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全美房地產經紀人協會（NAR）2月27日公布的數據顯示，美國1月份成屋待成交銷售數較去年12月份下跌2.8%，出人意料地創下了近一年來的新低，成屋待成交銷售數很大程度上預示了未來一兩個月內交割的交易數量。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun對此分析稱，“數據惡化背後的原因主要是1月份全美掛牌出售房屋短缺，另外美國利率上行和房價上漲使得許多潛在購房者退卻。”

“最近在美國房源供應端比較緊張，就供給端來看，現在美國很多人猶豫要不要賣房，因為擔心能力不足以承擔下一套房子。與此同時，美國很多長期租房的年輕人開始考慮買房，因為工資上漲了。也就是說上漲的需求遇到供應量收緊，就使得成交量增長緩慢。” 2月28日，美國最大的房地產數據平台Zillow高級經濟學家Aaron Terrazas在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

美國樓市已接近全面復蘇

2008年美國房地產市場泡沫的破裂，信貸環境出現惡化，最終導致了歷史上最嚴重的金融地產危機，後來在貨幣寬松政策的刺激下，經濟開始復蘇，就業逐步改善，樓市逐漸開始復蘇。據仲量聯行報告，美國多個城市地區的房價，直到2010年左右才開始止跌回升。

“我們的數據顯示，2008年金融危機後，美國房價的中位數從最高位下挫達22%，目前市場已接近全面復蘇的狀態，預計將在二月或者三月份看到房價中位數突破金融危機之前的水平。” Terrazas說。

據Zillow剛發布的1月份美國房地產市場報告顯示，美國目前的房價中位數為19.53萬美元，較上一年同比增長7.2%，房租比上一年增長了1.4%。另據全美不動產協會(NAR)公布的數據，1月成屋銷售跳升3.3%，經季節調整後年率為569萬戶，這是2007年2月以來的最高水平。

“美國樓市的最大的風險是房源供給緊張，我們的數據顯示，買家一般要競標二三次才能買到房子，對於首次購房的年輕人更加困難，許多人往往就繼續租房了。現在在美國買房就像坐過山車一樣，好不容易看中一套房子，可能很快就被別人搶走了。” Terrazas說。

“一月份的房價漲幅讓人擔憂，因為房價增速為收入增速的兩倍多，另外，當下的貸款利率水平比六個月前高了不少。尤其是在那些最貴的市場，潛在買家將會感覺到預算吃緊，很可能需要更多的存款，或者放低購房標准。” Lawrence Yun說。

今年美國房價增速將放緩

不過有跡像顯示，因供給稀缺及可負擔水平繼續惡化，預計美國房價的增速將在2017年放緩。

“佛羅裡達州和德克薩斯州的房價在過去幾年已上漲很多，搶走了舊金山、洛杉磯等上漲較慢的市場的光彩。特別是舊金山灣區的減速，是因為這些市場房價太貴，因此許多人無法承受，這限制了需求。盡管最近全美的房價都在上漲，但我們預期2017年全國範圍都會出現增速放緩，因為貸款利率正在上行，人們的承受能力也在下降。” Zillow首席經濟學家Svenja Gudell在報告中指出。

另外據NAR在2月21日公布的最新房屋可負擔模型顯示，越來越多的美國人難以負擔一些大城市高昂的房價。很多房地產熱門市場中，貧富差距過大，在當地工作的工薪階層根本沒法負擔住房。

據畢馬威1月31日發布的報告顯示，美國的房地產從業人士認為，盡管美國很多地區的房價漲幅已經趨緩，甚至有部分地區可能進入調整或者下降，但2017年美國整體房地產市場還是積極向上的趨勢偏多一些。

中國潛在買家無減少跡像

據全美房地產經紀協會2016年7月發布的報告顯示，中國買家（包括大陸、中國台灣和中國香港）連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家，從2015年4月到2016年3月的一年間，外國人在美國購入價值1026億美元的住宅房產，其中中國人共購置29195處物業，總價值高達273億美元。位列第二的外國買家加拿大人購入的房產價值為89億美元。

中國買家的強大購買力，也促使了像Zillow這樣的美國房地產信息公司進入中國市場。據介紹，Zillow成立於2006年，目前網站上有1.1億個美國房源，約占三分之二的全美市場份額。商業模式是將房地產經紀人和抵押貸款公司與最終的賣家、買家與租房者相連接，收入主要來源於其高級房地產經紀人項目和對抵押貸款公司所收取的訂閱費以及展示廣告。目前在中國有三個渠道，一個是微信公眾號，另外和樂居網及網易也有合作。

“目前，我們網站來自中國的流量占到了國際流量的3%，落後於加拿大、印度和墨西哥等國。2016年，我們網站上的中國用戶搜索的房價平均在48.5萬美元左右，這比全國掛牌房屋的中位數24萬美元高了不少。我們注意到中國用戶最多搜索的社區包括馬賽諸塞州的列克星敦、紐約州，這些地方有極佳的教育資源；另外舊金山灣區、硅谷這些有很好工作機會的地方，也很受中國用戶青睞；還有一些傳統的華人社區也挺受歡迎。另外中國人傾向於尋找新房。” Terrazas說。

國家外管局於2016年12月31日公布了個人外彙信息申報管理的相關調整內容，雖然每人每年可購彙總額仍是5萬美元，但卻迎來了更復雜的購彙流程，以及更嚴格的購彙用途監管。此舉的一大目標是打擊此前利用經常項目從事資本項目交易（比如海外購房和投資等）等行為。

“最近我們看到來自中國的流量並沒有放緩，總體而言，中國人主要是由教育和就業機會驅動，而在美國買房的，因此對於彙率和外彙監管的動態不是特別敏感。” Terrazas說。

（據21世紀經濟報道）

在美國，即便是人口最為密集的紐約市，“學區”雖是影響房地產市場供求的因素之一，但遠非決定性因素，所謂“好學區”的房價更達不到“天價”程度。

專家認為，美國不存在“天價學區房”的主要原因是公立教育體系的設計、政府對教育資源的調節配置以及對房地產投機空間的有效壓縮，遏制房價炒作行為。

在美國一般分私立學校與公立學校兩類，涵蓋範圍從小學、初中至高中。私立學校收費高昂，提供高端教育因此允許學生“跨片”入學，不受所謂“學區”限制；公立學校一般規定學生就近入學，無需繳納任何學費，不同地段匹配不同學校。據紐約彩虹置業創始人辛迪·殷介紹，一般學生進入公立學校只需要三份文件：本人出生證明、家庭居住證明和本人醫療免疫記錄。

紐約市根據地理位置，大體劃分為32個學區，其中公立小學有大約715所。官方統計數據顯示，每個學區的公立小學入學率基本能夠達到90％左右。

不過，美國公立學校教學質量存在差異，“好學區”內的學校師資力量優質，財力雄厚，設有多項特長班、語言和藝術課程，這也在一定程度上吸引不少家長為了子女受到更好的教育而搬到“好學區”附近。

以紐約為例，瑞禧地產創始人傑西卡·湯介紹說，皇後區有些地區僅需約30到40萬美元即可購得一套住宅，但同樣大小的房型在皇後區優質“學區”地段，可能需要80萬美元以上。

但需要指出的是，美國購房者更看重的是“好學區”的綜合指標，包括該地段配套的醫療、服務環境和交通多方面因素，因此，所謂“好學區”房價偏高，並不單純是學校的因素。從因果關系看，在美國是一個“好社區”的存在促成了一個“好學區”的建成，而“好學區”又進一步吸引了更多潛在購房者來到“好社區”購置房產。

在“寸土寸金”的紐約曼哈頓，“好學區”房源價格與其他地區差別不算太大。辛迪·殷介紹，曼哈頓地區“學區房”房價大約僅高出同等地區其他房源價格20％至30％左右。她認為，曼哈頓地區的“學區房”不算過“熱”，更談不上“天價”，正是由於曼哈頓地區教育資源充足。

美國家庭購買住宅後，需要給地區政府繳納地產稅，地產稅構成了當地政府約70％的收入來源。地產稅除支持當地政府公共部門開銷外，還有相當一部分用於當地公立學校建設、系統運作，包括教職員工的工資、福利以及學校其他運營費用。因此，美國部分社區公共教育資源豐富，主要是由於該地段業主所繳納地產稅高昂。

此外，持有房產的家庭在繳納地稅之余，還要向當地學校繳納學校稅，盡管數額占比不大，但也在一定程度上進一步支撐當地公立學校運營完善。

同時，美國在2007年次貸危機發生之後，政府對樓市中存在的“投機炒房”行為管控較為嚴格。在美國，絕大多數人通過貸款買房，因此銀行可以通過貸款的審核申請、收緊放貸進而控制房地產市場的投機行為。

此外，美國政府對教育方面的撥款會“有意識”地向排名靠後的公立學校傾斜，不人為地打造“重點學校”，盡量縮小學校之間實力差距，保證教育資源均衡均等，加強政府資金統籌作用，從根本上抑制了“天價學區房”的產生。

2001年美國時任總統布什提出了《不讓一個孩子掉隊法》法案，此後多次修訂，旨在逐步完善美國基礎教育公平。法案規定，全國所有接受聯邦教育基金的公立學校，其3至8年級學生每年必須接受閱讀和數學統考，旨在考量公立學校教育質量。連續兩年在測試中不合格的學校，會被標注為“急需改進”，調整師資力量，並允許該校學生轉學；連續四年在測試中不合格的學校會規模性更換學校教職員工，改善課程設置，加強學生補習；連續六年在測試中不合格的學校會被勒令關門、轉為私有公司運營或者由州教育局直接接管。

在美國，無論是租房者還是購房者，只要提供合理的居住證明，均可享受同等的教育資源，這在一定程度上有效地避免了家長一味地通過購房途徑獲取教育資源，繼而推升房價的現像。

美國不少家長會選擇在“好學區”租房，這成為其子女進入熱門公立學校最直接的途徑。但對於有些熱門“供不應求”的公立學校，即使擁有所處地區的房產，仍不意味著子女一定可以進入心儀的學校。對於名額分配不足的學校，教育部將以“抽簽”的形式，被選中的學生方可入學，沒有選中的學生將被隨機分配至其他教育質量水平相當的公立學校。

美國入學政策也相對靈活。在學生申請入學時，如果其兄弟姐妹曾選擇過該公立學校就學，該生在申請中將會被優先考慮。此外，如果家庭在該地區持有房產或居住多年，在其子女申請當地學校入學時也會比剛剛購買或租賃該地區房產家庭的子女優先考慮。

同時，美國大學在招生時，也不單以SAT最終考試成績衡量，而是將學生平時表現，平均學習成績（GPA），課外活動參與情況，實習表現，以及教師、實習推薦等多因素綜合考量。這使得相對較差學校中的“尖子生”在申請大學時可能比優質學校的“中等生”更占優勢，因此從根本上遏制了學生一味地“扎堆”名校現像。

（據經濟參考報）