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匯率利率雙走低 英國房貸有哪些優惠？

除了英國按揭貸款的固定利率和浮動利率紛紛降到歷史最低點，英鎊對人民幣匯率也跌至兩年最低（1:9.4989）。對于投資或自住購房者來說，匯率和利率的雙雙走低，將會大大降低購房者的資金成本。

年前，來自英國最大的按揭貸款諮詢公司Mortgage Advice Bureau的數據顯示，貸款利率已刷新記錄。根據Moneyfacts.co.uk的數據，Mortgage Advice Bureau發現，平均兩年期固定利率在去年年底下降了27個基點，至2014年11月的3.44%。三年期固定利率則降至歷史最低的3.52%，而浮動利率也創下新低，平均爲2.38%。截至2014年11月，浮動利率下跌了28個基點，是各類利率中下跌最大的。

于此同時，近期英鎊對人民幣匯率跌至了兩年來最低點。和兩年前的10.5相比，現在購房者可以以9.45左右人民幣換得1英鎊。這近100個基點的英鎊下跌，讓購房者節約了貨幣兌换的成本。

以下，我以一分25年期15萬英鎊的貸款爲例，爲大家整理了不同貸款機構可提供的優惠利率，以及相比半年前，匯率降低帶來的資金節省。

  • 40％首付

針對短期利率，約克郡建築協會（Yorkshire Building Society）可提供兩年期固定利率爲1.39%的貸款，服務費爲975英鎊。25年期15萬英鎊的抵押貸款每月的還款額爲612英鎊，兩年內支付15,682英鎊。相比半年前，匯率從10.5跌至9.45，兌換15，682英鎊，可節省16466人民幣。

匯豐銀行提供5年期固定利率爲2.48%的貸款，服務費爲999英鎊。一份25年15萬的貸款每月還款691英鎊，五年內支付42,497.5英鎊。匯率降低可爲購房者節省44622人民幣。

  • 25％首付

針對2年固定利率，切爾西建築協會的利率爲1.59%，服務費爲1675英鎊。對于15萬英鎊的貸款，貸款申請者每月需支付626英鎊，前兩年共支付1.6719萬英鎊。

匯率降低可爲購房者節省1.7555萬人民幣。

此外，英國郵局還提供5年期固定利率爲2.75%的貸款，費用爲1495英鎊。因此，對同樣一份25年期15萬英鎊的貸款來說，每月的還款額爲712英鎊，5年共支付42,918英鎊。匯率降低可爲購房者節省45064人民幣。

  • 10％首付

英國郵局提供2年期固定利率爲2.95%的貸款，費用爲995英鎊。一份25年期15萬英鎊的貸款，每月還款727英鎊，兩年內需支付1.8452萬英鎊。匯率降低可爲購房者節省1.9375萬人民幣。

Furness 建築協會提供一份低利率的5年期固定利率貸款，利率爲4.09%，費用爲999英鎊。25年期15萬英鎊的貸款每月還款818英鎊，5年的花費爲50,105英鎊。匯率降低可爲購房者節省52610人民幣。

對于現金購房者來說，匯率下降帶來的成本節省更加明顯。以倫敦房屋平均成交價227.619英鎊爲例，購買現房可節省23.9萬人民幣。

  • 2015年英國房産市場預測

根據財政部大臣喬治·奧斯本先生提出的新印花稅政策，購買房價在93.75萬英鎊以下房産的業主，將少支付一定比例的印花稅，而這一價值額度涵蓋了大部分的英國房産。

另外，根據巴克萊銀行聯合英國經濟和商業研究中心（Cebr）的報告預計，英國央行很有可能在2015的下半年將基準利率從長年以來不變的0.5%調至0.75%，幷在年底上調到1.25%。基準利率的上調，未來會引起按揭貸款房主每月的還款額增加，

如果現在購房，選擇5年期固定利率則可以很好的應對這一變化。央行利率上調還有可能在未來引起匯率上漲，此時的匯率優勢將有可能在短期內不再重現。

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在英國投資移民法案最終修訂版發布前 投資者該怎麽做？

年前，我受邀參與MAC（英國移民事務諮詢委員會）關于移民法規修改更新的討論會。會議主要探討了繼2014年11月6日起，Tier 1 Investor 英國投資移民漲價之後新政策的實施以及出現的問題，內政部也預計將于2015年4月6日發布相應的新移民法規細則。

Tier 1 英國投資者移民項目的概述

Tier 1 投資者移民項目，是爲非歐洲經濟區的公民開放，使得他們和家人可以通過在英國投資至少200萬英鎊這種方式，來英國居住和工作。

只要他們符合相關的投資要求，幷滿足居留上的額外要求，Tier 1投資者及其家人通常在5年後就有資格申請英國的永久居留權（或兩，三年後，如果他們采取加速路綫之一）。在英國居住滿5年後，包括至少1年的永久居留，Tier 1投資移民有資格獲得英國國籍。

2014年11月6日起Tier 1投資移民項目法規調整

繼MAC在2014年發表的一份報告，英國內政部在11月6日宣布對Tier 1 投資移民項目做一些調整，其中包括:

  • 提高了先前的最低投資門檻，100萬英鎊。現爲200萬英鎊
  • 投資金額的全部都應用于購買在英國正常運營的公司的股票或債務，以及英國國債。而不是先前的75%（其餘的25%可以投資英國房地産）
  • 取消了保持投資總市值不低于最初投資門檻的要求

最新變化的問題

在以上的調整宣布後不久，一些實際問題立刻顯現。

儘管內政部意在取消所謂的“補倉”要求，即維持投資的市值不變，可是新的要求仍然變相地達到了維持投資市值的結果。新規定指出，當一個證券被出售時，Tier 1投資者必須以該證券的成本價購買另一個符合要求的證券。

舉例

投資者最初以10萬英鎊買了一支債券，隨後以8萬5千英鎊賣出。那麽這個投資者必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。同理，如果投資者最初以10萬英鎊買了一支債券，隨後以11萬5千英鎊賣出。那麽投資者仍必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。

內政部又提出進一步的要求，即購買新的證券必須在同一報告期內完成。根據以往的移民條例，投資者允許在下一個報告期結束之前對其投資賬戶進行“補倉”。

意見反饋

在MAC的討論會上，一些移民顧問、投資經理和私人銀行對內政部的新條例做了意見反饋。他們認爲新條例過度複雜，很難執行。尤其是投資者在買賣了數次以後，就很難記錄每個證券的購買價，特別是同一個證券在不同的時間以不同的價格買入的情况下，投資者很難確定該證券的成本價。此外，要求投資者在同一報告期內補倉，這可能會迫使投資者在金融市場表現不佳的時候追加投資。

總之，業內人士認爲這些變化將會打擊高淨值人群申請英國投資移民的積極性。此外，投資者可能會采取非常保守的方式來投資，采取“買入幷持有”的策略，從而導致他們100%投資到英國國債。

這違背了MAC的建議。移民法規應該鼓勵Tier 1 投資者移民像”普通”投資者一樣，投資于多元化的産品。

內政部諮詢

針對這些反饋，內政部成立了一個工作組，由移民律師、私人銀行家和投資經理來審查新的Tier 1投資移民法規。在工作組的討論中，內政部明確了其投資移民項目的目標：

  • 鼓勵多元化分散的投資策略，而非之前的以國債爲絕對主導的策略
  • 取消了維持投資市值的規定
  • 確保投資者在整個投資期中，持有符合要求的投資産品

修訂提議

經過數次工作組的討論會，以下折衷提案已交付內政部：

  • 引進了維持本金的要求。換句話說，一旦Tier 1投資者將200萬（或500萬，1000萬）投資到了允許的投資産品後，在英國生活期間，所有的本金必需維持投資狀態。

如果一項投資虧本賣了，不應該要求以前項投資成本價購買新的項目。這種情况，應該要求Tier 1投資者以這項投資的出售價來購買新的投資。就此提議，內政部擔心這會影響到投資本金，因此工作組進而又提出，如果一項投資以盈利出售，投資者應當按照出售價來購買新的投資。換句話說，投資者應該把盈利的部分保留在其投資賬戶中用于再投資，而不可以把盈利部分提出。

·         當一項投資被賣出後，Tier 1 投資者應當在下一個報告期結束之前，或者6個月之內，兩者取其近，買入另一項符合移民法規的投資。 

投資本金不能用于支付管理費，交易費或各種交易中所産生的稅賦，這些稅費會使最初的投資本金低于規定的投資門檻。然而，如果Tier 1 投資者在一開始投資超過 200萬 （或500萬，100萬），這些稅費可以從超出投資門檻的部分中支付，前提是超出的部分必需在稅費生成之前投資。舉個例子，如果一個200萬英鎊的 Tier 1 投資者實際投資210萬，那麽10萬英鎊以內的稅費可以從投資賬戶中支付。

·         Tier 1 投資者應該可以從投資賬戶中提取利息和股息收益。

工作組和內政部一致認爲以上的修訂提議合理地權衡了內政部的兩個宗旨：允許Tier 1 投資者作爲一個“普通”的投資者；確保投資者在英國居住的整個期間，維持其投資狀態不變。

接下來的步驟

內政部已經同意接受這些建議，現在需要等部長的批准。內政部因而起草了移民法規草案，由該工作組審查。該小組提出了一些修改，以確保法規草案完全反映他們的建議。雖然，目標是讓這些新規則從2015年4月6日起生效，內政部提出追溯變化到2014年11月6日。

因此，任何在 2014年11月6日 之後申請的 Tier 1 投資者，都可以按修改後的法規投資。爲了推動這項工作，內政部已承諾在正常的3月16日截止日期之前，發布4月6日的移民規則修改。

內政部還同意進一步參與未來在Tier 1 投資人項目上可能的變化。

個人解讀

·       內政部承諾在2015年3月16日之前會公布最終修訂好的Tier 1投資移民法案。因此筆者建議2014年11月6日之後投資的移民需要注意的是：

1.  在英國居住期間保持其本金 (200萬，500萬或1000萬)投資在內政部所允許的投資清單上。

2.      和老法規不同的是，新法規不再需要Tier 1投資者在投資賬戶的市值低于最初投資門檻的時候，追加本金，即 “補倉”。

3.      如果投資者出售一項投資，他/她必須在下一個報告期結束前，或6個月之內，以出售金額再購買一項新的投資。以避免在市場不景氣的情况下被迫加大投資。

4.      投資本金部分不能用于支付管理費，交易費和交易産生的稅賦。實際操作上，投資者應在投資賬戶中放入超過投資門檻的一部分金額用于支付這些稅費。

 5.      投資者可以從投資賬戶中提取債券利息或股票分紅。

買賣中産生的盈利部分，或叫資本增值部分，必須保留在投資賬戶中用于再投資，而不可以提取出來。

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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多倫多房産投資後起之秀——Richview區

多倫多是加拿大最大的城市，亦超越芝加哥成爲北美第4大城市。多倫多市是大多倫多地區的心臟地區，也是安大略省南部人口稠密區的一部分。金融城之一、最宜居城之一和種族最多樣化之一概括了多倫多的所有特徵。

除了一些被新移民所熟悉的社區以外， 如今坐落在多倫多市西邊Etobicoke的Richview社區也越來越被人們所認識。許多人被這裏的社區環境和地理位置吸引，不少人逐漸選擇在這裏安居樂業，其中也不乏一些我們耳熟能詳的“大人物”，例如多倫多市長Rob Ford和加拿大總理Stephen Harper。

  • 地理位置

Richview社區東至Royal York Rd，西至高速路hwy427，南北邊以Eglinton Ave及Dixon Rd爲界。可以說它被諸條主幹道所包圍，其交通便捷程度有目共睹。

此外，Richview周邊的幾個小區也頗受當地人歡迎，如Princess Anne Manor、Humber Heights、Humber Valley Village等，這些社區普遍環境一流，公園遍布，尤其到了夏季鬱鬱葱葱的社區環境讓許多人陶醉。

社區概述

Richview社區男女比例相當，男性占50.87%，女性占49.13%，社區規模適中， 人口密集程度不高，所以其中的人員複雜性也相對比較不明顯。

整個社區的移民比例低于多倫多城市水平，本地居民占絕大多數，社區中普通話的使用者比例極低。英語及意大利語的使用人數最高，因此白人社區的特點在這裏都得以體現。

社區的主體人群爲青壯年，其中20—44歲的人群超過四分之一，已婚人群比例爲62.39%。整個社區年齡分布合理，各年齡段的人們都願意選擇在這裏居住。區中65歲以上老年人比例超過19%，這也很好的驗證了社區歷史的悠久，以及環境的優美和安逸。

Richview社區家庭總體受教育程度較高，家庭收入穩定，多數人擁有良好的職業。絕大部分的居民從事著服務和零售業、還有不少從事管理相關工作，因此這個社區白領比例很高。

15.85%的居民擁有College，28.5%的居民University以上文憑，社區內家庭平均收入爲$156,052，高出了多倫多的平均水平。

Richview社區的房屋幾乎百分之百都是Single Detached獨立屋，在這裏半獨立的比例非常少，幷且社區內租住比例也近乎于零。這種單一的住房形式保障了社區內人口的組成，避免了過多的流動人口，變相的保證了這個社區極高的安全度。

作爲一個有一定歷史根基的成熟社區，Richview社區內的房屋普遍年齡偏大，百分之六十以上的房屋年齡在26-60之間，更有將近百分之三十的房屋擁有超過60年的房齡，小于10年的新房的比例較低。

  • 交通出行

住在Richview社區出行十分便捷，不用數分鐘就能到達hwy427及hwy401，區內還有多條TTC公交車經過，如果去多倫多市區上班， 那麽達成地鐵也幷不麻煩。

從這裏出發去多倫多國際機場只要短短十分鐘， 如果您在機場附近上班，那麽住在這裏就再方便不過了。

  • 學校教育

許多有學齡兒童的家庭在安家時都會首當其衝考慮的孩子的教育問題。幷且，學校教育這一因素如今不僅是選擇居住社區的重要因素，更是成爲不少投資人青睞的投資項目。

Richview社區中擁有諸多讓家長放心滿意的學習，從小孩子就能在這裏接受到優質的教育，這使得不少家長對這個社區的好感又增加了不少。

社區中的Richview Collegiate Institute（RCI）是一所口碑很好的雙語高中，學校通過廣泛的學術課程以及校外課程來培養孩子，旨在培養孩子們的領袖精神和終身學習習慣。自1958年以來，學校及學生、家長和社區的多方努力，已將RCI打造成爲了Etobicoke社區中的優秀高中。學校常年在全省範圍內的文化考試中名列前茅。更是在科學和數學競賽中多次排名達到10%。

更難得的是，學校提供的實習機會爲學生打造了獲得工作經驗的平臺。實習機會種類繁多，包括有保健，法律，傳媒，信息技術，教育，技術行業和零售等不同領域。這讓學生有機會體驗“動手”的學習。

  • 娛樂設施

Richview社區不僅被美麗的自然風光環繞，而且如畫的風景中休閑娛樂設施也不少，生活配套設施也很完善。擁有諸多購物中心和公園，還有圖書館、老年公寓等，這些設施足以滿足人們日常生活所需、豐富人們的健康生活。

這個美麗的社區以它獨特的魅力慢慢被新移民發掘，希望大家通過本

美國休斯頓地區購房熱點之“明湖”

 明湖（Clear Lake）

明湖是休斯頓的一個地區，位于休斯頓東南方向約25英里，沿45號高速公路, 位于休斯頓和加爾維斯頓（Galveston）島之間。明湖地理位置得天獨厚，環境優美，風景秀麗，呈現典型的海濱風貌，是休斯頓地區可以享受海濱城市浪漫生活方式不可多得的地方。再加上學區優質，房價適中，社區安全等優勢，明湖也一直是休斯頓華人購房的熱點之一。

房地産

由于靠近休斯頓太空總署，加上附近有多所石油公司和化工廠，明湖吸引了大批的專業人士定居于此；另外，明湖地處休斯頓和加爾維斯頓兩城市的中點，在這兩個城市工作都可能在明湖居住，如在休斯頓市中心、醫學中心，或者加爾維斯頓的UTMB工作常選擇在這裏定居；加之，明湖的小學、初中和高中都非常好，吸引了大批注重子女教育的父母。明湖的房地産沒有明顯受到2009年金融危機的影響，而自2013年經濟復蘇以來，總體房價已上漲了20%以上。

除了西北部少數的幾個小區，明湖大部分小區都屬于Clear Lake High School學區，而這正是購房者喜歡選擇的小區，主要有：Pine brook, Brookwood, Bay Oaks, Bay Forest等等。這些小區中， Pine Brook的房子相對較新，它分南北兩區，北區的房子建于1997至2002年，南區的房子則建于1994至1997年。

學校

明湖的學校屬于Clear Creek ISD，也是大休斯頓地區最好的學區之一。小學，初中，高中都很好。Clear Lake High School是休斯頓地區最大的高中之一，在德州1713所高中的排名是第87位。

交通

明湖地區的交通很方便，沿45號高速公路通往休斯頓市中心，新開通的HOV lane/Toll way有效地緩解了上下班堵車的問題。另外，Metro公司在休斯頓東南方向也設有多條公交綫路，住在明湖的居民可以就近搭乘，包括：244、246、247、249路可到達市中心， 297路可到達醫學中心。

人口情况

明湖約6.5萬人口，是一個以白人爲主的社區，各族裔和睦相處，相互包容相互尊重，鄰里關係非常融洽。明湖居住了近一半的工程師，包括航天中心和煉油廠的專業人士等，其平均受教育程度和家庭年收入都遙遙領先于休斯頓其他地區。

生活和娛樂

  • 休斯頓太空中心（Space Center Houston)

休斯頓太空中心是明湖最著名的旅游觀光目的地之一。因阿波羅11號在此升空而全球聞名。在太空中心既可近距離接觸大量珍貴的實物展品，如月球岩石、返回艙和阿波羅11號的運載火箭等，又可乘小火車進入宇航中心，參觀火箭發射控制中心，是外地游客參觀休斯頓的首選觀光地。

  • 阿曼德河口自然中心（Armand Bayou Nature Center ）

它是美國最大的城市野生保護區之一，這裏保護著2500英畝天然濕地、森林，草原，沼澤栖息地等；生活著超過370種鳥類，哺乳動物，爬行動物和兩栖動物，以及數以千計的原生植物；1728英畝的湖泊上提供著各式各樣的水上活動包括帆船、水上摩托艇、滑水，釣魚、游泳、皮划艇和獨木舟等等；除上述的景點，距離明湖15英里的Kemah也是一個非常適合全家出游的好地方。

  • Kemah海濱小鎮

在这里，人們不但可以在海濱漫步觀賞海景，還可以乘坐游船出海游覽；這裏還有一座刺激好玩的兒童游樂園，有木質過山車、驚險飛車、摩天輪、現場表演以及周末慶祝活動；沿海岸邊風格各异的水上餐館也吸引著游客。

另外，喜歡出海的，從明湖驅車去Galveston海邊也不超過30分鐘。

住在明湖購物十分方便，距離Baybrook mall僅需5分車程。Baybrook mall由5家主體店（Dillard’s, JCPenney, Macy’s, Sears, 和大型的Forever 21）和170多家零售店組成，占地1,240,000 平方英尺（115,200平方米），是休斯頓南部最大的購物中心之一，幷且還計劃2015年進行擴建，增加戶外商城和生活方式中心（lifestyle center）。

儘管離中國城較遠，但是明湖周圍好的中餐館也很多，如大四川等。

醫療

Clear Lake Regional Medical Center 以及 St. John’s Hospital

孟潔如專欄全集：

經紀孟潔如全面剖析休斯頓房産市場

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8萬美元住上600平米房屋 只在巴拿馬

2008年的金融危機所誘發的降價潮，使巴拿馬奇裏基省的房産在前不久成爲海外購房者“抄底”的對象。在此之前，很多北美和歐洲人曾在這鬱鬱葱葱的山谷中置業，危機期間，由于缺乏資金而不得不折價出售。不過，幷不是集體拋售，買家需反復觀察市場，找到一個積極的賣家才能有成還價的可能。

現今，奇裏基省已成爲巴拿馬最受歡迎的退休地之一。在該省的博克特（Boquete）市附近的山莊和峽谷中，居住著大約有1.2萬名外籍人士。因爲這裏的山景房不僅非常寬敞，還折價出售，降幅高達50%。

降價的原因是，首先，那些想出售豪宅的業主，如今在定價上變得更加可信；其次，巴拿馬本地人開始購房。開發商們意識到，應該將目標著眼于正逐漸增長的本土中産階級市場，供應小塊土地和小戶型房産。

雖然巴拿馬經濟發展良好，最低工資標準也位居拉丁美洲首位，當地政府也鼓勵買房，所有買家（包括外國人），在購買低于12萬美元的新房時能獲得較低的抵押貸款利率。但相比之下，奇裏基省有更好的基礎設施，尤其是David-Boquete高速公路的改善，使交通變得更爲便利，所以市民不必非得住在他們工作的地方。

這一切，不僅大幅刺激了新房地産開發，還提振一個健康的二手房市場。事實上，買家也可以在一些舊小區內買房，價格更具彈性，因爲當地人偏愛新屋。

巴拿馬奇裏基省的房産在前不久成爲海外購房者“抄底”的對象

海外投資者如何在巴拿馬買房？

  • 財産權

巴拿馬的外籍人士享有與本地人同樣的購買和擁有財産權，主要包括海濱物業，但沒有人（不管是巴拿馬人還是其他）能擁有海灘。因爲該國法律規定，漲潮綫內22米的土地屬￿公共海灘。

另外，外國人不可以擁有巴拿馬與哥斯達黎加、哥倫比亞交界10公里內的房産。由于奇裏基省西部與哥斯達黎加接壤，所以看房時這一點很重要。

  • 房産公司和經紀人

尋找一家成熟、信譽度高的房地産公司合作也非常重要。在巴拿馬，房地産經紀人必須獲得官方許可才能正式從業，大多數房地産經紀人還管理出租物業。

另外，巴拿馬沒有北美的MLS系統。在大多數拉美國家，每一個房地産經紀人都有自己的房源。經紀人之間的合作都是個人、非正式層面上的，而不是通過一個有組織的系統。

在那裏，不是所有的房産都 “名正言順”，所以一定要讓房地産經紀人（代表你，而非賣方）和律師一起確認你的目標房産有清晰的公共注册記錄。應該避免那些“有權占有”（Right of Possession）類房産，因爲日後想將此類房産注册登記非常困難，有時候幾乎不可能。“租借地”(concessions)類地産多爲政府所有，或是企業出租，它們幷不適合買來當住宅。

  • 特殊單詞

西班牙語中，Se Vende意爲“出售”，Se Alquila意爲“出租”。當你在找房時，多看看這些標記會有所幫助。雜貨店的公告牌也是尋找房源的好地方，人們會在上面發布房屋出租和出售的告示。

另外，“unfurnished”在巴拿馬意爲空的。通常來說，“unfurnished”地産沒有家電或其它東西。但相對的“furnished”的房子可能也不包含你預期的配置，所以一定要確認到底包含哪些東西。

  • 貸款

外國人購房首付30%，抵押貸款利率在3.25%至6%之間。有70或75歲最高年齡限制，安規定，相關人士必須提供收入和居住狀况證明。一般來說，申請人會被要求提供人壽保險和住房保險。

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我爲什麽留在了英國——前電視人看《穹頂之下》有感

在2015年2月的最後一天、兩會召開的前夕，沉寂了一年之久的柴靜，携紀錄片《穹頂之下》出現在公衆眼前。從央視離職後的她，被定義爲“自媒體”、“公民記者”。這場因名人效應引發的大衆對霧霾的集體重新關注，被描述爲自媒體力量的興起、與主流媒體完美合作的示範。

柴靜的《穹頂之下》

可就在一夜間，對柴靜自費百萬拍攝霧霾紀錄片的驚嘆關注，全被淹沒在網上鋪天蓋地的質疑、詆毀、甚至人身攻擊、個人喜好裏。視頻流傳的當天晚上我完整地看了一遍，從新聞由頭、事實呈現、追溯原因，到多方剖析、經驗借鑒、行動建議，加上柴靜條理清晰、思維連貫、語速得當、字字珠璣的演講串聯，這個紀錄片的專業性可謂毋庸置疑。

曾身處與柴靜一樣的職業背景，我深知作爲一名致力于追尋、記錄、報道事實真相的記者，對關注家國天下的責任感，常常與改變不了現實的無力感衝撞、碰擊、鬥爭。記者的職責不是改變，而是督促改變。這種改變的困難和阻力却是常人難以想像——《穹頂之下》號召環保體制的變革、政府部門的作爲、你我行爲習慣的改變，這種督促遠未見效之前首先得到了大衆對其行爲動機、利益集團背景、私人八卦的陰謀論的詆毀，可想而知前方還有多少重重阻力。

我不是柴靜的粉絲。她歪著頭向對面的嘉賓咄咄逼人時，擔心她活得太沉重。這幾年好了一些，臉上多了很多笑容——《穹頂之下》的演講我們就可以看到。無論如何，這個片子激發了我對霧霾的重新審視。

剛來英國留學時，我曾有整整八個月的時間沒有回國。飛機落地北京首都機場的那一刻，我的心情雀躍極了。當我進了航站樓走向安檢台的時候——我深深地記得那個畫面——T3航站樓裏可以用“塵土飛揚”來形容，空氣裏滿滿的黃土顔色和灰塵的味道，我下意識地捂住口鼻。這座我曾經非常熟悉的城市，因八個月的離開，帶給我鼻子、呼吸道强烈的不適應感——也許因爲在英國習慣了那裏的藍天白雲。

英國是一個多雨的國家。我們都知道，在國內開車的人最害怕洗車後的第二天下雨——車白洗了，雨一淋全是花花的泥點子。在英國，尤其是住house的居民，習慣將車停在路邊或露天院子裏。當然這邊很少暴雨，而平日裏的淅瀝小雨，是根本不用擔心車子弄髒的。甚至人人都沒有下雨天打傘的情况——至少雨不髒。如果你住在倫敦市中心，比如金絲雀碼頭的某棟高樓裏，平時天晴的時候，你完全可以遠眺到15英里外的希思羅機場——據說曾經的北京，也能在後海銀錠橋遠眺到西山。

三個月前我因工作需要回國出差，一名曾在英國留學的男士，帶著妻子和剛出生幾個月大的寶寶過來諮詢移民英國的事宜。他從英國畢業回來北京，創立了自己的公司，而且發展相當不錯，但他現在，執意重回英國。“尤其結婚生了孩子之後，很多時候想帶寶寶出門遛個彎兒，但空氣實在太差勁了，常常霧霾，就不敢帶孩子出去了。”他對我說：“爲了孩子的成長，看來我必須得帶他們重回英國”。

柴靜拍《穹頂之下》也提到了自己的女兒。她在片子裏幷未講女兒未出世患腫瘤與霧霾之間是否存有因果關係，但是由于關心女兒的健康問題而開始與霧霾死磕，從母親的立場來看，是十分能够被理解的。食品安全、大氣污染、成長環境等等這些在國內不能被忽視的問題，對于我這個還沒當媽的人來說，已經爲將來的孩子考慮到了，何况成千上萬的母親呢！必須承認，這也是我選擇留在英國的原因之一。

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西班牙投資居留簽證詳解 看看是否適合你 | 西班牙

2013年9月28日星期六，西班牙政府出臺14/2013號企業家法案，確定申請通過投資獲得西班牙居住證的所需條件，所謂的“黃金簽證”由此而來。截至目前，該簽證的推出已經一年有餘。

雖然有些批評家認爲這項措施是不必要的，但由于非營利性的居留證意味著外國人只要有足够的經濟能力就可以獲得西班牙居留證，企業家法案中所列的要求即可幫助促進文書工作，也可爲潜在投資者獲得居留證提供安全保障。

爲了方便外國人入境，西班牙政府將授予計劃通過投資申請居留證的人員新簽證，如投資者、企業家、高素質的專業人員、研究人員等。

投資者獲簽基本要求：

  • 醫療保險
  • 無犯罪記錄證明
  • 足够經濟能力供（至少1年）西班牙生活

投資者獲簽投資要求（完成以下任一投資即可）

  • 不動産投資總額需達到50萬歐元（需提交土地登記書）

可一次性投資，也可多次投資。其中必須不含不動産負債、費用支出以及稅金。

  • 擁有西班牙國債200萬歐或西班牙銀行存款達100萬歐或參與西班牙公司投資達100萬歐

如果是投資商業項目至少符合下列任一條件:

  • 創造就業
  • 對經濟有影響；
  • 對科學、技術創新有重大貢獻

另外，也可以接受外國個人通過法人(公司)進行投資，條件是其注册地非稅率很低的國家或地區（即所謂的避稅地區），幷且申請人擁有絕對多數投票權，可以任命或開除董事會的成員。

從企業家法案中可以推斷，首先，投資者必須辦理好一年期的居住簽證，而一旦開始投資活動，幷符合法律要求，就可以申請投資者居留證。居留證可讓投資者在西班牙居住期超過一年。著重需要强調的就是需要證明其在提交申請60天之前已完成獲得居留證的前提投資。

根據投資類型，投資者有可能需要出示西班牙經濟部發放的相關投資證書。在某些情况下，有可能要求出示公證人證書。爲了獲得居留證資格，申請人必須在批准居留期間至少前往西班牙一次。

創業及商業活動

計劃在西班牙創業的外國人可以申請此類居留證，進入以及留在西班牙，以采取必要的行動。

創業活動被定義爲本質上有所創新的活動，對西班牙産生特定的經濟利益，幷且必須通過政府管理總署有關機關審核。

此類項目需符合下列條件之一:

  • 創造就業
  • 對業務開展地區有重大的經濟投資
  • 對科學創新和調查有相關貢獻

該投資有可能是通過某個公司進行，條件是其注册地非避稅區，幷且申請人擁有絕對多數投票權，可以任命或開除董事會的成員。

在 更新居住證前，投資者有權逗留在西班牙，最長可達一年。受益人可在整個申根區無限制旅游(包括西班牙、法國、德國、奧地利、比利時、丹麥、愛沙尼亞、芬 蘭、希臘、匈牙利、冰島、意大利、拉脫維亞、立陶宛、捷克共和國、列支敦士登、盧森堡、馬耳他、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、斯洛文尼亞、斯洛伐克、瑞典和 瑞士)。

首次居留簽證期限爲2年，若申請人符合既定要求，可再延長2年。延長簽證通過相關的行政機關辦理，假如官方沒有回應(行政沉默)，將被視爲默示同意。

入境條件可見3月15日歐洲委員會制定的562/2006號條規,，該條規爲管理過境人員流動制定了共同體代碼 (即申根代碼)。

投資者可以申請親屬團聚，配偶及18歲以下子女，或是18歲以上，但因殘疾無法獨立的子女可以申請共同簽證或授權。

若您正準備通過投資獲得西班牙居留證，您必須考慮到該國體系與其它國家不同。

 

胡晨曉律師專欄全集

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美國休斯頓地區購房熱點之“梨城”

梨城（Pearland）

梨城大部分地區隸屬 Brazoria County，少部分屬于Fort Bend County 或者Harris County。位于休斯頓市中心正南方向約15英里，距離德州醫學中心僅9英里。由于有著安全的社區、平易近人的房價、優質的學校以及優美的田園風光，因此，梨城一直是華人中産階層的購房熱點。

  • 房地産

梨城是一個快速發展的城市，近年來，住宅房地産交易呈穩步增長態勢。由于梨城有大面積未被開發的土地，房地産開發潜力和空間很大。自美國經濟復蘇以來，新建住宅的開發猶如雨後春笋般興起，主要集中在：

  • Shadow Creek (Southlake 和 Shadow Ridge)
  • Highland Crossing
  • Lakes of Savannah
  • Riverstone (Pearland Parkway以東和Hughes Road以南)
  • Orchard Glen (extension of Pearland Farms on Veterans Drive)
  • Canterbury Park (Veterans Drive)等小區。

除了提供大量新建屋外，二手房的交易也很活躍。購房者喜歡選擇的小區多位于8號和Bailey Ave之間，沿288號公路兩邊展開。

以288爲界，分東西兩邊，兩邊各有特點：

  • 西邊小區

地理位置：288公路和Almeda之間

主要小區：Shadow Creek Ranch

房屋特點：新建、地産稅高

教育：小學與初中較好，高中一般

  • 東邊小區

地理位置：位于288公路和Cullen Parkway之間

主要小區：SilverLake、Southdow、Sunrise Park、Autumn Lake、Country Place等

房屋特點：地産稅地

教育：小學、初中與高中較好

  • 學校

梨城的小學和中學屬于Alvin ISD (288號公路以西) 和Pearland ISD（288號公路以東），普遍都相當不錯，幾乎所有小學都是Exemplary或者Recognized，而且學校排名都呈現穩步上升的趨勢。以Glenda Dawson High School爲例，自2012年德州排名第400多名，到2014年躍升爲第120名，被譽爲休斯頓地區一所冉冉升起的明星高中。

小貼士：

德州教育局把全美公立學校從高到低分爲四個級別：Exemplary；Recognized；Academically Acceptable；Academically Unacceptable。

  • 交通

梨城交通狀况一般，有一條288號高速公路通往市區，目前還沒有HOV Lane，也沒有公交綫路。有人在上下班期間選擇走Almeda Rd也是個選擇。

  • 人口情况

梨城約13.3萬人口，其中白人46.2%， 拉丁裔24.5%， 黑人17.4%，亞裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增長迅速，過去十年，人口增加了142%以上，位居大休斯頓地區人口增長速度第三的城市。隨著人口的增加，梨城家庭年收入也一直在穩步增長，2013年的統計結果顯示，41%的家庭年收入超過10萬美元；由于大量的專業人士定居于此，梨城人口受教育水平也相當高，39.6%受過大學教育，18.5%有研究生文憑。梨城的社區也十分安全，2013年聯邦調查局的統計顯示，全年沒有縱火案，搶劫案少于30起。

  • 生活和娛樂

位于288號公路和FM518的交界處的Town Center是梨城的休閑購物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所謂生活方式中心，無論從外觀布局還是從內部功能設計上都不同于傳統的mall。它是一個開放式的區域，由四家主體店、衆多的零售店、寫字樓、公寓樓、酒店以及娛樂設施等組成，這裏的商家相對集中，但又不像mall裏高度密集，其間由步行街相連，幷且還建有一個25英畝的湖泊、跑道/自行車道及公園。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所時尚的小鎮，既能感受到大城市生活的便利，又可體驗田園生活的悠閑。

在娛樂方面，住在梨城選擇就太多了。首先，這裏不僅有五座大型公園，十幾座便利的小區公園，還有三座狗公園，狗公園裏提供訓練狗的敏捷課程、野餐區等；其次，沿288號公路向北驅車9英里，就可進入休斯頓著名的博物館區，這裏有藝術博物館、自然科學博物館、兒童博物館等多所博物館；由博物館區步行就可到達Herman Park和休斯頓動物園；再次，從梨城沿288號公路向南驅車10幾英里，就可以到達Alvin的Forberg’s農場，在那裏可以盡情采摘新鮮蔬菜和水果；如果願意，還可以再往南驅車40英里到達Freeport，去海邊游玩。

另外，梨城距離中國城和Galaria Mall都不算太遠，分別是20英里和23英里。

經紀孟潔如全面剖析休斯頓房産市場

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中國申請人：不論門檻有多高我們移定了！英國移民局：且移且珍惜

隨著2014年的過去，英國移民局相應的中國移民相關統計數據逐漸出臺，本文僅就2015年1月5日收到的英國移民局內政事務署（Home Office）的最新數據統計做一個基本分析及說明：

一、數據統計

企業家移民簽證（Tier1 Entrepreneur）- 2013年4月至2014年3月中國地區的所有的T1E申請情况：

  1. 中國地區申請拒簽率高達67%；
  2. 直接被拒的申請人占總申請的19%；
  3. 面試後被拒的申請人占總申請的48%；
  4. 全球總申請拒簽率爲4

投資移民簽證（Tier1 Investor）-2013年世界各地區的所有的英國投資移民申請情况：

  • 中國申請總數爲187人，名列世界第一，占總申請人的31%；
  • 中國（31%）與俄羅斯（21%）的投資者占世界總數的52%。

二、數據解讀

下面分別就讀者比較關心的，中國地區英國投資移民和企業家移民情况進行數據解讀以及專家分析。

2013年4月至2014年3月中國地區企業家移民申請

根據英國移民局內政事務署2013年度的移民統計數據，精簡後得到圖1數據：

通過圖1我們發現，大部分被拒簽是在移民局面試後决定的， 換句話說，面試决定了英國企業家移民申請的成敗。

從本次發放的數據統計來看，2013年4月至2014年3月，中國申請人在申請英國企業家移民時的拒簽率仍然較高，爲67%，其中在審查材料時被拒的占19%，在面試後被拒的占48%。

原因分析

通常情况下，能進入面試環節的申請人通常在打分階段都獲得了95分的基本分。但是仍然有大量的申請人在面試後被拒簽。根據我接觸到的大量拒簽後的諮詢發現， 大部分拒簽條款是245DB(f)這一條款。 此條款主要內容在于增加移民局通過面試判斷申請企業家移民者的兩個方面：

創業的真實性：是否做過嚴謹的市場調查？是否有成熟的客戶及市場需求？是否有相應的核心優勢？是否有足够證據證明商業模式的可行性？

創業的能力考察：能力包括兩個部分，資金部分及企業家精神。其中資金部分是否是自有資金？企業家精神考核能力更廣，包括商業思維能力，市場分析判斷能力，運營管理能力等等。

如何應對？

我一直支持和鼓勵所有的企業家移民申請人能够獨立創業，其中申請企業家移民簽證可以被認爲是考核自己企業家精神的一種有效方法。

如何能讓自己具備“企業家精神”？

申請人需要結合自己的工作經驗，教育背景和興趣愛好，幷全面考量在公司運營期間需要的相關因素，以及需要解决的各方面難題。比如你的運營成本是多少，發展目標是什麽，做過哪些市場調查和研究；甚至追溯到任何一個具體細節，比如企業會需要什麽樣人才，怎麽請人，哪裏打廣告，打廣告的費用是多少等等。

失敗的申請人往往忽略了簽證官真正看重的申請人的創業精神，以及組織建立和經營管理企業的綜合才能。要具備這樣的精神，需要先在思想上成爲一個企業家，再在行動上向簽證官證明，你正在向成爲一個成功的企業家的目標積極準備著。最好的證明方法就是六個字，先創業，後移民。如果你已具備了這份企業家精神，就能從容應對簽證官無論多麽刁鑽怎樣發難，順利通過企業家移民真實性審核（Genuine Entrepreneur Test），成功拿到簽證。

英國合夥人：

英國合夥人目前來看是比較適合那些剛畢業，缺乏工作經驗，沒有商業運營經驗但是有遠大的理想與抱負，希望在英國開創自己的事業的申請人。由于年齡或者經驗的關係，短時間之內無法具備“企業家精神”，那麽選擇一個正確的，合適的英國合夥人將成爲一個快速移民英國，開展事業的方法。

找到合適的合夥人，在英國共同開展創業之旅，既解决簽證難題，又獲得工作經驗幷快速融入英國本土商業市場環境的機會。這個方法在過去2年當中已得到了充分的有效驗證。 如果不能自己獨立創辦生意或者企業，那就花時間尋找一個真正適合自己的“英國合夥人”。

如何尋找合適的“英國合夥人”？

  • 尋找母校幫助：大部分的大學都有自己的孵化園區，裏面有很多不錯的項目需要來自中國地區的人力與資金支持；
  • 英國政府的創業園區：英國最大的創業孵化園區之一 － ROCK STAR HUB (磐石星創業園區)內有大量的適合高科技類，生物醫藥類，互聯網項目可以選擇；
  • 商業社交媒體平臺：Facebook, linkin等英國比較流行的商業網站
  • 專業機構：London Partner (倫敦發展促進署), Peterson Law Associates(英國彼得森律 師行)等等專門幫助中國地區申請人尋找商業合作夥伴的機構。

2013年4月至2014年3月世界各地區投資移民申請

根據英國移民局內政事務署2013年度的移民統計數據（精簡後得到表2數據）：

進一步體現了相比全球申請人，中国對英國投資移民的青睞。

數據分析：

從本次發放的數據統計看來，2013年度4月至2014年3月辦理英國投資移民中國申請人數爲全球第一，占總申請人的31%；除中國與俄羅斯（21%）這兩個主要的申請國（共52%），世界各地區所占的申請數比重較小。

以上數據可以看出，中俄兩國的投資者在2013-2014年度仍然親睞英國投資移民。對英國的移民傾向有很多不同的原因，比如英國完善的福利機制及社會保障，英國的教育環境等等。

三、變化趨勢及建議：

從我接到衆多諮詢情况來看，無論申請門檻是多少，申請人特別是中國地區的申請人對于英國移民的熱情絲毫不减。 反而促使英國政府對于申請的審核更佳嚴格，申請人更需要謹慎的準備申請材料。

我建議，申請人不僅需要考慮簽證，更需要考慮整個家庭的變遷帶來的影響，包括子女教育，商業規劃，地産購置，資産配置，稅務安排等等一些列的問題。所以，找到一個專業的，良好聲譽的服務機構能大大的幫助都申請人在英國真正的安居樂業！

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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2015年4大倫敦房産投資潜力區 您不容錯過

隨著倫敦城市公交系統的伸展，政府對城市部分區域公共設施投資的加大，新的商業區和新樓盤在這些地區的不斷建設，使倫敦市內的一些地區成爲吸引購房者的理想購房區。這裏我特別挑選了倫敦市內4個比較有潜力的地區加以詳細介紹。

在倫敦這座國際大都市里，泰晤士河上計劃建設的一座新的橋梁， 都會給倫敦相關區域的樓市造成影響。倫敦市內，一座地標性的建築，或者是一個各方面都很優秀的新住宅小區也給周邊樓市帶來波動。

2015年倫敦需要特別注意的4大購房區域：

  • 西倫敦——Notting Dale

Notting Dale位于倫敦城市西北，屬于城市郵政編碼的W11區。處于倫敦城市地鐵White City站和Ladbroke Grove站之間。說起Notting Dale人們恐怕幷不熟悉，但是附近的Notting Hill諾丁山地區却是舉世聞名，無人不知。

比起充滿了人文情懷，文藝氣息濃厚的諾丁山，Notting Dale區的發展起步較晚。二戰之前，這裏曾經是倫敦有名的貧民區，從本世紀50年代開始，政府加大對這裏的投資，各種現代的新式建築，居民小區開始興建。

例如由著名的普氏集團開發的樓盤More West，樓盤由面積各异的單元房組成，可全額購買或選擇shared ownership， 單元價格41.5萬英鎊起。Notting Dale區域重建計劃的一部分由倫敦Kensington肯行頓 and Chelsea切爾西行政區負責，高端的建築設計帶有濃厚的藝術氣息。富有美感的建築給這裏注入活力，使Notting Dale面貌一新。

  • 北倫敦——Hornesey

Hornsey位于倫敦北部, 屬￿城市郵政編碼的N8區, 是倫敦歷史比較悠久的老行政區之一, 1965年起劃歸Haringey行政區管轄範圍。

Hornsey緊鄰風景優美的亞歷山大宮公園， 區域內有大量保存完好的維多利亞時期，和愛德華七世時期的古老建築。這裏交通方便，火車在30分鐘內直達倫敦中心的Moorgate 車站和King’s Cross車站。Hornsey區域中心的購物街和商鋪正在維修重建中，由于這裏有大量古建築的存在，重建計劃在英國歷史文化遺産保護委員會的保護下進行。

緊鄰城市運河，在老供水廠舊址上興建的New River Village，由600套新房組成， 一房的價格32.5萬英鎊起。

Hornsey中心也有新房元月份交工，一室單元的價格約30萬英鎊。

  • 東倫敦——Leyton

Leyton位于倫敦東部, 屬于城市郵政編碼的E10區。這裏距Stratford僅1.5英里，緊鄰2012倫敦奧運會的主會場。

Leyton位于倫敦3區，在地鐵Central line綫上。區內有倫敦最大的開放式綠地。

正在進行的開發建設使Leyton的地産投資潜力大增。這裏的房型以維多利亞時期和愛德華七世時期的排屋爲主。價格多在40萬英鎊到65萬英鎊之間。

這裏的新房以維多利亞式的聯排別墅和單元房居多，價格39.5萬英鎊起。

  • 南倫敦——Brockley

Brockley屬于南倫敦, 城市郵政編碼的SE4區。在80年代曾經是在倫敦市中心上班族的聚集地；隨著倫敦Overground的延伸， 現在這裏重新成爲受城市年輕一族青睞的地方。

Brockley周邊被公園和綠地環繞，環境優美，年輕的帶小孩的家庭喜歡落戶在這裏。

這裏的很多維多利亞式的大別墅現在被改建成較小的適合小家庭使用的單元房；Brockley也有現代的新單元房，聯排別墅等多種房型。隨著計劃建設的East London line的延伸，Brockley也成爲倫敦地産投資具潜力的新區域。

Minni專欄全集：

Minni談英國倫敦房産投資

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