Category: Special Investment Column

for task 951

“得民心 得天下” 保守黨緊抓經濟與住房一夜扭轉乾坤

英國大選終于塵埃落定，卡梅隆所領導的保守黨出人意料地贏得331個議會席位，以超半數的絕對優勢成爲唯一的持政黨。

儘管大選前一天，媒體還說這是二戰以來局勢最難預測的英國大選，可能會出現第二個聯合執政的政府，幷用“政治生涯系于一綫”等詞語分析卡梅隆，但一夜之後，保守黨不僅直接勝出，還獲得了壓倒性的勝利。這是爲什麽呢？

“傻瓜，是經濟！”

分析人士認爲保守黨獲勝的根本原因是在過去的5年中，他們表現出來的出色領導能力及經濟發展成就。

It’s the economy, stupid”（傻瓜，是經濟！），是西方世界競選的一條金科玉律。儘管選前好多分析人士認爲英國人由于社會保障制度好，從來沒有挨過餓、受過累，所以養成了天真、幼稚的習性，可能會由著性子選出只顧眼前福利的政黨。但事實證明，英國選民平時看著不正經，但對在關鍵時刻却投了堅定的支持票。選民是人，歸根結底看重的是自己的柴米油鹽。

過去5年中，保守黨一直主張實行自由市場經濟和財政緊縮政策，致力于推動英國經濟復蘇、降低失業率和通貨膨脹率。英國是西方國家中首先走出經濟衰退的國家之一，繼而又成爲經濟復蘇勢頭最猛之一。

保守黨從競選的第一天到最後一天，强調的都是經濟。他們說，經濟復蘇的幼芽經不起折騰。工黨管理經濟無能，只有保守黨繼續執政才能“讓英國沿著經濟復蘇道路繼續前進”。這正是保守黨競選打出的核心標語，幷最後獲得了大多數民衆的認可。

豪宅價格可能翻番

保守黨一直被認爲是代表富人利益的政黨，選戰結果出臺的當天，英鎊匯率與股票價格齊漲，豪宅市場即刻升溫。

金融時報百種股價指數（FTSE100）上漲2%達到7024.38點，其中，漲幅最高的爲銀行股和能源股。在外匯市場上，英鎊兌美元匯率上升超過1美分，達到1英鎊兌1.54220美元。英鎊兌歐元匯率也上升近2歐分，達到1英鎊兌1.3757歐元。

國內外富豪聽聞保守黨獲勝，紛紛熱烈詢問倫敦豪宅，表現出强烈的購買意向。大選前，由于工黨提出要對市價200萬英鎊以上的房産徵收豪宅稅，富豪們擔心工黨上臺，按兵未動，豪宅市場因此沉寂了8個月。

BBC經濟事務編輯羅伯特·佩斯頓分析說，投資者們看好保守黨這次大選勝利的原因爲：

  • 英國保守黨超出普遍預測，獲得了絕對多數的勝利，避免了英國可能會出現沒有一個黨能主導議會，以至于政策難以確定的局面。
  • 工党曾威脅一旦上臺就要把大銀行分拆，幷且要爲能源價格制定上限。
  • 很多投資者都在經濟上持保守態度

房産專業人士預估，英國未來12個月內，市價200萬英鎊以上的豪宅成交量將增加20%，未來5年，倫敦精華地段的房價將翻倍。

Pages: Page 1, Page 2

美國房地産投資的主要稅務簡析

對于美國不動産投資來說，其稅務事項就涉及房地産物業稅、轉讓稅、增值稅、贈與稅、遺産稅等，所需納稅義務包括了在美投資的外國人。因此，中國人在美國進行房地産投資時，稅務問題是不可避免的。本期，我主要簡單介紹一下美國聯邦稅法在房地産交易中所涉及的主要稅務問題。

  • 增值稅

稅務局IRS官網論題409定義了“資本收益”和“資本損失”：納稅人所擁有的自用或投資目的的資産幾乎都被認定爲資本，如房屋、家用設施、投資目的的股票或債券。當納稅人進行資本出售時，産生資本收益還是資本損失主要取决于資本本金和出售價格之間的差額。當産生資本收益時（即出售價格高于資本本金），納稅人需要繳納增值稅；反之，納稅人增值稅金額爲零，但仍然有資本損失的申報義務。

資本收益增值稅又被細分爲：

  • 長期收益：出售前持有資本（如房産）1年以上
  • 短期收益：出售前持有資本（如房産）1年或以下

一般來說，資本收益作爲納稅人當個財政年的所得，按照個人所得稅稅率進行稅務繳納。但是，若認定爲長期收益，那麽長期資本淨收益則按照當個財政年IRS規定的長期資本淨收益稅率來進行稅務繳納。通常“長期資本淨收益稅率”要比同期的個人所得稅稅率要低。而且，“長期資本淨收益”的納稅基數也會比“短期資本淨收益”的納稅基數計算方式要更有優勢，即長期資本出售收益 – 過去持有資本年限中未使用、無法申報抵稅的資本損失。

據美國最大的報稅系統Turbo Tax數據分析，在2014年，根據納稅人不同的稅級（Tax Bracket），短期資本收益稅率可以最高達到43.4%， 而當年的長期資本淨收益稅率爲0%、15%或20%不等，除其他稅法規定的25%或28%高額納稅率特例以外。對于房地産市場，長期和短期收益稅率不同，有效地規範和防止了一批“炒樓”現象。

在産生資本損失的情况下，納稅人在一定限額內可以抵扣納稅基數。每年的資本損失用作抵扣個人所得稅納稅基數至多爲$3000（若夫妻所得稅進行單獨申報，每個各自可使用的抵扣數額爲$1500），若資本損失超過$3000, 多餘損失通過一定的計算方式可以累積到後續財政年進行抵扣。

  • 房産資本收益的增值稅特殊機制

由于房地産自身的特殊性，IRS針對其出售後的資本收益增值稅納稅機制進行了專門的規定。通過IRS官網論題701、703以及公告523號文件全面設立了納稅計算方式、申報制度和减免情形。以下，我總結了幾種投資者需要知悉的特殊規定。

  • 增值稅免征額

當納稅人出售“主要住宅房屋”（Sale of Main Home）時，若符合IRS規定的特殊條件，個人將至多享有$25萬，夫妻共同申報至多享有$50萬的免征額。據IRS（聯邦稅務法案）規定，享有免征額的標的出售房産必須滿足兩個條件，即所有權和使用的雙重條件：

個人申報

  • 5年內必須擁有且使用“主要住宅屋”累計長達2年或以上
  • 所有權與使用條件無需在同2年內滿足（2/5年）

如果納稅人在出售標的房産前2年內已經通過其他房産出售享有過一次免征額的優惠政策，則該標的房産出售的資本收益就無法再次享有。

夫妻共同申報

  • 夫妻任一方滿足前述的2/5所有權年限要求
  • 妻共同滿足前述的2/5使用年限要求
  • 夫妻雙方在出售的前2年都沒有享受過其他房産的免征額優惠。

可以看出，上述免征額主要提供給納稅人的自用房産（Primary Residence），幷不適用于投資房産（如出租房）。

  • 增值稅的基數抵扣

增值稅的基數，也就是資本收益淨額=出售價格-資本本金-免征額（如適用）

稅務局公告523對資本本金的計算方式進行了詳細的羅列和分析。而如何理解和運用這部分資本本金的概念，决定了納稅人的繳稅基數大小。因此，在投資房産前期和持有房産期間，諮詢正確的稅法律師意見和聘請規範的會計師申報稅務是非常重要的一環。

資本本金主要包括：

  • 購房時的購買價及其他費用
  • 出售房産時的相關支出
  • 出售房産時需繳清的房屋抵押貸款餘額
  • 持有時的房屋改建費用(Improvements)

所以，購房時的律師費、買方轉讓稅、産權保險金、測繪圖支出、經紀費、轉讓稅（州立）、律師費等都可以算入資本本金，作爲增值稅基數的抵扣。

更需要投資人知曉的應當屬房産持有期間的改建費，它幷不包括房屋折舊通常産生的維修費（如維修漏水問題等）。以上的表格中，IRS明確規定了可抵扣的改建費類型，主要指的是加建臥室、車庫、凉臺、搭棚、游泳池、栅欄、新的屋頂搭建、閣樓的隔離設施系統、管道鋪設、地下室的翻新等。所以，投資人必須將這些可抵扣的改建項目和費用記錄都保存好，以便享有到最大的增值稅基數抵扣。

Pages: Page 1, Page 2

卡梅倫連任英國移民政策將再度收緊 濫竽充數沒門！

英國大選于5月8日硝烟散盡，堪稱英國第一大黨的保守黨以微弱的優勢戰勝其他黨派，成功連任。大選的硝烟仍在彌漫，而人們關注的焦點，除去英國未來五年由誰主導外，更多的也是擔心接下來5年內，英國政治格局和社會政策會有怎樣的變動走向。

以選舉勝出的次數來看，保守黨可謂是英國最成功的政黨了。5年前以卡梅倫爲黨魁的保守黨在大選中勝出的場景仍然歷歷在目，而上届大選過後，出臺的一系列新政策也是餘波連連。諸多華人關心的問題，例如留學、移民、房産等等問題在5年前的那届大選時就是最熱話題之一，今年也不例外。

本期專欄我就對大選前夕保守黨、工黨和自民党針對移民問題發表的選票演講及相關政策做一個基本分析，僅供參看。

總體政策格局——收緊移民政策

5年前

  • PSW簽證取消
  • 畢業留學生2年緩衝期被取消
  • 高技術移民被取消

5年後

  • 提高歐盟移民門檻
  • 實行排期審核（3~5個月）
  • 住滿4年才可申請各項社會福利，包括住房補貼
  • 失業救濟金不再對移民開放

工黨與民主黨提議：

  • 新增1000名邊境工作人員加强管理
  • 增設出境檢查環節
  • 提高語言門檻
  • 反對雇傭外來員工而裁剪英國本地員工

數據顯示，自2005年以來英國移民人數始終保持增長。截止到2014年底，英國境內自2005年以來的淨移民人數達到29.8，這表明，五年前當選時，首相卡梅倫許下的誓言“將移民人數由幾十萬控制爲幾萬”，儼然成爲了泡影。而再次當選後的英國保守黨，毫無疑問將會從各個方面嚴格縮緊移民政策，以實現當年的宏偉目標。

高含金量移民

自上届保守黨聯合政府上臺以來，英國移民政策導向日趨明顯，未來對于英國移民的趨勢一定是逐步收緊可能對于英國經濟産生負擔，占取英國本地資源的移民類別。而對于能够帶來就業機會，促進英國經濟，鼓勵創新的高價值移民，英國政府一定是敞開大門，紅酒紅毯的待遇。

這些高含金量移民包括了：畢業生企業家，企業家，投資移民等。

英國投資移民

經過去年11月6日英國對投資移民的重大改革，以及今年4月6日對企業家移民的政策收縮，許多申請人對于英國移民申請有種望而却步的心態。尤其是投資移移民由100萬漲至200萬英鎊，幷在取消貸款方式和購房投資後，很多申請人錯過了漲價前的末班車，導致現在只能遠遠觀望。

  • 爲何取消25%投資房産選項？

由于這些年英國國內房價看漲，越來越多的人（尤其是年輕人）開始抱怨自己買不起房屋，同時，越來越多的海外投資者讓英國房價持續攀升，爲了緩解英國本土人民購買房産的壓力，保守黨取消了投資者購買房産的要求。

  • 爲何取消貸款方式的投資移民？

因爲，英國政府要錢，同時急著要錢。對于英國經濟的直接注資才是政府想要看到的。英國政府希望看到的是投資者立刻拿出現金，對英國的經濟發展做出立竿見影的影響。

英國政府限制投資類型，是出自對英國整體經濟走向的考慮。雖然經濟好轉，但近年來仍然處于財政赤字的狀態下。政府需要投資人購買國債，政府相關的公司債，和其他類型能够向英國基礎行業注入資金的債券，這是卡梅倫政府背後的所想。

我在這裏想要强調一點，英國政府取消貸款投資移民，提高投資門檻，以及加强對企業家移民的考核等，幷不是拒絕這些移民人士來。恰恰相反，英國政府是希望通過各項政策的收縮，來過濾掉一批幷沒有真正爲英國政府帶來經濟效益和就業機會的移民人士，從而精煉出一批高含金量的移民人士。

英國企業家移民

需要强調是，在英國創立企業必須是真實的。這個是新申請人在申請時首先需達到的要求。而現在想要在英國境內轉申企業家移民簽證的申請人，20萬英鎊的資金必須已經在英國境內。

與之前相比，英國政府進一步加强審核申請人在英國設立企業的真實意願。同時還加强了對資金要求的審核：

  1. 聯名賬戶與多個賬戶資金證明審核
  2. 多份文件共同證明的日期與金額審核
  3. 已投資至企業中的資金真實性審核

此外，也進一步規範了關鍵詞的定義。如“風險投資公司”、“新企業”，以及“房産開發及房産管理”等。換言之，申請人在準備證明材料時需要更加嚴謹和專業的知識，以切合每一項定義的要求。

總結

此次大選後，在移民問題上保守黨將進一步采取外緊內松的政策。逐步將移民群體中的高資産，高價值人群與普通類別甚至是有可能給英國經濟帶來負面影響的東歐移民排除區分。

以下幾個部分是我們認爲保守黨執政後可能做出的相應政策變動：

  • 加强對高資産人群的商業移民鼓勵政策。例如放開投資移民的投資類型及産品類型；
  • 加强對移民簽證的真實性審核力度。包括企業家移民及相關其他等級積分制下的移民類別簽證；
  • 逐步放開部分地區的房地産市場經濟刺激政策。例如鼓勵投資蘇格蘭，北愛爾蘭，威爾士的相關土地經濟政策。

目前來看，英國政府的各項移民審核更加嚴苛，對申請人來說是更有壓力了。但從長遠的來看，移民政策的收緊對于真正的精英人士們來說，應該還是有利的。因此，我們鼓勵真正有實力的移民人士，向專業人士進行諮詢，進行有針對性的評估，以提高申請的成功率。

相關內容：保守黨連任刺激英國房市推陳出新 海外投資者有望享5年利好

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論感興趣，或瀏覽劉律師新浪微博：【英國移民peterliu】瞭解更多。

《英国生活指南》即扫即得

闲谈温哥华房产 经纪如同顾问须按法规行规行事

記得自己還是2002年底登陸溫哥華，到了這兒之後，嘗試著進入溫哥華企業打工，可是英文口語和聽力都不好，除了超市打工和飯店洗碗的工作，其他的根本就沒有人願意請我，只好咬緊牙關去當地的西門菲沙大學讀了一個商科的學士學位。當時對溫哥華的感覺就是，山好，水好，工作難找。現在，成爲了房産經紀人後，我可以自由的安排工作時間，多一點時間陪孩子，日子過得平淡而心安理得。

說到溫哥華，每個人對這座城市的感受不同。它是全世界最美麗的城市之一，也是是最醜陋的。雖有茂密的原始森林，美麗的海灘，聳入雲霄的高山，無邊的草坪和豪華的商業區，也有全世界最大的吸毒和性工作者居住的破落不堪的地區，和破破爛爛常年散發著腐臭味的老區。

溫哥華人也是最酷的。有勤勞的，也有懶惰的；有最冷酷無情的，也有古道熱腸的；有封閉自首的，也有包容的。那裏也是文化和宗教信仰最多元的，種族和國家來源最廣泛的，教會和寺廟也是最多的城市之一。最重要的是，溫哥華的房價也是最貴之一。

房地産業是溫哥華經濟的一個大頭。政府、開發商和靠房産物業管理吃飯的人很多， 在過去的幾十年裏，靠房産生活的人過得也不錯。隔行如隔山，溫哥華地産業與國內有很多明顯的不同，商業規則，法律法規等等完全是不同的操作方式。

地産經紀不同

國內地産經紀的目的是買賣房産，經紀是中介，客戶找經紀同買東西一樣，短期目標，哪個便宜找哪個，哪個有房源找哪個。

國外經紀是客戶的代理，等于說是客戶的私人房産顧問。顧問承擔房産交易上的法律風險，自始自終有責任把客戶的利益放在第一位，提供和確保信息的真實和正確性，對客戶個人信息保密等等諸多的法定義務。

不瞭解這些當地行規，客戶沒有辦法和不負責的地産經紀算帳。房屋買賣中的學問很多，只是想找一個便宜的。表面上是省了一筆，虧的却是大頭——房子。

按法規行規行事

不論是房産交易還是物業管理，聘請專業人士進行買賣和管理是必須的。每一行都有每一行的行規，執照地産經紀和執照物業經理都必須遵守，他們爲客戶承擔了法律上的風險。如果自己買賣管理的話，一定必須瞭解什麽是自己該做的，什麽是不應該做的，應該如何正確地操作，這些問題不是看了幾篇網上的文章就明白的。如果是這樣的話，就沒有專業人士存在的意義了。譬如，物業管理中給租客的通知，所有房東給客戶的通知基本上都必須是省政府規定的法定格式，而租戶可以不一定使用法定格式。如果用錯了通知書，房東的權益是得不到保障的。

房地産裏面的學問很多，不是三言兩語就能說盡。即使是在該行很久的經紀，每天有不同的新事物發生和學習，基本上是日日更新，日日學習。

幾天前，參加溫哥華地産經紀講座，現場邀請了溫哥華赫赫有名的地産經紀Bob Rennie 暢談溫市政治和地産，聽了不覺哈哈大笑。他講到幾點內容很有意思：一是，溫東(溫哥華市東部)和溫西(溫哥華市西部)的貧富差別，希望何時能够看到這個差距能够縮小；二是，地産協會的培訓課程明明兩個小時可以講完的東西，要講6個小時；三是，改變分區規劃市政府受到獨立屋屋主反對的阻力，溫西市民聽證會參加會議的清一色是白人，而該區60%以上的居民是亞裔，80%以上的學生是黃皮膚，黑眼睛。

最後，他分享個人成功經驗——努力工作，虛心服務客戶。Bob是高中學歷，沒有上過大學，父母是溫哥華東區藍領打工者，每天以四點半就起床工作的習慣著稱，謙卑至今，仍然爲客戶買火柴點烟跑腿。想想這些，成功對他是必然的了。一個勢在必得的人，上天都會爲他開路。至于值得不值得這樣做，是個人價值取向的問題。

最後，我想借用南懷瑾先生的話：“佛爲心，道爲骨，儒爲表，大度看世界。技在手，能在身，思在腦，從容過生活。三千年讀史，不外功名利祿；九萬里悟道，終歸詩酒田園。”

張英專欄全集

持牌經紀張英詮釋溫哥華房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或邮件至ying.dwyer@gmail.com 与张英零距离沟通

漫談首次“觸電”澳洲房産的8個常見問題

在首期專欄中，我整理了8個海外投資者首次在澳洲買房經常會問的問題，比如，澳洲是不是歡迎海外投資者在他們國家買房？除了購房款，買家還需要準備或是支付哪些費用？作爲海外投資者在購房前需要申請哪些證件？如何貸款？在最後交房時，買家該注意哪些事項？現在，且聽我“漫漫”說。

 歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論

Pages: Page 1, Page 2

用什麽來征服你 我的人民？英國房産市場缺憾成各黨派博民心關鍵之梗

縱觀整個發達國家與主要發展中國家的資本市場，絕大多數資本都掌握在年長的房産擁有者手中。據研究資料顯示，整個英國£5.75tn的房産資本中，有63%房産掌握在個人手中，由此可見，房産已然成爲每一個個體最主要的資本。房産的現有價值、未來走勢早已與各項政策緊密相連、互相影響。

本月的大選早已成爲普通百姓茶餘飯後的熱點與各大媒體的焦點，住房問題也成爲政客之間相互博弈的關鍵領域之一，各黨提出的各項規劃、新建、稅收等政策也將對英國房地産市場産生一定的影響。

英國房産市場現有的問題顯而易見：房屋資源短缺，個別地區房價漲幅巨大。因而，購房者尤其是年輕人的購房壓力可見一斑。針對這些問題，各黨派爭論激烈，各項政策也是值得一探。

問題1：房屋資源短缺與購房壓力

工党、自由民主黨與聯合政府對此問題意見一致，提出至2020年之際，將每年增加20-30萬的新建房屋，同時配合各項購房援助計劃，使更多的人擁有屬￿自己的一套房屋。

問題2：首次購房者利益:

工党提出要在未來10年間將首次購房者的數量翻上一番；聯合政府提出給予40歲以下的首次購房者20%的折扣；保守黨則計劃在原有的 “購房援助計劃”（Help to Buy）的基礎上，新增“首次置業援助計劃”（Starter Home scheme）。

問題3：倫敦閑置房

雖然，尚未有足够的資料數據證明閑置房的現象是否十分普遍，但工黨最近也是提出了對閑置房産權所有者征繳費用的概念方案，令人期待。可見閑置房問題的解决必然可以在一定程度上减少房屋資源的短缺，或是降低購房壓力的一劑良藥。

問題4：花園城市規劃建設

對于花園城市規劃建設，各黨派也是一致地表示支持。比如工黨計劃每年新建造的20萬房屋中，就包括了新興城鎮與花園城市的建設。自由民主黨也立志至少建造10個花園城市以及連接牛津與劍橋的相配套的鐵路設施。

問題5：豪宅稅

與保守黨不同的是，工党和自由民主黨都表示一旦當選，便會對價值超過200萬英鎊的房産徵收豪宅稅。這會使價值200~300萬鎊的房産擁有者每月增加250英鎊的支出。

就目前而言，暫不確定豪宅稅與已經落實的對海外投資者資本利得稅的徵收。針對海外投資者的不利政策，一方面會阻礙海外投資者的進駐，另一方面也會對漲幅巨大的區域産生不利影響，在一定程度上會擾亂市場的自由發展。這將對倫敦房産市場帶來負面影響。

各黨派的政見可謂見仁見智，雖幷不一定會付諸實際，但不可否認的是，這些不確定因素確實使購房者推遲購買，放緩交易。有數據顯示，在過去的20年裏，5月大選的後三個月中，也就是六6、7、8這三個月的房産交易量與大選前三個月相比，有著20%—24.8%的增長。因此，大選與政局的不確定性對房産市場，甚至于每一個投資者而言，都是一定程度上的煎熬。但對于風險愛好者的投資人而言，確是一個進入交易，放手一搏的好機會。

隨著大選逐漸臨近，這些不確定因素也終將塵埃落定。我們可以期待英國房産市場存在的問題有所改善，但同時更期待房産市場的所有參與者都能立足長遠，更有效地解决房産市場已有的或是潜在的問題。5月7日大選拉開序幕，誰會博得民心，讓我們拭目以待。

相關內容：

郭新月專欄全集：

Wink worth中國區總監郭新月解說倫敦房産投資

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论

6條法國房産投資金律 讓售後回租萬無一失

售後回租（sale-leaseback\Buy-to-let）

目前，售後回租是國際房地産市場最前沿的投資方式之一。對于中國投資者來說，這個名詞可能還比較陌生，但是它在歐洲已經風行了50多年。

簡單來說，售後回租就是房地産開發商將房産産權銷售給投資者，再將房産租回，與投資者簽訂租賃合同，統一管理，幷且每年返還給投資者穩定的租金收益。這種投資方式最大的好處是，大大减少了房産管理的不便，擺脫房産空置的風險以及個人出租的種種麻煩，同時又可以獲得一份穩定的收益。尤其是對于長期生活在中國的投資者，投資海外房産很簡單，但是真正麻煩的是購買後的管理，無法事必躬親。而對于房子來說，沒有管理、沒有出租，就談不上收益和升值，所以對于海外投資者來說，售後回租是一種非常穩妥的房産投資方式。

目前房地産市場魚龍混雜，很多開發商會打著售後回租的旗號以及高昂的回報率吸引投資者，但是幷不能真正做到收益保障，或者回報率摻水不是淨回報率。所以，廣大投資者在選擇房産項目時一定要謹慎幷且保持理性。

作爲售後回租房産投資的專家，根據自己的實際經驗，總結了以下幾條建議，希望能幫助您找到穩定安全的售後回租項目，將您的儲蓄投資在最值得信賴的地方。

  • 瞭解市場

市場研究是安全投資的第一步。最重要的是，在看到高收益的同時也要看到背後隱藏的風險，幷看清潜在的優勢和劣勢。

首先，您可以和售後回租房産領域的專家交流，獲取更多經驗。其次，可以多詢問幾家做售後回租項目的房産公司，做多方面的比較。雖然每個市場的回報率都有所區別，但是如果在同一座城市，相同類型的房産項目（比如都是旅游地産），如果兩家公司有超過1% 以上的回報率區別，您就要仔細比較一下租賃合同的細節了。比如租約時間、租金回報率是否寫入合同（這是保障收益的關鍵 !），以及租金收入是否要交稅、是否還需要交納房産保險、水電費等等。

  • 瞭解目標租客

業主必須得清楚地知道自己的房産要租給怎樣的客戶群。這可以幫助您選擇一個最合適的區域，您的目標客戶群希望居住的地方，幷且這裏有完善的基礎設施以及便利的交通。比如，如果您是一對年輕夫婦，投資一套靠近大學、公共交通或者學校的小戶型是非常合適的，可以保證您有穩定的租客。如果您希望投資旅游度假地産，那麽房産一定要選擇在景色優美的度假目的地。

  • 度假地産投資

隨著人們對度假的關注度越來越高，旅游度假地産投資也越來越火爆。除了我們上面所提到位置，還有一點投資關鍵，那就是入住率。在行業有領導地位的酒店品牌或者度假地産品牌是您的首選。因爲這樣的品牌有强大的市場推廣能力以及品牌價值，可以更好的宣傳和管理房産，入住率也會非常高，這就是房産穩重升值的保障。

  • 長期投資還是短期投資

一定要確定您的投資期限有多久。要和開發商確認好您的房産在租約期間或者結束時是否需要進行翻新 ?翻新的費用是多少 ? 這些都是您需要在未來支付的費用。很多奢侈房産雖然美麗，但是幷不一定適合您，因爲未來的翻新整修費用可能會非常昂貴。

  • 預算

合理選擇投資項目，向開發商瞭解清楚一切購買房産的費用以及房産管理維護費用。如果需要貸款，需要多選擇和比較幾家銀行的貸款利率，選擇最合適的一家。

  • 房産經紀人

好的房産經紀人可以讓購房過程充滿樂趣和享受。專家級的經紀人可以更好的瞭解您的預算、需求、實際情况，幫您尋找到最適合的投資項目。

總之，對于首次嘗試售後回租方式的投資者來說，一定要選擇一家高資歷、經驗豐富、在行業處在領軍地位的開發商，保障萬無一失。

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地産投資市場

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或訪問http://www.juwai.com/pv_investment尋找屬于您的法國度假地産。

泰國房産投資的不二選擇：清邁

如果你是百萬名看過電影《人在囧途之泰囧》中的一個，那麼你肯定已經知道泰國清邁是多麼美麗的一個城市，清邁就是這部熱門電影的拍攝地。自從電影發佈後，清邁變成了最受中國人歡迎的東南亞旅遊勝地之一。全球最大的在線酒店預訂網站雅高達（Agoda.com）調研稱，在羊年的春節期間，清邁受中國自由行旅客熱捧，成為第三大國際熱門旅行景點，僅次於曼谷和普吉島。

清邁以低地為主，有美麗的熱帶雨林和鄉村，與喧鬧的曼谷和泰國其他的主要旅遊中心相比，簡直是一片平靜的綠洲。很多人更喜歡清邁較為溫和的氣候，而不是泰國南部全年炎熱潮濕。由於這些原因，清邁常常被譽為亞洲，甚至全球最適宜居住的城市之一。許多國際遊客開始在清邁享受退休後的生活—— 永遠地逃離他們祖國的寒冬。

清邁的外籍人士數量已超過4萬人，並且呈持續快速增長之勢，來自中國大陸的人尤其多，這些中國家庭主要被清邁更低的房價和這裡國際學校更低的教育成本所吸引。

在過去的十年裡，泰國主要城市曼谷、普吉島和芭堤雅的房價不斷上升，清邁的房價相比它們要落後好幾年。這意味著，仍有可能只花30萬人民幣就買到一個好公寓。不過，如今的泰國清邁房價上漲也很迅速。自2010年以來，年增速已高達10%-20%。

這期間，清邁的基建投資可謂大手筆。現在，該市以能夠成為除曼谷以外擁有最多現代商場的泰國城市而自豪。對遊客和當地居民來說，那裡是名副其實的購物天堂。清邁共有十所大學，任何時候都有超過10萬的學生。這意味著，租賃市場也會得到蓬勃發展，以滿足學生的住宿需求。很多家長正為在清邁讀書的兒女購買公寓。

另外，清邁高端房產的需求也很旺盛。受益於臨近中國南部的地理位置，清邁成了泰國最大的工業中心之一。該地區許多工廠都有外籍高管，他們不斷需要高品質的住房選擇。

清邁的大規模投資在短時間內不太可能結束。按原計畫，未來幾年將有1億泰銖投資於機場、一個貫穿清邁、連接曼谷、延生至中國的高速鐵路網，以及一條新的高速公路。新路線會將清邁連接到R3A公路，而R3A公路則與中國南部、老撾、緬甸和泰國相連。

乘飛機到清邁很容易，因為很多廉價航空公司都有航線往來，包括飛鳥航空（Nok Air）、亞航（AirAsia）和泰航微笑航空（Thai Smile）。同時，很多國際航空公司也到達該市，例如中國香港港龍航空（Dragonair）、中國東方航空。另外，還有大批中國訪客可以自駕去清邁，該市離中國南部邊境還不到400公里。

總之，目前的清邁房地產市場如果不是在全世界，那麼至少在泰國，變化最為迅速。所以，不管你在搜尋一個度假的地方，還是想在一個安靜、綠化好的地方安置第二個家——一個理想的退休去處，或是尋找一個能同時提供極高租金收入和資本增值的絕佳投資機會，清邁都是個不二的選擇。

Emily專欄全集

Emily 解析泰國房產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件 emily@taiguo-fangdichan.com與Emily零距離交流。

各國頻出海外投資限制令 唯有加拿大房市持“開放”狀態

“加拿大政府對外國投資支持性”政策、人民幣兌加元升值、加拿大央行降息、中國工商銀行加拿大子行的成立，這些都讓中國買家對加拿大房地産市場趨之若鶩。

目前，澳大利亞和中國香港已對海外房地産投資進行了嚴格限制。但加拿大還沒有采取任何類似的措施。即使是在多倫多和溫哥華等此類房地産投資火爆的地區，都還沒有實施限制令。

據我所知，購買中國香港房産的投資者如果沒有當地的永久居留權，就必須支付15%的印花稅。這也就相當于土地轉讓稅。而今年2月，澳大利亞政府也宣布，提高海外買家購買其住宅房産的申請費用，幷規定一旦違反其投資條例，將面臨多達房産價值25%的罰款。

2014年12月，加拿大房産的權威——加拿大按揭及房産公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）公布了加拿大住宅房産海外投資的數據。不出所料，多倫多和溫哥華占其中最大的比例，分別爲2.4%和2.3%。

同時，該公司總裁埃文·席道爾（Evan Siddall）稱，“在我們看來，加拿大房地産市場外資不存在過度現象。”這對中國買家來說無疑是個好消息，可以趁現在這樣有利的投資環境行動起來。

因此，對所有投資者來說，最具有吸引力的市場無疑是那些供需平衡，幷保持强勁上漲趨勢的市場。我想，加拿大應是理想的選擇。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件craig@canadianpartners.ca與律師Craig Doherty近距離接觸。

澳洲無婚前婚後財産一說 購買澳洲房産需多加思量

隨著澳幣匯率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踴躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但困擾許多父母的問題是：如果今後孩子在澳洲結婚了，婚前由父母出資（部分、全部或首付）購買的房産是否算婚前財産？如果將來孩子與配偶分開，婚前購買的物業是否需要分給該配偶？

在具體回答這個問題前，我首先來瞭解一下澳大利亞與中國婚姻法的不同之處：澳洲幷沒有明確的婚前婚後財産一說。也就是說，一旦雙方結婚或同居（澳大利亞法律認可的事實婚姻），那麽，所有財産都會被視爲婚姻共同財産。如果今後雙方分居或離婚，所有的婚姻共同財産要放到一起統一進行財産分割分配。

根據澳大利亞相關法律，法官在决定夫妻雙方共同財産的分割分配問題時主要有以下四個步驟：

  • 明確當事人的財産，包括資産、負債和經濟來源

房産、汽車、銀行存款、保險等及包括在雙方名下的所有財産，無論是聯名財産，還是個人名下的財産和婚前財産都算在內。財産無論是何時獲得，在誰的名下，在哪個國家都被計入共同財産。雙方各自名下的養老金也可以進行分配。

理論上雙方都有詳細列舉自己所有財産的義務，不能有任何隱瞞。

  • 衡量婚姻（包括事實婚姻）期間雙方的貢獻

這裏的“貢獻”包括，一方在外工作賺取的經濟貢獻和另一方在家裏帶孩子做家務的非經濟貢獻，以及雙方各帶入婚姻的財産。

如果一方在結婚前就擁有很多財産，同時如果婚姻關係存續時間較短，則這方的貢獻一般會被認爲較大。但隨著婚姻時間的增加，帶來婚前財産的一方的特別貢獻就會相對减少。這裏無論婚前財産是在誰都名下，由誰付的首期，由誰來還款都是一樣的，沒有明確的界限。

  • 衡量各方未來的需要

這一步，法院會考慮雙方分開後的經濟收益能力，健康狀况及爲照顧孩子的需求等。簡單來說，如果分開後孩子主要與母親居住，而目前又不能工作，則她很有可能可以分到更多的份額。

  • 最後，法官會做出認爲合理和公平的分配方式。這一條體現法官自由裁量的權利。

綜上所述，在婚姻關係破裂的財産分割分配過程中，沒有很明確哪一方一定能分多或分少的比例。而澳大利亞法院在考慮財産分割分配事宜之時，在公平公正的大前提下，也被要求考慮很多細枝末節，例如：雙方婚前擁有財産的多少，雙方婚姻關係時間的長短，雙方是否有孩子，分開後孩子主要有誰來照顧和與誰住（值得注意的是，澳大利亞法律規定孩子的撫養權是父母雙方共同承擔的）等等一系列無法一一叙述的事實。

因此，很難在一個時間節點（例如買房時），較爲準確的推斷出日後雙方分開時財産分割分配的比例。

會看文章開頭提出的問題，如果將來孩子與配偶分開，婚前購買的房産是否需要分給該配偶，其實是一個未知之數。尤其是澳大利亞幷沒有一個專門的政府公證機構可以做婚前財産的公證。因此，國內父母給孩子在澳大利亞買房時，也許需要充分考慮這一點再做安排。

下期專欄，我將會討論幾種可供父母與孩子選擇的方法來儘量保障其權益。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是加入Kami的微博：【澳大利亞Kami律師】與她近距離接觸。