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當你做了所有應做的事之後會發生什麼呢？與有實力的中介合作、獲得事先批准以及完成整個抵押貸款和承銷流程，仍無法購得你的夢想之家？

我希望不會發生這種情況，但事實上這種情況很常見，而且經常不是任何人的錯，只能怪罪市場。全國很多地方都是強勁的賣方市場，一套房子掛出去幾天（或幾小時）內經常會收到多個購房要約。

毫不誇張地說，此類市場往往令人沮喪。以下是作為首次購房者應對艱難的賣方市場的幾種方法：

1、提出簡潔的購房要約，尤其是存在多個購房要約的情況下

雖然你可能很喜歡房子裡的定制織物，或者想要起居室一角那一張小小的手工咖啡桌，但賣家可能會拒絕一起出售自己的私人物品（而且也沒有規定他們必須要這樣做）。我強烈建議提出簡潔、直接的購房要約，切勿對賣家提出過多要求。

另一種提出直接購房要約的方法是刪除一些千篇一律的附加條款，所有其他購房者的購房要約中會包含這些條款。比如，如果你已經完成了銀行承銷流程，就等著購買你的夢想之家了，你是否真的需要貸款條款？如果向銀行貸款不成問題，那麼就讓賣家知道你已經做好了萬全的准備，是一位有實力的購房者。當然，每個市場的情況都有所不同，當地的房地產經紀人是你獲取這一問題相關建議的最佳來源。一定要與他/她討論一下這個問題，確保實現你的最佳利益。

我的建議：如果房款不成問題的話，只需在購房要約中提出估價條款，賣家便免除擔心。我們又回到了我最初提出的那個概念：購房要約越簡潔，附加條件越少，賣家越有可能選擇你，而不是其他與你競爭的購房者。

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2、切勿因為小錢而錯失你的夢想之家

不要誤解我的意思，我不是貶低買房的重要性。我知道，在很多情況下，我們正在談論的可能是你人生中最大的一筆金融投資，每一分錢都要用在刀刃上……有時如此。大多數國家的房價都在穩步攀升，如果你身處“熱門”市場，看到你所購房產的價格超過同一地區的其他房產，從而讓你感到房子“買貴了”，這種情況一點也不罕見。我知道，為你的首套房多花5,000美元意味著很大一筆錢，但仔細分析一下，你可能會因為買一杯拿鐵的小錢而錯失你的夢想之家。

你可能會問，5,000美元的拿鐵怎麼講得通？好吧，讓我們假定以下這種情況：你出價30萬美元購買一套房產，首付20%，利率4%。不考慮任何附加費用（比如保險、稅金等）的情況下，每周實際上只需多支付4.32美元而已，這不就是買一杯拿鐵的錢嘛。

現在，讓我們假定樓市繼續走高，你在30萬美元的價格時錯失了你的夢想之家。房價和利率雙雙上漲。上表第一種情況中的“B”和下表第二種情況的月供差異約為186美元，折合每周46.52美元。在我看來，我寧願每周放棄一杯拿鐵，而不是將近50美元的投資收益。你同意嗎？

3、當所有其他方法失敗時……充分發揮創造力！

雖然你和你的中介已經盡了最大努力，但有時仍會事與願違，還是會錯失你的夢想之家。當出現這種情況時，要充分發揮創造力。向你希望入住的地區或社區的房主郵寄親筆信。告訴房主他們的房子正是你想要的，然後詢問他們是否知道附近還有誰可能正在考慮賣房。當你親力親為，讓房主知道你正在認真考慮買房時，你會驚嘆於自己收到的回復。你還可以讓中介聯系以前掛牌出售，但尚未賣出的房子。由於大部分市場的房價都在上漲，所以現在可能是接觸潛在賣家，鼓勵他們掛牌售房的絕佳時機。

無論你做什麼，切記在房地產行業中，創造力絕對是“神器”，能夠幫助你購得自己的夢想之家。因此，如果你感到沮喪的話，一定要堅持下去！你的夢想之家可能就在轉角處，而你只需要詢問即可。

作者：Chuck MacPhee

Chuck MacPhee是Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties的持牌房地產經紀人，他還是奢華房產專家和REthink Council成員。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

近年來，中國人海外置產熱情高漲。在美國洛杉磯以東區域，房屋銷售相當火爆。7月中旬，東區新房的銷售會上，現在排隊買房的華人，即使是看好了，也並非能馬上就可以買到心儀的房子，要等到年底或明年才能看房了。

據海外媒體11日報導，近日，在洛杉磯以東城市奇諾（Chino）的一場10多套新房銷售會上，上百名華人買家到場希望挑選到自己中意的房子。

房地産經紀陳先生介紹，彙款管制對華人買房基本沒有影響，而且現在外國人貸款的渠道非常多，因此華人只要從中國彙來30%的房款，就可以進行交易買房。

他說，現在更多人都是選擇貸款買房，他們也不再和以往那樣，把目標集中在高位價房，更青睞的是40萬至80萬房價。

不過，現在排上隊買房的華人，只能等到年底或明年才能看房。陳先生表示，以奇諾市新房為例，銷售商在開放現場看房前，就為有意買房的人登記並列出等待時間，現在已經在排隊的人，最早年底才有機會買到想要的房子。

陳先生說：正是國內越管制，人們買房的欲望就越大。

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1月初，中國大陸個人5萬美元的購彙額度重新啟動。中共外彙局的有關負責人強調，個人購彙便利額度保持5萬美元不變。但從1月1日開始，無論通過手機網銀、網點自助購彙還是銀行櫃面購彙時，需要填寫一份《個人購彙申請書》。

《申請書》還對個人購彙用途進行了更詳細調查，分為因私旅游、境外留學、公務及商務出國、探親等九大項。其中境外留學包含學校名稱、留學國家、地區，年學費幣種、年生活費幣種等。

事實上，對於中國民眾境外購買房地產或投資等，中共一直都是不允許的，但是中國民眾經常通過各種各樣的方法，繞過中共的外彙管制。

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田說，“我們聽說過那種老鼠搬家的方式，分批的拿到海外來，然後，有人在海外購買房地產，有人出來留學，或者購買公司，這個實際上也造成過去半年、一年，中國大量的外彙儲備大減少，還有中國資金的外流，貪官的資金外逃，還有外資的撤資，造成了中國外彙的儲備，從接近4萬億美元，現在降到3萬億。”

2016年12月份，大陸媒體曾質問，外彙儲備兩年降25%，我們的一萬億美元去哪了？

謝田表示，實際中國外彙短缺的狀況非常嚴重，連中共也害怕，據說之前中共上層曾討論，是不是要把這個5萬美元購彙額度取消。

謝田說：“它如果把這個外彙兌換5萬美元取消或減少，可能會引起更大的強烈的反彈，他們可能是考慮了很多因素，現在沒有取消，但是實際上增加了諸多限制，讓老百姓不可以隨便來換取外彙，買彙來彙出中國。”

大陸調查記者黃金秋說，事實上，這種管制，只能管制住普通老百姓。而中共貪官和一部分暴發戶，這些人早已經通過地下錢莊等渠道，把非法財產，每年幾千億的美元都彙了出去，海外置業、開公司等，根本不在這個管制範圍之內。
大陸富人移民帶來資產轉移 房地產表現最明顯

2015年，英媒曾報導說，中國人在包括美國、英國、澳洲在內的全球黃金房地產市場已成為最活躍的外國投資群體，資金來源不明、抬高房價多引起當地居民不滿，也使政治家們面臨壓力。

報導說，中國的資本控制政策規定，居民每年兌換外幣的總額不能超過5萬美元，這導致中國人幾乎不可能在國外購買高檔住宅。這也意味著，中國公民在海外進行的所有房地產交易，在程序上都是“非法”的。

而湧入紐約、倫敦和悉尼房市的很多中國資金都來源不清，也使一些當地居民競爭買不到房子更加抱怨。

為此，澳大利亞政府提出，外國人在澳洲每達成100萬澳元的房地產交易，就要交1萬澳元的申請費。同時，澳洲政府還承諾強化一項禁止非居民購買既有住宅的法律：違者需繳納最高可達房產總價25%的罰款，還必須把房子賣掉。

英國政府在過去三年裡已進行一系列稅制改革，旨在冷卻外國富翁對倫敦房市的熱情，這主要是針對那些通過離岸公司完成的房產交易，因為很難追查到這類買家是什麼身份。

2015年8月，一份美國住宅房產國際買家的報告顯示，中國買家6年間在美國購買的房產增長7倍，大大領先全球買家。

同年10月的報告顯示，美國財政部估計，僅1至6月份，中國的資本外流（不包括外國直接投資）達到2,500億美元，7月700－800億美元，8月份，北京改變彙率制度之後，外流2,000億美元。也就是說中國2015年1－8月資本外流超過5,000億美元。

根據美國人口普查局美國社區調查數據顯示，2009年至2013年，有近五成的中國移民居住在紐約市、舊金山市和洛杉磯大都會地區。

旅美中國經濟學家、美國加圖研究所研究員夏業良教授分析說，中國近幾年出現的移民潮，主要是富人和社會精英對中國大陸經濟和政治的存在不安全感造成的。

他說，現在大陸經濟大倒退，“國進民退”的政策使民企的生存空間進一步壓縮，富人為了資產安全，必定要找退路，移民就是一個最好的選擇。

（據新唐人）

據美國《星島日報》報道，新移民初抵美國多有過租房居住經歷，多名讀者結合自身經歷表示，當前南加州租房市場亂像頻生，無論屋主還是租客都有潛在危險，民眾在處理相關事宜時切勿放松警惕，時時小心。李小姐表示，她到洛杉磯已有4年時間，期間一直租房居住，前不久她在租房中遇到了迄今為止最“奇葩”的經歷。她說：“在網上與一名發布出租房屋信息的人取得聯系，看房後感覺滿意就按發帖人的指示簽署了租房協議，並且向發帖人繳納了1000美元的押金，當時以為順利找到了新房，沒想到麻煩剛剛才開始。”

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李小姐表示，隨後發現發帖人並非該房屋的業主，發帖人同樣也是該房間的租客，他擅自扮演了“二房東”的角色，由於簽署了租房協議，李小姐是發帖人名義上的室友，因此在當發帖人無力支付房租的時候，法律上李小姐就必須幫他墊付房租。“麻煩層出不窮，我那個室友幾乎不出門，就在家好吃懶做，沒錢交房租了就要我墊付，每次都時隔很久才會把錢給我。我非常想立即搬走。希望我的經歷可以給大家提個醒，在租房的時候一定不要掉以輕心。”

然而南加州的租房陷阱不只於此，除了可能有室友危機，也同樣有其他潛在不安全因素。張小姐表示，她曾經在華人聚居城市租房，房東與房客比鄰而居，分居在兩座屋中，房東負責住客的水、電、燃氣等費用。張小姐說，“我和其他租客嚴重懷疑，房東每個月都私自多收我們水電燃氣費，但我們無法看到那些賬單，所以也沒有證據指責房東。這些費用雖然不多，但是讓人心情非常不愉快。此外，我和其他租客也經常丟包裹，其中不乏一些網購的貴重物品。房東說是我們去上班的時候有其他人私自偷走了，我們沒有證據也無法指控任何人。”

在租房市場中，房東也並非強勢群體，加州法律規定即使租客存在不當行為，房東想要驅趕租客也必須通過正規法庭驅趕程序，期間房東嚴禁阻止租客入屋，或采用斷水、斷電、換鎖等方法逼走租客。有房東讀者反映，他們房客有的沒有固定收入，每個月繳納房租的時候都要費一番波折，而且把房屋住的很髒，讓房屋質量大幅下降。

（據中國僑網）

美國房價恢復至住房泡沫高峰期的現像似乎掩蓋了美國經濟復蘇的不平衡性：雖然某些受歡迎的沿海地區已經看到了住房價格回升，但美國南部、中西部地區的房價一直處於停滯甚至房價通縮的狀態。

哈佛大學住房研究聯合中心公布了最新的房價數據列表，詳細展示了各個地區的房價復蘇不平衡的現像。快速瀏覽該列表就會發現，美國沿海地區的房價大幅上漲，但其他地區卻不理想。這是財富分配不均的又一例子。

數據顯示，美國有153個城市的房價上漲40%或以上，其中有12個城市的房價翻了一倍。而在其他近300個市場中，房價漲幅更為溫和——低於20%。同時，美國有280個城市的房價出現下跌。另有200個市場的房價上漲20%至39%不等。

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舊金山，納什維爾和匹茲堡都屬於房價漲幅在15%左右的住房市場之一，經過通脹調整後，這些市場的房價實際上超過了2000年中期的高點。相反不幸的是，克利夫蘭、鳳凰城和佛羅裡達州大部分地區的房價仍然要比泡沫破滅前低了26%。

不過，如果扣除物價通脹因素，房價的整體情況會有所不同：經過通脹調整後，房價比危機前的高峰期低了近20%。

哈佛大學住房研究聯合中心的這份報告揭示了美國各地的房價在經過通脹調整後的情況，為此專門制作了一張地圖。

麻省理工學院住房經濟學家惠頓（William Wheaton）認為美國房地產市場尚未恢復，他表示：“因為在房價巔峰期購房的美國人仍然處於虧損狀態。這個市場上沒有多少買家賺到了錢，他們也無力再購買其他房地產。”

人們買房的同時賣出另一套虧損的房子，這個過程被惠頓稱之為“攪拌”（churn），這也是房屋銷售復蘇乏力的一個原因。

他認為：“考慮到我們正處於經濟復蘇階段，有很多人認為房屋銷售應該更加強勁，而不是現在這樣——美國現在的房屋銷量與18年前一樣。另外由於人口規模變得更大，房屋銷售應該會在未來走強。”

隨著更多人選擇留在原來的住房，市場上可用於交易的房屋更加稀少，這種缺乏“攪拌”的現像導致了住房供應吃緊。

當然，正如我們在過去所指出的那樣，還存在其他一些因素：找不到高薪工作的千禧一代選擇與父母更長時間地住在一起，或者是人們推遲生育孩子和購買住房的計劃。當然，在更加發達的一些城市，富裕的外國買家把買房當做價值儲存手段。

然而，所有這些因素都只不過是一個更大問題所帶來的各種症狀表現：芝加哥大學經濟學家卡普蘭（Greg Kaplan）指出，經過近十年的低利率政策，美國經濟仍然沒有走出自大蕭條以來最嚴重的房地產崩盤困局。考慮到美聯儲為解決這個問題已經投入了近20萬億美元，目前尚不清楚它還能有（如果有的話）什麼樣的“法寶”能讓房地產度過最困難的時期。

（據鳳凰國際iMarkets）

對硅谷的屋主或投資者來說，從2012年以來應該是房價、房租的豐收期，享受房價增長，坐收高房租，賣屋不愁被砍價，牢實的賣家市場。對於租房者或是想住入灣區的人，卻可能是無奈與痛苦，面對高漲的租金和高企的房價，好像永遠賺不夠錢，連工程師都會說：“別以為我在硅谷很好過！”

先來說說好消息。這幾年雖然房市火熱，但有漲就有跌，尤其經歷過2007年以來的次貸風暴，不少人心裡確實有一個聲音：“漲那麼多，是不是會出現房市泡沫呢？”

川普帶來硅谷房市的興榮

據KPIX 5報導，灣區房地產公司DeLeon Realty，首席執行官Michael Repka認為，去年秋天，美國大選之前他們也很擔心房市的動蕩，不過隨著川普的當選，印證了一件事，灣區房市繼續欣榮。

2016年DeLeon Realty銷售了135戶住房，獲得4.05億美元的銷售收入，然而在下半年的房市才有實質性的增長出現。以往DeLeon Realty有很多來自中國的買家，這些買家多持有大筆現金攻買豪房，但自2016、2017年中國對現金外彙控制趨嚴，使得中國買家大幅縮水。

中國的中產階級難以在美國買房，Repka表示，這確實打擊到75萬至150萬的房市。減少了中國買家，DeLeon Realty的業績卻沒有衰退，原因是“在川普執政下，市場正在快速發展。”Repka說。

從川普當選，到2017年的秋天，DeLeon Realty預計會賣出20%帕洛阿圖（Palo Alto）和阿瑟頓（Atherton）的房產。

房價持續高漲 對灣區未必好

據網絡媒體BISNOW報導，灣區房市的泡沫確實不存在，但專家擔憂人民住房的負擔能力持續下滑，如果灣區持續讓底層收入的群眾離開灣區，這將面臨大量基礎工作缺人的窘境，例如交通業、服務業、醫療業等等，缺少這些人社會結構將會失衡。

USC Lusk房地產總監理查德·格林（Richard Green）統計，加州的多戶型住宅（Multifamily）的自然空置率約為5%，如果房貸利率超過這個水平，租金將會開始下降。但是，當前加州每個主要城市的空置率都在3%以下，也就是說，當空置率低、利率升高的情況下，租金則無法下降。盡管灣區租金今年略有下滑，但由於空置率很低，房租租金可能會上漲，並繼續上漲。

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格林說，聖馬刁縣（San Mateo）為了減少住房需求，甚至考慮犧牲商業發展，以降低就業率。格林認為，在舊金山灣區的新建築如此之少，是因為金融和監管環境的阻礙，直接影響住房的供給量。

租金太過昂貴，導致無家可歸的人大增。據“蘋果日報”報導，兩年一度的露宿者人口普查，今年聖塔克拉拉縣（Santa Clara）記錄有7,394人露宿，這個數字比兩年前增長了13%；露宿人口中有2,530人，是25歲以下的青年，或是沒父母陪伴的孩童，比起2015年升幅達185%。這些露宿者大多是因為租金太貴，租不起房而流落街頭？

興建住宅的難題

因此，格林不認為有房市泡沫的問題，他卻認為，關於泡沫的問題不在於房地產本身，而是在房地產的用戶身上。因為這些屋主、用戶有多少錢，才是房市的根基，所以他們有多“堅實”才是重點。以目前來看，大多數的“用戶”確實口袋不淺，但地區有旺盛的住房需求。

FivePoint首席執行官埃米爾·哈達德（Emile Haddad）認為，在灣區市場非常有活力，有金融、能源、衛生、科技等行業。即使科技業集中，但是也有很多跟傳統行業連結，如Uber和Airbnb。這裡比紐約市更加多樣化，大約有80%到加州進行風險投資的人，都會去灣區。

在美國房地產市場中，舊金山灣區沒有其他對手，即便是紐約。哈達德表示，唯一的困難是前期開發過程，開發商很難拿到許可。Jay Paul Co.首席投資官麥特·裡塔奇（Matt Lituchy）表示，灣區在創造住房比例方面做得不好，在聖克拉拉縣、聖馬刁縣或整個半島區根本沒有足夠的住房量，每天通勤的人數有幾十萬人，他們無法真正居住在灣區。

裡塔奇認為，我們現在確實蓋了比較多的房子，但是需求量猶如水庫般巨大，建造的速度卻只是涓滴之流。

灣區總能吸引高技術、高階人才進入，這已經無庸置疑，現在擔心的卻是基層民眾的動向。USC Luck副主席維特（Witte）表示，舊金山約有12%的就業人士接受食物救助，如果這些人無法待在舊金山，那麼甚至影響到科技業。

Shorenstein物業副主席格倫·夏農（Glenn Shannon）打趣說，在舊金山機場和PG＆E工作，或許不如在Facebook和Google那麼有吸引力，但是我很難想像，缺少這些工作人員，灣區要如何發展。夏農也支持灣區要努力保護醫護人員，例如護士和保健專業人員來到灣區進行培訓，但是如果他們缺乏負擔能力，灣區將無法留住他們。

住在舊金山灣區會令人很開心，這裡有數一數二的氣候，數一數二的知名大學和科技公司，還有數一數二的多元群族，大家都可以來到這裡尋找夢想，但前提是你要負擔得起住房開銷，這是“財庫”也是“殘酷”的問題。

互聯網資訊綜合整理

近來想在美國曼哈頓買房的人可能迎來了難得的購房時機，據彭博社最新報道，曼哈頓的豪華公寓賣主紛紛主動降價，平均降價幅度達到了10%，為2010年來最大降幅。

今年二季度，曼哈頓購房者迎來了令人難以抗拒的交易機會，受此推動，二手房銷量創下逾兩年最大增幅。據房地產估價機構Miller Samuel Inc.和房產中介Douglas Elliman Real Estate周四發布的報告，二手房購買量同比增長16%，至2,597套。所有類型的房產平均價格下降6.1%，助長了購房熱情。

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上次房屋均價出現如此大幅度下滑是在2012年第三季度，當時平均跌幅高達7.2%。豪華公寓降價力度更大，平均下調10%，創下2010年末以來最大降幅，也是逾16年以來第二大降價力度。

“賣家絕對是想明白了，”房產中介Halstead Real Estate首席執行官Diane Ramirez說道。“他們說‘買家真想買又沒有行動，所以讓我們給他們個行動起來的理由’。”該公司周四公布報告顯示，二季度二手房銷售竄升28%。

（據鳳凰國際iMarkets）