Category: News US

在紐約市和芝加哥這樣的地方，在市區內居住要養活一個家庭所需的費用要比周邊的郊區貴很多。不過現在達拉斯也加入這些城市的行列了，因為根據一項來自Zillow和Care.com的研究，在達拉斯市區，要養活一個有兩個孩子的家庭，每年所需要花的費用平均要比在郊區的同等家庭多14,128美元。

人們似乎已經形成了一個傳統的認識，就是在郊區養活一個家庭肯定會比在市區內要便宜，不過該研究顯示，事情並不那麼絕對，因為並非所有的美國主要城市都是這種情況。

例如，在費城、鳳凰城和克裡夫蘭，情況就剛好相反，在這些城市，在郊區養家費用每年要比在市區內還多超過5,000美元。

Zillow的經濟學家Svenja Gudell說：“只有當一個城市的都市地區是健康的且房地產需求很高，才會推高在市區內養家的費用。而達拉斯也看到這樣的趨勢，因此，達拉斯不但在郊區的抵押貸款月付款會更低廉，房屋也很可能更大，而且托兒中心的費用也顯著更低。在其它都市並不都是這種情況。這種情況對於正在達拉斯房價低廉的社區尋找第一棟房屋的年輕家庭來說，是個好消息。”

該研究采用了三個指標，分別是房產稅、抵押貸款費用和托兒費用。在達拉斯地區，之所以令到在市區內養家更昂貴主要是因為前兩個指標。

首先，德州是眾所周知的房產稅比較高的州，在全美各州中是第六高的。其次是達拉斯的在過去幾年當中由於不斷有人口遷入，導致房價暴漲。

不過和紐約市相比，達拉斯的市區和郊區養家費用的差別只是小兒科。在紐約市，市區養家比在郊區每年費用要高出多達71,237美元。

互聯網資訊綜合整理

紐約市眾多沒有辦法買房的人，生活成本正不斷被房租拉高。好消息是，繼曼哈頓高端房地產市場放緩以後，房租也看似要給租客們一個喘氣的機會。

已經傳聞一年之久的“曼哈頓高端公寓價格下降”趨勢，終於全面影響了紐約市五個區的房租價格。一份報告顯示，2月份曼哈頓住宅樓房租水平在五年來第一次普遍下降，有的戶型與去年同期相比下降了7%。

據地產雜志《The Real Deal》援引地產經紀公司“道格拉斯艾利曼”的2月份租房報告指出，曼哈頓的各種戶型的房租都呈下降狀態，中間值租金為3,260美元，這是五年來的第一次。

地產評估師米勒（Jonathan Miller）認為，部分原因是由於“租金疲勞現像”，“總的趨勢是：從破紀錄的高價租金向客戶能夠負擔得起的水平運動。”

另外，前一段時期報導過的房東競相出台優惠政策以降低空置率的做法，在上個月有所緩解，從1月份的37%降到了2月份的31%。

互聯網資訊綜合整理

中國進入兩會時間，建立促進房地產平穩發展的長效機制繼續成為本次會議的熱點話題之一。那麼，美國在保持房地產市場穩定發展方面有哪些措施值得中國借鑒？

眾所周知，美國房地產市場的市場化程度非常高，聯邦政府和州政府、地方政府除了利用貸款利率、房地產稅等加以調節，基本不進行直接干預。而20世紀20年代以來至今，美國先後發生3次大規模的房地產泡沫破裂，並引發經濟衰退，那麼當下美國房地產市場現狀如何？2008年次貸危機以後美國在針對房地產市場的金融服務監管上又采取了哪些措施？

在美國充分利用市場機制的房地產市場上，美國政府調節房地產市場的政策目標是“居者有其屋”，利用利率和稅收工具使中低收入家庭能夠買得起住房，限制投資用住房。美國聯邦政府對房地產市場的調控主要在宏觀層面，州政府通過各自決定的房產稅來進行調控。而縣市一級的地方政府則通過對住房開發申請、審批、驗收、出售等環節的控制擁有對美國各地房地產市場最直接的干預權。

美國也建立了完備的住房金融體系，通過政府保障型和非政府保障型等多種類型的貸款支持普通人購買房屋。上世紀70年代，美國還開始出現房貸證券化，理論上來說，這可以增加房地產市場的資金投入，購房者也可以更容易地獲得貸款並把風險分散到資本市場上。在政府政策推動下，美國居民自用住宅擁有率是發達國家最高的，一度接近70%。

然而，美國政府過度鼓勵普通人購房，以及房貸證券化和市場機制的弊端也帶來了很多問題。就拿2008年爆發的次貸危機來說，根本原因是2000年以來，美聯儲維持低利率政策導致融資成本低廉、各類金融機構只追求利潤放寬貸款審核標准，濫發次級債，致使美國房地產價格泡沫化日益嚴重，而貸款人資質的下降也最終出現利率上漲後，債務違約大範圍發生，最終引發次貸危機導致經濟衰退。

次貸危機一個最直接的後果是美國政府通過了史上最嚴厲的《多德－弗蘭克法案》，要求必須審核房屋貸款人償還能力，強化對金融衍生品的監管。目前，特朗普政府正准備放松其中對於企業貸款方面的限制，但對於住房貸款方面，會進行更為嚴格的審查。

目前，全美待售住房庫存量處於歷史低位，美國住房市場價格回升到了次貸危機前的水平，美國全國房地產經紀人協會數據顯示，2016年第四季度89%的美國城市地區的房價都在上漲。但目前美國房地產究竟處於穩健、過熱還是需求拐點還眾說紛紜。隨著美聯儲加速提升聯邦基金利率的預期越來越高，這或對美國人的購房意願造成打擊。另外，有分析認為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢會影響移民在美國租房、購房的需求。

（據中國評論新聞網）

CBRE 世邦魏理仕發布“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”顯示，亞太地區 2016 年跨境不動產投資總額達 600 億美元，從資金來源市場依總金額看投資人積極度，來自中國達 282 億美元居首位。

至於新加坡的 120 億美元，以及中國香港的 80 億美元則分居亞太投資人進行跨境不動產投資第二、三位。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”進一步分析，投資人的投資偏好及策略，紐約榮登投資人的首選城市，其次依序為倫敦、中國香港、首爾及悉尼。

值得一提的是，投入該五城市的總金額年減 5%，顯示投資人開始轉向積極布局歐洲或美國非門戶城市如芝加哥、舊金山等；此外，投資亞太區內城市的總金額占比微升，顯示投資人對風險管控更趨嚴謹。

以投資物件來看，CBRE 世邦魏理仕發布“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”分析，投資人仍偏好商辦投資，倫敦、紐約及中國香港是商辦投資活動最熱絡的前三城市。

此外，投資人對投資及收購美國飯店的興致勃勃，尤其是來自中國的機構投資人積極布局全球飯店投資收購，2016 年安邦保險集團即斥資 65 億美元收購美國飯店，成為整年最大金額的飯店投資案。

觀察中國台灣機構投資人布局跨境不動產的策略，世邦魏理仕中國台灣董事總經理林俊銘表示，中國台灣跨境不動產投資以保險公司最為積極，2016 年末起也觀察到開發商及建商相繼投入全球不動產布局，包括美國東、西岸及歐洲都是機構投資人詢問的熱點；預期未來在境外不動產相關法令規範進一步寬松後，將有利於機構投資人在國際間尋找適合的不動產投資機會，除可分散風險讓資產組合更加多元外，更能靈活地運用投資策略，以獲取更高的投資收益。

（據鉅亨網）

近半年來未曾關注賭城地區（拉斯維加斯）房市的人，最近查詢賭城房價時，都有點吃驚。因為發現賭城房跳升一步！不是都在說賭城房價緩漲嗎？為什麼才不過半年，現在的房價已比上一次查看的時候普遍上揚這麼多？

數據是大賭城區房價持續回升最好的證明。哈佛大學最近公布的美國房地產研究，看出未來房市的新變化和趨勢，美國人只要能夠負擔，仍然希望能夠擁有自住房屋，但目前美國人擁屋者僅占63.5%，去年全美新增加了130萬戶新屋主，才有這個比例，否則擁有自己的房屋的比例會更少。

過去十年美國經濟大衰退，房市狂跌後再跟著經濟轉好回升。這段期間，千禧族長大成人，他們成為未來房市的主要購買者，擁屋人數仍然會一直增加。他們之中有人樂觀，有人保守。這些都影響到千禧族要租或要買房子。

在過去十年裡，許多千禧族人搬回老家住或留在城裡找室友分攤開銷，現在他們離巢的意願更強烈。未來幾年每年將有200萬人要搬出老家尋找新居所，租屋市場的需求更大。

從建商蓋的房子可看出一些走向，單棟住宅室內面積更大，而公寓室內面積卻更小。美國單棟住宅面積平均達到2,467平方呎，創最高紀錄，說明現在人需求更多空間；而公寓面積卻由1,200平方呎降至1,074平方呎，意味著很多租客有租金的考慮，面積小房租才更容易負擔。

美國政府衡量租戶房租壓力的標准是以租金和總收入比例看，只要房租高達總收入30%，就有大壓力，高達50%，被認為有嚴重壓力。這樣房租用掉收入一半的人，全美有1,140萬人，他們大都得不到政府補貼，只有節衣縮食，更不用談儲蓄以及將來的退休金了。

政府對於低收入的補助經費減少，使得許多租客過著寅吃卯糧，終就躲不掉被房東驅趕的命運，社會上因房屋租金上揚導致一些人不能安穩，制造出新問題。

房市不穩定，經常加重人們的負擔，使得很多人尋求社會福利幫忙，治標不治本，反而讓全民更長期買單，同時也引發工作不易得以及工作的不確定性，家人共用資源，也給被依靠者增加沉重負擔。

大賭城區是全美各大都會中人口中間年齡較輕的都會，也是千禧族看重的移居之城，新工作機會多和可負擔的房價，引來移居者。賭城的房屋中間價自2012年谷底回升之後漲勢就沒有停過，只要過一陣子不看，就會發現賭城房價又漲了。去年想買25萬元單棟住宅的人，現在用同樣價錢根本買不到類似的房屋，抬高5萬元能看中的也有限，別再等半年後，很可能房價又再漲了。

互聯網資訊綜合整理

在人民幣長期看空基本格局不變之下，美國總統特朗普的保護主義讓忙著將資產轉移海外的中國投資人對美國房產興趣大失，專家預估未來這群中國買家的焦點將轉回亞洲。

彭博社報導，房產顧問公司高力國際亞洲研究與諮詢服務執行董事 Andrew Haskins 認為，隨著投資人撤離美國，中國資金潮將回流亞洲。他認為，關於人民幣貶值預期多半已經實現，在這樣情況下，中國投資人對美元計價資產的動機就會跟著降低。

過去兩年來，人民幣兌美元累計貶幅共達 13%，但 2017 年至今，人民幣兌美元已升值近 1%，許多亞洲貨幣如韓元、新台幣也跟著走強。

Haskins 認為，政治上的紛擾可能讓中國在美投資布局跟著慢下來，尤其特朗普政府正忙著將保護主義從口號演變為現實。他引用商用不動產諮詢公司（Real Capital Analytics）與高力國際的資料顯示，亞洲房地產 2015 年對美投資金額來到 330 億美元的高峰，但到了去年這個數字卻大降 12% 到 291 億美元，當中中國就占了 43%。

他分析，當人民幣兌美元貶值時，美國的買氣會跟著激增。Haskins 表示，去年中國在亞洲投資比重為 17.4%，尚未處於主導地位，但他預估會有越來越多中國投資會轉向亞洲市場。但 Haskins 特別點出如今房價位居全球最難以負荷地區之冠的香坊，不再是資金停泊的首選目的地。

地產服務與投資公司世邦魏理仕最新《2016 年亞洲投資者跨國房地產投資資料》顯示，美國連續第二年位列最受亞洲投資者青睞的投資目的地榜首，在 2016 年吸引了 43% 的亞洲資金。受英國脫歐的影響，紐約取代倫敦，成為最受亞洲投資者歡迎的目標城市。倫敦以微弱差距緊追在後，依序為中國香港、首爾、悉尼。

（據鉅亨網）