我爲什麽留在了英國——前電視人看《穹頂之下》有感

在2015年2月的最後一天、兩會召開的前夕,沉寂了一年之久的柴靜,携紀錄片《穹頂之下》出現在公衆眼前。從央視離職後的她,被定義爲“自媒體”、“公民記者”。這場因名人效應引發的大衆對霧霾的集體重新關注,被描述爲自媒體力量的興起、與主流媒體完美合作的示範。

柴靜的《穹頂之下》

可就在一夜間,對柴靜自費百萬拍攝霧霾紀錄片的驚嘆關注,全被淹沒在網上鋪天蓋地的質疑、詆毀、甚至人身攻擊、個人喜好裏。視頻流傳的當天晚上我完整地看了一遍,從新聞由頭、事實呈現、追溯原因,到多方剖析、經驗借鑒、行動建議,加上柴靜條理清晰、思維連貫、語速得當、字字珠璣的演講串聯,這個紀錄片的專業性可謂毋庸置疑。

曾身處與柴靜一樣的職業背景,我深知作爲一名致力于追尋、記錄、報道事實真相的記者,對關注家國天下的責任感,常常與改變不了現實的無力感衝撞、碰擊、鬥爭。記者的職責不是改變,而是督促改變。這種改變的困難和阻力却是常人難以想像——《穹頂之下》號召環保體制的變革、政府部門的作爲、你我行爲習慣的改變,這種督促遠未見效之前首先得到了大衆對其行爲動機、利益集團背景、私人八卦的陰謀論的詆毀,可想而知前方還有多少重重阻力。

我不是柴靜的粉絲。她歪著頭向對面的嘉賓咄咄逼人時,擔心她活得太沉重。這幾年好了一些,臉上多了很多笑容——《穹頂之下》的演講我們就可以看到。無論如何,這個片子激發了我對霧霾的重新審視。

剛來英國留學時,我曾有整整八個月的時間沒有回國。飛機落地北京首都機場的那一刻,我的心情雀躍極了。當我進了航站樓走向安檢台的時候——我深深地記得那個畫面——T3航站樓裏可以用“塵土飛揚”來形容,空氣裏滿滿的黃土顔色和灰塵的味道,我下意識地捂住口鼻。這座我曾經非常熟悉的城市,因八個月的離開,帶給我鼻子、呼吸道强烈的不適應感——也許因爲在英國習慣了那裏的藍天白雲。

英國是一個多雨的國家。我們都知道,在國內開車的人最害怕洗車後的第二天下雨——車白洗了,雨一淋全是花花的泥點子。在英國,尤其是住house的居民,習慣將車停在路邊或露天院子裏。當然這邊很少暴雨,而平日裏的淅瀝小雨,是根本不用擔心車子弄髒的。甚至人人都沒有下雨天打傘的情况——至少雨不髒。如果你住在倫敦市中心,比如金絲雀碼頭的某棟高樓裏,平時天晴的時候,你完全可以遠眺到15英里外的希思羅機場——據說曾經的北京,也能在後海銀錠橋遠眺到西山。

三個月前我因工作需要回國出差,一名曾在英國留學的男士,帶著妻子和剛出生幾個月大的寶寶過來諮詢移民英國的事宜。他從英國畢業回來北京,創立了自己的公司,而且發展相當不錯,但他現在,執意重回英國。“尤其結婚生了孩子之後,很多時候想帶寶寶出門遛個彎兒,但空氣實在太差勁了,常常霧霾,就不敢帶孩子出去了。”他對我說:“爲了孩子的成長,看來我必須得帶他們重回英國”。

柴靜拍《穹頂之下》也提到了自己的女兒。她在片子裏幷未講女兒未出世患腫瘤與霧霾之間是否存有因果關係,但是由于關心女兒的健康問題而開始與霧霾死磕,從母親的立場來看,是十分能够被理解的。食品安全、大氣污染、成長環境等等這些在國內不能被忽視的問題,對于我這個還沒當媽的人來說,已經爲將來的孩子考慮到了,何况成千上萬的母親呢!必須承認,這也是我選擇留在英國的原因之一。

西班牙投資居留簽證詳解 看看是否適合你 | 西班牙

2013年9月28日星期六,西班牙政府出臺14/2013號企業家法案,確定申請通過投資獲得西班牙居住證的所需條件,所謂的“黃金簽證”由此而來。截至目前,該簽證的推出已經一年有餘。

雖然有些批評家認爲這項措施是不必要的,但由于非營利性的居留證意味著外國人只要有足够的經濟能力就可以獲得西班牙居留證,企業家法案中所列的要求即可幫助促進文書工作,也可爲潜在投資者獲得居留證提供安全保障。

爲了方便外國人入境,西班牙政府將授予計劃通過投資申請居留證的人員新簽證,如投資者、企業家、高素質的專業人員、研究人員等。

投資者獲簽基本要求:

  • 醫療保險
  • 無犯罪記錄證明
  • 足够經濟能力供(至少1年)西班牙生活

投資者獲簽投資要求(完成以下任一投資即可)

  • 不動産投資總額需達到50萬歐元(需提交土地登記書)

可一次性投資,也可多次投資。其中必須不含不動産負債、費用支出以及稅金。

  • 擁有西班牙國債200萬歐或西班牙銀行存款達100萬歐或參與西班牙公司投資達100萬歐

如果是投資商業項目至少符合下列任一條件:

  • 創造就業
  • 對經濟有影響;
  • 對科學、技術創新有重大貢獻

另外,也可以接受外國個人通過法人(公司)進行投資,條件是其注册地非稅率很低的國家或地區(即所謂的避稅地區),幷且申請人擁有絕對多數投票權,可以任命或開除董事會的成員。

從企業家法案中可以推斷,首先,投資者必須辦理好一年期的居住簽證,而一旦開始投資活動,幷符合法律要求,就可以申請投資者居留證。居留證可讓投資者在西班牙居住期超過一年。著重需要强調的就是需要證明其在提交申請60天之前已完成獲得居留證的前提投資。

根據投資類型,投資者有可能需要出示西班牙經濟部發放的相關投資證書。在某些情况下,有可能要求出示公證人證書。爲了獲得居留證資格,申請人必須在批准居留期間至少前往西班牙一次。

創業及商業活動

計劃在西班牙創業的外國人可以申請此類居留證,進入以及留在西班牙,以采取必要的行動。

創業活動被定義爲本質上有所創新的活動,對西班牙産生特定的經濟利益,幷且必須通過政府管理總署有關機關審核。

此類項目需符合下列條件之一:

  • 創造就業
  • 對業務開展地區有重大的經濟投資
  • 對科學創新和調查有相關貢獻

該投資有可能是通過某個公司進行,條件是其注册地非避稅區,幷且申請人擁有絕對多數投票權,可以任命或開除董事會的成員。

在 更新居住證前,投資者有權逗留在西班牙,最長可達一年。受益人可在整個申根區無限制旅游(包括西班牙、法國、德國、奧地利、比利時、丹麥、愛沙尼亞、芬 蘭、希臘、匈牙利、冰島、意大利、拉脫維亞、立陶宛、捷克共和國、列支敦士登、盧森堡、馬耳他、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、斯洛文尼亞、斯洛伐克、瑞典和 瑞士)。

首次居留簽證期限爲2若申請人符合既定要求,可再延長2。延長簽證通過相關的行政機關辦理,假如官方沒有回應(行政沉默),將被視爲默示同意。

入境條件可見3月15日歐洲委員會制定的562/2006號條規,,該條規爲管理過境人員流動制定了共同體代碼 (即申根代碼)。

投資者可以申請親屬團聚,配偶及18歲以下子女,或是18歲以上,但因殘疾無法獨立的子女可以申請共同簽證或授權。

若您正準備通過投資獲得西班牙居留證,您必須考慮到該國體系與其它國家不同。

 

胡晨曉律師專欄全集

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美國休斯頓地區購房熱點之“梨城”

梨城Pearland

梨城大部分地區隸屬 Brazoria County,少部分屬于Fort Bend County 或者Harris County。位于休斯頓市中心正南方向約15英里,距離德州醫學中心僅9英里。由于有著安全的社區、平易近人的房價、優質的學校以及優美的田園風光,因此,梨城一直是華人中産階層的購房熱點。

  • 房地産

梨城是一個快速發展的城市,近年來,住宅房地産交易呈穩步增長態勢。由于梨城有大面積未被開發的土地,房地産開發潜力和空間很大。自美國經濟復蘇以來,新建住宅的開發猶如雨後春笋般興起,主要集中在:

  • Shadow Creek (Southlake 和 Shadow Ridge)
  • Highland Crossing
  • Lakes of Savannah
  • Riverstone (Pearland Parkway以東和Hughes Road以南)
  • Orchard Glen (extension of Pearland Farms on Veterans Drive)
  • Canterbury Park (Veterans Drive)等小區。

除了提供大量新建屋外,二手房的交易也很活躍。購房者喜歡選擇的小區多位于8號和Bailey Ave之間,沿288號公路兩邊展開。

以288爲界,分東西兩邊,兩邊各有特點:

  • 西邊小區

地理位置:288公路和Almeda之間

主要小區:Shadow Creek Ranch

房屋特點:新建、地産稅高

教育:小學與初中較好,高中一般

  • 東邊小區

地理位置:位于288公路和Cullen Parkway之間

主要小區:SilverLake、Southdow、Sunrise Park、Autumn Lake、Country Place等

房屋特點:地産稅地

教育:小學、初中與高中較好

  • 學校

梨城的小學和中學屬于Alvin ISD (288號公路以西) 和Pearland ISD(288號公路以東),普遍都相當不錯,幾乎所有小學都是Exemplary或者Recognized,而且學校排名都呈現穩步上升的趨勢。以Glenda Dawson High School爲例,自2012年德州排名第400多名,到2014年躍升爲第120名,被譽爲休斯頓地區一所冉冉升起的明星高中。

小貼士:

德州教育局把全美公立學校從高到低分爲四個級別:Exemplary;Recognized;Academically Acceptable;Academically Unacceptable

  • 交通

梨城交通狀况一般,有一條288號高速公路通往市區,目前還沒有HOV Lane,也沒有公交綫路。有人在上下班期間選擇走Almeda Rd也是個選擇。

  • 人口情况

梨城約13.3萬人口,其中白人46.2%, 拉丁裔24.5%, 黑人17.4%,亞裔9.3%,其它族裔2.6%。梨城人口增長迅速,過去十年,人口增加了142%以上,位居大休斯頓地區人口增長速度第三的城市。隨著人口的增加,梨城家庭年收入也一直在穩步增長,2013年的統計結果顯示,41%的家庭年收入超過10萬美元;由于大量的專業人士定居于此,梨城人口受教育水平也相當高,39.6%受過大學教育,18.5%有研究生文憑。梨城的社區也十分安全,2013年聯邦調查局的統計顯示,全年沒有縱火案,搶劫案少于30起。

  • 生活和娛樂

位于288號公路和FM518的交界處的Town Center是梨城的休閑購物中心,它是2008年才建成的一所“生活方式中心”(lifestyle center)。所謂生活方式中心,無論從外觀布局還是從內部功能設計上都不同于傳統的mall。它是一個開放式的區域,由四家主體店、衆多的零售店、寫字樓、公寓樓、酒店以及娛樂設施等組成,這裏的商家相對集中,但又不像mall裏高度密集,其間由步行街相連,幷且還建有一個25英畝的湖泊、跑道/自行車道及公園。穿行在梨城的生活方式中心,仿佛置身于一所時尚的小鎮,既能感受到大城市生活的便利,又可體驗田園生活的悠閑。

在娛樂方面,住在梨城選擇就太多了。首先,這裏不僅有五座大型公園,十幾座便利的小區公園,還有三座狗公園,狗公園裏提供訓練狗的敏捷課程、野餐區等;其次,沿288號公路向北驅車9英里,就可進入休斯頓著名的博物館區,這裏有藝術博物館、自然科學博物館、兒童博物館等多所博物館;由博物館區步行就可到達Herman Park和休斯頓動物園;再次,從梨城沿288號公路向南驅車10幾英里,就可以到達Alvin的Forberg’s農場,在那裏可以盡情采摘新鮮蔬菜和水果;如果願意,還可以再往南驅車40英里到達Freeport,去海邊游玩。

另外,梨城距離中國城和Galaria Mall都不算太遠,分別是20英里和23英里。

經紀孟潔如全面剖析休斯頓房産市場

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中國申請人:不論門檻有多高我們移定了!英國移民局:且移且珍惜

隨著2014年的過去,英國移民局相應的中國移民相關統計數據逐漸出臺,本文僅就2015年1月5日收到的英國移民局內政事務署(Home Office)的最新數據統計做一個基本分析及說明:

一、數據統計

企業家移民簽證(Tier1 Entrepreneur)- 2013年4月至2014年3月中國地區的所有的T1E申請情况:

  1. 中國地區申請拒簽率高達67%;
  2. 直接被拒的申請人占總申請的19%;
  3. 面試後被拒的申請人占總申請的48%;
  4. 全球總申請拒簽率爲4

投資移民簽證(Tier1 Investor)-2013年世界各地區的所有的英國投資移民申請情况:

  • 中國申請總數爲187人,名列世界第一,占總申請人的31%;
  • 中國(31%)與俄羅斯(21%)的投資者占世界總數的52%。

二、數據解讀

下面分別就讀者比較關心的,中國地區英國投資移民和企業家移民情况進行數據解讀以及專家分析。

2013年4月至2014年3月中國地區企業家移民申請

根據英國移民局內政事務署2013年度的移民統計數據,精簡後得到圖1數據:

通過圖1我們發現,大部分被拒簽是在移民局面試後决定的, 換句話說,面試决定了英國企業家移民申請的成敗。

從本次發放的數據統計來看,2013年4月至2014年3月,中國申請人在申請英國企業家移民時的拒簽率仍然較高,爲67%,其中在審查材料時被拒的占19%,在面試後被拒的占48%。

原因分析

通常情况下,能進入面試環節的申請人通常在打分階段都獲得了95分的基本分。但是仍然有大量的申請人在面試後被拒簽。根據我接觸到的大量拒簽後的諮詢發現, 大部分拒簽條款是245DB(f)這一條款。 此條款主要內容在于增加移民局通過面試判斷申請企業家移民者的兩個方面:

創業的真實性:是否做過嚴謹的市場調查?是否有成熟的客戶及市場需求?是否有相應的核心優勢?是否有足够證據證明商業模式的可行性?

創業的能力考察:能力包括兩個部分,資金部分及企業家精神。其中資金部分是否是自有資金?企業家精神考核能力更廣,包括商業思維能力,市場分析判斷能力,運營管理能力等等。

如何應對?

我一直支持和鼓勵所有的企業家移民申請人能够獨立創業,其中申請企業家移民簽證可以被認爲是考核自己企業家精神的一種有效方法。

如何能讓自己具備“企業家精神”?

申請人需要結合自己的工作經驗,教育背景和興趣愛好,幷全面考量在公司運營期間需要的相關因素,以及需要解决的各方面難題。比如你的運營成本是多少,發展目標是什麽,做過哪些市場調查和研究;甚至追溯到任何一個具體細節,比如企業會需要什麽樣人才,怎麽請人,哪裏打廣告,打廣告的費用是多少等等。

失敗的申請人往往忽略了簽證官真正看重的申請人的創業精神,以及組織建立和經營管理企業的綜合才能。要具備這樣的精神,需要先在思想上成爲一個企業家,再在行動上向簽證官證明,你正在向成爲一個成功的企業家的目標積極準備著。最好的證明方法就是六個字,先創業,後移民。如果你已具備了這份企業家精神,就能從容應對簽證官無論多麽刁鑽怎樣發難,順利通過企業家移民真實性審核(Genuine Entrepreneur Test),成功拿到簽證。

英國合夥人:

英國合夥人目前來看是比較適合那些剛畢業,缺乏工作經驗,沒有商業運營經驗但是有遠大的理想與抱負,希望在英國開創自己的事業的申請人。由于年齡或者經驗的關係,短時間之內無法具備“企業家精神”,那麽選擇一個正確的,合適的英國合夥人將成爲一個快速移民英國,開展事業的方法。

找到合適的合夥人,在英國共同開展創業之旅,既解决簽證難題,又獲得工作經驗幷快速融入英國本土商業市場環境的機會。這個方法在過去2年當中已得到了充分的有效驗證。 如果不能自己獨立創辦生意或者企業,那就花時間尋找一個真正適合自己的“英國合夥人”。

如何尋找合適的“英國合夥人”?

  • 尋找母校幫助:大部分的大學都有自己的孵化園區,裏面有很多不錯的項目需要來自中國地區的人力與資金支持;
  • 英國政府的創業園區:英國最大的創業孵化園區之一 - ROCK STAR HUB (磐石星創業園區)內有大量的適合高科技類,生物醫藥類,互聯網項目可以選擇;
  • 商業社交媒體平臺:Facebook, linkin等英國比較流行的商業網站
  • 專業機構:London Partner (倫敦發展促進署), Peterson Law Associates(英國彼得森律 師行)等等專門幫助中國地區申請人尋找商業合作夥伴的機構。

2013年4月至2014年3月世界各地區投資移民申請

根據英國移民局內政事務署2013年度的移民統計數據(精簡後得到表2數據):

進一步體現了相比全球申請人,中国對英國投資移民的青睞。

數據分析:

從本次發放的數據統計看來,2013年度4月至2014年3月辦理英國投資移民中國申請人數爲全球第一,占總申請人的31%;除中國與俄羅斯(21%)這兩個主要的申請國(共52%),世界各地區所占的申請數比重較小。

以上數據可以看出,中俄兩國的投資者在2013-2014年度仍然親睞英國投資移民。對英國的移民傾向有很多不同的原因,比如英國完善的福利機制及社會保障,英國的教育環境等等。

三、變化趨勢及建議:

從我接到衆多諮詢情况來看,無論申請門檻是多少,申請人特別是中國地區的申請人對于英國移民的熱情絲毫不减。 反而促使英國政府對于申請的審核更佳嚴格,申請人更需要謹慎的準備申請材料。

我建議,申請人不僅需要考慮簽證,更需要考慮整個家庭的變遷帶來的影響,包括子女教育,商業規劃,地産購置,資産配置,稅務安排等等一些列的問題。所以,找到一個專業的,良好聲譽的服務機構能大大的幫助都申請人在英國真正的安居樂業!

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

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2015年4大倫敦房産投資潜力區 您不容錯過

隨著倫敦城市公交系統的伸展,政府對城市部分區域公共設施投資的加大,新的商業區和新樓盤在這些地區的不斷建設,使倫敦市內的一些地區成爲吸引購房者的理想購房區。這裏我特別挑選了倫敦市內4個比較有潜力的地區加以詳細介紹。

在倫敦這座國際大都市里,泰晤士河上計劃建設的一座新的橋梁, 都會給倫敦相關區域的樓市造成影響。倫敦市內,一座地標性的建築,或者是一個各方面都很優秀的新住宅小區也給周邊樓市帶來波動。

2015年倫敦需要特別注意的4大購房區域:

  • 西倫敦——Notting Dale

Notting Dale位于倫敦城市西北,屬于城市郵政編碼的W11區。處于倫敦城市地鐵White City站和Ladbroke Grove站之間。說起Notting Dale人們恐怕幷不熟悉,但是附近的Notting Hill諾丁山地區却是舉世聞名,無人不知。

比起充滿了人文情懷,文藝氣息濃厚的諾丁山,Notting Dale區的發展起步較晚。二戰之前,這裏曾經是倫敦有名的貧民區,從本世紀50年代開始,政府加大對這裏的投資,各種現代的新式建築,居民小區開始興建。

例如由著名的普氏集團開發的樓盤More West,樓盤由面積各异的單元房組成,可全額購買或選擇shared ownership, 單元價格41.5萬英鎊起。Notting Dale區域重建計劃的一部分由倫敦Kensington肯行頓 and Chelsea切爾西行政區負責,高端的建築設計帶有濃厚的藝術氣息。富有美感的建築給這裏注入活力,使Notting Dale面貌一新。

  • 北倫敦——Hornesey

Hornsey位于倫敦北部, 屬￿城市郵政編碼的N8區, 是倫敦歷史比較悠久的老行政區之一, 1965年起劃歸Haringey行政區管轄範圍。

Hornsey緊鄰風景優美的亞歷山大宮公園, 區域內有大量保存完好的維多利亞時期,和愛德華七世時期的古老建築。這裏交通方便,火車在30分鐘內直達倫敦中心的Moorgate 車站和King’s Cross車站。Hornsey區域中心的購物街和商鋪正在維修重建中,由于這裏有大量古建築的存在,重建計劃在英國歷史文化遺産保護委員會的保護下進行。

緊鄰城市運河,在老供水廠舊址上興建的New River Village,由600套新房組成, 一房的價格32.5萬英鎊起。

Hornsey中心也有新房元月份交工,一室單元的價格約30萬英鎊。

  • 東倫敦——Leyton

Leyton位于倫敦東部, 屬于城市郵政編碼的E10區。這裏距Stratford僅1.5英里,緊鄰2012倫敦奧運會的主會場。

Leyton位于倫敦3區,在地鐵Central line綫上。區內有倫敦最大的開放式綠地。

正在進行的開發建設使Leyton的地産投資潜力大增。這裏的房型以維多利亞時期和愛德華七世時期的排屋爲主。價格多在40萬英鎊到65萬英鎊之間。

這裏的新房以維多利亞式的聯排別墅和單元房居多,價格39.5萬英鎊起。

  • 南倫敦——Brockley

Brockley屬于南倫敦, 城市郵政編碼的SE4區。在80年代曾經是在倫敦市中心上班族的聚集地;隨著倫敦Overground的延伸, 現在這裏重新成爲受城市年輕一族青睞的地方。

Brockley周邊被公園和綠地環繞,環境優美,年輕的帶小孩的家庭喜歡落戶在這裏。

這裏的很多維多利亞式的大別墅現在被改建成較小的適合小家庭使用的單元房;Brockley也有現代的新單元房,聯排別墅等多種房型。隨著計劃建設的East London line的延伸,Brockley也成爲倫敦地産投資具潜力的新區域。

Minni專欄全集:

Minni談英國倫敦房産投資

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法國房産投資中不可或缺的人物——公證人

法國公證人是向國家宣誓過的公務員,按自由職業者的方式獨立執業。他們爲購房者擬定的購房合同要嚴格遵循法國的各項法律法規,幷且受到國家的管理,以便給予法國本地投資者以及外國投資者最安全的保障。

公證人制度在法國盛行已久,距今已經有近兩千年的歷史,擁有不可取代的地位。尤其是在房産交易過程中,他們負責從法律的角度保障房産交易的安全。他們的職責主要在以下三方面:

  • 公證人負責確認房産交易中各方的資質以及房産交易金額。
  • 公證人確定所提供的各項房産交易信息均符合法律規定,不存在欺詐現象,同時確定房産交易過程中將不會産生利益衝突。
  • 公證人負責將購房者的意願正式化,幷且保障投資者可以與他們的承諾緊密相連,這樣可以提高交易各方的信任程度。
  • 負責擬定購房合同

同時,公證人的另一項任務是保障房産交易合同的內容是公正、公平的,沒有任何一方會受到損失。因此,公證人從法律的角度保障了投資者的各項權益,購房者可以放心的長期將自己的儲蓄投資到一項被國家法律認可的項目中。

此外在房産交易過程中,公證人在一定程度上擔任了投資顧問的角色。購房者先與房産經紀人接觸,確定購買某項房産的意願,下面公證人就需要完成以下幾方面的顧問任務:

  • 公證人可以幫助投資者制定投資方案
  • 確定該項房産的投資價值
  • 負責投資交易過程中的所有法律手續
  • 收集所有必要文件以便擬定購房合同

另外,房産轉售也需要由公證人全權負責法律事宜

  • 公證人負責確保房産轉售可以儘快結束,幷且以合理的價格出手。
  • 如同以上所述的公證人在新房、一手房的購房過程中的角色一樣,他們也需要負責房産轉售過程中所有的法律及稅務手續。

爲了完成在房産交易中的不同任務,公證人將會根據任務的性質收取一定的費用,也就是我們所說的公證費。

  • 新房和一手房交易:公證費用爲2.5%-3% 的房産含增值稅售價

綜上所述,我們便可以知道,公證人在法國房産市場的任何一種類型的房産交易中都是必不可少的。對于中國投資者來說,這是與國內購房非常不一樣的一點,一定要注意。

在法國購置新房和一手房的交易程序是怎樣的?畢竟購買新房的公證費用會低很多,手續也相對簡單。以下我來簡單介紹:

1、與法國的職業房産經紀人接觸,選擇心儀房産項目

2、與房地産商簽署房産預定合同,將選定的房産預留,幷且向公證人的監管賬戶匯定金

3、房地産商將您簽好的預定合同寄給公正人

4、當公證人收到預定合同和定金後,開始準備購房合同

5、公證人進行相關法律程序,向購房者解釋購房合同內容,爭得雙方同意

6、如果購房者同意購房合同中的所有條款,對于外國購房者可以選擇兩種方式簽署購房合同:

  • 第一種是直接來到法國公證處簽署
  • 第二種如果本人不方便來到法國,可以在國內的法國駐中國大使館簽訂授權委托協議,授權法國公證處代購房者簽訂購房合同

7、購房者付房款以及公證費:

  • 期房:一期房款約爲房産含增值稅總價格的18%-19%+公證費(約3%)
  • 現房:支付實際售價减去定金的價格+公證費(約3%)

8、公證處收到付款後,向購房者郵寄購房合同原件。至此,購房者正式成爲法定業主。如您購買的是期房,業主則需要繼續根據公證處的付款通知分階段付清餘款。

法國的公證人是購房者與開發商之間的一座法律橋梁。在法國購買房産,一切都是在公證人和法律的監管之下,程序更加透明、公正。可以更好地避免日後購房者與開發商有可能産生的矛盾,更加安全、可靠。

注:文中所涉及的數據爲指向性的,供參考,如有變動,以實際法律規定爲准。

威廉專欄全集:

威廉解析法國度假地産投資市場

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决定澳洲房産“長期增值”的四大主因 投資房産就靠它們了

在選擇房地産投資對象的時候,人們往往會被當前某些市場正處于火爆勢頭的地區所吸引,從而大量涌入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區,因爲這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛,于是就有不少投資人把它當作了如今最好的房産投資地。

但在我看來,這幷不是一種合理的投資觀念。正如我一直强調的那樣,房地産是一種長綫投資,而不是短期投機行爲。因此在選擇去什麽地方投資的時候,必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素,而不是看當下哪個地方的房地産市場火爆與否。决定長期增值的因素主要是這樣幾個方面:人口規模;開發潜力;居住環境;教育水平等。

人口增長潜力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地産的發展起决定性作用,因爲人口數量才是維繫房地産的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來;某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的涌入,但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火,昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後,我們要看到這樣的數據:昆士蘭州的首府布裏斯班只有162萬人口,而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本, 2010年的統計數據顯示,它已擁有近400萬多人口。不僅如此,根據澳大利亞統計局的可靠預測,到2056年,它的人口將會增長到797萬(請見下图),到那時,它的人口總數將超過悉尼,這就是墨爾本相對于悉尼來說所存在的長期優勢。
此外,澳大利亞的某些城市,因其單一産業結構,决定了其人口規模很大程度上受到産業發展的影響。比如,如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動,那对珀斯房地産業一定會受影響。反之,墨爾本這樣的多元産業發展均衡的城市絕對不會因爲個別産業調整而影響到人口規模,它相對更能任憑風吹雨打,我自巋然不動。

區域開發潜力

房産發展固然需要一定的人口規模,由于地區過于成熟,但包括土地在內的各種資源日漸稀缺,也會對房地産的發展産生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼。雖然在很多方面都具有領先優勢,但由于它的人口規模相對于其可開發的地區而言,已經處于飽和狀態。然而對老區進行“除舊布新”式的改造,在澳大利亞的國情和法律制約下,成本太高,所以沒有執行的可能性。因此,悉尼的開發潜力已經非常有限了。

反之,墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似,也在趨于飽和,但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口,用于整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件,决定了它的發展潜力:

1)土地資源豐富,房價爲東南區一半,升值空間大;

2)距離CBD最近;距離菲利普灣較近;位于墨爾本國內和國際機場的中間;

3)新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點;

4)墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城;

5)政府重點投資發展的地區。(請見下图)

教育出口潜力

留學生的存在,也是構成房地産投資回報的一個重要組成,因此,某一地區的教育出口潜力,也對房地産的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱産業,目前它吸引了40萬留學生,這其中還有13萬中國學生。澳洲政府還將繼續推進這一産業的發展。

價格增長潜力

澳大利亞房地産發展的長期優勢,還在于價格增長的規律性。從過去50年的房地産價格平均增長數據看(1960年代澳洲平均房價爲8千澳元,2010年爲56萬澳元),基本上穩定保持在7~8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此,這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素,共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

金凱平專欄全集:

金凱平墨爾本房産投資

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2015年澳洲首府城市房價繼續升值 長期收益前景更值得期待

日前,RP Data公布了2014年12月澳洲房價指數報告,我對該報告進行了一些整理和分析:

以上數據截止2014年12月31日

從圖表中我們不難發現:澳洲各首府城市房價較11月份增長0.9%,年度增長7.9%,年度資本收益增長12.2%。2014年最後一個季度,首府城市整體房價增長1.6%,其中珀斯增長2.8%,悉尼增長2.3%,布裏斯班增長1.8%,創季度最大增長記錄,顯示出較强的增長潜力;而達爾文下跌1.7%,堪培拉下跌3.4%。總體來說,雖然澳洲整體房産市場年度收益增長速度稍有放緩,但大多數城市仍呈現積極的結果,投資前景仍然值得期待

過去1年澳洲各首府城市房價漲幅圖

根據以上過去12個月各首府城市房價漲幅圖可知,悉尼年增長12.4%領跑市場。雖然整體澳洲房産市場增長較去年溫和,年度增長7.9%。而堪培拉作爲純政治性的首都,房價趨勢較不樂觀,是唯一負增長的城市。此外,墨爾本年增長7.6%,是本年度除悉尼以外,唯一增長超過5%的首府城市。這也說明,悉尼、墨爾本作爲澳洲發展最爲成熟、數一數二的首府城市,仍然是衆多投資者心中最爲青睞的投資地,穩定的市場,較高的需求,都爲投資者提供了强大的信心。

預測:2015年澳大利亞房價將繼續升值

據我通過分析預測,儘管資本收益速度在目前階段稍有放緩,但總體房價仍在上升,更多的海外投資者看重的是更爲長期的資本收益前景,2015年各首府城市房價將繼續升值。

這種預測不是無的放矢,主要因素有二:一、據最新數據顯示,2014年12月官方利率保持在2.5%,若1月份沒有召開儲備銀行董事會議,這一低利率將至少保持到2015年2月。澳大利亞央行一再表示,他們相信一段時間的利率穩定是目前最謹慎的路綫,任何通過改變利率來幫助提升信心的舉措有可能結果恰恰相反。由此來看,澳洲的低利率仍將保持一段時間,而這無疑會使房地産投資更具吸引力。

二、澳元匯率也是影響房産市場價值變化的一個重要因素。隨著澳元兌美元的繼續貶值,澳大利亞房地産市場將對海外買家來說更具吸引力,房地産仍將成爲澳洲政府在製造業等支柱産業陷入困境的時候藉以維持經濟穩定發展的一大籌碼。所以,投資澳洲房産仍是一個不錯的選擇,發展潜力較大。

當然,投資有風險,選擇需謹慎。如何合理把握入市時機,最大化規避風險,選擇合適的投資平臺必不可少。

王鵬專欄全集:

瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房産

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任性的中國投資者意大利在向你們招手 2類新申根簽證任你選

繼美國,加拿大,澳大利亞,新西蘭之後,歐盟國家如塞浦路斯,匈牙利,保加利亞,立陶宛,希臘,愛爾蘭,葡萄牙,西班牙紛紛開始通過投資來鼓勵移民,希望將投資移民作爲吸鐵石來吸引更多的外國資金。這其中,尤其是中國人對通過投資海外房地産來獲取所謂的“黃金簽證”顯示了極大的興趣。以葡萄牙爲例:葡萄牙外交部最近統計了在2013年下發的356張因爲投資獲得的居住證中,有279張都是在葡萄牙投資房地産後獲得的。

爲吸引更多中國投資,意大利駐華大使館推出了相應計劃:“選擇性居住”簽證以及“長期多次往返”申根簽證

爲吸引更多中國投資,意大利駐華大使館推出了相應計劃:“選擇性居住”簽證以及“長期多次往返”申根簽證這兩項措施來吸引中國個人投資。

  • “選擇性居住”及“長期多次往返”申根簽證

長期多次往返申根簽證

該簽證是歐盟直接提供的申根簽證。歐盟希望其成員國在簽證申請人滿足相關條件的情况下儘量給予長期(5年)旅游(商務)簽證。意大利駐華大使館因此决定,任何已投資意大利房産,幷去過某一歐盟國家至少一次的簽證申請人給予5年旅游簽證。

一般的申根簽證只允許申請人在歐洲申根國家一次最多停留90天,全年不超過6個月。但獲有“長期多次往返”簽證的人可以在純粹旅游或者投資的目的下,在意大利投資房地産,而幷非必須移民。

 

除了經濟效益方面的考慮,投資意大利房産的原因多種多樣

選擇性居住簽證

選擇性居住簽證/居留證是爲了吸引國外投資而産生,幷且同時提供不同的選擇目標。獲得簽證的投資者在到達意大利之後要轉換成選擇性居留證。

對于那些希望通過投資國外房地産爲自己和家庭的未來提供多樣選擇的人們來說,該簽證爲最佳的選擇。

中國投資者應該根據自身需要來决定是否要在意大利居住。據統計,2014年共簽發數百張居留證,投資平均額爲30~40萬歐元。

  • 投資意大利房産因素多

除了經濟效益方面的考慮,投資意大利房産的原因多種多樣。比如子女教育、城市污染等原因。而所有這些可能觸動的點使得投資房地産成爲一個重要的目標。而意大利因其生活質量和風格一直是中國人最想參觀的歐洲國家之一。

 

Andrea Faini專欄全集

Andrea解析意大利房産投資

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世界高端游客鍾愛海島——普吉島 房産投資者的熱帶天堂

 

據《中國游客境外旅游調查報告》(Chinese International Travel Monitor)顯示,泰國普吉島2014年成爲中國游客節假期最熱門的旅游目的。爲什麽?因爲,美麗的白色沙灘和清澈見底的藍色海水。這就是爲什麽中國乃至世界各地的高端游客會如此鍾愛這個美麗的海島。

投資普吉島理由之一:房價每年上漲至少10%

據泰國旅游局統計數據表明,自2011年以來,普吉島房價每年上漲至少10%

普吉島大部分旅游業以及房産開發商集中在該島有著50公里長的海岸綫的西海岸。在這裏,游客們可以享受到華麗的海灘和在安達曼海邊欣賞日落美景,還可以看到最高檔的、獨一無二的五星級度假村,以及許多價值數百萬美元的豪華別墅。

在過去的四年裏,高檔建築用地的持續短缺導致土地價格迅速飈升,這反過來導致公寓和別墅價格越來越高。該島嶼受大衆歡迎的黃金地段也變得越來越稀缺,所以價格一定會進一步上漲,這意味著未來公寓和別墅價值增長是可以得到保證。面對普吉島房價上漲,開發商反應迅速,縮小公寓面積,以便大多數買家繼續買得起公寓和別墅。這意味著仍有可能以25萬元人民幣的價格買到島上的公寓,而個別住房起價70萬元。

投資普吉島理由之二:

普吉島的游客數量逐年增加,外國人永久住在普吉島的數量也同樣如此,這意味著這裏的租金收益率相比東亞其他大多數旅游勝地要高。許多開發商推出保證租賃方案(Guaranteed Rental Scheme),2~5年的周期收益率爲6% ~9%。這些方案也可適用于30天的個人使用,所以, 投資者可以從中既可以達到商業投資目的,又可以用于自娛。

  • 旅游設施不斷更新與改建

與泰國其他大多數地區相比,普吉島對基礎設施的投資巨大。在衆多項目中最引人注目的是1.8億美元的普吉島國際機場擴張項目,該項目計劃于2015年中期完成。爲了應對不斷提高上升的游客需求,直飛普吉島預定和包機的航班每年都大幅增加。如今,亞洲的大多數主要城市可以直接飛往普吉島。2013年旺季期間,飛往普吉島的航班數量比2012年增長了27%。

普吉島同時還是重要的游輪目的地,除了飛機,越來越多的游客由海路來到普吉島。普吉島的深海港口(Deep Sea Port)目前正在擴建階段,以便同時停靠兩個大型游輪。

這一正在進行中的5億美元的普吉島基礎設施改善項目還包括該島道路網絡的升級,以便來往游客的旅行更加便捷。泰國兩個最大的零售連鎖店共同耗資10億美元投入該島的建築、升級以及上購物中心的建設,這將使普吉島吸引游客的地方不僅僅只是美麗的海灘,以及芭東熱鬧的夜生活。

所有這些基礎設施的改善項目將使普吉島成爲一個對游客和外籍人士越來越有吸引力的旅游和居住地,也將帶來更多的游客和外籍人士,這肯定會導致島上的租金收益率延續上升態勢以及資本收益强勁增長。

所以,無論買家在這裏是要買度假屋,還是買永久居住地,或是爲了作爲高收益投資,普吉島真的是所有房産購買者的熱帶天堂。

Emily專欄全集

Emily 解析泰國房産投資

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