Category: Special Investment Column

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愛上西班牙生活的十大理由（上）

說到西班牙，躍入腦海的第一反應就是它那熱情似火的紅！不管是佛朗明哥舞者飛揚的紅色裙擺，還是鬥牛士手中的紅色斗篷，再或是番茄大戰飛濺四射的紅色汁液，這些都是熱情奔放的西班牙人的印證。如果它熱情似火的紅還不足以吸引你，那西班牙的美食和具有芬芳爽口的水果酒（Sangria）一定會深深吸引你。在此，我整理了十條讓你愛上生活在西班牙的理由。

西班牙聞名世界的傳統文化

  • 弗拉明戈

來西班牙旅游的人，重要的行程之一就是欣賞佛朗明哥舞蹈。但佛朗明哥舞實際上幷不是西班牙人所創，而是來源于住在西班牙南部安達盧西亞（Andalucia）的吉普賽人。自小能歌善舞的吉普賽人，將艱難生活的憂傷情緒抒發在自創的歌舞當中，這就是佛朗明哥舞的由來。

  • 鬥牛

鬥牛是西班牙的國粹，風靡全國，享譽世界。只是近年來，在動物保護理念備受重視之下，人們對鬥牛文化究竟是必須維護的民族傳統文化還是一種虐待動物的血腥文化，存在爭議。加泰隆尼亞區已經通過禁止鬥牛活動的法案。但是西班牙很多人還是認爲鬥牛是西班牙特有的古老傳統文化，更是國家的驕傲。

彰顯著悠久歷史、燦爛文化西班牙特色建築

西班牙是有著悠久歷史和燦爛文化的多民族國家。多民族的長時期融合，創造了西班牙獨具一格的燦爛文化，複雜的歷史變遷給西班牙留下了豐富多彩的文物古迹。 遍及全國的天主教堂和南方阿拉伯式的房屋，是西班牙古代精湛建築藝術的寫照。

  • 文化遺産大國

馬德裏自治大區的阿爾卡拉·德埃納雷斯大學及古城區，阿爾卡拉·德埃納雷斯是西班牙大文豪塞萬提斯的出生地；

  • 建築大國

卡斯蒂利亞-萊昂自治大區的布爾戈斯大教堂。1984年被列入世界遺産名錄的13世紀哥特式建築

  • 多樣自然景觀大國

古埃爾公園、古埃爾宮和米拉府堪稱高迪最經典的作品。因此于1984年共同被列入世界遺産名錄。

西班牙繽紛多彩的節日讓客人賓至如歸

  • 西紅柿節

每年８月份，來自世界各地的游客都會聚集在西班牙小鎮布尼奧爾，和當地居民一起慶祝這個別具特色的節日。每到舉行“西紅柿節”時，這個平日裏很安靜的小鎮，便成爲狂歡的海洋。人們來到這裏，不是爲了美景、美食，只爲“打一場西紅柿仗”。節日當天，人們紛紛走上街頭，把西紅柿當作“武器”，奮力相互投擲。西紅柿不僅給人們帶來了豐收的喜悅，也帶來了狂歡的快樂。

  • 奔牛節

奔牛節每年都在潘普洛納鎮舉行。“奔牛之路”位于潘普洛納市舊城區的一條狹窄的石板街，全長848米。主辦單位會圍好觀賞的栅欄，以免讓狂奔的牛只誤傷群衆。對游客而言，近距離觀賞最刺激最有臨場感。西班牙夏日獨有的節日讓游客們深深體會這一國家特有的火熱與熱情。

不容錯過的西班牙美食

  • 海鮮飯

西班牙飲食文化發達，東部是享有“西班牙國寶飯”美譽的海鮮飯發源地，西北部以生猛海鮮著稱，南部以油炸食物和番茄冷湯聞名，中部則以燒烤爲主。西班牙人烹飪食物，崇尚自然幷重視用料搭配，保留了食材的天然風味，沒有過分矯飾。西班牙海鮮飯是西餐三大名菜之一，與法國蝸牛、意大利面齊名。

  • Tapas

隨著Tapas的發展，人們越來越精心製作它，Tapas在西班牙當地也成爲一種小吃文化。

西班牙是一個旅游業極爲發達的國家，人們認識西班牙菜幾乎是從Tapas開始的。從蒜蓉橄欖油燙蝦仁，西班牙火腿到臘腸煎蛋，無一不被世界食客們喜愛著。直至今日已經成爲經典的Tapas藝術。

藍天白雲的西班牙海灘和海島

  • 海灘

真正來過西班牙的游客，才知道西班牙海灘的迷人之處不需要任何語言的修飾。每年都有大量的游客涌向這裏沐浴地中海陽光。它不僅是歐洲其他國家首選的度假勝地，也是在全球享有盛譽的陽光海岸。西班牙被譽爲：“出售陽光和海灘的國度” 全年至少有300天可以享受陽光的照耀。熱情奔放的西班牙人總是以西班牙海灘爲傲。在此我羅列幾個西班牙最值得去的，風格迥异的海灘：

城市中的海灘–巴塞羅那海灘

來這裏享受日光浴，曬成棕褐色是每一個西班牙人度假的首選；

奢華海灘—卡拉薩拉達海灘

伊維薩現在已被認爲是西班牙狂歡派對的大衆聚集場所

神秘海灘—金沙海灘

對于經驗豐富的旅行者而言，沒有比選擇到金沙海灘度假更好的方式來躲避城市的喧囂和紛雜。這裏一片靜謐，給那些每天奔波于工作生活中的上班族一個很好的休息地點。

  • 海島

西班牙的海島風景和這裏的海灘一樣美麗，位于大西洋的加利群島和地中海的巴利阿裏群島都因他們的美麗山光水色而聞名于世。加利群島各島不僅有壯麗的火上景觀，美麗的熱帶風光，還有一片第三世紀就存在的原始森林。群島終年陽光明媚，常年吸引衆多游客前來度假。此外，加利群島是歐洲唯一的免稅港，商品豐富，價格實惠。而巴利阿裏群島中最大的馬約爾卡島，風光綺麗，氣候宜人。歐洲很多新婚夫婦視此島爲最好的蜜月指出，有“情人蜜月島之稱”。

作家畢淑敏曾說：一個地方要適合私奔，要具備兩個條件：一是風景秀美，在山川秀麗的地方才有心思談情說愛；二要人迹罕至，只有在人少的地方，私奔才最安全。西班牙正是這樣一座最適合私奔的浪漫之國度。（未完待續）

季律師專欄全集：

季律師解析西班牙房産投資

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澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費爲哪般？

近日的一則新聞引起了許多當地及海外置業者的注意，報道稱聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費。對于在澳購買100萬澳元以下房産的海外置業者將會被收取$5000澳元的申請費，而購買100萬澳元以上房産的海外置業者，購房價格每超過$100萬澳元就必須再繳納$1萬澳元的申請費。

目前大部分的民衆觀點均認爲該申請費不算過分，也無法阻擋海外置業者在澳購房的熱情和脚步。但是我們不妨借此機會來探討一下聯邦政府的態度。

聯邦財政部近日發表的建議報告指出，目前的海外人士在澳買房許可申請的機制遠未達到有效的合規審查。違反《1975 年外國收購與兼幷法》（下簡稱“法案”）的海外置業者可能會被處以撤資令或刑事處罰（例如：罰款或監禁）。然而，由于刑事處罰的舉證責任門檻非常高，使得刑事處罰難以實行。同時，有一些海外置業者明知故犯，故意違反該法案以賺取巨大利潤（房屋增值部分高于罰金）。

因此，財政部報告建議聯邦政府引入民事處罰機制，根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金，以期達到威懾作用。例如：當海外置業者出售違反法案購得的物業時，該物業的所有資本利得（即增值部分）應當上繳政府。同時，處罰對象不僅是置業者本身，對于任何故意協助海外置業者違反法案的第三方機構也要嚴厲處罰（例如：售房中介、律師、貸款經理等）。讓我們先來詳細看一下報告的建議處罰：

注：以上表格中所涉及的處罰措施都尚未實施

顯然，聯邦政府幷非要阻攔海外置業者到澳大利亞投資購房，而是希望海外置業者能够在遵循澳大利亞法律法規的基礎上赴澳投資，幷通過民事處罰機制可以更加有效地督促法律合規，協助法律執行機制。同時，通過加大罰款額度對海外置業者起到威懾作用。且不論增加的申請費每年能爲聯邦政府帶來多少的額外收入，如果能够設立一個新的機構審查海外置業者在澳投資的違規行爲，相信對于所有海外投資者來說都是一件好事。只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。

目前，該報告仍處于徵詢階段，離具體實施還有一段日期。所有民衆及企業都可以在2015年3月20日前聯繫財政部發表自己的觀點。如果您覺得有其他方式能够更加有效地達到上述目的，不妨提出來供政府參考以便其在3月20日之後做出進一步的决定。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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投資澳洲房産如何折舊减稅？

如果您正在看這篇文章，想必我可以假設您是一名房産投資者。如果不是，也是一位正在認真考慮投資房産的人。或許，在您權衡某處房産是否是適于投資時，有人曾建議您計算一下“折舊後的”現金流？亦或許，在您查看某處新修建的房産時，房産經紀曾爲您提供過有關折舊减稅的建議。

房産投資可以是一個令人望而生畏的領域，想要涉足，學習掌握與投資相關的各方面知識就至關重要。

首先，讓我們從最簡單的開始。

什麽叫折舊减稅？

折舊减稅通常是指針對房産投資者的稅收减扣。

其具體原理如下：

通過投資房産獲得的收入（表現形式爲租戶所支付的租金）。與其他能够産生收入的項目一樣，您也能在房産投資方面享受不同的稅收减扣。一般情况下，這些稅收减扣是針對您花錢的項目，例如物業管理費，市政管理費以及其他雜費。每支付一筆錢，您就會收到一張稅務發票與收據，在交稅時，您可以使用這張票據來申請减稅。

非現金减稅

房産折舊减稅即稅務機關所稱的“非現金减稅”

這意味著您在申報减稅時幷沒有實際支付現金。由于這一原因，房産折舊减稅也被稱之爲“紙上减稅”。

折舊，讓您可以爲所投資的房産隨著時間推移而産生的磨損申報减稅。這種减稅，承認了建築物自身及其裝置和設備（空調、窗簾、地毯等）會隨著時間的推移出現磨損，幷最終需要更換。但這些物品是否是由他人（開發商或前任房主）購買的幷不重要，作爲現任房主的您仍可繼續申報减稅，因爲它們會持續的貶值。

折舊减稅的優勢——省錢

爲什麽說“折舊减稅”能房産投資者省錢？我來舉個例子：

如果您的年收入爲 10萬澳元，而您申報了 1萬澳元的减稅，那麽您只需對 9萬澳元的收入付稅。

注:每年報稅的時候，都會有會計師爲投資者處理相關事務（只要在澳洲産生收入的人群，都有相應的會計師）

下頁表格中針對房産投資所産生的每月回報列舉了不同的折舊。

當然，下列計算數據僅爲示意說明，具體的金額將取决于您的房産以及其他各種變量。

有無申報折舊减稅的對比

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

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中國澳洲簽證申請者之“傷”——資金來源證明

說到澳大利亞商業與投資簽證時，提到最多的一個詞就是“資金來源”。“資金來源”是指，投資者是如何積累到現有資産。海外投資者人在申請“重大投資”、188子類簽證下的企業家簽證（188A）和投資者簽證（188B）時，都必須提供本人的資金來源。

這對中國申請者來說是最難滿足的一個條件，這是因爲中澳間在財務與監管條例上有著衆多的不同。不過，中國會計體制開始越來越多地采用西方會計學和遵約，兩國在這些方面的不同正在慢慢縮小。更準確的說，是西方體制正在逐步適應中國市場。也就是說，但在此之前，這兩個國家的企業運營方式會有些許不同。

澳大利亞移民局希望所有的申請人可以滿足適用的條例。所以，移民局期望中國申請人可以按照在澳經營企業的要求提供相關憑證。舉例如下：

  • 審計過的財務報表
  • 報稅記錄——個人所得稅記錄、公司所得稅記錄以及營業稅等
  • 企業注册信息和執照
  • 企業所有權文件(如股權分配)
  • 銀行對賬單

從本質上講，作爲申請簽證的一部分，申請人需要向移民官展現一個清晰且易于理解的書面記錄。移民官不會隨便相信申請人所說，如賺取資産的方式，如何使用或節省出這筆資産等。在此過程中，申請人不只是去單一的證明自己目前擁有的這筆資産，還必須證明是如何通過合法途徑積累得到的。

由于澳大利亞政府不希望商業和投資移民項目變爲洗錢工具，所以他們只希望吸引合法和嚴謹的企業家。然而，這對于真正合法的中國申請人來說太過于複雜。我經常就這一點與客人反復討論幷試圖告訴他們，與移民局爭論這些毫無意義。成功獲得簽證的唯一要素就是申請人盡可能多地向澳大利亞移民局提供移民官所要求的文件。

對一些客戶來說，這是一個學習的過程。而對于許多申請人來說這幷不簡單，甚至根本辦不到。那時，申請人就需要想方設法來證明自己故事的真實性。比如，提供自己能拿到的文件，即使無法提供移民局要求的所有文件，也可以在很大程度上支持您的簽證申請。需要提醒的是，許多申請人在這個過程中感到萬分沮喪，只因爲他們確實擁有這筆財産，但能够提供文件却非常少。

這時聘用專業的移民顧問就顯得非常重。申請者在向所聘律師詳述自己的具體情况後，便可得到最適合自己的簽證申請方案。需要注意的是，申請人需要完全相信最的移民顧問

這幷不意味著自己所有的財産都需要向移民局披露，只需要提供移民局要求的那些就足够了。

以下是可能要求提供的書面憑證的一些例子：

  • 由澳大利亞注册會計師或者四大會計師事務所駐國內辦事處的會計師出具的審計覆核
  • 由認可的物業評估師出具的物業評估報告。幷不是所有的所有的物業評估機構都被認可

以上只是衆多書面憑證中的兩個例子，如果是針對每位客戶的簽證申請，則需要具體案例具體分析。很抱歉在此不能爲大家一一列舉詳細的文件。

以下我列舉2個對中國申請者較爲適用的例子：

  • 所有權

從澳洲政府的角度來看，簽證申請人或者其配偶擁有的財産應該在他們個人名下。但是在中國，有些時候法定所有權却顯示在其他家庭成員名下或者是某一位員工名下。這可能會導致一個問題，儘管每個人都明白真正的業主只有一個，但沒有任何書面憑證可以證明這個關係。雖然可以與移民官爭論實益所有權，但這讓情况變得更加複雜，澳洲移民局將會對此提出更多的問題。

  • 資金來源追溯期

用多長的追溯期去證明資金來源最好？越長越好。

如果申請人能够證明擁有財産的時間越長，對簽證申請越有利。雖然，不是每一個人在出售財産或者轉讓生意時都保留書面文件，但從申請澳洲簽證的角度來說，這是一個很好的建議。

我希望以上信息能對申請澳大利亞商業和投資移民簽證的讀者有所幫助和深入的瞭解。一般情况下，申請人幷不能提供移民局要求的所有文件。因此，提供越多的文件持證對簽證申請越有利。對于可以投資五百萬澳元却不能滿足提供充分資金來源憑證的簽證申請人，澳大利亞移民局將駁回其遞交的申請。以上的情况證明，簽證申請的前期準備工作必須認真對待幷且在準備相關文件時應該從澳大利亞政府的角度而不僅僅是從申請者的角度考慮。

Matthew Garvey專欄全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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如何把握加拿大利好機會貸款買房？

加拿大央行四年來首次變更隔夜利率(overnight rate)，將其降低25個基點至0.75%，這對投資加拿大房産的買家而言是個重大利好消息。

“相應的銀行利率爲1%，存款利率0.5%，”加拿大央行官方表示，“這一决定是爲了應對最近的石油價格暴跌對加拿大經濟增長和潜在的通貨膨脹的不利影響。”

2014年年底，在加拿大央行宣布降息之前，市場就預測加拿大央行將在未來幾年提高利率，現在看起來不太可能。而現在重要的問題是——中國買家如何能從中獲利？

下面，我爲投資者列出在加拿大獲得房貸的5個步驟：

  • 步驟1：選擇貸款渠道

除非是有著雄厚財力的買家會選擇現金購房，否則，大部分都會選擇貸款購房。

在加拿大，海外買家共有2種貸款途徑：銀行和貸款經紀

銀行貸款：在銀行申請貸款有一個潜在的限制就是其提供的産品有限。一般買家可申請到30%的首付。

不過，加拿大數家銀行現已意識到中國買家在貸款上所面臨的挑戰，已與中國大陸銀行建立合作關係，幷推出貸款産品，特別是加拿大的豐業銀行。

貸款經紀人：由于貸款經紀人與許多個不同的銀行都有業務往來，所以買家在貸款上會有更多的選擇。一般可申請到35%左右的首付。

注：海外買家在申請貸款時，需要出示信用記錄。比如：個人在自己國家的2年稅務報表

  • 步驟2：簽訂貸款合同

在簽署了貸款合同後，意味著買家簽訂了一項法律合同。如果買家無法償還貸款的，銀行有權將房産收回。

注：貸款額爲本金，在還款期間還應支付利息。加拿大貸款利率爲：2.8%-3%

  • 步驟3：貸款預批

看房之前，大多數房地産、銀行和經紀人會建議買家申請貸款預批。這項免費服務將根據買家的資格和個人信用評級，幫助買家預知自己可獲的貸款金額。銀行或者經紀人會詢問你的收入和個人財務狀態，以及檢查您的信用評分。

120天內，買家可獲知貸款金額以及貸款利率。如果利率走高，貸款利率不受影響；如果利率下降，買家會獲得更低利率。

貸款預批可以讓買家在與經紀人協商房價時處于更有利的位置，幷能對自己所需負擔的房産有一個清晰認識。

不過，貸款預批不具法律效應，也不能保證所預先核准的金額。在提交所需資料檔案後，還需要在律師和銀行的幫助下做最後的審批。

  • 步驟4：確定貸款規模

通常，買家最多能獲得房價95%的貸款，所以還需要支付房價5%的頭期款。

  • 步驟5：選擇貸款

所有的抵押貸款都對首次購房者開放，選擇真正適合自己的那款貸款是一項艱巨的任務。

在大多數情况下，風險承受能力是一個關鍵因素。利率會隨著市場而改變，買家需要確定的是，變動利率和固定利率哪個更適合自己。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

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匯率利率雙走低 英國房貸有哪些優惠？

除了英國按揭貸款的固定利率和浮動利率紛紛降到歷史最低點，英鎊對人民幣匯率也跌至兩年最低（1:9.4989）。對于投資或自住購房者來說，匯率和利率的雙雙走低，將會大大降低購房者的資金成本。

年前，來自英國最大的按揭貸款諮詢公司Mortgage Advice Bureau的數據顯示，貸款利率已刷新記錄。根據Moneyfacts.co.uk的數據，Mortgage Advice Bureau發現，平均兩年期固定利率在去年年底下降了27個基點，至2014年11月的3.44%。三年期固定利率則降至歷史最低的3.52%，而浮動利率也創下新低，平均爲2.38%。截至2014年11月，浮動利率下跌了28個基點，是各類利率中下跌最大的。

于此同時，近期英鎊對人民幣匯率跌至了兩年來最低點。和兩年前的10.5相比，現在購房者可以以9.45左右人民幣換得1英鎊。這近100個基點的英鎊下跌，讓購房者節約了貨幣兌换的成本。

以下，我以一分25年期15萬英鎊的貸款爲例，爲大家整理了不同貸款機構可提供的優惠利率，以及相比半年前，匯率降低帶來的資金節省。

  • 40％首付

針對短期利率，約克郡建築協會（Yorkshire Building Society）可提供兩年期固定利率爲1.39%的貸款，服務費爲975英鎊。25年期15萬英鎊的抵押貸款每月的還款額爲612英鎊，兩年內支付15,682英鎊。相比半年前，匯率從10.5跌至9.45，兌換15，682英鎊，可節省16466人民幣。

匯豐銀行提供5年期固定利率爲2.48%的貸款，服務費爲999英鎊。一份25年15萬的貸款每月還款691英鎊，五年內支付42,497.5英鎊。匯率降低可爲購房者節省44622人民幣。

  • 25％首付

針對2年固定利率，切爾西建築協會的利率爲1.59%，服務費爲1675英鎊。對于15萬英鎊的貸款，貸款申請者每月需支付626英鎊，前兩年共支付1.6719萬英鎊。

匯率降低可爲購房者節省1.7555萬人民幣。

此外，英國郵局還提供5年期固定利率爲2.75%的貸款，費用爲1495英鎊。因此，對同樣一份25年期15萬英鎊的貸款來說，每月的還款額爲712英鎊，5年共支付42,918英鎊。匯率降低可爲購房者節省45064人民幣。

  • 10％首付

英國郵局提供2年期固定利率爲2.95%的貸款，費用爲995英鎊。一份25年期15萬英鎊的貸款，每月還款727英鎊，兩年內需支付1.8452萬英鎊。匯率降低可爲購房者節省1.9375萬人民幣。

Furness 建築協會提供一份低利率的5年期固定利率貸款，利率爲4.09%，費用爲999英鎊。25年期15萬英鎊的貸款每月還款818英鎊，5年的花費爲50,105英鎊。匯率降低可爲購房者節省52610人民幣。

對于現金購房者來說，匯率下降帶來的成本節省更加明顯。以倫敦房屋平均成交價227.619英鎊爲例，購買現房可節省23.9萬人民幣。

  • 2015年英國房産市場預測

根據財政部大臣喬治·奧斯本先生提出的新印花稅政策，購買房價在93.75萬英鎊以下房産的業主，將少支付一定比例的印花稅，而這一價值額度涵蓋了大部分的英國房産。

另外，根據巴克萊銀行聯合英國經濟和商業研究中心（Cebr）的報告預計，英國央行很有可能在2015的下半年將基準利率從長年以來不變的0.5%調至0.75%，幷在年底上調到1.25%。基準利率的上調，未來會引起按揭貸款房主每月的還款額增加，

如果現在購房，選擇5年期固定利率則可以很好的應對這一變化。央行利率上調還有可能在未來引起匯率上漲，此時的匯率優勢將有可能在短期內不再重現。

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韋朝賀專欄全集：

專業房産投資人韋朝賀詳解英國房産投資

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在英國投資移民法案最終修訂版發布前 投資者該怎麽做？

年前，我受邀參與MAC（英國移民事務諮詢委員會）關于移民法規修改更新的討論會。會議主要探討了繼2014年11月6日起，Tier 1 Investor 英國投資移民漲價之後新政策的實施以及出現的問題，內政部也預計將于2015年4月6日發布相應的新移民法規細則。

Tier 1 英國投資者移民項目的概述

Tier 1 投資者移民項目，是爲非歐洲經濟區的公民開放，使得他們和家人可以通過在英國投資至少200萬英鎊這種方式，來英國居住和工作。

只要他們符合相關的投資要求，幷滿足居留上的額外要求，Tier 1投資者及其家人通常在5年後就有資格申請英國的永久居留權（或兩，三年後，如果他們采取加速路綫之一）。在英國居住滿5年後，包括至少1年的永久居留，Tier 1投資移民有資格獲得英國國籍。

2014年11月6日起Tier 1投資移民項目法規調整

繼MAC在2014年發表的一份報告，英國內政部在11月6日宣布對Tier 1 投資移民項目做一些調整，其中包括:

  • 提高了先前的最低投資門檻，100萬英鎊。現爲200萬英鎊
  • 投資金額的全部都應用于購買在英國正常運營的公司的股票或債務，以及英國國債。而不是先前的75%（其餘的25%可以投資英國房地産）
  • 取消了保持投資總市值不低于最初投資門檻的要求

最新變化的問題

在以上的調整宣布後不久，一些實際問題立刻顯現。

儘管內政部意在取消所謂的“補倉”要求，即維持投資的市值不變，可是新的要求仍然變相地達到了維持投資市值的結果。新規定指出，當一個證券被出售時，Tier 1投資者必須以該證券的成本價購買另一個符合要求的證券。

舉例

投資者最初以10萬英鎊買了一支債券，隨後以8萬5千英鎊賣出。那麽這個投資者必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。同理，如果投資者最初以10萬英鎊買了一支債券，隨後以11萬5千英鎊賣出。那麽投資者仍必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。

內政部又提出進一步的要求，即購買新的證券必須在同一報告期內完成。根據以往的移民條例，投資者允許在下一個報告期結束之前對其投資賬戶進行“補倉”。

意見反饋

在MAC的討論會上，一些移民顧問、投資經理和私人銀行對內政部的新條例做了意見反饋。他們認爲新條例過度複雜，很難執行。尤其是投資者在買賣了數次以後，就很難記錄每個證券的購買價，特別是同一個證券在不同的時間以不同的價格買入的情况下，投資者很難確定該證券的成本價。此外，要求投資者在同一報告期內補倉，這可能會迫使投資者在金融市場表現不佳的時候追加投資。

總之，業內人士認爲這些變化將會打擊高淨值人群申請英國投資移民的積極性。此外，投資者可能會采取非常保守的方式來投資，采取“買入幷持有”的策略，從而導致他們100%投資到英國國債。

這違背了MAC的建議。移民法規應該鼓勵Tier 1 投資者移民像”普通”投資者一樣，投資于多元化的産品。

內政部諮詢

針對這些反饋，內政部成立了一個工作組，由移民律師、私人銀行家和投資經理來審查新的Tier 1投資移民法規。在工作組的討論中，內政部明確了其投資移民項目的目標：

  • 鼓勵多元化分散的投資策略，而非之前的以國債爲絕對主導的策略
  • 取消了維持投資市值的規定
  • 確保投資者在整個投資期中，持有符合要求的投資産品

修訂提議

經過數次工作組的討論會，以下折衷提案已交付內政部：

  • 引進了維持本金的要求。換句話說，一旦Tier 1投資者將200萬（或500萬，1000萬）投資到了允許的投資産品後，在英國生活期間，所有的本金必需維持投資狀態。

如果一項投資虧本賣了，不應該要求以前項投資成本價購買新的項目。這種情况，應該要求Tier 1投資者以這項投資的出售價來購買新的投資。就此提議，內政部擔心這會影響到投資本金，因此工作組進而又提出，如果一項投資以盈利出售，投資者應當按照出售價來購買新的投資。換句話說，投資者應該把盈利的部分保留在其投資賬戶中用于再投資，而不可以把盈利部分提出。

·         當一項投資被賣出後，Tier 1 投資者應當在下一個報告期結束之前，或者6個月之內，兩者取其近，買入另一項符合移民法規的投資。 

投資本金不能用于支付管理費，交易費或各種交易中所産生的稅賦，這些稅費會使最初的投資本金低于規定的投資門檻。然而，如果Tier 1 投資者在一開始投資超過 200萬 （或500萬，100萬），這些稅費可以從超出投資門檻的部分中支付，前提是超出的部分必需在稅費生成之前投資。舉個例子，如果一個200萬英鎊的 Tier 1 投資者實際投資210萬，那麽10萬英鎊以內的稅費可以從投資賬戶中支付。

·         Tier 1 投資者應該可以從投資賬戶中提取利息和股息收益。

工作組和內政部一致認爲以上的修訂提議合理地權衡了內政部的兩個宗旨：允許Tier 1 投資者作爲一個“普通”的投資者；確保投資者在英國居住的整個期間，維持其投資狀態不變。

接下來的步驟

內政部已經同意接受這些建議，現在需要等部長的批准。內政部因而起草了移民法規草案，由該工作組審查。該小組提出了一些修改，以確保法規草案完全反映他們的建議。雖然，目標是讓這些新規則從2015年4月6日起生效，內政部提出追溯變化到2014年11月6日。

因此，任何在 2014年11月6日 之後申請的 Tier 1 投資者，都可以按修改後的法規投資。爲了推動這項工作，內政部已承諾在正常的3月16日截止日期之前，發布4月6日的移民規則修改。

內政部還同意進一步參與未來在Tier 1 投資人項目上可能的變化。

個人解讀

·       內政部承諾在2015年3月16日之前會公布最終修訂好的Tier 1投資移民法案。因此筆者建議2014年11月6日之後投資的移民需要注意的是：

1.  在英國居住期間保持其本金 (200萬，500萬或1000萬)投資在內政部所允許的投資清單上。

2.      和老法規不同的是，新法規不再需要Tier 1投資者在投資賬戶的市值低于最初投資門檻的時候，追加本金，即 “補倉”。

3.      如果投資者出售一項投資，他/她必須在下一個報告期結束前，或6個月之內，以出售金額再購買一項新的投資。以避免在市場不景氣的情况下被迫加大投資。

4.      投資本金部分不能用于支付管理費，交易費和交易産生的稅賦。實際操作上，投資者應在投資賬戶中放入超過投資門檻的一部分金額用于支付這些稅費。

 5.      投資者可以從投資賬戶中提取債券利息或股票分紅。

買賣中産生的盈利部分，或叫資本增值部分，必須保留在投資賬戶中用于再投資，而不可以提取出來。

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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多倫多房産投資後起之秀——Richview區

多倫多是加拿大最大的城市，亦超越芝加哥成爲北美第4大城市。多倫多市是大多倫多地區的心臟地區，也是安大略省南部人口稠密區的一部分。金融城之一、最宜居城之一和種族最多樣化之一概括了多倫多的所有特徵。

除了一些被新移民所熟悉的社區以外， 如今坐落在多倫多市西邊Etobicoke的Richview社區也越來越被人們所認識。許多人被這裏的社區環境和地理位置吸引，不少人逐漸選擇在這裏安居樂業，其中也不乏一些我們耳熟能詳的“大人物”，例如多倫多市長Rob Ford和加拿大總理Stephen Harper。

  • 地理位置

Richview社區東至Royal York Rd，西至高速路hwy427，南北邊以Eglinton Ave及Dixon Rd爲界。可以說它被諸條主幹道所包圍，其交通便捷程度有目共睹。

此外，Richview周邊的幾個小區也頗受當地人歡迎，如Princess Anne Manor、Humber Heights、Humber Valley Village等，這些社區普遍環境一流，公園遍布，尤其到了夏季鬱鬱葱葱的社區環境讓許多人陶醉。

社區概述

Richview社區男女比例相當，男性占50.87%，女性占49.13%，社區規模適中， 人口密集程度不高，所以其中的人員複雜性也相對比較不明顯。

整個社區的移民比例低于多倫多城市水平，本地居民占絕大多數，社區中普通話的使用者比例極低。英語及意大利語的使用人數最高，因此白人社區的特點在這裏都得以體現。

社區的主體人群爲青壯年，其中20—44歲的人群超過四分之一，已婚人群比例爲62.39%。整個社區年齡分布合理，各年齡段的人們都願意選擇在這裏居住。區中65歲以上老年人比例超過19%，這也很好的驗證了社區歷史的悠久，以及環境的優美和安逸。

Richview社區家庭總體受教育程度較高，家庭收入穩定，多數人擁有良好的職業。絕大部分的居民從事著服務和零售業、還有不少從事管理相關工作，因此這個社區白領比例很高。

15.85%的居民擁有College，28.5%的居民University以上文憑，社區內家庭平均收入爲$156,052，高出了多倫多的平均水平。

Richview社區的房屋幾乎百分之百都是Single Detached獨立屋，在這裏半獨立的比例非常少，幷且社區內租住比例也近乎于零。這種單一的住房形式保障了社區內人口的組成，避免了過多的流動人口，變相的保證了這個社區極高的安全度。

作爲一個有一定歷史根基的成熟社區，Richview社區內的房屋普遍年齡偏大，百分之六十以上的房屋年齡在26-60之間，更有將近百分之三十的房屋擁有超過60年的房齡，小于10年的新房的比例較低。

  • 交通出行

住在Richview社區出行十分便捷，不用數分鐘就能到達hwy427及hwy401，區內還有多條TTC公交車經過，如果去多倫多市區上班， 那麽達成地鐵也幷不麻煩。

從這裏出發去多倫多國際機場只要短短十分鐘， 如果您在機場附近上班，那麽住在這裏就再方便不過了。

  • 學校教育

許多有學齡兒童的家庭在安家時都會首當其衝考慮的孩子的教育問題。幷且，學校教育這一因素如今不僅是選擇居住社區的重要因素，更是成爲不少投資人青睞的投資項目。

Richview社區中擁有諸多讓家長放心滿意的學習，從小孩子就能在這裏接受到優質的教育，這使得不少家長對這個社區的好感又增加了不少。

社區中的Richview Collegiate Institute（RCI）是一所口碑很好的雙語高中，學校通過廣泛的學術課程以及校外課程來培養孩子，旨在培養孩子們的領袖精神和終身學習習慣。自1958年以來，學校及學生、家長和社區的多方努力，已將RCI打造成爲了Etobicoke社區中的優秀高中。學校常年在全省範圍內的文化考試中名列前茅。更是在科學和數學競賽中多次排名達到10%。

更難得的是，學校提供的實習機會爲學生打造了獲得工作經驗的平臺。實習機會種類繁多，包括有保健，法律，傳媒，信息技術，教育，技術行業和零售等不同領域。這讓學生有機會體驗“動手”的學習。

  • 娛樂設施

Richview社區不僅被美麗的自然風光環繞，而且如畫的風景中休閑娛樂設施也不少，生活配套設施也很完善。擁有諸多購物中心和公園，還有圖書館、老年公寓等，這些設施足以滿足人們日常生活所需、豐富人們的健康生活。

這個美麗的社區以它獨特的魅力慢慢被新移民發掘，希望大家通過本

美國休斯頓地區購房熱點之“明湖”

 明湖（Clear Lake）

明湖是休斯頓的一個地區，位于休斯頓東南方向約25英里，沿45號高速公路, 位于休斯頓和加爾維斯頓（Galveston）島之間。明湖地理位置得天獨厚，環境優美，風景秀麗，呈現典型的海濱風貌，是休斯頓地區可以享受海濱城市浪漫生活方式不可多得的地方。再加上學區優質，房價適中，社區安全等優勢，明湖也一直是休斯頓華人購房的熱點之一。

房地産

由于靠近休斯頓太空總署，加上附近有多所石油公司和化工廠，明湖吸引了大批的專業人士定居于此；另外，明湖地處休斯頓和加爾維斯頓兩城市的中點，在這兩個城市工作都可能在明湖居住，如在休斯頓市中心、醫學中心，或者加爾維斯頓的UTMB工作常選擇在這裏定居；加之，明湖的小學、初中和高中都非常好，吸引了大批注重子女教育的父母。明湖的房地産沒有明顯受到2009年金融危機的影響，而自2013年經濟復蘇以來，總體房價已上漲了20%以上。

除了西北部少數的幾個小區，明湖大部分小區都屬于Clear Lake High School學區，而這正是購房者喜歡選擇的小區，主要有：Pine brook, Brookwood, Bay Oaks, Bay Forest等等。這些小區中， Pine Brook的房子相對較新，它分南北兩區，北區的房子建于1997至2002年，南區的房子則建于1994至1997年。

學校

明湖的學校屬于Clear Creek ISD，也是大休斯頓地區最好的學區之一。小學，初中，高中都很好。Clear Lake High School是休斯頓地區最大的高中之一，在德州1713所高中的排名是第87位。

交通

明湖地區的交通很方便，沿45號高速公路通往休斯頓市中心，新開通的HOV lane/Toll way有效地緩解了上下班堵車的問題。另外，Metro公司在休斯頓東南方向也設有多條公交綫路，住在明湖的居民可以就近搭乘，包括：244、246、247、249路可到達市中心， 297路可到達醫學中心。

人口情况

明湖約6.5萬人口，是一個以白人爲主的社區，各族裔和睦相處，相互包容相互尊重，鄰里關係非常融洽。明湖居住了近一半的工程師，包括航天中心和煉油廠的專業人士等，其平均受教育程度和家庭年收入都遙遙領先于休斯頓其他地區。

生活和娛樂

  • 休斯頓太空中心（Space Center Houston)

休斯頓太空中心是明湖最著名的旅游觀光目的地之一。因阿波羅11號在此升空而全球聞名。在太空中心既可近距離接觸大量珍貴的實物展品，如月球岩石、返回艙和阿波羅11號的運載火箭等，又可乘小火車進入宇航中心，參觀火箭發射控制中心，是外地游客參觀休斯頓的首選觀光地。

  • 阿曼德河口自然中心（Armand Bayou Nature Center ）

它是美國最大的城市野生保護區之一，這裏保護著2500英畝天然濕地、森林，草原，沼澤栖息地等；生活著超過370種鳥類，哺乳動物，爬行動物和兩栖動物，以及數以千計的原生植物；1728英畝的湖泊上提供著各式各樣的水上活動包括帆船、水上摩托艇、滑水，釣魚、游泳、皮划艇和獨木舟等等；除上述的景點，距離明湖15英里的Kemah也是一個非常適合全家出游的好地方。

  • Kemah海濱小鎮

在这里，人們不但可以在海濱漫步觀賞海景，還可以乘坐游船出海游覽；這裏還有一座刺激好玩的兒童游樂園，有木質過山車、驚險飛車、摩天輪、現場表演以及周末慶祝活動；沿海岸邊風格各异的水上餐館也吸引著游客。

另外，喜歡出海的，從明湖驅車去Galveston海邊也不超過30分鐘。

住在明湖購物十分方便，距離Baybrook mall僅需5分車程。Baybrook mall由5家主體店（Dillard’s, JCPenney, Macy’s, Sears, 和大型的Forever 21）和170多家零售店組成，占地1,240,000 平方英尺（115,200平方米），是休斯頓南部最大的購物中心之一，幷且還計劃2015年進行擴建，增加戶外商城和生活方式中心（lifestyle center）。

儘管離中國城較遠，但是明湖周圍好的中餐館也很多，如大四川等。

醫療

Clear Lake Regional Medical Center 以及 St. John’s Hospital

孟潔如專欄全集：

經紀孟潔如全面剖析休斯頓房産市場

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8萬美元住上600平米房屋 只在巴拿馬

2008年的金融危機所誘發的降價潮，使巴拿馬奇裏基省的房産在前不久成爲海外購房者“抄底”的對象。在此之前，很多北美和歐洲人曾在這鬱鬱葱葱的山谷中置業，危機期間，由于缺乏資金而不得不折價出售。不過，幷不是集體拋售，買家需反復觀察市場，找到一個積極的賣家才能有成還價的可能。

現今，奇裏基省已成爲巴拿馬最受歡迎的退休地之一。在該省的博克特（Boquete）市附近的山莊和峽谷中，居住著大約有1.2萬名外籍人士。因爲這裏的山景房不僅非常寬敞，還折價出售，降幅高達50%。

降價的原因是，首先，那些想出售豪宅的業主，如今在定價上變得更加可信；其次，巴拿馬本地人開始購房。開發商們意識到，應該將目標著眼于正逐漸增長的本土中産階級市場，供應小塊土地和小戶型房産。

雖然巴拿馬經濟發展良好，最低工資標準也位居拉丁美洲首位，當地政府也鼓勵買房，所有買家（包括外國人），在購買低于12萬美元的新房時能獲得較低的抵押貸款利率。但相比之下，奇裏基省有更好的基礎設施，尤其是David-Boquete高速公路的改善，使交通變得更爲便利，所以市民不必非得住在他們工作的地方。

這一切，不僅大幅刺激了新房地産開發，還提振一個健康的二手房市場。事實上，買家也可以在一些舊小區內買房，價格更具彈性，因爲當地人偏愛新屋。

巴拿馬奇裏基省的房産在前不久成爲海外購房者“抄底”的對象

海外投資者如何在巴拿馬買房？

  • 財産權

巴拿馬的外籍人士享有與本地人同樣的購買和擁有財産權，主要包括海濱物業，但沒有人（不管是巴拿馬人還是其他）能擁有海灘。因爲該國法律規定，漲潮綫內22米的土地屬￿公共海灘。

另外，外國人不可以擁有巴拿馬與哥斯達黎加、哥倫比亞交界10公里內的房産。由于奇裏基省西部與哥斯達黎加接壤，所以看房時這一點很重要。

  • 房産公司和經紀人

尋找一家成熟、信譽度高的房地産公司合作也非常重要。在巴拿馬，房地産經紀人必須獲得官方許可才能正式從業，大多數房地産經紀人還管理出租物業。

另外，巴拿馬沒有北美的MLS系統。在大多數拉美國家，每一個房地産經紀人都有自己的房源。經紀人之間的合作都是個人、非正式層面上的，而不是通過一個有組織的系統。

在那裏，不是所有的房産都 “名正言順”，所以一定要讓房地産經紀人（代表你，而非賣方）和律師一起確認你的目標房産有清晰的公共注册記錄。應該避免那些“有權占有”（Right of Possession）類房産，因爲日後想將此類房産注册登記非常困難，有時候幾乎不可能。“租借地”(concessions)類地産多爲政府所有，或是企業出租，它們幷不適合買來當住宅。

  • 特殊單詞

西班牙語中，Se Vende意爲“出售”，Se Alquila意爲“出租”。當你在找房時，多看看這些標記會有所幫助。雜貨店的公告牌也是尋找房源的好地方，人們會在上面發布房屋出租和出售的告示。

另外，“unfurnished”在巴拿馬意爲空的。通常來說，“unfurnished”地産沒有家電或其它東西。但相對的“furnished”的房子可能也不包含你預期的配置，所以一定要確認到底包含哪些東西。

  • 貸款

外國人購房首付30%，抵押貸款利率在3.25%至6%之間。有70或75歲最高年齡限制，安規定，相關人士必須提供收入和居住狀况證明。一般來說，申請人會被要求提供人壽保險和住房保險。

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