤地區核心的地產混合式公寓項目預計將有約一半的公寓賣給來自中國的買家,而拓宏集團也會聯合其他的中國房地產商繼續共同開發西雅圖。在西雅圖靠近湖區的地塊,房屋的均價在一年內增長了40%。“對於中國富人來說,1,000萬美金(約6,817萬元人民幣)的房子可以看到優美的湖景,享受到良好的教育資源,而且這個價格對於他們所在的城市,比如北京、深圳來說並不是那麼不可接受。”一位當地的房地產中介評價說,“我的客戶非常喜歡這裡,認為價格十分劃算。”

西雅圖市中心高科技高層公寓建築,1、2和3臥室單位和天空閣樓從90萬美元以下到300多萬美元。提供禮賓服務、共同工作空間、健身中心、狗跑/休息室、空中酒吧、空中俱樂部等。預計在2019年中期入伙。
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關於中美貿易戰對於赴美購房的影響,盡管美國的媒體認為由於美國對來自中國的建築材料如鋁、鋼鐵等加收關稅會導致建築成本上升,房屋入市速度變慢,從而使房屋銷售放緩。Eric卻相對樂觀:“中低價位的赴美購房受到貿易戰的影響有限,出於投資或者移民需求的房產購買可能會下降。鑒於目前主流成交基本以100萬美金以下的房源居多,而且很多來自教育和移民的需求,受到政策的影響不是很大。”

劉震則認為對於超高淨值人士來說,如果現金流允許的情況下,很多人可能會增加對於美國房產的購買,達到財產保值的目的。“對於很多超高淨值人群來說,貿易戰可能會影響他們的現金流從而影響他們的購買決策;但是如果有充足的現金流,考慮到美元的堅挺,可能他們會選擇加大對美國的投資,只是方向由購買豪宅轉換為商業住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注:該報告裡大部分的華人指的是在美國居住的華裔,純粹中國投資者為少數。

 

來源:FT中文網
責編:Zoe Chan