Category: Special Investment Column

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購買澳洲樓花 開發商在什麽情况下才可取消售房合同？

最近一則悉尼房産開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。買家在2012-2013年簽訂了樓花的購房合同。在事隔2年之後，突然被告知該項目無法繼續，以致所有樓花的合同均被撤銷。

雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裏，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麽，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？

在購買澳洲房産時，購房合同中都會有一條類似的條款，申明該合同是“有條件限制的合同”。簡單來說，即雙方履行合同約定的義務是建立在一些“先决條件”之上。通常這些“先决條件”包括：

（1）完成房屋建設

（2）完成相關政府機構登記

如果這些先决條件因任何原因無法被滿足，那麽開發商可以退回買家的定金，撤銷該合同。在這種情况下是不存在違約責任的。

除此之外，購房合同中也可能提到開發商正在申請政府批文，如果開發商沒有在指定時間內獲得該批文，或是批文要求不符合開發商預期計劃導致開發商無法接受的，則開發商有權撤銷該合同。在這種情况下，撤銷合同不失爲對雙方損失都降到最小的一種方式。

對于已經獲得批文的項目，相對變化風險會降低不少，但幷不表示在交房前就不存在撤銷合同的可能性。值得注意的是，開發商是有權對已獲批文進行修正申請的。如果修正申請被拒，或是不符合開發商要求的，則開發商也有權撤銷合同。

其實，開發商遞交的申請被拒或是被退回重審的事不在少數，大部分的申請在經過多次修改及協商後可能都會獲批上市。其中不乏經過一些司法程序進行申訴的案例。上面提到的案例正是開發商在有批文的情况下，再次申請加建被拒之後，無奈選擇撤銷合同的方式。

對于買家而言，雖然最初投入的10%是沒有損失掉，但這2-3年的等待期的機會成本就此喪失了。尤其是在目前房價水漲船高的大環境下，很難再以當初的價格買到相同類型的物業了。更別提買家投入的心血和精力。因此，買家在正式簽訂購房合同前，應當諮詢自己的代理律師，幷做好相關徵詢調查工作，瞭解該項目的批文申請情况，在考慮自身能够承擔的風險的前提下再簽訂合同。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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別急著投資 先來瞭解申請澳洲188簽證的各項條件

188簽證對於很多中國投資人和企業家來說具有很大的吸引力。此類澳洲移民簽證分為三個子類：

  • 188A 商業創新（Business Innovation ）
  • 188B商業投資(Investor)
  • 188C重大投資(Significant Investor)

所有188子類簽證都需要申請人滿足打分制系統下最低65分的要求。188C類簽證的申請人很容易滿足這一要求，他們只要在澳大利亞投資不少於500萬澳元就可直接獲得65分。188A和188B類簽證申請人可以從幾個方面累積獲得分數。下面是我列舉的幾個得分點：

  • 年齡
  • 從商時間或投資經歷
  • 英語能力
  • 淨資產
  • 公司營業額
  • 學歷

雖然分數越高越好，但是需要滿足最低65分的要求才有資格遞交簽證申請。澳大利亞商業和投資移民項目分為前期遞交移民意向書和後期邀請系統階段。這也讓澳大利亞邊境及移民部可以選擇最適合的申請人。一旦收到移民邀請函，在正式提交簽證申請還有60天的準備時間。

在整個簽證過程中還有最重要的一步——獲得州或市政府的擔保。這就意味著，如果想今後居住在悉尼，那麼在提交提名意向書後，需向新南威爾士州政府提交州政府擔保申請。然後，一旦獲得了州政府擔保，州或市政府會通知澳大利亞邊境及移民部發放邀請函 。

對於英語能力，澳大利亞移民部也規定了最低要求。如果達不到最低分數，只需額外付費仍然可以申請此類簽證。所以，即使沒有任何英語能力，依然可以申請並獲得188類簽證。18週歲以上的家庭成員，副申請人也是如此。

188A和188B簽證的審理時間為12-18個月。188C簽證審理時間為6-9個月，其目的是為了吸引更多重大投資人。澳大利亞邊境及移民部已承諾改善這些處理時間，吸引更多的商務人士和投資者。通過精心準備，並提交所有必需的文件以完成申請，也可以加快簽證的處理時間。

此三種簽證都為4年臨時簽證，並且以明確的途徑申請永居簽證。我會在今後的文章中進行討論。

以下為三種簽證類型的詳細內容：

188A商業創新

申請人需滿足以下最低要求：

  • 淨資產至少達到80萬澳元
  • 在申請日之前的4年內，在澳洲境外擁有並經營公司至少達到2年
  • 4年的2年，澳大利亞境外企業每年的年營業額至少達到50萬澳元

這類簽證主要針對的是在澳大利亞尋找商機的人，同時，也適合希望在澳大利亞生活和工作的人群。可以通過成立新公司、購買企業或者投資公司股份來實現。另外。澳大利亞商業計劃書中對公司的業務描述與在中國的業務描述越接近越好。

假設今後，所從事的事業與遞交申請時所描述的不一樣。在改變之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商業投資

申請人需滿足以下最低要求：

  • 淨資產達到225萬澳元
  • 將150萬澳元的資金用於購買澳大利亞州或領地政府債券至少4年時間
  • 在遞交申請前的5年中至少有1年的從商或投資經歷

此類簽證申請人，必須將資金用於購買4年政府債券。如果收回投資，澳大利亞邊境及移民部將接到通知並取消該簽證。

該項投資的回報率是有保證的，每半年投資者會收到相應的利息。債券利率是從投資當天算起，所以這是非常安全且可靠的投資。除了可以自由的生活在澳洲，投資人也可以經營企業，雖然並不一定非要這樣做。

另外，在4年臨時簽證的有效期內，必須實際居住在澳洲至少2年以符合申請永居簽證的要求。

（註：以上2類簽證，都必須先滿足最低65分）

188C重大投資

申請人必須擁有至少500萬澳元可以用於投資澳大利亞合規投資產品，投資期至少為4年。只什麼是合規投資？從廣義上講包括以下投資：

  • 政府債券
  • 某些投資於澳大利亞的管理基金
  • 直接投資於非上市的澳大利亞公司

在4年臨時簽證期限內，需累計在澳洲居住達160天才符合申請永居簽證的條件。

雖然188C簽證需要申請人投入大筆資金，但是它確實也給申請人帶來了靈活性。此類簽證適合在國內擁有公司的商人，並希望繼續在國內經營他們的事業。一般情況下，往往是其配偶會與孩子定居在澳洲，而他們則留在中國繼續經營企業。

我認為，投資人重要的是要真正瞭解每類簽證的詳細信息，再選擇最適合的。為了今後可以申請永居簽證，現在知道應該做了吧。

Matthew Garvey專欄全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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188簽證對於很多中國投資人和企業家來說具有很大的吸引力。此類澳洲移民簽證分為三個子類：

  • 188A 商業創新（Business Innovation ）
  • 188B商業投資(Investor)
  • 188C重大投資(Significant Investor)

所有188子類簽證都需要申請人滿足打分制系統下最低65分的要求。188C類簽證的申請人很容易滿足這一要求，他們只要在澳大利亞投資不少於500萬澳元就可直接獲得65分。188A和188B類簽證申請人可以從幾個方面累積獲得分數。下面是我列舉的幾個得分點：

  • 年齡
  • 從商時間或投資經歷
  • 英語能力
  • 淨資產
  • 公司營業額
  • 學歷

雖然分數越高越好，但是需要滿足最低65分的要求才有資格遞交簽證申請。澳大利亞商業和投資移民項目分為前期遞交移民意向書和後期邀請系統階段。這也讓澳大利亞邊境及移民部可以選擇最適合的申請人。一旦收到移民邀請函，在正式提交簽證申請還有60天的準備時間。

在整個簽證過程中還有最重要的一步——獲得州或市政府的擔保。這就意味著，如果想今後居住在悉尼，那麼在提交提名意向書後，需向新南威爾士州政府提交州政府擔保申請。然後，一旦獲得了州政府擔保，州或市政府會通知澳大利亞邊境及移民部發放邀請函 。          

對於英語能力，澳大利亞移民部也規定了最低要求。如果達不到最低分數，只需額外付費仍然可以申請此類簽證。所以，即使沒有任何英語能力，依然可以申請並獲得188類簽證。18週歲以上的家庭成員，副申請人也是如此。

188A和188B簽證的審理時間為12-18個月。188C簽證審理時間為6-9個月，其目的是為了吸引更多重大投資人。澳大利亞邊境及移民部已承諾改善這些處理時間，吸引更多的商務人士和投資者。通過精心準備，並提交所有必需的文件以完成申請，也可以加快簽證的處理時間。

此三種簽證都為4年臨時簽證，並且以明確的途徑申請永居簽證。我會在今後的文章中進行討論。

以下為三種簽證類型的詳細內容：

澳洲188A的申請條件：

申請人需滿足以下最低要求：

  • 淨資產至少達到80萬澳元
  • 在申請日之前的4年內，在澳洲境外擁有並經營公司至少達到2年
  • 4年的2年，澳大利亞境外企業每年的年營業額至少達到50萬澳元

這類簽證主要針對的是在澳大利亞尋找商機的人，同時，也適合希望在澳大利亞生活和工作的人群。可以通過成立新公司、購買企業或者投資公司股份來實現。另外。澳大利亞商業計畫書中對公司的業務描述與在中國的業務描述越接近越好。

假設今後，所從事的事業與遞交申請時所描述的不一樣。在改變之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商業投資

申請人需滿足以下最低要求：

  • 淨資產達到225萬澳元
  • 將150萬澳元的資金用於購買澳大利亞州或領地政府債券至少4年時間
  • 在遞交申請前的5年中至少有1年的從商或投資經歷

此類簽證申請人，必須將資金用於購買4年政府債券。如果收回投資，澳大利亞邊境及移民部將接到通知並取消該簽證。

該項投資的回報率是有保證的，每半年投資者會收到相應的利息。債券利率是從投資當天算起，所以這是非常安全且可靠的投資。除了可以自由的生活在澳洲，投資人也可以經營企業，雖然並不一定非要這樣做。

另外，在4年臨時簽證的有效期內，必須實際居住在澳洲至少2年以符合申請永居簽證的要求。

（註：以上2類簽證，都必須先滿足最低65分）

188C重大投資

申請人必須擁有至少500萬澳元可以用於投資澳大利亞合規投資產品，投資期至少為4年。只什麼是合規投資？從廣義上講包括以下投資：

  • 政府債券
  • 某些投資於澳大利亞的管理基金
  • 直接投資於非上市的澳大利亞公司

在4年臨時簽證期限內，需累計在澳洲居住達160天才符合申請永居簽證的條件。

雖然188C簽證需要申請人投入大筆資金，但是它確實也給申請人帶來了靈活性。此類簽證適合在國內擁有公司的商人，並希望繼續在國內經營他們的事業。一般情況下，往往是其配偶會與孩子定居在澳洲，而他們則留在中國繼續經營企業。

我認為，投資人重要的是要真正瞭解每類簽證的詳細信息，再選擇最適合的。為了今後可以申請永居簽證，現在知道應該做了吧。

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申請歐洲永居證不一定要買房 參與匈牙利30萬歐債券計劃即可實現

歐元匯率的大幅下降，歐洲良好的空氣使越來越多的中國乃至其他國家的人都開始關注如何獲得申根區和歐盟國家的居住證。

作爲成立于1000多年前，人口僅1000萬的匈牙利，雖是歐洲的一個小國家，但它却占據著一個非常有利的位置——臨近德國、意大利和法國。在沒有邊境限制的匈牙利，乘坐公交或火車，只需要幾個小時便可到達這些地方。海外投資者該如何獲得匈牙利永居權？

匈牙利居住債券計劃（Hungarian Residency Bond Program，簡稱HRBP）

2012年，匈牙利政府批准投資25萬歐元債券獲居留的政策，與次年2013年正式實施，幷獲以飛快的速度得到海外投資者的青睞。

截止2014年年底，匈牙利政府債務管理機構（Hungarian Government Debt Management Agency）共出售2213份居住債券給外國投資者。顯然，其他幾個歐盟國家也推出了類似匈牙利居住債券的活動，但他們中大多數，不是給出的價格較高（通常是50萬歐元），就是必須有房地産方面的投資，才能獲得居留證（例如，西班牙和葡萄牙計劃）。鑒于匈牙利居住債券計劃的成功，求勝心切的匈牙利政府向國會提交一項法案，從2015年1月1日開始，提高居住債券面值至30萬歐元。法案實施後，匈牙利居住債券計劃仍將在歐洲居住證市場上保持競爭力。

匈牙利居住債券計劃優勢

  • 投資者無需在匈牙利購買房産

最近這段時間是投資房産的最佳時間。近年來的危機過後，房價剛剛開始每周、每月的遞增。專家稱，目前價格仍非常低，預計將在短時間內大幅提高。

  • 居留許可證辦理時間很短

預計在8個工作日內，匈牙利移民及公民局便可下發居留許可證

  • 在匈牙利居住最短時間沒有官方硬性要求（意味著申請人甚至無須移居匈牙利）
  • 居留證可以自由往返歐盟地區所有申根國家（無簽證要求）
  • 該項目惠及配偶和未成年子女（18歲以下）
  • 5年後便可還款（這意味著投資者不可退款的成本只有4.5萬歐元的居留證辦理費用）
  • 該居留證基本上具有真正永久性（債券到期償還後，申請人仍可獲得永久居留權）

顯然，這些優勢使匈牙利居住債券計劃在歐洲債券計劃中名列前茅。同時，非常值得强調的是，該債券計劃幷不是獲得匈牙利居留許可唯一的方式。還有其他幾個方法，例如在匈牙利建立公司、開展業務等等。但最主要的還是選擇適合自己的。

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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年後澳洲房産市場持續升溫 拍賣市場5年來表現最佳

隨著中國農曆新年的過去，不同于年前期間的不溫不火，年後的澳洲房地産市場迎來了一個快速增長期。針對RP Data近期公布的最新澳大利亞全國拍賣市場數據，我做出了以下總結：

澳拍賣市場近期表現搶眼，自2009年來表現最佳

從以上各首府城市最新房産拍賣數據圖，我們不難發現：全國加權平均清除率爲77.1%（同比去年74.2%），悉尼清除率82.8%，墨爾本表現穩定，清除率爲76.5%，阿德萊德78.6%，拍賣市場增長强勁，布裏斯班跟西澳珀斯較之去年有所上升，清除率分別爲54.6%、40.0%。延續著前幾周的强勁勢頭，本周拍賣市場仍保持著一個健康積極的結果。根據我們瀚亞國際整理的前幾年度數據表明，當前澳房産拍賣市場是自2009年9月以來表現最佳的時刻，不斷出現的高清除率，在刷新紀錄的同時也極大的增加了消費者信心。  

高清除率持續，突顯市場需求强勁，或帶動房價增長

以上柱形圖是澳洲房産市場上周的房屋拍賣清除率結果，值得我們注意的是，全國加權平均清除率爲77.7%，爲五年來同期最高數據，而悉尼的拍賣清除率更是達到了驚人的87.8%。不少人可能會問，關注這個有何用意？那麽，我將繼續給出一組數據，悉尼上上周的清除率爲86.2%，加上本周的82.8%，這已是連續第四周清除率超過80%。衆所周知，悉尼作爲澳洲人口第一、經濟第一、發展最爲成熟的首府城市，一直以來就在某種程度上反應這整個市場的發展趨勢。

沿著東海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在內，都維持著高清除率，這體現出極其强勁的市場需求。由此我們也不難推測，如果接下來幾周拍賣市場仍重複當前的結果，則勢必影響整個市場的價格。爲何？很簡單，因爲清除率持續在80%左右，這是市場强烈支持賣家的信號，隨之帶來的房價上漲也應在預期之中。

總體而言，這對關注澳洲房産市場的投資人士來說是個好消息。同樣不可忽視的是，尋找良好的投資平臺，及時瞭解市場及政策的動態，從而選擇最合適的投資方案，最大化規避風險。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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决定2015年年英國房産走勢的5點熱點

轉眼4月將要來臨，滿城的春意盎然。回顧2014年英國房地産，讓不少投資者看到了投資希望，例如出臺的新印花稅政策，减輕了海外購房者的稅務壓力。2015年，英國房地産市場的走勢會如何？是不是更利于購房一族？以下我從5個方面來分析：

一、 可支付能力

英國房價在2014年整體上漲4.6%。在過去三年內，英國房價漲幅驚人，升值比例達到25%，導致2014年的房價漲幅沒有十分可觀。但房子整體價格依舊呈現上升趨勢。對于一直有購房計劃的年輕人而言，即使貸款利率下降，或者貸款機構推出一系列優惠的貸款方案，也依舊只能‘嘆房觀止’。年輕購房者現在面臨的嚴峻形勢是：需要償還學生貸款、緊縮的信用貸款、緩慢增長的收入和高昂的房屋花費。

二、 貸款額度

過去5年裏，貸款買房都需要辦理繁雜的手續，貸款機構需要對貸款者的收入情况、家庭狀况、以及償還能力做出評估。

好消息是2015年政府將實行减少印花稅的稅收政策，在某些情况下貸款機構可接受3%的首付比例。但一些市場分析專家認爲，3%的首付幷沒有聽起來那麽輕鬆，能够通過審核的貸款申請有限，同時機構發放的名額必定供不應求。如果貸款者的收入不增加，就不能從根本上解决問題，更不要過多期待這項政策能够爲房地産業帶來更多的收益。

三、 貸款利率

2014年貸款利率出乎意料地違背主流預測，原本大家預測的應該在2014年初期上漲的利率却從年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果聯邦儲蓄總署（Federal Reserve） 計劃在2015年提高利率，那麽貸款市場將會處于困境。但是從另一個方面考慮，如果經濟不穩定，投資者紛紛購買政府債券以提供資金保障，那麽通貨膨脹則相對穩定，貸款利率也可能繼續保持在較低水平。

四、 房屋供給量

風險評估師Bill McMride認爲，和一手房成交量相比，2014年的房屋二手市場异常活躍。儘管2014年的房屋銷售總量不突出，但整體房價依然呈現上升趨勢，房屋供給量短缺也是促進房價上漲的原因之一。房屋銷售旺季通常從每年的2月份開始延續到春季，如果要增加房屋成交量，那麽需要大量的現房涌入市場，否則沒有房屋供給也就沒有銷量。

五、 開發商計劃

去年開發商提供的利潤低的普通房産較少，反而更加專注奢華的利潤高的大型小區，因此造成普通樓房銷售量低的局面。此類建築規劃在2013年的反響明顯，高昂的人工成本、土地和建築材料費用也吸引了闊氣的買家願意爲此買單。和2013年的銷量相比，2014年略遜一籌，僅在最後一個月追趕上前一年的同期銷量，略微提高0.2%。

頻頻上漲的租金也許能够刺激購房意向。但總體而言，2015年的房屋銷售量依舊取决于貸款利率是否提高，開發商能否提供更多的普通樓房供給，幷且被抑制的需求量能否在2015年得到釋放。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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愛上西班牙生活的十大理由（上）

說到西班牙，躍入腦海的第一反應就是它那熱情似火的紅！不管是佛朗明哥舞者飛揚的紅色裙擺，還是鬥牛士手中的紅色斗篷，再或是番茄大戰飛濺四射的紅色汁液，這些都是熱情奔放的西班牙人的印證。如果它熱情似火的紅還不足以吸引你，那西班牙的美食和具有芬芳爽口的水果酒（Sangria）一定會深深吸引你。在此，我整理了十條讓你愛上生活在西班牙的理由。

西班牙聞名世界的傳統文化

  • 弗拉明戈

來西班牙旅游的人，重要的行程之一就是欣賞佛朗明哥舞蹈。但佛朗明哥舞實際上幷不是西班牙人所創，而是來源于住在西班牙南部安達盧西亞（Andalucia）的吉普賽人。自小能歌善舞的吉普賽人，將艱難生活的憂傷情緒抒發在自創的歌舞當中，這就是佛朗明哥舞的由來。

  • 鬥牛

鬥牛是西班牙的國粹，風靡全國，享譽世界。只是近年來，在動物保護理念備受重視之下，人們對鬥牛文化究竟是必須維護的民族傳統文化還是一種虐待動物的血腥文化，存在爭議。加泰隆尼亞區已經通過禁止鬥牛活動的法案。但是西班牙很多人還是認爲鬥牛是西班牙特有的古老傳統文化，更是國家的驕傲。

彰顯著悠久歷史、燦爛文化西班牙特色建築

西班牙是有著悠久歷史和燦爛文化的多民族國家。多民族的長時期融合，創造了西班牙獨具一格的燦爛文化，複雜的歷史變遷給西班牙留下了豐富多彩的文物古迹。 遍及全國的天主教堂和南方阿拉伯式的房屋，是西班牙古代精湛建築藝術的寫照。

  • 文化遺産大國

馬德裏自治大區的阿爾卡拉·德埃納雷斯大學及古城區，阿爾卡拉·德埃納雷斯是西班牙大文豪塞萬提斯的出生地；

  • 建築大國

卡斯蒂利亞-萊昂自治大區的布爾戈斯大教堂。1984年被列入世界遺産名錄的13世紀哥特式建築

  • 多樣自然景觀大國

古埃爾公園、古埃爾宮和米拉府堪稱高迪最經典的作品。因此于1984年共同被列入世界遺産名錄。

西班牙繽紛多彩的節日讓客人賓至如歸

  • 西紅柿節

每年８月份，來自世界各地的游客都會聚集在西班牙小鎮布尼奧爾，和當地居民一起慶祝這個別具特色的節日。每到舉行“西紅柿節”時，這個平日裏很安靜的小鎮，便成爲狂歡的海洋。人們來到這裏，不是爲了美景、美食，只爲“打一場西紅柿仗”。節日當天，人們紛紛走上街頭，把西紅柿當作“武器”，奮力相互投擲。西紅柿不僅給人們帶來了豐收的喜悅，也帶來了狂歡的快樂。

  • 奔牛節

奔牛節每年都在潘普洛納鎮舉行。“奔牛之路”位于潘普洛納市舊城區的一條狹窄的石板街，全長848米。主辦單位會圍好觀賞的栅欄，以免讓狂奔的牛只誤傷群衆。對游客而言，近距離觀賞最刺激最有臨場感。西班牙夏日獨有的節日讓游客們深深體會這一國家特有的火熱與熱情。

不容錯過的西班牙美食

  • 海鮮飯

西班牙飲食文化發達，東部是享有“西班牙國寶飯”美譽的海鮮飯發源地，西北部以生猛海鮮著稱，南部以油炸食物和番茄冷湯聞名，中部則以燒烤爲主。西班牙人烹飪食物，崇尚自然幷重視用料搭配，保留了食材的天然風味，沒有過分矯飾。西班牙海鮮飯是西餐三大名菜之一，與法國蝸牛、意大利面齊名。

  • Tapas

隨著Tapas的發展，人們越來越精心製作它，Tapas在西班牙當地也成爲一種小吃文化。

西班牙是一個旅游業極爲發達的國家，人們認識西班牙菜幾乎是從Tapas開始的。從蒜蓉橄欖油燙蝦仁，西班牙火腿到臘腸煎蛋，無一不被世界食客們喜愛著。直至今日已經成爲經典的Tapas藝術。

藍天白雲的西班牙海灘和海島

  • 海灘

真正來過西班牙的游客，才知道西班牙海灘的迷人之處不需要任何語言的修飾。每年都有大量的游客涌向這裏沐浴地中海陽光。它不僅是歐洲其他國家首選的度假勝地，也是在全球享有盛譽的陽光海岸。西班牙被譽爲：“出售陽光和海灘的國度” 全年至少有300天可以享受陽光的照耀。熱情奔放的西班牙人總是以西班牙海灘爲傲。在此我羅列幾個西班牙最值得去的，風格迥异的海灘：

城市中的海灘–巴塞羅那海灘

來這裏享受日光浴，曬成棕褐色是每一個西班牙人度假的首選；

奢華海灘—卡拉薩拉達海灘

伊維薩現在已被認爲是西班牙狂歡派對的大衆聚集場所

神秘海灘—金沙海灘

對于經驗豐富的旅行者而言，沒有比選擇到金沙海灘度假更好的方式來躲避城市的喧囂和紛雜。這裏一片靜謐，給那些每天奔波于工作生活中的上班族一個很好的休息地點。

  • 海島

西班牙的海島風景和這裏的海灘一樣美麗，位于大西洋的加利群島和地中海的巴利阿裏群島都因他們的美麗山光水色而聞名于世。加利群島各島不僅有壯麗的火上景觀，美麗的熱帶風光，還有一片第三世紀就存在的原始森林。群島終年陽光明媚，常年吸引衆多游客前來度假。此外，加利群島是歐洲唯一的免稅港，商品豐富，價格實惠。而巴利阿裏群島中最大的馬約爾卡島，風光綺麗，氣候宜人。歐洲很多新婚夫婦視此島爲最好的蜜月指出，有“情人蜜月島之稱”。

作家畢淑敏曾說：一個地方要適合私奔，要具備兩個條件：一是風景秀美，在山川秀麗的地方才有心思談情說愛；二要人迹罕至，只有在人少的地方，私奔才最安全。西班牙正是這樣一座最適合私奔的浪漫之國度。（未完待續）

季律師專欄全集：

季律師解析西班牙房産投資

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澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費爲哪般？

近日的一則新聞引起了許多當地及海外置業者的注意，報道稱聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費。對于在澳購買100萬澳元以下房産的海外置業者將會被收取$5000澳元的申請費，而購買100萬澳元以上房産的海外置業者，購房價格每超過$100萬澳元就必須再繳納$1萬澳元的申請費。

目前大部分的民衆觀點均認爲該申請費不算過分，也無法阻擋海外置業者在澳購房的熱情和脚步。但是我們不妨借此機會來探討一下聯邦政府的態度。

聯邦財政部近日發表的建議報告指出，目前的海外人士在澳買房許可申請的機制遠未達到有效的合規審查。違反《1975 年外國收購與兼幷法》（下簡稱“法案”）的海外置業者可能會被處以撤資令或刑事處罰（例如：罰款或監禁）。然而，由于刑事處罰的舉證責任門檻非常高，使得刑事處罰難以實行。同時，有一些海外置業者明知故犯，故意違反該法案以賺取巨大利潤（房屋增值部分高于罰金）。

因此，財政部報告建議聯邦政府引入民事處罰機制，根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金，以期達到威懾作用。例如：當海外置業者出售違反法案購得的物業時，該物業的所有資本利得（即增值部分）應當上繳政府。同時，處罰對象不僅是置業者本身，對于任何故意協助海外置業者違反法案的第三方機構也要嚴厲處罰（例如：售房中介、律師、貸款經理等）。讓我們先來詳細看一下報告的建議處罰：

注：以上表格中所涉及的處罰措施都尚未實施

顯然，聯邦政府幷非要阻攔海外置業者到澳大利亞投資購房，而是希望海外置業者能够在遵循澳大利亞法律法規的基礎上赴澳投資，幷通過民事處罰機制可以更加有效地督促法律合規，協助法律執行機制。同時，通過加大罰款額度對海外置業者起到威懾作用。且不論增加的申請費每年能爲聯邦政府帶來多少的額外收入，如果能够設立一個新的機構審查海外置業者在澳投資的違規行爲，相信對于所有海外投資者來說都是一件好事。只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。

目前，該報告仍處于徵詢階段，離具體實施還有一段日期。所有民衆及企業都可以在2015年3月20日前聯繫財政部發表自己的觀點。如果您覺得有其他方式能够更加有效地達到上述目的，不妨提出來供政府參考以便其在3月20日之後做出進一步的决定。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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投資澳洲房産如何折舊减稅？

如果您正在看這篇文章，想必我可以假設您是一名房産投資者。如果不是，也是一位正在認真考慮投資房産的人。或許，在您權衡某處房産是否是適于投資時，有人曾建議您計算一下“折舊後的”現金流？亦或許，在您查看某處新修建的房産時，房産經紀曾爲您提供過有關折舊减稅的建議。

房産投資可以是一個令人望而生畏的領域，想要涉足，學習掌握與投資相關的各方面知識就至關重要。

首先，讓我們從最簡單的開始。

什麽叫折舊减稅？

折舊减稅通常是指針對房産投資者的稅收减扣。

其具體原理如下：

通過投資房産獲得的收入（表現形式爲租戶所支付的租金）。與其他能够産生收入的項目一樣，您也能在房産投資方面享受不同的稅收减扣。一般情况下，這些稅收减扣是針對您花錢的項目，例如物業管理費，市政管理費以及其他雜費。每支付一筆錢，您就會收到一張稅務發票與收據，在交稅時，您可以使用這張票據來申請减稅。

非現金减稅

房産折舊减稅即稅務機關所稱的“非現金减稅”

這意味著您在申報减稅時幷沒有實際支付現金。由于這一原因，房産折舊减稅也被稱之爲“紙上减稅”。

折舊，讓您可以爲所投資的房産隨著時間推移而産生的磨損申報减稅。這種减稅，承認了建築物自身及其裝置和設備（空調、窗簾、地毯等）會隨著時間的推移出現磨損，幷最終需要更換。但這些物品是否是由他人（開發商或前任房主）購買的幷不重要，作爲現任房主的您仍可繼續申報减稅，因爲它們會持續的貶值。

折舊减稅的優勢——省錢

爲什麽說“折舊减稅”能房産投資者省錢？我來舉個例子：

如果您的年收入爲 10萬澳元，而您申報了 1萬澳元的减稅，那麽您只需對 9萬澳元的收入付稅。

注:每年報稅的時候，都會有會計師爲投資者處理相關事務（只要在澳洲産生收入的人群，都有相應的會計師）

下頁表格中針對房産投資所産生的每月回報列舉了不同的折舊。

當然，下列計算數據僅爲示意說明，具體的金額將取决于您的房産以及其他各種變量。

有無申報折舊减稅的對比

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

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中國澳洲簽證申請者之“傷”——資金來源證明

說到澳大利亞商業與投資簽證時，提到最多的一個詞就是“資金來源”。“資金來源”是指，投資者是如何積累到現有資産。海外投資者人在申請“重大投資”、188子類簽證下的企業家簽證（188A）和投資者簽證（188B）時，都必須提供本人的資金來源。

這對中國申請者來說是最難滿足的一個條件，這是因爲中澳間在財務與監管條例上有著衆多的不同。不過，中國會計體制開始越來越多地采用西方會計學和遵約，兩國在這些方面的不同正在慢慢縮小。更準確的說，是西方體制正在逐步適應中國市場。也就是說，但在此之前，這兩個國家的企業運營方式會有些許不同。

澳大利亞移民局希望所有的申請人可以滿足適用的條例。所以，移民局期望中國申請人可以按照在澳經營企業的要求提供相關憑證。舉例如下：

  • 審計過的財務報表
  • 報稅記錄——個人所得稅記錄、公司所得稅記錄以及營業稅等
  • 企業注册信息和執照
  • 企業所有權文件(如股權分配)
  • 銀行對賬單

從本質上講，作爲申請簽證的一部分，申請人需要向移民官展現一個清晰且易于理解的書面記錄。移民官不會隨便相信申請人所說，如賺取資産的方式，如何使用或節省出這筆資産等。在此過程中，申請人不只是去單一的證明自己目前擁有的這筆資産，還必須證明是如何通過合法途徑積累得到的。

由于澳大利亞政府不希望商業和投資移民項目變爲洗錢工具，所以他們只希望吸引合法和嚴謹的企業家。然而，這對于真正合法的中國申請人來說太過于複雜。我經常就這一點與客人反復討論幷試圖告訴他們，與移民局爭論這些毫無意義。成功獲得簽證的唯一要素就是申請人盡可能多地向澳大利亞移民局提供移民官所要求的文件。

對一些客戶來說，這是一個學習的過程。而對于許多申請人來說這幷不簡單，甚至根本辦不到。那時，申請人就需要想方設法來證明自己故事的真實性。比如，提供自己能拿到的文件，即使無法提供移民局要求的所有文件，也可以在很大程度上支持您的簽證申請。需要提醒的是，許多申請人在這個過程中感到萬分沮喪，只因爲他們確實擁有這筆財産，但能够提供文件却非常少。

這時聘用專業的移民顧問就顯得非常重。申請者在向所聘律師詳述自己的具體情况後，便可得到最適合自己的簽證申請方案。需要注意的是，申請人需要完全相信最的移民顧問

這幷不意味著自己所有的財産都需要向移民局披露，只需要提供移民局要求的那些就足够了。

以下是可能要求提供的書面憑證的一些例子：

  • 由澳大利亞注册會計師或者四大會計師事務所駐國內辦事處的會計師出具的審計覆核
  • 由認可的物業評估師出具的物業評估報告。幷不是所有的所有的物業評估機構都被認可

以上只是衆多書面憑證中的兩個例子，如果是針對每位客戶的簽證申請，則需要具體案例具體分析。很抱歉在此不能爲大家一一列舉詳細的文件。

以下我列舉2個對中國申請者較爲適用的例子：

  • 所有權

從澳洲政府的角度來看，簽證申請人或者其配偶擁有的財産應該在他們個人名下。但是在中國，有些時候法定所有權却顯示在其他家庭成員名下或者是某一位員工名下。這可能會導致一個問題，儘管每個人都明白真正的業主只有一個，但沒有任何書面憑證可以證明這個關係。雖然可以與移民官爭論實益所有權，但這讓情况變得更加複雜，澳洲移民局將會對此提出更多的問題。

  • 資金來源追溯期

用多長的追溯期去證明資金來源最好？越長越好。

如果申請人能够證明擁有財産的時間越長，對簽證申請越有利。雖然，不是每一個人在出售財産或者轉讓生意時都保留書面文件，但從申請澳洲簽證的角度來說，這是一個很好的建議。

我希望以上信息能對申請澳大利亞商業和投資移民簽證的讀者有所幫助和深入的瞭解。一般情况下，申請人幷不能提供移民局要求的所有文件。因此，提供越多的文件持證對簽證申請越有利。對于可以投資五百萬澳元却不能滿足提供充分資金來源憑證的簽證申請人，澳大利亞移民局將駁回其遞交的申請。以上的情况證明，簽證申請的前期準備工作必須認真對待幷且在準備相關文件時應該從澳大利亞政府的角度而不僅僅是從申請者的角度考慮。

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Matthew Garvey剖析澳洲移民

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如何把握加拿大利好機會貸款買房？

加拿大央行四年來首次變更隔夜利率(overnight rate)，將其降低25個基點至0.75%，這對投資加拿大房産的買家而言是個重大利好消息。

“相應的銀行利率爲1%，存款利率0.5%，”加拿大央行官方表示，“這一决定是爲了應對最近的石油價格暴跌對加拿大經濟增長和潜在的通貨膨脹的不利影響。”

2014年年底，在加拿大央行宣布降息之前，市場就預測加拿大央行將在未來幾年提高利率，現在看起來不太可能。而現在重要的問題是——中國買家如何能從中獲利？

下面，我爲投資者列出在加拿大獲得房貸的5個步驟：

  • 步驟1：選擇貸款渠道

除非是有著雄厚財力的買家會選擇現金購房，否則，大部分都會選擇貸款購房。

在加拿大，海外買家共有2種貸款途徑：銀行和貸款經紀

銀行貸款：在銀行申請貸款有一個潜在的限制就是其提供的産品有限。一般買家可申請到30%的首付。

不過，加拿大數家銀行現已意識到中國買家在貸款上所面臨的挑戰，已與中國大陸銀行建立合作關係，幷推出貸款産品，特別是加拿大的豐業銀行。

貸款經紀人：由于貸款經紀人與許多個不同的銀行都有業務往來，所以買家在貸款上會有更多的選擇。一般可申請到35%左右的首付。

注：海外買家在申請貸款時，需要出示信用記錄。比如：個人在自己國家的2年稅務報表

  • 步驟2：簽訂貸款合同

在簽署了貸款合同後，意味著買家簽訂了一項法律合同。如果買家無法償還貸款的，銀行有權將房産收回。

注：貸款額爲本金，在還款期間還應支付利息。加拿大貸款利率爲：2.8%-3%

  • 步驟3：貸款預批

看房之前，大多數房地産、銀行和經紀人會建議買家申請貸款預批。這項免費服務將根據買家的資格和個人信用評級，幫助買家預知自己可獲的貸款金額。銀行或者經紀人會詢問你的收入和個人財務狀態，以及檢查您的信用評分。

120天內，買家可獲知貸款金額以及貸款利率。如果利率走高，貸款利率不受影響；如果利率下降，買家會獲得更低利率。

貸款預批可以讓買家在與經紀人協商房價時處于更有利的位置，幷能對自己所需負擔的房産有一個清晰認識。

不過，貸款預批不具法律效應，也不能保證所預先核准的金額。在提交所需資料檔案後，還需要在律師和銀行的幫助下做最後的審批。

  • 步驟4：確定貸款規模

通常，買家最多能獲得房價95%的貸款，所以還需要支付房價5%的頭期款。

  • 步驟5：選擇貸款

所有的抵押貸款都對首次購房者開放，選擇真正適合自己的那款貸款是一項艱巨的任務。

在大多數情况下，風險承受能力是一個關鍵因素。利率會隨著市場而改變，買家需要確定的是，變動利率和固定利率哪個更適合自己。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

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