人民幣即期匯價出現罕見暴跌 三類人深受影響

人民幣對美元匯率出現罕見大跌

歐元區量化寬松政策引發了人民幣匯率大跌。昨天,人民幣對美元匯率就出現了罕見大跌,即期匯率壹度下跌500多個基點至6.2572,人民幣即期匯價較中間價跌幅達到1.94%,創下2014年3月以來最大單日跌幅,也逼近了央行此前規定的2%的波動上限。

昨天人民幣無論是中間價還是即期匯率均壹跌再跌。來自中國外匯交易中心的最新數據顯示,26日人民幣對美元匯率中間價報6.1384,較前壹交易日下跌42個基點。昨天上午,人民幣即期匯率就已經觸及6.2569,且有跌勢加劇苗頭。隨後人民幣對美元即期匯率便下跌至當日最低點6.2572,較中間價跌幅達到1.94%,接近央行允許人民幣現匯在中間價上下2%的區間內波動。據測算,若人民幣匯率跌至6.261168位置,即觸及對美元匯率的跌停“紅線”。

人民幣匯率的大跌與歐元區的量化寬松政策頗有關聯。在此前的國務院政策例行吹風會上,央行副行長潘功勝也表示,歐央行的量化寬松政策加上美國量化寬松政策正常化的趨勢,將會進壹步推動美元匯率的走強,可能會對人民幣對美元匯率形成下行壓力。實際上,歐版量化寬松讓美元指數行至95.5383高點,而其他貨幣紛紛跌跌不休。

對於未來人民幣走勢,興業銀行首席經濟學家魯政委認為,2015年人民幣匯率最大貶值幅度將達5%左右。國際金融問題專家趙慶明也表示,相比去年,今年人民幣匯率的高點可能比去年高點更高,而低點也將會比去年低點更低,無論是波動頻率還是波動幅度,都將越來越大。盡管昨天人民幣即期匯率相較於中間價而言跌幅巨大,但相較於上壹個交易日收盤價6.2288,跌幅僅僅300多點,在他看來,這樣的跌幅並不算大。

渣打認為,人民幣2015年上半年可能走貶,但是總體來看,2015年將保持小幅升值。趙慶明認為,未來人民幣匯率或將有反彈過程。“現在美元指數出現回落,歐元也開始有所反彈。無論是從技術上還是心理上,美元及歐元均需要壹定的修復期,畢竟歐元已經貶值20%左右。”

人民幣即期匯價暴跌,給大家的海外活動帶來深刻影響

 

三類人的海外活動受影響

壹、出國留學者:換的外匯少了

對於留學美國的學子而言,人民幣貶值也是個壞消息。這也就意味著同樣的人民幣,所換取的外匯比以前少很多。銀行人士透露,人民幣此輪急跌,也造成壹些留學生家長的恐慌。兌換美元的家長也比平時多了近壹成。

應對策略:分批買入分攤風險,業內專家建議那些短期內有使用外匯打算的客戶,可以觀察幾天匯率波動,找個相對低位入手即可,分批分段來分攤風險。特別是有留學打算的客戶,外匯資金用量比較大,可以先換匯做外幣理財,目前國內幾家銀行的外匯理財收益都比較高,甚至超過同期人民幣理財水平。

二、海淘族:虧了

海外代購市場火熱,價格是關鍵因素之壹。從境外海淘的商品價格壹般會比在國內專櫃購買的便宜30%左右,有的甚至能便宜壹半,這也是不少海淘族舍近求遠的原因。不過,近期人民幣持續貶值,很多海淘族感覺“虧了”,因為他們現在購買的壹些境外商品價格已經開始上漲。

應對策略:海淘通常分為外幣入賬和人民幣入賬兩種結算方式。外幣入賬指信用卡消費按照外幣結算,持卡人需要以外幣還款;如手中沒有外幣,則需要用人民幣購匯來還款。如果持卡人手中有足夠的外幣,采取外幣直接還款的方式,不涉及成本增加。

三、出境遊的人:成本高了

按昨日(3月20日)的匯率,按當前人民幣的波動收盤價計算,和今年1月份人民幣貶值之前相比,兌換1萬美元需要多花人民幣約1700元。兌換1萬歐元需要多花人民幣約3100元,兌換1萬英鎊需要多花人民幣約3000元。 出境遊的成本面臨上漲,去歐洲旅行消費,人民幣更不值錢了。

應對策略:先購匯更劃算,銀行理財師提醒,不少人出國旅遊喜歡刷信用卡購物,如果人民幣在升值,延期還款反而還能夠少還點錢。但如果人民幣繼續貶值,最好考慮在出國前就兌換好全部現金。另外,近期日元貶值比較厲害,去日本旅遊不會增加成本。

近期人民幣對美元匯率出現暴跌情況,將對廣大投資者的海外房產投資產生怎樣的影響呢,針對此話題,居外網將陸續推出系列專題解讀,敬請期待。

 

 

 

 

紐約布朗克斯區 租金全美最高

紐約市布朗克斯區(Bronx)在美國人的心中就是洋基隊的代名詞,不過最近它被冠上新的稱號,就是全美最昂貴的租屋地點。

紐約市布朗士區(Bronx)在美國人的心中就是洋基隊的代名詞,不過最近它被冠上新的稱號,就是全美最昂貴的租屋地點

曼哈坦北區的租客們慘兮兮,壹年的房租開銷,竟占收入的68%,根據統計,當地平均月租高達1904美元。其他如馬裏蘭州巴爾的摩、賓州費城、紐約布碌崙區與佛州邁阿密戴德郡(Miami-Dade),居民近半數年收入都拿去繳房租。佛州布勞沃郡(Broward)、維州諾福克市(Norfolk City)、加州的舊金山、漢保德(Humboldt)及洛杉磯,房租占總收入四成以上。

與布朗克斯區相同,美國多數地區租房不如買房,房產數據分析公司RealtyTrac分析全美473個郡,結果發現高達六成八的地區中,買中價位房比租三臥宅還要便宜,平均而言,租客壹年需繳交27%的收入給房東,而屋主所支付房貸則占年收入25%。

有些地方更慘,無論租屋或是買房都壹樣昂貴。前25大昂貴租屋市場的平均月租為1686元,高出全國均值462美元。數據顯示,這幾個租金最嚇人的市場中,居民平均需花費42%的收入才能租到房,買房也好不到哪裡去,開銷約占收入44%。

這波租金海嘯究竟沖擊到誰呢?研究顯示,過去六年來,這些地區湧入的青壯人口高出全國平均,可憐的千喜世代不管買房或租房,心都在淌血。

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美國經濟復蘇 全球房地產市場投資暗藏玄機

美元價值的升高將導致多種結果,其中之一就是美國投資者的國際購買力上升。美國經濟復蘇愈發强勁,這也使得消費者信心提升,美國投資者或將開始大規模收購海外房地産資産。毫無疑問,這一策略將産生高度機會主義因素,尤其是在不動産投資信托主導該策略的情况下。據世邦魏理仕近期對全球房地産收益的相關結構研究,投資策略中有玄機。

世邦魏理仕從 MSCI IPD城市數據庫中抽取了26個城市進行樣本調查,依托摩根士丹利資本國際世界指數(MSCI world index)總回報數據作爲全球地産市場代表。受全球化影響,假設存在著一種强勁的共同因素,正在驅動全球各城市地産市場的回報,那麽租賃慣例、規劃限制、自然地理因素、發展階段和産業結構等便可視爲變量,這些變量也意味著各城市個體受到“共同因素”影響的程度各有不同。回歸到2000年至2013年期間全球房地産市場各城市的總回報率,代表著各城市方差的R平方值如下表所示:

全球房地産市場投資暗藏玄機

26個城市的R平方值的平均數爲0.48,這表明全球共同因素是所有這些樣本城市房地産市場回報的重要動力。表中回報方差低于0.4的城市相對較少。有趣的是,在這14年裏,休斯敦、達拉斯、約翰內斯堡和開普敦這些資源型城市受總體經濟趨勢的影響最小。慕尼黑和柏林等德國城市,以及日本東京的房地産市場,則在這10年左右的時間裏呈現了獨立走勢。從經濟角度詮釋,德日經濟通常是聯繫在一起的,出口對于這兩個經濟體意義重大。在此期間這兩個經濟體的反周期表現或與中國的經濟發展趨勢相關,也可能與德日各自的銀行業穩定性有關。

上述數據調查和時間段也暗示著我們或許正在承受著大金融危機帶來的具體影響。列表中不少城市都受到了全球市場總體走勢的强烈影響,都柏林、馬德裏、巴塞羅那、鹿特丹和紐約無不如此,這些城市均受到了金融危機的强烈打擊。而作爲終極國際都會的倫敦則非常接近樣本均值。

世邦魏理仕檢查了各方差等式的餘值,以辨識非全球性的共同因素。研究結果顯示,當移除了全球因素,各地還存在著高度的地方相關係數。這一結果幷不意外。美國 各城市相互緊密關聯,而歐洲城市群也是如此。在區域範圍內,地理位置似未影響次級相關係數的强度,舉個例子,北歐城市與南歐城市仍高度相關。這暗示了美國 機構和企業或有强烈動機去持有歐洲的房地産資産,反之亦然。另一方面,不少城市似乎想要擺脫這種次級聯繫。英國倫敦就與歐洲和美國關聯薄弱,日本東京也 是如此。這似乎也在某種程度上解釋了爲什麽這兩大城市有著如此大規模且流動性强的不動産投資市場。另一種次級聯繫模式以斯堪的納維亞區域的北歐城市爲代表,這些北歐城市相互緊密關聯。南非城市則與澳大利亞有著次級聯繫。

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美國買房好消息:賣方市場不再!

如果你考慮買房子,但是擔心房價過高,你可能錯了。房價不斷上漲,並不意味現在是賣方市場,理由是:

一、房價不見得過高:2012年失業率超過8%,短售和法拍非常普遍,消費者信心低落,工作成長前景暗淡。民眾覺得工作沒保障時,不會買房子。到了2015年,工作成長步上軌道,銀行清掉法拍屋,短售也減少。但是由於前幾年房價跌得太低,目前的價錢是房市逐漸穩定的合理修正。

在銀根仍然緊縮,薪資上漲仍未達到高峰之際,難說房價是否會繼續大幅成長。銀行仍然嚴格限制放貸,批准高額房貸時特別挑剔。很多市場的房價與當地經濟成正比,以舊金山為例,此地的房價高昂,科技業蓬勃繁榮,帶動價格上揚。地方經濟愈強勁,愈多人工作,房價就可能居高不下。

二、很多賣主的期待不切實際:房價普遍升高,使得原本苦水滿腹的賣主,開始抱有賣到最高價的希望。但是很多期待超過目前房市的行情,最好的例子就是即使地方經濟強勁,還是有房子上市超過30天賣不掉。在加州蘇諾瑪縣,如果一棟房子上市30天還未簽約,就表示該房子要價過高。唯一選擇是降價,希望有人還價。目前仍常看到最後付清的房款,低於原來要價。(如果你是賣方,不確定如何定價,可請教你的房地產經紀人,採納他們的忠告。)

三、多人競相出價的情況減少:房市變成賣方市場的一個跡象,是當每棟物業都有八到十人競相出價,就像2014年年初和夏天的情況。但是現在較有可能只有五、六人出價,競爭減少意味你較容易搶到中意的房子。

房貸利率下降,使得大家更買得起房子。有較多人可為房子多付點錢而不覺得財務壓力大,因為他們的房貸還款較低。房價確實會隨著買主願意出的價錢而上漲,但是其他因素也有影響,包括物業的地點、學區、臥室、浴廁和土地大小。經紀人瞭解這一點,但是賣主不見得知道,他們往往會不切實際的以為房子能賣高價。

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紐約市房產稅大增 屋主有望享受500美元退稅

紐約市的房產稅今年大幅上升,市議員準備提出一項法案紓解民困,給予屋主一年退稅500元的優惠。

「紐約郵報」報導,布碌崙市議員崔馬克 (Mark Treyger)和布朗士市議員瓦卡 (James Vacca)預計將重提彭博時代一項廣受歡迎的房產退稅計畫。

這項計畫每年退回400元給屋主,但在2008年經濟衰退打擊下取消。

從那時起,經濟有所改善。市議員表示,紐約市財庫在2015至2016會計年度的預算中,足以負擔這項退稅計畫。

崔馬克說:「房產稅減免是(保護)中產階級的必須議程。」

他說:「中產階層是紐約的支柱,而他們現正陷於困境。」

經過新的估值後,全市物業的市值上升9%到9882億元,房產稅也會跟著房屋增值而水漲船高,跟著上升。

瓦卡估計500元的退稅計畫將使紐約市減少收入3億元,這對紐約市790億元的預算影響不大。

這項退稅計畫將針對小業主,包括擁有公寓的屋主在內。

瓦卡說,如果沒有退稅,他擔心屋主會把提高了的房產稅轉嫁到租戶身上。

瓦卡說:「我們很高興看見物業增值。但是,我們希望民眾有能力負擔房產稅,繼續住在這裡。」

他補充說:「耆老、固定收入的市民和移民,已交不起房產稅。紐約市正面對負擔能力的危機。」

根據財政部的初步估值,一家庭房屋的房產稅今年平均將增加228元,合作公寓平均上升448元,共有公寓更將增加448元。

市議會議長馬麗桃 (Melissa Mark-Viverito)說,她會審查有關法案,它將於未來幾周推出。

白思豪市長的發言人拒絕置評。

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海外開發商大舉進軍美國房市 紐約成“必爭之地”

外國投資者不再滿足於出高價購買美國標誌性地產,而是越來越多地從壹開始就參與開發項目,希望這些項目成為下壹個洛克菲勒中心(Rockefeller Center)或克萊斯勒大廈(Chrysler Building)。

海外開發商大舉進軍美國房地產市場

日本地產開發商三井不動產(Mitsui Fudosan Co., )的管理人士稱,公司上月完成了為投資額14億美元的曼哈頓寫字樓開發項目55 Hudson Yards融資的交易。三井不動產斥資2.59億美元向美國公司Related Cos.購買了這塊地皮92%的股權,這是該公司進壹步進軍美國房市相關舉措的壹部分。

這體現了紐約和美國其他主要城市地產開發環境的變化。幾十年來,美國地產開發市場壹直由當地地產大亨、退休基金和私募股權公司主導。而如今許多最著名的大樓開發項目有了外國開發商的身影,中東主權財富基金和亞洲投資者也加入了投資行列。與美國傳統投資者相比,這些外國投資者開價更高,因為他們正在尋求更大的投資回報和新的擴張市場。

有關開發資金來源方面的數據很難統計,但美國商業地產的外商投資整體規模確實是增加了。

調研公司Real Capital Analytics數據顯示,總的來看,2014年外國投資者總共購買了450億美元的美國商業地產,僅次於2007年的470億美元。

綠地集團正在籌集大筆資金,準備在布魯克林區投資50億美元開發公寓樓。

在洛杉磯市中心,控制大韓航空公司(Korean Air)的韓國趙氏家族正在興建壹幢酒店及商務大廈,希望成為密西西比河以西最高的建築。與此同時,總部設在上海的綠地集團(Greenland Holding Group Co.)正斥資14億美元在其附近大興土木,動工建設美國某開發商上世紀80年代構思的建築物。

在舊金山,中國泛海控股股份有限公司(Oceanwide Real Estate Group Co., 簡稱:泛海控股)上個月曾宣稱,打算買下壹個地塊興建壹座辦公樓,並誓言建成舊金山的第二高樓。此外,在西雅圖,也有多個亞洲投資機構買下了土地用於開發建築。

沒有比紐約更吸引外國開發商駐足的地方了:綠地集團正在籌集大筆資金,準備在布魯克林區投資50億美元開發公寓樓;壹個新加坡投資機構謀劃在現代藝術博物館(Museum of Modern Art)附近興建1,050英尺(合320米)高的大廈;上文提到的三井不動產項目以南不遠處,壹座大廈拔地而起,科威特某主權財富基金是主要投資方。跨過哈德遜河、來到對岸的新澤西州,這裏有壹個中國開發商正籌建新澤西州最高的建築物。

房地產行業高管稱,主權財富基金和外國退休基金正在增持房地產資產,因為低利率環境限制了債券的收益率。被認為是安全的固定收益投資(例如10年期美國國債)年收益率通常不到2%,而同時租賃狀況良好的寫字樓通常會帶來每年4%-5%的投資回報。開發項目則通常瞄準的是至少7%或8%的平均年回報率。

外國投資者過去幾年裏激進出手,導致壹些人懷疑,鑒於房地產開發本質是高風險的,這些投資者是否對自己的押註過於樂觀了。

而歷經了多次滑坡的本地參與者則更加保守。

房地產研究公司Situs RERC的總裁Ken Riggs稱,外國投資者的做法比本地投資者更加放縱。然而Riggs稱,他們認為,鑒於替代品——租賃狀況良好的現有建築——比成功的開發項目的回報率低得多,因此值得冒險。

與此同時,許多專門從事地產開發的海外企業正尋求在本土市場之外實現多元化發展,其中壹些企業的本土市場(比如中國)正在放緩,因而有意投資美國房地產市場。而綠地集團在2013年買下洛杉磯市中心地產,並同意收購紐約布魯克林壹個50億美元項目的70%股權,這些高調的動作也吸引來其他開發商對美國市場的興趣。

房地產服務公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)的高管科林斯(Stephen Collins)為海外投資者提供有關美國房地產的咨詢服務。他說,隨著壹些此類交易的出現,許多亞洲投資者開始越發樂於在美國投資地產項目,他們認為,相比於倫敦等城市,美國有著更多的投資機遇。他說,這其中有壹些從眾心理。

而如果投資環境出現變化,這壹趨勢有可能會發生逆轉。資深的房地產行業高管或許會記得,上世紀80年代日本投資者大舉湧入美國樓市,標誌性事件是三菱地所(Mitsubishi Estate)在1989年買下了紐約市的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)。但隨著市場在90年代陷入低迷,許多投資者在低價拋售了地產後離場。

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中國買家瘋狂投資美國房產 華人紛紛轉行當經紀

在中國經濟崛起、紐約教育質量高、房產投資保值度高等多重因素下,越來越多中國投資客進駐紐約,吸引不少華人放棄金融、科技業等穩定高薪職業,挾著中、英雙語能力搶進地產市場擔任地產經紀,成為華人就業新趨勢。

未來十年內中國將掀起新的海外投資熱潮。圖為紐約市布碌崙工業園區三期為投資項目之一

近十年來中國經濟蓬勃發展,許多經濟實力豐厚的投資客看中紐約教育品質高且房產保值,紛紛前往紐約購屋置產,相對的也需要會中文、懂中華文化的地產經紀協助,因此吸引不少華人放棄原本的高薪工作搶進這片新藍海。此外,工作時間彈性大、工作性質活潑也是吸引他們的額外因素。

現擁有自己的謝氏房產團隊的謝彪君(Patrick Xie)年紀不到30歲,大學主修資訊科技的他,若畢業後進入科技業,平均年薪可達10萬元。然而因為父母在中國做房地產,且給了他一筆資金在紐約投資房產,他因此為房地產投資著迷,畢業後放棄高新科技業工作,選擇考地產經紀執照並進入地產業,至今已六年。

謝彪君說,他個性活潑,喜歡與人打交道,無法一天十小時坐在電腦前,地產經紀彈性的工作環境更適合他。六年來他客源增加、年收入翻倍,還培訓了許多年輕華人加入團隊,主攻中國投資客市場。

現為大通地產公司(Battery Park Realty)總裁的劉虹已在地產界工作近20年,並成立大通地產公司,「這十年來中國投資客強勢進入紐約地產,超過70%以上的客戶都是中國投資者」。而視房地產為信仰和興趣的劉虹原本是眼科醫師,「地產投資是我的興趣,放棄醫師工作我不後悔,地產未來前景我十分看好」。

Douglas Elliman資深副總裁張惠雯(Polly Chang)則在紐約行銷界工作逾十年,十年前她將房子賣給一對夫妻,整個過程未委託任何地產經紀,買家稱讚她非常專業、適合作地產經紀,「我一試就上癮」。不是為踏入華人市場而成為地產經紀的張惠雯,也發現近三年中國投資客越來越多,平均四名顧客中就有一名是中國人,商業樓投資、住房投資或自住都有。

在KIAN Realty NYC公司擔任地產經紀的李淑芬則是擁有特許金融分析師(CFA)執照的風險管理專家,分別在美林證券(Merrill Lynch)、安永會計師事務所(Ernst & Young)等大企業工作達十年,因對房地產感興趣且需要更彈性的工作時間陪年幼的孩子,遂轉職地產經紀。

李淑芬提醒年輕後進,雖然房市看漲,但地產經紀工作不容易,除非人脈很廣或有經濟靠山,「我轉行的第一年收入是零,所幸我有收入不錯的丈夫作為靠山,經過兩三年經營、撐下去,才能達到目前年收入比過去在金融界高兩倍多」。

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紐約One57大樓豪宅 創下1億美元銷售紀錄

在紐約市億萬富豪街(Billionaire’s Row)想占有一席之地,已愈來愈困難了。被視為地標建築的「One57」豪華公寓大樓,上個月即有一棟豪宅的交易,創下1億元的紀錄。

兩年前從紐約市中央公園遠望正在興建中的「One57」豪華公寓大樓(左側)

這名身分尚未公開的買家,是在上個月23日,以1億47萬1452.77元,在位於曼哈坦中城西57街這棟90層豪華公寓大樓,買下一個頂層樓中樓 (duplex penthouse)單位。

這間90號的豪宅樓層範圍涵蓋89層和90層,並擁有中央公園的絕佳美景。這項成交也創下紐約市豪宅的最高價格。據房地產網站StreeEasy指出,先前的最高售價紀錄是2012年俄羅斯肥料鉅子購買的頂樓公寓,該公寓位於15 Central Park West,售價8800萬元。

One57大樓是由波扎巴克 (Christian de Portzamparc)設計,樓高1000呎;由於整棟大樓是以玻璃幕牆圍繞,因此亦被形容有如水晶宮。該華廈買主約半數為外國人。

該大樓為混合用途的公寓,共有210間酒店房間;大樓的住戶可擁有房內用餐和三溫暖的服務,另外並有一座游泳池,以及清潔和蹓狗的設施。

據房地產網站StreeEasy的資料顯示,該大樓目前有十個單位求售,其中一個擁有三間臥室、四套衛浴的單位,叫價近3900萬元。

另有一個五間臥室,面積5475平方呎的共有公寓,則叫價3180萬元。據悉,投資人若有機會和能力在One57大樓購買一個單位的豪宅,已被房地產界視為一生僅有一遇的機會。

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南加州“矽谷”成型 帶動房地產業發展

洛杉磯時報報導,最早是臉書(Facebook) 和全球最大視頻網站YouTube進駐,接著微軟公司 (Microsoft)也進來,谷歌公司 ( Google) 正在遷入,現在雅虎(Yahoo)也要在儼然成為高科技新聚落的洛杉磯市濱海小區普萊亞維斯塔(Playa Vista) 落腳。

谷歌公司將租下普萊亞維斯塔地區,霍華休斯擁有的「Spruce Goose」歷史傳奇機棚,作進駐的主要據點之一

位於洛杉磯西側、北鄰聖塔蒙尼卡市與洛市維尼斯海灘(Venice Beach)的普萊亞維斯塔,近年蓬勃發展,已迅速成為南加州的矽谷,愈來愈多科技業者,選擇進駐這個相對來說發展較落後的區域,做為進入該地區娛樂與媒體產品市場的通路。由於數位娛樂產品快速成長,高科技公司認為向好萊塢靠近,對業者而言具有空前的重要性。

這些在高科技業數一數二的公司進駐南加州(Southland)的發展焦點,著眼於強化和洛杉磯科技業的關係。企業家一直擔心在洛城持續擴大的都會市場是可望而不可及。

在該地區自給自足逾6500位居民,生活上也帶來急速改變。附近已出現新的居家和辦公大樓建案、餐館和共同工作空間(co-working spaces) 也陸續開張,還有更多的開發案正在進行,包括占地11英畝的結合零售賣場、居家暨辦公中心。

科技業者指出,他們選擇在普萊亞維斯塔落腳有幾個原因。第一,地利之便是主要考量:鄰近地區接近一條主要高速公路,離海灘和洛杉磯及國際機場都不遠。此外,附近還有一大片土地仍未開發,這在南加州是鳳毛麟角,這對許多高科技公司期待的未來就業人力成長是一大助力。

此外,普萊亞維斯塔的崛起創造了許多活躍的年輕有遠見就業族群,因而吸引一些相關企業及機構進駐該地。在延伸一哩半的區域內,你可以看到多家媒體公司、廣告公司、大學附屬研究機構及一些新創公司,正和許多頗具規模的高科技公司比鄰而居。

洛杉磯韋德布希證券公司 (Wedbush Securities) 分析師派崔特 (Michael Pachter) 說:「有一群志在高科技的業者,當有人展開行動,大家都群起效法。」

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美國廉租房 入住靠抽簽

對於中低收入的家庭,紐約昂貴的房價讓人望而卻步。實際上,無論州政府還是紐約市,都推出過一系列的政策幫助有需要的家庭實現「居者有其屋」的願望。其中一類的可負擔房屋可以通過抽籤申請,叫做廉租房,又稱抽籤房。

所有抽籤房的申請過程都是公證和透明的

抽籤房是指在建造新的樓宇之後推出市場給民眾申請,用低於市場的租金讓中低收入階層入住。抽籤房的特點在於它的租金要普遍低於市場價格,例如一室一廳的租金大約在 800 至1080 美元的範圍之內。雖然開發商是以抽籤的形式來決定入住人員的先後順序,但等待時間卻要比政府樓要短的多。

抽籤房一般分為三種類型:私營開發商或非盈利機構與政府合資建造的樓宇;私有開發商在地價高昂地區與政府協商後,拿出20%的蓋房面積改為可負擔房屋,以換取建造更多樓層的權利;老年公寓或適用於特殊人群或傷殘人士的樓宇。

抽籤房的招租信息一般會在市政府的網站上公布,想要申請的民眾可以在官網上下載申請表格,填寫完成之後,在截至日期之前寄回給有關部門。在截至日期結束後,會有公證人統一開取郵件並進行抽籤。抽到的申請人,需攜帶相關文件進行核實,在核實入住的資格後才能入住。也就是說,如果不符合入住資格申請人,即使抽到了,也是有可能失去入住資格的。所以,在填寫入住資料的時候,一定要要明白不同抽籤房的要求和限制,並如實的填寫自己的家庭人數和收入。

抽籤房申請人的衡量標準是以未來 12 個月的收入為標準,而不是以申請人目前的收入標準來考慮申請人的資格。在填寫自己收入資料的時候,申請人必須把自己未來 12 個月的收入改變也一並考慮在內。由於現金收入的群體很難證明自己收入的多少,即使有方式證明也很有可能遭到政府責罰,所以一般現金收入的民眾很難申請到抽籤房。

不管哪種抽籤房,入住的房租是不包括煤氣、電費和網絡的。雖然抽籤房的租金是會有固定的漲幅,但這由政府決定而不會因個人或家庭的收入而改變。所有抽籤房的申請過程都是公證和透明的,民眾不要寄希望於走偏門左道或路邊傳聞而「走後門」。

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