Category: Special Investment Column

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澳大利亞457雇主擔保簽證適合誰？

就在前兩天，美國移民局公布了僅在7天內（4月1日~7日），他們就已收到了超過23.3萬份的H1B簽證申請。美國工作簽證對于中國留學生來說，不再代表著個人的能力，而是“你是否是個幸運的人”。

本期，我幷不想對“難獲美國工簽”展開討論或是發表個人意見與見解，而是借助這個話題抛磚引玉——澳大利亞457工作簽證。

457雇主擔保簽證（Employer Sponsored Visas）

457雇主擔保工作簽證，是一種有效期爲4年的商務工作簽證。期間可以多次往返和携帶家屬同行，同行的未成年子女可免費就讀公立學校。在持有該簽證有效期間，若在澳大利亞工作滿2年，可以申請186永久居民（即PR）。

在獨立技術移民和投資移民政策不斷收緊的情况下，雇主擔保移民漸漸突顯出其優勢與競爭力，成爲留學生、技術人員與公司高管獲得永居的一種選擇。

457簽證的2個主要類型

  • 海外雇主擔保

這個適用于海外公司希望在澳大利亞設立分支或者辦事處幷且向澳大利亞輸送重要員工以擴大其海外業務。

  • 標準雇主擔保

這個適用于在澳大利亞經營的企業，幷且希望擔保海外員工爲其工作。

申請3步驟

  • 雇主申請成爲擔保人
  • 提名與簽證申請人符合的職位
  • 員工申請他們的簽證

在簽證有效期內，申請人只能爲擔保人工作。但隨行配偶可爲任意雇主工作，或隨意更換雇主。另外，主副申請人必須購買私人醫療保險。因爲作爲一個臨時居民，幷不能享受澳大利亞全國醫療保險，除非申請人自己的國家享受與澳大利亞互惠安排。

目前，除了類似于技工以外的職位，雇主即使沒有找到合適的澳洲本國員工，也無需向澳洲移民局提交證明。但是，必須承諾用工資支出總額的1%或拿出總支出成本的2%去培養澳洲本國員工。新成立企業與海外雇主不符合該要求。

此外，只有出現在澳洲移民局職位清單上的職位才有資格成爲擁有457簽證的職位。

工資福利457簽證持有人享有與當地員工同等工資——不低于年收入5.39萬澳元+養老金（5.39*9.5%=個人養老金）。這就是所謂的“市場價格”。如果企業中沒有同等職位的澳洲員工，相關機構如Four corners會用其他方式進行評估。

簽證申請人必須符合所雇職位的學歷/或工作經驗。457類簽證雖沒有年齡限制，但申請人一旦年齡超過50周歲，申請永居簽證會變得非常複雜。

457簽證需要申請人提供英語能力憑證。申請人需達到雅思每門課最低各5分的要求。除非申請人接受過5年或以上高中水平或更高水平的英語授課教育。

如果所招聘職位的工資水平在每年9.64萬澳元+養老金的話，則不需要滿足英語能力要求。需注意的是，對于在雇主擔保下才申請永居簽證的人，如果希望避免英語資格證明，工資水平必須在18.0001萬澳元+養老金以上。

注：2014~15年爲澳洲財政年，養老金爲9.5%。每年都會有所調整

如何從457簽證轉永居簽證

457簽證申請人可以通過申請186或者187（如果在邊遠地區）類簽證獲得澳大利亞永久居住權。以下介紹兩類：

  • 457過度類

適用于在持有457類簽證的情况下已爲雇主工作2年，然後由雇主擔保申請永居簽證。

  • 直接入境類

這類是指，雇主可以在任何時候擔保員工申請永居簽證。申請人需要通過職業技能評估幷且擁有在任意國家至少3年以上與招聘職位相關的工作經驗。

如果申請人的年齡在50周歲或以上，必須在持有457類簽證的情况下爲擔保雇主工作4年，幷且每年的收入需根據Fair Work High Income Threshold的情况下高于13.3000萬澳元。

實際上，如果188或132類簽證不適用于中企老闆的話，就可以通過申請457簽證來澳洲。

如果可以在澳大利亞開設分支公司，那麽海外擔保人的選擇是最好的，但海外企業必須保持運行。如果不能，可以通過在澳大利亞成立公司，以自雇形式申請457類簽證或者擔保任何人爲其公司工作。由此，澳大利亞公司的商業計劃和如何獲得啓動資金將對整個簽證申請來說非常重要。

顯然，457類簽證的確非常適用于想移居幷工作在澳大利亞的人士。不過，一旦申請成功，就必須在澳洲生活和工作。

Matthew Garvey專欄全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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雅思考試改革+英國移民簽證類語言考試要求調整 申請者如何應對？

近日，據英國大使館文化教育處發布的聲明稱，英國政府宣布了簽證類語言考試的重要變動。主要內容如下：

  1. 2015年4月6日起，申請留英簽證將只承認雅思（IELTS）成績，及由倫敦三一學院組織的integrated skills in English和Graded Examinations in Spoken English語言考試成績。
  2. 托福、PTE、Cambridge English（劍橋英語）、City&Guilds (英國倫敦城市行業協會) 等廣爲熟知的考試項目將不可用于英國簽證申請。
  3. 雅思（IELTS）考試將新增簽證類雅思（IELTS SELT）和生活技能類雅思（IELTS Life Skills）這兩項考試，幷且雅思考試將由新的雅思安全英語語言考試聯盟（IELTS SELT consortium）提供幷管理。

三大類型雅思考試

  • 普通雅思（IELTS）

該類爲原始雅思考試，幷由雅思安全英語語言考試聯盟（IELTS SELT consortium）管理。該考試的A類（學術類）與G類（培訓類）都可用作申請Tier 1，2和4所有此類英國簽證。

對于準備申請 Tier 4 學生簽證的同學，如果所讀的學校是經過英國簽證局（UKVI）認證的具有 “高度可信擔保方”身份的院校，幷打算就讀本科及研究生，那麽學生有權决定參加普通雅思考試還是簽證類雅思考試。換言之，考生可以在全球1000個雅思考場(中國有53個)中的任意考場考試，幷用所獲得的雅思成績作爲申請英國院校的英語語言水平證明(院校有其他要求除外)。

建議學生在申請前參考所申請院校關于雅思成績的規定

據UKVI認可的中國大陸地區12個簽證類雅思考點

更多考點參見https://www.gov.uk/government/publications/guidance-on-applying-for-uk-visa-approved-english-language-tests

  • 語言測試（Security English Language Test，簡稱“SELT”）

考試題目與普通雅思一樣，只是考場可能會有拍照、錄指紋、全程錄像等更加嚴格、安全的考試程序，以防作弊。

該類雅思適用于申請Tier 1， Tier2，Tier 4所有簽證。關鍵區別在于，申請未經英國簽證與移民局認證的學校、課程，或英語强化課程、預科課程和本科以下課程等，必須通過此類“升級版”雅思考試。如果所申請的學校未在列表中（相關列表，請點擊下方鏈接），或者非本科，碩士以及博士課程，則必須參加此類考試。SELT的適用範圍比普通雅思更廣。

已獲得英國簽證局認可的“高度可信擔保方”的英國院校列表：https://www.gov.uk/government/publications/register-of-licensed-sponsors-students

  • 生活技能類雅思（IELTS Life Skills）

此列考試針對需要證明聽說技能達到歐洲語言共同參考框架（CEFR）A1或B1級別的人士。

A1級別考試：主要適用于申請配偶，探親類簽證的申請者。

B1級別考試：適用在滿足英國簽證與移民局對申請永居類等或入籍等條件的特定簽證申請者。

如果是在2015年4月6日之前取得的劍橋英語、PTE英語等非雅思的成績，仍可在2015年11月5日之前用于申請學生簽證（托福考試成績已不能用于英國簽證申請）；但在4月6日之前尚未拿到成績，申請英國簽證時該成績將不得使用。

另外，新政規定，2015年4月6日之前已經取得由原始雅思提供機發放的成績，仍可在2015年11月5日之前用于申請學生簽證（只適用于“具有高度可信擔保方”資格的學校）；而申請未經英國簽證與移民局（UKVI）認證的英國學校或課程的學生將必須參加4月6日之後，由新的雅思管理機構提供的簽證類雅思（IELTS SELT）。

第二頁附錄：英國簽證及移民所需雅思分數要求一覽表

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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中國投資者在預定個人房屋折舊减稅報告時該避免哪些問題？

首先，我要說的是，幷不是所有的折舊减稅報告都是一樣的。俗話說得好：“付出多少，就得到多少”，在預訂折舊减稅報告（或折舊表）時，這一點也很重要。在本期文章中，我會與投資者分享一些在預定折舊减稅報告時應當瞭解的Tips。

  • 切勿親自辦理折舊减稅

我在折舊這行從業二十多年，常常爲許多公司自己編制折舊表而感到困惑。不僅僅是因爲這會引發一些潜在的法律問題，更重要的是可能會漏掉一些减稅項目。“自行申報”通常是爲業主提供一份勾選表，然後自行測量房間與其他部分。

假設業主需測量臥室中墻面之間的距離，那麽當業主將整棟房屋的墻面距離測量完之後會發現，房屋的總面積可能會减少10%。以每平方米造價約1500 澳元計算，業主可能會損失近1.5萬的减稅金額。

如果通過專業機構提供折舊减稅報告，比如Washington Brown,他們會派一名造價估算師對業主的房屋進行一次徹底的現場勘測。這涉及到對房産內的所有房間和區域（包括墻寬以及其他异常）、以及所有的裝置和設備，包括地毯、窗簾、烤箱和空調等項目進行測量。這是一項細緻的工作，應當交由具有相關技術資質的人員來完成。

澳大利亞造價估算師學會的（AIQS）《實踐守則》還規定，要滿足澳大利亞稅務局的要求，進行現場勘測檢查是必不可少的。這可以確保業主不會遺漏任何减稅項目。在審查時，這些文件可以作爲證據提供。澳大利亞造價估算師學會還指出，如果房産所有者自行進行折舊估算，或使用未具備工料測量資質的人員，可能導致提交的折舊减稅報告不全面或質量欠佳，從而面臨雙重打擊。如此，不僅會因遺漏减稅項目而承擔經濟上的損失，如果報告未能滿足相關的標準要求，還可能面臨澳大利亞稅務局的審查。

  • 使用注册稅務師

自 2010 年 3 月起，凡能出具房産折舊减稅報告的人員還必須具有注册稅務師資質。這對于房産投資者而言是一件好事。我從事折舊表的編制工作至今已逾 20 年，還從來沒有見過市場上像過去幾年內涌現出了這麽多的“專家”。

安全起見，業主應當詢問爲自己提供折舊减稅報告的供應商是否具有注册稅務師資質。或訪問澳洲政府稅務專家局網站：www.tpb.gov.au核實證件。

請記住，如果住宅于1985 年以後修建的，會計師是不被允許對其建造成本進行估算的。無論是房地産經紀人還是物業經理或房産評估師，都沒有這一資質。所以，需要聘用一位造價估算師來對成本進行估算。

  • 按比例編制折舊减稅報告

每套房産的交易與過戶日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次財政年度。業主在報告中應當根據自己在本財政年度擁有房産的天數準確地計算出可以申報的建築折舊。

舉例

假设業主在 6 月 30 日當天完成過戶，那麽只能按1/365 的比例申報烤箱或地毯等物品所具有的價值。有些報告不會進行這項計算，它還需要業主支付一定的會計費用。

特別需要指出的是，準備折舊减稅報告的時間宜早不宜遲。不要等到財政年度截止日期結束時大家才爭先恐後地準備報告。如果在接近年底時間，如 11月或12月份左右完成了某一房産的過戶，應當立即預訂折舊减稅報告，以避開六月的申報高峰期。在某些情况下，也可以要求每月進行减稅申報，而不是等到財政年度結束時再來統一申報。因此，在稅收變化項列入折舊金額是有所幫助的。

  • 小件物品與低價值物品組合

儘管前面講過折舊减稅是根據您擁有房産所有權的時間按比例來進行計算的，現在我要通過一個例子來說明不適用這一規則的特殊情况。

我們有一位悉尼的客戶，在去年的6月25日購買了一套位于 Chatswood 的單居室公寓。該房産修建于1999 年，購買價格爲 45萬澳元。但其减稅總額却超過了5000澳元，要記得這可只有 5 天的時間。

“這裏面有什麽隱情？”也許有人會問。但是，這裏面沒有隱情。可以在短時間內申報這麽高額的减稅是由于對歸爲裝置和設備類的物品進行了一次性抵稅與小額組合。

“小件物品”（價值小于等于 300 澳元）與“小額組合物品”（總額不超過 1000 澳元）的成本不能按比例進行折舊，但可以一次性抵稅。無論擁有房産的時間是1天，還是 365 天，都可以申報這些物品的最高减稅金額。申報這些小件物品或低價值組合物品與房産的建造年限無關。任何年限的房産，其中的裝置和設備都可以享受折舊减稅。

俗話說：“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”，所以應當儘快地抵扣這些項目。

如果是共同業主該怎麽辦？ 例如，某公寓樓的業主共同花費2000 澳元購買了一個車庫門的電動馬達。如果整座大樓有 50 個單元，那麽業主支付的比例爲 40 澳元。您可以直接申報 40 澳元，因爲您所支付的金額小于 300 澳元。由于所支付的金額小于300 澳元，您還可以一次性抵稅。

另一個訣竅是購買折舊速度較快的物品。價值介于 300 澳元至1000澳元的物品屬于小額組合類物品，其可以適用較高的折舊率。一台價值1200的電視可以獲得 20%的减稅，而一台價值 950 澳元的電視可以按 37.5% 的比例享受每年减稅。

大小不是問題的關鍵！

大幷不總意味著是最好的。但在涉及到折舊减稅報告時，要確保花小錢獲大利！

有的折舊减稅報告只會申報一年的折舊。這意味著從第二年開始，業主需要親自計算申報金額。另，要確保您的報告至少在 20 年內有效，如果是全新的房産，其報告應當涵蓋 40 年的時間。

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

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在加拿大買房如何買得放心 住得安心？購前驗房是關鍵

什麽是驗房？

驗房，是買賣房屋中不可或缺的環節。由專業的驗屋師親自實地檢查，幷主要通過眼睛觀察的方式來對于整個房屋狀態進行評估。

驗屋師需要對房屋的狀况和結構做一個綜合評定，其中主要包括對如下內容的檢測評估：

  • 地基
  • 門窗
  • 屋頂（如果可以做到，且符合安全）
  • 外墻
  • 閣樓
  • 管道和電氣系統（可見部分）
  • 暖氣和空調系統
  • 天花板，墻壁和地板
  • 絕緣材料（可見部分）
  • 通風系統
  • 排水
  • 建築物的結構完整性總體評估
  • 公寓的公共區域

驗屋報告包括什麽？

在進行完整評估後，驗房師會整理出一份可靠全面的報告，報告中會提及驗房過程中發現的房屋問題和改善建議，包括：

  • 房屋主要系統和結構的狀况
  • 存在安全隱患的區域和部件
  • 需要更換維修、或近期將要進行更換維修的區域和部件
  • 已經不工作、或需要更換的任何設施
  • 所有房屋過去發生問題的現象和證據

這些內容能够讓業主更進一步認識到房屋中一些平時看不見摸不著的問題，從而買家對于改善房屋、向賣家提出整改要求等有所幫助和依據。

獲得驗房報告後買家可以做什麽？

買家對于驗房報告中所提及的內容進行自我權衡和評估之後，可以做出以下决定：

  • 要求賣家進行維修和整改
  • 買家接受房屋的缺陷，自行維修
  • 要求調整價格
  • 放弃房屋的購買

不少賣家會在上市售房前進行驗房， 儘管買賣當下閱讀賣家的驗房報告對認識房屋優缺點有所幫助，但仍舊强烈建議買家自己找一個可靠的驗房師對房屋再一次進行驗房，以免後顧之憂。

另外，對于買家來說驗房顯得尤其至關重要。驗房不僅給了買家一個提出問題和認識問題機會，而且讓買家還獲得房屋全方面“健康狀况”的一手資料。

驗房師什麽都能檢查嗎？

事實上，驗房師幷不是萬能的。正如上文所提到的，一般，驗屋師是通過眼睛觀察幷結合多年經驗進行驗房，許多超出工作範圍和看不見的地方他們也心有餘而力不足。（例如：被雪覆蓋的屋頂）

驗房的費用是多少？

一般，費用在$350 – $600不等

驗房費用根據房屋本身的大小和情况會有所差异，驗房師的資歷和經驗也不同程度的影響了報價。驗房費用幷沒有上限設定。

如何尋找靠譜驗房師？

買房絕非小事，買家一定要做足調查以便找到一個可靠，經驗豐富，知識淵博的驗房師。

尋找驗房師時心中謹記的標準有：

  • 能够提供書面驗房報告
  • 能够提供專業性的參考
  • 其經驗能與買家正考慮的房屋類型匹配
  • 有專業認證，充分證據證明擁有多年經驗和專業訓練
  • 能够提供書面合同

聘請驗房師時要確保：

  • 對比多個驗房師及其報價
  • 查看客戶評價
  • 詢問其培訓、訓練和實戰經驗
  • 要求查看其正在使用的檢驗報告垯本複印件

雖然現在加拿大大多地區房地産市場火爆，搶Offer時拿走驗房條件的情况頻頻發生，但爲了房屋的健康，以及居住的安全和舒適性，驗房環節確實不可隨意忽視。其實，房屋就和人一樣都有壽命一說，爲了房屋健康延壽，時隔幾年做一次健康檢查也無妨。

曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房産投資

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爲什麽在舊金山投資與生活？

不知爲何，紐約與洛杉磯總是中國移民的首選，却很少有人把目光投注到舊金山。但在百年前，舊金山才是中國人定居的主要城市。這一點，可以在許多史料與書籍中找到。

紐約和洛杉磯的時尚大都市、豐富的娛樂場所、好萊塢和世界聞名的富豪區吸引了中國乃至全球人的眼光。可是我不得不說，舊金山才是全球最佳城市之一，特別適合中國人居住。

生活在舊金山

海納百川 生活便捷

  • 語言

在舊金山，生活著來自全球各地的人。雖然，來自不同的國籍與種族，但相互間關係融洽。值得一提的是，這裏有著大量的中國人，許多人會講普通話和廣東話。最主要的是，舊金山有三座中國城，那裏有大量的中餐棺和其他各種菜系。許多人擔心的語言關在舊金山基本不存在。

  • 出行

整座城市交通便捷，即使不開車出門也可選坐公交車到達目的地。其次，很多路標有時也用中文標注，即使不會英文也不會遇到太多問題。相比之下，洛杉磯就沒有那麽方便了。

  • 教育

舊金山是美國的文化中心，只要你够資格，在這裏就可以選擇到最佳的學校。如世界著名的斯坦福大學(Standford)和伯克利大學(Berkeley) 都離市區不遠。其它還有舊金山州立大學（SF State）, 加州州立大學（UCSF）, 舊金山大學（USF）, 金門大學(Golden Gate)和城市大學(City College)。

如果想讓自己的子女從小繼續學習中文，舊金山有許多優質的雙語學校可供選擇。不論是公立的、私立的、講國語的還是廣東話的，應有盡有。（舊金山雙語學校詳情，請見第二頁附錄）

氣候宜人 環境舒適

舊金山依山傍水，自然環境極佳。年均氣溫15-20 度之間，無嚴寒酷暑，終年不下雪，一年四季都事宜市外活動。

最近，舊金山被選全美公園最多的城市。整座城市有很多花園般的公共場所——兒童游樂園和老人休閑地，供市民在打太極，跳舞，打乒乓，下棋等。

城市附近有也很多旅游勝地，如優山美地公園、拿帕葡萄酒園、塔壑湖和紅木公園。每天來自世界各地的游人絡繹不絕，離城不遠出還有山地滑雪場。

世界高科技中心

穀歌（Google）、臉書（Facebook）、軟營（Salesforce）和甲骨文（Oracle）等一批世界頂尖的高科技公司都集聚于此。這對于具有高科技和高級管理的人材來說，沒有比舊金山更理想，更可以發揮才能的地方。在蒸蒸日上的高科技帶動下，經紀狀况良好，一片繁榮景象，失業率低。

投資在舊金山

舊金山矽谷是美國高科季發展區，所以也是美國房價最高的地區之一。2014 年中旬，房屋平均價超過了100萬美金。 猛一看，許多人會覺得貴，但如果仔細分析一下，就會發現在舊金山購房有許多優勢。

  • 房屋保值增值潜力大

由于舊金山房産市場供不應求，房産保值增值潜力巨大。過去三年中，房産一般升值了40%－50%，很多小區遠遠超過這個數字。

2008-2009年，美國房産泡沫破裂的時候，舊金山所受的衝激相對最小，恢復期也短。所以，從長遠的角度來說，投資舊金山風險小，回收有保證。

  • 永久産權

舊金山的房屋有兩種：公㝢房和獨立屋（別墅）。近百分之二十的房子是獨立屋（別墅）。 獨立屋（別墅）的業主享有永久土地擁有權和使用權；公㝢房的業主則享有永久擁有權和部分土地使用權。跟中國的只有七十年使用權相比，在美國買房的優越性不言而遇。

  • 投資回報

這裏的租賃市場較好，租金高。舉例：

出租一棟價值100萬美元的別墅一百萬美金的別墅房，每年的收之預算如下：

租金：6萬美元

房地産稅：1.7430萬美元

管理費：6000美元

利潤：3.6570萬美元

雖然利潤只有3%－4%，房子增值又在3%－10%之間，但利潤與增值的總和却是一筆不錯的投資收益。

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房産投資

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西班牙投資移民實例三：5萬歐元天價移民手續費背後的故事

董先生，私營業主，近年來一直關注國際移民市場動態。2013年3月經人介紹，董先生聯繫上了馬德裏X律師事務所，該所一位姓吳的顧問向他介紹，非營利移民手續費四千歐元。之前董先生也諮詢過一些大型的事務所，收費都在一萬歐以上。吳解釋是因爲他們事務所專門辦理移民業務，已經辦理了十幾個非營利性移民居留，所以收費便宜。董先生想到第一次移民能省則省總沒錯，就與吳顧問約好，于2013年8月飛到巴塞羅那，支付了相關費用後，開始考察吳顧問推薦的一些房産。

2天來，董先生覺得房子的性價比都不高，故沒有下手購買。于是，吳顧問建議董先生也可以去馬德裏看看，說不定能找到自己中意的房屋。2天后，董先生與吳顧問登上了前往馬德裏的高鐵。吳顧問組織了六套房産供董先生選擇，這次的房源質量普遍比巴塞羅那的好些，董先生有些心動，于是選擇了一套價值20.6萬歐元的房屋，幷支付了兩萬六千歐定金。

房屋定金合同簽署完後，董先生也長舒了一口氣，因爲聽說過移民，買房陷阱多，沒想到自己如此順利就購房成功。董先生在馬德裏停留了一個星期，趁等待從中國的匯款的時機，順利地辦理好了剩餘的手續。

苦等了近一個星期後，董先生收到了國內親屬分筆匯出的餘款, 正當他興沖沖地想要準備支票簽訂正式合同的時候，吳顧問來電說，經過律師的核對，董先生看中的那套公寓有債務糾紛，不能購買，但是經過吳顧問事務所律師的爭取，兩萬六千歐元的定金分毫不少地拿了回來。董先生失望之余，想到吳顧問爲其討還定金有功再三感謝之餘不禁也對他更加信任。眼看自己的簽證臨近過期，董先生沒有時間再尋找其他房屋，于是趕緊在自己回國的當天上午授權了吳顧問爲自己的委托人，全權負責購房。

回國後，董先生接到吳顧問的電話，稱有一套房産和其之前看中的房産相似，經還價，價格爲21.3萬歐元。董先生看過照片後也覺得比較滿意，于是就示意吳顧問購買。隨後吳顧問和他商量開發商因爲給房價打了折扣，所以想少交點稅款，要求在公證書上把價格少寫4萬歐，用現金私下支付，這樣董先生也可以省去四千歐元稅金。董先生辦居留心切就欣然同意了。房産買賣過程中吳顧問共從董先生賬上提取24萬歐元現金。買房手續辦理好後，董先生順利獲得了非營利移民簽證，于今年春天登陸馬德裏。

在前往 X律師事務所領取自己的各項文件時，董先生傻眼了。所有的花費明細只是一張A4打印紙，連事務所的名字都沒有，更不要提公章了。更爲氣憤的是, 吳顧問所謂用現金支付的4萬歐元房款連一張收據都沒有。董先生這才感覺到自己可能被騙了，于是雇用了一名翻譯在網上對比了自己購買的房屋價格發現，在少寫了4萬歐元後，房屋的單價還是遠遠高于同類房屋。董先生再三去X事務所討要說法未果，倒是碰到了幾個也在該事務所辦理移民的客人，經過私下交流，大家發現在吳顧問手下辦理居留者，都被他以房産商避稅，房東要求等理由辦理了陰陽公證書，寫低房價，截留1-5萬歐元不等的現金。自己無憑無據蒸發的4萬歐元加上近1萬元的移民手續費和雜費，近5萬歐元手續費換來的一張居留，董先生的心一下子就凉了。

截止本稿截稿之日，我已經著手對本案取證，經初步調查，所謂的X律師事務所的西語名稱譯爲中文實爲X顧問公司，根本沒有持有律師證，也沒有從事房屋中介的資格。

隨著西班牙投資移民的逐漸升溫，西班牙房地産市場上出現了專門針對中國人的一系列欺詐行爲，中國律師事務所接到了許多相關的諮詢。我們發現，許多僑胞因爲怕影響自己的移民手續，吃了虧却不敢聲張。“我看了你們的報道，才想打個電話問問我被虧掉的錢還有沒有希望”。一位諮詢者說。

在此，我再次提醒想要移民西班牙的廣大同胞：購買房産和辦理移民手續的時候，一定要選擇有資質和有口碑的正規機構, 執業律師把關。有些非法機構低廉的移民費用背後往往暗藏陷阱，貪便宜吃大虧。如果在移民過程中，自己的合法權利被侵犯，蒙受了經濟損失，也不要害怕，西班牙是法制國家，將非法經營活動繩之以法的行爲幷不會因此影響到自己的移民手續。

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房産投資

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英國印花稅改革滋長豪宅租賃市場 黃金地段業主可要賺大發了

自印花稅政策改革後，大量海外買家涌入租賃市場，使得倫敦的租賃市場迅速升溫。超過200萬的房産增加額外稅收，成爲了豪宅市場揮之不去的陰影，賣家也在觀望市場，期待5月大選後房價會有所好轉。

印花稅的變化尚未在租賃市場造成任何負面影響。但有可能發生租戶延遲買房計劃。買家不願多花錢，賣家更不願降價出售，轉而先放租1~2年，直到買家們接受了印花稅變化之後再做打算。據Savills 數據分析顯示，與同期相比，豪宅的成交量下降了12%，但相反促進了豪宅租賃市場的欣欣向榮。高端市場房屋中介所Douglas Gordon 報告統計，去年12月到今年1月份，豪宅租賃的需求量迅速上漲82%，形成了供不應求的狀態。原本計劃出售的豪宅紛紛轉向租賃市場。

中國人成英國豪宅租賃市場第二大租客

在過去12個月中，海外租客數量劇增，大多從海外移居到倫敦的人口裏，俄羅斯人占最大比重，其次是哈薩克斯坦和烏克蘭。總體來說，俄羅斯人成爲了房屋高端市場的主要租客，而隨著中國獲英國企業家移民簽證人數的增長，中國也成爲了豪宅租賃市場的第二大租客。

過去，倫敦西區僅有10% 的買家和租客是亞洲人，每周支付的租金從1500磅到3000磅不等。如今，一群新的亞洲租客打破以往記錄。在倫敦豪宅黃金地帶Mayfair 區，新建的440戶奢華公寓吸引了大量中國買家和亞洲租客。除了俄羅斯人和中國人，巴西人也成爲了第三大主力軍，根據房屋中介統計，這一群租客更傾向于外觀華麗，配備私人花園的學區房。

地段决定投資回報 法國租客爲主流

對于房主來說，一套2臥的市中心公寓每月租金2000-5000英鎊。如果房産是位于騎士橋（Kinghtsbridge） 梅費爾（Mayfair）此類的黃金中心地段的頂樓公寓，每周租金可達1萬英鎊，三個月租金可達12萬英鎊。在騎士橋（Knightsbridge）一間帶衛生間的臥室，每周租金最少6600英鎊。

儘管一套騎士橋（Knightsbridge） 或梅費爾（Mayfair）的房産每月可收較高租金，但幷不是所有的豪宅房主都願意把房子租出去。對于石油大王Sheikh來說， 12萬英鎊的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 總裁認爲，有很大一部分的年輕白領幷不介意將自己的房産租出去與租客共享，或在度假期間將房屋短租，也將是一筆可觀的收入。

倫敦25%的私人租客都是以家庭爲單位，特別是法國租客。因爲2013年法國總統Francois Hollande針對富人的稅收政策，法國富豪們迅速移居到倫敦肯辛頓（south Kensington），靠近法語教學的學校。這些租客的租期相對較長，續約的租客越來越多，租賃活動非常穩定，似乎已經成爲趨勢。

JR Capital 公司投資部總監指出，越來越多的中東投資者進入租賃市場，去年接近年底時，豪宅租賃需求旺盛，倫敦中心地段租賃房源匱乏，這對打算長期投資的業主來說是個好消息，因爲租金將會上漲。Pastor 房屋中介認爲，租賃市場升溫將會是2015年房産市場的主要趨勢，最起碼上半年直到大選以後才會有所改變。

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張思琪剖析英國倫敦房産投資

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真要投資美國房産 還是得去紐約

2015年前兩個月的紐約，經歷了一場有史以來最低的氣溫和無窮無盡的暴風雪。可是這都沒有讓紐約蓬勃發展的房地産市場因此而戛然而止。

1月底，曼哈頓房産的中間成交價是110萬美金，房屋銷售狀况也較爲良好。標價100萬以下的房子，如果質量好，標價合理，上市2個星期內就一售而空； 40%的交易都在按所要價格或超過所要價格的前提下成交；另外，被好幾位買家同時看上的房屋，最後需通過小型拍賣的形式，賣給出價最高的買家。

曼哈頓、布魯克林和皇后區2014年第四季度房價對比

曼哈頓二手房和新樓盤雙雙創下新高；布魯克林新樓盤價格持續上升，可是二手房有所下降，導致布魯克林總體持平；皇后區正好相反，二手房走上新盤走下，可是由于皇后區二手房市場較爲强勁，總體持上升趨勢。不過，曼哈頓還是紐約市無可替代的領頭羊。

紐約？還是洛杉磯？

經常有客戶讓我在紐約與洛杉磯之間做一個比較。作爲投資，我覺得紐約比洛杉磯是更好的選擇。大家從下圖可以看到曼哈頓房價08年才封頂，而洛杉磯05至06年就已至頂了。曼哈頓2010-2012年低谷的時候，房價比08年跌了15%，而洛杉磯低谷時比2005年跌了超過45%。回望2014年底，曼哈頓房價基本與2008年高峰時持平，而洛杉磯還只恢復到高峰時的88%。房地産有這樣强的抗壓性是紐約多樣化的經濟所支撑起來的。

曼哈頓與倫敦和東京一起，是世界商業的三大調控中心。洛杉磯雖然擁有電影之都好萊塢，可相比較之下，紐約的經濟組織機構更多樣化，人氣也更强。

年輕人都想來紐約追夢。有人說，如果你能在紐約生存下來，就能在世界任何地方生存下來。當然，如果投資不是主要目的，洛杉磯比紐約有其獨特的優點。距中國，比紐約要近幾個小時飛機，節奏比較慢適合生活，氣候更加溫和，等等。總之，兩大城市各有千秋。

紐約新樓盤

紐約的新樓市真的是一片欣欣向榮。去年大概有3000個新單元上市，今年要翻一倍，超過6000個。而就在這6000個單元裏，有超過一半已經被買走。下面我來介紹一個新開發的樓盤：345 Carroll Street.

345 Carrol Street上市已有4個多月，已賣出3/2。這棟嶄新的産權公寓總高5樓，每個單元有至少兩個方向，大片玻璃，陽光充足，有的單元有自己的陽臺或者花園。大樓有24小時門衛，底樓花園和屋頂花台，車庫，自行車庫，健身房，兒童游戲室。大樓設計貫穿新的居住理念：强調人與大自然的協和，把原來的室內空間改建成室外居所(陽臺和花園)。

在紐約這個競爭强烈的市場裏，發展商光是裝修設備用一流的品牌是遠遠不够的。從社區選擇到設計理念都必須時時以客戶的需求爲主。只有站在人們的審美觀和實際需求的前列，一個樓盤才能成爲一個供不應求的好樓盤。

葛宜瑉專欄全集：

葛宜瑉詳解紐約房産市場

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英國投資移民新政實施後中國投資者還能購房移民嗎？

集深厚文化底蘊、先進教育水平、優美生活環境和領先綜合實力的英國，近年來成爲最受歡迎的移民目的地之一。然而對于國內的高資産人群來說，投資移民不僅僅在于5年後可拿到英國綠卡，投資回報率也其主要原因。是選擇投資回報低的政府債券，還是風險較高的股票，以及如何能在通往英國綠卡的路上“名利雙收”，成爲 了大部分有意移民英國人群的重要考慮點。

投資移民基本要求

  • 非歐洲公民
  • 投資200萬鎊在國債、政府債券、公司或股票市場
  • 5年後申請永久權（滿足額外要求）

注：若采取加速路綫，則爲2~3年

  • 獲永居1年後可得英國國籍

過往三年政策變化

  • 投資移民項目自2008年推出至今
  • 期間2014年11月6日起實施新政策：

時間關鍵節點1: 2014年11月6日

于2014年11月6日起生效的移民新政正式確認投資移民漲價至200萬英鎊。同時，投資金額的全部都必須用于購買在英正常運營的公司股票或債務，以及英國國債，取消25%資金用于投資房産的選項（100%投資債券和股票）；取消投資補倉要求。

時間關鍵節點2: 2015年4月6日

將于2015年4月6日起生效的移民新政，增加了在提交簽證之前必須開設受英國監管的投資賬戶的要求。同時，進一步確認所有涉及房産投資、房産管理或房産開發的項目都不被認可，商業收入必須由提供産品或服務而來，而非通過房産增值。

2015年政策趨勢預測

除投資門檻被提高以及對于真實投資活動的確保，近幾年的投資移民政策變動還表達了保守黨對于其投資移民項目的目標，即：

鼓勵多元化的投資策略，而非以國債爲絕對主導的策略（取消補倉要求，鼓勵投資者積極投資較高回報較高風險的金融産品）；

取消了維持投資市值的規定；

確保投資者在整個投資期中，持有符合要求的投資産品（取消20%用于存款及購房的選項，以及進一步對房産類投資進行限制）。

自2010年5月起英國保守黨聯合執政，內政部就對移民政策進行了一系列的調整和修補：移民門檻提高，對于來英投資及創業的真實性考察更加嚴格。保守黨對于外來移民的甄選于合理範圍內提高標準，體現保守黨的一貫謹慎作風。

臨近2015英國大選，就目前的形勢來看，保守黨繼續執政的可能性依舊很高，若保守黨繼續執政，我預計移民政策只會在現有的基礎上更加趨于嚴謹。對于投資者來說，如何在更加嚴格的簽證政策之下，在獲得綠卡的同時也獲得最大的利益，變成了最重要的問題之一。

那麽是否有高回報、低風險又滿足簽證政策的投資形式呢？答案是有的。

高利益低風險的移民方法：酒店投資

在討論“購房移民”這種投資方式之前，首先澄清一個概念：投資酒店與購買房産不同。因爲酒店將以一個注册公司的形式存在，因此酒店投資屬￿投資在英的公司，幷不屬￿房産管理、房産開發的範疇，因此在移民條例的接受範圍之內。

通過這種途徑來英投資的T1 Investor簽證持有者，將資金投入注册成爲公司的酒店，由酒店提供的服務而産生的利益而獲利。

注：不能購買土地來建設賓館以滿足投資移民的申請條件！

近年來，隨著英國對外放寬旅游類簽證、大量吸引游客，旅游業迅速發展，成爲英國最重要的經濟産業之一，酒店産業也隨之蓬勃發展。對于投資移民申請者來說，投資酒店可謂是一種在移民條例接受範圍之內具有可觀收益和可控風險的投資方式。

个人建議

英國投資移民簽證類型自出臺至今，經歷了多次政策調整，這也是移民局不斷修補法律漏洞、規範簽證系統的行爲。對于申請者來說，移民申請看似更加困難，但從另外一個角度來講，更加合理的條款將對已進入英國的移民者的利益起到更全面的保護作用——尤其是對于高資産人群來說，新的移民條例也將確保投資者更好地選取合理的投資方式以保證投資利益最大化。

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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巴黎房産投資新趨勢：環保房産與法蘭西島

最近的調查顯示全球投資者對于投資巴黎房産的胃口越來越大。巴黎 一直以來都是全球經濟、文化與藝術的中心。因此，在全球前30位最適宜房地産投資的城市排名中，巴黎高居第四位。歐洲經濟危機後，巴黎房價正在觸底反彈中，因此現在已經到了最佳的投資機會。

去年，巴黎房産投資總額達到6000億歐元 ! 這個數字在2006年經濟危機過後還是首次出現。這不僅意味著巴黎房地産市場的穩健，更顯示了法國整體經濟環境的穩定和信心。因此，這些利好信息也進一步證明了在法國投資抑或在巴黎投資，房地産依舊是首選。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超過3200萬名游客。作爲最知名的浪漫之都，它擁有像盧浮宮、凱旋門、埃菲爾鐵塔、巴黎聖母院等世界文化遺産，當然還有歐洲唯一的一家迪斯尼樂園 ! 這些只是所有可以在巴黎找到的活動和娛樂中的一小部分。巴黎本身所具備的一切文化環境與旅游價值都是房産保值與增值的重要保障。

巴黎房産項目多種多樣，比如最新的Villages Nature（自然村莊）項目，這樣的0碳、0車、0垃圾的環保地産代表著巴黎最前沿的房産趨勢。因爲當今巴黎的房産趨勢逐漸由投資市中心位置發展到投資巴黎郊區，交通便利、基礎設施完善的區域。巴黎郊區統稱爲法蘭西島（Ile-de-France）, 包括以下幾個省份：

  • 巴黎（75省）
  • Seine-et-Marne（77省）
  • Yvelines（78省）
  • Essonne （91省）
  • Hauts-de-Seine（92省）
  • Val-de-Marne（94省）
  • Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最爲大家所熟知。因爲在這裏，有歐洲唯一的一家歐斯尼樂園以及Val d’Europe 歐洲名牌打折村。這裏也是每年接待游客最多的一個區域，單單迪斯尼樂園每年就要接待超過1000萬游客。可以說77省是法蘭西島經濟最活躍的一個地區，也是除了巴黎市中心位置以外，房産升值前景最好的一個區域。

綜上所述，對于巴黎房産投資來說，除了尋找市中心的地産項目外，也可以開始將眼光投向巴黎郊區法蘭西島。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景點在房産附近，對于巴黎這樣一個旅游城市來說，此類位置的房産能够更好的保值、升值。

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地産投資市場

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