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華人買家的“風水執念”催生新商機

作者：張欽

為了爭取到更多華人金主，海外房產公司一直在各出奇招，其中不乏入鄉隨俗派，比如，為買家們提供風水分析服務。而這一執念持續激發著新商機的誕生：看風水從“在地考察”已經升級到“算法生成風水報告”。

華人買家對風水的“執念”對市場來說已經不是新事物。早在2015年，美國一家房地產咨詢機構就曾調查過這一特殊現像，他們發現，86%的美籍華人買家在購房前會先看風水，79%表示他們願意花更多錢購買風水好的住宅。

房產從業者們也牢記這一文化偏好，提供不同價位的風水服務。美國房產咨詢公司HomeAdvisor的官網顯示，買家若想找一名風水大師看房，參考價大概是492美元到905美元之間，全美均價為699美元。房產越高端，對應的風水服務收費也相應拔高。

現在，科技圈也盯上該領域，澳洲一家科技公司Archistar就是其中一員。這家初創企業研發了一款風水算法，經由現代二進位IT語言還原傳統風水的智慧。該算法基於數百條中國古書中總結的原則，可對每個房產戶型圖量身定制風水報告。

“算法生成風水報告”的優勢是能減少買家看房時間和花費，與線下預約風水大師相比，性價比更高。特別是對海外買家而言，他們足不出戶，只要上傳戶型圖，支付小額費用，就能生成風水測評報告。

風水報告能告訴你哪些？

  1. 給出住宅平面圖的九宮格、相位及適合哪些家庭成員（見下圖左上方）；
  2. 該住宅在風水上的優缺點（見下圖左下方）；
  3. 該住宅室內設計和裝修及入住建議（見下圖左下方）；
  4. 關鍵風水設計原則（見下圖右側）

Archistar利用該算法對澳大利亞的“白宮”——澳洲總理官邸（The Lodge）進行了風水分析。分析結果顯示，這座建於1927年的住宅風水很好：官邸的樓層沒有調整過，有利於形成積極能量場；從總理府的入口也看不到廁所、浴室、廚房和臥室等房間；從衛生間出來的髒水氣不會進入廚房，廚房的煙火氣也不會進入臥室，這些都是有利於運勢的布局。

Archistar告訴界面新聞，這只是一則案例，他們計劃將該風水算法的目標消費者定位在中國買家身上。雖然服務上線不久，還無法生成具體的用戶畫像，但可知的是用戶來自於各個年齡段。Archistar已與房產線上平台居外網Juwai.com合作，後者為中國買家提供海外房源信息。

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盡管Archistar的理念新穎，但僅將目光聚焦在中國買家則可能會限制發展，畢竟對風水有執念的群體不僅僅是華人。在谷歌中搜索風水測評，能夠看到各國風水研究者對風水的解讀。1994年，美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）是首批因應用風水規則而備受關注的西方開發商之一。特朗普在建設曼哈頓中央公園西大道1號的新特朗普國際酒店和特朗普大廈時，曾咨詢過一名風水大師，對方建議特朗普在大樓前安裝了金屬球，以轉移負能量。

美國加州爾灣5臥5衛房產，風水極佳，樓層布局受歡迎——這個經過全部升級的美麗住宅位於烏節山格羅夫斯的專屬區內，擁有兩個寬敞主套間，樓上還有閣樓。寬敞通風，非常宜居，盡顯奢華。
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另外，除了風水，其他中國傳統“執念”也在影響華人海外買房，比如數字是否吉利。在曼哈頓的唐人街，中心街139號大樓八樓的辦公室售價比其他樓層多出10萬美元；而位於皇後區法拉盛市中心的辦公樓Queens Crossing裡，亞洲公司幾乎承包整片區域，唯獨四樓被忽視了。

風水及其他執念是否是科學，仍存在諸多爭議。但從“存在即合理”的角度，商家抓住買家“寧可信其有，不可信其無”的心理，創造不少商機，激發買家們更深層的心理需求。最後，只能用《紐約時報》開年的一則 “大師”預測作為注腳：2019年，如果您的前門位於住宅的西、西北或者東南方向，今年應避免摔門。


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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

溫哥華買房不用交外國人稅？這也可能是個坑

根據年初居外網對平台上中國買家調查後顯示，溫哥華是繼多倫多和蒙特利爾之後，中國最受歡迎的加拿大城市，而排外稅並沒有遏制市場熱情，搜索量比去年同期還略微增長3%。去年8月，卑詩省政府出台了嚴格政策，控制投機行為，要求在當地買房的海外買家要多交15%的外國人稅。

買房要多交15%的稅會對市場有何影響？過去一年，溫哥華的海外買家有著深刻體會。去年8月，卑詩省政府出台了嚴格政策，控制投機行為，要求在當地買房的海外買家要多交15%的外國人稅。政策出台後，成交量連續7個月下跌。

最近，加國一家名為Apex Western Homes的房企為了招攬生意打出“免交15%排外稅”的廣告噱頭。廣告中稱，他們可以幫助買家以租房形式買房（Rent to Own）。買賣雙方要簽訂一份協議，先以總房價5%作定金，以後每月只需付房租。只要五年內籌到房屋總價，就能購買該套房產，而且價格是以最先簽訂協議之日的市場價為准。Apex稱通過這種操作，海外買家能避免15%的排外稅。

此事引起加拿大媒體的關注，畢竟對總價上百萬的房產而言，15%的稅或許是本地家庭一年的總收入。根據CBC報道，卑詩省政府在最初回應時表示，以租代售的操作並沒有大問題。但在幾天之後，省政府又更改此前說法，稱先租後買的策略不能用來幫助買家避稅。有評論認為，該房企的噱頭並不是避稅，更像是延稅行為，將交付期限拉長至5年而已。但該公司在宣傳中並沒有說明此點，甚至還有意造成“免稅”的公眾印像。如果稍細心也能發現Rent to Own模式有意在打擦邊球。五年裡如果房產增值，那麼即便買房者仍需交付15%的稅，增值部分反倒能填補部分支出。

實際上，現實可能並沒有看上去那麼好。5%的定金是一次交付且不可退還，也就是說如果政策有何變動，買家並沒有權利要求賠償這筆資金。另外，未來五年內，如果常駐加拿大的海外買家沒有獲得移民身份，還是面臨被征稅的政策風險。近期卑詩省政府兩次截然不同態度的也說明了這點。

“我相信這個項目背後的開發者是誠實和善意的，但是省政府已經表態稱要打擊該性質的項目。在最壞的情況下，你可能會有法律上的麻煩，甚至可能要付一大筆罰金。更糟糕的是，在你得到投資回報前，必須經歷五年的不確定性。”海外房源信息平台居外網CEO羅雪欣對界面新聞評價道。卑詩省針對稅務問題有嚴格的法律，根據財產轉讓稅法案（Property Transfer Tax Act）規定，逃稅行為將遭到法律懲戒，罰款高達20萬加元，嚴重者還將面臨兩年監禁。

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房市有風險，投資需謹慎不是一句空話。即便是在熱度不減的海外市場也是如此。溫哥華的城市經濟增長迅速，但近幾年海外買家增多，開發商一窩蜂開始新房建設，政府出台排外稅的影響卻有限。根據年初居外網對平台上中國買家調查後顯示，溫哥華是繼多倫多和蒙特利爾之後，中國最受歡迎的加拿大城市，而排外稅並沒有遏制市場熱情，搜索量比去年同期還略微增長3%。看來，為迎合市場熱情，廣告噱頭出現也不是那麼難以理解。

那麼，豁免海外買家稅正確姿勢是什麼呢？

在2017年1月29日，卑詩省府宣布只有獲得卑詩省移民提名項目 (BC Provincial Nominee Program，簡稱BC PNP)  的提名者才有資格在大溫地區購買住宅房產時獲得豁免15%的稅項。

也就是說，其他類別的工作簽證持有者，例如：國際學生、派駐加拿大人員和其他省分移民項目提名者等，都不符合豁免資格。此外：

  • 此豁免資格只適用於當省提名者將此住宅視為其主要居所；
  • 此豁免只可使用一次；當省提名者購買其他位於大溫哥華地區的住宅房產時，仍需繳納15%外國買家物業轉移稅；
  • 在項土地注冊廳（Land Title Office）登記時，需提交省提名資格證明文件。

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申請退還已繳納的15%外國買家物業轉移稅

在新的豁免規定裡，若已繳納15%外國買家物業轉移稅，但符合下列情況者，有資格申請退稅：

  • 在2016年8月2日至2017年3月17日期間，於大溫哥華地區購買住宅房產的BC PNP提名者或已確認獲提名者；
  • 在房產於土地注冊廳登記的一年內獲得加拿大永久居民身分或者加拿大公民身分的人士。

永久居民和公民必需符合下列條件才可申請索取退稅：

  • 只適用一個房產；
  • 該房產為其主要居所；
  • 於房產登記後的92天內搬入居住；
  • 於房產登記後，連續一整年居住於此。

也就是說如果A先生在2019年1月1日購買溫哥華價值500萬加元豪宅時還是外國居民，他就需要繳納15%，共計75萬加元海外買家稅。如果他在2019年4月3日前住進這套豪宅（以水電網賬單為證），並一直住到2019年12月31日後，他就有資格申請退稅，但他必須保證自己在2020年6月30日前取得加拿大永久居民身份，並在這個日期前提出申請。


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來源：雪花新聞、溫哥華港灣
責編：Zoe Chan

阿聯酋阿布扎比允許外國人擁有永久房地產權

阿布扎比政府改變房地產規則以允許外國人在指定區域擁有永久房地產權。

此前，阿布扎比房地產市場的外國投資者最長可獲得99年的租賃權，但上周政府通過皇家法令修改了該規則，此舉旨在支持阿聯酋首都的房地產市場，促進外國直接投資並加強其經濟。

市場分析師和房地產開發商說，這項舉措是朝著正確的方向邁出的一步，將房地產市場放在全球地圖上，對私人開發商和投資者都有好處。

在2019年第一季度，阿布扎比房地產市場的表現仍然疲弱

在變更之前，只允許阿聯酋和海灣合作委員會國民擁有永久產權。現在特殊指定投資區內的住宅單位，如靠近國際機場的區域，將根據阿布扎比的永久業權法進行登記，並向酋長國的財產購買者發放財產所有權契約。  

根據新的永久產權法，外國投資者可以購買房產的指定區包括私人度假村Nurai Island，生態友好的Masdar City和Al Maryah Island，這是該國未來初創公司中心Hub71的所在地。

“房地產權法變化反映了政府在阿布扎比支持和發展商業環境的願景，以及為投資者服務和程序的發展，”阿布扎比王儲Sheikh Mohamed bin Zayed表示。

據阿布扎比執行委員會稱，這項變革是在政府研究房地產行業需求後制定的，包括與投資者、開發商和其他人的會面商討。

阿聯酋房地產開發商Bloom Holding首席執行官Sameh Muhtadi說到：”這是一個非常令人鼓舞的舉措，將在擴大市場需求方面產生巨大的變化。從歷史上看，阿布扎比的房地產投資者主要是當地人，而新的法律將允許外國投資者更多的參與，無論是來自海外，還是生活在阿聯酋的投資者。”

JLL的分析師在最近的一份研究報告中表示，在2019年第一季度，阿布扎比房地產市場的表現仍然疲弱。”在寫字樓行業，業務增長下滑和公司重組對租金構成下行壓力。這反過來影響住宅空間的需求、平均租金和銷售價格下降，”它補充說。

因此，阿布扎比政府對簽證法進行了重大改革，並制定了各種刺激措施和改革措施，以刺激房地產行業的需求並推動非石油經濟的增長。

這項變革也將有助於平衡阿布扎比和迪拜之間的競爭環境，在迪拜的外國人早已經可以在投資區購買永久業權。

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以下是外國投資者可以購買永久房產的指定區域的完整清單：

  • Raha Beach
  • Reem Island
  • Al Reef
  • Lulu Island
  • Saadiyat Island
  • Yas Island
  • Saih As Sidirah
  • Masdar City
  • Al Maryah Island
  • Al Falah
  • Fahed Island
  • Hiid Al Saadiyat
  • Al Jurf, Ghantoot
  • Nurai Island
  • Jubail Island
  • Al Shamkha
  • Palace Breakwater


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來源：財經時報
責編：Zoe Chan

奧克蘭CBD房租大幅上漲10% 租金增速超過房價

奧克蘭最大的房地產公司稱，今年1月至3月，奧克蘭房租整體上漲4.6%，但市中心地區的漲幅接近10%。

Barfoot & Thompson管理著奧克蘭約1.65萬套出租房產。該公司的董事Kiri Barfoot表示，去年，所有類別的租金僅上漲3.2%。

但僅在今年第一季度，以公寓為主的CBD物業租金就上漲了9.69%，整個城市的兩居室租金上漲了4.62%。

該機構表示：“季度同比增幅最高的細分市場包括CBD的兩居室和三居室公寓，以及城市其他地區的兩居室房屋。”

“2018年1月至3月的季度數據顯示，盡管整個城市的周租金漲幅與前一年持平，但2019年第一季度同比僅增長3.2%，部分市場開始收復失地。租金上漲最快的是兩居室物業，這是整個市場的一個明顯表現。”

Barfoot稱，“與去年同期相比，2019年第一季度，部分市場的周租金上漲了4.6%。2018年第四季度的同比增幅為4.3%，而此前僅為4%，因此數據正慢慢轉向另一個方向。”

她指出，房東通過擁有和維護自己的房子來收回成本，是推高租金的一個因素。

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今年1月，《先驅報》報道了在奧克蘭本已緊張的租賃市場上，其房源將變得更為緊俏。下一屆美洲杯（America’s Cup）將在奧克蘭舉辦，其團隊已經任命一家本地中介機構為他們尋找租賃房源，這也使得奧克蘭租賃市場更加緊張。

總部位於市中心的房地產管理公司Goodwin的首席執行官Catherine Goodwin表示，紐約游艇俱樂部American Magic syndicate已與其公司簽約，從今年10月到明年3月底，公司將為他們尋找合適的房源。

她說，在Westhaven, Viaduct Harbour, Princes Wharf, lower Auckland CBD, Herne Bay, St Marys Bay, Freemans Bay, Parnell, Ponsonby, Grey Lynn, Orakei, Mission Bay, Kohimarama, St Heliers, Remuera等街區的House（獨棟別墅）、Apartment（公寓）和Unit（單元房）都很搶手。

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Barfoot&Thompson的最新數據顯示，面積較大的房屋租金漲幅較低。例如，今年第一季度，奧克蘭所有地區的四居室和五居室租金僅上漲1.4%。

CBD的租金漲幅最大，其次是Franklin/Manukau鄉村地區、奧克蘭西區、北岸和中區地區。

4月4日，CoreLogic資深房地產經濟學家Kelvin Davidson表示，全國租金增速超過了房價的增速。

他說，現在在中心城市以外可以看到很多租金收益率高的街區。與此同時，租金收益率最低的10個街區都在奧克蘭。

“考慮到奧克蘭這些昂貴街區的房價下跌，過去一年的總回報率並沒有那麼高。與此同時，政府取消負扣稅的政策，也將打擊一些投資者的回報，但我們預計這不會對整個市場產生重大影響。”

他指出，“在很長一段時間裡，平均房價的上漲速度超過了租金，因此導致總租金收益率下降。自2018年初以來，近幾個月的情況略有逆轉，數據顯示，租金增速已超過房價增速，在截至2019年2月的一年裡，全國租金漲幅（5.6%）與房價漲幅（3%）相差不遠。”

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來源：新西蘭先驅報中文網
責編：Zoe Chan

東鐵與馬來西亞城 馬來西亞重啟兩大型發展計劃提振經濟

馬來西亞希望聯盟（希盟）政府最近先後宣布重啟東海岸鐵路計劃（東鐵）和馬來西亞城計劃兩個大型發展項目，分析員認為，希盟是要在執政滿一周年之際，發布有助於提振國家經濟的消息，刺激國內外投資，以作為希盟執政一年的政績。

新聞網站“透視大馬”引述社會經濟研究中心執行董事李興裕指出，東鐵（ECRL）和馬來西亞城（Bandar Malaysia）計劃能振興目前陷入低迷的建築業及與建築業相關的140個行業，為國家經濟帶來直接影響，同時能在全球不穩定的局勢中，帶動馬來西亞經濟逆風而上。

分析員認為，希盟是要在執政滿一周年之際，發布有助於提振國家經濟的消息，刺激國內外投資，以作為希盟執政一年的政績。

雙威大學商學院經濟學教授姚金龍也說，即將重啟的馬來西亞城計劃若能夠吸引外國直接投資，將刺激國內生產總值（GDP）的成長。“一旦外國直接投資流入，就意味著投資者對希盟政府的經濟政策及展望有信心。”

希盟在去年5月舉行的大選中勝出執政後，首相馬哈蒂爾領導的新政府以國家債台高築及多項中國投資的計劃欠缺透明度為由而喊停，包括新隆高鐵、東鐵及馬來西亞城計劃。盡管擱置了這些計劃，但馬來西亞經濟情況仍沒有顯著好轉，加上希盟政府上台至今仍有許多競選承諾沒有兌現，以及在多項政策上立場“U”轉，引起民眾不滿，更有不少民調顯示，年輕人開始對希盟失望。

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讓更多土著承包商參與

希盟內部已意識到，要鞏固人民的支持就必須先搞好經濟，而政府接連重啟大型發展項目正是振興經濟的措施之一。首相馬哈蒂爾本月中曾公開表示，希盟執政的第一年會致力重建及鞏固國家的政治和經濟，走出一個馬來西亞發展有限公司貪腐案的陰影。此外，希盟政府還表明，會確保更多土著承包商及業者參與東鐵和馬來西亞城計劃，這被視為是安撫及爭取土著選民繼續支持希盟的方法。

馬來西亞經濟研究院高級研究員山卡藍指出，重啟東鐵和馬來西亞城計劃的共同之處是能制造更多就業機會，以及增加土著承包商參與大型發展項目的機會。他針對重啟馬來西亞城計劃一事受訪時說：“我確信這個計劃會有調整，以讓更多土著（承包商）參與。”

建築業者、亞洲及西太平洋承包商協會聯盟大會（IFAWPCA）負責人馬修也認同這個看法，並表示馬來西亞城計劃的發展商應該意識到，政府重啟該計劃後將專注於讓更多本地業者參與外資大型計劃，從而讓一般民眾都能受惠。

他說：“雖然馬來西亞城計劃會吸引很多外資，但它也會像東鐵一樣，給予本地供應商更多機會，以及讓本地承包商參與，因此，重啟這個計劃肯定會振興建築業和經濟。”

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來源：聯合早報
責編：Zoe Chan

住宅？酒店？護老中心？悉尼近郊的房產你說了算｜居外精選

新南威爾士州——中國買家的心頭好

澳大利亞長期以來一直都是中國購房者的心頭好，特別是新南威爾士州。數據顯示，即便在去年整個澳洲的房產都不景氣的情況下，新南威爾士的一些城區是澳洲少數幾個房產銷售數據仍舊增長迅速的地區之一。例如悉尼南部郊區布列克赫斯特（Blakehurst），據CoreLogic的數據，當地的房價中位數為190萬澳元，去年上漲11.76%，這也就意味著該地區的房產有著無窮的上漲潛力。根據投資銀行瑞士信貸的數據，2018年全年在新南威爾士建造的新住宅中，超過四分之一是由外國人購買的，在這其中中國買家占到所有外國投資者的90%。

布列克赫斯特的美景

新州布列克赫斯特（Blakehurst）

布列克赫斯特是位於澳大利亞新南威爾士州的一座位於城郊的小城市。別看這座郊外的城市好像名不見經傳，但其實它距悉尼的中央商務區只有15公裡。平時的出行、生活都是十分便利的。除了有美景作陪，這座小城上還有優質的教育資源。布列克赫斯特公立中學是一所男女混合的綜合性公立中學，開設7到12年級課程。學生來自20多個本地的中小學。其中，很多學生的母語非英語，營造了該校的多元文化。學生們在和諧合作的氛圍中成長學習。該校交通便利，臨近火車和巴士站，附近還有赫斯特威爾購物中心。遠離城市的喧囂、游客的嘩然，布列克赫斯特仿佛牽著你的手帶你走進悠閑、迷人、恬靜的小城。

布列克赫斯特公立中學

布列克赫斯特作為新州少有的既保留了大自然美景風貌的又有各種便捷的生活日常設施的城市之一，無疑是中國買家心目中的上乘之選。不少當初選擇在悉尼定居的華人也表示雖然大城市的確能給他們在職業發展和選擇上帶來更多空間和余地，但他們的內心仍舊渴望更加平和和舒適的生活環境。那麼，布列克赫斯特則同時滿足了他們職業發展和舒適生活的需求。

“幅員遼闊”的水景房

本期居外推出的位於布列克赫斯特的房產坐擁獨特的地段，使得這座房產有著東向景觀，並可飽覽橫跨高嘉華灣和城市的180度一覽無余的美景。值得一提的是，這一高端地塊為您提供了“創作”的機會。您可以將這座海濱房產設計成您的專屬海濱公寓，當然您也可以將其改造成酒店或老年護理中心，為住宅單位面積較小的人士提供廣闊的住宅。

住宅鳥瞰圖

該無敵水景房占地超過5000平方米，區域廣大，且位於典型的低中密度住宅區。這也就意味著這棟房產十分適合用於建造公寓、酒店或老年護理中心。低中密度的住宅區保證了該房產的周邊配套設施，同時又不會過度擁擠。

房產的外觀圖

這座房產的建築面積比例為2:1，建築限高21米。橫跨高嘉華灣（Kogarah Bay）180度視野的東向景觀可以住在房產裡的旅客也好，老年人也罷都能在陽台上享受到令人驚嘆的美景。如此有美景相伴、有著無窮發展潛力的房產如今正等待著她的新主人。心動的話就趕快申請吧！意向申請書的截止時間為5月29日周三下午四點。如此良機，怎能錯過！

海灣美景

如您對新州布列克赫斯特的房產感興趣，請至居外網 https://www.juwai.com/47474651.htm 了解更多房產價格等信息，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。


注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Josh Crealy提供

 


撰文：俞文
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

專家分析：溫哥華租金價格正在下跌

溫哥華的天價租金似乎已停止上漲。一位分析師的數據甚至表明公寓租金價格下跌。

博客和數據科學家Louie Dinh將今年3月份超過5,700個Craigslist租賃列表的價格與2018年的價格進行了對比。

他發現，一居室單位的中位數價格下跌了3.8％，兩居室的租金中位數下降了3.5％。他表示，對比他三年來跟蹤溫哥華的租金價格，這一下跌是“不尋常的”。

“由於通貨膨脹和租戶營業額的影響，你通常預計每年價格會上漲一點點，”他說。

Dinh表示，當你考慮通貨膨脹成本（通常在2％左右）時，下降幅度接近5％，這使得它更加顯著。

對他而言，這表明整體市場正在放緩。“從整體上看，我覺得事情正朝著正確的方向發展。”

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尚未成為趨勢

Dinh表示自2016年以來租金持續大幅上漲。

但他說，低迷時期開始於2018年9月，那時他發現單臥室單位的中位數價格從1,950加元下降。現在是1,900加元。

但是，他不會將減速稱為趨勢。

UBC商業和房地產教授Tom Davidoff也認為不會。

他同意以前租金上漲，但表示租金是否實際下降的數據仍然不一。

“我可以有信心地說，2016年到2018年之間的租金大幅上漲，”Davidoff說。 “從那時起，租金上漲的證據就越來越少了。”

他指出，正在緩慢完成的新租賃住房的激增最終可能導致供應量超過需求量。但是，關於租金是否會下降，他仍然不能預測。

居外為您推薦的宜居房產位於加拿大溫哥華大都會市伯恩比（Burnaby）的市中心，這是一座雙居室加書房單元的物業，目前正在出售契約。該物業位於麥凱（McKay）6080大道上的車站廣場4號樓，是一個設計巧妙的轉角單元，擁有面積930平方英尺的居住空間，附帶面積195平方英尺的陽台，優質的房產、寬敞的空間讓人居住舒適，亦可呼朋喚友、招待大量賓客。房價約¥463萬。
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空置率上升

加拿大抵押貸款和住房公司的分析師Eric Bond預測，這些新單位將有助於提升溫哥華歷史低位的空置率。

他預計今年晚些時候這一比率將從1％上升到1.1％。到2020年，他相信它將增加到1.3％。

這將意味著租戶將有更多選擇，但他指出價格可能仍然很高，因為新單位將取代更便宜，更老的單位。

“無論如何，預計市場仍將保持緊張，”Bond表示。“但與過去五年的情況相比，它確實代表了市場的輕微放松。”


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來源：CBC
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

1歐元買房，撿漏還是陷阱？

撰文：李曦子

1歐元可以買什麼？

一杯咖啡，兩根法棍，三聽可樂。

你很難想像，在地中海最大的西西裡島上，1歐元可以買一套房。

如今，又有兩個意大利小鎮設立1歐元售房網頁，方便心存疑慮的潛在客戶選房、看房，希望以此吸引更多外來人口定居當地。

當地時間4月15日，那不勒斯附近尊戈利鎮鎮長保羅·卡魯索對CNN表示，“我成立了由青年志願者組成的特別任務組，能夠協助買家選房，並與合適的建築企業商談房屋翻修事宜。”

那些“白菜房”們

事實上，不光是意大利，近年來，1塊錢購房的消息屢見不鮮。2015年，意大利西西裡島的小鎮就開啟了“1歐元購房”的計劃；加拿大新不倫瑞克省的小鎮也曾以1加元出售地皮；英國的斯托克市的上千套空置房曾以“1英鎊1套”對外兜售⋯⋯

值得注意的是，這些房子價格雖然誘人，但大多地處偏僻，同時有很多附加條件，大多是當地政府希望借助社會力量進行社區翻新，促進地區繁榮。比如在西西裡島的山頂小鎮桑布卡，新房主必須在3年之內以不低於1.5萬歐元的資金對房子進行翻修，否則房產將被收回，翻新審核通過前，購房者還需繳納5000歐元的押金。

在美國，曾經風靡一時的“只要1-100美元，便可以買走一套底特律的房子”，吸引了眾多中國投資者。實際情況卻是，房子雖然便宜，但破舊、社區治安不好、犯罪率高。

據悉，美國房產市場中有許多不良資產，一般指價格遠低於市場價的房屋，如銀行屋、法拍屋（銀行或者借貸方通過法律手段收回的房產，且沒有在拍賣會上成功售出的房產）等。

銀行會把這些房屋交給房屋中介機構銷售，而這些房子在所有權、房屋質量等方面都存在相應問題，投資者在購買前都需做好功課。

此外，有統計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占房價的3%至5%。

在日本一些偏遠的鄉村或城市郊區，由於人口老齡化嚴重，人口淨流出導致該地區房屋空置率高，地方政府推出房子免費送政策，以促進人口回流，吸引外來定居，增加地方稅收。房子雖然免費，但也需要滿足比如翻修、永久居住等條件，另外還需要支付固定資產稅、都市計劃稅等，子女繼承房產還要繳納高額的遺產稅。

中國買家轉向東南亞

上述提到的海外超低價房實際上大多是吸引買家的噱頭，隱藏在背後的政策風險亦不容小覷，這樣的房子並不是多數中國買家海外投資的首選。

全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受《國際金融報》記者采訪時表示，中國海外房地產買家一度以高淨值人士為主，但近年來，中產階層人士逐漸增多。“他們大多考慮的是資產多元化，孩子留學，加上國內資金外出管控嚴格，因而對價格非常留意，所以海外購房目的地呈現向價格實惠的東南亞和歐洲轉向的趨勢”。

居外網數據顯示，2018年最受中國買家歡迎的海外購房目的地首次從美國變成了泰國。中國人在泰國詢盤的中位數房價為12萬美元/套，此外，價格更低也受中國買家關注的市場還有柬埔寨、菲律賓、越南，詢盤的房價中位數分別為8.6萬美元、7.8萬美元、10萬美元。中國買家在東南亞國家購房的主要區域集中在首都及發達城市，地段臨近交通樞紐、大學及商業中心。

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“中國買家絕非只盯著房價低這一點，中國房地產市場這些年的增長與發展培養了一代精明的房產投資者，他們會考慮目標國家的GDP增長率，中國與這些國家關系的穩定程度等。特別是中國‘一帶一路’倡議惠及東南亞國家，使中國買家有理由看好東南亞房價的未來增長潛力，”羅雪欣說。

泰國甲米府美麗白沙灘邊上的夢幻別墅。這棟六臥七衛的別墅總面積600多平方米，設施家具齊全。每間臥室都配有套內衛浴，另有一個帶大型按摩浴缸的單室客用私人別墅。建築占地2800平方米，有一個美麗的、郁郁蔥蔥的熱帶景觀花園和一個非常漂亮的室外廚房以及大型游泳池。現定價在870萬元，這樣算下來一平米也就一萬多，這可比現在國內一二線城市的房價劃算太多了。
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越南鐵成房產經紀公司負責人劉鐵成告訴《國際金融報》記者，“在2016年初剛到越南開展業務時，越南的房價非常便宜。胡志明市作為越南第一大城市，當時核心地段第一郡、第二郡的平均房價在1萬-2萬元/平方米，還都是非毛坯房。自2015年越南頒布了允許外國人購買當地房產的新政後，胡志明市房地產市場發展火爆，目前核心區域房價在3萬元/平方米左右，高端住宅也可達到10萬元/平方米。”

數據顯示，2018年，在胡志明市置業的外國購房客中，來自中國內地的買家占31%，成越南房產最大買家。

劉鐵成說：“中國投資者中有一部分會買一室戶的公寓進行投資出租，大概一套10萬元至30萬元不等。雖然單價低的房子升值翻倍概率高，但是購買低價房產時，要注意當地的人口是流入還是流出，人口湧入的地區房價上漲最快；此外，要判斷該地區是否為重點的旅游開發城市或者國家重點戰略規劃地，如果沒有基礎設施以及政策支撐，單憑幾篇文章的大肆宣傳，投資出租很難有保障。”

位於胡志明市第一郡的大曼哈頓（Grand Manhattan）是越南豪華樓盤。面積為68-97㎡的精裝修3臥2衛目前報價在每套僅335萬元人民幣左右。
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盡量消除信息差

“實際上，在這幾年工作過程中，遇到過許多投資者逢低買入但是受到欺騙的例子。一些中國買家，通過朋友關系、熟人介紹，很隨意就投資十幾萬、幾十萬的廉價房。此前認識的一位上海女士，通過越南朋友，用越南人的名字買了兩三套公寓。買後才得知，署名人年齡較大，一旦去世，財產將歸子女所有，如果子女不承認房產真實歸屬，最後將會造成巨大麻煩，最終這位上海女士虧本賣出；還有通過熟人買房，實際上一房兩賣，定金交付後房子最終賣給別人；另外，一些樓盤廣告做得越大越不可靠，很多房地產項目雷聲大雨點小，項目延期、停工、不退款等事件常有發生，不應盲目聽信高回報高收益的宣傳，”劉鐵成對記者說。

一位法律人士向記者表示，國內購房者通常對國外相關房地產法律不了解，信息嚴重不對稱。“普通購房者的大部分信息都來自於中介，而中介為了銷售房產基本會掩蓋不利於銷售的信息，投資者應盡可能從多方面了解房源，獲得中立信息，同時詳細了解當地國家法律、稅費，避免潛在風險。”

在羅雪欣看來，海外購房的流程較為復雜，需要有律師參與把關。市場有漲有跌，當地的政局或有動蕩，這些需要都需要買家做足功課，消除信息差。“投資者可以充分利用網上平台進行比較、核實。在國內，有居外網這樣的純展示房源的平台，海外有如美國的Zillow，澳大利亞的Domain等平台”。

此外，據記者了解，目前也有一些像Property Passbook這種利用大數據對全球投資地點和項目進行智能化梳理，幫助買家做判斷的技術型房產投資平台。基於智能化、透明化的大數據排序，篩選出有投資價值的房源。

劉鐵成認為，應盡量尋找信用高、資歷深、經驗足、靠譜的中國經紀人，並且通過正規平台做擔保。“海外投資不要熱炒，樓盤不要盲目追高，有選擇性的做中長期投資，盡量少用杠杆”。

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來源：國際金融報
責編：Zoe Chan

“黃金簽證”拉動土耳其樓市 海外買家房產交易量上升九成

雖然歐洲議會不斷譴責“黃金簽證”，但它是土耳其樓市當之無愧的“功臣”。

根據土耳其統計研究所（Turkstat）的最新數據顯示，在投資移民項目助推下，海外買家房屋交易量上升了92.1%。2018年全年，海外買家共購置房產39663處，與2017年相比總體上升78.4%。

在全球設立投資移民項目的國家中，土耳其是表現最突出的一員。數據顯示，去年全球投資移民項目總共給土耳其帶去125億美元的收入，而海外買家購房就貢獻了約50億美元。其中，伊拉克人是貢獻最大的海外買家，伊朗和俄羅斯投資者緊隨其後。

為什麼土耳其房產這麼受外國買家青睞？答案是：它們或許是最劃算的移民“入場券”。

根據土耳其黃金簽證規定，除了購置房產外，外國人還可以選擇銀行存款、投資房產信托等方式獲得永居。但如果考慮性價比，投資房地產還是最好的選擇。其他投資方式不僅花費比房地產多一倍，而且回報也很少。具體來說，銀行存款一年只能帶來2%到3%的利息。而如果在伊斯坦布爾購買一處房產並出租，租金回報一年可以達到4%到6%。

Kordon伊斯坦布爾，位於城市心髒位置， Sadabad沿岸的絕佳投資機會。Kordon位於Sadabad河和Kağıthane地區，以其自然美景、花園、河畔生活方式、藝術和娛樂而聞名。住在這裡，不僅可以坐擁伊斯坦布爾最有價值的區域，還可樂享大都市中心的一切便利——購物中心、大學、醫院、公共交通。Kordon毗鄰Haliç（金角灣）至Kemerburgaz全長25公裡的歷史電車線，並與TEM和D-100高速公路相連，25分鐘即可到達阿塔圖爾克機場。點擊查看房源詳情

另外，自從去年9月土耳其政府將投資房產移民項目要求從100萬美元降低為25萬美元後，土耳其就成為全世界黃金簽證項目“最便宜”的國家。一項數據顯示，標准降低後的九月到十二月，海外買家房屋交易量上升了150%。

同時，土耳其本身也是一個非常有潛力的房地產市場，可以說價值被遠遠低估了。即使是在伊斯坦布爾的市中心高級地段，也有非常多價格合適的房產出售。此外，博得魯姆（Bodrum）和亞勒卡瓦克（Yalikavak）的濱水公寓也備受投資者的青睞。

根據數據，伊斯坦布爾是海外買家最喜愛的城市，在今年的前兩個月，這裡共有2801處房產被海外買家購得。另外，安塔利亞（Antalya）、安卡拉（Ankara）、布爾薩（Bursa）和亞羅瓦（Yalova）也都是非常熱門的市場。

實際上，如今這種蓬勃的市場現狀並不僅僅因為“黃金簽證”，土耳其政府推出的免稅政策也起到很大作用。

土耳其政府宣布，原計劃於2019年年底終止的一系列財政優惠政策將會延長。根據免稅優惠政策，購買新房產的買家最多可以節省房價的8%，同時少繳納1%的印花稅。

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此外，土耳其裡拉近年來的價值波動也使得在土耳其投資房產“很劃算”。土耳其參與銀行Albaraka Turk的首席經濟分析師Omer Emec就指出：“根據土耳其中央銀行提供的海外買家購置房產記錄，去年8月，土耳其貨幣出現明顯動蕩後，成交量顯著上升。同時，9月降低房地產投資入籍的最低價格要求也助長了這股增勢。”

換言之，土耳其本國貨幣的波動使得手持美元的海外買家購買力更強了。“能夠投資買房來獲得土耳其身份也使得更多海外買家動心。”Emec補充道。

值得注意的是，貨幣動蕩並不會持續下去，在彙率帶來的投資利好消散後，土耳其房市是否能避免泡沫發酵，將是下一個重要議題。


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來源：界面新聞
責編：Zoe Chan

居外說第12期：仍未加稅的美國房市，投資窪地在哪裡？

近幾年，澳大利亞、加拿大、新西蘭、中國香港、新加坡、英國等國家和地區先後出臺各種政策，通過加稅、限購、限貸等手段限制外國投資者在當地購房，目的就是要給當地的房價降溫。雖然這些限制對抑制房市泡沫與維護市場穩定有著重要的意義，不過對於廣大投資者來說，在選擇投資目的地的時候，自然也就面臨了壹些難題。不過，同樣是全球最熱門的投資目的地之壹 —— 美國，目前並沒有對海外投資者做出任何限制。