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胡志明市中心許多高端寫字樓未投入使用就全部被租客預定了。

據越南仲量聯行（JLL）公司分析胡志明市2017年第三季的寫字樓市場報告指出，第三季，西貢有5棟新寫字樓投入使用。僅A級和B級的寫字樓面積就已經達到六萬平方米，第三季的所有等級的寫字樓面積已經超過190萬平方米。雖然寫字樓面積供應這麼多，但是寫字樓需求依舊是緊缺的。

據JLL分析，當有新寫字樓推出市場，正常來說供大於求租金會有下滑。但是這三季度開發商采用預定出租的方式，所以其寫字樓未投入使用時已經形成出租比例爆滿。因此新寫字樓推出並未造成市場影響。

其公司的數據指出，A級和B級的租價都在上漲，分別是38.9美金/m2和22.3美金/m2一個月。第四季A級寫字樓在市中心將會上漲，因為有新的高樓大廈投入使用。租價將會持續上漲因為在市中心的寫字樓需求大，甚至有些客戶已經先預訂1000m2拓展公司工作空間。

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越南世邦魏理事（CBRE）公司發布關於2017年第三季度的A級和B級寫字樓出租的空置率，分別比例6.6%和2.8%。這說明A級和B級的寫字樓出租比例達到93-97%。

A級和B級寫字樓面積出租達35.000平方米。出租比例較好來自Saigon Centre第二棟、Mapletree Business Centre和Viettel Complex等大廈。

CBRE的數據指出，目前客戶需求傾向於大面積700-1000平方米以上的寫字樓占比例為28%；租賃用途為生產的為24%；服務行業的要求的為14%；傳媒行業占10%。客戶需要遷移到面積大的寫字樓的需求占79%；轉租需求占12%。

其公司的評估，到2017年年底胡志明市將有一批高端的寫字樓投入市場使用，但是寫字樓租金預計將會持續上漲。

（內容由越南鐵成房產提供）

 

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年1季度中國香港房價增幅全球最高，通脹調整後同比增幅達到12.3%。盡管中國香港對非首套購房者提高了印花稅，但這並沒有影響投資者的購房熱情。中國香港目前經濟穩定，貸款利率保持低位，土地供給繼續受限，對當地與外籍投資者仍然吸引力不減。不過，目前全球地產市場的上漲動力有所減弱。中東、拉丁美洲和亞洲部分地區已出現價格下滑的態勢，部分地區甚至出現大幅走低的現象。 埃及是2017年1季度全球房價表現最差的市場，2016年底埃及鎊大幅貶值與隨之而來的通脹飆升，導致當地購房需求減弱，是房市受挫的主要原因。

2017 年壹季度，通脹調整後房價同比漲幅排名前五位的國家與地區分別是： 中國香港 (+17.27%)，冰島 (+16.01%)，中國上海(+13.16%)，加拿大(+11.7%) 和愛爾蘭 (+8.91%)。

房價同比最大跌幅分別為：埃及 (-16.68%)，卡塔爾(-10.63%)，俄羅斯 (-8.33%)，馬其頓 (-7.92%) 和波多黎各 (-6.96%)。

整體漲勢趨緩。 2017 年壹季度已發表數據的世界住房市場中，超過壹半市場的房價同比增幅低於2016年壹季度。值得壹提的是雖然許多市場仍然擁有可觀的同比增幅，但同2016年四季度相比，許多亞洲、歐洲與中東地區都出現了房價環比下跌。

居外提示：內容使用通脹調整後數據。 進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

需要獲取完整版2017年1季度全球房市PDF報告，請點擊文章下面“我要提問”按鈕並留言，告訴我們您的稱呼，公司名稱，職位與聯系方式。我們會將報告發送到您的郵箱內。您的留言不會被顯示，所有個人信息都將被嚴格保密。

 

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在胡志明市， 目前土地價、房價直到門店……都是天上價格，而實際價格卻很低。即使在高峰時段，成功交易也很少。 那麼是什麼權力把土地價提高呢？——‘虛擬’房地產億萬富豪。

9月10號H女士和有土地在胡志明第二郡的朋友商量去哪慶祝， 因為建設連接鑽石島的一座橋， 讓他們5個人成為億萬富翁。

之前， 在一張報紙上看到建設連接鑽石島一座橋， 導致第二郡土地價格飆升的信息， H女士計算，她在第二郡平征西的1塊270平米土地將獲利。這個地區的房地產經紀公司和自由經紀人把土地價抬到高達1億越盾平方米，H女士高興地說：“謝謝鑽石橋，我將有300億。 ”實際上，不到一個月前，當按揭貸款投資家庭診所時，銀行評估了H女士的土地的價格低於100億。

當鏈接鑽石島和梅志壽路的橋項目啟動消息出來， 第二郡的價格已經猛漲， 甚至比10年前的地熱還要高。

第二郡經紀人辛小姐說， 在2007年該區價格已經上漲一次， 到2013年第二郡的行政區搬到這，鑽石島和盛美利的體低價有上漲達到3500萬越盾-5千萬越盾平方米。現在呢， 鑽石島建橋啟動了，所以土地價已經超過1億越盾，比如謝現路土地價為9500萬越盾/平方米，黎獻梅路的土地價為8300越盾/平方米，張文邦路的土地價為1.13億越盾/平方米。

特別是一些離鑽石島較近的區域，土地價為1.10億越盾-1.20越盾一平方米。 根據第二郡房地產公司的數據顯示，8個月以來土地價上漲給該區域設定了一個新的價格局面。

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然而， 事情不是想像中那麼容易， N先生有一塊地在第一郡平征東，面積為165平方米，知道信息時也很高興。該地區的價格為4500萬越盾一平， 但是實際上他委托中介公司賣才3千萬越盾一平方但也沒有人要買。

“街頭攤販”創造一波地熱？

在過去十年中，價格上漲主要發生在土地、公寓、商業地產的市場份額上。 由於這個細分市場，經常在數量或基礎設施方面幾乎沒有什麼變化，特別是在CBD。

很難想像，街頭攤販、牛奶茶攤和一些人行道小吃突然在聯排別墅中造成一波地價上漲。 最近胡志明市已經宣布了阮文千街（1郡）的街頭攤販，盡管這只是一個很短的距離，但隨著市場一片混亂，土地價格迅速上漲。

專門銷售土地人說， 截止8月底在街頭攤販的土地價已經高達3.82億越盾。與年初相比，增長了23％，而2016年同期為26％。 在短短八個月的時間裡，這條街的平方米已經上漲近7200萬，原因是“街頭小販”。

同樣情況出現在吳德第一郡專賣奶茶街，記得去年這個時候，這條路的土地面積約為5.9375億越盾平方米，但是在這個奶茶店倒入這個市場之後，這裡的地價已經達到了7.624億越盾/ 平方米。

周一在步行街上，第一郡Bui Vien周圍的一些道路上的土地價暴漲。 據悉，過去兩個季度，該地區平均地價上漲幅度達34.7％。 特別是一些路線上漲幅度為50-130％。 例如，Bui Vien路的地價上漲了59％，價格達到5.0865億越盾平方米。2017年1月，De Tham路屬於範五老坊的土地價格和Bui Vien交叉路的價格為1.948億越盾平方米，但到8月初，價格達到4.505億越盾/平方米，上漲幅度達131％。

然而，阮青垂女士的真實經歷是，她剛出售一套在小弄裡面積為49.5平方米的兩層樓房， 距離裴院路10米遠而售價沒達到65億越盾。 阮女士說： “出售也比較慢，一個月了才有人問， 我也參考許多地方了，但沒有哪個地方達到5億/平方米的。”

（內容由越南鐵成房產提供）

 

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2015年底，印度尼西亞總統佐科·維多多（Joko Widodo）簽署了一項政府法規（有關居住在印尼的外國人士房屋所有權的第103/2015條政府法規），允許（合法）居住在印尼的僑民在該國擁有獨棟住宅，為期不超過80年。當年早些時候，僑民已允許在該國擁有奢華公寓。不過，外國人士的獨棟住宅或公寓所有權屬於所謂的“使用權”（在當地被稱為hak pakai）類型，不及印尼公民能夠取得的“所有權”（或稱hak milik）類型。

正是這一“使用權”類型讓外國人士幾乎不可能向印尼的金融機構申請到抵押貸款。一般來說，這些機構因其管理謹慎，會拒絕為屬於“使用權”類型的房產提供抵押貸款（雖然事實上並沒有法律禁止銀行向此類房產提供貸款）。在印尼，住宅抵押貸款被稱為kredit pemilikan rumah，簡稱為KPR；而公寓抵押貸款被稱為kredit pemilikan apartemen，簡稱為KPA。

近期，印尼房地產開發商協會（REI）表示希望中央政府降低居住在印尼的外國人士獲得房屋抵押貸款的難度，因為這樣可以推動印尼房地產市場的發展。比如，可以采取一項措施，即僑民能夠以更低的貸款價值（LTV）比獲得KPR/KPA抵押貸款，因為這樣能夠讓貸方考慮風險更高的借方。

如上所述，自2015年底以來，居住在印尼的僑民已經能夠購買屬於“使用權”類型的房產。不過，仍有若干與購買此類型房產相關的要求和權限規定：

• 僑民僅可購買價格在各區域規定的特定最低價格及以上的印尼房產（詳見下表）。

• 僑民僅可直接向開發商購買印尼的房產。

• 僑民不允許向第三方出租印尼的房產。

• 當僑民離開印尼，去其他國家居住時，他/她在離開印尼一年之內，需要放棄使用權，或將其轉讓給符合在印尼擁有房產的所有要求的其他人（可以是其他外國人士或印尼公民）。

• 僑民可購買印尼的獨棟住宅，初始期限為30年。可延期2次，第一次可延長30年，第二次可延長20年（因此，外國人士的所有權總共可達80年）。

上述第一點要求，即最低價格要求非常令人棘手。比如在雅加達，僑民僅可購買價格在100億印尼盧比（約75.2萬美元）的最低價格及以上的獨棟住宅。鑒於印尼以政策瞬息萬變著稱（這意味著法律會在短時間內發生重大變化），高房價絕對會妨礙僑民投資印尼的獨棟住宅或公寓。因此，印尼房地產市場向外國人士開放所有權很有可能無法促進自身的發展（近年來該行業發展緩慢）。下表列出了各區域規定的僑民可以購買的獨棟住宅和公寓的最低價格。

外國人士在印度尼西亞購買獨棟住宅和公寓的價格機制：

同時，印度尼西亞房地產開放商似乎對為外國人士建造房產項目不感興趣。首先，印尼國內市場比外國市場大得多，因此，應將主要的注意力集中在國內市場。其次，從“所有權”類型轉變為“使用權”類型是一個非常困難的過程。傳統上，印尼的公寓開發商按照“所有權”類型開發公寓大廈（本國人可使用抵押貸款購買）。如果開發商轉而開發屬於“使用權”類型的項目，幾乎不會刺激任何本國需求，開發商將無錢可賺，因為外國市場的規模仍然太小。

雖然在印尼購房可能並非想像般簡單，但隨著該國經濟起飛，投資回報絕對不容小覷，還是值得多花心思研究然後入市的。以下是居外向大家推薦的精選房源：

The Sterling World Hotel度假村

巴厘島不僅是娛樂享受，還是一個世界級的度假勝地，同時也是退休外國人的首選目的地。中國人已在十年前就有興起來巴厘島旅遊，更有不少電影明星也鼓起這份熱潮，如性感女神鐘麗緹、伊能靜、舒淇、林心如等人都選擇在巴厘島舉行浪漫婚禮。所以巴厘島也算是國人出國旅遊的首選，那麼您就可要考慮投資在The Sterling World Hotel度假村。

地點是巴厘島Pecatu，毗連Klapa Dreamland Beach，土地面積2.5公頃，有最好的綠油油景觀，共有88單位的公寓，5星級度假酒店設施包括私人海灘俱樂部、無邊泳池、5星級餐廳、婚禮教堂、健身房和慢跑道等。

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巴厘島的最佳衝浪目的地回聲海灘（Echo Beach）推出5星級標准的全新酒店式海濱公寓。CNN新聞2014年4月16日發布，世界上100處最好的海灘，回聲海灘排第34。

內部細節細致，富感染力，是永恆的經典。業主將坐享在首3年9％的利潤，明年的利潤將達到40％。本單位是永久地契，無運營成本，維護費用，特許經營費用和管理費用。

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雅加達別墅

雅加達市中心SCBD全新現代簡約風格8臥5衛的別墅。

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在過去的幾十年裡，越南已經取得了長足的進步，在上個世紀90年代，平均每年GDP增長超過7%。目前越南仍是亞洲最有前途的市場之一，因為該國對外國投資開放政策，而投資越南的房地產無疑是從該國經濟增長中獲益的最佳途徑。

為什麼要投資越南的房產？

你可能想等到投資在越南變得更容易，但除了目前進入該市場的壁壘正在壓低價格之外，現在投資越南房產還有以下幾點理由。

首先，人口結構對越南有利。雖然中國和泰國等周邊國家正面臨人口減少的問題，但預計到2040年，越南的人口將由目前的9500萬增長至近1.2億。

正因為如此，所有主要城市中心的房價都受到城市化的推動。這與柬埔寨的情況類似，盡管可能沒有那麼快。

其次，越南是世界上發展最快的國家之一。越南經濟在2016年增長了超過6%，目前的趨勢仍是向上的，因為政府使商業和外國投資更加容易。

先驅者收獲最大的回報。目前去越南投資並不是那麼簡單容易的，但這並不一定是壞事。

外國人能投資越南房地產嗎？

一個字，能。但情況復雜得多。越南的外國人房產所有權法限制了所有特定社區的外籍業主數量。另外，越南禁止外國人獲得土地所有權。

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首先，在越南，土地只能出租。無論你是本地人還是外國人，所有的地塊都屬於國家所有，只能按50年進行租賃。你可以獲得建在土地之上的房子和建築的所有權，但不能獲得這塊土地的所有權。在租約期滿後你可以選擇延長租約。

另外兩項限制是，在一幢共管公寓大樓裡，外國買家擁有的公寓單位占比最高只能達到30%。此外，在任何一個行政區內，只有250套房子可以歸外國人所有。顯然，在河內和胡志明等人口稠密的城市，這兩個規則更令人擔憂。

自從2015年7月1日，改革後的《越南住房法》（Law on Residential Housing）正式啟動以來，過去對外國人房產所有權的幾個主要的限制已經被取消。

以下是投資者需要知道的有關越南房產外國人所有權法律的最新消息：

個人：

只要能合法入境，外籍人士就有資格在越南購買住宅。

實體：

所有法人實體，如外國投資基金、銀行、越南分支機構和海外公司在越南設立的辦事處等，均有資格購買越南房產。

類型：

新的住宅房屋法律允許符合條件的外國實體和個人購買和擁有所有的住宅類型，包括公寓和地產，如別墅和聯排別墅（以前只適用於公寓）。

外國人配額限制：

• 在一幢共管公寓大樓裡，外國人擁有的公寓單位占比不得超過30%。

• 一個地產開發項目裡，外國人擁有的獨立房屋總數不得超過10%。

購買目的：

外國人擁有的房產可以出售、轉租、繼承和抵押（以前只供業主自住）。

土地保有權

• 外籍人士：自所有權證書頒發之日起，最長可達50年，並可續期（須經當局批准）。

• 外國個人 + 越南配偶：自由保有。

• 外國機構：最長可達該機構在投資證明中的標明期限（包括延長期間）。

胡志明市Lancaster Lincoln

位於胡志明市第四郡的中心位置，設計源於紐約風格。西貢河岸位置得天獨厚，距離一郡Bitexco金融塔僅1.9公裡路程，開車只需7分鐘；距離二郡中心區一岸之隔，從隧道前往二郡不到10分鐘車程，未來會有一座橋連接兩岸，非常合適上班一族居住。

此外小區還配有八層樓高的商業中心，彙聚了超市，餐廳，咖啡店，屋頂無邊游泳池，健身房，圖書館等，使得生活在這的居民充實便利。

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會安X2

X2是即將到來的環保豪宅，位於峴港和會安之間，距離峴港國際機場僅有30分鐘路程，靠近著名的文化遺產會安古城。X2會安酒店位於Co Co河河畔，享有壯麗的景色，可以進入650米的河流臨街。

該住宅結合當代建築設計與可持續環保標准，營造出輕松而寧靜的氛圍。70間獨立別墅包括從兩臥室到四臥室的房型，住客可以享受高檔服務和設施，如生態花園、無邊際游泳池、世界一流的健身房和水療設施。

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胡志明市新華明珠

越南胡志明市平盛區是一個黃金地段，因為它擁有西貢河的景色，方便前往該市的其他地區。 既有良好的基礎設施，又有非常好的風水，平盛區的新華明珠被認為是所有投資者以及尋求理想退休者的目標。 

據最新資料，新華明珠項目於2017年六月首先正式開放B1 – B2兩座。價格從2,200美元/平方米（已含增值稅）起，租金利潤從800美元到2500美元不等。

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