在北半球的炎炎夏日，想一想冰雪就身心舒爽；你也許不知對於那些資深滑雪愛好者，即便是炎炎夏日，他們也不遠萬裏飛赴南半球或者高海拔；據說滑雪的快感身體根本無法抗拒：在高速滑雪時，人處於失重狀態，大腦會產生內啡肽、腦啡肽和多巴胺，這些物質帶來的刺激近乎嗎啡。從快感的強度上，只有跳傘、蹦極等運動能與滑雪相比；但在持續的時間上，滑雪一枝獨秀。不少名人都是滑雪的狂熱愛好者，貝克漢姆夫婦每年都會帶孩子光顧知名滑雪場，譬如加拿大惠斯勒，法國阿爾卑斯山區高雪維爾等。
Category: Tencent
所有腾讯海外频道所需目录汇总
五大度假好屋，只需75萬美元就能擁有！｜居外精選
在海角天涯遠離俗世塵囂是放松身心的好辦法——從陽光燦爛的熱帶海灘，到白雪皚皚的高山遠峰，沒有什麼比在海外擁有一處度假好屋更令人愉快的事了。無論你是剛剛萌生尋覓度假房產的念頭，還是想要給自己的度假目的地增加收藏，蘇富比國際房地產這五處度假好屋都值得期待。獨特的自然環境、頂級的度假設施，每處房產都是度假生活的好選擇！
70萬美元＝尼加拉瓜的樹屋
住進叢林環繞的豪華樹屋，這樣獨特的度假體驗可不是誰都能擁有的。尼加拉瓜的這棟兩層樹屋別墅由當地獨有的硬木建造，同時鑲嵌石板和砂岩。這裡簡直就像熱帶天堂，周圍樹陰濃密，遍地都是可愛的多肉植物和美麗的本土花卉。
別墅坐落在太平洋翡翠海岸的Aqua Wellness生態度假村內，可接待多名客人入住，兩個寬敞明亮的單元套房可提供極為舒適的叢林生活體驗：頂層的大套房帶有柚木制成的淋浴間和私人露台，底層的套房連接著私人庭院和天然戲水池，是完美的戶外活動場所。
Aqua Wellness度假村環境優美，設施一流。你只需在安靜祥和的熱帶風景中走上幾步路，就能到達餐廳享受美食，在設施區開啟放松的度假生活。
72.8373萬美元＝托斯卡納的優雅別墅
在托斯卡納的陽光下實現你的意大利夢吧，這座位於中世紀村莊索拉諾的別墅正是通往無盡冒險之旅的起點。它位於塞納湖畔，鄰近羅馬，很容易就能獲得索拉諾各種設施的支持。這座別墅擁有自己的屋頂游泳池，隨時能眺望村莊和山谷的美麗景色。在這個優雅的空間，你將享受到意大利最奢華的生活方式，附近的伊特魯裡亞墓地和奧爾西尼城堡更是為這種生活增添了濃厚的歷史文化底蘊。
別墅的內部裝修充滿復古風格，寬闊的大客廳、現代化的廚房以及三間臥室和三間浴室的超大空間十分適合全家出游度假。你甚至可以在天井裡用餐，一邊欣賞優美的自然風光一邊享受美酒佳肴。
70.7235萬美元＝瑞士的山景LOFT公寓
瑞士沃州（Vaud）｜Cardis Immobilier蘇富比國際房地產
這套LOFT公寓坐落在景色迷人的切內克斯村，能夠俯瞰瑞士著名的壯麗山景和湛藍大海。它是一套極具高山住宅特色的公寓，尖頂天花板將主起居區引人注目的木梁和天窗襯托得粗獷雄壯。明亮的廚房鋪著天藍色瓷磚，配以白色電器，仿佛清新的海風迎面吹來，在這裡烹飪瑞士美食真是一種享受。該公寓擁有兩間臥室、一間獨立車庫和能夠俯瞰海洋的陽台，既得益於切內克斯村的許多便利實施，又能方便地到達眾多滑雪勝地，是放松度假的好去處。
71萬美元＝夏威夷的海邊小屋
夏威夷普林斯維爾（Princeville）｜海濱蘇富比國際房地產
住進夏威夷普林斯威爾的海邊小屋，擁有屬於自己的一片天堂。這棟小屋矗立在度假村最東邊的斷崖上，讓你無需下水就能近距離接觸阿尼尼礁海岸線。在這裡，你能更接近自然：在萬籟俱寂中醒來，靜靜看著太陽從天際線慢慢升起，海豚和鯨魚在起伏的海浪中穿梭；棕櫚樹在風中搖曳，白色的海灘發出耀眼的光芒。
即使太陽落山，仍有奇妙的世界等你去探索。你可以去Sealodge海灘進行短途徒步，也可以在那裡潛水發掘大海更多的秘密。小屋內鋪設的瓷磚地板起到了保持空間涼爽的作用，經過翻新的廚房和浴室則能帶給你仿若回家的舒適享受。
74.5182萬美元＝西班牙的海濱公寓
西班牙布拉瓦海岸（Costa Brava）｜巴塞羅那和布拉瓦海岸蘇富比國際房地產
這套位於科斯塔布拉瓦的海濱公寓在2013年進行了徹底地翻新，裝修風格與幾步之遙的寧靜大海相得益彰。沙色和奶油色的輕快色調搭配出開放式的生活空間，一直延伸至風景秀麗的露台。公寓共有四間臥室，寬敞的主臥室面向大海，能隨時欣賞到四季變換的壯闊海景。這裡也是理想的度假場所。你可以盡情享受科斯塔布拉瓦的美食和陽光，可以沿著海邊漫步，或是輕松走到村莊裡，在街道兩旁林立的商店和餐館中一窺精致的當代西班牙生活。
選擇全球最美的地方去度假吧：無論是獨棟房產，還是豪華公寓，對於想要在海外購置度假屋的置業者來說，這些價格合理的住宅非常值得入手，它們會帶給你難忘的度假新體驗。
現在就點擊蘇富比國際房地產專頁，探索更多豪華度假選擇，計劃下一個美麗新家！
注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產代理公司蘇富比國際房地產提供
譯文：吳潔
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
居外看點：中國投資湧進印尼房地產 都看中了什麼？
在兩國政府合作之後，中國購房者對東南亞最大國家的投資興趣開始升溫。
當有人提到印度尼西亞時，大多是關於其首都雅加達或是其深受世界各地游客喜愛的旅游勝地巴釐島。但印尼遠不止於此。印度尼西亞實際上是全球第四大國家，也是東盟中人口最多、國內生產總值最高的國家。印尼幅員遼闊，群島眾多，共由18,306個島嶼組成（超過一半的島嶼尚未命名），東西距離長達5,271公裡。
近年來，穩定的投資流使印尼經濟迅速擴張，其增長率約為5%。普華永道（PwC）的一份報告顯示，如果印尼的各種政府主導政策得以實施，重在向外國投資者提供新機遇，那麼預計到2050年，印尼將成為僅次於中國、印度和美國的全球第四大經濟體。1
印尼會是下一個房產投資熱點嗎？
盡管印尼地理位置優越，但印尼並未從“一帶一路”倡議（BRI）中多多獲利。“一帶一路”倡議由中國國家主席習近平提出，耗資數萬億美元，其意在打造一條現代絲綢之路，將亞洲、歐洲和非洲連接起來，以建成貿易和基礎建設網絡。但這一切即將改變。
2018年10月，印尼和中國最終就共建“一帶一路”達成合作共識。兩國領導人簽署了共同推進經濟合作的協議。分析人士一致認為，盡管這一合作關系目前仍處於起步階段，但它必將吸引更多的中國投資者，進而吸引更多的中國購房者。2
事實上，自2015年以來，中國便加大了對印尼經濟的投資力度。中國一開始只是印尼的外圍投資者，現在已經發展為印尼的第三大投資者，向印尼的基礎設施項目投資了約102億美元。
據中國領先的房地產網站居外網 Juwai.com稱，中國人對印尼房產的興趣也有所上升。2018年第一季度至最後一季度，網站的咨詢量增長了26.2%。
是什麼讓印尼對外國購房者具有吸引力？
盡管印尼的房地產已被證明是外國投資者（尤其是中國投資者）的理想資產，但該國房地產市場的表現仍受到政治發展和財政改革的持續影響，比如對豪宅稅的調整。為了支持房產投資，政策制定者在2018年底宣布削減豪宅稅，並修改了其他與房產行業相關的稅收規定。3
現在，只有價值在300億盧比（合210萬美元）及以上的平房或高層公寓才須繳納20%的奢侈品稅。原先的征稅門檻是，凡售價200億印尼盾（合150萬美元）及以上的房屋和售價100億印尼盾及以上的公寓都必須繳納奢侈品稅。
為了進一步鼓勵更多的外國人投資印尼房產，政府現在允許外國人擁有土地所有權，最長可達80年。之前，土地所有權只能由印度尼西亞公民持有，外國人持有印尼土地所有權是違反憲法的。新規定提振了投資者的信心，將本地房地產市場拓展到了國際購房者。
居外推薦印尼龍目島曼達利卡美景（Mandalika View），建於曼達利卡度假區的高爾夫球場輕軌站上方，面朝庫達灣，俯瞰著正在規劃的高爾夫球場和2021年開始舉辦賽事的MotoGP世界摩托車錦標賽街道路線。Private Sanctuary會為你提供規劃方案，設計一個具有可持續性，符合人體工程學，並享有迷人景色的現代化別墅。房價僅約¥69萬起。
居外物業編號：49034921 點擊查看房源信息
印尼的房產熱點
雅加達將成為印尼的重要經濟貢獻城市。印尼擁有2.6億人口，雅加達作為首都，人口為3000萬。預計一旦公共交通和輕軌線路建成，雅加達未來的經濟和房產市場仍將表現良好，而房產價格自然也水漲船高。
在西爪哇萬隆，中國鐵路工程集團正在建設一條連接該市和雅加達的高速鐵路。這條鐵路建成後，將極大地幫助萬隆的經濟發展，並為房產行業注入活力。參與這個項目的中國人表示有興趣投資當地房產。4
前往巴釐島的國際游客中，中國游客的數量僅次於澳大利亞。隨著中國游客數量的增加，中國購房者的興趣也在變高。去年，數百名中國人參加了在澳門舉行的巴釐島投資論壇。大多數中國與會者關注的都是房產行業。5
龍目島是另一處頗受歡迎的房產置辦地，並且越來越受到購房者的歡迎。隨著巴釐島開始變得擁擠和嘈雜，許多外籍人士選擇住在主島附近。
市場往後會有什麼發展？
印尼政府的基礎設施和投資友好的改革舉措，對著眼於東方新興市場的中國房產投資者來說，是一個好兆頭，我們可以擴大資產投資組合。專家表示，印尼是一個適合長期投資的地方，也是一個相當安全的房產投資地。隨著印尼經濟的持續發展，在印尼房產成為“主流”市場之前，早期的房產買家也應該開始看到收益。如果中國購房者著眼於長期資本增值、資產多元化和安全的投資避風港的話，我們應該會發現印尼是一個很有吸引力的地方。
延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】
資料來源：1. 普華永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加達郵報》：印度尼西亞定義“一帶一路“倡議的鬥爭;3：牛津商業集團：外國投資流動推動印尼房地產業增長;4.《星報》：萬隆雅加達高鐵重回正軌;5：Garupa Bali：數百名中國投資者在巴釐島
居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多印尼在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢英國留學、移民和房產投資的機會。
來源：居外網
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
美國大學申請元素｜美國留學指南
本資訊由美國留學專業咨詢機構“途西教育”提供
美國大學申請過程，跟中國高考相比，最大的區別在於評判標准。後者是“一考定終身”，前者注重對申請人的“全面審核”。本文要具體解析的就是“全面”二字，介紹申請美國大學時需要的基本材料。
在校學業成績
簡稱GPA，通常以成績單形式呈現，是美本申請各元素中的重點。招生官要看的不是高中最後一年—12年級（高三）——階段的成績，而是整個高中階段，即9到12年級（中國的初三到高三）的整體成績。如此，招生官能比較准確判斷申請人的學習能力、學習態度、以及學習意向專業的基礎和潛力。平時不努力、臨時抱佛腳的方式，在美國高校（尤其是排名考前、競爭力強的學校）審核過程中，基本行不通。成績單提交的最佳截止時間為申請截止日前，由學校升學顧問（班主任）提交。
標准化考試成績
TOEFL托福：非美英國籍而且在校教學語言非英文的學生，需要提交TOEFL成績（雅思成績也行）。托福成績滿分為120分；不同高校對托福考試成績的要求不一樣，排名前50的美國高校，一般的官方最低要求在90分以上。然而，實際操作得出的結論是：至少100（排名越高，分數門檻也越高）。另外，需要注意的是：因為托福考試有效期為兩年，所以申請人需要做好考試安排。一般來說，高一上學期結束後的托福考試成績，都能用於大學申請。
SAT 或ACT：SAT考試總分為1600分，分為閱讀和數學兩個部分、各占800分，兩個分項得分相加為總分。ACT考試總分為36分，分為閱讀、英語（主要考語法和詞彙）、數學和科學四個部分，各部分滿分均為36，總分取四個分項平均值。SAT和ACT分數有效期為5年，均允許拼分（比如，申請人考了兩次SAT；第一次總分1400，閱讀600，數學800；第二次總分1500，閱讀750，數學750；拼分時可以選擇較高分項分數，使總分達到1550）。申請人僅需要考其中一項，二者效力等同。更多標化考試信息，請查看官方網站（https://www.collegeboard.org）、（http://www.act.org）以及SAT – ACT分數換算方法（sat act score comparison 2017）。
SAT 2（也稱為SAT科目考試）：多數學校不要求；但個別頂尖院校要求申請人提交2-3們科目考試成績。請見 https://collegereadiness.collegeboard.org/pdf/sat-subject-tests-student-guide.pdf 查看考試科目設置，考試科目選擇則需根據學生具體情況而定。
AP考試：並非申請過程之必要成績。美國高中的課程設置中，難度最高的課程叫做AP（Advanced Placement），實際上就是為高中生設置的大學水平課程，多數課程時間為期一學年。除了在校可以選擇AP課程，學生還可以通過College Board注冊AP考試。雖然很多選擇AP課程的學生會參加相應科目的AP考試，但二者並非由此及彼的關系，上了AP課也可以選擇不參加College Board組織的AP考試。同樣，在中國高中沒有AP課程設置的情況下，學生依然可以自學准備AP考試。AP科目設置和考試時間安排，請查看官方網站（https://apstudent.collegeboard.org/apcourse）。
已經出爐的分數報告，最好能在申請截止前提交。若未出爐，可等待考分公布後即刻發送。分數報告均由申請人通過考試官方網站安排遞送到各所目標院校。大學對其承認的最遲標化考試成績，均有具體規定。
推薦信
大部分美國院校要求申請人提交2-3封推薦信，其中包括1位升學顧問（中國公立學校則是班主任）和兩位任課老師提交。我們常說的“推薦信”，其實只是推薦人填寫內容的一部分；升學顧問（班主任）完成的表格全稱為“學校報告（School Report）”，任課老師完成的部分為“教師評估（Teacher Evaluation）”。推薦信的最佳提交時間是在申請截止前，最遲不超過截止後2周；由推薦人提交。
課外活動（文書）
除了在校成績和標化考試，學生在申請過程中還需要完成大量的文書寫作。以哥倫比亞大學為例，學生除了完成申請表中的主文書（Personal Statement），還需要寫7篇附加文書；耶魯的附加文書數量為8篇；斯坦福的附加文書數量為3篇；加州大學要求學生寫4篇文殊。作為申請文書的素材來源，高中階段的活動不僅要做，還得做好。無論是校內社團活動、各類競賽、校外實習，亦或常規活動及假期體驗，都是准備申請美本名校不可或缺的一個部分。申請文書作為申請的一部分，在申請截止前由學生提交。
財力證明
國際學生在入學前、由家長提供。除了學校特制的材料證明表，還要求家長提供銀行存款證明等材料。除小部分學校要求學生在申請時提交相關材料，多數學校規定家庭在決定入學院校後、5-6月之間完成。
中期報告
此報告主要是反應學生的最新學習情況，即高三上學期的成績。通常在1月底至2月初、由學校升學顧問（班主任）完成提交。
期末報告
此報告在學生已經收到錄取結果、決定就讀某一所高校後，只需提交給一所目標學校。主要目的依然是反應學生的後續學習情況，完善申請人的高中成績單。通常需要在6月底、由學校升學顧問（班主任）完成提交。
以上為美國大學申請過程中的一些核心元素。正因為美國大學錄取過程中采用的標准與中國高考極為不同，這也對打算申請美國院校、尤其是頂尖院校的中國學生提出了不小挑戰。關於如何制定升學策略、提高申請作業效率、以及了解中美教育理念和教育系統的區別，我們後期會陸續推出相關文章，敬請關注。
更多途西【美國留學指南】文章：
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
“華利世家”：不止於高，新加坡現像級的摩天住宅︱居外精選
時針撥回上世紀六十年代，當新加坡的名字開始位列“亞洲四小龍”其中時，新加坡如今的高度發達其實便可以預見。
隨著多年正確高效的發展，新加坡已經成為全世界不可忽視的一個經濟強國。根據2018年的全球金融中心指數（GFCI）排名報告，新加坡是繼紐約、倫敦、香港之後的第四大國際金融中心，甚至被GaWC評為世界一線城市第五位。
丹戎巴葛中心，新加坡的“商業心髒”
如今，新加坡是很多人心中文明、宜居、包容、理想的居住地，而獅城的經濟核心區丹戎巴葛中心則自然而然成為了這座城市最炙手可熱的地段。
事實上，丹戎巴葛中心地區不僅是新加坡最繁華的地區，同時也因其豐富的歷史和文化背景而聞名。現在它已經成為一個充滿活力的零售、文化和眾多私人住宅開發區。在這裡您可以體驗唐人街的傳統景觀、人聲鼎沸的餐飲區和近在咫尺娛樂區，搭配索菲特管理的五星級商務酒店，一切都是新加坡最高規格的展示。
這裡擁有一個150,000平方英尺的城市公園，擁有郁郁蔥蔥的綠色景觀、花園以及高度隱私獨立的私人房間。可以說，丹戎巴葛中心就是新加坡的烏托邦。
如若在此地擁有自己的住所，無疑是走進新加坡最佳的選擇之一，這一看似有些距離的話題，隨著華利世家項目的出現變得輕松簡單。
華利世家（Wallich Residence）：高，不止於高
高海拔，天空才是生活極限。
位於丹戎巴葛中心的華利世家項目位於丹戎巴葛中心的最頂端，是新加坡最高的公寓。它海拔從180米-290米，起於39層，止於64層。在華利世家，你能將整個新加坡的景致盡收眼底，超凡高度，似乎能與天空對話。
高水平，頂級開發商的頂級作品
一般來說，我們評估任何房地產開發的第一件事就是它的開發人員。它類似於你在生活中購買的任何東西：無論是汽車、包包、衣服等等，你總是想知道它的制作地點和制作者。
毫無疑問，華利世家的開發商國浩集團已經成為過去40年來新加坡最知名的房地產開發商之一，在本地和國際平台上銷售了34個以上的項目並贏得了無數的榮譽和獎項。現在出現的丹戎巴葛中心的華利世家，確實為其迷人的物業組合和收藏增添了更多光彩。
高規格，它處難企及的奢華
整個項目擁有181套奢華私宅單位，其中包括一至四臥房單位、4套頂層豪宅和1套超級頂層豪宅，伴隨超凡的設計、完美的細節，再配以四個專屬的配套設施樓層，華利世家將奢華生活推向了前所未有的新高度，居住在此，便是新加坡最高規格的奢華體驗。
高人氣，新加坡地產的不二之選
事實上，在過去的幾年裡，CBD的購房者對新加坡關鍵領域並沒有表現出太大的興趣，這主要是因為濱海灣區已經吸引了大部分的炒作，人們對新加坡傳統的CBD區域投資已經漸漸失去興趣。
但華利世家的橫空出世，可以說是一種個現像級的事件。它靜靜地坐落在丹戎巴葛中心上方，而且擁有多功能開發，超大體量地項目的整體規模也令人驚嘆。有些人甚至將此與濱海灣區的其他一些著名項目進行比較，例如濱海灣住宅（與濱海灣金融中心整合）和濱海灣公寓（與濱海灣一體化），但綜合對比之下，華利世家無疑更占優勢。
高體驗，衣食住行娛面面俱到
在華利世家內共有4層設施，包括其標志性的禮賓服務、位於39樓的令人驚嘆的無邊泳池、私人圖書館、52樓的劇院、私人用餐區以及位於62樓令人驚嘆的天空觀景台。
項目的基礎設施也十分完備。大樓可以實現可以與丹戎巴葛地鐵站的無縫對接，而新加坡主要的高速公路如Ayer Rajah高速公路（AYE）和濱海高速公路（MCE）也將幫助您迅速抵達樟宜機場（約16分鐘車程）、烏節路（約8分鐘車程）和濱海灣（僅需不到5分鐘車程）等地。
飲食方面，如果您不打算跑太遠，丹戎巴葛區內已經有很多酒吧、咖啡館、餐館和至少2家大型生活超市，一切早已准備就緒。
關於售價，整棟大樓最高層的超級頂層公寓，售價為@10600萬新元，其他供選戶型價格如下：
- 4居室頂層公寓單元@1800萬新元；
- 4間普通臥室單元@600萬新元；
- 3間普通臥室單元@460萬新元。
寥寥數語，華利世家的優點其實還有很多。這樣一處好評如潮的地產項目，如今也切切實實出現在我們視線。如果您看到了這個良機，請點擊：https://www.juwai.com/46118937.htm，或致電居外熱線400 041 7515了解更多詳情。
撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
美國本科院校學費：最高vs最低vs最佳性價比｜美國留學指南
本資訊由美國留學專業咨詢機構“途西教育”提供
剛開始了解美國本科院校、對數據（尤其是學費）感興趣的朋友們看過來！每年 5月1日是即將入讀大學的新生決定就讀哪所美本院校、提交定金的截止日。隨之筆者也觀察了2019年美國大學學費的波動幅度。再順勢，看到了USNEWS（我們常用的美國大學排名就是這個網站搞的）的院校學費排名。
學費最高的十所學校
學費最低的十所學校
性價比最高的10所學校
上榜院校多數為私立大學，讀者肯定抓腦袋了——為？什？麼？
雖然這些學校全額學費高昂（那是極其特別非常的昂呀！），但多數學校會根據學生家庭收入提供助學金”Need-Based Financial Aid”，因此多數學生不會支付全額學費。以哈佛為例，家庭年收入在65,000美元以下的學生不用支付學費；家庭年收入在65,000至150,000美元之間的學生付最多10%的學費；90%的美國學生在哈佛讀書，學費不會超過本州公立大學學費。【哈佛官方數據：https://college.harvard.edu/financial-aid/how-aid-works/cost-attendance】
2017-2018年度，多數上述學校的本科生學費平均在每年15,500至23,000美元之間。此外，考慮到學校的師資、課程、實習、就業等資源，以上院校當之無愧成為”高性價比”的學校。
更多途西【美國留學指南】：
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
澳洲二手房買賣的防坑秘籍｜居外專欄
澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。若以物業屬性區分，外資委員會對海外人士的置業行為規定如下：
那麼，在澳洲進行二手房買賣，有那些“防坑”秘籍呢？
1) 房屋風險轉移何時發生？
【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，房屋的責任風險從合同簽訂日後第一個工作日的下午5 點起從賣方轉移到買方。此後房屋如果發生損毀，如遇自然災害﹑火災﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的損失也將由買方承擔。
【評析】：買方需要在合同簽訂之後盡快安排適當的保險，以保障自己的權益，否則就有可能會造成不必要的經濟損失。如果買方需要向銀行貸款，多數銀行也會要求買方先購買房屋保險。
2) 售房合同生效後，賣方另行簽訂抵押合同？
【規則】：合同為當事人雙方真實意思表示，不違反相關法律法規強制性規定，合同有效，賣方人將房屋另設抵押導致買方無法辦理過戶的情況並不影響買賣合同的效力。
【案例】： 買賣雙方簽訂房屋買賣合同，賣方將位於新南威爾士州的一處房產出售給買方，該房屋買賣合同為雙方當事人真實意思表示，不違反有關法律法規強制性規定，且合同簽訂後買方已經入住房屋並自住至今，因此買賣雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。
雖然賣方出售房屋後未為買方完成房屋產權過戶手續，並用該房屋抵押在他處另行辦理了抵押貸款，但不影響買賣雙方簽訂的房屋買賣合同的效力，買方有權利要求賣方解除所有抵押貸款，完成過戶手續。
3) 以貸款條款撤銷合同？
【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，房屋買賣可以以買方在”貸款日”到期前成功從”貸款銀行”處得到所需”貸款數額”的貸款批准，並且貸款條件令買方滿意為條件，前提是合同中”貸款數額”、”貸款銀行”以及”貸款日”三項都要正確填寫。換句話說，如果買方經過努力仍無法得到滿意的貸款，可以以此為理由終止合同。
【評析】：合同同時要求買方必須盡力安排貸款，如果買方不安排貸款，或者在決定貸款條款是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。在此情況下，賣方將可以沒收全部訂金，還可以對由此造成的損失要求賠償。如果在貸款日前買方無法獲得貸款批准，則可以通知賣方終止合同。
買方在向賣方確認貸款成功前必須仔細閱讀貸款合同上的條款，確定所有貸款條件都是可以接受的。一旦確認了貸款成功，但是銀行最後卻不能提供貸款，從而導致無法按時成交的話，買方將有可能損失掉全部合同定金，並且被要求賠償對賣方造成的損。
4) 以建築及害蟲檢查條款撤銷合同？
【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，合同可以以買方獲得滿意的書面房屋檢察與害蟲檢查報告為前提條件。和貸款條款一樣，”檢查時間”、”房屋檢查人”和”害蟲檢查人”三項都必須正確填寫，否則此條款無法生效。
【評析】：買方必須盡力安排檢查並得到報告，如買方不安排檢查，或者在判斷檢查結果是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。如果買方在合理考慮的情況下依然覺得報告結果不能使其滿意，即可以向賣方提出終止合同。這個要求也必須在合同上規定的檢查時間當天下午5 點之前提出。
5) 交割後發現賣方違約，買方可否仍主張賠償損失？
【規則】：未按約定履行合同義務造成損失的，應當繼續履行並賠償損失。
【案例】： 陽台移門與車庫陽蓬屬於固定裝修，按照約定應隨房屋一並轉讓。賣方若拆除移門和車庫陽蓬，損害了買方的合法權益，造成買方損失，買方有權利主張向賣方要求賠償損失。
6) 合同已經履行，但遲遲無法過戶？
【規則】：過戶文件是向政府部門提供房屋買賣詳細情況的重要文件。賣方必須按照法定要求提供產權轉讓文件，協助過後；買方繳納印花稅後必須在過戶文件上加蓋已繳印花稅的圖章。
【評析】：如果委托律師辦理房屋買賣事宜，律師會為您辦理其中手續並代繳印花稅。如果選擇自己完成交易過程，則需要到州政府的財政稅務部（Office Of State Revenue）繳納印花稅並在過戶文件上加蓋印章。成交後買方或買方的貸款銀行需要向產權辦公室提交過戶登記申請，把買方登記為房產的所有人，並將貸款銀行登記為按揭權人。
在登記後產權辦公室會告知各相應政府部門房屋產權的轉變，如市政府及州財政稅務部門等。如果您購買的房產是連體別墅或市公寓等有管理公司負責管理的房產，還需要填寫相應表格已通知管理公司產權的轉變。政府部門不會主動提供實體的產權證明，需要業主主動申請。但是，業主可以通過產權檢索（Title Search）找到物業所有權的證明。
7) 房屋被查封會影響合同效力嗎？
【規則】：房屋被查封暫時無法辦理過戶手續，但合同效力並不受其影響。
【案例】： 買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》，系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雖賣方因違章建築與稅務欠款被州政府部門處於查封狀態，暫時無法辦理過戶手續，但不影響上述《房地產買賣合同》的效力，故買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》有效，賣方應在合同約定的期限內辦理過戶手續。
8) 賣方要求買方放棄冷靜期？
【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，當買賣雙方在合同上簽字，並且買方或其律師收到簽字的合同後，按法律規定，買方享有五個工作日的合同冷靜期且可以拒絕賣方的放棄要求。
【評析】：在此期間買方隨時可以終止合同，但是賣方可以要求買方繳納相當於合同目標金額0.25% 的罰金。但是，拍賣達成的買賣合同往往不會附有冷靜期。
9) 海外人利用本地人的PR身份掛名買房？
【規則】：若房屋買賣合同被認定為以合法形式掩蓋非法目的（例如逃稅），合同無效。
【案例】：若雙方之間的房屋買賣並非正常交易，其真實目的是為了取得銀行貸款或逃稅騙稅。根據相關法律規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。
10) 交割日臨近，買方只要求一天延期，賣方卻“死不答應”？
【評析】：此種情況下，賣方有權利同意無息延期，同意有息延期戶或拒絕延期。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
人民幣破7之後如何避免錢包縮水？
人民幣破7發生在周一，而不是周五，也不是發生於特朗普8月2號凌晨宣布對3000億美元中國輸美商品加征10%關稅消息的當天，甚至在微博熱搜一度高居第一，而居然沒有被降熱度，看來是得到央行默許了的；而今天上午，央行有關負責人就搶熱點給出了“人民幣彙率問題答記者問”，進一步說明破7是有意為之，且處於可控局面；且避免了央行、外管局等部門周末加班應對緊急情況。市場紛紛預測，人民幣貶值用以對衝美國加征關稅。
同時，人民幣貶值了，中國輸美商品在美國的價格就能夠保持相對穩定，而中國進口美國商品就會變貴，從而限制消費者購買熱情和進口需求。
中國對美出口占總出口的比例是20%，假設其他國家貨幣彙率不變，人民幣對美元貶值5%便可以抵消25%關稅影響。但這還不是完全動態的分析，其他國家貨幣也可能跟隨人民幣對美元貶值，部分抵消人民幣貶值作用，進而需要人民幣貶值幅度更大才能抵消美國關稅的影響。
以人民幣貶值5%預測，那麼人民幣需要貶值到1：7.36，貶值路才剛剛開始。
市場上買漲不買跌，進一步下跌的壓力肯定是有的，7曾經長期是人民幣的心理關口，最近一次在岸人民幣彙率破7還是在十多年前的2008年5月14日。
考慮到資產的保值與避險，資產進行多元化與海外配置，才能夠真正達到資產轉移、分散和避險的目的，持有美元或者其他避險資產乃至海外不動產乃是當下對衝風險所必須。
哪些行業將壓力山大？
依靠美元融資的國內房地產公司，卻以人民幣營收，肯定是彙率敏感的。
中國房地產公司發行的海外高收益債券（俗稱垃圾債）收益率普遍超過7%，泰禾地產更是勇攀新高，其全資子公司在境外發行了4億美元債券，利率高達15%；因此吸引了海外資金關注。數據顯示，今年以來亞洲地區發行的以美元計價的海外債券速度創歷史記錄，其中中國企業拔得頭籌，共發行380億美元，占總額590億美元的60%以上。中國公司發行的美元垃圾債平均收益7.9%，而美國公司發行的垃圾債平均收益6.0%，歐元區則只有3.1%。國內房企融資和還債壓力可見一斑。
周一（8月5日），上證指數收盤跌1.62%報2821.5點，創2月22日以來新低，深證成指跌1.66%失守9000點， 兩市成交4162億元，較上日同期縮量400億元；北向資金淨流出34.64億元，已連續4日淨流出，近4個交易日淨流出近120億元。（Wind）
依賴中國勞動力密集型產業為供應鏈的美國公司要哭了，產品面向中國大眾消費市場的美國公司要哭了，譬如蘋果公司，美國加稅導致成本提高，中國報復性的加稅或是人民幣貶值導致大量國人買不起iPhone，貿易糾紛刺激民族主義情緒，導致越來越多人不願買美國貨。
2015年以來，一波波外彙管制的政策出台，試圖控制人民幣兌換外幣的節奏，研讀政策秘籍成為資本海外配置的第一課；居外將持續關注與解讀外彙走勢及政策，幫您捂緊錢包。
作者/陳仲偉
30年來首度大漲價 美國投資移民變局如何影響中國申請者？
撰文：潘寅茹
給全美各地帶來可觀投資，同時還附帶創造就業崗位、改善社區條件，而這一切都不花納稅人一分錢。特朗普政府，居然對此不歡迎？
近日，美國聯邦公民及移民服務局（USCIS）宣布，EB-5（以就業為基礎的第五優先類別簽證計劃）投資移民項目規定將修改，包括將最低投資額的提升，並為已獲批准的投資移民申請人保留優先權日期，給他們提供更大的靈活性。該法令將於今年11月21日生效。
美國的EB-5投資移民項目始於1990年，旨在通過吸引海外投資者的直接投資來刺激經濟增長並創造就業機會。而一旦滿足相關條件，移民投資者可成為“永久居民”。每年，美國政府發放的EB-5簽證在1萬張。根據美國國務院的數據，1990年至2016年間，EB-5投資移民已引進86億美元，創造了5.7萬個工作機會。
這其中，中國大陸申請者是主力軍。美國國務院的數據顯示，自2012~2017年，發放給中國的EB-5投資簽證的數額（相對全球總額）一直維持在80%~90%的高位。而在2011年，這一比例僅為69%。
熟悉美國投資事務的專家彭嘉榮在接受第一財經記者采訪時表示，此次改革令他印像最深的體現在兩大方面：一個是最低投資額上漲，從50萬美元漲到了90萬美元；另一個是更改了“目標就業區”（TEA）的認定歸屬和程序標准，從州政府自行決定改為“聯邦政府統一決定”。
漲價與國際看齊
第一財經記者從USCIS網站上了解到，此次EB-5投資移民項目改革主要體現在四個方面。而最受關注的便是最低投資額的提升，以及就TEA劃分的改革。
其中，非目標就業區的最低投資額標准將從1993年以來的100萬美元調漲至180萬美元；為保持目標就業區和非目標就業區之間50%的最小投資差額，將目標就業區的最低投資額從50萬美元增加到90萬美元。
這是該投資額自1990年以來的首次增長，未來將每五年自動調整一次，以應對通貨膨脹。
改革目標就業區的劃分，則是取消原先各州劃分高失業率地區的權力，而調整後的這一權限歸聯邦國土安全部（DHS），由後者根據人口普查區域直接劃分目標就業區，其中包括新商業區。若該區平均失業率達到全國平均失業率的1.5倍將被歸為目標就業區，因此人口超過2萬的城市將可能成為目標就業區。此舉旨在確保目標就業區劃分的公平、公正，將資金引導到最需要的地區。
此外，改革還澄清移民局取消永久居留條件的程序，以及為已獲批准的EB-5申請人保留優先權日期。
“最低投資額的變化非常直觀。這是自1990年立法至今的首次漲價，而且幅度接近一倍，吸引了絕大部分投資者的眼球。”彭嘉榮告訴第一財經記者，“而TEA的改革也非常重要。此前的定義是經濟相對落後、失業率高於平均水平的地區，之前各州的政府有權自行決定，現在權力被收歸聯邦政府了。”
他進一步解釋道，“EB-5設立TEA區域，初衷是想把投資移民的錢用在一些偏僻的、貧窮的州和地區，但後來發現，由於每個州可以自己調整，所以很多錢就進入了一些富裕的、人口多的大城市，比如紐約、西雅圖等，這其實就違背了立法的初衷。”
這棟西雅圖現代化的當代住宅讓人夢寐以求，其聳立在一塊轉角地皮，坐擁壯麗景色，距離綠湖（Green Lake）、菲尼大道（Phinney Ave）和動物園只有幾步之遙。
居外物業編號：47724127 點擊查看房源信息
彭嘉榮以多年打理投資移民項目的經驗指出，其實TEA方面一直存在兩個很大的問題，除了很多投資被導流去了一些富裕地區，沒有真正投入到貧窮地區，另一個就是“區域中心”（所謂的美國政府指定的特定區域，目的是將投資資金彙集起來，以有效促進地方經濟發展）其實並非政府官方機構，很多負責人也不是專業做投資的，甚至還有造假和詐騙，由此引發了很多問題。
此前，關於EB-5的欺詐案、糾紛爭端等頻頻被曝光。由於項目地點通常“天高皇帝遠”，投資人很難有機會實地考察，加之語言文化障礙和對美國法律制度的不熟悉，使得很多投資者一不小心就踩進了開發商的圈套。而此時，通常投資者不僅巨額的項目資金打水漂，同時寄希望於此獲得美國綠卡的夢想也由此破滅。
“美國移民局也有意通過此次改革針對上述問題做出補救，”彭嘉榮說道，“根據新法規，EB-5投資者在申請獲得批准後，如果因為非自身原因（例如區域中心關停、項目詐騙及失敗等），需要投資新項目並遞交一個新的申請，他們將被允許保留第一次申請的優先日期。這對那些遭受過失敗的投資者來說，無疑是看到了新的曙光。”
吸引投資移民，是各國政府刺激經濟發展的方式之一。但近年來，各國投資移民的政策變化出現波動。比如，傳統移民國家的澳大利亞的投資移民政策在去年底、今年初發生巨變。截至今年1月，繼新南威爾士州和昆士蘭州之後，澳大利亞最大州之一的維多利亞州政府官網也宣布關閉投資移民通道。澳大利亞稍後又宣布重啟投資移民。
對於特朗普政府此次對EB-5項目的調整，彭嘉榮認為，這次改革其實也可以看成，美國的投資移民和全世界的投資移民有了更高的一致性。“在此之前，只需要50萬美元就有很大機會獲得美國永居身份，這放在世界範圍內來說，都是非常便宜的。不管是加拿大、澳大利亞這些傳統移民國家，還是歐洲以及其他國家的投資移民金額都是100萬美元以上，甚至超出更多倍。所以，美國這次把最低投資額從50萬美元調至90萬美元，完全符合全球趨勢。”
此外，對移民態度“強硬”，也是特朗普自上台以來一貫作風：他一邊在美國南部邊境對非法移民圍追堵截，另一邊則收緊合法移民的簽證以及配額，比如抬高了工作簽證H1-B發放的門檻。
利好中國申請者？
此前，由於EB-5投資項目最低只需要50萬美元，對申請人的語言能力教育背景等都非常寬松，甚至沒有要求，因此美國的EB-5投資項目是全球範圍內申請者的搶手貨。從英國、加拿大等歐美國家，到中國、韓國、越南、日本等亞洲國家，申請者數量很多，以至於基本上每年的投資限額在5月左右就用光了。
而此次調整，勢必會在全球範圍內掀起美國EB-5投資項目新一輪的爭奪。根據美國政府的安排，新法規將於公布的120天後（即2019年11月21日）正式實施，因此，在彭嘉榮看來，未來4個月肯定會引起一波申請高潮，“畢竟美國永居身份較其他國家來說，含金量非常高。”
不過，目前美國移民法規定每個國家限額只有7%，因此對於數量最多的中國申請者而言目前已出現了“排期”的尷尬局面。某些悲觀論者認為，由於來自中國的申請不斷積壓，再加上美國對中國申請人發放簽證的數量設置了上限，中國申請者的簽證等待時間可能會超過16年。
而過長的排期已經讓不少中國申請者失去了耐心。
據美國務院今年2月公布的2018財年（2017年10月1日至2018年9月30日）數據顯示，中國申請者的比例僅為48.3%（4642份），遠不及此前的平均水平。而增幅極大的則是同為亞洲國家的越南與印度。尤其是印度，2018財年的申請比例超過6.1%，而在2017財年，這一比例僅為1.6%。
那麼，此次EB-5政策的調整是否利好中國的申請者？有移民中介告訴第一財經記者，“其實影響很大，錢就要多准備了，而且發達地區就是原來投資價格的3.6倍。有些申請者就會觀望了。”但也有中介認為，漲價帶來的利好將使得全球新增EB-5申請數量會減少，中國申請者能獲得的EB-5簽證的排期相對縮短。
對此，彭嘉榮告訴第一財經記者，中國投資者最重要的是重視長遠利益，看清利害關鍵，選擇一個能夠長期合作的伙伴。“EB-5有直投項目，也有區域中心為主的臨時法案。後者常規來說需要每過3年延續一次，這就意味著它存在一定的變化和風險。”他說道，“近幾年，美國政府清理了一大批不符合要求的區域中心，美國證監會也調查了很多出問題的區域中心項目。因此，區域中心法案及其項目並不完全符合投資者的利益。”
其次，在他看來，投資者也要考慮所投的項目是否能夠抗周期，有沒有長遠的安全性和穩定性。“比如房地產就是強周期行業，一般8~10年為一個周期。如今，美國房地產行業的漲勢已經超過10年，未來是否還能延續，還是要打一個很大的問號。”他說道，“而教育和醫療是抗周期行業，或者叫弱周期行業，隨著人口增加、城市發展、環境成熟會越來越好，其安全性也更高，更符合投資者的根本利益。”
居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上的美國在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國留學、移民和投資的機會。
來源：第一財經日報
責編：Zoe Chan
投資心法完結篇｜居外專欄
差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高，報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月，累計升幅達 10.4%，完全收復 2018 年下半年的調整！
香港樓價的升跌跟中美貿易衝突的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好，令市場一片樂觀，升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉，中美談判停止，令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少，樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月以來發生的大型群眾集會，令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此，樓價並沒有出現大幅下跌的情況！
展望下半年，中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議，特朗普又再次跟習近平會面，而且宣布重開談判，並恢復批准美國公司向華為供貨，中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力，比中方更需要一份中美協議，以增加大選連任的勝算，也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力，然而特朗普今日再度宣佈增加關稅為樓市平添壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停，為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低！
不過長遠一點看，時事為樓市帶來正反雙面的新因素，令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢，已經不會提出任何具爭議的法桉。首當其衝是“明日大嶼”的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來，土地的供應更形短缺，土地供求不平衡的情況更嚴重。
對樓價負面的因素是今次政治事件，短期難以解決和解，將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起？也是一個值得大家留意的趨勢！
最後，隨著中美貿易衝突帶來的風險，美國聯儲局在下半年會停止收水之餘，還會有很大機會再度降息放水。港息未必隨美息而降低，但起碼加息的機會會大減，全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落，變化不會很大。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。