Category: Special Investment Column

for task 951

春暖花開房市走俏 曼哈頓房産最給力

  • 曼哈頓春季房市“給力”

隨著春天的來臨，紐約的房市比起一二月感覺突然快了很多。房源上市天數從一月的78天提前到了50幾天，50%的交易在要價或超過要價的成交量，比一月份要高10%。不過，如果把眼光放得長遠些，去年的1年中，紐約市場經過了幾次小小的起伏。總體來說，曼哈頓房價與1年前基本持平，布魯克林和皇后區比一年前有較大漲幅。

曼哈頓是三個區裏最快開始復蘇和上漲的，它的起點也比布魯克林和皇后區要高得多。一個很明顯的問題是：紐約房産市場還有上漲的空間嗎？紐約著名估價師Jonathan Miller的答案是肯定的。 他說，過去的三年裏，我們看到市場從低谷强勁反彈。三年後的今天，市場開始漸漸進入一個穩定逐步上升的階段。紐約10年的平均可售房源量的銷售速度爲8個月（按照現在的銷售速度，需要用8個月的時間來吸收市場上的所有房源）；三月底的房源銷售速度是5.9月。這表示市場還沒有達到長期的供需平衡，因此還有上漲空間。

  • 産權持有

我們來聊聊在美國買房的産權到底應該采取什麽樣的結構。産權可以用以下三種方式持有：

  • 個人
  • 有限公司
  • 兩級公司:個人先設立離岸公司，再在紐約州設立公司

這三種方式有不同的費用，也有不同的用途：

第1種：最簡單直接，設立和維護也最便宜

第2種：用的人最多，比第1種貴一點。可它提供法律保護。如果租客上訴，是面對有限公司而非個人。這樣，個人除房屋之外的財産是無法侵犯的。

第3種：適合年紀相對较大的投資人。這也是最複雜，最耗費的一種方式。但是它可以避免遺産稅。

外國人在美國的財産只有6萬是豁免遺産稅的（美國人500萬），6萬以上的財産要收40%的遺産稅。

  • 紐約新樓盤

本次我想與大家分享的新樓盤，是位于紐約一個富有歷史氣息地區的現代住宅——5 BeekMan。

對我而言，5 BEEKMAN可謂完美設計理念的代表，典型的新老結合。5 BEEKMAN 是紐約文藝和學術界的創始地之一，莎士比亞的HAMLET（哈姆雷特）于1761年11月26日在這裏首演。1830年，5 BeekMan成爲了紐約大圖書館，卷卷文學巨著在這裏安家落戶。直至今日 ，5 BEEKMAN保留它原有的外墻，屋頂的銅雕，房屋間幾百年前精細雕琢的走廊。

1761年11月26日，莎士比亞的HAMLET就在這裏首演。1830年，這裏成爲紐約大圖書館，卷卷文學巨著在這裏安家落戶

5 BEEKMAN十七樓以下是頂級酒店，十七樓以上是住宅。住戶可以享受酒店的客房服務、飯店預定、美容美髮等服務，只要一個電話隨叫隨到。

直至今日，5 BEEKMAN保留了它原有的外墻，屋頂的銅雕，房間之間幾百年前精細雕琢的走廊

像這樣集過去與現在于一身，尊重設計理念，又擁有豐富配套設施的樓盤，將會是廣大買家的寵兒。

葛宜瑉專欄全集：

葛宜瑉詳解紐約房産市場

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽葛宜瑉居外網首頁http://www.juwai.com/Elliman

英國“矽谷” 曾經的“滄海遺珠” 現今的“地産新貴”

說起倫敦，人們習慣以泰晤士河爲岸，以東西南北劃分區域，北倫敦的朋克文化、南倫敦的黑人聚集、西倫敦的優雅閑適、東倫敦的年輕活力——幾片區域相隔不遠却風格迥异。初入倫敦便聽說過這裏的買房傳統：簡要來說西倫敦爲傳統富裕白人區，東倫敦則經濟相對落後髒亂差。

東倫敦：藝術與科技幷不矛盾

說到東倫敦，人們的第一印象是紅磚巷、白教堂、塗鴉藝術、活力、年輕、髒亂差……的確，如果翻閱倫敦歷史，你會發現東倫敦在二戰以前一直都是小偷、妓女、外來人口和窮人的聚集地。但正是因爲人種的多元和開放的態度，東倫敦聚集著大批來自世界各地的年輕藝術家。他們在這裏居住、工作、生活，創造著反叛、特立獨行的英倫風格。

著名的設計師Alexander McQueen就是從哈克尼區走向全世界的。雖然他後來到Savile Row學習了高大上的高級定制，跑到意大利米蘭拜師，又在聖馬丁讀完學位，他還是將自己的第一家工作室開在了Hackney Wick的一個小樓裏……這個倫敦最具創意設計師的聚集地。不止是McQueen，英國知名設計師Christopher Kane, J.W.Anderson, Peter Jensen等等，都是在哈克尼區壯大了自己的藝術設計事業。倫敦政府也專門批准了Hackney Fashion Hub的大型改造項目，要將這裏打造成倫敦時尚新區。

與此同時，同樣身在東倫敦的科技城(Tech City)，却似乎不爲大衆熟知——雖然這片數碼與科技的聚集地對倫敦經濟起到越來越重要的作用；肖爾迪奇（Shoreditch）及周邊地區經過近幾年的改造，已成爲倫敦商業及住宅市場的重要部分，幷預計將繼續保持增長，但是科技城的名望却與實際貢獻不符——它被英國媒體《赫芬頓郵報》稱爲倫敦的滄海遺珠（London’s hidden gem）。

‘英國矽谷’

倫敦科技城坐落于倫敦東部、由時尚街區肖爾迪奇延伸至奧林匹克公園。現在毫無疑問，是英國科技創新的心臟區域。很多英國人也許沒有意識到，他們手機、電腦裏的大量App開發，都是源于科技城。

倫敦科技城的緣起，可回溯至上世紀90年代晚期。英國的數字經濟産業，超過兩成集中在倫敦。最初，大批新興科技公司聚集在倫敦東部的Old Street街區附近，主要是因爲這裏租金較低和人力資源豐富。隨著聚集效應的形成，這個區域被譽爲“迷你矽谷”（ silicon roundabout），後被命名爲“倫敦科技城”。

倫敦科技城現有落地公司如穀歌、臉書、推特、亞馬遜等等，也有孵化器企業，如歐洲歷史最久、最大的新型科技企業孵化器種子營（Seedcamp），還有衆多初創企業。在孵化器領域，有人將美國矽谷的孵化器Y組合（YCombinator）比作蘋果，將倫敦科技城的種子營（Seedcamp）比作安卓，可見一斑。

時間退回到五年前，2010年卡梅倫剛剛就職英國首相，那時東倫敦僅有200家左右數據科技公司。後爲改變英國經濟對債務、房地産和金融服務的依賴，建立科技城，平衡經濟位列英國政府計劃之一。

現在，互聯網經濟創造英國高達8%的GDP，高于世界其他國家。另外，在過去3年間，倫敦的科技企業數量增加了76%，達到8.8萬家；僅東倫敦地區就已密布了3200家創業公司，創造了5萬多就業崗位。2014年，倫敦的數字企業吸引了14億美元的新投資，這是2013年投資水平的兩倍——更是比5年前高出20倍。據倫敦科技城行政總裁杰拉德•格雷奇(Gerard Grech)介紹，現在流入倫敦的外國直接投資(FDI)的增長速度超過了柏林和紐約。

中國首富眼中的全球最佳投資地

前幾天，中國地産大亨王健林在接受BBC采訪時表示，他認爲英國是全世界最佳投資地點。“英國是全球最開放的市場之一，在英國投資不需要受到像其它地方那樣的嚴格審核。”如果將倫敦科技城作爲英國商業市場的其中一個縮影，英國政府近幾年來對于科技城的稅收優惠扶持、引資推廣力度、科技城的迅猛發展等等正好恰到好處地詮釋了英國自由市場的開放程度。

雖然目前倫敦科技城的融資規模還遠遠達不到美國矽谷的水平，但這一新興的數字與科技基地已讓世界衆多知名企業、創業者看到了它的未來潜力和創新空間。

用地、租住需求催旺科技城商住地産

倫敦科技城的日益壯大，及所在區域近年來的變革與復興，使得用地需求、地租與區域價值都得到顯著提升，幷加速活躍該區域的商業／住宅地産。

倫敦科技城，作爲倫敦東區的“遺珠”代表，正以快速逆襲之態勢榮升倫敦地産新貴；幷與紅磚巷、白教堂、Hackney時尚新區等等一起，將繼續傳承東倫敦的創造力、文化、活力與創新精神。

Annie.胡專欄全集：

胡悅解說倫敦房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或郵件annie_huyue@163.com與Annie零距離交流

 

倫敦金絲雀碼頭齊聚世界各大地産商 未來房屋緊缺增值成主要趨勢

資本流通帶動了住宅開發行業的發展、就業以及巨大的經濟增長。毫無疑問，沒有資本流通，供給將受創。然而，新一輪的國際資本正在進行更大的結構變化，直擊倫敦開發業的核心。在這種背景下，對于金絲雀碼頭的住宅需求而言，卡塔爾投資局 （Qatar Investment Authority）/博勒飛（Brookfield）公司收購Songbird（金絲雀碼頭集團的主要股東）意味著什麽？如果根據過去的經驗而言，實際上存在很多種可能性。

在過去的兩年裏，國際開發商和資本已改變了倫敦大規模住房交付的景觀。 對于這段期間的倫敦發展前景，萬達、羅德哈集團（印度地産巨頭）、綠地集團、奧克斯利資本集團、實達集團都是新面孔，但他們均有能力交付9500套住宅。儘管采用了不同融資模式，他們還是國內同行中規模較大的企業，且具有較低的資本成本，這就允許這些公司能够將銷售率從建築計劃中剝離出來。

倫敦房地産業的下一波發展浪潮預計將在 Wood Wharf (E14)。值得注意的是，這包括首個由金絲雀碼頭集團交付的住宅建築，總計將可能有超過3000處住宅、近200萬平方英尺的寫字樓，以及總計25萬平方英尺的商場、餐廳和社區。當第一批住宅在今年晚些時候上市時，這種新型國際化所有權模式對本地住房供給的影響是非常值得考慮的。同時，國際資本的投入已經改變了一些知名地區，如巴特西發電站 （Battersea Power Station），SW8（南部的沃克斯豪爾地區）與12年奧運村（E20）。

此外，隨著市場日趨成熟，住宅的開發爲國際貨幣提供了平臺，也使得我們在面對大的供給機會時能够從容不迫。儘管在解决住房危機問題上還有很長一段路要走，但是正確的引導新資金的策略已經初顯成效。我們認爲交付率會繼續呈上升趨勢。建造成本的膨脹將保持强勢狀態（目前大約是8%），至少在未來18個月內仍將居高不下。這對于資本活動來說，傳統的策略將傾向于國際資金，一旦建立，緊隨其後便是更多投資涌向市場。因此，期望看到中東貨幣能够“發現”金絲雀碼頭（Canary Wharf）作爲住宅投資市場，就像馬來西亞人發現九號榆樹巷一樣（Nine Elms）。

作爲東倫敦的新金融區，金絲雀碼頭住宅單位的供不應求現象也越來越明顯，房價和租金每年都出現穩定的增長，也導致了一部分客戶直奔金絲雀碼頭而來。而現今，金絲雀碼頭正在興建多棟商業單位，這意味著金絲雀碼頭的住宅單位將在未來更加緊缺，考慮長期投資的投資客們，不妨可以考慮購入金絲雀碼頭區域內的房産，爲未來的再次增值做準備。

韋朝賀專欄全集：

專業房産投資人韋朝賀詳解英國房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或郵件david.wei@affinityrepe.com與David零距離接觸。

海外買房契約簽還是不簽？這是個學問

我曾在一個法律講座上主講過房屋買賣方面的法律議題。在講座一開始的時候，我做了一個很簡單的小測驗。我準備了一個合約，讓大家念合約第二頁最上面的第一句話。念完後在做的都驚呼：“天呀，我連第一句話都看不懂，後面的大部份肯定也都不懂的。可是在買房子的時候我却非常願意，而且非常急、非常主動地簽下了我的大名，承認了我對這份合約的接受程度。”

爲何會有以上這種缺乏自我保護的表現？這是由于很多人，特別是亞洲的移民，對于法律性質的英文文件，都有一種源自于無力感的高接受度。

買房合約三要素

合約中最基本且最重要的3個要素包括：

一、確認買家購買的土地

大部分的合約上是不會附有房屋的地圖、結構圖、照片等。在海外買房地産，所購買的地都是已在地契中登記好的，所以在合約上一定要明確交代所購地的地號等相關登記信息。

信息內容主要包括：

  • 土地的完整紀錄
  • 政府編號
  • 土地特質
  • 大小
  • 測量方法
  • 土地曾經是否有變動等

 因爲，如果這整條街或整個開發案都是由同一個開發商開發的，土地編號只要打錯一個字都可能讓買家買錯地。

二、合約必須明確寫出房屋的購買價格

在購買價格的欄位，有時候會經過多次的修改，而且都有買賣雙方的簽名。這是因爲價格是可以談的。

在討價還價的過程中會有明確的記錄。但由于現在很多人用傳真機或者是網路溝通，所以這個程序要特別小心，確保自己的律師知道你最後出價的金額跟合約上最後的紀錄一致。

三、在簽訂合約時需證據確鑿

案例

有個人請中間人協調，買了一個農場，裏面有兩匹冠軍駿馬。這位買家以爲購屋合約包括這兩匹駿馬，沒想到交房之後發現，兩匹駿馬成了兩匹劣馬。但由于合約上只要求了要兩匹馬，沒有寫清楚是要看房時看到的那兩匹駿馬，所以後來也無法根據合約要求換回那兩匹駿馬。

有時候，投資人不方便親臨現場看房子，只能委托在海外的家人或朋友幫忙看房，或是安排一些買房相關的事宜，或是付錢的老闆人還在海外，也沒有看過房子。這個時候，一定要清楚地列出房屋清單，最好還要拍照存證。這對幫忙談條件的中間人來說特別的重要，因爲沒有寫清楚的話，就算交屋時屋况以及屋子裏面的東西跟當初簽約時有落差，也不能要求換回。

一些非常有經驗的中介，會堅持讓客戶將合約給律師檢查，也讓客戶儘早就與律師取得聯繫。但有時，中介擔心客戶在律師的協助下，對買賣産生二心。雖然，也許他們將《律師檢查條款》包含在合約內，給買家律師三個工作日的時間檢查後再確定要不要買，但要注意分辨這個律師檢查條款是指可以檢查産權，還是指檢查合約有沒有寫錯。如果是檢查産權的話，法律上應該是給律師十個工作天檢查。

海外購地Q&A

Q：只要出錢，什麽房地産都可以投資嗎？

A：很多西方的國家有海外投資法案的限制。有些政府認爲比較敏感、昂貴的土地，或是天然資源比較豐富的地方，海外人士如果要收購，必須事先通過投資審理辦公室的審核。

很多海外政府，雖然有明文規定，但不會主動限制不合法的交易。如果買家不懂相關法律，在無知的情况下觸法的話，後果就得自己承擔。

很多海外投資者在不知道的情况下，完成了一些不合法，外國人不能進行的交易。所以，在購買國外土地資産時，一定要有專業的幫助建議以及充份的瞭解。

Q：我不具備海外購買土地的資格，可是已經買了。我該怎麽做？

A：在國外一般采用申報的方式。所以，買家一定要自己主動的提升對于法律的尊重和瞭解，確保自己的投資是合法安全的。如果真的很不幸的因爲不瞭解法律，沒有合法申請，就購買了比較敏感不開放外國人購買的地段，這個時候必須儘快主動找律師幫補申請，使交易合法化。

Q：中介說訂金一定要出房地産總價的20%，法律有這樣規定的嗎？

A：法律上沒有規定訂金要付多少。訂金通常是爲了讓賣家放心，表示你是認真的買家，可是幷不代表你一定要付總價的百分之十。只是中介會從訂金裏拿走他的傭金。通常傭金加上稅，可能差不多是總價的4%或5%。拿10%的訂金的話，中介對賣家比較有一個交代，感覺起來配合的效率也比較好，這也是爲什麽傳統上，許多合約都付總價的百分之十。

除了訂金金額，付訂金的時間點也是可以談的。作爲買家律師，我們會建議買家最好是在做好所有檢查，合約已經要變成無條件的時候才付訂金。

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽新西蘭皇家律師事務所瞭解更多新西蘭房産投資資訊

經濟發展帶動房産市場升溫 匈牙利商業地産投資飈升71%

經濟，是一個國家任何産業發展的主要素。經濟與房産更是密不可分。在2014年的全球調查中，布達佩斯被評爲歐洲經濟發展第二快的城市。這項調查使得布達佩斯由一年前的排名20位躍升至第12位。歐洲企業500强名單上，56家匈牙利公司榜上有名。 美國智庫布魯金斯學會透露，歐盟委員會2015年2月26日通過了匈牙利國家經濟部的3項行動計劃，批准爲促進匈牙利經濟發展提供4萬億福林(約合130億歐元)的資助。這是匈牙利迄今實行的最大規模經濟振興和發展計劃。也是歐盟爲快速復蘇歐洲經濟做出的巨大舉措。這些都明確的表明，匈牙利經濟始終都備受關注幷已經有了非常强烈的轉强迹象。

其原因主要是，匈牙利政府從2010年以來采取了一系列扭轉經濟的措施，著眼于新的戰略，經濟狀况才得以出現轉機：投資量加大、歐盟資金的利用率得到提高、消費進一步增加、出口繼續保持强勁的競爭力，它仍然是匈經濟增長的主要引擎。此外，服務業、旅游業、零售業和交通運輸業也促進了經濟的增長，低利率和復蘇的私營部門的經濟活動也是經濟增長的因素所在。

匈牙利房地産銷量看漲   商業地産投資增長71%

經濟的不斷“强化”使匈牙利商業地産從中受益。據匈牙利財經網站Portfolio報道，最新調查結果顯示，2014年中東歐地區（不含俄羅斯）商業地産投資達77.34億歐元，同比增長28%。其中波蘭投資最多，爲30.76億歐元，同比下降5%；其次是捷克、羅馬尼亞，分別爲19.92億歐元、11.24億歐元，同比分別增長54%和220%。匈牙利投資爲4.66億歐元，但增長率達到驚人的71%，在中東歐地區遙遙領先。主要帶動因素是辦公室和工業地産，顯示經濟回暖已傳導至商貿服務業。

2014年，匈牙利首都布達佩斯房屋銷售量同比增長了18%以上，其中12月份同比去年增長超過70%，房價上漲超過4%。2014年相關數據顯示，住宅價格在2013年年底開始上漲，扭轉了多年下行趨勢。

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房産投資與移民

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽Hunfund Kft的官方網站http://www.hunfund.com瞭解匈牙利房産。

澳大利亞457雇主擔保簽證適合誰？

就在前兩天，美國移民局公布了僅在7天內（4月1日~7日），他們就已收到了超過23.3萬份的H1B簽證申請。美國工作簽證對于中國留學生來說，不再代表著個人的能力，而是“你是否是個幸運的人”。

本期，我幷不想對“難獲美國工簽”展開討論或是發表個人意見與見解，而是借助這個話題抛磚引玉——澳大利亞457工作簽證。

457雇主擔保簽證（Employer Sponsored Visas）

457雇主擔保工作簽證，是一種有效期爲4年的商務工作簽證。期間可以多次往返和携帶家屬同行，同行的未成年子女可免費就讀公立學校。在持有該簽證有效期間，若在澳大利亞工作滿2年，可以申請186永久居民（即PR）。

在獨立技術移民和投資移民政策不斷收緊的情况下，雇主擔保移民漸漸突顯出其優勢與競爭力，成爲留學生、技術人員與公司高管獲得永居的一種選擇。

457簽證的2個主要類型

  • 海外雇主擔保

這個適用于海外公司希望在澳大利亞設立分支或者辦事處幷且向澳大利亞輸送重要員工以擴大其海外業務。

  • 標準雇主擔保

這個適用于在澳大利亞經營的企業，幷且希望擔保海外員工爲其工作。

申請3步驟

  • 雇主申請成爲擔保人
  • 提名與簽證申請人符合的職位
  • 員工申請他們的簽證

在簽證有效期內，申請人只能爲擔保人工作。但隨行配偶可爲任意雇主工作，或隨意更換雇主。另外，主副申請人必須購買私人醫療保險。因爲作爲一個臨時居民，幷不能享受澳大利亞全國醫療保險，除非申請人自己的國家享受與澳大利亞互惠安排。

目前，除了類似于技工以外的職位，雇主即使沒有找到合適的澳洲本國員工，也無需向澳洲移民局提交證明。但是，必須承諾用工資支出總額的1%或拿出總支出成本的2%去培養澳洲本國員工。新成立企業與海外雇主不符合該要求。

此外，只有出現在澳洲移民局職位清單上的職位才有資格成爲擁有457簽證的職位。

工資福利457簽證持有人享有與當地員工同等工資——不低于年收入5.39萬澳元+養老金（5.39*9.5%=個人養老金）。這就是所謂的“市場價格”。如果企業中沒有同等職位的澳洲員工，相關機構如Four corners會用其他方式進行評估。

簽證申請人必須符合所雇職位的學歷/或工作經驗。457類簽證雖沒有年齡限制，但申請人一旦年齡超過50周歲，申請永居簽證會變得非常複雜。

457簽證需要申請人提供英語能力憑證。申請人需達到雅思每門課最低各5分的要求。除非申請人接受過5年或以上高中水平或更高水平的英語授課教育。

如果所招聘職位的工資水平在每年9.64萬澳元+養老金的話，則不需要滿足英語能力要求。需注意的是，對于在雇主擔保下才申請永居簽證的人，如果希望避免英語資格證明，工資水平必須在18.0001萬澳元+養老金以上。

注：2014~15年爲澳洲財政年，養老金爲9.5%。每年都會有所調整

如何從457簽證轉永居簽證

457簽證申請人可以通過申請186或者187（如果在邊遠地區）類簽證獲得澳大利亞永久居住權。以下介紹兩類：

  • 457過度類

適用于在持有457類簽證的情况下已爲雇主工作2年，然後由雇主擔保申請永居簽證。

  • 直接入境類

這類是指，雇主可以在任何時候擔保員工申請永居簽證。申請人需要通過職業技能評估幷且擁有在任意國家至少3年以上與招聘職位相關的工作經驗。

如果申請人的年齡在50周歲或以上，必須在持有457類簽證的情况下爲擔保雇主工作4年，幷且每年的收入需根據Fair Work High Income Threshold的情况下高于13.3000萬澳元。

實際上，如果188或132類簽證不適用于中企老闆的話，就可以通過申請457簽證來澳洲。

如果可以在澳大利亞開設分支公司，那麽海外擔保人的選擇是最好的，但海外企業必須保持運行。如果不能，可以通過在澳大利亞成立公司，以自雇形式申請457類簽證或者擔保任何人爲其公司工作。由此，澳大利亞公司的商業計劃和如何獲得啓動資金將對整個簽證申請來說非常重要。

顯然，457類簽證的確非常適用于想移居幷工作在澳大利亞的人士。不過，一旦申請成功，就必須在澳洲生活和工作。

Matthew Garvey專欄全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Four corners首頁http://www.4-corners.com.au/瞭解更多澳洲移民信息

雅思考試改革+英國移民簽證類語言考試要求調整 申請者如何應對？

近日，據英國大使館文化教育處發布的聲明稱，英國政府宣布了簽證類語言考試的重要變動。主要內容如下：

  1. 2015年4月6日起，申請留英簽證將只承認雅思（IELTS）成績，及由倫敦三一學院組織的integrated skills in English和Graded Examinations in Spoken English語言考試成績。
  2. 托福、PTE、Cambridge English（劍橋英語）、City&Guilds (英國倫敦城市行業協會) 等廣爲熟知的考試項目將不可用于英國簽證申請。
  3. 雅思（IELTS）考試將新增簽證類雅思（IELTS SELT）和生活技能類雅思（IELTS Life Skills）這兩項考試，幷且雅思考試將由新的雅思安全英語語言考試聯盟（IELTS SELT consortium）提供幷管理。

三大類型雅思考試

  • 普通雅思（IELTS）

該類爲原始雅思考試，幷由雅思安全英語語言考試聯盟（IELTS SELT consortium）管理。該考試的A類（學術類）與G類（培訓類）都可用作申請Tier 1，2和4所有此類英國簽證。

對于準備申請 Tier 4 學生簽證的同學，如果所讀的學校是經過英國簽證局（UKVI）認證的具有 “高度可信擔保方”身份的院校，幷打算就讀本科及研究生，那麽學生有權决定參加普通雅思考試還是簽證類雅思考試。換言之，考生可以在全球1000個雅思考場(中國有53個)中的任意考場考試，幷用所獲得的雅思成績作爲申請英國院校的英語語言水平證明(院校有其他要求除外)。

建議學生在申請前參考所申請院校關于雅思成績的規定

據UKVI認可的中國大陸地區12個簽證類雅思考點

更多考點參見https://www.gov.uk/government/publications/guidance-on-applying-for-uk-visa-approved-english-language-tests

  • 語言測試（Security English Language Test，簡稱“SELT”）

考試題目與普通雅思一樣，只是考場可能會有拍照、錄指紋、全程錄像等更加嚴格、安全的考試程序，以防作弊。

該類雅思適用于申請Tier 1， Tier2，Tier 4所有簽證。關鍵區別在于，申請未經英國簽證與移民局認證的學校、課程，或英語强化課程、預科課程和本科以下課程等，必須通過此類“升級版”雅思考試。如果所申請的學校未在列表中（相關列表，請點擊下方鏈接），或者非本科，碩士以及博士課程，則必須參加此類考試。SELT的適用範圍比普通雅思更廣。

已獲得英國簽證局認可的“高度可信擔保方”的英國院校列表：https://www.gov.uk/government/publications/register-of-licensed-sponsors-students

  • 生活技能類雅思（IELTS Life Skills）

此列考試針對需要證明聽說技能達到歐洲語言共同參考框架（CEFR）A1或B1級別的人士。

A1級別考試：主要適用于申請配偶，探親類簽證的申請者。

B1級別考試：適用在滿足英國簽證與移民局對申請永居類等或入籍等條件的特定簽證申請者。

如果是在2015年4月6日之前取得的劍橋英語、PTE英語等非雅思的成績，仍可在2015年11月5日之前用于申請學生簽證（托福考試成績已不能用于英國簽證申請）；但在4月6日之前尚未拿到成績，申請英國簽證時該成績將不得使用。

另外，新政規定，2015年4月6日之前已經取得由原始雅思提供機發放的成績，仍可在2015年11月5日之前用于申請學生簽證（只適用于“具有高度可信擔保方”資格的學校）；而申請未經英國簽證與移民局（UKVI）認證的英國學校或課程的學生將必須參加4月6日之後，由新的雅思管理機構提供的簽證類雅思（IELTS SELT）。

第二頁附錄：英國簽證及移民所需雅思分數要求一覽表

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論感興趣，有疑問的讀者也可加【劉律師微信】: A07888088168諮詢。

Pages: Page 1, Page 2

中國投資者在預定個人房屋折舊减稅報告時該避免哪些問題？

首先，我要說的是，幷不是所有的折舊减稅報告都是一樣的。俗話說得好：“付出多少，就得到多少”，在預訂折舊减稅報告（或折舊表）時，這一點也很重要。在本期文章中，我會與投資者分享一些在預定折舊减稅報告時應當瞭解的Tips。

  • 切勿親自辦理折舊减稅

我在折舊這行從業二十多年，常常爲許多公司自己編制折舊表而感到困惑。不僅僅是因爲這會引發一些潜在的法律問題，更重要的是可能會漏掉一些减稅項目。“自行申報”通常是爲業主提供一份勾選表，然後自行測量房間與其他部分。

假設業主需測量臥室中墻面之間的距離，那麽當業主將整棟房屋的墻面距離測量完之後會發現，房屋的總面積可能會减少10%。以每平方米造價約1500 澳元計算，業主可能會損失近1.5萬的减稅金額。

如果通過專業機構提供折舊减稅報告，比如Washington Brown,他們會派一名造價估算師對業主的房屋進行一次徹底的現場勘測。這涉及到對房産內的所有房間和區域（包括墻寬以及其他异常）、以及所有的裝置和設備，包括地毯、窗簾、烤箱和空調等項目進行測量。這是一項細緻的工作，應當交由具有相關技術資質的人員來完成。

澳大利亞造價估算師學會的（AIQS）《實踐守則》還規定，要滿足澳大利亞稅務局的要求，進行現場勘測檢查是必不可少的。這可以確保業主不會遺漏任何减稅項目。在審查時，這些文件可以作爲證據提供。澳大利亞造價估算師學會還指出，如果房産所有者自行進行折舊估算，或使用未具備工料測量資質的人員，可能導致提交的折舊减稅報告不全面或質量欠佳，從而面臨雙重打擊。如此，不僅會因遺漏减稅項目而承擔經濟上的損失，如果報告未能滿足相關的標準要求，還可能面臨澳大利亞稅務局的審查。

  • 使用注册稅務師

自 2010 年 3 月起，凡能出具房産折舊减稅報告的人員還必須具有注册稅務師資質。這對于房産投資者而言是一件好事。我從事折舊表的編制工作至今已逾 20 年，還從來沒有見過市場上像過去幾年內涌現出了這麽多的“專家”。

安全起見，業主應當詢問爲自己提供折舊减稅報告的供應商是否具有注册稅務師資質。或訪問澳洲政府稅務專家局網站：www.tpb.gov.au核實證件。

請記住，如果住宅于1985 年以後修建的，會計師是不被允許對其建造成本進行估算的。無論是房地産經紀人還是物業經理或房産評估師，都沒有這一資質。所以，需要聘用一位造價估算師來對成本進行估算。

  • 按比例編制折舊减稅報告

每套房産的交易與過戶日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次財政年度。業主在報告中應當根據自己在本財政年度擁有房産的天數準確地計算出可以申報的建築折舊。

舉例

假设業主在 6 月 30 日當天完成過戶，那麽只能按1/365 的比例申報烤箱或地毯等物品所具有的價值。有些報告不會進行這項計算，它還需要業主支付一定的會計費用。

特別需要指出的是，準備折舊减稅報告的時間宜早不宜遲。不要等到財政年度截止日期結束時大家才爭先恐後地準備報告。如果在接近年底時間，如 11月或12月份左右完成了某一房産的過戶，應當立即預訂折舊减稅報告，以避開六月的申報高峰期。在某些情况下，也可以要求每月進行减稅申報，而不是等到財政年度結束時再來統一申報。因此，在稅收變化項列入折舊金額是有所幫助的。

  • 小件物品與低價值物品組合

儘管前面講過折舊减稅是根據您擁有房産所有權的時間按比例來進行計算的，現在我要通過一個例子來說明不適用這一規則的特殊情况。

我們有一位悉尼的客戶，在去年的6月25日購買了一套位于 Chatswood 的單居室公寓。該房産修建于1999 年，購買價格爲 45萬澳元。但其减稅總額却超過了5000澳元，要記得這可只有 5 天的時間。

“這裏面有什麽隱情？”也許有人會問。但是，這裏面沒有隱情。可以在短時間內申報這麽高額的减稅是由于對歸爲裝置和設備類的物品進行了一次性抵稅與小額組合。

“小件物品”（價值小于等于 300 澳元）與“小額組合物品”（總額不超過 1000 澳元）的成本不能按比例進行折舊，但可以一次性抵稅。無論擁有房産的時間是1天，還是 365 天，都可以申報這些物品的最高减稅金額。申報這些小件物品或低價值組合物品與房産的建造年限無關。任何年限的房産，其中的裝置和設備都可以享受折舊减稅。

俗話說：“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”，所以應當儘快地抵扣這些項目。

如果是共同業主該怎麽辦？ 例如，某公寓樓的業主共同花費2000 澳元購買了一個車庫門的電動馬達。如果整座大樓有 50 個單元，那麽業主支付的比例爲 40 澳元。您可以直接申報 40 澳元，因爲您所支付的金額小于 300 澳元。由于所支付的金額小于300 澳元，您還可以一次性抵稅。

另一個訣竅是購買折舊速度較快的物品。價值介于 300 澳元至1000澳元的物品屬于小額組合類物品，其可以適用較高的折舊率。一台價值1200的電視可以獲得 20%的减稅，而一台價值 950 澳元的電視可以按 37.5% 的比例享受每年减稅。

大小不是問題的關鍵！

大幷不總意味著是最好的。但在涉及到折舊减稅報告時，要確保花小錢獲大利！

有的折舊减稅報告只會申報一年的折舊。這意味著從第二年開始，業主需要親自計算申報金額。另，要確保您的報告至少在 20 年內有效，如果是全新的房産，其報告應當涵蓋 40 年的時間。

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Washington Brown首頁http://www.washingtonbrown.com.au/瞭解更多澳洲房産折舊减稅信息

在加拿大買房如何買得放心 住得安心？購前驗房是關鍵

什麽是驗房？

驗房，是買賣房屋中不可或缺的環節。由專業的驗屋師親自實地檢查，幷主要通過眼睛觀察的方式來對于整個房屋狀態進行評估。

驗屋師需要對房屋的狀况和結構做一個綜合評定，其中主要包括對如下內容的檢測評估：

  • 地基
  • 門窗
  • 屋頂（如果可以做到，且符合安全）
  • 外墻
  • 閣樓
  • 管道和電氣系統（可見部分）
  • 暖氣和空調系統
  • 天花板，墻壁和地板
  • 絕緣材料（可見部分）
  • 通風系統
  • 排水
  • 建築物的結構完整性總體評估
  • 公寓的公共區域

驗屋報告包括什麽？

在進行完整評估後，驗房師會整理出一份可靠全面的報告，報告中會提及驗房過程中發現的房屋問題和改善建議，包括：

  • 房屋主要系統和結構的狀况
  • 存在安全隱患的區域和部件
  • 需要更換維修、或近期將要進行更換維修的區域和部件
  • 已經不工作、或需要更換的任何設施
  • 所有房屋過去發生問題的現象和證據

這些內容能够讓業主更進一步認識到房屋中一些平時看不見摸不著的問題，從而買家對于改善房屋、向賣家提出整改要求等有所幫助和依據。

獲得驗房報告後買家可以做什麽？

買家對于驗房報告中所提及的內容進行自我權衡和評估之後，可以做出以下决定：

  • 要求賣家進行維修和整改
  • 買家接受房屋的缺陷，自行維修
  • 要求調整價格
  • 放弃房屋的購買

不少賣家會在上市售房前進行驗房， 儘管買賣當下閱讀賣家的驗房報告對認識房屋優缺點有所幫助，但仍舊强烈建議買家自己找一個可靠的驗房師對房屋再一次進行驗房，以免後顧之憂。

另外，對于買家來說驗房顯得尤其至關重要。驗房不僅給了買家一個提出問題和認識問題機會，而且讓買家還獲得房屋全方面“健康狀况”的一手資料。

驗房師什麽都能檢查嗎？

事實上，驗房師幷不是萬能的。正如上文所提到的，一般，驗屋師是通過眼睛觀察幷結合多年經驗進行驗房，許多超出工作範圍和看不見的地方他們也心有餘而力不足。（例如：被雪覆蓋的屋頂）

驗房的費用是多少？

一般，費用在$350 – $600不等

驗房費用根據房屋本身的大小和情况會有所差异，驗房師的資歷和經驗也不同程度的影響了報價。驗房費用幷沒有上限設定。

如何尋找靠譜驗房師？

買房絕非小事，買家一定要做足調查以便找到一個可靠，經驗豐富，知識淵博的驗房師。

尋找驗房師時心中謹記的標準有：

  • 能够提供書面驗房報告
  • 能够提供專業性的參考
  • 其經驗能與買家正考慮的房屋類型匹配
  • 有專業認證，充分證據證明擁有多年經驗和專業訓練
  • 能够提供書面合同

聘請驗房師時要確保：

  • 對比多個驗房師及其報價
  • 查看客戶評價
  • 詢問其培訓、訓練和實戰經驗
  • 要求查看其正在使用的檢驗報告垯本複印件

雖然現在加拿大大多地區房地産市場火爆，搶Offer時拿走驗房條件的情况頻頻發生，但爲了房屋的健康，以及居住的安全和舒適性，驗房環節確實不可隨意忽視。其實，房屋就和人一樣都有壽命一說，爲了房屋健康延壽，時隔幾年做一次健康檢查也無妨。

曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通

爲什麽在舊金山投資與生活？

不知爲何，紐約與洛杉磯總是中國移民的首選，却很少有人把目光投注到舊金山。但在百年前，舊金山才是中國人定居的主要城市。這一點，可以在許多史料與書籍中找到。

紐約和洛杉磯的時尚大都市、豐富的娛樂場所、好萊塢和世界聞名的富豪區吸引了中國乃至全球人的眼光。可是我不得不說，舊金山才是全球最佳城市之一，特別適合中國人居住。

生活在舊金山

海納百川 生活便捷

  • 語言

在舊金山，生活著來自全球各地的人。雖然，來自不同的國籍與種族，但相互間關係融洽。值得一提的是，這裏有著大量的中國人，許多人會講普通話和廣東話。最主要的是，舊金山有三座中國城，那裏有大量的中餐棺和其他各種菜系。許多人擔心的語言關在舊金山基本不存在。

  • 出行

整座城市交通便捷，即使不開車出門也可選坐公交車到達目的地。其次，很多路標有時也用中文標注，即使不會英文也不會遇到太多問題。相比之下，洛杉磯就沒有那麽方便了。

  • 教育

舊金山是美國的文化中心，只要你够資格，在這裏就可以選擇到最佳的學校。如世界著名的斯坦福大學(Standford)和伯克利大學(Berkeley) 都離市區不遠。其它還有舊金山州立大學（SF State）, 加州州立大學（UCSF）, 舊金山大學（USF）, 金門大學(Golden Gate)和城市大學(City College)。

如果想讓自己的子女從小繼續學習中文，舊金山有許多優質的雙語學校可供選擇。不論是公立的、私立的、講國語的還是廣東話的，應有盡有。（舊金山雙語學校詳情，請見第二頁附錄）

氣候宜人 環境舒適

舊金山依山傍水，自然環境極佳。年均氣溫15-20 度之間，無嚴寒酷暑，終年不下雪，一年四季都事宜市外活動。

最近，舊金山被選全美公園最多的城市。整座城市有很多花園般的公共場所——兒童游樂園和老人休閑地，供市民在打太極，跳舞，打乒乓，下棋等。

城市附近有也很多旅游勝地，如優山美地公園、拿帕葡萄酒園、塔壑湖和紅木公園。每天來自世界各地的游人絡繹不絕，離城不遠出還有山地滑雪場。

世界高科技中心

穀歌（Google）、臉書（Facebook）、軟營（Salesforce）和甲骨文（Oracle）等一批世界頂尖的高科技公司都集聚于此。這對于具有高科技和高級管理的人材來說，沒有比舊金山更理想，更可以發揮才能的地方。在蒸蒸日上的高科技帶動下，經紀狀况良好，一片繁榮景象，失業率低。

投資在舊金山

舊金山矽谷是美國高科季發展區，所以也是美國房價最高的地區之一。2014 年中旬，房屋平均價超過了100萬美金。 猛一看，許多人會覺得貴，但如果仔細分析一下，就會發現在舊金山購房有許多優勢。

  • 房屋保值增值潜力大

由于舊金山房産市場供不應求，房産保值增值潜力巨大。過去三年中，房産一般升值了40%－50%，很多小區遠遠超過這個數字。

2008-2009年，美國房産泡沫破裂的時候，舊金山所受的衝激相對最小，恢復期也短。所以，從長遠的角度來說，投資舊金山風險小，回收有保證。

  • 永久産權

舊金山的房屋有兩種：公㝢房和獨立屋（別墅）。近百分之二十的房子是獨立屋（別墅）。 獨立屋（別墅）的業主享有永久土地擁有權和使用權；公㝢房的業主則享有永久擁有權和部分土地使用權。跟中國的只有七十年使用權相比，在美國買房的優越性不言而遇。

  • 投資回報

這裏的租賃市場較好，租金高。舉例：

出租一棟價值100萬美元的別墅一百萬美金的別墅房，每年的收之預算如下：

租金：6萬美元

房地産稅：1.7430萬美元

管理費：6000美元

利潤：3.6570萬美元

雖然利潤只有3%－4%，房子增值又在3%－10%之間，但利潤與增值的總和却是一筆不錯的投資收益。

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接瀏覽http://www.juwai.com/Zephyr 瞭解更多

Pages: Page 1, Page 2