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在不吃不喝近20年才能买得起一个小单元的中国香港楼市，被誉为“炒房杀手”的空置税即将正式征收。

据香港经济日报，空置税草拟法案已大致完成，准备下月提交立法会讨论。

自去年6月香港政府提出一手楼空置税后，香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来，还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高，但由于空置率标准难以界定，房地产税正加快推进，暂无跟进可能。

港版空置税直指开发商捂盘惜售

在去年5月出席立法会时，林郑月娥就大批开发商捂盘惜售，“现在楼房单位极度短缺，所有房屋都要用来住，而不是囤积或用来炒卖”。

去年6月28日，港版空置税出台，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，且大约相等于楼价的5%。

而其后的大背景，正是香港房价持续高涨。从2016年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。

在当时宣布推出空置税的新闻发布会上，香港特区行政长官林郑月娥表示，房屋政策新措施不是为了遏制房价，而是为了达成三个目标：令资助出售单位更可负担、增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应，以及促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

需要指出的是，香港的整体空置率并不高，当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。

不过，具有香港特色的空置税，只面向一手楼，针对的是开发商捂盘惜售，与其他发达国家一手二手都征税的情况还不太一样。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，香港征收空置税还是有必要的，因为香港的土地供应不足，开发商为了保证房价上涨，捂盘惜售较多，加剧市场供不应求，导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动，香港若不在房地产行业进行主动监管，极高的房价很有可能会拖累香港发展。

他续称，现在通过征收一手空置税，挤压开发商手中的楼盘，让新房尽快出售，进而平抑房价，确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。

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资深地产研究人士李宇嘉认为，香港本身是自由港，航运和贸易金融等支柱产业税收较轻，唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税，资产泡沫会重；再者，香港不会增加太多土地供应，且香港开发商运营模式多是囤地，然后缓慢开发，这对供应是不利的。所以，出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来，增加楼市供应。

空置税的威慑

香港一直深陷于“高房价之困”，连续九年稳坐全球房价最难负担城市榜首，属于“极度负担不起”之列。

华尔街见闻此前提及，香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区，楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至19.4倍，数字为历来最高，香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。

而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。

据香港差饷物业估价署公布的数据，自2018年7月香港房地产市场进入调整以来，截至去年12月香港楼价已连续下跌5个月，累计跌幅超过9%。其中，2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

进入2019年，香港楼市明显企稳，今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据，今年1月香港新盘销售逾1900套，2月新盘销售约800套。

在宋丁看来，香港楼市去年已经出现波动，空置税显然有一定影响，但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨，积累了一定风险，也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳，有小幅下降空间，但不会出现大幅波动。”

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不过，今年1月11日，自退休后首次站在镁光灯下的李嘉诚表示：“今年香港楼市波动会更厉害，买楼要量力而行。”

会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度，直言“今年这个市场不容易看”。

业内看来，2018年至今，全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束，以及空置税等政策收紧因素，香港房地产市场面临下行压力。

内地呼声极高但暂无跟进可能

香港空置税即将提交立法，内地是否会跟进？

业内称，空置税之所以迟迟未列入改革议程，主要原因在于技术层面：住房空置率不好统计。首先，空置多久算是空置，缺乏统一标准；其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，很容易被规避。

用中央财经大学教授郭田勇的话说，由于没有统一的标准，界定空置率在技术层面上存在难度。空置税的出台需要做好前期论证工作，如果相应的标准得到界定，适时推出空置税也并无不可，这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。

“其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称，“内地只有交易环节的税收，房屋空置成本很低，再加上租金回报率很低，空置的房子很多。从这个角度来讲，征收空置税是必要的，而且若征收空置税，这些房子必须投入租赁市场，增加市场供应。”

但是多年来，内地官方对住房空置率如何界定一直是空白，也没有发布过官方数据。

住建部原副部长仇保兴曾公开表示，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

李宇嘉提醒道，内地征收空置税是必要的，但较难实施。首先，没有办法统计空置房，这是很基础的东西。其次，如何界定6个月以上的空置房，这在香港比较容易，但在内地特别难。

“内地暂不会征收空置税，全国两会正在讨论房地产税的推进，就不需要同时开征两项重头税，香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。

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来源：每日经济新闻
责编：Zoe Chan

2018年，中国买家在居外网上咨询德国房产的人次数同比上升了73.1%，询盘的房价中位数约41万美元。尤其是去年第四季度，询盘量同比上涨了149%，在全球范围仅次于去年大热的泰国和希腊。其中，中国买家对德国房产最感兴趣的城市依次为柏林、法兰克福和慕尼黑。

 

“贫穷，却性感。”这是德国柏林前市长沃维莱特（Klaus Wowereit）上任不久时给这座城市贴上的标签，如今的柏林“性感”依旧，但高企的房价，却成了普通德国人不可承受之重。

2007年，柏林新科恩（Neukölln）区的房价不到1000欧元/平方米（约合7603元人民币），据柏林古特曼（Guthmann）房地产公司最新统计，2018年该区的房价已经到了4200欧元（约合3.19万元人民币）/平方米，11年间上涨了320%。

同期，房租也在迅速上涨。2007年，柏林每平米的租金仅5欧元（约合38.02元人民币），当前已经超过10欧元（约合76.03元人民币）/平方米。最贵的是30平方米左右的单身公寓，据德国房产交易网站Wohnungsbörse统计，单身公寓每平方米的租金约为15欧元（约合114.06元人民币）。

德国慕尼黑德信地产有限公司总经理辛维安在接受第一财经记者采访时表示，促使房价上涨的直接原因是大量人口及投资者涌入带来的供不应求。

柏林当地居民也对过热的楼市怨声载道，此前柏林市长穆勒（Michael Müller）曾表示，正考虑制定限制住房投机的政策。

3月初，更是有人提出动议，呼吁将持有房产超过3000套的房地产公司公有化，从而控制房价与房租的上涨。

连涨10年仍无放缓迹象

辛维安认为，柏林的房价长期被低估。在2008年金融危机前的那轮全球房地产大牛市中，没有多少投资者关注柏林，也正因此美国爆发的次贷危机并未给柏林楼市带来多大影响。但自从2009年全球经济开始复苏，柏林的楼市从此便一涨不可收拾。

据古特曼公司统计，2007年柏林平均房价约1900欧元/平方米，到2018年秋已接近4400欧元，在不到11年的时间里上涨了超过130%，涨幅高居德国各大主要城市之首，尤其是2012年起至今，平均每年涨幅超过了10%。

以柏林市中心的米特（Mitte）区为例，2007年房价约2300欧元/平方米，如今每平方米涨到了6400欧元，涨幅达178%，增幅最高的新科恩区同期上涨了320%。

柏林市中心Mitte的非凡公寓“格林特”，占据铂金地段，距离御林广场只有几分钟的步行路程。该建筑经过精心翻修，将历史与现代结合，多种格局户型可选，仅售192万欧元（约¥1,474万）。
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在普华永道历年发布的《欧洲房地产趋势》报告中，柏林已连续多年居投资前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

柏林城市发展局2019年2月底发布的报告显示，2018年柏林房价仍保持高速上涨，公寓式住宅的价格较2017年上涨了10%，别墅房屋上涨了12%，同时总交易额也创下了 189.7亿欧元的新记录，同比上涨了约5%。

报告还称，柏林住宅与办公楼的供应“明显落后于需求”，目前当地市场中约有10多万个家庭有购房需求，却没有合适的房源，加上目前欧元区极低的利率，都给高昂的房价起到了支撑。

据柏林市政府保守估计，到2030年为止，柏林人口还要增加18万， 柏林未来每年都得新建2万多套公寓，才能勉强满足市场需求。

旅居德国多年的辛维安对第一财经记者表示，柏林房价上涨有着充分的理由，除了前述理由之外，近年来柏林正成为欧洲创业型公司最偏爱的德国城市，吸引了大量互联网公司驻扎，也有不少潜在的独角兽公司正孕育而生，被誉为德国的硅谷。购房人群除了本地居民及来自德国其他城市的投资者之外，也不乏海外投资者。

她说：“投资者看中的是柏林未来的经济发展潜力，对很多人来说，能与默克尔做邻居也很吸引人。”

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中国买家兴趣升温

早在2016年，德国当地媒体就报道过中国高净值人士对德国房产兴趣逐渐升温，最受欢迎的便是房价相对便宜的柏林。

海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）在接受第一财经采访时说：“中国的海外房产买家关注德国是近年的事，德国经济强劲、增速稳定，且没有针对外国买家的印花税，因此颇具吸引力。”

罗雪欣表示，以2018年为例，中国买家在居外网上咨询德国房产的人次数同比上升了73.1%，询盘的房价中位数约41万美元。尤其是去年第四季度，询盘量同比上涨了149%，在全球范围仅次于去年大热的泰国和希腊。其中，中国买家对德国房产最感兴趣的城市依次为柏林、法兰克福和慕尼黑。

德国德昇地产有限公司总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，德国是中国“一带一路”倡议上的重要节点，随着越来越多中国企业在德国开展业务，当地的华侨也在逐年增多。中国人有买自住房和投资房产的传统，这的确增加了不少市场的需求。

对于柏林为何特别吸引中国买家，孙杨认为，柏林不仅是德国的政治中心，还是文化和教育中心。柏林的教育资源尤其丰富，比如柏林工业大学、洪堡大学、自由大学都是历史悠久、世界闻名。当地有不少来自中国的留学生和员工，对于他们而言，买房更多是出于刚需。

德国债券银行协会一项调查显示，德国房地产市场近年来已成为外来热钱的宠儿，2017年约有近600亿欧元的资金流入德国房市，几乎是2010年的三倍之多。

民众呼吁公有化房地产公司

不过，与全球其他被外资热炒的城市一样，柏林“高不可攀”的房价引起了当地居民的不满。在伦敦、温哥华、悉尼等十分受外资青睐的城市，为了限制房价上涨，当地政府都出台了专门针对海外买家的印花税。到目前为止，柏林仍未对海外买家设置任何门槛。

去年8月，柏林市长穆勒曾公开表示，正在考虑出台一项新法案，限制外国人在柏林购房，从而抑制投机行为，稳定柏林地区的房价。

柏林4卧1卫公寓，位于三楼，一面朝着Lützowstraße ，另一面朝向内部庭院。目前这套公寓已经租出去，租金非常高，且可持续，是理想的投资选择。
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德国莱曼律师事务所（Leinemann und Partner）中国事务部主任张晏在接受第一财经记者采访时表示：“市政府层面直接对海外买家限购基本上不具备可操作性，市地方政府缺少这方面的立法权限。当然不能排除市长或许会采用一些间接手段。”

除了对限购之外，柏林人最近正在热议一项更为激进的动议，即将当地所有持有房产超过3000套的房地产公司收归政府所有，同时提供一定的补偿金。动议的主要依据是德国《基本法》第15条：土地、矿产及其他生产资料，可以通过法定补偿的形式，转换为公有、集体所有财产。

根据估算，这项动议涉及柏林20多万套住房，其中不少房产原先都属于柏林政府，以低廉的价格租给民众，两德统一后，才逐渐私有化，被几家房地产公司收入囊中，形成“寡头”掌控了市场。

柏林城市发展局估算，如果按市价提供赔偿，公有化的成本将高达三、四百亿欧元。

不过，柏林当地媒体今年3月初进行的民调显示，47%的柏林民众认为房产充公并非理智的方案，另有39%的人则持赞同观点。

张晏对第一财经记者表示：“根据联邦基本法，德国政府的确可以通过立法制定在符合公共利益的情况下将私有财产充公的法律规则。这属于国家行为侵犯个人私权的最终手段。针对土地所有权充公的条件和流程，德国建筑法（BauGB）对此作出了明确规定。一般常见的充公行为都是发生在大型基建项目过程中。从缓解住房紧缺的角度出发回收私人住宅产权，几乎不可能通过合规性审查。”

不管动议最终如何，德国房地产协会会长马特纳（Andreas Mattner）还是发出了风险警告，他认为政府的调控政策会对房价上涨产生抑制效果，比如更严厉的租赁法、更高的土地税、都会给房价带来负面影响。

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撰稿：吴将
原文链接：https://www.yicai.com/news/100140940.html
责编：Zoe Chan