Special Investment Column – Page 140

西班牙投資移民實例三：5萬歐元天價移民手續費背後的故事

董先生，私營業主，近年來一直關注國際移民市場動態。2013年3月經人介紹，董先生聯繫上了馬德裏X律師事務所，該所一位姓吳的顧問向他介紹，非營利移民手續費四千歐元。之前董先生也諮詢過一些大型的事務所，收費都在一萬歐以上。吳解釋是因爲他們事務所專門辦理移民業務，已經辦理了十幾個非營利性移民居留，所以收費便宜。董先生想到第一次移民能省則省總沒錯，就與吳顧問約好，于2013年8月飛到巴塞羅那，支付了相關費用後，開始考察吳顧問推薦的一些房産。

2天來，董先生覺得房子的性價比都不高，故沒有下手購買。于是，吳顧問建議董先生也可以去馬德裏看看，說不定能找到自己中意的房屋。2天后，董先生與吳顧問登上了前往馬德裏的高鐵。吳顧問組織了六套房産供董先生選擇，這次的房源質量普遍比巴塞羅那的好些，董先生有些心動，于是選擇了一套價值20.6萬歐元的房屋，幷支付了兩萬六千歐定金。

房屋定金合同簽署完後，董先生也長舒了一口氣，因爲聽說過移民，買房陷阱多，沒想到自己如此順利就購房成功。董先生在馬德裏停留了一個星期，趁等待從中國的匯款的時機，順利地辦理好了剩餘的手續。

苦等了近一個星期後，董先生收到了國內親屬分筆匯出的餘款, 正當他興沖沖地想要準備支票簽訂正式合同的時候，吳顧問來電說，經過律師的核對，董先生看中的那套公寓有債務糾紛，不能購買，但是經過吳顧問事務所律師的爭取，兩萬六千歐元的定金分毫不少地拿了回來。董先生失望之余，想到吳顧問爲其討還定金有功再三感謝之餘不禁也對他更加信任。眼看自己的簽證臨近過期，董先生沒有時間再尋找其他房屋，于是趕緊在自己回國的當天上午授權了吳顧問爲自己的委托人，全權負責購房。

回國後，董先生接到吳顧問的電話，稱有一套房産和其之前看中的房産相似，經還價，價格爲21.3萬歐元。董先生看過照片後也覺得比較滿意，于是就示意吳顧問購買。隨後吳顧問和他商量開發商因爲給房價打了折扣，所以想少交點稅款，要求在公證書上把價格少寫4萬歐，用現金私下支付，這樣董先生也可以省去四千歐元稅金。董先生辦居留心切就欣然同意了。房産買賣過程中吳顧問共從董先生賬上提取24萬歐元現金。買房手續辦理好後，董先生順利獲得了非營利移民簽證，于今年春天登陸馬德裏。

在前往 X律師事務所領取自己的各項文件時，董先生傻眼了。所有的花費明細只是一張A4打印紙，連事務所的名字都沒有，更不要提公章了。更爲氣憤的是, 吳顧問所謂用現金支付的4萬歐元房款連一張收據都沒有。董先生這才感覺到自己可能被騙了，于是雇用了一名翻譯在網上對比了自己購買的房屋價格發現，在少寫了4萬歐元後，房屋的單價還是遠遠高于同類房屋。董先生再三去X事務所討要說法未果，倒是碰到了幾個也在該事務所辦理移民的客人，經過私下交流，大家發現在吳顧問手下辦理居留者，都被他以房産商避稅，房東要求等理由辦理了陰陽公證書，寫低房價，截留1-5萬歐元不等的現金。自己無憑無據蒸發的4萬歐元加上近1萬元的移民手續費和雜費，近5萬歐元手續費換來的一張居留，董先生的心一下子就凉了。

截止本稿截稿之日，我已經著手對本案取證，經初步調查，所謂的X律師事務所的西語名稱譯爲中文實爲X顧問公司，根本沒有持有律師證，也沒有從事房屋中介的資格。

隨著西班牙投資移民的逐漸升溫，西班牙房地産市場上出現了專門針對中國人的一系列欺詐行爲，中國律師事務所接到了許多相關的諮詢。我們發現，許多僑胞因爲怕影響自己的移民手續，吃了虧却不敢聲張。“我看了你們的報道，才想打個電話問問我被虧掉的錢還有沒有希望”。一位諮詢者說。

在此，我再次提醒想要移民西班牙的廣大同胞：購買房産和辦理移民手續的時候，一定要選擇有資質和有口碑的正規機構, 執業律師把關。有些非法機構低廉的移民費用背後往往暗藏陷阱，貪便宜吃大虧。如果在移民過程中，自己的合法權利被侵犯，蒙受了經濟損失，也不要害怕，西班牙是法制國家，將非法經營活動繩之以法的行爲幷不會因此影響到自己的移民手續。

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季律師解析西班牙房産投資

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英國印花稅改革滋長豪宅租賃市場黃金地段業主可要賺大發了

自印花稅政策改革後，大量海外買家涌入租賃市場，使得倫敦的租賃市場迅速升溫。超過200萬的房産增加額外稅收，成爲了豪宅市場揮之不去的陰影，賣家也在觀望市場，期待5月大選後房價會有所好轉。

印花稅的變化尚未在租賃市場造成任何負面影響。但有可能發生租戶延遲買房計劃。買家不願多花錢，賣家更不願降價出售，轉而先放租1~2年，直到買家們接受了印花稅變化之後再做打算。據Savills 數據分析顯示，與同期相比，豪宅的成交量下降了12%，但相反促進了豪宅租賃市場的欣欣向榮。高端市場房屋中介所Douglas Gordon 報告統計，去年12月到今年1月份，豪宅租賃的需求量迅速上漲82%，形成了供不應求的狀態。原本計劃出售的豪宅紛紛轉向租賃市場。

中國人成英國豪宅租賃市場第二大租客

在過去12個月中，海外租客數量劇增，大多從海外移居到倫敦的人口裏，俄羅斯人占最大比重，其次是哈薩克斯坦和烏克蘭。總體來說，俄羅斯人成爲了房屋高端市場的主要租客，而隨著中國獲英國企業家移民簽證人數的增長，中國也成爲了豪宅租賃市場的第二大租客。

過去，倫敦西區僅有10% 的買家和租客是亞洲人，每周支付的租金從1500磅到3000磅不等。如今，一群新的亞洲租客打破以往記錄。在倫敦豪宅黃金地帶Mayfair 區，新建的440戶奢華公寓吸引了大量中國買家和亞洲租客。除了俄羅斯人和中國人，巴西人也成爲了第三大主力軍，根據房屋中介統計，這一群租客更傾向于外觀華麗，配備私人花園的學區房。

地段决定投資回報法國租客爲主流

對于房主來說，一套2臥的市中心公寓每月租金2000-5000英鎊。如果房産是位于騎士橋（Kinghtsbridge）梅費爾（Mayfair）此類的黃金中心地段的頂樓公寓，每周租金可達1萬英鎊，三個月租金可達12萬英鎊。在騎士橋（Knightsbridge）一間帶衛生間的臥室，每周租金最少6600英鎊。

儘管一套騎士橋（Knightsbridge）或梅費爾（Mayfair）的房産每月可收較高租金，但幷不是所有的豪宅房主都願意把房子租出去。對于石油大王Sheikh來說， 12萬英鎊的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 總裁認爲，有很大一部分的年輕白領幷不介意將自己的房産租出去與租客共享，或在度假期間將房屋短租，也將是一筆可觀的收入。

倫敦25%的私人租客都是以家庭爲單位，特別是法國租客。因爲2013年法國總統Francois Hollande針對富人的稅收政策，法國富豪們迅速移居到倫敦肯辛頓（south Kensington），靠近法語教學的學校。這些租客的租期相對較長，續約的租客越來越多，租賃活動非常穩定，似乎已經成爲趨勢。

JR Capital 公司投資部總監指出，越來越多的中東投資者進入租賃市場，去年接近年底時，豪宅租賃需求旺盛，倫敦中心地段租賃房源匱乏，這對打算長期投資的業主來說是個好消息，因爲租金將會上漲。Pastor 房屋中介認爲，租賃市場升溫將會是2015年房産市場的主要趨勢，最起碼上半年直到大選以後才會有所改變。

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張思琪剖析英國倫敦房産投資

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真要投資美國房産還是得去紐約

2015年前兩個月的紐約，經歷了一場有史以來最低的氣溫和無窮無盡的暴風雪。可是這都沒有讓紐約蓬勃發展的房地産市場因此而戛然而止。

1月底，曼哈頓房産的中間成交價是110萬美金，房屋銷售狀况也較爲良好。標價100萬以下的房子，如果質量好，標價合理，上市2個星期內就一售而空； 40%的交易都在按所要價格或超過所要價格的前提下成交；另外，被好幾位買家同時看上的房屋，最後需通過小型拍賣的形式，賣給出價最高的買家。

曼哈頓、布魯克林和皇后區2014年第四季度房價對比

曼哈頓二手房和新樓盤雙雙創下新高；布魯克林新樓盤價格持續上升，可是二手房有所下降，導致布魯克林總體持平；皇后區正好相反，二手房走上新盤走下，可是由于皇后區二手房市場較爲强勁，總體持上升趨勢。不過，曼哈頓還是紐約市無可替代的領頭羊。

紐約？還是洛杉磯？

經常有客戶讓我在紐約與洛杉磯之間做一個比較。作爲投資，我覺得紐約比洛杉磯是更好的選擇。大家從下圖可以看到曼哈頓房價08年才封頂，而洛杉磯05至06年就已至頂了。曼哈頓2010-2012年低谷的時候，房價比08年跌了15%，而洛杉磯低谷時比2005年跌了超過45%。回望2014年底，曼哈頓房價基本與2008年高峰時持平，而洛杉磯還只恢復到高峰時的88%。房地産有這樣强的抗壓性是紐約多樣化的經濟所支撑起來的。

曼哈頓與倫敦和東京一起，是世界商業的三大調控中心。洛杉磯雖然擁有電影之都好萊塢，可相比較之下，紐約的經濟組織機構更多樣化，人氣也更强。

年輕人都想來紐約追夢。有人說，如果你能在紐約生存下來，就能在世界任何地方生存下來。當然，如果投資不是主要目的，洛杉磯比紐約有其獨特的優點。距中國，比紐約要近幾個小時飛機，節奏比較慢適合生活，氣候更加溫和，等等。總之，兩大城市各有千秋。

紐約新樓盤

紐約的新樓市真的是一片欣欣向榮。去年大概有3000個新單元上市，今年要翻一倍，超過6000個。而就在這6000個單元裏，有超過一半已經被買走。下面我來介紹一個新開發的樓盤：345 Carroll Street.

345 Carrol Street上市已有4個多月，已賣出3/2。這棟嶄新的産權公寓總高5樓，每個單元有至少兩個方向，大片玻璃，陽光充足，有的單元有自己的陽臺或者花園。大樓有24小時門衛，底樓花園和屋頂花台，車庫，自行車庫，健身房，兒童游戲室。大樓設計貫穿新的居住理念：强調人與大自然的協和，把原來的室內空間改建成室外居所(陽臺和花園)。

在紐約這個競爭强烈的市場裏，發展商光是裝修設備用一流的品牌是遠遠不够的。從社區選擇到設計理念都必須時時以客戶的需求爲主。只有站在人們的審美觀和實際需求的前列，一個樓盤才能成爲一個供不應求的好樓盤。

葛宜瑉專欄全集：

葛宜瑉詳解紐約房産市場

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英國投資移民新政實施後中國投資者還能購房移民嗎？

集深厚文化底蘊、先進教育水平、優美生活環境和領先綜合實力的英國，近年來成爲最受歡迎的移民目的地之一。然而對于國內的高資産人群來說，投資移民不僅僅在于5年後可拿到英國綠卡，投資回報率也其主要原因。是選擇投資回報低的政府債券，還是風險較高的股票，以及如何能在通往英國綠卡的路上“名利雙收”，成爲了大部分有意移民英國人群的重要考慮點。

投資移民基本要求

非歐洲公民
投資200萬鎊在國債、政府債券、公司或股票市場
5年後申請永久權（滿足額外要求）

注：若采取加速路綫，則爲2~3年

獲永居1年後可得英國國籍

過往三年政策變化

投資移民項目自2008年推出至今
期間2014年11月6日起實施新政策：

時間關鍵節點1: 2014年11月6日

于2014年11月6日起生效的移民新政正式確認投資移民漲價至200萬英鎊。同時，投資金額的全部都必須用于購買在英正常運營的公司股票或債務，以及英國國債，取消25%資金用于投資房産的選項（100%投資債券和股票）；取消投資補倉要求。

時間關鍵節點2: 2015年4月6日

將于2015年4月6日起生效的移民新政，增加了在提交簽證之前必須開設受英國監管的投資賬戶的要求。同時，進一步確認所有涉及房産投資、房産管理或房産開發的項目都不被認可，商業收入必須由提供産品或服務而來，而非通過房産增值。

2015年政策趨勢預測

除投資門檻被提高以及對于真實投資活動的確保，近幾年的投資移民政策變動還表達了保守黨對于其投資移民項目的目標，即：

鼓勵多元化的投資策略，而非以國債爲絕對主導的策略（取消補倉要求，鼓勵投資者積極投資較高回報較高風險的金融産品）；

取消了維持投資市值的規定；

確保投資者在整個投資期中，持有符合要求的投資産品（取消20%用于存款及購房的選項，以及進一步對房産類投資進行限制）。

自2010年5月起英國保守黨聯合執政，內政部就對移民政策進行了一系列的調整和修補：移民門檻提高，對于來英投資及創業的真實性考察更加嚴格。保守黨對于外來移民的甄選于合理範圍內提高標準，體現保守黨的一貫謹慎作風。

臨近2015英國大選，就目前的形勢來看，保守黨繼續執政的可能性依舊很高，若保守黨繼續執政，我預計移民政策只會在現有的基礎上更加趨于嚴謹。對于投資者來說，如何在更加嚴格的簽證政策之下，在獲得綠卡的同時也獲得最大的利益，變成了最重要的問題之一。

那麽是否有高回報、低風險又滿足簽證政策的投資形式呢？答案是有的。

高利益低風險的移民方法：酒店投資

在討論“購房移民”這種投資方式之前，首先澄清一個概念：投資酒店與購買房産不同。因爲酒店將以一個注册公司的形式存在，因此酒店投資屬投資在英的公司，幷不屬房産管理、房産開發的範疇，因此在移民條例的接受範圍之內。

通過這種途徑來英投資的T1 Investor簽證持有者，將資金投入注册成爲公司的酒店，由酒店提供的服務而産生的利益而獲利。

注：不能購買土地來建設賓館以滿足投資移民的申請條件！

近年來，隨著英國對外放寬旅游類簽證、大量吸引游客，旅游業迅速發展，成爲英國最重要的經濟産業之一，酒店産業也隨之蓬勃發展。對于投資移民申請者來說，投資酒店可謂是一種在移民條例接受範圍之內具有可觀收益和可控風險的投資方式。

个人建議

英國投資移民簽證類型自出臺至今，經歷了多次政策調整，這也是移民局不斷修補法律漏洞、規範簽證系統的行爲。對于申請者來說，移民申請看似更加困難，但從另外一個角度來講，更加合理的條款將對已進入英國的移民者的利益起到更全面的保護作用——尤其是對于高資産人群來說，新的移民條例也將確保投資者更好地選取合理的投資方式以保證投資利益最大化。

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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巴黎房産投資新趨勢：環保房産與法蘭西島

最近的調查顯示全球投資者對于投資巴黎房産的胃口越來越大。巴黎一直以來都是全球經濟、文化與藝術的中心。因此，在全球前30位最適宜房地産投資的城市排名中，巴黎高居第四位。歐洲經濟危機後，巴黎房價正在觸底反彈中，因此現在已經到了最佳的投資機會。

去年，巴黎房産投資總額達到6000億歐元 ! 這個數字在2006年經濟危機過後還是首次出現。這不僅意味著巴黎房地産市場的穩健，更顯示了法國整體經濟環境的穩定和信心。因此，這些利好信息也進一步證明了在法國投資抑或在巴黎投資，房地産依舊是首選。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超過3200萬名游客。作爲最知名的浪漫之都，它擁有像盧浮宮、凱旋門、埃菲爾鐵塔、巴黎聖母院等世界文化遺産，當然還有歐洲唯一的一家迪斯尼樂園 ! 這些只是所有可以在巴黎找到的活動和娛樂中的一小部分。巴黎本身所具備的一切文化環境與旅游價值都是房産保值與增值的重要保障。

巴黎房産項目多種多樣，比如最新的Villages Nature（自然村莊）項目，這樣的0碳、0車、0垃圾的環保地産代表著巴黎最前沿的房産趨勢。因爲當今巴黎的房産趨勢逐漸由投資市中心位置發展到投資巴黎郊區，交通便利、基礎設施完善的區域。巴黎郊區統稱爲法蘭西島（Ile-de-France）, 包括以下幾個省份：

巴黎（75省）
Seine-et-Marne（77省）
Yvelines（78省）
Essonne （91省）
Hauts-de-Seine（92省）
Val-de-Marne（94省）
Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最爲大家所熟知。因爲在這裏，有歐洲唯一的一家歐斯尼樂園以及Val d’Europe 歐洲名牌打折村。這裏也是每年接待游客最多的一個區域，單單迪斯尼樂園每年就要接待超過1000萬游客。可以說77省是法蘭西島經濟最活躍的一個地區，也是除了巴黎市中心位置以外，房産升值前景最好的一個區域。

綜上所述，對于巴黎房産投資來說，除了尋找市中心的地産項目外，也可以開始將眼光投向巴黎郊區法蘭西島。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景點在房産附近，對于巴黎這樣一個旅游城市來說，此類位置的房産能够更好的保值、升值。

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地産投資市場

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購買澳洲樓花開發商在什麽情况下才可取消售房合同？

最近一則悉尼房産開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。買家在2012-2013年簽訂了樓花的購房合同。在事隔2年之後，突然被告知該項目無法繼續，以致所有樓花的合同均被撤銷。

雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裏，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麽，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？

在購買澳洲房産時，購房合同中都會有一條類似的條款，申明該合同是“有條件限制的合同”。簡單來說，即雙方履行合同約定的義務是建立在一些“先决條件”之上。通常這些“先决條件”包括：

（1）完成房屋建設

（2）完成相關政府機構登記

如果這些先决條件因任何原因無法被滿足，那麽開發商可以退回買家的定金，撤銷該合同。在這種情况下是不存在違約責任的。

除此之外，購房合同中也可能提到開發商正在申請政府批文，如果開發商沒有在指定時間內獲得該批文，或是批文要求不符合開發商預期計劃導致開發商無法接受的，則開發商有權撤銷該合同。在這種情况下，撤銷合同不失爲對雙方損失都降到最小的一種方式。

對于已經獲得批文的項目，相對變化風險會降低不少，但幷不表示在交房前就不存在撤銷合同的可能性。值得注意的是，開發商是有權對已獲批文進行修正申請的。如果修正申請被拒，或是不符合開發商要求的，則開發商也有權撤銷合同。

其實，開發商遞交的申請被拒或是被退回重審的事不在少數，大部分的申請在經過多次修改及協商後可能都會獲批上市。其中不乏經過一些司法程序進行申訴的案例。上面提到的案例正是開發商在有批文的情况下，再次申請加建被拒之後，無奈選擇撤銷合同的方式。

對于買家而言，雖然最初投入的10%是沒有損失掉，但這2-3年的等待期的機會成本就此喪失了。尤其是在目前房價水漲船高的大環境下，很難再以當初的價格買到相同類型的物業了。更別提買家投入的心血和精力。因此，買家在正式簽訂購房合同前，應當諮詢自己的代理律師，幷做好相關徵詢調查工作，瞭解該項目的批文申請情况，在考慮自身能够承擔的風險的前提下再簽訂合同。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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別急著投資先來瞭解申請澳洲188簽證的各項條件

188簽證對於很多中國投資人和企業家來說具有很大的吸引力。此類澳洲移民簽證分為三個子類：

188A 商業創新（Business Innovation ）
188B商業投資(Investor)
188C重大投資(Significant Investor)

所有188子類簽證都需要申請人滿足打分制系統下最低65分的要求。188C類簽證的申請人很容易滿足這一要求，他們只要在澳大利亞投資不少於500萬澳元就可直接獲得65分。188A和188B類簽證申請人可以從幾個方面累積獲得分數。下面是我列舉的幾個得分點：

年齡
從商時間或投資經歷
英語能力
淨資產
公司營業額
學歷

雖然分數越高越好，但是需要滿足最低65分的要求才有資格遞交簽證申請。澳大利亞商業和投資移民項目分為前期遞交移民意向書和後期邀請系統階段。這也讓澳大利亞邊境及移民部可以選擇最適合的申請人。一旦收到移民邀請函，在正式提交簽證申請還有60天的準備時間。

在整個簽證過程中還有最重要的一步——獲得州或市政府的擔保。這就意味著，如果想今後居住在悉尼，那麼在提交提名意向書後，需向新南威爾士州政府提交州政府擔保申請。然後，一旦獲得了州政府擔保，州或市政府會通知澳大利亞邊境及移民部發放邀請函。

對於英語能力，澳大利亞移民部也規定了最低要求。如果達不到最低分數，只需額外付費仍然可以申請此類簽證。所以，即使沒有任何英語能力，依然可以申請並獲得188類簽證。18週歲以上的家庭成員，副申請人也是如此。

188A和188B簽證的審理時間為12-18個月。188C簽證審理時間為6-9個月，其目的是為了吸引更多重大投資人。澳大利亞邊境及移民部已承諾改善這些處理時間，吸引更多的商務人士和投資者。通過精心準備，並提交所有必需的文件以完成申請，也可以加快簽證的處理時間。

此三種簽證都為4年臨時簽證，並且以明確的途徑申請永居簽證。我會在今後的文章中進行討論。

以下為三種簽證類型的詳細內容：

188A商業創新

申請人需滿足以下最低要求：

淨資產至少達到80萬澳元
在申請日之前的4年內，在澳洲境外擁有並經營公司至少達到2年
4年的2年，澳大利亞境外企業每年的年營業額至少達到50萬澳元

這類簽證主要針對的是在澳大利亞尋找商機的人，同時，也適合希望在澳大利亞生活和工作的人群。可以通過成立新公司、購買企業或者投資公司股份來實現。另外。澳大利亞商業計劃書中對公司的業務描述與在中國的業務描述越接近越好。

假設今後，所從事的事業與遞交申請時所描述的不一樣。在改變之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商業投資

申請人需滿足以下最低要求：

淨資產達到225萬澳元
將150萬澳元的資金用於購買澳大利亞州或領地政府債券至少4年時間
在遞交申請前的5年中至少有1年的從商或投資經歷

此類簽證申請人，必須將資金用於購買4年政府債券。如果收回投資，澳大利亞邊境及移民部將接到通知並取消該簽證。

該項投資的回報率是有保證的，每半年投資者會收到相應的利息。債券利率是從投資當天算起，所以這是非常安全且可靠的投資。除了可以自由的生活在澳洲，投資人也可以經營企業，雖然並不一定非要這樣做。

另外，在4年臨時簽證的有效期內，必須實際居住在澳洲至少2年以符合申請永居簽證的要求。

（註：以上2類簽證，都必須先滿足最低65分）

188C重大投資

申請人必須擁有至少500萬澳元可以用於投資澳大利亞合規投資產品，投資期至少為4年。只什麼是合規投資？從廣義上講包括以下投資：

政府債券
某些投資於澳大利亞的管理基金
直接投資於非上市的澳大利亞公司

在4年臨時簽證期限內，需累計在澳洲居住達160天才符合申請永居簽證的條件。

雖然188C簽證需要申請人投入大筆資金，但是它確實也給申請人帶來了靈活性。此類簽證適合在國內擁有公司的商人，並希望繼續在國內經營他們的事業。一般情況下，往往是其配偶會與孩子定居在澳洲，而他們則留在中國繼續經營企業。

我認為，投資人重要的是要真正瞭解每類簽證的詳細信息，再選擇最適合的。為了今後可以申請永居簽證，現在知道應該做了吧。

Matthew Garvey專欄全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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188簽證對於很多中國投資人和企業家來說具有很大的吸引力。此類澳洲移民簽證分為三個子類：

188A 商業創新（Business Innovation ）
188B商業投資(Investor)
188C重大投資(Significant Investor)

年齡
從商時間或投資經歷
英語能力
淨資產
公司營業額
學歷

此三種簽證都為4年臨時簽證，並且以明確的途徑申請永居簽證。我會在今後的文章中進行討論。

以下為三種簽證類型的詳細內容：

澳洲188A的申請條件：

申請人需滿足以下最低要求：

淨資產至少達到80萬澳元
在申請日之前的4年內，在澳洲境外擁有並經營公司至少達到2年
4年的2年，澳大利亞境外企業每年的年營業額至少達到50萬澳元

這類簽證主要針對的是在澳大利亞尋找商機的人，同時，也適合希望在澳大利亞生活和工作的人群。可以通過成立新公司、購買企業或者投資公司股份來實現。另外。澳大利亞商業計畫書中對公司的業務描述與在中國的業務描述越接近越好。

假設今後，所從事的事業與遞交申請時所描述的不一樣。在改變之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商業投資

申請人需滿足以下最低要求：

淨資產達到225萬澳元
將150萬澳元的資金用於購買澳大利亞州或領地政府債券至少4年時間
在遞交申請前的5年中至少有1年的從商或投資經歷

此類簽證申請人，必須將資金用於購買4年政府債券。如果收回投資，澳大利亞邊境及移民部將接到通知並取消該簽證。

另外，在4年臨時簽證的有效期內，必須實際居住在澳洲至少2年以符合申請永居簽證的要求。

（註：以上2類簽證，都必須先滿足最低65分）

188C重大投資

申請人必須擁有至少500萬澳元可以用於投資澳大利亞合規投資產品，投資期至少為4年。只什麼是合規投資？從廣義上講包括以下投資：

政府債券
某些投資於澳大利亞的管理基金
直接投資於非上市的澳大利亞公司

在4年臨時簽證期限內，需累計在澳洲居住達160天才符合申請永居簽證的條件。

我認為，投資人重要的是要真正瞭解每類簽證的詳細信息，再選擇最適合的。為了今後可以申請永居簽證，現在知道應該做了吧。

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申請歐洲永居證不一定要買房參與匈牙利30萬歐債券計劃即可實現

歐元匯率的大幅下降，歐洲良好的空氣使越來越多的中國乃至其他國家的人都開始關注如何獲得申根區和歐盟國家的居住證。

作爲成立于1000多年前，人口僅1000萬的匈牙利，雖是歐洲的一個小國家，但它却占據著一個非常有利的位置——臨近德國、意大利和法國。在沒有邊境限制的匈牙利，乘坐公交或火車，只需要幾個小時便可到達這些地方。海外投資者該如何獲得匈牙利永居權？

匈牙利居住債券計劃（Hungarian Residency Bond Program，簡稱HRBP）

2012年，匈牙利政府批准投資25萬歐元債券獲居留的政策，與次年2013年正式實施，幷獲以飛快的速度得到海外投資者的青睞。

截止2014年年底，匈牙利政府債務管理機構（Hungarian Government Debt Management Agency）共出售2213份居住債券給外國投資者。顯然，其他幾個歐盟國家也推出了類似匈牙利居住債券的活動，但他們中大多數，不是給出的價格較高（通常是50萬歐元），就是必須有房地産方面的投資，才能獲得居留證（例如，西班牙和葡萄牙計劃）。鑒于匈牙利居住債券計劃的成功，求勝心切的匈牙利政府向國會提交一項法案，從2015年1月1日開始，提高居住債券面值至30萬歐元。法案實施後，匈牙利居住債券計劃仍將在歐洲居住證市場上保持競爭力。

匈牙利居住債券計劃優勢

投資者無需在匈牙利購買房産

最近這段時間是投資房産的最佳時間。近年來的危機過後，房價剛剛開始每周、每月的遞增。專家稱，目前價格仍非常低，預計將在短時間內大幅提高。

居留許可證辦理時間很短

預計在8個工作日內，匈牙利移民及公民局便可下發居留許可證

在匈牙利居住最短時間沒有官方硬性要求（意味著申請人甚至無須移居匈牙利）
居留證可以自由往返歐盟地區所有申根國家（無簽證要求）
該項目惠及配偶和未成年子女（18歲以下）
5年後便可還款（這意味著投資者不可退款的成本只有4.5萬歐元的居留證辦理費用）
該居留證基本上具有真正永久性（債券到期償還後，申請人仍可獲得永久居留權）

顯然，這些優勢使匈牙利居住債券計劃在歐洲債券計劃中名列前茅。同時，非常值得强調的是，該債券計劃幷不是獲得匈牙利居留許可唯一的方式。還有其他幾個方法，例如在匈牙利建立公司、開展業務等等。但最主要的還是選擇適合自己的。

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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年後澳洲房産市場持續升溫拍賣市場5年來表現最佳

隨著中國農曆新年的過去，不同于年前期間的不溫不火，年後的澳洲房地産市場迎來了一個快速增長期。針對RP Data近期公布的最新澳大利亞全國拍賣市場數據，我做出了以下總結：

澳拍賣市場近期表現搶眼，自2009年來表現最佳

從以上各首府城市最新房産拍賣數據圖，我們不難發現：全國加權平均清除率爲77.1%（同比去年74.2%），悉尼清除率82.8%，墨爾本表現穩定，清除率爲76.5%，阿德萊德78.6%，拍賣市場增長强勁，布裏斯班跟西澳珀斯較之去年有所上升，清除率分別爲54.6%、40.0%。延續著前幾周的强勁勢頭，本周拍賣市場仍保持著一個健康積極的結果。根據我們瀚亞國際整理的前幾年度數據表明，當前澳房産拍賣市場是自2009年9月以來表現最佳的時刻，不斷出現的高清除率，在刷新紀錄的同時也極大的增加了消費者信心。

高清除率持續，突顯市場需求强勁，或帶動房價增長

以上柱形圖是澳洲房産市場上周的房屋拍賣清除率結果，值得我們注意的是，全國加權平均清除率爲77.7%，爲五年來同期最高數據，而悉尼的拍賣清除率更是達到了驚人的87.8%。不少人可能會問，關注這個有何用意？那麽，我將繼續給出一組數據，悉尼上上周的清除率爲86.2%，加上本周的82.8%，這已是連續第四周清除率超過80%。衆所周知，悉尼作爲澳洲人口第一、經濟第一、發展最爲成熟的首府城市，一直以來就在某種程度上反應這整個市場的發展趨勢。

沿著東海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在內，都維持著高清除率，這體現出極其强勁的市場需求。由此我們也不難推測，如果接下來幾周拍賣市場仍重複當前的結果，則勢必影響整個市場的價格。爲何？很簡單，因爲清除率持續在80%左右，這是市場强烈支持賣家的信號，隨之帶來的房價上漲也應在預期之中。

總體而言，這對關注澳洲房産市場的投資人士來說是個好消息。同樣不可忽視的是，尋找良好的投資平臺，及時瞭解市場及政策的動態，從而選擇最合適的投資方案，最大化規避風險。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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决定2015年年英國房産走勢的5點熱點

轉眼4月將要來臨，滿城的春意盎然。回顧2014年英國房地産，讓不少投資者看到了投資希望，例如出臺的新印花稅政策，减輕了海外購房者的稅務壓力。2015年，英國房地産市場的走勢會如何？是不是更利于購房一族？以下我從5個方面來分析：

一、可支付能力

英國房價在2014年整體上漲4.6%。在過去三年內，英國房價漲幅驚人，升值比例達到25%，導致2014年的房價漲幅沒有十分可觀。但房子整體價格依舊呈現上升趨勢。對于一直有購房計劃的年輕人而言，即使貸款利率下降，或者貸款機構推出一系列優惠的貸款方案，也依舊只能‘嘆房觀止’。年輕購房者現在面臨的嚴峻形勢是：需要償還學生貸款、緊縮的信用貸款、緩慢增長的收入和高昂的房屋花費。

二、貸款額度

過去5年裏，貸款買房都需要辦理繁雜的手續，貸款機構需要對貸款者的收入情况、家庭狀况、以及償還能力做出評估。

好消息是2015年政府將實行减少印花稅的稅收政策，在某些情况下貸款機構可接受3%的首付比例。但一些市場分析專家認爲，3%的首付幷沒有聽起來那麽輕鬆，能够通過審核的貸款申請有限，同時機構發放的名額必定供不應求。如果貸款者的收入不增加，就不能從根本上解决問題，更不要過多期待這項政策能够爲房地産業帶來更多的收益。

三、貸款利率

2014年貸款利率出乎意料地違背主流預測，原本大家預測的應該在2014年初期上漲的利率却從年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果聯邦儲蓄總署（Federal Reserve）計劃在2015年提高利率，那麽貸款市場將會處于困境。但是從另一個方面考慮，如果經濟不穩定，投資者紛紛購買政府債券以提供資金保障，那麽通貨膨脹則相對穩定，貸款利率也可能繼續保持在較低水平。

四、房屋供給量

風險評估師Bill McMride認爲，和一手房成交量相比，2014年的房屋二手市場异常活躍。儘管2014年的房屋銷售總量不突出，但整體房價依然呈現上升趨勢，房屋供給量短缺也是促進房價上漲的原因之一。房屋銷售旺季通常從每年的2月份開始延續到春季，如果要增加房屋成交量，那麽需要大量的現房涌入市場，否則沒有房屋供給也就沒有銷量。

五、開發商計劃

去年開發商提供的利潤低的普通房産較少，反而更加專注奢華的利潤高的大型小區，因此造成普通樓房銷售量低的局面。此類建築規劃在2013年的反響明顯，高昂的人工成本、土地和建築材料費用也吸引了闊氣的買家願意爲此買單。和2013年的銷量相比，2014年略遜一籌，僅在最後一個月追趕上前一年的同期銷量，略微提高0.2%。

頻頻上漲的租金也許能够刺激購房意向。但總體而言，2015年的房屋銷售量依舊取决于貸款利率是否提高，開發商能否提供更多的普通樓房供給，幷且被抑制的需求量能否在2015年得到釋放。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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