Category: News US

2月22日，美國全美房地產經紀人協會NAR發布報告顯示，今年一月美國成屋銷售額大漲3.3%，創下過去十年以來的最高水平。十年前，美國爆發次貸危機，房地產市場交易額也大幅下滑。分析師指出，房地產市場的銷售數據顯示，不斷上漲的房地產價格並未阻擋人們買房的腳步。

但是，盡管房地產市場中消費者對新房的需求量非常火熱，但是目前美國房地產市場中房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房地產市場充分復蘇的隱患。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence表示，目前阻礙美國房地產市場進一步回暖的最大障礙實際上是市場缺乏足夠的房屋供應量。不過，在2017年中，住房建造企業將開發更多的住房，這將擴大美國房地產市場的成屋存量，推動美國房地產市場進一步繁榮發展。

同時，經濟學家Lawrence指出，目前，導致美國房地產市場中成屋供應量緊張的一個主要原因是缺少熟練的住房建造工人。此外，隨著特朗普總統不斷推出限制無證移民的激進措施，住房建造企業未來可能將更難找到足夠的建築工人。

Lawrence透露，眾所周知，美國的住房建造工地上雇佣了許多無證工人，但是這個問題卻很少被公眾關注。如果未來美國出入境限制更加嚴格，未來美國住房建造行業的勞動力供應量將更加短缺，除非美國政府能夠培養更多具備測量和焊接等技能的本土熟練建築工人。

根據全美房地產經紀人協會提供的估測數據來看，目前，美國建築行業約有20萬個職位空缺，比兩年之前的勞動力缺口大幅上漲81%。

同時，萊納建築公司和托爾兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建築工人短缺是公司住房建造數量增速放緩的主要原因。

Lawrence認為，通過職業學校或密集的培訓項目，美國需要培訓更多的房地產建築工人。目前，許多住房建造公司都在拖延房地產項目破土開工的時間，盡管這些企業仍然在積極尋找建築工人，但是勞動力市場無法提供足夠的建築工人。

不過，盡管建築工人短缺在一定程度上限制了美國房地產的發展，但是美國房地產目前的增長勢頭仍然非常強勁。過去一段時間內，美國住房價格的增速遠遠超過美國民眾平均收入的上升速度。

Lawrence表示，隨著房價快速上漲，將會有越來越多的美國民眾無力承擔買房的費用，這個問題可能會成為房地產市場銷量回落的導火索。但是，目前來看，美國房地產市場中消費者的購房需求十分旺盛，單身女性等消費群體帶動購房需求大幅上升，完全抵消了房價快速上漲對需求端產生的負面效應。隨著美國新增就業崗位持續增長，消費者和企業對經濟發展前景將更加樂觀，這也會進一步激發美國民眾購房的熱情。

目前，美國三十年期按揭貸款固定利率在結束連續幾個月上漲後逐步企穩，但是美國平均三十年期按揭貸款固定利率仍然高於4%，分析師也預計按揭貸款利率仍然有上漲空間。貸款利率上升將增加購房者的負擔，或將限制美國房地產市場健康發展的空間。不過，分析師指出，目前大部分美國民眾在購房方面的開支仍然在預算範圍之內。

Lawrence認為，2016年超低的按揭貸款利率肯定不會重現，同時美國過去數年的過度寬松貨幣政策時代也將結束。因此，房地產市場的消費者應當意識到住房按揭貸款的利率將繼續走高，目前按揭貸款利率似乎開始企穩，但是今年年底前平均貸款利率很可能攀升至5%左右。

盡管如此，只要美國經濟復蘇和就業增長的趨勢沒有改變，大部分美國民眾能夠承擔住房按揭貸款利率上升的額外負擔。

此外，日本三菱東京日聯銀行首席經濟學家Rupkey認為，美國火熱的住房市場也帶動了其他行業發展，包括家電、家具和草坪修理服務等領域。2月21日，家得寶公司披露最新季度財報數據，表現大幅高於市場預期，顯示家居行業受益於房地產市場產生的正面溢出效應。

（據鳳凰國際）

美國國家地產經紀協會（National Association of Realtors，NAR）2月21日公布的最新房屋可負擔模型顯示，越來越多的美國人難以負擔一些大城市高昂的房價。很多房地產熱門市場中，貧富差距過大，在當地工作的工薪階層根本沒法負擔住房。

NAR的數據顯示，美國很多城市超過半數的房地產交易是直接用全額現金交易的。一些財大氣粗或者至少家道殷實的買主能夠有錢直接將房屋全現金買走而不用申請住房抵押貸款。這讓另一些存夠首付款都有困難的城市居民處境極其困難。

數據顯示，紐約市區57%的房地產交易是現金交易。其他如孟菲斯、底特律、亞特蘭大以及拉斯維加斯等地的現金交易比例均超過50%。大量的現金讓當地房價很難出現下降。這給需要住房貸款才能購買房屋的居民很大壓力。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，“美國的房屋可負擔水平已經進入一個非常令人不安的境地。在過去五年中，一些大城市的整體房價已經上漲了40%左右，而在同時，美國的工資水平漲幅卻遠遠沒有達到這個水平。當價格和居民手中的資金差距加大的時候，越來越多的美國人很難實現他們購買自己房產的夢想。”

來自房地產公司Zillow的數據更讓人擔憂。根據Zillow的統計，如果按照首付20%來計算，美國目前很多地區的中等價格房屋首付款是這些地區中等收入家庭難以負擔的。比如舊金山灣區的聖荷西，當地房價中位數大約在96.16萬美元。20%的首付款需要大約19萬美元。而當地家庭平均收入僅為10.5萬美元。數據說明，在聖荷西這樣的城市，中等收入家庭是買不起中等價格的房屋的。

難以負擔的房價導致更多美國人選擇租房居住，但最終的結果是推高了很多城市的租金水平。這進一步拉大的有房族和無房族收入的差距，增加了美國貧富差距方面的擔憂。

（據理財18）

美國房貸佔所得比重創下七年新高，在利率、房價雙升的狀況下，未來美國買房的難度只會有增無減。

房地產網站 Zillow 資料顯示，美國每月房貸佔家庭收入比重，去年第四季升高至 15.8%，此為 2010 年第二季以來之最，較去年同期增加 1.1 個百分點。

海岸城市的房貸負擔又比其它地區重，以紐約為例，每月房貸平均吃掉 27% 的家庭所得，舊金山房貸支出比重更超過 42%。

總結 2016 年，美國每月平均房貸支出，從 2015 年的 690 美元升高至 758 美元，漲了近一成（9.9%）。如果聯准會持續升息，採用浮動利率制的房貸支出將持續增加。

除了房價漲個不停外，銀行業目前已開始調高授信標準，這對低信用分數（Credit Score）的民眾尤其不利，部份人早已打消申請房貸的念頭。

相關資訊：中國收緊外匯流出 華人紐約購房放緩 | 美國

（據鉅亨網）

美國1月房屋開工下降，因多戶房屋開工減少，但前月的數據被上修，且建築許可跳升至一年高位，表明樓市仍在復蘇軌道上。

2月16日發布的其它數據也表明，經濟在第一季初的表現相當樂觀。2月大西洋沿岸中部地區工廠活動跳升至33年高位，上周初請失業金人數少於預期。

“樓市和制造業都在改善，勞動力市場仍然吃緊，這樣的經濟表現，沒什麼好抱怨的了。經濟正在不斷增強，”Naroff Economic Advisors首席經濟學家Joel Naroff稱。

商務部稱，上月房屋開工下降2.6%，經季節性調整後年率為125萬戶。房屋開工下滑，可能是由於加州在經歷多年乾旱後，今年遇到了不同尋常的多雨天氣。

12月的房屋開工年率從之前公布的123萬戶上修至128萬戶。上月的房屋開工較去年同期增長10.6%。

1月房屋建築許可跳升4.6%，年率為129萬戶，為2015年11月以來最高。房屋建築活動最活躍的南部地區的建築許可觸及2007年7月以來最高。

總體來看，目前建築許可年率超過了房屋開工，說明未來數月房屋開工將會反彈。經濟學家原本預計，1月房屋開工年率下滑至122萬戶，建築許可升至123萬戶。

PHLX樓市指數下跌0.6%，美股在稍早觸及紀錄高位後走低。

全國最大的住宅建築商D.R. Horton股價基本持平。Lennar下跌0.27%，PulteGroup下跌0.18%。美國公債價格上漲，美元兌一籃子貨幣下跌。

制造業復蘇

費城聯儲在另外一份報告中稱，本月整體工廠活動指數跳升至43.3，為1984年1月以來的最高水平。上月為23.6。

大西洋沿岸中部地區的制造商報告，新訂單和付運急升，本月工廠還延長了工人工時。費城聯儲的數據與其它地區的調查結果相呼應，表明制造業普遍復蘇。過去兩年，制造業受到油價急跌和美元走強的夾擊。

“我們預計今年制造業產出和就業增長會加速，”Capital Economics首席美國經濟學家Paul Ashworth稱，“但我們預計，這一復蘇勢頭不會帶動國內生產總值(GDP)以更快速度增長。”

本月制造商仍報告原材料價格走高，但表示會上調制成品價格的制造商數量較1月有所減少。這表明，盡管工廠面臨的通脹壓力不斷攀升，但可能不會帶動消費物價大幅上漲。

周三發布的一份政府報告顯示，上月消費者物價指數(CPI)同比增長2.5%，為2012年3月以來最大增幅。如果通脹上升的趨勢持續下去，可能會蠶食家庭的購買力，影響包括購房等的支出。

勞動力市場強勁，增加了年輕人的就業機會，有助於新家庭的組建，這是樓市復蘇背後的動因。

勞工部在周四發布的一份報告中稱，截至2月11日當周，初請失業金人數增加5,000，季節性調整後為23.9萬人。

這已經是連續第102周初請失業金人數處於30萬分水嶺之下，低於30萬人表明勞動力市場強勁。這是1970年以來的最長跨度，而當時的勞動力市場規模要小得多。勞動力市場處於或接近處於充分就業，失業率為4.8%。

經濟學家原本預計，上周初請失業金人數升至24.5萬人。盡管預計勞動力市場將會繼續支撐樓市，但住房抵押貸款利率上升可能會導致樓市需求放緩。

1月的房屋開工高於第四季度的均值，表明樓市將給今年第一季度的GDP增長做出貢獻。

上月，東北部地區的房屋開工急升55.4%，南部地區跳升20%，至2007年8月以來最高水平。西部地區開工驟降41.3%，至2015年3月以來最低，可能受多雨的天氣影響。

上月，在住宅市場占比最大的獨棟房屋開工攀升1.9%，年率為82.3萬戶。波動較大的多戶住宅開工急挫10.2%，年率為42.3萬戶。

上月，獨棟房屋建築許可下滑2.7%，此前曾連續五個月增長。不過，南部地區的獨棟屋開工攀升至2007年8月以來最高水平。

多戶房屋建築許可急升19.8%。

（據路透社）

當談到投資工具時，專家一般認為房地產比股票、黃金或貨幣更安全和穩健。除此之外，投資者只需較少的背景知識即可做出明智的購買決策，因此可操作性更高。

這就是為什麼瑞銀財富管理公司（UBS Wealth Management）駐蘇黎世高級經濟師湯姆瓦拉庫（Thomas Veraguth）認為，“房地產應被納入多樣化投資組合的範疇。”

然而，他表示，儘管房地產通常屬於穩健的投資方式，但豪宅市場比一般市場更容易出現大起大落。鑒於此，買入時機——選擇在市場週期的哪個階段購買——得至關重要。

與此同時，從事這種所謂另類投資的豪宅買家不要過度槓桿化，而且最好長期持有投資物業，從而安全度過市場波動期。

瓦拉庫說：“如果您沒有在錯誤的時間被迫變賣房產，並且時刻保持冷靜的頭腦，那麼房地產可以很好地保護您的資產。”

除了牢記這些一般原則以外，投資者還應注意幾個決定豪宅投資成敗的關鍵因素。其中，大部份可歸結為投資者的財務目標。投資者是一個多樣化的群體，包括通過長期持有物業來規避風險的謹慎型買家，及想要憑借高風險交易大賺一筆的投機者，後者必須在恰當的時間買進賣出。

房地產開發商兼紐約大學斯特恩商學院（NYU’s Stern School of Business）教授哈利切諾（Harry Chernoff）稱，不管哪類投資者，在考慮購買豪宅的時候，首先需要深入瞭解物業的任何微小細節，而不是過多關注市場的宏觀環境。

切諾說：“許多人迷失在一些宏觀問題之中。”他舉了一個例子，美國住房存量的整體增長與某人是否在曼哈頓買房毫無關係。

他補充道，買家應該收集數據，以便掌握他們考慮的購房區域的每平方呎單價、房價租金比和總體價格等指標在過去5年左右的變化趨勢。

抄底海外房產哪裡最劃

他說：“您需要瞭解物業本身和周邊幾個街區的具體情況，再來判斷這是否是一次穩妥的投資。”

瓦拉庫稱，根據瑞銀集團的《2016年全球房地產泡沫指數報告》（2016 Bubble Index），有幾個城市存在泡沫風險，而且可能面臨房價大幅調整。

目前，溫哥華高居榜首，倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和中國香港緊隨其後。自2011年以來，這些城市的房價已經飆升近50%，而全球其他金融中心的房價漲幅約為15%。從現行的價格水平來看，舊金山、阿姆斯特丹、蘇黎世、巴黎、日內瓦、東京和法蘭克福被認為定價過高，而新加坡、波士頓、紐約和米蘭的房價自2011年上漲約15%，處於“相對合理”的範圍內。

瓦拉庫說：“當房價飛速上漲的時候，市場通常會迎來30%的價格調整。”

“然而，沒人知道這具體什麼時候發生，或者有多麼嚴重。”儘管如此，他指出，在錯誤的時間買入可能付出巨大的代價。綜上，把握恰當的買入時機極為重要。瓦拉庫稱，如果您回顧特定區域的歷史數據和全市的市場動態，您可以發現房價何時上漲，並且有能力預測價格調整何時到來。即使某個區域存在“泡沫風險”，真正的價格調整可能仍需要一兩年的准備時間，因為市場週期的最後階段往往是一個價格強勁增長的時期。

曼哈頓別墅10年漲六成

他說，“對於豪宅投資者而言，好消息是即使他們在錯誤的時間買入，豪宅市場總能恢復過來，因為全球的理想投資目的地十分有限。”他補充道，某些地區的恢復期可能長達10到15年。如果能經受得住市場調整，而且不會被迫出售，那麼您的財富將安全而又穩定。

每位房地產投資者必須考慮的其他2個因素，分別是投資目的和投資期限。

切諾稱，首先，投資者需要考慮他們想要持有多長時間和獲得多少回報。如果投資者將物業用於自住，至少是部份時間，他們通常選擇5年以上的較長的投資期限。如果投資者將物業用於出租，他們的目的在於財富保值，因此可能對相對較低的回報感到滿意。

然而，如果公司或個人買豪宅，而且期望3到5年內獲得15%到20%的投資收益，他們不得不選擇那些風險較高、但升值較快的物業。切諾說：“如果在一個很有前途的社區置業，而且購房成本只是成熟社區的1/3，一些人非常願意冒這個險，因為他們有機會大賺一筆。那些最成功的房地產投資者也是具有這般的創新精神。”

（據東方網）

根據房地產經紀人網站，realtor.com的一項新研究，一些美國頂級的郊區熱點在房價上漲中變得越來越受歡迎。

市郊一向被視為年輕家庭的首選，在通勤時間和城市夜生活上做出犧牲，換取更好的學校和較大的居住空間。 realtor.com首席經濟學家Jonathan Smoke評議道：“近年來，房價上漲和城市中心的房屋庫存的短缺，使得房價適宜的郊區住宅對買家更具吸引力。”

雖然通勤時間更長意味著燃油消耗增加，但全球經濟學家Andrew Kenningham表示：“預計全球需求上升,美國頁岩生產將增加，價格在未來一兩年內保持穩定。”因而房價、房屋銷售和更多的競爭在郊區將繼續上升。

在全美一些都市地區，郊區的增長速度超越了城市。隨著千禧一代成人，以及少數族裔對市郊的興趣增長，越來越多的家庭湧入郊區社區，以尋求價格適宜、便於家庭生活。根據realtor.com的數據分析，從2010年到2017年，郊區的家庭在全美的增長率為7.9％，而城市地區的增長率為6.6％。

Realtor.com以郵政編碼劃域，查看了50個最大都市地區的居民數量、上市住房、房價以及住房需求增長速度，依此列出全美10大郊區房地產熱點。前3名分別是：

1、 丹佛的蒙特貝羅，科羅拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

該地區隸屬科羅拉多州丹佛—奧羅拉—萊克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中間價27萬美元，房屋上市平均19天後售出，在過去三年上市價格每年增長20.6％

2、達拉斯的威裡，德克薩斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隸屬達拉斯—沃思堡—阿靈頓都市區（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭數量從2010年到2017年增長了12.3％，住房中間價36.9萬美元，房產在市場上平均駐留41天，上市價格在過去三年每年增長18.7％。

3、都柏林，加利福尼亞（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市區舊金山 – 奧克蘭 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），這一區的家庭數量從2010年到2017年增長了25.6％。住房中間價89萬美元，一般房產上市24天售出。

在前10名排位中有三個在佛羅裡達州，它們分別是：

5、東方園/進步村/棕櫚河，佛羅裡達州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位於坦帕—聖彼得堡—清水都市區（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房產上市平均47天售出，上市價格在過去三年每年增長19.8％。住房中間價13.4萬美元。

6、維斯塔園，佛羅裡達州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市區奧蘭多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距離迪斯尼世界和環球影城只有30分鐘路程。上市價格在過去三年每年增長13.8％。住房中間價23萬美元。

7、凱特勒灣，佛羅裡達州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位於邁阿密—勞德代爾堡—西棕櫚灘（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市區，這個郊區的家庭數量從2010年到2017年增長了12.3％。郊區的一個典型房產在市場上待售50天，上市價格在過去三年中每年增長16.3％。住房中間價29萬美元。

互聯網資訊綜合整理