在北半球的炎炎夏日，想一想冰雪就身心舒爽；你也许不知对于那些资深滑雪爱好者，即便是炎炎夏日，他们也不远万里飞赴南半球或者高海拔；据说滑雪的快感身体根本无法抗拒：在高速滑雪时，人处于失重状态，大脑会产生内啡肽、脑啡肽和多巴胺，这些物质带来的刺激近乎吗啡。从快感的强度上，只有跳伞、蹦极等运动能与滑雪相比；但在持续的时间上，滑雪一枝独秀。不少名人都是滑雪的狂热爱好者，贝克汉姆夫妇每年都会带孩子光顾知名滑雪场，譬如加拿大惠斯勒，法国阿尔卑斯山区高雪维尔等。
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五大度假好屋，只需75万美元就能拥有！｜居外精选
在海角天涯远离俗世尘嚣是放松身心的好办法——从阳光灿烂的热带海滩，到白雪皑皑的高山远峰，没有什么比在海外拥有一处度假好屋更令人愉快的事了。无论你是刚刚萌生寻觅度假房产的念头，还是想要给自己的度假目的地增加收藏，蘇富比國際房地產这五处度假好屋都值得期待。独特的自然环境、顶级的度假设施，每处房产都是度假生活的好选择！
70万美元＝尼加拉瓜的树屋
住进丛林环绕的豪华树屋，这样独特的度假体验可不是谁都能拥有的。尼加拉瓜的这栋两层树屋别墅由当地独有的硬木建造，同时镶嵌石板和砂岩。这里简直就像热带天堂，周围树阴浓密，遍地都是可爱的多肉植物和美丽的本土花卉。
别墅坐落在太平洋翡翠海岸的Aqua Wellness生态度假村内，可接待多名客人入住，两个宽敞明亮的单元套房可提供极为舒适的丛林生活体验：顶层的大套房带有柚木制成的淋浴间和私人露台，底层的套房连接着私人庭院和天然戏水池，是完美的户外活动场所。
Aqua Wellness度假村环境优美，设施一流。你只需在安静祥和的热带风景中走上几步路，就能到达餐厅享受美食，在设施区开启放松的度假生活。
72.8373万美元＝托斯卡纳的优雅别墅
在托斯卡纳的阳光下实现你的意大利梦吧，这座位于中世纪村庄索拉诺的别墅正是通往无尽冒险之旅的起点。它位于塞纳湖畔，邻近罗马，很容易就能获得索拉诺各种设施的支持。这座别墅拥有自己的屋顶游泳池，随时能眺望村庄和山谷的美丽景色。在这个优雅的空间，你将享受到意大利最奢华的生活方式，附近的伊特鲁里亚墓地和奥尔西尼城堡更是为这种生活增添了浓厚的历史文化底蕴。
别墅的内部装修充满复古风格，宽阔的大客厅、现代化的厨房以及三间卧室和三间浴室的超大空间十分适合全家出游度假。你甚至可以在天井里用餐，一边欣赏优美的自然风光一边享受美酒佳肴。
70.7235万美元＝瑞士的山景LOFT公寓
瑞士沃州（Vaud）｜Cardis Immobilier蘇富比國際房地產
这套LOFT公寓坐落在景色迷人的切内克斯村，能够俯瞰瑞士著名的壮丽山景和湛蓝大海。它是一套极具高山住宅特色的公寓，尖顶天花板将主起居区引人注目的木梁和天窗衬托得粗犷雄壮。明亮的厨房铺着天蓝色瓷砖，配以白色电器，仿佛清新的海风迎面吹来，在这里烹饪瑞士美食真是一种享受。该公寓拥有两间卧室、一间独立车库和能够俯瞰海洋的阳台，既得益于切内克斯村的许多便利实施，又能方便地到达众多滑雪胜地，是放松度假的好去处。
71万美元＝夏威夷的海边小屋
夏威夷普林斯维尔（Princeville）｜海滨蘇富比國際房地產
住进夏威夷普林斯威尔的海边小屋，拥有属于自己的一片天堂。这栋小屋矗立在度假村最东边的断崖上，让你无需下水就能近距离接触阿尼尼礁海岸线。在这里，你能更接近自然：在万籁俱寂中醒来，静静看着太阳从天际线慢慢升起，海豚和鲸鱼在起伏的海浪中穿梭；棕榈树在风中摇曳，白色的海滩发出耀眼的光芒。
即使太阳落山，仍有奇妙的世界等你去探索。你可以去Sealodge海滩进行短途徒步，也可以在那里潜水发掘大海更多的秘密。小屋内铺设的瓷砖地板起到了保持空间凉爽的作用，经过翻新的厨房和浴室则能带给你仿若回家的舒适享受。
74.5182万美元＝西班牙的海滨公寓
西班牙布拉瓦海岸（Costa Brava）｜巴塞罗那和布拉瓦海岸蘇富比國際房地產
这套位于科斯塔布拉瓦的海滨公寓在2013年进行了彻底地翻新，装修风格与几步之遥的宁静大海相得益彰。沙色和奶油色的轻快色调搭配出开放式的生活空间，一直延伸至风景秀丽的露台。公寓共有四间卧室，宽敞的主卧室面向大海，能随时欣赏到四季变换的壮阔海景。这里也是理想的度假场所。你可以尽情享受科斯塔布拉瓦的美食和阳光，可以沿着海边漫步，或是轻松走到村庄里，在街道两旁林立的商店和餐馆中一窥精致的当代西班牙生活。
选择全球最美的地方去度假吧：无论是独栋房产，还是豪华公寓，对于想要在海外购置度假屋的置业者来说，这些价格合理的住宅非常值得入手，它们会带给你难忘的度假新体验。
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注： 本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产代理公司蘇富比國際房地產提供
译文：吴洁
责编：Zoe Chan
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居外看点：中国投资涌进印尼房地产 都看中了什么？
在两国政府合作之后，中国购房者对东南亚最大国家的投资兴趣开始升温。
当有人提到印度尼西亚时，大多是关于其首都雅加达或是其深受世界各地游客喜爱的旅游胜地巴厘岛。但印尼远不止于此。印度尼西亚实际上是全球第四大国家，也是东盟中人口最多、国内生产总值最高的国家。印尼幅员辽阔，群岛众多，共由18,306个岛屿组成（超过一半的岛屿尚未命名），东西距离长达5,271公里。
近年来，稳定的投资流使印尼经济迅速扩张，其增长率约为5%。普华永道（PwC）的一份报告显示，如果印尼的各种政府主导政策得以实施，重在向外国投资者提供新机遇，那么预计到2050年，印尼将成为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济体。1
印尼会是下一个房产投资热点吗？
尽管印尼地理位置优越，但印尼并未从“一带一路”倡议（BRI）中多多获利。“一带一路”倡议由中国国家主席习近平提出，耗资数万亿美元，其意在打造一条现代丝绸之路，将亚洲、欧洲和非洲连接起来，以建成贸易和基础建设网络。但这一切即将改变。
2018年10月，印尼和中国最终就共建“一带一路”达成合作共识。两国领导人签署了共同推进经济合作的协议。分析人士一致认为，尽管这一合作关系目前仍处于起步阶段，但它必将吸引更多的中国投资者，进而吸引更多的中国购房者。2
事实上，自2015年以来，中国便加大了对印尼经济的投资力度。中国一开始只是印尼的外围投资者，现在已经发展为印尼的第三大投资者，向印尼的基础设施项目投资了约102亿美元。
据中国领先的房地产网站居外网 Juwai.com称，中国人对印尼房产的兴趣也有所上升。2018年第一季度至最后一季度，网站的咨询量增长了26.2%。
是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？
尽管印尼的房地产已被证明是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但该国房地产市场的表现仍受到政治发展和财政改革的持续影响，比如对豪宅税的调整。为了支持房产投资，政策制定者在2018年底宣布削减豪宅税，并修改了其他与房产行业相关的税收规定。3
现在，只有价值在300亿卢比（合210万美元）及以上的平房或高层公寓才须缴纳20%的奢侈品税。原先的征税门槛是，凡售价200亿印尼盾（合150万美元）及以上的房屋和售价100亿印尼盾及以上的公寓都必须缴纳奢侈品税。
为了进一步鼓励更多的外国人投资印尼房产，政府现在允许外国人拥有土地所有权，最长可达80年。之前，土地所有权只能由印度尼西亚公民持有，外国人持有印尼土地所有权是违反宪法的。新规定提振了投资者的信心，将本地房地产市场拓展到了国际购房者。
居外推荐印尼龙目岛曼达利卡美景（Mandalika View），建于曼达利卡度假区的高尔夫球场轻轨站上方，面朝库达湾，俯瞰着正在规划的高尔夫球场和2021年开始举办赛事的MotoGP世界摩托车锦标赛街道路线。Private Sanctuary会为你提供规划方案，设计一个具有可持续性，符合人体工程学，并享有迷人景色的现代化别墅。房价仅约¥69万起。
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印尼的房产热点
雅加达将成为印尼的重要经济贡献城市。印尼拥有2.6亿人口，雅加达作为首都，人口为3000万。预计一旦公共交通和轻轨线路建成，雅加达未来的经济和房产市场仍将表现良好，而房产价格自然也水涨船高。
在西爪哇万隆，中国铁路工程集团正在建设一条连接该市和雅加达的高速铁路。这条铁路建成后，将极大地帮助万隆的经济发展，并为房产行业注入活力。参与这个项目的中国人表示有兴趣投资当地房产。4
前往巴厘岛的国际游客中，中国游客的数量仅次于澳大利亚。随着中国游客数量的增加，中国购房者的兴趣也在变高。去年，数百名中国人参加了在澳门举行的巴厘岛投资论坛。大多数中国与会者关注的都是房产行业。5
龙目岛是另一处颇受欢迎的房产置办地，并且越来越受到购房者的欢迎。随着巴厘岛开始变得拥挤和嘈杂，许多外籍人士选择住在主岛附近。
市场往后会有什么发展？
印尼政府的基础设施和投资友好的改革举措，对着眼于东方新兴市场的中国房产投资者来说，是一个好兆头，我们可以扩大资产投资组合。专家表示，印尼是一个适合长期投资的地方，也是一个相当安全的房产投资地。随着印尼经济的持续发展，在印尼房产成为“主流”市场之前，早期的房产买家也应该开始看到收益。如果中国购房者着眼于长期资本增值、资产多元化和安全的投资避风港的话，我们应该会发现印尼是一个很有吸引力的地方。
延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】
资料来源：1. 普华永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加达邮报》：印度尼西亚定义“一带一路“倡议的斗争;3：牛津商业集团：外国投资流动推动印尼房地产业增长;4.《星报》：万隆雅加达高铁重回正轨;5：Garupa Bali：数百名中国投资者在巴厘岛
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责编：Zoe Chan
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美国大学申请元素｜美国留学指南
美国大学申请过程，跟中国高考相比，最大的区别在于评判标准。后者是“一考定终身”，前者注重对申请人的“全面审核”。本文要具体解析的就是“全面”二字，介绍申请美国大学时需要的基本材料。
在校学业成绩
简称GPA，通常以成绩单形式呈现，是美本申请各元素中的重点。招生官要看的不是高中最后一年—12年级（高三）——阶段的成绩，而是整个高中阶段，即9到12年级（中国的初三到高三）的整体成绩。如此，招生官能比较准确判断申请人的学习能力、学习态度、以及学习意向专业的基础和潜力。平时不努力、临时抱佛脚的方式，在美国高校（尤其是排名考前、竞争力强的学校）审核过程中，基本行不通。成绩单提交的最佳截止时间为申请截止日前，由学校升学顾问（班主任）提交。
标准化考试成绩
TOEFL托福：非美英国籍而且在校教学语言非英文的学生，需要提交TOEFL成绩（雅思成绩也行）。托福成绩满分为120分；不同高校对托福考试成绩的要求不一样，排名前50的美国高校，一般的官方最低要求在90分以上。然而，实际操作得出的结论是：至少100（排名越高，分数门槛也越高）。另外，需要注意的是：因为托福考试有效期为两年，所以申请人需要做好考试安排。一般来说，高一上学期结束后的托福考试成绩，都能用于大学申请。
SAT 或ACT：SAT考试总分为1600分，分为阅读和数学两个部分、各占800分，两个分项得分相加为总分。ACT考试总分为36分，分为阅读、英语（主要考语法和词汇）、数学和科学四个部分，各部分满分均为36，总分取四个分项平均值。SAT和ACT分数有效期为5年，均允许拼分（比如，申请人考了两次SAT；第一次总分1400，阅读600，数学800；第二次总分1500，阅读750，数学750；拼分时可以选择较高分项分数，使总分达到1550）。申请人仅需要考其中一项，二者效力等同。更多标化考试信息，请查看官方网站（https://www.collegeboard.org）、（http://www.act.org）以及SAT – ACT分数换算方法（sat act score comparison 2017）。
SAT 2（也称为SAT科目考试）：多数学校不要求；但个别顶尖院校要求申请人提交2-3们科目考试成绩。请见 https://collegereadiness.collegeboard.org/pdf/sat-subject-tests-student-guide.pdf 查看考试科目设置，考试科目选择则需根据学生具体情况而定。
AP考试：并非申请过程之必要成绩。美国高中的课程设置中，难度最高的课程叫做AP（Advanced Placement），实际上就是为高中生设置的大学水平课程，多数课程时间为期一学年。除了在校可以选择AP课程，学生还可以通过College Board注册AP考试。虽然很多选择AP课程的学生会参加相应科目的AP考试，但二者并非由此及彼的关系，上了AP课也可以选择不参加College Board组织的AP考试。同样，在中国高中没有AP课程设置的情况下，学生依然可以自学准备AP考试。AP科目设置和考试时间安排，请查看官方网站（https://apstudent.collegeboard.org/apcourse）。
已经出炉的分数报告，最好能在申请截止前提交。若未出炉，可等待考分公布后即刻发送。分数报告均由申请人通过考试官方网站安排递送到各所目标院校。大学对其承认的最迟标化考试成绩，均有具体规定。
推荐信
大部分美国院校要求申请人提交2-3封推荐信，其中包括1位升学顾问（中国公立学校则是班主任）和两位任课老师提交。我们常说的“推荐信”，其实只是推荐人填写内容的一部分；升学顾问（班主任）完成的表格全称为“学校报告（School Report）”，任课老师完成的部分为“教师评估（Teacher Evaluation）”。推荐信的最佳提交时间是在申请截止前，最迟不超过截止后2周；由推荐人提交。
课外活动（文书）
除了在校成绩和标化考试，学生在申请过程中还需要完成大量的文书写作。以哥伦比亚大学为例，学生除了完成申请表中的主文书（Personal Statement），还需要写7篇附加文书；耶鲁的附加文书数量为8篇；斯坦福的附加文书数量为3篇；加州大学要求学生写4篇文殊。作为申请文书的素材来源，高中阶段的活动不仅要做，还得做好。无论是校内社团活动、各类竞赛、校外实习，亦或常规活动及假期体验，都是准备申请美本名校不可或缺的一个部分。申请文书作为申请的一部分，在申请截止前由学生提交。
财力证明
国际学生在入学前、由家长提供。除了学校特制的材料证明表，还要求家长提供银行存款证明等材料。除小部分学校要求学生在申请时提交相关材料，多数学校规定家庭在决定入学院校后、5-6月之间完成。
中期报告
此报告主要是反应学生的最新学习情况，即高三上学期的成绩。通常在1月底至2月初、由学校升学顾问（班主任）完成提交。
期末报告
此报告在学生已经收到录取结果、决定就读某一所高校后，只需提交给一所目标学校。主要目的依然是反应学生的后续学习情况，完善申请人的高中成绩单。通常需要在6月底、由学校升学顾问（班主任）完成提交。
以上为美国大学申请过程中的一些核心元素。正因为美国大学录取过程中采用的标准与中国高考极为不同，这也对打算申请美国院校、尤其是顶尖院校的中国学生提出了不小挑战。关于如何制定升学策略、提高申请作业效率、以及了解中美教育理念和教育系统的区别，我们后期会陆续推出相关文章，敬请关注。
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“华利世家”：不止于高，新加坡现象级的摩天住宅︱居外精选
时针拨回上世纪六十年代，当新加坡的名字开始位列“亚洲四小龙”其中时，新加坡如今的高度发达其实便可以预见。
随着多年正确高效的发展，新加坡已经成为全世界不可忽视的一个经济强国。根据2018年的全球金融中心指数（GFCI）排名报告，新加坡是继纽约、伦敦、香港之后的第四大国际金融中心，甚至被GaWC评为世界一线城市第五位。
丹戎巴葛中心，新加坡的“商业心脏”
如今，新加坡是很多人心中文明、宜居、包容、理想的居住地，而狮城的经济核心区丹戎巴葛中心则自然而然成为了这座城市最炙手可热的地段。
事实上，丹戎巴葛中心地区不仅是新加坡最繁华的地区，同时也因其丰富的历史和文化背景而闻名。现在它已经成为一个充满活力的零售、文化和众多私人住宅开发区。在这里您可以体验唐人街的传统景观、人声鼎沸的餐饮区和近在咫尺娱乐区，搭配索菲特管理的五星级商务酒店，一切都是新加坡最高规格的展示。
这里拥有一个150,000平方英尺的城市公园，拥有郁郁葱葱的绿色景观、花园以及高度隐私独立的私人房间。可以说，丹戎巴葛中心就是新加坡的乌托邦。
如若在此地拥有自己的住所，无疑是走进新加坡最佳的选择之一，这一看似有些距离的话题，随着华利世家项目的出现变得轻松简单。
华利世家（Wallich Residence）：高，不止于高
高海拔，天空才是生活极限。
位于丹戎巴葛中心的华利世家项目位于丹戎巴葛中心的最顶端，是新加坡最高的公寓。它海拔从180米-290米，起于39层，止于64层。在华利世家，你能将整个新加坡的景致尽收眼底，超凡高度，似乎能与天空对话。
高水平，顶级开发商的顶级作品
一般来说，我们评估任何房地产开发的第一件事就是它的开发人员。它类似于你在生活中购买的任何东西：无论是汽车、包包、衣服等等，你总是想知道它的制作地点和制作者。
毫无疑问，华利世家的开发商国浩集团已经成为过去40年来新加坡最知名的房地产开发商之一，在本地和国际平台上销售了34个以上的项目并赢得了无数的荣誉和奖项。现在出现的丹戎巴葛中心的华利世家，确实为其迷人的物业组合和收藏增添了更多光彩。
高规格，它处难企及的奢华
整个项目拥有181套奢华私宅单位，其中包括一至四卧房单位、4套顶层豪宅和1套超级顶层豪宅，伴随超凡的设计、完美的细节，再配以四个专属的配套设施楼层，华利世家将奢华生活推向了前所未有的新高度，居住在此，便是新加坡最高规格的奢华体验。
高人气，新加坡地产的不二之选
事实上，在过去的几年里，CBD的购房者对新加坡关键领域并没有表现出太大的兴趣，这主要是因为滨海湾区已经吸引了大部分的炒作，人们对新加坡传统的CBD区域投资已经渐渐失去兴趣。
但华利世家的横空出世，可以说是一种个现象级的事件。它静静地坐落在丹戎巴葛中心上方，而且拥有多功能开发，超大体量地项目的整体规模也令人惊叹。有些人甚至将此与滨海湾区的其他一些着名项目进行比较，例如滨海湾住宅（与滨海湾金融中心整合）和滨海湾公寓（与滨海湾一体化），但综合对比之下，华利世家无疑更占优势。
高体验，衣食住行娱面面俱到
在华利世家内共有4层设施，包括其标志性的礼宾服务、位于39楼的令人惊叹的无边泳池、私人图书馆、52楼的剧院、私人用餐区以及位于62楼令人惊叹的天空观景台。
项目的基础设施也十分完备。大楼可以实现可以与丹戎巴葛地铁站的无缝对接，而新加坡主要的高速公路如Ayer Rajah高速公路（AYE）和滨海高速公路（MCE）也将帮助您迅速抵达樟宜机场（约16分钟车程）、乌节路（约8分钟车程）和滨海湾（仅需不到5分钟车程）等地。
饮食方面，如果您不打算跑太远，丹戎巴葛区内已经有很多酒吧、咖啡馆、餐馆和至少2家大型生活超市，一切早已准备就绪。
关于售价，整栋大楼最高层的超级顶层公寓，售价为@10600万新元，其他供选户型价格如下：
- 4居室顶层公寓单元@1800万新元；
- 4间普通卧室单元@600万新元；
- 3间普通卧室单元@460万新元。
寥寥数语，华利世家的优点其实还有很多。这样一处好评如潮的地产项目，如今也切切实实出现在我们视线。如果您看到了这个良机，请点击：https://www.juwai.com/46118937.htm，或致电居外热线400 041 7515了解更多详情。
撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan
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美国本科院校学费：最高vs最低vs最佳性价比｜美国留学指南
刚开始了解美国本科院校、对数据（尤其是学费）感兴趣的朋友们看过来！每年 5月1日是即将入读大学的新生决定就读哪所美本院校、提交定金的截止日。随之笔者也观察了2019年美国大学学费的波动幅度。再顺势，看到了USNEWS（我们常用的美国大学排名就是这个网站搞的）的院校学费排名。
学费最高的十所学校
学费最低的十所学校
性价比最高的10所学校
上榜院校多数为私立大学，读者肯定抓脑袋了——为？什？么？
虽然这些学校全额学费高昂（那是极其特别非常的昂呀！），但多数学校会根据学生家庭收入提供助学金”Need-Based Financial Aid”，因此多数学生不会支付全额学费。以哈佛为例，家庭年收入在65,000美元以下的学生不用支付学费；家庭年收入在65,000至150,000美元之间的学生付最多10%的学费；90%的美国学生在哈佛读书，学费不会超过本州公立大学学费。【哈佛官方数据：https://college.harvard.edu/financial-aid/how-aid-works/cost-attendance】
2017-2018年度，多数上述学校的本科生学费平均在每年15,500至23,000美元之间。此外，考虑到学校的师资、课程、实习、就业等资源，以上院校当之无愧成为”高性价比”的学校。
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澳洲二手房买卖的防坑秘籍｜居外专栏
澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（最低申请费为5600澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。若以物业属性区分，外资委员会对海外人士的置业行为规定如下：
那么，在澳洲进行二手房买卖，有那些“防坑”秘籍呢？
1) 房屋风险转移何时发生？
【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买方承担。
【评析】：买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。
2) 售房合同生效后，卖方另行签订抵押合同？
【规则】：合同为当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押导致买方无法办理过户的情况并不影响买卖合同的效力。
【案例】： 买卖双方签订房屋买卖合同，卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方，该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后买方已经入住房屋并自住至今，因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。
虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续，并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款，但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力，买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款，完成过户手续。
3) 以贷款条款撤销合同？
【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂、＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。
【评析】：合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。
买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。
4) 以建筑及害虫检查条款撤销合同？
【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂、＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。
【评析】：买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。
5) 交割后发现卖方违约，买方可否仍主张赔偿损失？
【规则】：未按约定履行合同义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。
【案例】： 阳台移门与车库阳蓬属于固定装修，按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬，损害了买方的合法权益，造成买方损失，买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。
6) 合同已经履行，但迟迟无法过户？
【规则】：过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。卖方必须按照法定要求提供产权转让文件，协助过后；买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。
【评析】：如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。
在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。
7) 房屋被查封会影响合同效力吗？
【规则】：房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。
【案例】： 买卖双方签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖合同》的效力，故买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效，卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。
8) 卖方要求买方放弃冷静期？
【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，当买卖双方在合同上签字，并且买方或其律师收到签字的合同后，按法律规定，买方享有五个工作日的合同冷静期且可以拒绝卖方的放弃要求。
【评析】：在此期间买方随时可以终止合同，但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额0.25% 的罚金。但是，拍卖达成的买卖合同往往不会附有冷静期。
9) 海外人利用本地人的PR身份挂名买房？
【规则】：若房屋买卖合同被认定为以合法形式掩盖非法目的（例如逃税），合同无效。
【案例】：若双方之间的房屋买卖并非正常交易，其真实目的是为了取得银行贷款或逃税骗税。根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。
10) 交割日临近，买方只要求一天延期，卖方却“死不答应”？
【评析】：此种情况下，卖方有权利同意无息延期，同意有息延期户或拒绝延期。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
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人民币破7之后如何避免钱包缩水？
人民币破7发生在周一，而不是周五，也不是发生于特朗普8月2号凌晨宣布对3000亿美元中国输美商品加征10%关税消息的当天，甚至在微博热搜一度高居第一，而居然没有被降热度，看来是得到央行默许了的；而今天上午，央行有关负责人就抢热点给出了“人民币汇率问题答记者问”，进一步说明破7是有意为之，且处于可控局面；且避免了央行、外管局等部门周末加班应对紧急情况。市场纷纷预测，人民币贬值用以对冲美国加征关税。
同时，人民币贬值了，中国输美商品在美国的价格就能够保持相对稳定，而中国进口美国商品就会变贵，从而限制消费者购买热情和进口需求。
中国对美出口占总出口的比例是20%，假设其他国家货币汇率不变，人民币对美元贬值5%便可以抵消25%关税影响。但这还不是完全动态的分析，其他国家货币也可能跟随人民币对美元贬值，部分抵消人民币贬值作用，进而需要人民币贬值幅度更大才能抵消美国关税的影响。
以人民币贬值5%预测，那么人民币需要贬值到1：7.36，贬值路才刚刚开始。
市场上买涨不买跌，进一步下跌的压力肯定是有的，7曾经长期是人民币的心理关口，最近一次在岸人民币汇率破7还是在十多年前的2008年5月14日。
考虑到资产的保值与避险，资产进行多元化与海外配置，才能够真正达到资产转移、分散和避险的目的，持有美元或者其他避险资产乃至海外不动产乃是当下对冲风险所必须。
哪些行业将压力山大？
依靠美元融资的国内房地产公司，却以人民币营收，肯定是汇率敏感的。
中国房地产公司发行的海外高收益债券（俗称垃圾债）收益率普遍超过7%，泰禾地产更是勇攀新高，其全资子公司在境外发行了4亿美元债券，利率高达15%；因此吸引了海外资金关注。数据显示，今年以来亚洲地区发行的以美元计价的海外债券速度创历史记录，其中中国企业拔得头筹，共发行380亿美元，占总额590亿美元的60%以上。中国公司发行的美元垃圾债平均收益7.9%，而美国公司发行的垃圾债平均收益6.0%，欧元区则只有3.1%。国内房企融资和还债压力可见一斑。
周一（8月5日），上证指数收盘跌1.62%报2821.5点，创2月22日以来新低，深证成指跌1.66%失守9000点， 两市成交4162亿元，较上日同期缩量400亿元；北向资金净流出34.64亿元，已连续4日净流出，近4个交易日净流出近120亿元。（Wind）
依赖中国劳动力密集型产业为供应链的美国公司要哭了，产品面向中国大众消费市场的美国公司要哭了，譬如苹果公司，美国加税导致成本提高，中国报复性的加税或是人民币贬值导致大量国人买不起iPhone，贸易纠纷刺激民族主义情绪，导致越来越多人不愿买美国货。
2015年以来，一波波外汇管制的政策出台，试图控制人民币兑换外币的节奏，研读政策秘籍成为资本海外配置的第一课；居外将持续关注与解读外汇走势及政策，帮您捂紧钱包。
作者/陈仲伟
30年来首度大涨价 美国投资移民变局如何影响中国申请者？
撰文：潘寅茹
给全美各地带来可观投资，同时还附带创造就业岗位、改善社区条件，而这一切都不花纳税人一分钱。特朗普政府，居然对此不欢迎？
近日，美国联邦公民及移民服务局（USCIS）宣布，EB-5（以就业为基础的第五优先类别签证计划）投资移民项目规定将修改，包括将最低投资额的提升，并为已获批准的投资移民申请人保留优先权日期，给他们提供更大的灵活性。该法令将于今年11月21日生效。
美国的EB-5投资移民项目始于1990年，旨在通过吸引海外投资者的直接投资来刺激经济增长并创造就业机会。而一旦满足相关条件，移民投资者可成为“永久居民”。每年，美国政府发放的EB-5签证在1万张。根据美国国务院的数据，1990年至2016年间，EB-5投资移民已引进86亿美元，创造了5.7万个工作机会。
这其中，中国大陆申请者是主力军。美国国务院的数据显示，自2012~2017年，发放给中国的EB-5投资签证的数额（相对全球总额）一直维持在80%~90%的高位。而在2011年，这一比例仅为69%。
熟悉美国投资事务的专家彭嘉荣在接受第一财经记者采访时表示，此次改革令他印象最深的体现在两大方面：一个是最低投资额上涨，从50万美元涨到了90万美元；另一个是更改了“目标就业区”（TEA）的认定归属和程序标准，从州政府自行决定改为“联邦政府统一决定”。
涨价与国际看齐
第一财经记者从USCIS网站上了解到，此次EB-5投资移民项目改革主要体现在四个方面。而最受关注的便是最低投资额的提升，以及就TEA划分的改革。
其中，非目标就业区的最低投资额标准将从1993年以来的100万美元调涨至180万美元；为保持目标就业区和非目标就业区之间50%的最小投资差额，将目标就业区的最低投资额从50万美元增加到90万美元。
这是该投资额自1990年以来的首次增长，未来将每五年自动调整一次，以应对通货膨胀。
改革目标就业区的划分，则是取消原先各州划分高失业率地区的权力，而调整后的这一权限归联邦国土安全部（DHS），由后者根据人口普查区域直接划分目标就业区，其中包括新商业区。若该区平均失业率达到全国平均失业率的1.5倍将被归为目标就业区，因此人口超过2万的城市将可能成为目标就业区。此举旨在确保目标就业区划分的公平、公正，将资金引导到最需要的地区。
此外，改革还澄清移民局取消永久居留条件的程序，以及为已获批准的EB-5申请人保留优先权日期。
“最低投资额的变化非常直观。这是自1990年立法至今的首次涨价，而且幅度接近一倍，吸引了绝大部分投资者的眼球。”彭嘉荣告诉第一财经记者，“而TEA的改革也非常重要。此前的定义是经济相对落后、失业率高于平均水平的地区，之前各州的政府有权自行决定，现在权力被收归联邦政府了。”
他进一步解释道，“EB-5设立TEA区域，初衷是想把投资移民的钱用在一些偏僻的、贫穷的州和地区，但后来发现，由于每个州可以自己调整，所以很多钱就进入了一些富裕的、人口多的大城市，比如纽约、西雅图等，这其实就违背了立法的初衷。”
这栋西雅图现代化的当代住宅让人梦寐以求，其耸立在一块转角地皮，坐拥壮丽景色，距离绿湖（Green Lake）、菲尼大道（Phinney Ave）和动物园只有几步之遥。
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彭嘉荣以多年打理投资移民项目的经验指出，其实TEA方面一直存在两个很大的问题，除了很多投资被导流去了一些富裕地区，没有真正投入到贫穷地区，另一个就是“区域中心”（所谓的美国政府指定的特定区域，目的是将投资资金汇集起来，以有效促进地方经济发展）其实并非政府官方机构，很多负责人也不是专业做投资的，甚至还有造假和诈骗，由此引发了很多问题。
此前，关于EB-5的欺诈案、纠纷争端等频频被曝光。由于项目地点通常“天高皇帝远”，投资人很难有机会实地考察，加之语言文化障碍和对美国法律制度的不熟悉，使得很多投资者一不小心就踩进了开发商的圈套。而此时，通常投资者不仅巨额的项目资金打水漂，同时寄希望于此获得美国绿卡的梦想也由此破灭。
“美国移民局也有意通过此次改革针对上述问题做出补救，”彭嘉荣说道，“根据新法规，EB-5投资者在申请获得批准后，如果因为非自身原因（例如区域中心关停、项目诈骗及失败等），需要投资新项目并递交一个新的申请，他们将被允许保留第一次申请的优先日期。这对那些遭受过失败的投资者来说，无疑是看到了新的曙光。”
吸引投资移民，是各国政府刺激经济发展的方式之一。但近年来，各国投资移民的政策变化出现波动。比如，传统移民国家的澳大利亚的投资移民政策在去年底、今年初发生巨变。截至今年1月，继新南威尔士州和昆士兰州之后，澳大利亚最大州之一的维多利亚州政府官网也宣布关闭投资移民通道。澳大利亚稍后又宣布重启投资移民。
对于特朗普政府此次对EB-5项目的调整，彭嘉荣认为，这次改革其实也可以看成，美国的投资移民和全世界的投资移民有了更高的一致性。“在此之前，只需要50万美元就有很大机会获得美国永居身份，这放在世界范围内来说，都是非常便宜的。不管是加拿大、澳大利亚这些传统移民国家，还是欧洲以及其他国家的投资移民金额都是100万美元以上，甚至超出更多倍。所以，美国这次把最低投资额从50万美元调至90万美元，完全符合全球趋势。”
此外，对移民态度“强硬”，也是特朗普自上台以来一贯作风：他一边在美国南部边境对非法移民围追堵截，另一边则收紧合法移民的签证以及配额，比如抬高了工作签证H1-B发放的门槛。
利好中国申请者？
此前，由于EB-5投资项目最低只需要50万美元，对申请人的语言能力教育背景等都非常宽松，甚至没有要求，因此美国的EB-5投资项目是全球范围内申请者的抢手货。从英国、加拿大等欧美国家，到中国、韩国、越南、日本等亚洲国家，申请者数量很多，以至于基本上每年的投资限额在5月左右就用光了。
而此次调整，势必会在全球范围内掀起美国EB-5投资项目新一轮的争夺。根据美国政府的安排，新法规将于公布的120天后（即2019年11月21日）正式实施，因此，在彭嘉荣看来，未来4个月肯定会引起一波申请高潮，“毕竟美国永居身份较其他国家来说，含金量非常高。”
不过，目前美国移民法规定每个国家限额只有7%，因此对于数量最多的中国申请者而言目前已出现了“排期”的尴尬局面。某些悲观论者认为，由于来自中国的申请不断积压，再加上美国对中国申请人发放签证的数量设置了上限，中国申请者的签证等待时间可能会超过16年。
而过长的排期已经让不少中国申请者失去了耐心。
据美国务院今年2月公布的2018财年（2017年10月1日至2018年9月30日）数据显示，中国申请者的比例仅为48.3%（4642份），远不及此前的平均水平。而增幅极大的则是同为亚洲国家的越南与印度。尤其是印度，2018财年的申请比例超过6.1%，而在2017财年，这一比例仅为1.6%。
那么，此次EB-5政策的调整是否利好中国的申请者？有移民中介告诉第一财经记者，“其实影响很大，钱就要多准备了，而且发达地区就是原来投资价格的3.6倍。有些申请者就会观望了。”但也有中介认为，涨价带来的利好将使得全球新增EB-5申请数量会减少，中国申请者能获得的EB-5签证的排期相对缩短。
对此，彭嘉荣告诉第一财经记者，中国投资者最重要的是重视长远利益，看清利害关键，选择一个能够长期合作的伙伴。“EB-5有直投项目，也有区域中心为主的临时法案。后者常规来说需要每过3年延续一次，这就意味着它存在一定的变化和风险。”他说道，“近几年，美国政府清理了一大批不符合要求的区域中心，美国证监会也调查了很多出问题的区域中心项目。因此，区域中心法案及其项目并不完全符合投资者的利益。”
其次，在他看来，投资者也要考虑所投的项目是否能够抗周期，有没有长远的安全性和稳定性。“比如房地产就是强周期行业，一般8~10年为一个周期。如今，美国房地产行业的涨势已经超过10年，未来是否还能延续，还是要打一个很大的问号。”他说道，“而教育和医疗是抗周期行业，或者叫弱周期行业，随着人口增加、城市发展、环境成熟会越来越好，其安全性也更高，更符合投资者的根本利益。”
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来源：第一财经日报
责编：Zoe Chan
投资心法完结篇｜居外专栏
继上一篇《再谈投资心法｜居外专栏》推出之后，过去一个月，笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害，又担心香港未来的稳定与管治 ，希望形势能够尽快平复！
激情过后，不少香港人会感到危机、担心。许多人都会从新审视人生的规划！亦无可避免改变现有的投资及未来的计划！笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外，也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。
最近，乐坛天王黎明自降千万抛售其持有的上水洋房。是否受政治气氛影响？只是巧合而已？还是冰山一角，抛售的业主会陆续有来？若只从供求因素考虑，在低息环境下，香港的楼价很难大跌。但遇上上述问题引发移民潮，又会否令稳如泰山的香港物业市场带来冲击？
香港过去也经历过不少政治及经济危机，例如 1967 年的风波、 1997 年的主权移交、甚至最近 2008 年的金融海啸。楼市虽然也会经历大海浪，最后也能够化险为夷！原本置业机会十分淼茫的准投资者，也许未来一、两年迎来期盼已久的置业机会。如是者，也许应该及早准备，积极汇集市场资讯、伺机出击。相反来说，若对香港前途看淡，也该积极探讨海外置业和生活条件。为未来作部署，最要不得的投资态度是不管身边发生甚么事，一味害怕做决定、害怕投资失利。要知道买有风险；卖有风险。不买不卖也有风险。楼价上升时，就慨叹入市难。楼市调整了，又害怕楼价会继续跌，不敢做决定。结果又错过机会，又要再等下一个週期。
许多人问笔者，投资必胜之道是甚么？其实是人人都懂的方法：低买高卖！量力而为！问题是我们能否突破股神巴菲特所讲的心魔:贪婪与恐惧。投资的内功心法离不开独立思考、抗衡专家（包括笔者）和朋友的「忠告」。积极搜集资讯、勇敢地作出自己合适的、理性的投资决定及付诸行动！
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